武汉办公楼房地产估价报告全套

房地产估价报告估价项目名称：××市××区×××街××号房地产委托估价方××××科技发发展有限公司司受理估价方××××房地产产资产评估有有限公司估价人员：×××（注册证证书编号：4219997×××××）×××（注册证证书编号：4220004×××××）×××（注册证证书编号：4220006×××××）×××（注册证证书编号：4220055××××）估价作业日期：二〇〇六年十一一月一日至二二〇〇六年十十一月七日估价报告编号：××评字[20006]×××××号目录致委托估价方函函……………………1注册房地产估价价师声明…………22估价的假设前提提和限制条件件……………………4房地产估价结果果报告………………7一、委托估价方方………………7二、受理估价方方………………7三、估价对象概概况…………77四、估价目的……………………9五、估价时点……………………9六、估价作业日日期…………9七、价值定义……………………9八、估价依据……………………9九、估价原则……………………9十、估价方法……………………10十一、估价结果果………………11十二、估价报告告应用的有效效期……………11十三、估价人员员……………11房地产估价技术术报告……………13附件…………35～59致委托估价方函函××××科技发发展有限公司司：我公司于20006年11月1日接受贵公公司委托，对对XX市XX区XX街67号房地产的的公开市场价价值进行评估估，估价目的的是为房地产产交易提供价价值参考依据据。我公司自自2006年11月1日收到贵公公司提供的项项目相关资料料后，组织人人员于2006年11月1日至2006年11月7日对估价对对象----XXX市XX区XX街67号房地产的的公开市场价价值进行了评评估。评估人人员在现场查查勘的基础上上，根据国家家与地方的有有关政策法规规、国家标准准《房地产估估价规范》和和我公司掌握握的房地产市市场资料，结结合贵公司提提供的资料和和本次评估的的估价目的，遵遵循公正、客客观、独立的的原则，按照照估价程序，选选用了市场比比较法和收益益法进行分析析、测算和判判断，确定估估价对象XX市XX区XX街67号房地产在2006年11月1日完整权利利状态及满足足各项假设限限制条件下的的公开市场价价值为RMB11289.669万元，大写写人民币=12897400\*CHINESENUM2壹仟仟贰佰捌拾玖玖万陆仟玖佰佰元整；单价4179元/平方米,每平方米大大写人民币=4179\*CHINESENUM2肆肆仟壹佰柒拾拾玖元整。特此函告！××××房地产产资产评估有有限公司法定代表人：××××（签名名）2006年111月7日注册房地产产估价师声明明我下：估陈是确告析结自专意但价说和的估的没系关有关中和准估5-析见撰报产估的的室进查记限象目理其料们估筑建量查益也其未于部视本提专所关建权委委资性负告告假件对场的报价情不其的价界产部准人欺当使在告错相委××××册价号9×××××××××××××房师号0×××××××××××××房师号0×××××××××写×××册价号0××××××××××××房师号0×××××××××估价的假设前提提和限制条件件一、本次估价的的假设前提1、本次估价以以估价对象的的证载用途整整体、持续使使用为估价前前提，即估价价对象以办公公用房用途为为整体、持续续使用为估价价前提。2、本次估价假假定委托人拥拥有估价对象象房地产完全全产权为前提提、以估价对对象在估价时时点时的状况况为依据进行行估价，即估估价对象的房房屋所有权及及国有土地使使用权不存在在抵押权及共共有权人为假假设前提下的的房地产正常常市场价格。3、在评估过程程中，我们假假定该物业的的所有权人在在公开市场上上出售该物业业，且不包含含所有权人凭凭借递延条件件合约、售后后租回、合作作经营、管理理协议等附加加条件以抬高高该物业权益益价值的情况况。4、本次估价假假设在估价对对象土地使用用权法定年期期内，该物业业所有权人对对该物业享有有自由及不受受干预的使用用、转让、收收益、处分等等合法权益。5、注册房地产产估价师×××、×××（签名）于2006年11月1日进行现场场查勘，但并并未对建筑基基础、结构等等隐蔽工程进进行测量，因因此无法确认认该物业是否否存在结构性性损坏或质量量问题。同时时，未进行实实地丈量以核核实该物业的的土地面积及及建筑面积，因因此我们将采采用委托方提提供的估价对对象的《房屋屋所有权证》（武武房权证市字字第200600125888号）和《国国有土地使用用证》（武国国用[20066]第481号）上载明明的面积，即即总建筑面积积为3086..05平方米、总总土地面积为为1053..69平方米为本本次估价的前前提条件。6、委托方提供供的估价对象象资料部分为为影印件，估估价人员不保保证影印件与与原件的一致致性。本次评评估是以委托托方提供的与与估价对象有有关的法律文文件、权属证证明及相关资资料真实有效效为前提的，其其合法性和真真实性应由委委托方负责。二、本次估价的的限制条件1、估价对象地地段等级依据据《XX市市区二○○四年商业用用地级别与基基准地价图》及及《XX市征税等级级图》确定。