万科社区商业研发

01.社区商业定义和分类- 02.

03.万科社区商业怎么做—

时停社区商业和分类-。网络风生水起，实体商业地盘被蚕食。此情此景下，作为城市商业最基础的细胞组织，社区商业的配套特征，反而具有不可替代性，更可作在此思路下，我们创建万科社区商业的业态、规划模型——1.11.1社区商业的定义1.2社区商业的成长性1.2社区商业的成长性人的需求决定了社区商业的成长性，可归纳为以下2种方式业态置 业态生长 在初始，社区规模不大时，社区商业较多以建材店、装修店为主，随着社区规模的不断扩大，入住率越来越高，社区商业的业态开始逐步置换成在初始，社区规模不大时，社区商业较多以建材店、装修店为主，随着社区规模的不断扩大，入住率越来越高，社区商业的业态开始逐步置换成便利店、美容美发店、宠物店、餐饮店等社区生活配套商业。在初始，社区规模不大时，社区商业被限于本期开发的沿面，随着分期开发的逐步实施，各地块的社区商业逐步形成完善的社区商业体系，成为区域性的社区配套设施。1.3社区商业的规模1.3社区商业的规模为便于研究，我们为本次社区商业调研的规模做以下3个区段 1万㎡-3万㎡的社区商业 3万㎡-5万㎡的社区商业 仁恒河滨城邻里中心瑞虹新城铭庭配套商业贝尚湾配套商业 万科社区商业规 社区商业的开发应该遵循“商业服从整个社区的大盘思维原则”，首先要考虑的就是如何更

万科光明 金域华 万科海景好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。（㎡居住区配套公建的项目，应符合配建指标，应按照《城市居住区规划设计规范》以表6.0.3规定的（㎡

住宅总建筑面积56万

*(3%-社区商业和分类社区商业和分类/1.4社区商业的规 面向居民的社区商业，属内向型商业，细水长流非爆发性成长，经营中三点以固定客源为主、流动客流少；消费时段集中（工作日晚间+周末双休日），低谷极不均衡人口基 建筑规

不宜超过3万 3~5万

1万㎡-3万㎡的社区商服务半 2公里范围内，内外兼顾 成长 标准化业态设计|社区商业设计目标-社区商业设计目标/2.1立意与目 万科社区商业目 立意：好房子、好服务、好生活

社区商业设计目标/2.2措施 社区商业设计目标/2.2措施标准化业态设计|万科社区商业怎么做-万科社区商业怎么做/3.1万科社区商业怎么做/3.1定位LITYLEMALL网络，完成了购物消费 社区商业，也是一个化交流的平台，化交流的平台，享彩社区生活、展示谐邻里关系的人文窗口万科社区商业怎么做/3.1定位 消费群体拓 万科社区商业怎么做/3.2开发与运营万科社区商业怎么做/3.2开发与运营统一经营管第 运营职

收取溢价部聘请专业公司方 向小业主收取物管（含日常、水电煤、宣传等费用不收（运营阶段另向运营方支付赔兼销售时，另提佣 运营效应体 商业空间复合利 临时性经营建 便民设 活类） 位开发与运 运营效应体

性活动，但此类活动的选择需甄别，建议是能带来大量有效（或值得培养性活动，但此类活动的选择需甄别，建议是能带来大量有效（或值得培养 （需软件支持）“优良”“优良”“自持”开发与运 租售同步法律依据——在文本合同中对所有、经营权归属、年限等问题作明确界定，以规避经

单纯商铺，市场价格无空间；只有人气被激发，商

已有商户入驻—— 经营一段时间后再——增强投资者对商铺升值的信心次主力店—— 平衡模 资 先租后售投资回报周流

先租后售 自持物业 俩者0租销售同步型 自持物业型 先租后售型 商 商 备注:备注:目前商业市场 根据前面开发与运营，商业模式劣势分析依据开发流程，研究出一套行之有效的社区商业开发万科模万科社区商业怎么做/3.2开发与运营万科社区商业怎么做/3.2开发与运营0 0 00 0 0 0 0报 分

