大学教职工住宅小区项目可行性研究报告

某大学教职工住宅小区项目可行性研究报告目录第一章总论..................................................................1第二章项目建设的必要性........................................................4第三章市场分析...............................................................7第四章项目建设条件...........................................................第五章项目规划设计方案........................................................第六章环境保护、节能及职业安全卫生............................................第七章项目管理、实施进度及招标................................................第八章投资估算及资金筹措.....................................................第九章财务评价...............................................................第十章结论与建议.............................................................附表、附图和附件第一章总论第一节概述项目名称：****大学****驿郡教职工住宅小区建设单位：********置业有限公司委托单位：********置业有限公司项目法人：项目联系人：建设地址：一、承建单位基本情况****大学是一所以工学、理学、管理学为主体，以电子、信息学科为特色，具有工学、理学、文学、经济学、管理学和教育学等多个学科门类，博士、硕士、本科等多层次教育协调发展的高等学校。学校前身是1942年创办于山东抗日根据地的战邮干训班，是我党、我军早期培养通信人才的摇篮，办学历史已有63年。学校于1958年改建为本科高等院校，是邮电部（1999年3月后为信息产业部）部属重点院校；自2000年2月起实行中央与地方共建，以江苏省管理为主的管理体制。学校是国务院首批批准的硕士、学士学位授予单位。九十年代又取得了博士学位授予权，学位点涵盖了电子信息技术主要的学科领域，已形成比较齐全的信息技术学科群。学校具有先进的教学科研设施，是全国为数不多、具备大规模系统地培养信息科技专业人才实力的高校。学校是信息产业部（原邮电部）部级培训基地及"亚太电信组织"（ＡＰＴ）培训基地之一。****大学现有3个校区，********校区、********校区、********校区以，占地面积共3003.6亩，学校有较好的教学、科研、体育、生活设施。固定资产总值7.1亿元，其中教学、科研仪器设备总资产15648万元。现有实验室44个，主要仪器设备13000台（套），大型仪器设备有267套。学校设有10个学院（经济与管理学院、通信与信息工程学院、计算机学院、自动化学院、光电工程学院、数理学院、传媒技术学院、继续教育学院、应用技术学院、吴江职业技术学院）、2个系（外语系、社会科学系）、4个研究所（光纤通信、信息网络技术、图像处理与图像通信、信号与信息处理）以及研究生部、体育部等教学科研机构。此外，学校还举办有独立学院-****大学通达学院。已建省部级重点学科6个、省部级重点实验室11个。学校已建成一个以千兆光纤为骨干的技术先进的宽带高速校园网，通过Cernet及Chinanet双路由与Internet联网，为教学、科研提供了良好的网络条件。现代教育技术中心为电教、ＣＡＩ、网上教育提供了现代化的手段。图书藏量80万册，其中信息、通信、电子、计算机类专业书籍在我国高校中属藏书量最高的院校之一，图书馆建有网络系统并与校园网相联，达到国内先进水平。学校设有5个博士学科、专业，13个硕士学科、专业，32个本科专业。具有在职人员以同等学力申请硕士学位授予权，同时还有4个学科具有工程硕士学位授予权。现有各类在校学生总数2万多人，其中，博士研究生116人；硕士研究生3102人（全日制硕士生1551人，以同等学力申请硕士学位865人，工程硕士研究生686人）；本科生13979人；专科生1916人。另外还有继续教育学院学生6000多人。学校现有教职工1400余人，其中专任教师、科研人员800余人，专业技术人员中具有高级专业技术职务的近400人。具有博士、硕士学位的教师占教师总数的55%；有博士生导师、硕士生导师120余名，还聘请了包括我国数名两院院士在内的多位海内外知名学者为名誉教授或兼职教授。学校科研规模在九十年代初进入全国高校前百名行列。“九五”以来，经国家、省、部等各级鉴定的科研项目达312项，多项处于国内领先、有的达到国际先进水平。共获省、部级奖34项。学校在现代信息交换与通信网络、无线移动通信与电磁兼容、信息理论与通信信号处理、管理信息系统、图像处理与数字视频技术、计算机通信与信息网络安全、光通信与量子信息处理、非线性电路与智能优化技术等学科领域的研究工作开展活跃，并有一定优势。近五年出版学术专著、译著100余种，发表学术论文近3000篇，其中相当一部分被SCI、EI、ISTP等世界三大检索系统收录。****《学报》自然科学版是我国通信及电子类的核心期刊之一，被教育部评为“高校自然科学优秀期刊”并获信息产业部和江苏省优秀期刊称号。《学报》社会科学版也被定为省“一级刊物”。****大学已与英、美、俄、德、加等国的12所大学建立校际合作关系。先后有700多位国外、境外专家学者来学校讲学、进行学术交流，学校已多次主办国际与地区性学术会议，在国际上具有一定的声誉。近年累计选派了210余人次出访或参加国际学术会议学校还建有体育馆、游泳池、乒乓球室、体操房、篮球场、足球场等运动场所和设施。公寓化管理的学生宿舍舒适美观，间间通电话，宽带接入，餐厅宽敞清洁，并有邮政、电信营业厅、洗衣房等服务设施，为学子提供良好的生活和学习条件。二、项目背景在高等教育步入大众化的进程中，高等教育一方面要扩大招生规模，拓展专业，满足社会需求，另一方面要进一步提高人才培养质量。那么优秀的师资力量则是保证质量的关键。而筑巢引凤便是为教职工办的一件实事、大事、好事，是一项“民心工程”。三、可行性研究报告编制依据国家“十五”教育发展专项规划；土地竞拍竞得书（复印件）；地块规划范围及外部条件图；****市规划局对于本地块的建设项目规划设计要点；国家、省、市有关设计和建筑规范、标准；项目单位提供的有关资料；项目单位委托与江苏捷宏咨询有限公司签定的技术咨询委托合同。四、编制可行性研究报告原则及主要内容本项目可行性研究本着“经济合理，技术可行、满足规模要求”的原则，以当前实际需求及发展预测、资金筹措能力等为基础，对项目建设的必要性以及项目方案的规模、技术、经济等方面进行分析比较，根据国家有关规定确定合理的建设规模和投资估算。主要内容包括：项目建设必要性分析；项目建设规模及内容确定；建设选址及建设条件分析；工程技术方案分析；项目总投资估算及社会、经济效益分析预测。第二节研究结论及建议研究结论本项目建设是****大学****校区建设的重要组成部分，其实施直接关系到****教职工的住房供应，将以其优良的规划设计、合适的市场价格，有效地扩大住房需求。同时，本项目高品位、高质量的开发建设，将对整个****大学城乃至****市的高校教职工住房建设起到“引导示范”作用，带动周边住宅建设和相关产业的积极发展，营造地方经济的新增长点。