泰安某电子产业园项目可研报告

第一章总论第一节项目概概况与承办单单位一、单位名称：：山东***电子子信息产业有有限公司二、注册资金：：企业注册资金捌捌仟陆佰万元元三、法人代表：：王青四、法定地址：：五、项目承办单单位概况：山东***电子子信息产业有有限公司成立立于2000年10月，现专门从从事光接口数数字编码设备备、网络视频频会议设备、远远程图像监控控设备、红外外热成像测温温设备和工业业自动化等设设备的软硬件件和研发、生生产、销售、服服务的高新技技术企业。公公司自成立至至今，本着“贡献于文化化、服务于社社会”的经营思想想，引进先进进的技术设备备和管理经验验，面向广大大客户市场，努努力开拓，积积极进取，取取得了长足的的进步和可喜喜的业绩。经过近6年的创创业，已可以以卓有成效的的完成上百种种产品的开发发、设计和制制造。公司重重视与省内外外同行厂家的的技术交流，不不断引进新技技术、新材料料，使产品更更臻完善。公公司坚持“以质量求生生存、以信誉誉求发展、以以管理增效益益”的经营方针针，重质量、重重管理、重科科技、积极开开拓市场，以以求得更好的的发展。产品品质量可靠、性性价比高、交交货准时，服服务水准高、信信誉良好，目目前已与多个个大型集团建建立长期合作作关系。公司多年来致力力于信息化、科科技化电子产产业发展，凝凝聚了一支朝朝气蓬勃、勇勇于进取的营营销团队及研研发人员。秉秉承“科技创新、智智胜未来、团团结进取、追追求卓越”的企业精神神，坚持“让顾客满意意，让员工成成长，让伙伴伴获利”的企业宗旨旨，以优良的的品质，优秀秀的服务，独独特的外观以以及良好的信信誉，赢得了了消费者的认认可和业界口口碑。公司现现有员工83人，其中总总经理获得工工商管理硕士士资格，具有有多年软硬件件研发经验；；大学以上学学历66人，平均年年龄29岁。2005年实现总收收入6823万元，资产产总额达1.2亿元。公司司远程数字图图像测温编码码器及高清晰晰视频会议终终端均获得实实用型专利证证书，山东***WL－2000MMH型视频会议议系统软件V1.0、“山东***”WL－820远程图像监监控软件V1.0［简称820软件］、山东***HW－08红外图像远远程监测系统统软件V1.0［简称HW-08系统］及山东***WLL-806变电站预警警系统软件V1.0［简称WL-8006系统］均获得计算算机软件著作作权登记证书书。管理体系系符合GB/T119001--2000iidtISOO9001∶2000标准体系要要求，获得管管理体系认证证证书。六、编制单位：：1、单位名称::2、单位地址：：3、工程咨询等等级：4、工程咨询资资格等级证书书编号：5、发证机关：：国家发展和和改革委员会会第二节可行行性研究的依依据与范围一、编制依据1、国家和山东东省的经济和和社会发展规规划2、国家和山东东省有关的法法律、法规和和政策3、现行的有关关技术规范、标标准和定额4、国家计委关关于项目可行行性研究报告告内容和深度度的规定要求求5、泰安市新一一轮城市总体体规划6、泰安市国民民经济和社会会发展第十个个五年计划7、项目承办单单位提供的有有关基础资料料、数据8、项目承办单单位委托编制制本项目可行行性研究报告告的委托书9、其它有关资资料二、可行性研究究的范围1、项目提出的的背景及建设设的必要性2、市场预测及及建设规模3、建设地点和和建设条件4、总体规划方方案5、环境保护与与节能6、项目实施方方案与进度安安排7、投资估算及及资金筹措8、经济评价9、社会综合效效益分析第二章项目提提出的背景与与建设的必要要性第一节项目提提出的背景一、泰安市概况况泰安市位于山东东省中部的泰泰山南麓（东东经116°220′～117°559′,北纬35°38′～36°28′），北依山山东省会济南南，南临儒家家文化创始人人孔子故里曲曲阜，东连瓷瓷都淄博，西西濒黄河。总总占地面积7762平方公里，人人口543万人，辖泰泰山区、岱岳岳区、新泰市市、肥城市、宁宁阳县、东平平县６个县市市区。