规 建 商研 空 形（

后

招 建 施万科社区商业怎么做/3.3万科社区商业怎么做/3.3万科对客户客户类 基础特 购房动 产品需求特 置业情

小和私营业主为主。小管理者和私营业主

安度晚

成 满足心理需 、

万科对产品系列 子系列名 子系列土地属 产 价 主要客户细分构

，高

（城市住宅

追求居住改善及品质的客户 ，后 对产品价格敏感的首次置业青年之家， 在（城郊住宅

2

舒适居住（第一居所

34岁为主 龄以25-34为主 三通（水电路 低价 龄以25-34为主（郊区住宅

1

客 以34-45岁为

万科社区商业怎么做/3.3万科社区商业怎么做/3.3城市中 郊中G1（商务住宅TOP2（郊区豪宅 万科社区商业档

为街区经济的发展提供沃土。社区商业必须与不为的社会群——中档住宅（金色系列）——低档住宅（四季系列）——标准化业态设计|万科社区商业业态规划-万科社区商业业态规划/4.1万科社区商业业态规划/4.1 功能模块设定的三要 11三代五口、两代三口，Soho一族，不同家庭规模、结构，不同层、地域及作息规律、生活习性2233面向家庭型消费，以青少儿为，活跃长者、主妇为消费决策者的主力客群万科社区商业业态规划/4.1万科社区商业业态规划/4.1

客

阳

厨

书 …… 定

LIFESTYLE 社交互 社区服作为社区公共平台，公益行政类服务模块，可能无直接收益却是必要项目，融入商业模块能很好带动和人气，加强居民对社区商业的依赖度、好感度。万科社区商业业态规划/4.1万科社区商业业态规划/4.1 业态构 业态构 比例宽幅（单位：商户

却是贡献者，早期低配，后期初 发展周期峰 后万科社区商业业态规划/4.1万科社区商业业态规划/4.1 业态构 业态构 比例宽幅（单位：商户

休

初 发展周期峰 后 培育 培育 成长 稳定 18-16-15-15-18-26-46-38-30- 培育期——主要目的聚人气方便生活，营社区氛围，不以追 成长期——随入住率提高，透过商家营业额观察商户的适配性，进行结构调 稳定期——消费人口稳定后，从居民喜好和消费特点，加大推广和运营 万科社区商业业态规划/4.1万科社区商业业态规划/4.1间。（“一户”即为经营内容有差异的不同商户）在社区商业中，相似业态的，有利于设计管理，但对人流动线贯通性产生了限制，在有限的物理空间中，建议以不同设万科社区商业业态规划/4.1万科社区商业业态规划/4.1美容情景化业态搭配模拟（标配版情景化业态搭配模拟（标配版 化商家组团的建筑空间以目标客户行为特征而特色化。如，母婴童区域无台阶化、游乐化、孕婴休息空间

AM AM

AM

PM PM PM

家长&

AM AM

AM

PM PM PM

主妇&

AM AM

AM

PM PM PM

早餐店买早

要美食集合店生鲜超市（菜场旅行社*须含机票类服儿童类店如，儿童摄影+相关零售，+儿童餐私人视听馆量贩与结康体业 经营内 适合项 门店属 内没有设置功能 次主力美容个性配 迷你馆 都市型高端社*迷你馆：提供室内模拟练习，并零售球具用标准配置（万科生活家驿站例：ifood食街（品尊国际社区商业特定：提供植物、假山水景、水族宠物、园艺书籍等产品零售，并包含花园*合计面积不超过300 创新与体验——万科生活*合计面积不超过300小的业态。不以 面形式出现，互为组。 生活服务小的业态。不以 面形式出现，互为组。台 创新与体验——万科生活 管管 万科自营范畴 于所有项目，统一标准日常安排与整盘运营方、住宅物业另行协经 固定-生活配套类商家，非定期-零售/服务类商住宅业主主导并执行的、互动类非行消 经营类，业主直接进行商业消体验类 共享，平台作用大于商业利 便民服务类商家集合 借力业主自有资源的托

