房地产开发流程

房地产开发流程一、开工前期流程通过公开出让或协议转让取得国有土地，并同当地所管辖的土地管理部门签订土地出让合同或土地转让合同，并办理《国有土地使用证》。（一）办理《国有土地使用证》应提供以下资料：1、办理登记红头文件；2、申请人身份证明（单位营业执照、机构代码、法人身份证明及身份证复印件、法人授权委托书（原）及被委托人身份证复印件）（复3）；3、土地登记申请书（贴手工绘制示意图或地形图缩印图，转让双方签字盖章）（原3）；4、原《国有土地使用证》；原出让合同及附图（复3）；历次转让合同及附图（复3）；本次转让合同及附图（原2复1）；5、核放规划道路的1:500现状地形图，测绘成果复印件（即宗地图背后的宗地面积量算表）（原3）；6、受让方地上附着物权属证明（验原复3）；7、相关费税完结证明（复3）；8、其他证明资料（经过土地部门确认后的四邻盖章地形图）；9、开发资质；10、成交确认书；11、挂牌出让公告；12、其他证明材料。注：所有资料按照每个地块三份准备（二）项目立项应提供以下资料：1、土地使用权证或土地预审意见；2、商业银行出具的资金证明；3、项目立项报告（正式文件）；4、项目附可行性研究报告；5、企业执照复印件；6、组织机构代码证；7、环保部门出具的环评审批意见；8、城市规划主管部门出具的规划预审意见。（三）办理《建设用地规划许可证》应提供以下资料：1、申请报告1份；2、企业法人工商执照（组织机构代码证）及法定代表人身份证明（委托他人申报手续的还应提供有法定代表人出具的委托书和被委托人身份证明复印件；3、建设项目批准、核准、备案文件；4、拟以出让方式取得国有土地使用权的建设项目应提交《兰州城镇国有土地使用权出让合同》及附图复印件1份；5、核放过城市五线（红线、缆线、绿线、黄线、紫线）的兰州市统一坐标系统和基准高程的1：500现状地形图2张（若无1：500现状地形图或用地面积超过10公顷，可用1:2000现状地形图替换）；6、根据兰州市人民政府令（2010）第3号的规定需要进行地震安全性评价的建设项目应提供地震主管部门批准的《建设项目地震安全性评价报告》及评审意见；7、建设项目涉及环境保护的，应当征求有关部门的意见；8、项目意向性总平面规划图纸一份；注：《建设用地规划许可证》附：规划条件通知书及《建设用地规划许可证》附图。（四）制定《修建性详细规划》1、由负责该项目的设计院出具《修建性详细规划》；2、并由当地规划局安排专家进行审查（专家包括建筑、结构、水、暖、电方面的专家以及消防支队建审科的经办人）；3、查结束后，设计院负责就专家提出的意见进行整改，并制定项目总体规划。（五）办理《建设工程规划许可证》应提供以下资料：申请报告1份；企业营业执照、组织机构代码证原件并提供复印件1份（加盖单位公章），房地产开发企业应提供企业开发资质证书复印件1份（加盖单位公章）；授权委托书原件及被委托人身份证复印件1份；建设项目批准、核准、备案文件；土地使用权属证明；《建设用地规划许可证》复印件（加盖公章）及《规划条件通知书》复印件1份（加盖公章）；建设项目1:500规划总平面图3份（在核放城市五线的1:500地形图上绘制），建筑立面设计方案3套；重大项目建设应提供2-3套规划设计方案及设计单位的资质证明（外地设计单位需提供备案证明及复印件），设计方案经公开招标的，中标单位应提供《中标通知书》，并在已中标设计方案基础上再提交1-2套备选方案；产生大量人流车流或出于交通要道的建设项目应提交《建设项目交通影响评价报告》；锅炉房建设项目还应提供供热、环保、消防、质监部门出具的批准文件。