2、估价对象土土地使用权取取得方式为出出让，根据估估价对象的《国国有土地使用用证》（武国国用[20066]第481号），估价价对象的土地地使用权终止止日期至20045年12月18日止，即至估估价时点土地地剩余使用年年限为39..08年。本本报告评估结结果已考虑该该因素对房地地产价格的影影响。3、本估价报告告的估价结果果是以估价对对象房地产在在估价时点的的状况和估价价报告对估价价对象房地产产的假设和限限制条件为依依据进行，如如果房地产状状况或估价报报告中对估价价对象房地产产的假设和限限制条件发生生变化，估价价结果应作相相应调整。4、本估价报告告的估价结果果没有考虑快快速变现、税税费转嫁等特特殊的交易方方式，以及可可能发生的办办理抵押登记记、权利转移移相关费用对对估价对象房房地产价值的的影响，也未未考虑国家宏宏观政策发生生变化，以及及遇有自然力力和其它不可可抗力对估价价对象房地产产价值的影响响，委托方在在利用本报告告结果时应予予以充分的考考虑及重视。5、本估价报告告所确定的房房地产价格是是在公开市场场条件和本次次估价目的的的特定条件下下形成或者成成立的正常价价格。如果估估价目的发生生变更，必须须另行估价。6、本估价报告告必须完整使使用方为有效效，对仅使用用本报告中部部分内容而导导致可能的损损失，本评估估机构不承担担责任。7、本估价报告告仅供房地产产主管部门、委委托方使用，未未经本估价公公司许可，不不得提供给其其他任何单位位和个人使用用，其全部或或部分内容不不得刊载于任任何文件、公公告或公开媒媒体上。8、本估价报告告应用的有效效期为一年，自自本估价报告告完成之日起起计，即本报报告的应用之之日与估价报报告完成之日日相差不可超超过一年。本本估价报告应应用的有效期期超过一年时时，需重新进进行估价。9、本估价报告告的最终解释释权由本评估估公司所有。房地产估价结果果报告一、委托估价方方委托方名称：XXXXX科技发展有有限公司法定代表人：XXXX委托方住所：XXX区XX街XX号XX大厦注册资本：=12000000\*CHINESENUM2壹仟仟贰佰万元整整企业类型：有限限责任公司二、受理估价方方估价方名称：XXXXX房地产资资产评估有限限公司法定代表人：XXXX估价方住所：XXX市XX大道XX号XX大楼XX楼A、G座估价资质等级：：贰级三、估价对象概概况（一）估价对象象区位状况估价对象位于XXX区XX街67号，所在地段段属XX市城区征税税五级地段、XX市商业三级级地段。估价价对象西靠喷喷泉公园，东东临XX街，南邻台台北一路，向向西北方向为为建设大道，周周边有XX市检察院、荣荣华宾馆、环环亚大厦、中中环大厦等物物业。估价对对象所临XX街无公汽通通过，交通受受到一定程度度的影响；周周边基础设施施、公共配套套设施较为完完善;政府机关较较少,环境较好。靠靠近台北一路路商务办公氛氛围较好，而而估价对象所所在的XX街商务办公公氛围一般。（二）估价对象象实物状况估价对象为一栋栋办公楼，共共九层，建成成于1996年，根据《XX市房屋重置置价格标准》附附表三，结合合建成年限及及估价人员实实地勘查状况况，确定估价价对象为九成成新，建筑结结构为砖混一一等。目前，由由于XXXX科技发展展有限公司正正忙于处理企企业改制中遇遇到的各类问问题，对该幢幢写字楼市场场发租无暇顾顾及，故该物物业除一楼作作为员工食堂堂，七楼、八八楼作为自用用办公，其它它楼层暂时空空置。估价对对象装修状况况如下：该栋栋楼外立面面面饰白色条型型面砖，门厅厅处：天棚采采用木龙骨、木木芯板、九厘厘板叠级造型型，墙面、地地面面贴红色色花岗岩，柱柱面采用镜面面不锈钢包柱柱，大门为全全玻地弹门；；室内：大堂堂天棚为轻钢钢龙骨，纸面面石膏板，面面饰白色乳胶胶漆。各层走走道天棚为轻轻钢龙骨，600×6600硅钙板吊顶顶。内墙面面面饰白色乳胶胶漆，踢脚线线采用木质踢踢脚线面饰硝硝基清漆。柱柱面为木龙骨骨，九厘板造造型面饰硝基基清漆。地面面铺贴玻化砖砖。楼梯间楼楼梯铺贴踏步步砖，楼梯栏栏杆为不锈钢钢栏杆。门均均为胶合板门门面饰硝基清清漆，窗为铝铝合金窗。整整栋楼配有电电梯一部。估估价对象维护护保养状况一一般。（三）估价对象象权属状况本次评估的范围围为XX区XX街67号，产权属XXXX科技发展有有限公司所有有。其《房屋屋所有权证》证证号为武房权权证市字第200600125888号，证载设设计用途为办办公，建筑面面积为3086..05平方米；其其《国有土地地使用证》证证号为武国用用（2006）第481号，证载地地类（用途）为为其他商服，土土地使用权类类型为出让，终终止日期为2045年12月18日，土地使使用权面积为为1053..69平方米。至估价时点，其其权利状况明明确，未发现现他项权利登登记及法定优优先受偿权利利。四、估价目的本次评估目的是是确定估价对对象完整权利利状态下的房房地产市场价价值，为委托托方办理房地地产交易手续续提供价格参参考依据。五、估价时点2006年111月1日六、估价作业日日期2006年111月1日至2006年11月7日七、价值定义本报告所确定的的价值为估价价对象房地产产在估价时点点完整权利状状态及满足各各项假设限制制条件下的房房地产公开市市场价值。