创新&创新&

随万科项目同步的品牌商户组合——合作关拓店，集合为单项目中的三成

商 扶持商

散铺商户 区域

联营/

自创 直营 加盟 随万 项

创新&创新& 内对 的合作商级商 餐饮(1 生鲜超市(1（或其品牌中的这一产品线门店），与常规 24小时便利店(1 银行(1家)： 康体养生(1区域级商创新&创新& 药店(1 美容美发(1 康体养生(1家)：中档品牌， 级同类业态的目标消费对象错 “联营”不单是提 ，还需要万科在管理层面介入，促使其产品线的升级、优化与商业化运作；协助门店空间设计，统一万科化社区商业店形象；以投资 ，为日后的品牌输出做万科社区商业业态规划/4.1万科社区商业业态规划/4.1创新&如：餐饮集合店，即可引入成独立品牌，也可企业自营整万科牵头的万科社区商业业态规划/4.1万科社区商业业态规划/4.1除了万科已有成果，即第五、驿站、便利店（单店介入）， 在这一板块中（经营内容详见上文），集合店中的商户大多数只能来自于当地市场中的经营万科社区商业业态规划/4.1万科社区商业业态规划/4.1 万科社区商业业态规划4.2万科社区商业业态规划4.2业态规划—人的行为模式 （0-6岁（7-18岁（50岁以上

万科社区商业业态规划4.2万科社区商业业态规划4.2业态规划—业态分布原则表◤水平-面积需 中式快中式快SPA足疗慢摇酒美容美商务餐美食广小型影课外教班洗浴中网餐中式餐酒西式快中低1000- 500-

300-

50-

◤水平-面积需 卖综卖综合维花办公用药中介便利店家政服书银汽车美通信营业家居生活连锁超数码用小型超类组合生鲜水果\玩食品体育用儿童服3T数服饰配化妆高中低500-

300- 150-

50-

万科社区商业业态规划4.2业态规划—业态分布原则表万科社区商业业态规划4.2业态规划—业态分布原则表◤西式西式快美食广课外教 儿童早班A足西式餐中式餐商务餐美容美餐小型影酒中式快书高中低

文化、餐饮、文体教育,消费频率较高、随机性大的中西式快餐设置在低层区，而目的性较强的业态设置在区，化妆化妆生鲜水果\花小型超综合维银数码产中介连锁超办公用 汽车美宠物店药书家政服家具生活通信营业玩体育用服装服饰配食品专卖便利高中低