本项目的建设将产生较好的社会和经济效益，其建设是必要和及时的，项目建设将采用一些较为先进的技术和材料，建设方案合理，投资效果良好，项目建设是可行的。建议依据我国的国情，普通商品住宅将在相当长的一段时期内扮演重要角色，其生命力取决于其是否符合市场经济规律、是否能走上自身良性循环发展的轨道、是否能起到与其它类型住宅供给互为补充的作用。为促进住宅建设健康有序的发展，建议如下：在项目实施期间要注意市场动态，应对市场变化，防范未来市场变化风险，提高相关资源使用效率。要认真抓好规划及设计，搞好物业管理。加强对建设和使用全过程的质量管理，包括规划设计质量、工程质量，也包括物业管理的质量。积极推行招投标建设方式，降低建房成本。在住房设计和建筑标准上强调住房的实用性，着重在设计理念上有所创新突破：即在较低的价位下，选择适当超前的设计标准和建筑技术，保证在一个相当长时期内项目的适用性和资源配置的合理性；并且着力于良好建筑和城市环境空间关系的形成和创造，以实现项目建设乃至城市总体的可持续发展。项目建设资金需要建设单位投资和银行贷款支持解决，为顺利申请银行贷款，在总投资中，需要建设单位投入的资金数额建议建设单位妥善落实。第二章项目建设的必要性第一节高等教育事业发展的需要一、高等教育发展趋势高等教育在培养高层次专门人才、提高公民素质和推动社会经济发展等方面具有举足轻重的作用。过去15年，我国高等教育飞速发展，尤其是1999年开始扩招，使高等教育的毛入学率以每年平均两个百分点的速度增加，2004年高校毛入学率超过19%。目前，我国的高等教育规模已经超过美国，跃居世界第一。但规模世界第一不等于质量第一，规模世界第一更不等于毛入学率第一。目前，美国、加拿大等国家的毛入学率在80%以上。19%，意味着中国高等教育才刚刚迈入大众化阶段，不容盲目乐观。据专家预测，未来15年，高等教育的需求仍然会非常旺盛，并呈以下五大发展趋势：发展方向大众化。由于我国经济的快速发展，民众对高等教育的需求日趋旺盛，经过连续几年的扩招，普通高校在校人数已由1998年的340万人，增加到2001年的718万人，提前10年实现高等教育毛入学率达到11%的目标，2002年更达到14.8%。根据规划，2010年，我国高校毛入学率将达到23%。种种迹象表明，我国的高等教育已开始由“精英教育”走向“大众化”。这和世界高等教育发展的大趋势比较吻合。我国高等教育的大众化时代正向我们走来，高校的扩招将持续一个相当长的时期。办学方式多元化。一是办学体制多元化，过去那种单靠政府包办大学的单一模式已经被打破，高等教育办学体制正向多样化方向发展。现在除国立大学外，还有民办大学，一些国立大学的内部可能会出现相应调整，出现“一校两制”甚至“一校多制”的现象。二是投资渠道多元化，据统计，从1998年到2001年，我国高等学校新增加的教育投资，只有20%来自政府，80%来自银行贷款和社会力量投入。办学模式市场化。由于市场经济体制的确立，高校价值的确认越来越偏重于社会的认可。高校的毕业生要接受社会的严格选择，高校的科研成果同样要接受市场的严格选择，高校正从“象牙塔”走向社会，并最终完全融入国民经济的主战场，一些高校的专业设置、招生就业越来越充分考虑社会的需求。高校与高校之间、高校与科研院所之间、高校与企业之间的分割正在被打破。办学途径国际化。随着科技的不断发展和经济全球化步伐的加快，特别是加入世贸组织后，我国高等教育将更加广泛地参与全球范围内的教育服务竞争。国内高校与国外高校、研究机构的国际化交流合作空前活跃。办学手段信息化。信息技术的应用与普及较早地在高校得以实现。现代信息技术正在向高校教学、科研的每一个环节渗透，并将彻底改变传统的教学模式，大幅度提高教育资源的利用效率，多媒体教学、数字化校园、网上大学已被人们熟悉，我国高等教育正在走向全面的信息化。二、项目建设必要性分析****大学是一所带有鲜明行业特色的高等院校，培养社会急需的各类应用型人才是学校的优势和特长所在。近年来，****大学在各级领导的正确指引和广大教职工的努力下，已经取得了很大的成绩。“十一五”时期是我国迈向第三步战略目标的关键时期，从战略决定方向、人才决定胜负、管理决定效率的视角全面审视学校建设与发展中的主要问题和制约因素，****大学发展的总体水平还有待提高。****大学已经提出要增强事业发展的紧迫感，抓住机遇，加快发展，构筑优势，创建特色，提高办学质量和办学效益，以增强竞争力，与江苏省经济大省的地位相适应。在国家大力发展教育的宏观背景下，教育部领导、省委省政府领导都明确要求学校加快培养江苏经济社会发展急需的具有实践技能的应用型人才，将学校建成我省大规模系统地培养高层次信息科学专业人才的主要基地。近年来，****大学已迅速地进行了新校区的多方面建设，大大改善了办学条件，给广大学子提供了一个规划科学、布局合理、功能分区、配套完整、整体协调、风格新型的信息科技类大学校园。在扩大规模后，教职工人数达到了1500多人，后勤用房现出了较大的缺口。如不能及时解决，必将对教职工的稳定性产生一定的影响，因此迫切需要建设适应事业发展的配套设施，为学校的教职工提供一个良好的工作和生活环境。第二节项目建设是****市总体经济发展的需要房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据****市国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要精神，从“九五”开始已将房地产业列为重点培育发展产业。按照市委、市政府战略部署，****市房地产业在“九五”期间充分发挥了先导性产业的作用。“十五”期间加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为****市国民经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。随着主城居住人口的不断疏散、交通条件的便利，****主城区的居民已将交通便捷，生活辅助设施不断完善的****房产列为重要的选择对象；****本地居民随着生活水平的提高也想使自己的居住条件上一个台阶；此外，目前城市中的中高收入阶层已将购买第二、甚至第三居所作为一种长线投资。也有一些人因休闲、追求居住环境及老人颐养天年等原因需在环境优美、空气清新的地区购买住宅。本工程为住宅建设项目，对进一步加快****市住宅建设，满足都市扩容后人们尤其是大学城内的老师对中高档住宅日益增长的消费需求，改善人们居住环境，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。第三章市场分析第一节投资环境分析一、政策优势作为省市在****地区共建的唯一一所大学城，****大学城得到了省市政府给予的极大关注和支持，并在建设发展过程中享受省、市政府制定的一系列优惠政策：组织领导：省、市政府共同建设****大学城，成立建设领导小组，由省、市和所在区主要领导参加，协调、决策大学城发展事宜。管理机构：成立********大学城管委会(正局级机构)，代表市政府在大学城规划范围内全面履行经济、行政管理职能，享受市级管理权限。按照"业务工作实行双重领导，事权统一于管委会"的原则，市政府各有关职能部门全力支持、配合大学城建设，做好各项工作。有关部门在****大学城管委会设立分支机构，或授权管委会办理各项审批手续。管委会采取“一站式”办公，并执行“首问负责制”和“限期办结制”，提高办事效率。土地政策：****大学城47平方公里规划范围内的土地实行统一规划，统一征用、拆迁和安置，统一出让、划拨，统一基础设施建设，统一招投标，统一扎口管理的“六统一”政策。