泰城是全市政治治、经济、文文化中心，城城市依山而建建，山城一体体，环境优美美，风光秀丽丽，既是国务务院公布的首首批对外开放放旅游城市，也也是山东的历历史文化名城城。泰城建设先后荣荣获“国家卫生城城市”、“全国城市环环境综合整治治优秀城市”、“中国优秀旅旅游城市”等光荣称号号，获得山东东省城市规划划建设管理三三上台阶“齐鲁杯”活动三连冠冠和后三年总总评特别奖。随随着泰安市新新一轮城市总总体规划的实实施,以建设“蓝天、碧水水、青山、绿绿色家园”为目标，以以基础设施配配套和园林绿绿化建设为重重点，“一线、两湖湖、三河、十十路”建设工程和“广告牌匾、沿沿街景观城市市污水”三项治理全全面推进，泰泰城实现了城城市环境综合合整治的根本本性突破。泰安正逐步发展展成为一个既既有绚丽多彩彩的古老文化化，又有壮美美的现代文明明，经济、科科技、文化、金金融、旅游为为一体的现代代化城市，将将成为齐鲁大大地的一颗璀璀璨的明珠。二、项目提出的的背景泰安市作为华东东地区重要的的对外开放旅旅游城市之一一，近年来国国民经济保持持了快速连续续增长的势头头，城乡面貌貌发生了巨大大的变化，综综合经济实力力显著增强。随随着泰城城市市化进程发展展加快和新一一轮城市总体体规划的实施施，到“十五”末，泰城规规划面积扩大大到100平方公里，其其中建成区面面积65平方公里，人人口达到65万；20200年，泰安市市区人口将达达到135万，用地规规模147平方公里，城城市化水平要要从2000年的36%提升到2010年的50%。要加快城城市化进程，就就要扩大城市市人口的容积积率，加快城城市商业化建建设进程，集集中挖掘更多多的潜在市场场购买力。国国民经济的快快速发展和人人们生活水平平的逐步提高高，使人们对对消费提出了了更高的要求求。泰安市岱岳区机机关招待所，原原神州宾馆建建成至今闲置置十三年，原原属烂尾工程程，环境脏、乱乱、差，与周周围环境极不不协调，影响响市容、市貌貌，与我市建建设“蓝天、碧水水、绿色家园园”的总体要求求相差太远，多多年来岱岳区区委、区政府府虽然多方努努力，但由于于该项目多年年来几经变更更，遗留问题题盘根错节，加加之地处通天天街西侧和财财源街北的狭狭小区域内，地地理位置的局局限性较大，一一直没有找到到一个好的解解决方案。2005年岱岳岳区政府为盘盘活闲置国有有资产，与***电子公司经经过多次接洽洽、协商、双双方本着双赢赢原则，以诚诚相待，共谋谋发展的目的的，最终达成成共识，拟依依托公司的技技术优势建设设电子信息产产业创业园，构构建以电子信信息产业为主主，以软件、硬硬件、信息图图像产品为龙龙头产品的高高科技产业园园区，形成一一个集电子信信息产业、商商业、服务餐餐饮业于一体体的综合现代代化创业园。它它不仅填补了了我市没有大大规模软件园园区的空白，也也必将进一步步推动泰安市市软件科技和和传统产业的的大发展。第二节项目建建设的必要性性一、电子信息产产业是下一轮轮经济增长浪浪潮的主力军军2004年我国国电子信息产产品销售收入入达到了1606亿美元，增增幅保持在38%以上，比全全国工业平均均增速提高了了21个百分点。产产业规模继续续名列全国各各工业行业之之首。占全球球的比重上升升到13.4%，为美国的42.6%，超过了日日本，为其1.17倍。另有统统计显示，“十五”期间在18号文件的推推动下，我国国软件和集成成电路产业取取得了较快的的发展。全国国软件产业销销售收入由2003年的593亿元，增长长到2004年的2424亿元，年均均增速30%以上；出口口额2000年为4亿美元，到2004年达到28亿美元。预预计到2010年仅消费类类电子产品国国内就可能形形成超过10000亿元的市场场规模。以上资料表明，电电子信息产业业将是下一轮轮经济增长的的主要力量。一一个区域电子子信息产业的的发展规模将将成为该区域域经济能否可可持续发展的的关键。发展展电子信息产产业与信息服服务业面临新新的机遇期，有有利于新型工工业化经济的的实现，电子子信息产业的的创新性，倍倍增性和渗透透性决定了市市、区两级的的传统行业的的发展。