万科社区商业业态规划4.2万科社区商业业态规划4.2业态规划—业态分布原则表◤分布关 小型影

美食广

SPA足餐

班儿童教

儿童玩具儿童服

餐百货力 家

儿童玩具儿童服 书家居生

西式餐

西式快

中式餐

服装药数码用

化妆

食品专

小型超

服装

美容美

西式快

中式快

银行屋中

便利酒数码用

小型超

1000-

500-

300-

150-

50-万科社区商业业态规划/万科社区商业业态规划/4.2业态规划—人群需求分析表<一 商业业品消费人设置楼使用时消费频家庭&小亲朋好上班主妇&老○●○应17点-97○○○宜111点-141○●○宜111点-217○●●○宜17点-222○○●○可≥2241○●○●应1247●●●宜18点-217○●●●应18点-217●○宜18点-211●●宜18点-211○●应18点-21ZARA●○宜18点-211●可≥28点-212●○可≥28点-212●○可≥217点-225班●●○○○可≥28点-212房○●可≥28点-212○●●○可≥28点-211万科社区商业业态规划/万科社区商业业态规划/4.2业态规划—人群需求分析表<二 商业业品消费人设置楼使用时消费频家长&小亲朋好上班主妇&老休●○可≥2241●○可≥2241●●○可≥28点-211●●可≥224室○●可≥2242○可≥217点-51○●●○可≥28点-211○●≥28点-211○●可≥28点-211○●●可≥28点-211○●宜18点-21○●宜18点-212○●宜18点-21○●●应18点-17121○宜18点-21○○应18点-21○○宜18点-211○应18点-21○●可≥28点-21●●○宜18点-171○○○可≥28点-21○●宜18点-211○○●万科社区商业业态规划/万科社区商业业态规划/4.2业态规划—人群需求分析表<三 社区社区服文化教生活服早餐早餐便利银行、中游乐园、超便利店、超美容店、玩学游乐正书班水果店、广餐晚托家长&业态集中为便利店，书吧、班业态集中为水果店、餐厅、超市、班业态集中为晚托班 万科社区商业业态规划4.2万科社区商业业态规划4.2万科社区商业业态基本需求指标表为最50-12.0高150-1层/210.0高50-15.0中50-12.0高中150-1层/25.0高50-10高高500-1层/20高50-15.0高高50-10高中50-10高中放在沿街或小区附50-1层/20高中300-3层/420.0低低通常放在主最上300-3层/420.0低 目300-3层/420.0低中班500-3层/410.0低中房500-40低低300-2层/30中500-40低500-40低万科社区商业业态基本需求指标表商业业 面 楼 层 等候空间

消费频 位 备 5002层/30低300-2层/30中1000-420.0低中500-40低50-10中

150-300-50-500-

23层/41层/24

低 低低 社 家政服服 通信营业

50-50-1000-500-50-50-150-50-300-50-50-150-

112层/31111112

5.0 10.0 10.0 中 2.0 5.0 5.0 中2.0 中2.0 中

态性质 低中 中低 低 靠近主 低高高 广场或沿中流程与要点|规划—交通5.1规划—交通5.1选址与服务半径与位置关系商业量：7000

万科

根据《城市规划居住区设计规范》所谓合理的服务半径，是指居民到达居住区级公共服务设施的放大步行距离，一般为公共服务设施布置应便于居民使用。各级公共服务设施应该 居住小区 500居住组团 200大于大于500m-300m-服务半3~5万成长建筑规人口基建筑规人口基量化指社区商业定①以固定客源为主、流动客流少；消费时段集中（工作日晚间+周末双休日），低谷极不均衡 ②加强小区气势和人300m-＜1万500m-1-3万1000m≥3规划—交通5.2规划—交通5.2与城市道路的关系 交 33

12◤商业出与城市道路关1.社区商业临一条1.社区商业临一条 后 人行 ：宜在建。车行 货运 2.社区商业临两条注：《国标》中型商业建筑应有不少于两个出与城市道路相邻或有不小于¼的周长和建筑不少于两个出与城市道路相邻接规划—交通5.2规划—交通5.2与城市道路的关系◤商业出—案例分11人行 。2人行 在两条城市 。规划—交通5.2规划—交通5.2与城市道路的关系道道◤1.与站点关城市站站站主 2.与出租车、城市干 停靠位于主一侧，步行距主30若下客点在次干道：设置次，直接引导人流3.与地铁出关城市干主靠近主干道，地铁所在交叉口，就近地铁出设置动线或主就近设置主、主力店、主广场。人流直接导入规划—交通5.3规划—交通5.3与人流导入点的关系◤112站牌30M规划—交通5.3规划—交通5.3与人流导入点的关系◤人行布 形成一定规模人流。（临时消防通道除外）相对位置设置醒目次。。规划—交通5.4规划—交通5.4与周边建筑的关系

业出。保持之间的通，达性。商人流向与地铁的一致。泊位一侧30-50米范围内设置主

总图与周边建筑出的关系结合周边建筑出人流主方向街角处，设置商业主流程与要点|6.16.1布局形态分类++++社区商业布局分类（四种套餐AABDD6.26.2布局形态-沿街底商型A