征地指标由省市计划单列。市土地资源储备中心在管委会设立分中心，负责对土地划拨、出让的具体操作，核发土地使用权证。出让土地的收入全部留交管委会，实行专户存储，收支两条线。规费扶持政策：****大学城47平方公里规划范围内的各项建设规费，由管委会负责收取，作为市政府对管委会的扶持投入，全部留管委会统一使用。二、规划优势****新市区坚持高起点规划，专门邀请国内外著名规划单位和设计师编制总体规划、景观规划、生态规划、人文规划、中心区城市规划等七项规划，并严格控制管理，确保高标准的规划落实到位。南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积80平方公里。是****总体规划确定的“一城三区”之一，是以发展教育和高新技术产业为主的新市区，是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。2010年规划人口24万左右，远景规划人口按60万预留。根据****市宏观规划，未来几年内将有60万老城居民向新区疏散，而****新市区正是适应****“东进南延”（向城东****地区、城南江宁地区发展）和“三个集中，一个疏散”（向****、河西、东山新市区集中，主城区疏散）城市发展战略的新市区。凭借着高起点的规划建设、大学城特有的文化氛围和地天独厚的生态环境，****新市区必将在****市的新城市发展规划中占据先机和优势。本项目所在位置是在****新市区整体规划制定前发展起来的集中居住片区，目前商业配套设施严重缺乏，根据****新市区整体规划，该项目与其南面的社区中心将成为这个成熟集中居住片区的商业、行政中心人文优势大学城集中区占地27平方公里，现已有****师范大学（含中北学院）、****财经大学、****大学、****中医药大学、****森林公安高等专科学校、****理工大学紫金学院、****工业职业技术学院、****信息职业技术学院、应天学院、****体育学院、****技师学院11所高校已经或即将建成，不久的将来还将有国内一流的大学落户这里。****外国语学校****分校、****国际学校和****师范大学附属实验学校等一流的中小学也都已建成招生。截至2005年底，在校学生数已突破10万人。生态优势****新市区地处宁镇山脉，地区山峦起伏，植被茂盛，自然生态环境得天独厚。****新市区依托自然景观，将城市人工环境与自然生态环境有机结合，构成位于广阔山林背景中的分散组团式的城市环境空间。****大学城所处的地域环境景观优美，周边为群山环绕，九乡河、七乡河从北至南纵贯而过，桂山、灵山、龙王山等点缀其间；山水环抱、林木茂盛、风景秀丽，构成主城东部生态防护网的主骨架，呈现低山丘陵地区特色，山丘、岗地和谷地平原相间分布。山体主要走向为东西方向，高度一般在50米以上，最高为灵山155米。丘岗的标高一般在25－50米左右。谷地平原标高在15米左右，总趋势向东北方向微微倾斜，地形坡度1‰－3‰，自然植被生长茂盛，是紫金东麓保存完好的生态环境，是****地区仅存不多的风水宝地，具有无法类比的生态优势。****西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山，为几大名胜风景区所环抱。区内山水资源丰富，****市环保局评估结果显示，区内的大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准，是全市生态环境最好的区域之一。（1）山体占全区总面积的65%左右，主要有桂山、灵山、龙王山以及七乡河、九乡河等，山体秀丽、河湖清澈，生态环境优良。（2）空气质量极佳，****地区为盆地状，外界的污染源难以侵入，无污染物质。（3）周边无噪音污染影响和污染源、危险源。（4）规划建设“绿色城市”和“适居城市”，绿地面积占总面积的62.5%。交通优势目前****大学城中心区有公交97路、310路、107路、108路四条线路经过。从****大学城中心区出发，北抵312国道，南达沪宁高速公路，东西分别是绕越高速公路和绕城高速公路。通往****的地铁二号线东延线已正式开工，将于2009年与二号线同步竣工通车。****大学城中心区距主城核心（新街口）距离15公里，25-30分钟车程；距绕城公路4公里，4-5分钟的车程；距新庄立交10公里，12-15分钟车程；距模范马路13公里，15-18分钟车程。正因为有了便捷、快速的交通，****大学城中心区对开发商的吸引力才更强劲。信息优势大学城有众多的高等院校、科研机构和其他文化事业团体，汇集了大批专业人才，拥有许多图书馆和文化标志建筑物，文化氛围浓厚，文化设施完善。大型国际会议和各类国际活动频繁，并由此产生了大量的政治、经济、文化信息，借助大学城的高速数字化传播网络，使大学城成为现代信息传播平台和国内最大的数码港之一。设施优势自2002年初大学城启动建设以来，在市委、市政府的正确领导下，在市建委、规划、土地等有关部门的关心支持下，大学城工委、管委会积极融入全市发展大局，站在新市区建设和发展的高度从事大学城建设，高标准建成了一大批基础设施工程。截至2005年底，大学城共完成基础设施投入80多亿元，全面建成了****大道、文苑路、仙境路、学院路、仙霞路、文澜路、仙尧路等一批道路工程。目前，整个大学城道路施工总里程达46.2公里，累计施工面积近215万平方米，地区路网框架已基本形成。除道路工程以外，园林景观绿化已完成山体和道路绿化超过90万平方米；部分河道整治以及排涝泵站已建成并投入使用；地区水、电、气等公用设施的主干管也已全部随道路建设铺设到位，污水处理厂建设的前期准备工作也正在抓紧进行之中。第二节市场供求分析市场供给分析日前，****市房地产市场管理部门公布了2003年前两季度的市场分析报告。报告显示，****商品住宅的供应结构基本合理，并呈现出以下特点：高中低档住宅的结构为1∶7∶2。根据建设部对高中低价位住宅的划分标准，目前****可以将5000元/平方米以上的称为高价位住宅，3000～5000元/平方米的称为中价位住宅，3000元/平方米以下的称为低价位住宅。从****目前三者的比例结构来看，市场供应70％的楼盘在3000～5000元/平方米这一价位区间，5000元/平方米以上的住宅项目占10％左右，3000元/平方米以下的占20％，总体供应结构基本合理。另外，****市2003年将进一步加大经济适用房的建设力度，经适房计划完成竣工面积约50万平方米，可向市场提供更多的低价位住房。与此同时，2003年前两季度，市场高档产品的供应也不断增加，如上半年万科金色家园二期、仁恒玉兰山庄的推出，组成了2003年****房地产高端市场的一道靓丽风景。商品住宅供需比例为1∶1.8。2003年前两季度****市（不包括江宁区）共新发商品房销售许可证103个，新批上市商品房销售面积153.1万平方米，其中住宅123.1万平方米（多层住宅52.1万平方米，小高层住宅42.8万平方米，高层住宅28.2万平方米）。但是，全市商品住宅的合同销售面积却高达222.5万平方米。其中，白下区和建邺区住宅销售面积较高，分别达44.8万平方米和43.8万平方米。从供给量的现状来看，目前****中高档价位项目的市场供应量偏大，而中低价位项目相对较少，难以满足今后主流客户的需求，供需不匹配的情况比较严重。此外，种种迹象都表明，今后一段时期****商品住宅的供应量会增加，但结合市场需求的变化趋势分析，****房地产市场供需不匹配的矛盾还将持续，但高档物业市场的供需矛盾情况有望率先得到缓解，中档物业市场将面临较大的压力，低档物业市场的供需矛盾年内无法得到较大改观。