注：《建设工程规划许可证》附：建设工程设计方案核定通知书及《建设工程规划许可证》附图（六）初步设计审查阶段应提供以下资料：1、初步设计审查申请报告（一式两份）；审查申请报告应包含项目名称、建设单位、建设规模、概算投资、资金来源等内容。兰外项目应由各市（州）建设行政主管部门申报；2、项目立项批准文件（立项批复）；立项批准文件指：项目投资审批、核准或备案文件，保障性住房建设项目需提交住房保障管理部门的批准文件；3、《建设用地规划许可证》及附图、附件；附图包括明确建设用地范围、代征用地范围和有关控制线的地形图；附件包括《规划条件通知书》等文件；4、《建设工程规划许可证》及附图、附件；附图、附件应包括总平面图（应加注规划行政主管部门的意见、签章及日期），《建设工程设计方案核定通知书》；5、初步设计图文（四份，其中一份必须是A3或A4规格装订），工程概算书（两份）（设计院出），工程地质勘察报告（两份），结构计算书（一份）（设计院出），日照分析报告（两份）；6、勘察、设计合同文本（省外勘察、设计单位应提交进甘备案书）；注：以上申报材料提供复印件的均应注明与原件相符，并应加盖申报单位公章。具体流程：1、在进行初步设计审查阶段之前，先进行消防总平面审批（消防一审）；2、举行专家会，专家包括建筑、结构、水、暖、电方面的专家以及消防支队建审科的经办人、兰州市人防办工作人员、规划局建管处的工作人员及建设局规建处工作人员；3、初步设计审查结束后，领取初步设计批复；4、初步设计审查结束后，由设计院出具施工图纸。注：（1）初步设计审查办理机构;静宁路建设大厦18楼咨询公司；(2)初设批复办理机构：建设厅设计处。经济区办理初设审查所需资料：项目立项、可研或备案批准文件项目及相关部门下达的年度投资计划（针对保障房）规划方案审查会议纪要设计条件（范围）通知书建设工程设计方案核定通知书建设用地规划许可证建设工程规划许可证规划、消防（防汛、环保）等部门确认的红线地形图建设工程设计合同建设工程勘察合同土地使用权证（包括合同）关于审查初步设计的申请编制完成的初步设计图文一套（含工程文字说明、图纸、概算、地质勘察合同、日照分析报告、建筑立面效果图）及有资质的咨询机构出具的咨询审查意见。（七）施工图审查手续应提供以下资料：1、项目立项批文；2、《建设工程规划许可证》附件（建设工程设计方案核定通知书）及《建设工程规划许可证》附图（总图）；3、初步设计批复文件（仅限于需进行初步设计审批的项目）；4、超限高层建筑抗震设防审批批复（仅限于需进行抗震设防专项审查的超限高层建筑）；5、省外勘察设计单位进甘备案书（注册地在甘肃省外的勘察、设计单位提供）；6、勘察、设计合同；7、工程勘察报告；8、符合设计深度的全套施工图纸及完整结构计算书等设计文本；9、建设单位出具的项目未进行实体工程施工的承诺函。以上（一）~（六）项的书面资料报送时应提供原件和复印件，复印件上应加盖建设单位公章并注明与原件相符，原件由审查机构核验后退回，复印件留存。（一）~（五）、（九）项的扫描件应同时通过系统上传。注：施工图审查完毕后附施工图审查意见及审查意见答复、施工图审查合格书、节能审查合格书。办理地点：建设大厦17楼咨询公司。四份图纸需盖有施工图审查专有章。（八）消防审查阶段（消防一审、二审）应提供以下资料：1、工商营业执照（审原件，留复印件）；2、组织机构代码证（审原件，留复印件）；2、法人身份证明，经办人身份证，授权委托书；3、建设用地规划许可证明文件及附件（审原件，留复印件）；4、设计单位资质证明文件；5、地形测绘图消防一审、消防二审各三份（应标明建筑平面布局，周围防火间距，消防车道）；6、施工图一套；7、消防供水蓝图；8、发改委文件（审原件，留复印件）。