电子信息产业的的发展对于我我市的经济发发展具有独特特与重要意义义：首先，起起到调整产业业结构的作用用。我市的电电子产业在市市场化自然发发展的情况下下已经形成了了一定的规模模，证明发展展该行业具有有一定的发展展空间和发展展速度，具有有形成新的支支柱产业的可可能性。其次次，电子信息息产业是新型型工业化的核核心产业，起起到信息化改改造传统产业业与发展信息息产业的互相相促进的作用用，有利于该该产业的迅速速作大。再次次，产业链比比较长，有良良好的产业带带动作用。项项目建成有利利于缓解大中中专学生的就就业压力问题题，同时因为为电子信息产产业创业投资资少，建设周周期短，进入入市场快，有有利于较快的的形成税源。二、设立电子信信息产业创业业园是市区开开发二次创业业的需要1、开发区建设设与招商方式式的升级：设设立电子信息息产业园区是是我市与岱岳岳区开发区二二次创业和园园区发展阶段段升级的必然然趋势与结果果。我市与县县区的开发区区建设还处于于综合性开发发阶段与功能能性开发的起起步阶段，专专业型开发园园区还未实质质性建立。设设立专业性园园区有利于进进一步招商融融资，形成产产业特色，支支撑经济的长长远发展。2、有利于形成成产业链招商商与新产业的的形成和发展展：电子信息息产业与信息息服务产业链链长，带动性性强，从现有有产品结构看看，可带动机机械业、电工工电器业、软软件业、嵌入入式软件业、电电子材料业、系系统集成业、电电子信息产品品流通业、通通讯业、信息息化管理咨询询业、应用服服务外包业、信信息化管理服服务业等新型型服务业行业业的发展。3、有利于集群群性发展：我我市电子信息息产业发展的的专业性，资资源共享性，协协作性决定了了其发展和集集群性特征。电电子信息产业业企业的发展展已经表明，该该行业的发展展具有一定的的集群特征，绝绝大部分企业业起步采用租租赁房产进行行经营的方式式。可以集中中有利的资源源来共享，而而设施条件共共享同时有利利于吸引人材材。4、作为岱岳区区开发区的专专业性园区，一一区两园、规规划发展：电电子信息产业业具有在市区区发展的特点点，为了增加加岱岳区的税税源，为岱岳岳区在市区增增加就业，发发展新兴行业业，在市区设设立专业园区区很有必要。在在产业园区落落户的企业一一般会在岱岳岳区登记注册册，这为岱岳岳区吸引市区区税源起到了了良好的作用用。对于岱岳岳区来说，是是行业性招商商引资可行而而创新的方式式。同时也解解决市区的学学生就业，有有利于招聘人人材。三、有利于解决决电子信息行行业发展的制制约因素（1）有利于解解决信息产业业不适合远离离城区，缺乏乏适应的办公公设施，缺乏乏专业园区等等问题。我市市电子信息企企业分布在市市区、开发区区与城区，比比较分散，给给企业的发展展带来诸多不不便，主要表表现在物业独独立管理，交交通费用多，远远离生活区，办办公成本高，专专门设置管理理人员与科室室等诸多问题题。（2）我市缺乏乏大型写字楼楼，而电子信信息行业的经经营场所与信信息服务业的的经营场所具具有写字楼的的特点，便于于集中办公，群群聚发展。（3）信息服务务业，信息咨咨询业，系统统集成业，网网络经营业，信信息化解决方方案服务业等等行业的经营营要求在市区区开发业务，而而在开发区的的部分企业开开展业务不太太方便。（4）提供了适适用于电子信信息产业的地地理位置与环环境条件，比比岱岳区其他他开发区有比比较好的区位位优势。电子子信息产业企企业的规模起起步阶段较小小，业务对于于地理位置的的要求一般在在市区，对于于信息服务也也更是如此。创创业园周围的的环境优越，交交通便利，周周边商业气氛氛活跃，无疑疑给园区的各各方面发展提提供有利保障障。（5）电子信息息行业的起步步发展阶段主主要是对内招招商，发展大大量的中小企企业，建立地地方经济发展展的存量行业业资源，在全全省具有同样样的规律。起起步阶段发展展的基本要求求是低成本，群群聚性、专注注性。国内省省内电子信息息产业的发展展都体现了这这一点。专业业园区的发展展为大学师生生创业，本地地技术人员的的创业提供了了基础条件。