低价住宅上扬比重将会增大。目前****市一些土地实行竞拍招标，商家为抢到土地，不计成本地高价抢拍，结果水涨船高，房价上涨也就水到渠成了。据了解，目前****市楼盘的品质也有了明显提升，无论从规划、建筑形态、环境园艺、工程用料等硬件建设，还是服务、配套等软件配置，都使得开发投入增加，房价自然也会随之上涨。尽管如此，随着“一城三区”城市扩展的逐步推进，土地供应将以城郊接合部为主，受新一轮城市建设的推动，这类地区的基础配套设置将逐步完善。这些因素都将促使低价住宅上扬比重增大。市场需求分析目前，****市正处于城市化高速发展的阶段，城市化率每年提高2个百分点，至2005年城市化率将达到75％。这为****市房地产业在相当长一段时间内保持高速增长提供了强大的动力。但目前，****市房地产投资占固定资产投资比例不到25％，低于全国同类城市2至3个百分点。据测算，****市由于改善居住、人口增长、拆迁等原因每年需新增500万平方米以上的住宅，而目前的供应量平均在300万平方米左右，供需矛盾突出。因此，****房地产业的发展需要广泛吸引各类资金，改善供应不足的现状。发展态势：未来15年仍是高速期。依据国际经验和发展规律表明，当人均GDP处于1500至8000美元之间，人均建筑面积35平方米以下，是房地产业的高速发展期。****2002年人均GDP已达2760美元，按人均GDP每年12％的增长速度计算，达到8000美元的目标需要15年；2002年****市居民人均建筑面积为21.4平方米，按每年1平方米增幅计算，达到30平方米的目标需要近10年。因此，未来10至15年内****房地产业仍将处于高速发展期，具有较大的发展潜力。住宅消费需求旺盛。近年来，****房价上升总体较为平稳，房地产市场价格处于稳中有升的发展态势，但区域之间增长存在不平衡性，商品住宅价格均匀上涨，部分区域成为热点。2003年“房展会”的数据显示，参展楼盘单价3000至4000元的占42％，4000至5000元的占12％，5000元以上的占9％。****市经济持续稳定发展为房地产业发展提供了良好的基础，城镇居民人均可支配收入和居民储蓄存款大幅增长为房产业发展提供了强有力的支撑。据统计，****居民为改善居住条件和年轻人结婚购房成为购房主力军，约占交易量的60％；城市被拆迁居民购房，约占交易量的25％，外地购房约占10％。2003年****城建力度较大，老城环境改造、新区建设使房屋拆迁量大增，拆迁使购房的预期消费转化为即期消费，获取的拆迁补偿为居民购房提供了物质基础。二级市场的放开带动了整个房地产市场的联动，房改房上市审批手续的简化，影响房改房上市的各种政策壁垒已基本消除，越来越多的市民通过卖旧房购新房的方式来提升住房品质，改善居住条件。此外，由于****市居民正处在“一次置业”，再加上从众心理作用，居民纷纷追涨买房，两者相互强化，导致购房需求进一步放大。据资料显示，2002年，****市商品房空置率仅为6.52％，远低于19％的全国平均水平，今年1至8月份，商品房空置面积继续下降，仅为56.84万平方米。随着住宅制度的不断完善，促进住房消费政策的落实。****市居民住宅商品化消费意识不断得到提高，住宅消费需求旺盛。主要有：拆迁安置需求：****市城市道路等基础设施建设任务较重。随着华商大会、十运会的举行，旧城改造量更大，这些拆迁安置所产生的住房消费需求，具备相当规模。新增需求：GDP的家庭可支配增量将有一定比例进入住宅消费。如按我国目前城镇居民可用住房支出占整个消费支出7％的比例推算，****市年消费支出3万元的家庭用于住房消费支出在2100元。****市1994年～2000年人均居住面积年平均增长0.34平方米，按现有市区282万人计算，年需增加近96万平方米。****市城市化水平的不断提高，城市人口不断增长，对住房需求也不断提高。改善居住条件的需求，商品住宅销售面积畅旺。经过对****市712封市民来信的统计和1000户居民访问分析，就目前****市整体讲，购房需要率较高，很多人有购房打算。22年内买房15%3年内买房5%4年内买房3%5年内买房10%6年内买房15%6年内不买房52%图1：****居民住房需求情况分析从****市民购房需求情况分析中（见图1）更能明显地看出市民对购置商品房的需求意向。在6年内有购房需求的占近50%。3年内有购房需求的占20%。但这些需求意向距有效需求还有一段差距，其中，经典楼盘的优势、地位是一个不可忽视的因素。经典楼盘不但可以将有效需求进一步吸引到开发的楼盘中来，还可以催化另一部分需求较为强烈、但短时间内不会实现的购买行为。3、市场需求呈现出多元化和两极化。随着基础设施建设力度的加大，使****近郊区的房地产市场发展迅速，开发热点区域更加分散，不同区域的不同产品都将有更好的市场环境，也都各具吸引力；近郊区较低的土地开发成本使多样化的产品设计和更低密度的小区规划成为可能，极大地丰富了不同产品的市场供给份额。基础设施的改善和产品供给的丰富为需求市场的多元化发展提供了可能。客户需求一方面向多元化发展，另一方面也正向两极化发展。从客户的主体特征变化来看，一部分原有的中高收入的客户在近几年收入有了较大的提高，需要将原有的住宅进行更新换代，同时一些新生的年轻首次购房者和拆迁户也开始进入需求市场。这使得需求有向低端市场和高端市场两极发展的趋势。从购买力特征来看，客户购买能力出现两极分化是推动需求市场向“金字塔”两端发展的原动力。三、****市房地产市场预测（一）房地产价格和供给增幅都将放缓。近年来，长三角以制造业为基础的强劲的经济增长速度，是房地产价格不断升高的最重要原因，但对房地产价格，首先要分析房地产供求平衡关系的变动。1、需求方面的变动经济增长，外来人口增多。与珠三角相似，长三角地区的外来人口急剧增长，随着外来人口的素质和财富的增加，他们越来越多地要求当地提供更为优越的生活和创业资源，房地产就是其中之一。每个城市都有一个类似的现象，最好的住宅买者多为外地人。城市改造，拆迁户增多。随着拆迁法制化进程的推进，实物补偿改成了货币补偿，拆迁户得到的补贴也大幅增长，拆迁户借机改善住房条件的愿望也越来越强烈，二手房市场和商品房市场涌进了最为迫切的需求者。财富积累，投资购房增多。时至今日，中国经济走出了一条经典经济学书上没有描述过的景气现象：经济增长与通货紧缩并行。一方面，股市持续低迷，利率不断调低。另一方面，社会高收入阶层财富日积月累，急于寻找合适的投资保值渠道。房地产市场恰恰成全了这部分投资者。收入增长，换房成时尚。随着收入的不断增加，对生活质量的要求不断提高，住房的更新换代成为时尚，包括公积金制度以及单位货币补贴等的一系列住房制度改革政策更使这一要求成为现实可能。优惠政策刺激住房消费。银行对个人住房消费信贷提供高至80％的强力金融支持、财政补贴以及所得税退税、公积金贷款限制放宽等优惠政策，均刺激了消费力提前释放。2、供给方面的变动土地拍卖，地价推进。土地拍卖已经不再存在任何理论障碍。建筑成本上涨。政府规划和建设标准提高，房地产商追求品质，采用新材料以及降低容积率、提高绿化率等，都造成单位面积建筑成本上涨。住房制度改革，改变供应规律。以前，单位分房面积较小，周期较长，房地产主要面对机构顾客，而与最终用户距离较远。现在，房地产商直接面对最终用户，从选址到设计到营销均以客户需求为导向。土地资源短缺，有效供给不足。长三角地区是世界上人口最密集的地区之一，也是土地资源最为短缺的区域之一，这是支持房地产价格上涨的长期因素。从近期来看，由于市民交通方式的限制，大部分人使用公交和自行车、助动车，能有效开发房地产的土地只限于基础设施较为完备的地区。