（九）人防审查1、前往政务大厅兰州市人防办窗口办理《兰州市结建人防工程建设审批表》，共五份；2、前往人防大厦人防施工图审查咨询公司办理项目人防施工图审查（需向审查机构提供带有人防地下室的全套施工图纸四套（盖有施工图审查专用章）及全套结构计算书、初步设计批复、立项批复。3、人防施工图审查结束后，前往政务大厅兰州市人防办窗口办理《结合民用建筑修建防空地下室》，需提交以下资料：（1）人防施工图审查咨询公司办理的5份人防施工图审查意见及审查意见答复（均盖有人防施工图审查专用章）；（2）《 兰州市结建人防工程建设审批表》；（3）《 兰州市规划局建设审批会签单》复印件一份；（4）全套施工图纸一套（均盖有人防施工图审查专用章）（5）初步设计批复一份；（6）立项批复一份。注：以上资料用予在房屋面积预测绘前期，兰州市人防办界定该项目人防地下室面积。（十）招投标阶段应提供以下资料：1、该项目立项批复；2、该项目《建设工程规划许可证》、附图及《建设工程设计方案核定通知书》；《建设用地规划许可证》、附图及《规划条件通知书》；《国有土地使用证》；3、银行出具的该工程建设资金证明（当年开工、竣工项目资金到位不得少于50%，跨年工程不得少于30%）；4、初步设计批复；5、施工图审查批准书；6、招标人或招标代理人资格及委托书和合同协议书；7、招标所需的设计图纸及技术资料；8、实行项目管理的须出具招标人的委托书和招标人与项目管理人签订的协议书。注：一般在做项目招投标时，因公司没有招投标资质，都需招投标代理公司来做。以上资料提交完毕后，进入招投标阶段，招投标结束后，由当地招投标管理局办理《中标通知书》。（十一）取得《中标通知书》后，办理质监及安全备案应提供以下资料：1、《甘肃省建设工程质量监督申报表》一式三份；2、施工单位、监理单位、设计单位及勘察单位资质证书副本（复印件加盖公章，三份）；3、中标通知书（三份）；4、施工合同、监理合同、设计合同及勘察合同各三份（复印件加盖公章）；5、管理人员、技术人员资格证书（复印件加盖公章，三份）；6、施工组织设计、监理规划细则（加盖公章，三份）；7、《甘肃省建筑工程安全开工条件备案表》（加盖公章，一式四份）；8、立项审批文件；9、建设工程规划许可证；10、施工图设计文件审查批准书、审查意见及答复；11、全套施工图、岩土工程勘察报告、外地建筑企业进兰施工备案。（十二）建设工程施工合同备案阶段应提供以下资料：建设工程项目审批计划（立项批复）；该项目建设工程施工合同正本（原件）；施工企业资质证、费用标准核定、营业证；建设工程项目招标文件、中标通知书（施工、监理）、标底或投标报价预算书；建设工程项目设计合同、监理合同；银行出具建设资金证明（工期一年的50%，跨年度的30%）。（十三）办理《建设工程施工许可证》应提供以下资料：1、已经批复的计划文件；2、项目初步设计批复文件；3、土地使用证；4、《建设用地规划许可证》；5、《建设工程规划许可证》及附件；6、《施工图审查合格书》复印件；7、工程施工合同、监理合同；8、银行出具的到位资金证明（工期一年的50%，跨年度30%）；9、工程中标通知书（施工、监理）；10、《甘肃省建设工程质量监督申报表》复印件（市质监站4818020）；11、《甘肃省建筑工程开工安全条件备案表》复印件（市安监站8473364）；12、施工单位的《安全生产许可证》复印件；13、填报《施工许可证申请表》一式三份；14、预拌砼供应合同；15、节能备案手续（备案表格一式三份）；16、城市基础设施配套费（80元/平米）；17、农民工工资保证金确认书（合同价3%）；18、墙改押金（8元/平米）；19、现场勘查拍照。以上材料采用A4纸张，用文件盒分装报送一份，文件盒正面和侧面标注施工许可证资料、单位名称、项目名称、标段名称。所有复印件必须完整复印，加盖单位公章。