2021年房地产市场降温明显 五方面建立2021房地产平稳健康发展机制

Word年房地产市场降温明显五方面建立2021房地产平稳健康发展机制在一二线多个城市执行“史上最严”房地产政策的影响下，近期房地长市场迅速退烧，房价、成交量、开发投资等锐减。

回顾2021年：楼市政策持续收紧，房地产市场明显降温

据国家统计局13日发布数据显示，今年1至11月，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1至10月回落0.1个百分点。这是房地产投资增速连续四个月上涨后首现下滑。除此之外，前11个月，房地产开发企业到位资金、房屋新开工面积增速均有所回落，房地产开发三大指标同步放缓。

多方数据显示，10至11月房地产市场涨幅开始收窄，从11月单月看，市场冲高回落趋势明显。中原地产数据显示，11月单月商品房销售面积1.549亿平方米，同比上涨7.9%，销售金额同比上涨13.2%，而10月新建商品房成交面积与销售金额同比涨幅则分别高达26.4%和40.1%。

同时，房企资金收紧明显。国家统计局数据显示，1至11月，房地产开发企业到位资金129484亿元，同比增长15.0%，增速比1至10月回落0.5个百分点。其中，国内贷款19199亿元，增长3.1%；利用外资132亿元，下降49.0%；定金及预收款37246亿元，增长30.5%，低于前10个月增速32.2%，个人按揭贷款21970亿元，增长49.3%，也低于此前的51.5%。

受此影响，多项典型指标均现回落。具体来看，1至11月，房地产开发企业房屋施工面积745122万平方米，同比增长2.9%，增速比1至10月回落0.4个百分点。房屋新开工面积151303万平方米，增长7.6%，增速回落0.5个百分点。房屋竣工面积77037万平方米，增长6.4%，增速回落0.2个百分点。

库存方面，11月末，商品房待售面积69095万平方米，比10月末减少427万平方米。其中，住宅待售面积减少582万平方米，办公楼待售面积增加57万平方米，商业营业用房待售面积增加32万平方米。

值得一提的是，尽管市场开始降温，但今年商品房销售额和销售面积均已刷新历史纪录。数据显示，1至11月，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速比1至10月回落2.5个百分点。商品房销售额102503亿元，增长37.5%，增速回落3.7个百分点。中原地产首席分析师张大伟表示，这是房地产年销售额历史首次突破10万亿元大关，销售面积也刷新了2021年全年13亿平方米的纪录。

业内认为，尽管楼市政策持续收紧，房地产市场明显降温，但不会出现断崖式下滑。张大伟认为，楼市拐点已至，但市场整体将保持平稳态势。“未来长效机制建立，意味着房地产市场发展不再只靠一时的应急调控政策，而是靠住房、土地供应、房地产税收等制度的确立，引导市场稳预期。”他说。

展望2021年：五方面建立房地产平稳健康发展机制

12月9日的中共中央政治局会议精神，要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。确实，促进房地产平稳健康发展的长效机制关键是适合国情，还要符合市场规律。业内人士分析认为，以下五点可以有效建立房地产平稳健康发展机制。

第一，供求双向调节，实现供求平衡。房价的决定如同一般商品价格决定的原理一样，尽管影响房价的因素有很多，包括宏观的、微观的、经济的、社会的、政策的、国内的、国外的各种影响因素等等。但不管是什么因素，最终都会通过供求关系来对房价造成影响，所以，最终起决定作用的仍然是供求关系。

供不应求房价上涨，供过于求房价下降，这是市场经济下的基本经济规律。因此，房价的调控也需要从供求两方面入手。一二线城市房价不断上涨的现象背后，是由于人口在不断增加，导致住房供不应求；三四线城市则正好相反，由于人口在不断流失，导致住房供过于求，去库存的压力很大。因此，各地要根据具体情况因城施策，三四线城市要想办法去库存，一二线城市则想办法稳定房价。不管财税政策，还是金融政策、土地政策都要与各地的具体情况相吻合，实施反向调控。对于住房供不应求的一二线仍然要采取限购、限贷、限价，以及增加土地供给的政策手段来进行调控；对于住房供过于求的三四线城市政策手段则相反。

第二，限制投机，让住房回归居住功能。由于住房自住、投资两相宜。如果赋予住房的投资属性，在房价不断上涨的背景下，则住房需求是无限的。而住房供给囿于土地的限制，总是有限的、稀缺的，因此，对于房价不断上涨的一线城市和部分二线城市房价调控的难度较大。为此，在调控时，一定要考虑住房供求的特殊性，尤其是住房需求的特殊性。