由以上分析可知，长三角的房地产价格是需求和供给变动的多种因素相互作用的产物。房地产价格和供给增幅都将放缓也就成为必然。市场竞争激烈****为了加快发展城市建设，对外来资本在房地产市场上给予减免5.5％营业税、少收服务费的优惠政策，这使外来的开发商利润率增大。同时，****房地产市场公平竞争的环境也吸引外地投资者的眼光，无论是招拍挂的土地出让方式，还是对出让土地上的拆迁处理，让市场主体都在平等的地位上。在种种利好因素的作用下，外地开发商不断涌入****，这些异地开发的企业通常很有实力。而****原先的实力型开发商更不会轻易放弃****市场，都在快速抢占市场，房地产市场竞争因而更加激烈。****市房地产市场发展趋势****市房地产市场发展的趋势可用以下几点来概况：根据消费市场调查结论，****在一定时期内，三室二厅房型仍为主导房型。小高层的购买趋向明显上升。面积在80m2～120m2最受欢迎。对大环境的配套及社区服务的要求已是****购房者的首选要素。3、排除市政建设等外界因素，目前****购房市场仍有相当大的潜力。在调查中近37%的人在1～2年内计划购房，计划一年以内购房的为14.3%。说明现已有51%强的人有购房意向。四、销售价格预测（一）项目所在地环境分析本项目地块这块地位于****大学城仙霞路北，学子路东，处于312国道、学海路仙境路文澜路形成的“井”字形公路网之间，属规划建设中的****亚东新城区。****是****开发的重点，是****总体规划确定的“一城三区”之一，是以发展教育和高新技术产业为主的新市区，是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。2010年规划人口24万左右，远景规划人口按60万预留。****新市区位于风景秀丽的紫金山东麓，北抵312国道，南达沪宁高速公路，东西分别以规划中的公路三环和绕城公路为界，距新生圩深水外贸港口6.5公里，距规划中的龙潭深水外贸港口6公里，通过绕城公路和机场高速可直达禄口新机场。地铁2号线和4号线将分别从紫金山南北两侧进入****，在****新市区南侧交汇后，在****内部形成环状轨道交通网，连接新市区各功能分区。公路、轨道、铁路、航空、水运等对外交通条件一应俱全。大运量、低能耗、出行便捷的交通网络。****西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山，为几大名胜风景区所环抱。区内山水资源丰富，山体占全区总面积的65%左右，主要有桂山、灵山、龙王山以及七乡河、九乡河等，山体秀丽、河湖清澈，生态环境优良；****地区为盆地状，外界的污染源难以侵入，无污染物质，空气质量极佳。周边无噪音污染影响和污染源、危险源。是规划建设中的“绿色城市”和“适居城市”，绿地面积占总面积的62.5%。****市环保局评估结果显示，区内的大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准，是全市生态环境最好的区域之一，是****地区仅存不多的风水宝地，具有无法类比的生态优势。7000年前，我们的祖先就在此繁衍生息，具有深厚的历史文化底蕴，自古以来就是一个修身治学的好地方。南朝梁代（公元502-557年）梁文帝第六子萧宏、第九子萧恢，第十子萧瞻等历史名人都葬于****。其墓前神道上的辟邪石刻和石柱石刻造型雄浑、简练，别具神韵，是****地区历史悠久文化的象征。****得天独厚的地理位置、深厚的历史文化底蕴、优美的自然生态环境引来了众多房产商关注的目光。从亚东建发单枪匹马闯入****，相继开发出一批精品住宅后，伴随着大学城入驻院校的不断增多和各项配套设施建设的日益成熟，到2005年，****楼市开始渐入佳境，栖霞建设、栖霞房产、****地产、赛世地产等众多地产商纷至沓来，掀起了****房地产开发的热潮。（二）本项目主要特色教职工住宅小区位置概况：拟建教职工住宅小区位于312国道、学海路仙境路文澜路形成的“井”字形公路网之间，属规划建设中的****亚东新城区；拟建教职工住宅小区从地貌上属丘陵山地地带，小区地势平坦，周围地势起伏，山青水秀，风景独特，交通便利，水文、地质等自然条件好，适宜建筑，是比较理想的住宅建设用地。教职工住宅小区毗邻多所大中小学校园；目前教育厅、南大、南师大等多所大学在此已经建设或计划建设教职工住宅小区；因此，这里公共基础设施建设已具有一定规模，而且，随着新城区的逐步建设，将为小区提供良好的教育和生活环境。本项目规划：为了把教职工住宅小区建成一个富于创新，并充分体现现代与传统的中国民居特点的花园式新型住宅小区理念,体现个性、整体协调、风格独特的园林式、生态型、智能化、现代化，按照“美观、舒适、经济、实用”的要求进行规划设计教职工住宅，且具有良好的社会效益、经济效益、环境效益。A、总体规划：教职工住宅小区建筑主要采用现代风格，要充分体现时代气息，主色调以浅色为主（少量用跳色），以营造出明快、活泼、大方的氛围；教职工住宅小区在规划设计上具有超前意识，能适应现代化不断发展的需要；结合当地丘陵山地的条件，充分利用地形地貌，注意节约用地，使整个建筑群层次分明，错落有致；教职工住宅小区内各功能区之间既相对独立，又便于贯穿，利于社区管理。根据****市规划局建设项目规划设计要点，经测算，教职工住宅各种户型建筑面积及建筑高度分布方案如下表所示：9090平方米120平方米140平方米160平方米20%45%30%5%小小高层多层内部出售对外出售60%40%70%30%B、单体设计：设计两、三幢相呼应的小高层建筑，其中有一至两幢小高层作为教职工住宅小区内的主标志性建筑，立面风格有鲜明的时代感，充分体现我校信息科技类高等学校教职工住宅特点；所有建筑物按7度抗震烈度设计。部分建筑可结合建设人防设施，平时可用作地下停车库。在教职工生活密集的建筑物周围适当位置，设自行车停车场。考虑到后勤设施为教职工住宅小区和周边社区服务的需要，将综合服务楼设置在副大门附近。建筑物适当融入中国传统特色(以屋顶变化来实现)，体现****地区的历史文化气息。C、入口设计：主大门设在教职工住宅小区西南边的学海路上，有创意，避免与其它小区门相雷同，又与小区整体建筑风格相适应。副大门设在西北角、东围墙边，与其周围公共服务设施结合建设。环境设计：教职工住宅小区环境设计首先突出设计主大门至主标志建筑，其次在各区片主要位置设主题景点，结合建筑物四周、道路两侧、小型水面等景观（行道树及绿化带宜采用常绿植物），精心设计，实现春华、夏荫、秋实、冬绿，使教职工住宅小区成为四季如春、花园式、生态型的小区。管网设计：教职工住宅小区的各类管网设计时做到：设计全面，布局合理，具有超前意识，充分预留管线位置；供水系统设计中考虑建设储水池，以备市政管道断水或用水高峰水压不足之需；燃气管道的设计考虑能满足天然气的使用；配电设计有一定的富余量，配电房外进线要考虑双回路的功能；对计算机网络布线系统设计要求能满足教职工住宅小区当前建设信息化住宅小区和今后相当长一段时间的发展需要。道路交通设计：充分利用现有地形，做好道路交通设计。在全区要有机动车的环形通道，交通密集处要做到人车分流。在社区服务区等区域设小型停车场，条件允许可设地下停车场。其它：在作教职工住宅小区总体规划方案时，应认真审阅征地规划红线内的各种设施，熟悉地形。（三）项目房产价格的确定经过近几年发展，****房价已于2005年开始稳定在4500元／平方米左右。但随着2007年鼓楼医院、金鹰国际商城以及个别知名高校确定入驻，5月初****在售的几家楼盘纷纷调高房价，许多楼盘多层项目的售价超过5500元／平方米。2006年下半年，****市决定将于2007年7月启动地铁2号线东延****工程，2009年通车。