红星物业地产项目前期物业合同(服务协议)

前期物业管理服务协议

本协议当事人甲方：尉氏县红星物业有限公司乙方（购房人）：

前期物业管理指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务。本物业名称：福景鸿城小区乙方所购房屋销售（预售）合同编号：

乙方所购房屋基本情况类

型：

住宅+商铺

座落位置：尉氏县南环路中段北侧单元号：

建筑面积：______________________

平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲、乙双方就前期物业管理服务达成如下协议，本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合本物业实际情况，制定本物业的物业管理制度和《临时管理规约（业主临时公约）》并书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、甲方可以采取规劝、发出书面整改通知、报告政府相关部门、诉讼等必要的措施，制止业主、物业使用人违反本物业区域内的物业管理规章制度和《临时管理规约（业主临时公约）》的行为；5、物业服务企业可委托专业公司或专业机构承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用、专项维修基金、停车费和代收代缴水电费等相关费用；7、结合本物业的实际情况，编制物业管理服务及财务年度计划。8、及时向业主公告本物业管理区域内重大物业服务事项，每3个月向业主公布一次物业服务费用收支帐目；9、入伙前将装饰装修房屋的注意事项和禁止行为书面告知乙方，并与乙方订立《装修管理协议书》；10、不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会或者提前告知相关业主并取得同意。临时占用、挖掘道路、场地项目等，在约定期限内必须恢复原状；11、应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，甲方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；12、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；13、自本协议终止，甲方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会或与业主委员会选聘的物业服务企业办理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；14、国家法律法规规定的其他权利义务。二、乙方的权利义务1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约（业主临时公约）》；4、依据本协议向甲方交纳物业服务费、停车费、专项维修基金和水电代收代缴等相关费用；5、装饰装修房屋时，遵守《装修管理协议书》之相关条款；6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需改变及合理使用公共建筑、共用部位、共用设施设备的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，并报有关部门批准并告知甲方后实施，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；7、转让或出租房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约（业主临时公约）》等造成的损失、损害，应承担民事赔偿责任；9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；10、做好单元内消防安全防范工作，对单元内用水、用电安全负责；11、不得擅自占用场地，损害业主的共同利益；因维修物业或者公共利益确需临时占用场地的，应当征得建设单位和甲方的同意，临时占用场地，须在约定期限内必须恢复原状；12、不干涉甲方依法或依本协议约定所进行的物业管理服务和经营活动；13、管理用房产权归属全体业主所有，由甲方在物业管理服务期内无偿使用；14、国家法律法规规定的其他权利义务。第二条物业管理服务内容一、物业共用部位的维修、养护和管理1、房屋外观定期检查；

2、根据房屋使用年限，编制年度维修计划；

3、外墙及外墙悬挂物品的安全检查。二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理1、建立设备房巡查制度和设备管理台账；

2、停水、停电提前通知（市政突发停水、停电除外）；3、电梯困人15分钟到达现场处理；4、二次供水水箱清洗及检测：1次/年，检测结果合格；5、设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水井管理的疏通1、服务时间：每天06:30—18:00；2、楼道清洁：清扫2次/天，拖洗1次/天；公共场所、绿地、道路：每天循环保洁；沟渠池井、标识牌、信报箱：随时保洁；垃圾清运：2次/天；公共雨水、污水管道疏通：1次/2天（检查）；发现堵塞，随时清理疏通；3、四害消杀：蚊虫消杀4次/月。四、公共绿化的养护与管理1、防治病虫害；2、乔木修剪：2次/年；草坪修剪：8次/年；灌木修剪：8次/年。五、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2、安全部门建立24小时值班制度；3、对火灾等突发事件有相应的预案；4、定期开展消防与安全宣传，消防演习：1次/年。六、交通秩序与车辆停放1、经营性停车场有合法手续，有交通标识和进出凭据；2、引导车辆有序停放，对乱停车辆进行提醒；3、经营性停车场有巡视，发现问题按照车主留下的联系方式尽快与车主取得联系。七、物业装饰装修管理服务1、业主在办理装修装饰时，告知其装修装饰中的禁止行为和注意事项；2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理；3、配备专业的装修管理人员指导业主，使业主能正确使用房屋，保证装修质量。八、