八、估价依据1、国家、省、市市人民政府及及其有关部门门颁布的法律律、法规和政政策文件；2、房地产估价价规范（中华华人民共和国国国家标准GB/T502911-19999）；3、房地产估价价合同；4、委托方提供供的《房屋所所有权证》（武武房权证市字字第200600125888号）；5、委托方提供供的《国有土土地使用证》（武武国用[20066]第481号）；6、委托方提供供的其他相关关资料；7、评估人员现现场查勘、实实地调查之结结果。九、估价原则1、合法原则。即即以估价对象象的合法权属属、合法使用用、合法处分分为前提估价价；2、最高最佳利利用原则。即即以估价对象象的最高最佳佳利用为前提提估价；3、替代原则。即即要求估价结结果不得明显显偏离类似房房地产在同等等条件下的正正常价格；4、估价时点原原则。即要求求估价结果应应是估价对象象在估价时点点的客观合理理价格或价值值。5、独立、客观观、公正原则则。即要求房房地产估价师师站在中立的的立场上，分分析、测算和和判断估价对对象客观合理理的价格或价价值。十、估价方法根据《房地产估估价规范》，“有条件选用用市场比较法法进行估价的的，应以市场场比较法作为为主要估价方方法”。由于估价价对象周边类类似房地产交交易活跃，市市场依据充分分，故可选用用市场比较法法。根据《房地产估估价规范》，“收益性房地地产的估价，应应选用收益法法作为其中的的一种估价方方法”。由于估价价对象系经营营用房，属收收益型物业，且且经营状况良良好，故可采采用收益法进进行评估。因此，根据本次次评估的特定定目的，评估估人员严格遵遵循房地产估估价原则，在在认真分析研研究所掌握的的资料，进行行实地勘察和和对邻近地区区的调查之后后，针对估价价对象的实际际情况，确定定运用市场比比较法、收益益法作为本次次估价的基本本方法，并对对以上各种方方法测算的价价格进行综合合处理，最终终求取估价对对象的总价格格和单位价格格。1、市场比较法法：将估价对对象与在估价价时点近期有有过交易的类类似房地产进进行比较，对对这些类似房房地产的已知知价格作适当当的修正，以以此估算估价价对象的客观观合理价格或或价值的方法法。采用公式式：比准价格＝可比比实例价格×交易情况修修正×交易日期修修正×区域因素修修正×个别因素修修正或：比准价格＝可比比实例价格××××２、收益法：预预计估价对象象未来的正常常净收益，选选用适当的资资本化率将其其折现到估价价时点后累加加，以此估算算估价对象的的客观合理价价格或价值的的方法。式中：V为收益益价格；Ai为年纯收益益；R为资本化率率；n为未来可获获收益的年限限。十一、估价结果果经过评估人员实实地勘察、资资料分析和价价格测算与判判断，并结合合XX市房地产行行情，确定估估价对象在估估价时点2006年11月1日完整权利利状态及满足足各项假设限限制条件下的的房地产市场场价值为RMB12289.699万元，大写写金额：人民民币=12897400\*CHINESENUM2壹仟贰佰佰捌拾玖万陆陆仟玖佰元整整；单价RMB41179元/平方米，大大写金额：每每平方米人民民币=4179\*CHINESENUM2肆仟壹佰佰柒拾玖元整整。十二、估价报告告应用有效期期本估价报告应用用的有效期为为壹年，自估估价报告完成成之日起计。十三、估价人员员（专职注册册房地产估价价师）姓名注册证书编编号签名签发人员:XXXX44219977XXXX审核人员：XXXX4220004XXXXX主评人员：XXXX4220006XXXXX实地查勘、撰写写人员：XXXX4220005XXXXXXXX4220006XXXX房地产估价技术术报告（仅供估价机构构存档和提交交有关管理部部门查阅）一、个别因素分分析（一）估价对象象权属状况本次评估的范围围为XX区XX街67号，产权属XXXX科技发展有有限公司所有有。其《房屋屋所有权证》证证号为武房权权证市字第200600125888号，证载设设计用途为办办公，建筑面面积为3086..05平方米；其其《国有土地地使用证》证证号为武国用用（2006）第481号，证载地地类（用途）为为其他商服，土土地使用权类类型为出让，终终止日期为2045年12月18日，土地使使用权面积为为1053..69平方米。至估价时点，其其权利状况明明确，未发现现他项权利登登记及法定优优先受偿权利利。（二）估价对象象实物状况估价对象为一栋栋办公楼，共共九层，建成成于1996年，根据《XX市房屋重置置价格标准》附附表三，结合合建成年限及及估价人员实实地勘查状况况，确定估价价对象为九成成新，建筑结结构为砖混一一等。目前，由由于XXXX科技发展有有限公司正忙忙于处理企业业改制中遇到到的各类问题题，对该幢写写字楼市场发发租无暇顾及及，故该物业业除一楼作为为员工食堂，七七楼、八楼作作为自用办公公，其它楼层层暂时空置。估估价对象装修修状况如下：：该栋楼外立立面面饰白色色条型面砖，门门厅处：天棚棚采用木龙骨骨、木芯板、九九厘板叠级造造型，墙面、地地面面贴红色色花岗岩，柱柱面采用镜面面不锈钢包柱柱，大门为全全玻地弹门；；室内：大堂堂天棚为轻钢钢龙骨，纸面面石膏板，面面饰白色乳胶胶漆。各层走走道天棚为轻轻钢龙骨，600*6600硅钙板吊顶顶。内墙面面面饰白色乳胶胶漆，踢脚线线采用木质踢踢脚线面饰硝硝基清漆。柱柱面为木龙骨骨，九厘板造造型面饰硝基基清漆。地面面铺贴玻化砖砖。楼梯间楼楼梯铺贴踏步步砖，楼梯栏栏杆为不锈钢钢栏杆。门均均为胶合板门门面饰硝基清清漆，窗为铝铝合金窗。整整栋楼配有电电梯一部。估估价对象维护护保养状况一一般。