这一消息给****楼市再次注入强心针，部分楼盘销售单价连续突破6000元大关，如尚东区翡翠谷项目均价起超每平方米6200元，东方天郡项目成交均价也保持在每平方米6000元以上，个别项目的花园洋房和别墅类物业出现热销势头。数据显示，****大学城楼价上半年均价达到每平方米4600多元，相比去年下半年只上涨了2．1％，这一涨幅相对于同类型的物业趋势属于平稳上升。进入下半年，****板块突然发力，个别项目单价甚至每平方米涨了800元。从目前已知的楼盘开工、建设量预计，****高档住宅的上市量将达到6万平方米，中高档物业成主流的销售形势必然带动****楼盘品质的进一步提升及房价的进一步上扬，未来****房地产板块上涨空间仍较大。****房价较快的涨幅曾引起房管部门的注意，****大学城管委会主任梁学忠主任公开表示，管委会正在研究相应对策，通过土地供应、容积率等手段调整房价。并对一些推出的土地实行限房价、竞地价的开发策略，争取开发出2000多套的预定价格3300元／平方米的中低价商品房，定向供应大学城低收入的教师群体，不仅将为****引来、留住大批高素质人群，还将使****板块房地产市场价格保持平稳的态势。****大学城里的老师是未来****房地产的重要购买人群，2000多套的教师廉价房其实只是解决了一小部分购房者的需求，而且还受到了特殊人群的类别限制。从市场情况上来看，并不是投放2000多套廉价房就能解决****板块的置业需求。根据房价、7成15年商业按揭贷款计算得知，年总收入5万元以上的家庭可以购买总价值40万元左右的房产。而年收入在5万元以上的家庭在所有受调查者中占10%，本地块开发产品约2443户，而****市年收入5万元以上的家庭在20万户左右，所以，本项目只需要在目标人群中的市场占有率达到1.2%，则本项目销售任务即可达成。所以，基于以上几方面的原因，本项目对外的预期销售价格暂定为高层5500元/平方米，小高层5200元/平方米。第四章项目建设条件第一节项目选址确定该地块是****大学于2006年11月1日，在土地拍卖会上以3.8亿元的价格获得的土地开发资格。该地块位于****市栖霞区****大学城仙霞路北，学子路东地块，用地总面积为117660.7平方米，其中市政配套用地面积9978.6平方米，实际出让面积为107682.1平方米（其中社区中心及社区绿地面积10000平方米）；规划用地性质：二类居住用地；容积率：≤1.6；建筑密度：≤25%；建筑高度：≤35米；绿地率：35%。第二节教职工住宅小区建设条件一、教职工住宅小区概况拟建教职工住宅小区位于312国道、学海路仙境路文澜路形成的“井”字形公路网之间，属规划建设中的****亚东新城区。从地貌上该地块属丘陵山地地带，小区地势平坦，周围地势起伏，山青水秀，风景独特，交通便利，水文、地质等自然条件好，适宜建筑，是比较理想的住宅建设用地。教职工住宅小区毗邻多所大中小学校园；目前教育厅、南大、南师大等多所大学在此已经建设或计划建设教职工住宅小区；因此，这里公共基础设施建设已具有一定规模，而且，随着新城区的逐步建设，将为小区提供良好的教育和生活环境。二、自然条件****属北亚热带季风气候区，气候湿润，四季分明，无霜期较长，雨水充沛，光照充足。主要气象特征如下：气温：最热月平均气温27.9℃（7月）最冷月平均气温2.3℃（1月） 年平均温度15.5℃极端最高气温40.4℃极端最低气温-14.0℃降水：年平均降水量1012.1mm年最大降水量2006.0mm年最小降水量479.8mm日最大降水量195.2mm月最大降水量507.8mm降水主要集中在6-9月；梅雨季节一般在6月下旬到7月中旬。风：7月主导风向及频率SE27SW101月主导风向及频率C31N14夏季平均风速1.8m/s冬季平均风速2.2m/s4、雪：最大积雪深度50cm5、冻土：最大冻土深度9cm6、日照：历年平均日照时数2148.3h平均日照百分率49%7、无霜期：历年无霜期255d8、其它：年平均雷暴日数34.4d年平均沙暴日数0.1d年平均冰雹日数0.2d三、基础设施条件道路交通****大学位于****亚东新城区****大学城，占地2026余亩，新校区山青水秀，风景独特，是一个规划科学、布局合理、功能分区、配套完整、整体协调、风格新型的信息科技类大学校园，门前有97路等公交车站，交通十分便利。给水****大学****校区给水由****市自来水厂供给，水质优良。给水水源从市政给水干管以DN200引入校区。本项目用水从校区内道路下的给水干管接入。排水本项目采用雨污分流制，污水管道按照自然地形走势布置，并做到高水高排，低水低排，沿校区道路布置DN300—DN600的污水管，污水收集后排入校区道路下的污水管，最后排入市政污水管网。雨水及防排洪按照高水高排、低水低排，雨水就近排入水体的原则进行雨水及防洪规划。雨水管道沿道路布置，雨水经雨水口收集后，沿校区道路布置DN300—DN600的雨水管，收集后排入校区道路下的雨水管，最后排入市政雨水管网。供电****大学****校区需进行电力增容。燃气目前，西气东输天然气已到达****，本项目燃气为天然气。通讯和网络****大学****校区现有的通讯和网络设施较为完善，可以满足本项目的通讯和网络容量要求。第五章项目规划设计方案第一节规划设计要求及方案确定一、规划设计要点根据****市规划局对于本项目规划初步设计要点通知书，****大学****校区规划设计时需注意以下几点：项目总平面和单体建筑须在红线范围内进行规划设计。建筑退让用地边界及规划道路符合红线要求：（1）建筑退让用地距离道路红线的距离不少于10米；（2）凡地下室或半地下室、墙柱、台阶、踏步、花池、建筑物基础等突出部分均不得超过建筑退让线。规划总平面应功能分区明确，布局合理。要求动与静分开布局，各功能区相互依托，互不干扰。公建配套按国家有关规定进行配置，公共配套设施应考虑资源共享作用，避免重复建设。组织好校区内外的人、车交通，按国家规范要求设置机动车、非机动车停车场地及人流疏散场地。建筑风格新颖，力求简洁、明快、流畅、高雅，能较好的体现出文化气息，与自然环境相融合。主要指标要求：住宅小区建设要求结合现有保留建筑：绿化率不低于28.9%、建筑密度不高于35.6%、容积率不高于2.29。用地内雨、污分流，雨水排到市政管网，污水经自行处理达到国家二级标准后方可排到市政管网内。用地红线内所有管线一律下地，并做好综合管网规划方案和竖向设计方案。规划设计方案应符合消防、环保、防雷、卫生防疫、人防等规范要求。规划设计方案还应按国家现行有关法规和规范的标准执行。二、规划方案确定****大学****校区教职工住宅小区规划建筑方案设计根据****市规划局建设项目可行性规划设计要求及校方有关设计要求修改编制。第二节规划设计方案一、设计说明规划设计依据：《中华人民共和国城市规划法》《城市民住区规划设计规范〉《民用建筑设计通则》《****市城市规划条例实施细则》《****市住宅设计规范》****市规划局建设工程规划设计要点通知书用地红线图消防防火等级为一级防水等级为二级人防为六级设计理念：把教职工住宅小区建成一个富于创新，并充分体现现代与传统的中国民居特点的花园式新型住宅小区理念,体现个性、整体协调、风格独特的园林式、生态型、智能化、现代化，按照“美观、舒适、经济、实用”的要求进行规划设计教职工住宅，且具有良好的社会效益、经济效益、环境效益。主要将在以下几个方面进行努力：智能化安全防范系统：防盗报警、周界警报、出入口管理、访客对讲、火灾报警等系统；信息管理系统：多表计量远抄、公共设备监控、车辆管理、紧急广播与背景音乐等系统，物业管理计算机系统、电子公告牌系统；网络接入系统：宽带光纤接入系统、家庭综合布线系统、高速宽带数据网络系统（小区信息网）。