第三章电子信信息行业市场场分析第一节电子信信息行业特性性分析一、资源特性分分析1、资金占用少少。电子信息息行业的注册册资本、设备备投资、基本本建设投资是是最少的行业业之一，我市市电子信息行行业的现有产产品是资金最最不密集的行行业，产品研研发周期短，投投资见效快，因因此资金回收收快。2、技术含量较较高。行业具具有一定的技技术密集度，是是技术含量较较高的行业。企企业技术人员员比重是在各各个行业最高高的，绝大部部分电子应用用产品使用了了嵌入式软件件，有的产品品在技术水平平在国内与国国际上有领先先的地位。3、人才要求相相对较高，有有利于吸纳大大中专毕业生生就业，发挥挥我市学生与与学校集中的的优势。4、没有环境污污染，属于绿绿色产业。5、能源消耗少少。对于水、电电、气、油、煤煤等能源资源源占用少。6、对于土地厂厂房的要求比比较低，基本本建设投资占占用少。二、工艺流程与与技术特性分分析我市电子信息产产业的工艺流流程比较简单单，电子部分分专业化生产产为主，专业业化程度比较较高，机械部部分、嵌入软软件部分、其其他电子配套套整机与产品品多采用专业业化协作为主主。技术特性性比较复杂，生生产设备与仪仪器比较专业业化。其产品品的专业性行行业性比较突突出，产品的的生产周期短短，开发周期期快，更新换换代迅速，产产品品种多，专专业人员数量量要求多。三、资本特性分分析我市电子产品结结构资金占用用少，技术含含量高，有效效地解决了资资金的制约。绝绝大部分企业业的注册资本本与原始资本本比较少，资资本收益比较较高，企业积积累比较快，流流动资本占用用比较少，基基本采用租赁赁生产办工场场所的方式进进行经营。企企业的创业投投资很少，有有利于企业的的创办。四、规模特性分分析从我市电子信息息产业的产品品特点来看，电电力与煤炭行行业的产品，单单个企业规模模不大，企业业数量可以集集中发展，通通讯类产品可可以形成较大大的规模经济济。五、发展特性分分析创业群体面比较较广，既有大大中专学校师师生，又有一一般投资者，起起步比较快。六、产业链特性性产业链的上游行行业有机械制制造业、电工工电器业、软软件业、嵌入入式软件，电电子材料制造造业、信息服服务业、中介介服务业，咨咨询服务业等等。下游有系系统制造业、机机械制造业、电电子信息产品品流通业、通通讯业、信息息化管理咨询询业、应用服服务外包业等等新型服务业业行业的发展展。第二节泰安市市电子信息行行业状况泰安市现有的电电子信息企业业22家，绝大多多数企业集中中在泰山区和和岱岳区。其其中软件企业业5家，嵌入式式软件企业8家，制造企企业19家。到2004年底，共完完成销售收入入4.2亿元，2005年完成7亿元，增幅70%。全市有65家电子信息息商贸企业和和一家大型的的计算机与电电子信息商品品经营市场，信信息服务企业5家。我市电子信息产产业的发展呈呈现出以下特特点与趋势：：一是从行业业地位来看，我我市电子信息息企业数量居居全省第6位，位次提提升很快。在在全市的行业业经济发展中中是增长最快快的行业，有有优先形成我我市新的支柱柱产业的可能能。二是从企企业发展历程程看，绝大多多数企业是最最近几年发展展起来的民营营企业，发展展数量多，发发展速度快，是是我市大学、中中专师生创业业的主要方向向与行业。三三是从产品特特色来看，制制造业产品主主要有两类，一一类是煤炭、交交通林业与电电力行业专业业电子应用产产品；另一类类是图像信息息类为主的通通讯产品。软软件业主要是是煤炭、税务务、公安行业业的专业应用用软件与企业业管理与城市市管理通用软软件。绝大部部分企业的产产品属于科技技含量较高的的产品。四是是从投资产体体来看，主要要是泰安大学学师生与本地地技术人员的的创业投资。五五是从增长趋趋势来看，我我市电子信息息产业已经度度过了低速增增长期，从数数量与规模上上进入了快速速发展期。第三节建设规规模本项目园区占地地20亩，总建筑筑面积29522平方米，包包括已建成的的主体建筑电电子大厦高19层，建筑面面积16697平方米；已已建成住宿、餐餐饮服务区建建筑面积3308平方米；在在现有基础上上续建现代化化电子经营园园，建筑面积积为6264平方米；周周边商业楼，建建筑面积为3253平方米；地地上停车场32个，地下停停车场82个。