注：缴纳农民工保证金建设单位需提供以下资料：（1）、工程立项审批书（2）、中标通知书及复印件（复印件加盖单位公章）（3）、营业执照副本及复印件（复印件加盖单位公章）（4）、组织机构代码证及复印件（复印件加盖单位公章）（5）、法定代表人或负责人身份证及复印件（复印件加盖单位公章）（6）、建设施工合同书及复印件（复印件加盖单位公章）（7）、出具保证金用途的书面承诺（承诺内容如下：1按照相关法律法规，按时足额发放农民工工资；2如若发生拖欠农民工工资，允许兰州市人力资源和社会保障局动用农民工保证金发放农民工工资）（8）、填写《兰州市建设领域农民工工资保证金缴费申请登记表》办理建设工程节能监督所需资料：（1）、立项审批文件（2）、建设工程规划许可证（3）、施工图设计文件审查合格书（4）、节能审查意见书（5）、勘察、设计、施工、监理单位中标通知书（6）、勘察、设计、施工、监理单位合同（7）、建设各方责任主体有关管理、技术人员资格证书（8）、建筑节能专项施工方案、监理规划、监理细则节能专项方案（9）、建筑设计说明书（图审后复印件）申请表按标段划分，每个标段3张（十四）在开工之前，由兰州市勘察测绘院就该项目实地进行高程测量。（办理地点：兰州市土地局八楼兰州市勘察测绘院）。测量完毕后，该项目可以施工。开工后期流程（一）办理房屋预测绘之前须房管局政务大厅窗口勘察现场并审核盖有施工图审查专用章图纸（核原件留复印件）1、办理地幢号及商品房预售平面图须向所属区房管局提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》及附图、《建设工程规划许可证》。2、办理预测绘，须向当地市房管局提供以下资料：（1）、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及附图、施工图审查合格书、设计院资质、《施工许可证》；（2）、预测绘所需项目每一层平面图（注：该图纸须标注保温层，由设计院来负责提供）；（3）、提供项目平面图，立、剖面施工图的电子版及蓝图套（由设计院来负责提供）；（4）、由设计院出具该项目公共部分说明；（5）、缴纳网签费并上传楼盘表。注：预测绘办理完毕后，由市房地产测绘中心工作人员负责上传该项目楼盘表，并办理《兰州市房屋预测绘成果书》。（二）办理《商品房预售许可证》须提交以下资料：1、申请书（文件形式，原件）；2、开发企业营业执照（审原件，留复印件）；3、开发企业资质证书（审原件，留复印件）；4、国有土地使用证（审原件，留复印件）；5、《建设工程规划许可证》、红线图（审原件，留复印件）；6、建设工程开工（施工）许可证（审原件，留复印件）；7、经建设行政主管部门审核的施工图（审原件，留复印件）；8、房屋面积预测绘成果报告书（审原件，留复印件）；9、面积申报表；10、预售商品房分层平面图；11、建设工程施工合同（审原件，留复印件）；12、关于施工进度的说明（文件形式）；13、由兰州市城市建设开发管理处出具的工程投资达到总投资的25%以上的证明（原件）；14、商品房预售方案；15、“一房一价”备案表（审原价，留复印件）；办理《房地产开发项目手册》需提交以下资料：（1）房地产开发企业资质证书及营业执照；（2）立项批复；（3）建设工程项目红线图（建设用地规划许可证附图）；（4）兰州市城镇国有土地使用权出让合同；（5）兰州市城镇国有土地使用权转让合同；（6）《国有土地使用证》；（7）《建设用地规划许可证》；（8）《建设工程规划许可证》；（9）《建设工程施工许可证》；（10）施工单位出具的无拖欠工程款证明；（11）施工合同。注：办理地点建设局开发处（12）拆迁办联系单注：拆迁联系单在以上资料准备完毕后，前往政务大厅房管局窗口领取，须由市房政处和所在区房管局盖完章后，前往拆迁办办理。