二、区域因素分分析（一）宏观区域域因素分析XX是XX省省省会，也是XX地区最大城城市。世界第第三大河长江江及其最大支支流汉水在市市区交汇，将将XX市区一分为为三，形成了了XX、XX和XX三镇鼎立的的格局。全市市现辖9个城区，4个郊区，面面积8476平方公里，人人口837万，其中城城区人口600多万。XX的地理方位位为北纬30°33’、东经114°119’，位于长江江中游，属亚亚热带湿润季季风气候，四四季分明，平平均无霜期约约240天。XX是京广铁路路大动脉与长长江黄金水道道十字交汇的的中心，历来来有“九省通衢”之称，东去去上海，西抵抵重庆，南至至广州，北上上京城，距离离均在1000公里左右，处处于中国经济济地理的核心心位置。1、区位优势XX被誉为进入入中国内陆市市场的金钥匙匙。如果以XX为圆心，以1000公里半径画画圆，北京、上上海、成都、广广州等大城市市都在其中，高高速公路、高高速铁路与长长江水运”柔性联运”的出现，使使得XX作为中国内内陆市场枢纽纽的战略地位位更加突出。面面对全球经济济一体化趋势势，在市政府府规划中这里里将是华中府府地最大的商商务商贸、物物流、信息、科科技、交流中中心，而且中中部出将从这这里崛起。为为此，中共湖湖北省委第八八次党代会作作出了加快XX城市圈建设设的重大战略略决定。即以以XX为中心，以100kmm2为半径，辐辐射XX市、XX市、XX市、XX市、XX市、XX市、XX市、XX市等城市。XX城市圈这个个区域不仅拥拥有交通优势势，而且其区区位优势(中部中心,四省之间)更胜于其他他省在全国的的区位主导地地位，可以说说是浓缩湖北北区位优势之之精华，从这这一点上，毫毫无疑问是强强于中原城市市群。而且它它作为国家经经济发动机的的超大城市是是并未孤立，XX周边的八市市环绕更使得得区域经济的的协作互通不不断发展成为为可能,这样的城市市区位布局十十分难得。2、经济发展状状况2006年底，XX市国民经济济增长加速。初初步核算，全全年完成生产产总值1662..40亿元，比上上年增长12.1%，增速比上上年加快0.3个百分点，为为近6年来最高增增幅。其中第第一产业增加加值94.20亿元，增长4.3%；第二产业业增加值741.880亿元，增长12.8%；第三产业业增加值826.440亿元，增长12.5%。按户籍人人口计算人均均生产总值21460元。第一、二二、三产业增增加值占生产产总值中的构构成比例由上上年的6.0：44.2：49.8变化为5.7：44.6：49.7。财政收入快速增增长。全年完完成全国财政政收入230.889亿元，比上上年同比增长长17.6%；地方财政政收入99.71亿元，增长16.2%，其中，工工商税收52.08亿元，增长18.0%。地方财政政支出171.440亿元，增长16.4%。其中，科科技三项费用用和农业支出出分别增长18.7%和23.4%。市场价格总水平平止跌回升。全全市居民消费费价格总水平平比上年上涨涨2.3%。其中，居居住上涨6.0%，食品上涨4.8%，娱乐教育育文化用品及及服务上涨2.5%，衣着上涨1.1%，烟酒及用用品上涨0.5%，医疗保健健和个人用品品价格下降2.2%，交通和通通讯下降3.6%，家庭设备备用品及维修修服务下降3.3%。商品零售售价格上涨0.4%。工业品出出厂价格上涨涨5.5%。原材料、燃燃料、动力购购进价格上涨涨6.5%。国家实施中部崛崛起政策后，境境外与东部的的资本出现向向中部转移的的趋势，从而而使得XX的区位优势势更加凸显；；在产业对接接中，省、市市简化行政审审批手续、规规范政府行为为等一系列改改善投资软环环境的措施，让让中外大企业业看到了实实实在在的保障障。“得中独厚”的区位优势势，和谐宽松松的投资环境境，让XX成为了一棵棵金灿灿的梧梧桐树，引得得八方凤凰纷纷至沓来；也也深刻地改变变了这座老工工业城市的经经济格局——由过去的“一钢独大”，迅速演变变成为汽车、钢钢铁、光电子子三极并重。占占地307亩海尔工业业园于2002年3月19日在沌口动动工兴建以来来，紧跟着美美的、TCL等家电巨头头，日本名幸幸电子，中芯芯国际，富士士康等重点项项目先后在汉汉落户。2003年，50项，总投资157亿元；2007年，96项，总投资502.8亿元。两者者相比，总投投资额增长三三倍多。2006年，XXX经济技术开开发区的电子子电器产业产产值，首次突突破百亿元大大关。三大空空调生产厂家家云集，也让让XX成为国内继继青岛、珠三三角之后的第第三大空调制制造基地。今今天，依靠一一个个落户江江城的大项目目，XX经济日趋多多极化，汽车车、光电子产产业迅速崛起起，成为新的的支柱产业。按按计划，3年后，富士士康在汉年产产值将达1000亿元，相当当于再造一个个光谷，光电电子产业也将将由此坐上XX经济“老大”的交椅，使XX成为真正意义义上的高新技技术型城市。据据介绍，仅80万吨乙烯、富富士康、中芯芯国际三大项项目全面建成成后，保守估估计，至少可可制造超过30万个就业机机会。众多大大项目的落户户，让城市对对人才的吸引引力倍增。事事实上，在光光谷，已有大大量人才追“芯”回流。3、房地产政策策对房地产影影响对于房地产行业业来说，2007年是调控政政策的执行年年。之前，随随着宏观调控控的一系列措措施出台，政政府收紧“银根”、“地根”。