物业档案资料管理1、建立物业档案资料管理制度；2、档案资料有专人管理，借阅有记录。九、其他服务1、报修服务时间：提供24小时维修服务，急修：10分钟到达或者按约定时间到达；2、向业主公布紧急联系电话、日常服务电话和公司的投诉电话；3、社区文化活动：每季度开展一次。第三条物业管理服务质量一、房屋外观：1、小区外观完好、整洁，玻璃幕墙清洁明亮无破损；标识明显，无任何搭建物；2、空调安装位置统一，冷凝水集中收集、支架无锈蚀。二、设备运行：1、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠虫害发生；2、各种设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故发生；3、保证正常供电供水，备用应急发电机可以随时起用。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1、道路、楼道等公共照明完好；无事故隐患，记录完整；2、大厦范围内道路通畅、路面平坦及各种共用设施完好。四、环境卫生：1、垃圾日产日清，定期进行清洁卫生和四害消杀；2、房屋共用部位保持洁净，无乱贴、乱画及无擅自占用和堆放杂物现象，无纸屑、烟头等废弃物；3、小区内排烟、排污、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染。五、绿化：1、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损无斑秃；2、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。六、交通秩序与车辆停放：1、进出大厦车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行；2、停车场专人疏导，管理严格，停放整齐，场地整洁，出入有登记。七、保安：1、小区基本实行封闭式管理；2、有专业保安队伍，实行24小时值班与巡逻制度，保安人员熟悉小区的环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。八、消防：1、消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用，无火灾隐患；2、订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：1、零星养护维修项目，做到“小中修不过夜，小项目不过一天，一般项目不过三天”；2、计划养护订立科学的大、中、小修三级修缮制度，以保证房屋的正常使用，延长其整体的使用寿命。第四条物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设备设施大中修、更新、改造的费用）一、物业服务费，业主或物业使用人应于每年月日前向甲方交纳。因业主自身原因未能在按期交纳各项费用的，物业服务企业（管理处）将按照法规规定收取从日起物业服务费（每日千分之五）的滞纳金。连续三个月未交纳物业服务费等费用的，物业服务企业（管理处）有权拒绝为该业主提供保安、保洁、水、电维修等服务。二、物业管理区域物业服务收费选择酬金方式：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，具体标准如下：（一）多层住宅物业服务费：0.5元/平方米·月；（二）高层住宅物业服务费：0.82元/平方米.月（三）商业用物业服务费：0.82元/平方米·月；以上物业服务收费标准均不含公共水、电费；电梯维护保养费用。

三、物业服务费于本物业交付使用之日起计收。物业交付使用后，因乙方原因空置房屋，乙方按物业管理法规的规定全额交纳物业服务费；四、乙方出租物业的，物业服务费用由乙方交纳；乙方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，乙方负连带交纳责任。乙方与物业使用人之间的交费约定，乙方应及时书面告知甲方。五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用和物业代收费用。第五条其他有偿服务费用停车场服务费用物业内车位所有权属依照法定或业主与开发商签订的相关合同与协议。甲方不承担车辆保险及车内物品的保管责任。

1、属于开发商所有的停车场车位，使用人须交纳车位场地使用费及服务费用，收费标准按；。2、小区配套停车位，应按照下列标准向甲方交纳车位服务费：机动车位服务费标准（1）、地下停车场车位：包月停车每车位每月100元；地面固定停车位每车每月50元。（2）商业区内车辆临时停放或按月存放，按照开封市社会公共类停车场的市场调节价执行。第六条预收代收代缴收费服务一、开户费用的收缴甲方将按照相关部门要求代收供水、供电等费用，具体缴费标准按相关部门的收费标准收取。二、日常费用的收缴受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费等代收、代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务收入），收费标准执行政府规定。必要可增加损耗费用。

乙方在办理入伙手续时，物业服务企业（管理处）预收第一年物业服务费。第七条住宅专项维修资金根据《开封市住宅专项维修资金管理办法》，（开封市人民政府办2011第30号令）按无电梯房每平方米40元，电梯房每平方米60元，非住宅每平方米120元收取。第八条保险一、房屋共用部位、共用设施设备的保险在保修期满后由甲方代行办理；二、乙方的私人自有财产、人身安全、车辆等的保险由乙方自行办理。第九条其它约定事项一、业主自用部位的维修、养护及提供其他特约服务，服务报酬由甲方与乙方业主或物业使用人另行约定；二、本物业管理区域内，属于全体业主所有的其他物业共用部位、公用设备设施统一委托甲方经营，经营收入纳入物业服务费收入。第十条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应按国家或地方行业主管部门规定的标准向乙方、其他业主支付违约金；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，由乙方赔偿由此给其他业主和物业使用人造成的损失并承担相应违约责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；甲方已经收取的，乙方和物业使用人有权要求甲方双倍返还；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并承担从逾期之日起，物业服务费按每天千分之五、水、电费按每天百分之一计算的违约金，连续三个月未交纳物业服务费等费用的，甲方有权拒绝为乙方业主及使用人提供保安、保洁、水电维修等各项服务或向物业所在地人民法院提起诉讼；五、双方约定因为下列事由所导致之损害，不论其为直接还是间接，均构成对甲方的免责事由，即甲方均不负赔偿之责：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、甲方已履行本协议约定的义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成的损失的；4、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由所致之损害，但非因甲方故意或过失所致。5、因非甲方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其共用设施设备运行障碍造成损失的；6、乙方或物业使用人未经甲方同意，擅自委托甲方工作人员提供服务所致之任何伤害；7、因乙方业主或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反本协议、《临时管理规约（业主临时公约）》和其他物业管理规定所致的一切