第四章建设地点点及建设条件件第一节建设地点点创业园位于原岱岱岳区机关招招待所，地处处繁华的商业业地段，属于于泰山历史文文化轴线的人人间闹市人脉脉区域。在岱岱庙正南，地地处泰山旅游游中轴线，东东临泰城历史史悠远的旅游游步行街和商商业街－通天天街，西为泰泰安市主干道道－青年路，南南临财源商业业大街，北为为泰城最为繁繁华的主要大大街－东岳大大街。第二节建设设条件一、气象泰安市地处东经经116°220′～117°559′，北纬35°38′～36°28′之间，属暖暖温带大陆性性半湿润季风风气候区，春春季干燥多风风，夏季高温温多雨，秋季季天高气爽，冬冬季寒冷少雪雪。具体气象象资料如下：：1、气温泰安市属暖温带带半湿润大陆陆性季风气候候，春季干燥燥多风，夏季季高温多雨，秋秋季天高气爽爽，冬季寒冷冷少雪。年均均气温12.5－13.5℃。7月份最高，平平均在24.9－26.9℃之间，最高高极端气温42.5℃；1月份最低，平平均-2.5℃，极端最低低气温-22.5℃。年积温4922℃。山下(平原)高于山上，平平均温差7.5℃，泰山顶极极端最低气温温-27.5℃；相对湿度3月份最小，为为57%；8月份最大，为为88%。年均无霜霜期202天。2、降水由于受地貌影响响，区内年均均降水量东部部大于西部，山山区大于平原原。泰山顶气气象站年均降降水量为1124..6毫米，比山山下泰安气象象站多409.6毫米。年最大大降水量在北北部山区，1964年曾达1800毫米。一年中，1月份份降水量为最最小，平均4.7－8.6毫米；7月份降水量量最大，一般般在190.2毫米以上(其中泰山顶顶降水量多达达332.8毫米)，约占全年年降水量的30%以上。冬季季雨雪稀少，季季降水量均在在33.6毫米以下(泰山顶降水水量47.2毫米)，降雪日数数平均8.3天(泰山顶降雪雪日数年均27.3天)；平均初雪雪日为12月3日－10日，终雪日日为2月26日－3月18日。夏季降降水最多，季季降水量平均均482.6毫米，占全全年降水量的的64%以上。其中中泰山顶降水水最大，为709.3毫米。3、季风由于受泰山、徂徂徕山地形影影响，泰安风风向多是东北北风。风速8、9月份最小，平平均2米/秒以下；3、4月份最大，平平均3.7米/秒。一年中中，冬季以北北到东北风为为主，其它季季节以南到东东南风为主。泰泰安每年有8级以上大风风日数为18.5天。1978年6月30日，泰安曾曾记录到瞬时时12级大风。泰泰山顶因受高高空气流影响响，8级以上大风风日数平均每每年为133.5天，最多达180天。大风最最多月份为3－5月份，平均均每月可有两两次大风，最最少为8－9月份。二、地温与冻土土区内年均地温为为14.4－16℃。地面温度度的变化趋势势是：春季地地温开始逐渐渐升高，夏季季最高，平均均地温在27℃以上；然后后地温开始逐逐渐下降，冬冬季最低，平平均地温在0℃以下。1月份地温均均在-1.5℃以下，4月份均在16.9℃以下，7月份平均达达到29.4℃，10月份均降至16.6℃以下。三、配套条件1、给排水项目区位于泰安安市自来水公公司供水服务务范围内，本本项目拟采用用自来水公司司提供的自来来水；利用城城区已有雨、污污干管，可就就近排入。2、供电泰安市电力供应应充足，用电电有保证。3、燃气和供热热城区敷设有燃气气和热力管道道，项目用气气和供热比较较方便，本项项目可根据需需要灵活考虑虑气源和热源源。4、通讯泰安市通讯网络络已经健全，网网通、铁通、联联通、电信、广广电等通讯网网络部门均可可供选择并能能保证项目通通讯网络需要要。5、交通东岳大街、青年年路等市际干干道为本项目目建立了便捷捷的对外联系系信道。四、工程地质条条件1、地形、地貌貌及地下水泰安市境内拥有有多种地貌类类型，山地、丘丘陵、平原大大致各三分之之一，项目场场地属丘陵地地带，地形起起伏变化不大大。