（三）消防验收应提供以下资料：1、建设工程消防验收申报表；2、工程竣工验收报告；3、消防产品质量合格证明文件；4、消防设施、电气防火技术检测合格证明文件；5、施工、工程监理、检测单位的合法省份证明和资质等级证明文件；6、其他依法需要提供的材料。（包括：建筑工程消防设计审核意见书、竣工图纸缩印A3纸张、隐蔽工程监理记录资料等）。（四）防空地下室竣工验收应提供以下资料：1、人防工程专项验收申报表；2、立项报告和批复；3、初步设计批复；4、规划审查后的总平面图（建设工程规划附图）；5、施工图审查合格书；6、盖有施工图审查专用章的施工图纸全套（纸质）；7、全套施工图电子版（光盘）。（五）墙体验收建设单位在办理施工许可证之前，携带建设工程规划许可证和施工图设计文件审查合格书，到兰州经济技术开发区规划建设和房地产管理局建设处，由工作人员核算缴纳金额，开具《新型墙体材料专项基金缴款通知单》墙体验收应提供以下资料：建设单位新型墙体材料验收申请（正式文件）；建筑设计总说明复印件（加盖图审专用章）；建筑工程规划许可证、施工许可证复印件；施工图设计文件审查合格书复印件；甘肃省建筑工程施工图设计文件节能审查意见书；采购新型墙体材料原始凭证复印件；使用的新型墙材产品合格书、产品性能检测报告；墙改专项基金缴款凭证复印件；填写新型墙体材料专项基金清算表；经省市有关部门认定的新型墙体材料认定证书。（六）、主体验收甲方应提供以下资料：1、主体验收的施工单位名称及各楼号、面积；2、《主体结构、地基及基础分部（子分部）工程质量验收通知书》；3、主体验收方案；4、验收人员组成名单；5、委托检测的工程实体质量检测报告（按楼号）；施工单位需提供以下资料（按单体楼号提供）1、《地基基础、主体结构阶段验收报告》；2、《混凝土强度统计评定报告》；3、《砂浆抗压强度统计评定报告》；4、《地基验槽报告》；5、《地基承载力实验报告》；6、《桩基检测报告》；监理单位需提供以下资料：1、《工程监理质量阶段验收评估报告》；2、进场材料抽样检验统计报告；勘察、设计单位需提供以下资料：1、《工程勘察阶段验收质量检查报告》；2、《工程设计阶段验收质量检查报告》。注：各施工、监理、勘察、设计单位按照单体楼号准备相关资料分装档案袋，须提供原件资料。经济区质监站主体验收所需资料当地基基础部分（子部分）、主体部分（子部分）工程、具备独立使用功能和生产能力的分部（子分部）工程具备阶段验收条件后，监督机构应按工程质量验收监督程序，对工程质量验收进行监督。工程质量阶段验收条件具备时，监督机构应当要求建设单位在工程计划阶段验收10个工作日前报送以下资料进行审核：（1）、建设单位填报的《主体结构、地基及基础部分（子分部）工程质量验收通知书》、阶段验收方案、验收人员组成名单以及建设单位进行委托检测的工程实体质量检测报告；（2）、施工单位出具的《地基基础、主体结构阶段验收报告》、阶段验收分部工程《混凝土强度统计评定报告》、《砂浆抗压强度统计评定报告》、《钢结构焊缝探伤检测报告》、《高强度螺栓抗滑移系数检测报告》以及施工单位《工程实体质量抽样检测报告及使用功能检测报告》。地基基础分部工程质量阶段验收时，施工单位还应提供《地基验槽报告》、《地基承载力试验报告》、《桩基检测报告》；（3）、监理单位出具的《工程监理质量阶段验收评估报告》、《进场材料抽样检验统计报告》；（4）、勘察、设计单位出具的《工程勘察、设计单位阶段验收质量检查报告》；（5）、其他需要提供的资料。3、监督机构应当在阶段验收前地建设单位提交的阶段验收资料进行审查，符合条件后，对建设单位组织的阶段验收进行监督。监督机构应按工程质量验收监督程序，对阶段工程质量验收进行监督。（1）、核查建