2007年年初出台台的土地增值值税政策、建建设部等有关关部门正在酝酝酿将商品房房预售款专项项帐户管理措措施，以及预预期保有税种种的征收等，都都对整个房地地产行业和房房地产板块起起到负面作用用。政府对房地产行行业的持续调调控，其目的的并不是打压压房地产行业业，而是促使使房地产市场场健康稳定的的发展，真正正实现社会的的和谐。房地地产调控也并并不是要刻意意打压开发商商的利润率水水平，而是加加强梯级住房房消费体系的的建立，抑制制房价过快增增长，逐步建建立并完善住住房保障体系系。因此，有有些政策的出出台，市场的的反应(即心理预期期或恐慌行为为)远大于政策策自身对房地地产公司的影影响。就目前受国家宏宏观调控政策策的影响，XX房地产价格格仍稳步上升升，上升的幅幅度高于周边边中部城市，这这是由于国家家实施中部崛崛起政策后，境境外与东部的的资本向中部部转移的趋势势，凸显XX得中独厚的的区位优势，同同时也是因为为过去XX的房价为全全国谷底，基基数比较低，现现在涨幅较大大、较快也仅仅是客观价值值的回归。再说估价对象所所在的XX区位于长江江北岸，XX三镇汉口一一方的东部，东东邻黄陂区，西西与XX区接壤，南南濒长江与武武昌区和洪山山区隔江相望望，北接东西西湖区。全区区土地面积64.24平方公里，常常住人口达72万人。区辖16个行政街道道，158个社区居委委会和28个村委会。长长期以来，XX一直为XX地区的政治治、经济、文文化、金融、信信息中心和交交通枢纽，居居民素质较高高，市政设施施较为完善。XX区房地产发发展水代表了了XX市的较高水水平，在地域域上与XX区连成一片片，因高端、高高素质项目的的大量聚集倍倍受瞩目。XX房地产市场场的数据显示示：2006年XX区与武昌区区新增项目均均达到40个，并列第第一，远高于于第三位的24个。面对2005年以来XX中心城区开开发热潮，区区域内较大的的开发量促使使更多的消费费者在购买住住房时，将目目光集中于以以XX区为代表的的中心地区。根根据市场同期期公布的数据据显示：2006年上半年XX各大片区中中二次置业的的情况存在较较大的区别，其其中XX区的二次购购房（含以上上）比例仅高高于XX开发区，约约为区域消费费人群的1/3强，说明区区域内的刚性性需求较大。按照区域消消费习惯和区区域内项目定定位的区别，可可以将XX划分为沿江江片、解放公公园片和二七七片区，其中中沿江片和解解放公园片均均位于汉口中中心区的范畴畴内。随着XX市政府在2004--2005年间持续实实施的旧城改改造项目陆续续进入市场，供供应量依旧将将保持在较高高的水平，为为保证市场向向心力提供了了坚实的后盾盾。目前，XX区内两个大大型旧城改造造区域—“永清片”、“二七片”地块相继进进入工程施工工阶段，2007年XX区的房地产产市场将延续续现有的火热热势头。写字字楼经济成为为承接XX发展经济的的重要场所。天天恒大厦、港港澳中心、数数码港市场等等一批楼宇为为投资者提供供了发展金融融、电子、科科技、通信、咨咨询等服务业业的良好空间间和条件。竹竹叶山创业大大厦、三阳广广场、金冠大大厦、互联网网大厦等楼宇宇已成为全区区科技孵化基基地。（二）微观区域域因素分析坐落：XX区XXX街67号房地产地段等级：XXX市市区商业业三级、征税税五级地段。估价对象四至：东北临云云临街，西北北邻建设大道道。估价对象周边环境及周边边物业：XX市检察院、荣荣华宾馆、环环亚大厦、中中环大厦。景观:估价对对象紧临喷泉泉公园、周边边有西北湖休休闲广场，该该物业一面临临湖，景观极极其优美，办办公用房可以以观景，相对对于写字楼临临主干道来说说十分独特。交通条件：台北北站，经过的的公交车有801、719等。繁华程度：估价价对象地处XX街，XX街为素有“金融一条街”——台北路的一一条支路，该该路段无公交交线路，属闹闹中取静。且且距台北路仅仅需步行十分分钟，周边配配套商业网点点较多，其繁繁华程度良好好。公共配套设施完完备程度：完完备。三、市场背景分分析XX市目前共有有8座甲级写字字楼，主要集集中在汉口建建设大道沿线线，可租用面面积约为59万平方米，月月租平均在58元/平方米左右右。XX甲级写字楼楼的租户中，外外资公司占到到32%，外地公司司占到55%，本地公司司仅占13%。已获准经经营人民币业业务的几家外外资银行都已已在XX市场考察，寻寻找合适的办办公场地及营营业网点。此此外，一些外外地及外资投投资公司也看看好XX市场，都在在世贸、新世世界中心租赁赁或购买写字字楼。刚刚获得人民币币经营牌照的的东亚银行，已已悄然在XX商业银行大大厦租下3000平米办公楼楼，打算在汉汉长期发展。在在东亚银行这这样的外资银银行带动下，XX甲级写字楼楼连续三年80%左右的入住住率有望向上上突破。今年年上半年我市市写字楼租赁赁成交量大约约在3万平方米左左右，客户以以制造业、IT业、投资贸贸易业为主。销销售型写字楼楼以2000年以前上市市的楼盘为主主，销售价格格在6500~~8000元/平方米左右右，只有少数数达到1.2万元/平米的高价价。受城市经经济水平制约约，XX的写字楼市市场发展比较较缓慢。其空空置率较去年年下降5%，但仍比广广州、深圳等等城市高出不不少。新世界界中心、民生生银行大厦、XX天地、光谷谷步行街等写写字楼项目入入市后，竞争争将更趋激烈烈。建设大道道金融街入住住率已达79%。