要根据住房需求的层次采取不同的政策，对不同的住房需求有保有压。根据住房需求的性质不同，住房需求可以分为首套房的刚性需求、二套房的改善性需求、长期持有的投资性需求、短期持有的投机性需求。对于满足基本住房需求的刚性需求和改善性需求，我们需要给予财税、金融手段的支持；对于住房基本功能之外的投机投资性需求，尤其是投机性需求，则应运用财税、金融手段予以限制。

第三，发展租赁市场，建立购租并举的住房制度。我国住房制度改革的目标是住房商品化。购租并举的住房制度是住房商品化的应有之义。得到一套住房的使用权，可以购买产权，也可以通过租赁实现。在住房制度改革之前，我国的公房都是租赁的形式。住房制度改革之后，为了尽快回笼资金、建设更多的房子以满足人们饥渴的住房需求，我国采取了鼓励购买住房产权的方式。

伴随着过去房价不断上升，住房的投资功能也得以体现，人们已经习惯了买房的思维。其实，就满足居住功能而言，租赁方式是一个不错的选择。尤其是对于刚进入城市的新市民、新职工而言，他们收入较低，支付能力有限，只能通过租赁以满足其住房需求。因此，为新市民、新职工提供长期稳定的租赁住房非常有必要。

租赁市场的发展也会减少购买住房的需要，对于抑制房价的上涨会有一定作用。而在高房价下，目前出租房屋是不划算的，因此，我们要给予机构和个人出租者更多的税收优惠、融资支持；也要给予承租人相应的照顾，包括让有稳定的租赁关系的承租者同户籍人口一样享受到教育、医疗等的公共服务。

第四，从新型城镇化发展角度，鼓励发展多元化地产。自改革开放开始，便不断有浩浩荡荡的农民工进城务工，城市人口不断增加，我国城镇化速度也不断加快。但是，虽然我国的城镇化率已经由1978年的17.92%提高到了2021年的56.1%，户籍人口的城镇化率才为39.9%，二者相差16个百分点。很多进城农民工及随迁子女不能与城市居民一起享受住房、教育、医疗等各种公共服务。为此，城镇化过程中，让进城农民享受教育、医疗、社会保障等均等化的公共服务，让农民进城有房住，孩子有学上是未来一段时间内政府的一个重要任务。房地产是人们生产、生活的重要载体，因此房地产业应该发挥其应有的作用，不仅要为农业转移人口落户城镇提供相应的住房，尤其是中小户型商品房及租赁住房，也要为其提供教育、医疗等配套公共设施的建设与服务。

未来房地产业要从以人为本的新型城镇化角度去规划设计住宅地产、园区地产、商业地产、教育地产、医疗地产、养老地产等多元化地产，帮助原有城镇居民与新市民解决住房问题，提供产业支撑，提高城镇的基础设施、社会设施服务水平。为此，政府应该制定相应的政策，鼓励房地产开发商作为城市运营商开发多元化地产。

第五，加强规划引导，注重政府调控。根据经济学原理，市场经济能够实现资源的最优配置，但是，只有完全竞争的市场结构才能达到资源最优配置的条件。在现实生活中，很难有符合完全竞争市场条件的市场。而市场一旦不具备完全竞争的条件，则会导致市场失灵。由于房地产涉及国计民生，对人们安居乐业、对城市面貌的改善、对国民经济的发展有重要影响，因此，在强调发挥市场决定性作用的同时，一定要辅之于积极的政府调控，除了财税手段、金融手段的利用，对于供不应求的一、二线城市，也不排除限购等行政手段的运用。

未来尤其要重视城市规划、土地利用规划、房地产规划的引导作用。因为有什么样的城市规划、土地规划、房地产规划，就会有什么样的城市面貌、产业结构、房地产结构、房地产的供给与需求。各地房地产供求不平衡的问题实际上是供给侧的问题，是源头上的城市规划、土地规划、房地产规划没有做好。目前允许商改住实际上是因为商业用房盖多了，规划没有做好，供求匹配没有到位。未来一方面要从职住均衡角度、从供求平衡角度出发，对于供过于求的房地产业态应该允许调整为供不应求的房地产业态，土地性质也应允许随