沿街底商型布局（最小6.26.2布局形态-沿街底商型B

开放内街型布局（最小TheNineNeighborhoodC

中庭内向型布局（最小6.26.2布局形态-沿街底商型D

集中广场型布局（最小6.26.2四种布局形态-案例

6.36.3小结—四种布局套餐优缺点分析A流程与要点|7.17.1动线概况动线设计是社区商业设计的因一。合理的动线设计是保证7.27.2万科社区商业模式 业态分类 7.27.2万科客流动线研究

动线属 出

动线属 （银行、药店

动线属 （银行、药店 7.27.2万科客流动线总结主动线串联各个业沿休闲广场排 2沿休闲广场排 27.37.3后勤动线1.封闭集中卸货模 卸货卸货货车卸货货车货车货车区卸货车城市道 城市道 城货车货车货车区卸货车用竖向交通。流线—房根据场地需求设置地上或，放下时货梯。设上时，单独建造或与卸货区留

流线—房根据场地需求设置地上或，放下时货梯。设上时，单独建造或与卸货区留

员工流线—设根据商铺个数自主

员工流线设根据商铺个数临流线—房根据场地需求设置地上或，放下时货梯。设上时，单独建造或与卸货区留7.37.3后勤动线1.封闭集中卸货模 仁恒河滨城邻里之 新都汇美食广货梯：1

客梯：1卸货处：①500㎡

货梯：0配合货运楼梯：1

3200-300单动线的组织可以采用直线或弧线形人流组织方式在动线设计中。曲线形动线能扩大商业展面长度，丰富“视觉空间感”，提高“单店能见率”，增加“游逛趣味性”。且在保证尺寸和形态布局实用的前提下可采用弧线形动线增加空间丰富性当条件所限必须采用多动线设计时，要注意通过设计手法避免死角、迷路高端、中端社区商业一般采用客货分流的方式；中端、社区商业一般采用客货混用模式。封闭式卸货较适合高中端社区商业，客货无交叉；混杂卸货运用于中社区商业采用，客货交叉。高端餐饮业态必须客货分流，其他业态对货运依赖较少，可设小型卸货区，有交叉。流程与要点| 时停每1000每100由停车标准，所以可得知 ≤1万1万㎡-3万3万㎡-5万≤6565-189189-325地地地时停自行车自行车车道营业面车位3m4m宽车道54地面停车为 地面结合 停 新城邻里中心21000新都会15000方州邻里中心28000龙汇路，2个独栋商业之间设面自行车棚沿街门口自行停地段交通方便，人车流量较大；机动车停车采用地面和双模式；沿街商铺门口设置自行且拥有7,500平方米的大型室内停车场，可停放186优点：车库与商业，对购物方式8.38.3从车库→商业界面的过渡空间

沿街商 3.来到广场 4.商业标识展示

进入停车

停到车

或者进驻的商家信

靠近出，显著标示出口的位置应简单，方便与

停车---Theorandge流程与要点|13m宽非机动车道→246 空间设 服务台（问询处服务台（寄存处空间尺度：

仁恒河滨城邻里之 碧云体育休闲中尺度16.8

尺度14.0

尺度：12.0结论：社区商业空间尺度在12米-16米之间---The

建筑面积：18000 商业层数：2 汽车展

商品折扣信

导购

楼 小型舞 无电 商品折扣信息、休息椅、小型舞台、无电梯等。---第九邻里中心TheNineNeighborhood垂直绿

垂直交

休息

导购信息 小型舞 小 商品折扣信息、休息椅、小型舞台、无电梯、绿化植物等9.39.3广场空间早上 上午 下午 晚上

老年人舞蹈、纳凉9.39.3广场空间而使整条商业街更具有，更好地满足现代城市居世纪广场上的旱地喷泉最具，当喷泉开放时会定的，坐在步行街休闲带的坐凳上才可以较舒适广场 大型电子 小憩 景观小 广场---The 建筑面积：18000 商业层数：2 建筑层数2-49.49.4内院-商业街空间商业街尺度：12-16商业街尺度：10-14---The---The建筑面积：18000商业层数：2走道3商业街尺度：10-149.59.5室内空间设施案例研究：---ThePromenade沿街空 空