以前，XX市写字楼的的入住客户多多为创业型、投投资型的中小小客户，多选选择租用面积积100平方米左右右的中低档写写字楼。但眼眼下，随着国国内大型企业业和外资企业业的纷纷入驻驻，租售面积积在300至1000平方米的高高档写字楼更更受追捧。市市场的强劲走走势，带动租租金上涨。建设大道金融一一条街板块，甲甲级写字楼物物业规模占XX市甲级写字字楼总规模的的40％，占汉口口地区甲级写写字楼物业规规模的60％以上，是是汉口高档写写字楼最为密密集、规模最最大的区域。估估价对象位于于XX区XX街67号，在地域域上属于建设设大道金融一一条街板块，属XX区比较繁华地段，周边有环亚大厦、中环大厦、华银城、九运大厦、新世界国贸大厦、建银大厦、良友大厦等高档商住楼，以及中国人民银行营管部、农业银行、建设银行、华厦银行、工商银行、交通银行等多家金融机构。其基础设施、公共配套设施较为完善;估价对象紧临喷泉公园，景观环境较好。靠近台北一路商务办公氛围较好，而估价对象所在的XX街商务办公氛围一般。随着国家产业政政策调整，XX将定位中部部崛起的龙头头，XX区作为老城城区，其经济济、科教、人人文各方面优优势将日渐突突出，目前，由由于XXXX科技发展有有限公司正忙忙于处理企业业改制中遇到到的各种问题题，对该幢写写字楼市场发发租无暇顾及及，故该物业业除一楼作为为员工食堂，七七楼、八楼作作为自用办公公，其它楼层层暂时空置。在在区位优势的的带动下，如如估价对象定定位准确，在在市场上应具具有相应发展展空间。四、最高最佳使使用分析所谓最高最佳使使用，是估价价对象的一种种最可能的使使用，这种最最可能的使用用，是法律上上允许，技术术上可能，财财务上可行，经经过充分合理理的论证，并并能给估价对对象带来最高高价值的使用用。最高最佳佳使用的一种种具体表现，是是以能使估价价对象获利最最多的用途和和开发强度来来衡量的。这这是因为在房房地产市场中中，每位房地地产拥有者在在主观上都试试图充分发挥挥房地产的潜潜力。估价对象房屋证证载用途为办办公，土地证证载地类（用用途）为其他他商服用地，实实际用途为办办公；根据《房房地产估价规规范》中的保保持现状前提提：认为保持持现状继续使使用最为有利利时，应以保保持现状继续续使用为前提提估价。因而而其最佳使用用方式就是按按照当前的使使用方式持续续使用。因此此，本估价报报告的估价对对象按办公用用途进行估价价符合最高最最佳使用原则则。五、估价方法选选用根据《房地产估估价规范》，“有条件选用用市场比较法法进行估价的的，应以市场场比较法作为为主要估价方方法”。由于估价价对象周边类类似房地产交交易活跃，市市场依据充分分，故可选用用市场比较法法。根据《房地产估估价规范》，“收益性房地地产的估价，应应选用收益法法作为其中的的一种估价方方法”。由于估价价对象系经营营用房，属收收益型物业，且且经营状况良良好，故可采采用收益法进进行评估。因此，根据本次次评估的特定定目的，评估估人员严格遵遵循房地产估估价原则，在在认真分析研研究所掌握的的资料，进行行实地勘察和和对邻近地区区的调查之后后，针对估价价对象的实际际情况，确定定运用市场比比较法、收益益法作为本次次估价的基本本方法，并对对以上各种方方法测算的价价格进行综合合处理，最终终求取估价对对象的总价格格和单位价格格。1、市场比较法法：将估价对对象与在估价价时点近期有有过交易的类类似房地产进进行比较，对对这些类似房房地产的已知知价格作适当当的修正，以以此估算估价价对象的客观观合理价格或或价值的方法法。采用公式式：比准价格＝可比比实例价格×交易情况修修正×交易日期修修正×区域因素修正×个别因素修修正或：比准价格＝＝可比实例价价格××××２、收益法：预预计估价对象象未来的正常常净收益，选选用适当的资资本化率将其其折现到估价价时点后累加加，以此估算算估价对象的的客观合理价价格或价值的的方法。采用用公式：式中：V为收益益价格；Ai为年纯收益益；R为资本化率率；n为未来可获获收益的年限限。六、估价测算过过程（一）市场法的的估价测算过过程1、可比实例的的选取选取三个与估价价对象区位相相近、用途相相同、规模相相当的类似房房地产A、B、C作为可比实实例。环亚大厦（1）可比实例例A——环亚大厦。环环亚大厦位于于XX区台北一路17-19号，为20层钢混结构构综合楼，约约建于九十年年代后期，九九成新，商务务办公氛围一一般。环亚大大厦紧临喷泉泉公园旁，周周边有武广、SOGO、世贸,新世界、武武展等综合性性商场；有中中行、龙行、招招行、信合、建建行等多家金金融机构；及及协和医院、同同济医院等多多全国知名综综合性医院。商商务办公氛围围较好。该物物业由XX环亚物业管管理有限公司司进行专业管管理。目前市市场租金为43元/㎡·月，出租率率达到95%。其停车位80个，基本上上能满足其商商务需要。环亚大厦环亚大厦建筑全全景环亚大厦入口九运大厦（2）可比实例例B——九运大厦。九九运大厦位于于XX区XX北路34号，为23层高层写字字楼，约建于于九十年代后后期，九成新新，商务办公公氛围一般。紧临中山公公园，背靠小小南湖公园，毗毗邻喷泉公园园、西北湖广广场、新世界界商场、新华华路体育场和和青少年宫，交交通便利。总总建筑面积约约5万余平方米米，采用裙房房设计，每层层面积达3000平方米，且且全部可相对对独立使用，是是集商业、居居家、办公为为一体的智能能化高层写字字楼。