环境数百棵成品大树，上千棵名贵树木合力营造绿荫环抱的居家园墙，更多的鲜氧、更多的大自然的恩宠，形成一个巨大的制氧工厂，调节出宜人的区域小气候。流水、喷泉、戏水池、溪流所构成的水循环系统，使空气清新润朗，葱茏古木，碧水映晴天。鸟语花香、流水淙淙。二、总体规划规划布局主要的特点有：功能明确的总平面设计、人车分流，以人为本的交通流线组织、公共绿地与立体化多层次的景观环境设计等。（一）规划设计要求住宅均为高层或小高层住宅，住宅应着重处理好小区空间关系，以及住宅建筑之间的距离、角度关系。由于本项目周边均为城市道路，因此，本项目的规划布局应着重处理好区内外路网结构及其与小区建筑、空间的关系；注重小区环境和住宅单元的“均好性”设计，着重处理好组团与中心绿地、院落绿地的关系。项目住宅区内的人流车流不相互影响。5、考虑项目地区作为****新市区的发展方向，在设计中宜引入新理念，使本项目以新颖的面貌成为****大学城的一个品牌形象。（二）规划指导思想因地制宜配合地形特点合理布局，尽力提高土地利用率，巧妙而充分利用空间，善用地块现有资源。化弊为利、营造特色把地块周边配套弱、外围欠景观等缺点通过设计强化为楼盘特点，把难题变为卖点。强调以人为本的设计原则营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然的亲和关系，强调居住均好性和家园的人情味与亲切感，使居住区环境给人“回家的感觉”。注重项目可操作可行性从总体布局单体类型的选择与排布注重考虑地区气候、居住习惯与市场操作性。力求提供一种既有优良品质，消费者又买得起的优秀楼盘。规划结构南部一条规划道路把小区分为南北两区，南区为少量住宅以及小学、幼儿园等配套公建；北区为主要住宅及商业配套设施，北区南部建设小区中心会所。一条南北向中轴贯穿整个小区，把两区各组团串连成一体。简明的规划结构把不规整的地形整体化，提供分期开发的机动性和功能分区的完整性。交通流线出入口：北区在南、西、北面的规划道路共设四组人车出入口，邻近集庆西路的北出入口为非机动车专用，其余南、西面的出入口各含一个人行出入口与两个车行出入口。南区在北面的所街路设二个人车出入口，东面的为小学及幼儿园专用，西面的为住宅专用。邻近集庆西路的北出入口为非机动车专用，其余南、西面的出入口各含一个人行出入口与两个车行出入口。人车流线：配合地形特点：以南北向为主线，以东西向为辅助，形成简洁明晰的干道网络。强调人车分流：人走中、车走边，把车流对住宅组团的影响减至最低，利于营造安全而休闲的居住环境。充分考虑经济性：外围车道巧妙利用规范要求的建筑退让用地边界的距离稍作拓宽而成，在照顾周全性与均好性的同时，最大限度减少小区内永久性车道占地面积。兼顾日常与应急的机动性、以及分期使用的机动性：区内步行主干道日常用作休闲景观步道，但其路宽与构造及外围车道的连接考虑了可在特殊情况下通行车辆，为消防、急救、搬运等特殊交通要求提供便利，同时利于分期开发时形成各区完整的路网。最大限度园林化：在保证消防车无障碍通行条件下，除永久性车道外，区内所有路网均设计为园林步道，柔化成为区内绿地环境的一部分。（五）停车模式区内停车场地主要设置地下车库，直接连通外围车道；同时沿外围车道路边设置少量港湾式停车。人性化：停车场地充分利用地下空间，在不占用单体与景观用地的条件下提供大量停车位，满足使用要求。均好化：停车场地通过车道直接联系各居住组团，充分考虑便利性。休闲化：停车场入口设于小区外围，以绿化为界面屏蔽区内视线，大量的地下停车不构成对区内景观环境的影响，且少量停车场地也可以植草地砖加以园林化。（六）公建布局小学和幼儿园利用小区南部规划道路南侧的单独地段独立设置，自成一体且减少噪音对区内的影响，同时邻接区内车道并有步行干道连接，方便家长接送。较好地利用这小片边缘地块。小区东部沿城市主干道江东南路设商业步行街集商业中心，发挥项目的临街商业价值并突出配套卖点，同时形成富有气氛的小区周边景观。小区东北角两面临街处设置开放型经营性会所，强化小区配套，充分发挥商业价值，并以丰富的造型作为小区最显眼的标志性建筑，体现小区风格与品味。小区南部设休闲会所，设置餐饮、康乐、健身设施，结合绿化作为区内居民休闲与交往场所。（七）住宅布局住宅均为高层及小高层，以南北向为基本朝向，适应当地气候与居住习惯。以高低和平面错落的单体组合打破南北朝向的规整和单调感，避免直线组合和兵营布局。形成自由式布局，各组团排列与空间无固定模式与规律，一弧线和直线的组合“变”出特色。贯通小区南北中央的30米宽的纵向景观通廊利于夏季东南风在整个狭长地块的疏导，各组团围而不合的排布利于通风。竖向设计建筑以高层和小高层为主，部分高层分布在小区中部的东西两侧，在中区形成内低外高的内向型布局。建筑群南北面呈外高内低的轮廓线，而东西面则形成两侧低中央高的天际线。绿化布局与建筑相融合的绿化体系：强调连绵不断的绿化系统和流动的景观空间，打破以建筑为界面围合庭园的刻板模式，以花园围绕建筑，使建筑坐落在花园中。实用而亲切的组团绿化体系：强调组团绿化的均好性与亲切感，底层架空并设花园，使住户拥有和享受房前屋后、上下左右的自然环境。丰富多姿的绿地空间系统：会所、幼儿园的公建绿地与南北两区的中心集中绿地，形成小区“面状”景观空间。小区中央贯通南北的30米宽绿化走廊以及两条东西向主步道形成“带状”休闲绿地和延续的区内中央景观带。有条件的组团内形成相对集中的“块状”半公共组团绿地。各单体住宅旁形成分散的“点式”近宅绿地空间。（十）小区景观自我天地用地外围缺乏天然生态环境，小区立足于营造内部景观，强化内向型休闲天地。经济高效在地形不规整、层数受限制，同时要保证容积率的条件下，充分利用区内道路和建筑间距等有限空间，以具有复合效能的空间设计，解决用地紧张条件下营造内部景观的矛盾。绿地有限的条件下营造内部景观不能单靠园林造景，设计考虑把建筑物作为区内环境的硬质景观，住宅以公建为景，高层以小高层为景，构成高效而丰富的景观层次。利用用地内现有水体与造型较好的成型树木加以引用与移植，尽量减低工程成本。人景互动曲线型的步道和带状景观为进入小区的人们带来一种动态的观赏体验，步移景迁是小区景观的最大特点。特色天成规划以贯穿小区中央的南北向“带状”绿化步道形成小区交通纽带与景观轴心，形成小区独特的主题空间。中心线性绿带不易产生聚人喧闹的负面影响，却为住户提供通行、缓跑、散步、观赏和交往交间，既有功能性又富景观性。中央绿带的景观以住宅间围合组团的多拱景墙为背景，一路小桥曲水、花木掩映，构成令人赏心悦目的景观长廊。（十一）以休闲为特色的社区风格规划从各方面体现休闲轻松的风格品格，营造都市人梦寐以求的生活环境。建筑布局：自然式的建筑布局顺应地形、不拘一格，打破南北向排列兵营式的呆板布局，给人自由洒脱的感觉。道路形态：区内步行路网弯曲蜿蜒，融入园林之中，令人倘徉于花园境界，体会步移景迁的享受和从容舒展的感觉。建筑风格：建筑以清雅的格调、质朴的材质、柔和的色彩、亲切的尺度及丰富的细部错落掩映于园林之中，使小区洋溢亲和与休闲的生活气息。环境氛围：以灵活的建筑排布，流动的景观交间以及自然的园林风格营造随意轻松的居住氛围。（十二）开发时序考虑考虑地块北面人气较旺，开发由北往南推进。首先开发北区住宅建筑、会所、商业设施，形成中心环境。会所先行，树立项目形象，打响品牌，继而通过组团单体与中央环境的营造强化特色。然后开发配套小学、幼儿园及南区，大量吸纳人气并完善区域环境。最后完善东区商业街，在品牌树立、配套完善及人气旺盛的条件下，全面提升档次。