需要在空间设置：服务导购牌、折扣信息牌、快充

流程与要点|商业形象10.1商业形象10.1建筑表皮面砖表 玻璃幕墙表 金属幕墙表 木质表 表皮设计指 纸皮 应用于中、低档工钢化玻 应用于门厅彩涂钢 应用于屋顶及门厅纤维 应用于装饰门厅标商业形象商业形象的主立面墙上和的中心位置。它是建筑外立面的重要构成因素。社区商业中心主处的品牌墙、塔、导购牌

商业形象商业形象---TheThePromenade的目标消费者在28岁至40岁之间，月收入平均7万铢，他们ThePromenade打造的是高端商业。并与原有的中端商场连接，形成互补，

ThePromenade主IIIIII级标识IV塔IV 商业形象商业形象---第九邻里中心NineNeighborhood

IVIIIIVIII级标识塔 商业形象商业形象苏州平江区---邻里中苏州平江区邻里中IVIV

III级标识III级标识IVIII级标识IVIII级标识W：沪亭北路N：涞寅路S：IIIIII级标识IVIV 商业形象10.3商业形象10.3灯光设计1123商业形象10.3商业形象10.3灯光设计它是以夜空为背景利用建筑周边置的，将建筑物的轮廓勾画出来。商业形象10.3商业形象10.3灯光设计立面照明设计时亮度（照度）暗建议照度值0.75-0.5—0.2—暗0.1—研发之研发之 万科社区商业万科社区商业万科社区商业经过业态布局、建筑设计、招商运 验证，并完善本研发手册经过业态布局、建筑设计、招商运 验证，并完善本研发手册最终目

附附录

好房 好服 好生三.

万科社区商业怎么做—社区中心商业中心服务中心

货运：不靠近商业出，设在城市a.商业人流导向与地铁的一致。泊位一侧30-50米范围内设置主

布局规划

1.使用频次2.昭示度3.停留时间

体见章节表格4米宽人行道→6米宽室外表、快充、ATM、导购牌。

商业形 总内透照明（结论详见内页附表2：模式优劣势分析附表3：使用说明：当需确定业态，可查此附表6：四种布局形态最小尺度要求速查

附表10：使用说明：在进行空间设计时可查此表，诸如：沿街空间、空间、广场空间、附表12：标识分级速使用说明：在进行立面设计时，可查此附表13：工具手工具手 为便于研究，我们为本次社区商业调研的规模做以下3个区段 1万㎡-3万㎡的社区商业 3万㎡-5万㎡的社区商业 特征及形 具体要 典型案 仁恒河滨城邻里中瑞虹新城铭庭配套商 工具手册-开发流程 附表1：模式优劣势分类商 商 工具手册-业态分析工具手册-业态分析 附表3：商业业品消费人设置楼使用时消费频家庭&小亲朋好上班主妇&老○●○应17点-97○○○宜111点-141○●○宜111点-217○●●○宜17点-222○○●○可≥2241○●○●应1247●●●宜18点-217○●●●应18点-217●○宜18点-211●●宜18点-211○●应18点-21ZARA●○宜18点-211●可≥28点-212●○可≥28点-212●○可≥217点-225班●●○○○可≥28点-212房○●可≥28点-212○●●○可≥28点-211附表3商业业品消费人设置楼使用时消费频家长&小亲朋好上班主妇&老休●○可≥2241●○可≥2241●●○可≥28点-211●●可≥224室○●可≥2242○可≥217点-51○●●○可≥28点-211○●≥28点-211○●可≥28点-211○●●可≥28点-211○●宜18点-21○●宜18点-212○●宜18点-21○●●应18点-17121○宜18点-21○○应18点-21○○宜18点-211○应18点-21○●可≥28点-21●●○宜18点-171○○○可≥28点-21○●宜18点-211○○●万科社区商业业态基本需求指标表为最50-12.0高150-1层/210.0高50-15.0中50-12.0高中150-1层/25.0高5