现租售售率已达95%；商务办公公氛围一般。该该写字楼市场场租金为40元/㎡·月，九运大大厦停车位为为地下停车位位，基本上能能满足其商务务需要。现该该物业由九运运物业进行管管理。九运大厦九运大厦建筑全全景九运大厦周边环环境华银城（3）可比实例例C——华银城。华华银城位于XX区台北路，约约建于九十年年代后期，为为九成新，由由4幢19层高楼组成成，一楼为车车库或仓库用用房，2-19层为商住楼楼。总建筑面面积为31968平方米。目目前，办公用用房建筑面积积3600平方米，住住宅入住建筑筑面积25068平方米，空空置房面积约约3300平方米。华华银城共有室室内停车位40个，室外停停车数量约30辆，其停车车位较为充足足，基本上能能满足其商务务需要。华银银城紧临XX杂技厅，周周边有中国信信合大厦、喷喷泉大厦、建建银大厦、国国贸大厦等商商务中心、新新世界广场、西西北湖广场等等娱乐休闲设设施，商务办办公氛围较好好。现该写字字楼市场租金金为44元/㎡·月，出租率率为95%，有专门物物业公司进行行管理。华银城华银城建筑全景景华银城周边环境境表一可比实例资资料实实例项目A环亚大厦B九运大厦C华银城D估价对象交易日期2121交易情况正常正常正常正常坐落XX区XX区XX区XX区建筑面积（㎡）1500200030003086.055土地使用权性质质出让出让出让出让土地级别征税五级征税五级征税六级征税五级区域因素繁华程度优较优优较优交通便捷度优优优较优环境优优优优公共设施配套完完备程度较完备较完备较完备较完备个别因素新旧程度九成新九成新九成新九成新土地剩余使用年年期39383639.08空置率5%5%5%—434042—停车位充足充足充足充足物业管理有有有有建筑装修简装简装简装简装设施设备三部电梯三部电梯三部电梯一部电梯平面布置合理合理合理合理建筑结构框架框架框架混合工程质量良良良良总楼层2023199层朝向南西南南东南交易价格(元//m2)425041004300-----2、可比实例修修正系数（1）建立价格格可比基础。可可比实例A、B、C付款方式均均为在成交日日期一次付清清，单价均为为按建筑面积积计算，币种种均为人民币币，货币单位位均为元；（２）交易情况况修正。可比比实例A、B、C均属正常交交易，交易情情况无需修正正，故修正系系数分别为100/1100、100/1100、100/1100；（３）交易时间间修正。可比比实例A、B、C的成交日期期与估价时点点非常接近，而而与估价对象象类似的房地地产价格在估估价时点之前前的一个月未未出现价格波波动，故交易易时间不需修修正，修正系系数分别为100/1100、100/1100、100/1100；区域及个个别因素修正正系数（4）区域因素素修正。采用用直接比较调调整法进行区区域因素修正正：首先，以以估价对象的的区域因素为为基准（100分），将可可比实例的区区域因素与估估价对象的区区域因素进行行比较、评分分。如果在某某个因素方面面可比实例的的区域因素比比估价对象的的区域因素差差，所得的分分数就低于100分，反之，就就高于100分。然后，将将可比实例的的区域因素的的得分转化为为调整价格的的比率，对可可比实例价格格进行调整。（见见表二、表三三所示）（5）个别因素素修正。采用用直接比较调调整法进行个个别因素修正正：首先，以以估价对象的的个别因素为为基准（100分），将可可比实例的个个别因素与估估价对象的个个别因素进行行比较、评分分。如果在某某个因素方面面可比实例的的个别因素比比估价对象的的个别因素差差，所得的分分数就低于100分，反之，就就高于100分。然后，将将可比实例的的个别因素的的得分转化为为调整价格的的比率，对可可比实例价格格进行调整。（见见表二、表三三所示）（6）各项修正正的具体计算算。根据以上上对各项因素素修正的分析析和评分，对对各项因素修修正计算见表表二和表三所所示。表二各项修正因因素得分表实例项目A环亚大厦B九运大厦C华银城D估价对象交易日期100100100100交易情况100100100100区域因素繁华程度101100101100交通便捷度101101101100环境100100100100土地级别10010099100完100100100100个别因素新旧程度1001001001001009998100空置率100100100100.100100100100停车位100100100100物业管理100100100100建筑装修100100100100设施设备101101101100平面布置100100100100建筑结构102102102100工程质量100100100100楼层101101101100朝向100100100100表三各项修正因因素修正系数数及比准价格格计算表实例项目A环亚大厦B九运大厦C华银城D估价对象交易日期100/1000100/1000100/1000100/1000交易情况100/1000100/1000100/1000100/1000区域因素繁华程度100/1011100/1000100/1011100/1000交通便捷度100/1011100/1011100/1011100/1000环境100/1000100/1000100/1000100/