三、建筑方案（一）经济技术指标规划用地面积：156070平方米（合234亩）；小区净用地面积：122300平方米；总建筑面积：390000平方米住宅建筑面积：290000平方米，包括小高层住宅130000平方米、高层住宅160000平方米；人防兼地下机动车停车场：64000平方米，1280个标准车位；地下自行车停车场：4000平方米，3300个车位；容积率：2.05（不计地下建筑面积）；建筑覆盖率：16.5%；建筑高度：30～88米；建筑层数：公建1～4层，高层9～28层；总居住入口：7210人(3.5人/户)；总户数：2060户；居住入口毛密度：462人／万平万米(按征用土地面积计算)；平均每人建筑面积：40.3平方米/人；人均绿地面积：8.6平方米/人。（二）建筑设计1、平面设计户型组合方式：灵活多变，以两梯二户、四户高层建筑为主，一梯二户小高层建筑为辅；房型以四房二厅、三房二厅为主，在此基础上可以变换房型，底部全部架空。公共空间设计：公共走廊、楼、电梯空间进行开敞、通透及景观式设计，突破了传统封闭式公共走廊的压抑与不安全感，丰富了人类的起居生活文化；而且满足了消防的防排烟要求，减少了设备费用及日后维护保养的烦琐。景观及朝向：在本设计中，景观与朝向起到同等重要的作用。户户朝南，而且每户都有很好的景观视野，所有住宅均考虑其市场的均好性。入口设计：每户入口均设有玄关。部分房型还设有入口花园，创造不同的生活情趣。厨房设计：考虑市场定位，部分厨房的设计为干、湿厨房、并增加了佣人间和佣人卫生间以满足境内外不同人士的需求。贮藏间：每户均设有贮藏间，其中一个靠近生活阳台，必要时作为佣人间用。卫生间设计：主卧卫生间创造开敞式的设计概念。引入全新的设计理念和生活格调，所有卫生间均为自然通风和自然采光设计。生活服务空间分区：由于生活、服务空间的明确分区，使每栋单体所有厨卫用房，管井和空调室外机均靠建筑物内侧隐蔽处布置，既可直接获得自然通风、采光，使用方便，又保障了单体外向立面的美观与洁净，给人以清闲新的印象。房间方正，动静分明，内部可灵活分割。主要房间均考虑其景观和朝向，如起居室局部朝北以观赏中央景观。2、立面设计考虑到小区位于城市重要地段，从城市设计出发，强调每个街面具有相对丰富的建筑轮廓线，从整体环境出发，体现亲切、清新的现代居住文化造型。整体立面追求简洁现代、色彩淡雅，建筑的造型设计追求体现高尚住宅建筑的高贵和现代感。根据家庭私密性空间和起居室空间的组织，结合建筑造型及材料的时代特点，创造了玻璃幕墙与建筑墙体虚实相依衬的造型效果。而幕墙设计也不是真正的幕墙结构，从而大大降低了造价。建筑物顶部体量上的处理变化和阳台的设计处理以及竖向的线条处理，体现出建筑的挺拔和高层建筑的特征：阳台的横向跳板使整个建筑显得轻盈飘逸；凸窗增加了立面的凹凸变化和光影效果，并为用户增加了实用面积，开阔了视野，更创造了特有的居住建筑风格。所有建筑单体的形式及色彩均考虑作为一个整体进行设计，使小区有统一的风格。而不同的地块又富有变化和个性。局部主要沿街电梯为景观电梯，以创造丰富的立体环境。局部屋项和架空层进行灯光处理，以增加人性化和强烈的标志性。3、剖面设计建筑物底部架空层5.7M高，将中央绿化引入建筑物内，结合地下室采光通风和景观处理，使空间开敞、丰富、富有诗意。考虑到高层结构设计的特点、层高定为3.0M，以保证室内有足够的净空。确保居住的舒适性。利用顶部电梯机房等屋顶空间，进行花园式设计。使顶层豪华套型享有独自的一片天空。所有凸窗均考虑距地450高，局部为落地玻璃窗，使光线更充足，视野更开阔。树立“以人为本”的指导思想，从行为科学出发，按照现代家庭生活行为规律和市场需求进行住宅设计。小区住宅设计适应不同家庭构成需要，套型多样。注重采用新材料、新技术改善居住功能，提高建筑的节能水平，达到国家节能建筑要求。采用环保、智能化等方面的住宅建设成熟技术及材料设备，以达到智能、生态、安全的要求。建筑设计应着重应用好标准化设计、新型围护体系、新型防水体系、太阳能应用、垃圾分类、智能化等新技术。公建设计要强化功能性，并且作为小区的景观建筑来设计，同时具备标志性。楼层为2～4层。小学设计为24班，楼层为3层，设计要求按有关建筑设计规范进行。幼儿园设计为6班，按标准园设计，楼层为2层，设计要求按设计要求按有关建筑设计规范进行。会所设计分经营性和区内康体休闲会所两种类型。设计应有所侧重并适当加以区别。结构设计本项目按七度抗震设防，小区地势较平坦，地层稳定，工程地质条件良好。主要结构形式如下：小高层住宅，钢筋混凝土框架结构；高层住宅，钢筋混凝土框架剪力墙结构；公共建筑，钢筋混凝土框架结构；公用工程辅助建筑，砖混结构；小学、幼儿园，钢筋混凝土框架结构。根据进一步的地质勘探报告，选用适宜的基础形式。给排水1、用水预测居住生活用水用水标准q=350L/人·d，时变化系数K＝1.6，本项目规划人口：N＝7210人，最高日用水量为2524M3/d。浇洒道路和绿化用水项目浇洒道路和场地用水按1.5L/M2次计，每天二次，其用水量约为55M3/d（区内道路17800M2）。绿化用水按1.5L/M2次计，每天一次，其用水量约为100M3/d，（绿地62120平方米）。消防用水量小区按1个着火点，室内消火栓q=15L/s，室外消火栓q＝25L/s，灭火时间t=2h。消防用水Q=288M3/次。末预见水量按20%计取。小区最高日用水量2967/M3d。给水系统小区给水管网：生活给水与室外消防给水为同一系统，采用环状与枝状相结合，保证小区生活用水及消防用水安全。小区总进水管为两个DN150。小区供水方式：生活用水采用分压供水，6层及6层以下为低压供水，设计压力为0.35Mpa。7~12层为中压供水，设计压力为0.52Mpa。加压装置均采用新型节能供水装置，该供水装置可直接从管网抽水，并且不影响市政给水管网压力。排水系统本小区采用雨污分流制污水系统污水量按生活给水量的90%计算，最高日污水量为2670吨。由于小区所处的河西地区邻近江心州污水处理厂，因此，本项目污水直接接入小区污水管网，排入周边城市道路下的市政污水干管，送江心州污水处理厂处理。雨水系统小区地形有利于地面自然排水，采用管道与地面排水相结合，总的排水方向，结合地形排向江东南路下的市政雨水管。（五）电气设计负荷基数本次规划的负荷计算采用综合用电指标法进行计算，本小区主要布置住宅、商业及公共建筑，住宅每户用电负荷按8kw计算，商业及公共建筑用电负荷按50w/m2考虑，总用电负荷计算中，需用系数取0.4，同期系数取0.9。本次规划小区住宅为2060户，公建为50000平方米（不包括地下车库）。综上数据可算得本项目用电总负荷为6900kw。电源本小区供电电源由两路10kv高压线路引入。根据我国现行电压标准，本小区供电电压采用10kv，使用电压采用380/220v。变电所设置规划在南区的西北角和北区的东南角各设一个开闭所，变电所内设二台1000KVA变压器，高压出线连接室外环网柜和室外干式箱变，共需设6台800KVA箱变和4台环网柜。环网柜将高层住宅部分的电源环网。双回路电源进行单母线分段运行。计量采用高压高计。在变电所附近的住宅用电、营业会所用电由变电所的出线供电。为提供高层住宅用电可靠性，在附近每个室外箱变用IM6环网柜和高压静线连回去，再连到变电所，最后连到另一个高压静线。功率补偿采用低压分散补偿，在干式箱变内设补偿柜，使功率因数达到0.9以上。配电线路低压配电系统采用放射式配电方式。区内采用电力电缆埋地敷设，电缆在跨路处或与其它管线交叉处加套钢管加以保护。接地保护本规划低压配电系统的接地型式采用TN-C-S系统，在每个低压配电处需作重复接地，每幢建筑物均采用联合接地，接地电阻小于4欧姆。道路照明道路照明全部采用电缆穿PVC