1000土地级别100/1000100/1000100/99100/1000完100/1000100/1000100/1000100/1000个别因素新旧程度100/1000100/1000100/1000100/1000100/1000100/99100/98100/1000空置率100/1000100/1000100/1000100/1000·100/1000100/1000100/1000100/1000停车位100/1000100/1000100/1000100/1000物业管理100/1000100/1000100/1000100/1000建筑装修100/1000100/1000100/1000100/1000设施设备100/1011100/1011100/1011100/1000平面布置100/1000100/1000100/1000100/1000建筑结构100/1022100/1022100/1022100/1000工程质量100/1000100/1000100/1000100/1000楼层100/1011100/1011100/1011100/1000朝向100/1000100/1000100/1000100/1000交易价格（元//m2）425041004300---比准价格（元//m2）4004394141764040取平均值，估价价对象比准单单价为：（4004＋33941＋4176）÷3=40040（元/㎡）（取整整）估价对象房地产产的比准价格格为：4040×30086.055=124667642（元）3．市场法的估估价测算结果果采用市场比较法法，经过以上上测算得出：：估价对象总价为为124677642元；单价为4040元/平方米（二）采用收益益法分析测算算1、估算年潜在在毛收入本次评估可获收收益的商业用用房建筑面积积为3086..05平方米。估估价人员通过过对估价对象象周边类似物物业租金和对对实地经营状状况的调查了了解，结合XX市同类房地地产市场租金金水平以及对对未来市场行行情的预测进进行综合分析析，选取三个个与估价对象象区位相近、用用途相同、规规模相当的类类似房地产A、B、C作为可比实实例。可比实例A———环亚大厦，月月租金43元/平方米;可比实例B——九运大厦，月月租金40元/平方米;可比实例C——华银城，月月租金44元/平方米。取取平均值，估估价对象租金金标准为：（43＋40＋＋44）÷3=42（元/m2）由此确定估价对对象在现时状状态下，在未未来收益年限限内租金将保保持较平稳的的状况，估价价对象月租金金为42元/平方米,根据此租金金水平，计算算估价对象房房地产在充分分利用、无空空置情况下的的年潜在毛收收入为：42×30866.05×112=15555369（元）2、估算年有效效毛收入根据估价人员对对XX市办公物业业市场的调查查，与估价对对象区位相近近、用途相同同、规模相当当的类似房地地产，参照可可比实例A——环亚大厦、可可比实例B——九运大厦、可可比实例C——华银城三个个物业空置率率，确定因空空置、拖欠租租金以及其它它原因造成的的收入损失为为其年潜在毛毛收入的5%,则年有效毛毛收入损失为为：15553699×（1-5%）=14777601（元）3、年运营费用用的测算运营费用是维持持估价对象房房地产正常使使用所必须指指出的费用，包包括维修费、管管理费、保险险费以及税费费等。（1）估算年管管理费管理费用为管理理估价对象房房地产经营活活动所发生的的费用，包括括人员工资、福福利费、办公公费、差旅费费等，依行业业标准,管理费按照照估价对象潜潜在毛收入的的2%测算，则年年管理费为：：15553699×2%=331107（元）（２）估算年维维修费估价对象系砖混混一等结构，根根据《XX市房屋重置置价格标准》，估估价对象建筑筑物的重置单单价为710元/平方米。依依行业标准,维修费用按按建筑物重置置价格的1.5％计算，则则年维修费用用为：3086.055×710××1.5%==328666（元）（３）估算年保保险费依规定,年保险险费按房屋现现值的2‰计算，依据据国家标准《房房地产估价规规范》（GB/T550291--1999）及《XX市房屋重置置价格标准》，砖砖混结构残值值率为2%，耐用年限限为50年，该估价价对象已有效效经过10年，则年保保险费为｛710-[7710×（1-2%）/50]××10｝×30866.05×2‰=3523（元）（４）估算年税税费①估价对象房地地产租赁经营营过程中应缴缴纳的房产税税，依规定按按照估价对象象年有效毛收收入的12%测算，则年年税费为：14776011×12%==1773112（元）②估价对象房地地产租赁经营营过程中应缴缴纳的营业税税、城市维护护建设税、教教育费附加等等，依规定按按照估价对象象年有效毛收收入的5.85%测算，则年年税费为：14776011×5.855%=864440（元）③估算土地使用用税，依XX市规定，按按照估价对象象占用土地面面积10元/平方米计取取，则土地使使用税为：1053.699×10=110537（元）④年税费为：11773122+864440+105537＝2742889（元）（５）年运营费费用合计估价对象房地产产经营过程中中的年运营费费用为年管理理费、年维修修费、年税费费以及