2、工程地质该项目未做地质质勘察，项目目承办单位未未提供地质资资料，但据承承办单位介绍绍，本项目区区址内地质情情况可以满足足本项目建筑筑要求，地下下水对钢筋无无侵蚀性。建建议项目承办办单位尽快组组织对建设场场地进行详细细的地质勘探探，提出工程程地质报告，为为土建工程设设计提供依据据。第五章规划设计计方案第一节规划设计计依据1、《中华人民民共和国城市市规划法》2、《城市规划划编制方法实实施细则》3、《城市居住住区规划设计计规范》（GB501180－93）4、《城市道路路交通规划设设计规范》（GB502220－95）5、《住宅设计计规范》（GB500096－99）6、《泰安市城城市总体规划划（2005--2020）》7、山东泰安市市有关城市建建设技术要求求8、甲方提供的的地形图和设设计任务书9、国家与其它它相关法律、法法规、标准、规规范等。第二节总体体设计方案一、规划构思严格执行国家现现行的环境保保护、劳动保保护法规和现现行防水、抗抗震规范。本本着方便生产产、节约用地地、降低造价价的原则，根根据生产经营营需要及地区区条件，合理理布置场区建建筑物、构筑筑物、道路及及动力设施。在在满足生产工工艺、环保、安安全设计规范范要求的前提提下，总平面面布置力求紧紧凑、合理、整整齐、美观，减减少占地面积积。规划设计突出“以人为本”的原则，结结合基地所处处的环境和区区位，合理布布局优化城市市土地利用，在在充分考虑现现状的基础上上，结合当地地的实际情况况，在兼顾经经济、社会、环环境效益的前前提下，把实实用、经济的的原则与美观观的要求有机机结合起来，强强调规划布局局的完整统一一，在有限的的用地空间内内多方式合理理组织内部空空间，创造舒舒适宜人的城城市生活环境境，满足人们们的生理需求求及工作生活活环境的需求求。为各办公公楼的商品化化开发、社会会化管理和循循序实施创造造条件。二、规划原则以城市总体规划划为指导，妥妥善处理整体体与局部、近近期与远期的的关系，充分分考虑街区远远期改造所需需要的条件与与影响，沿街街统筹安排、优优化功能、合合理布局，沿沿街建筑采用用现代风格创创造舒适、宜宜人、优美的的现代化城市市街道空间环环境，形成良良好的城市空空间面貌。三、规划布局未来楼盘的竞争争将主要是品品质的竞争，而而大型办公楼楼品质的竞争争则主要是办办公舒适度的的竞争。本项目园区占地地20亩，总建筑筑面积29522平方米，包包括已建成主主体建筑电子子大厦楼高19层，建筑面面积16697平方米；已已建成住宿、餐餐饮服务区建建筑面积3308平方米；在在现有基础上上续建现代化化电子经营园园，建筑面积积为6264平方米；周周边商业楼，建建筑面积为3253平方米。项项目建成后将将形成总建筑筑面积为15000平方米的商商业步行街；；地上停车场场32个，地下停停车场82个。泰安品牌（电子子）产品商业业步行街位于于泰山历史文文化轴线，岱岱庙正前属人人脉区域，与与通天街、财财源街、岱庙庙和谐融为一一体，使旅游游价值、经济济效益的环境境景观相互映映。本着休闲闲商业、景观观商业、生态态商业和旅游游商业的理念念，依托泰山山旅游的地位位，建设立足足泰安，面向向山东，并服服务全国和接接轨世界的区区域性商贸流流通中心。第三节建筑设设计方案“建筑是凝固的的音乐”，因此精品品办公大厦的的建筑风格应应该具有长久久的艺术鉴赏赏价值。本项项目建筑风格格融时代特征征、艺术特征征、美学特征征、自然特征征为一体，以以高质量的办办公环境水准准为目标，充充分考虑办公公人员对室内内使用功能的的要求，力求求在室内、室室外环境、空空间布局及建建筑风格等方方面突出创造造性和超前性性，创造精品品品质的高档档大型办公楼楼。同时该项项目又兼顾到到住宿、餐饮饮等建筑用途途，力求打造造功能齐全的的综合创业园园。①建筑形式要符符合泰安市的的总体规划，建建筑形式应具具有现代气息息，同时力求求节俭、高效效，满足业务务工作需要即即可。②建筑色彩应追追求统一中有有变化。建筑筑的整体形象象为浅色，局局部使用色彩彩亮丽的颜色色，追求相应应的变化。③建筑进深保持持北方地区较较为适宜的中中等进深、中中等宽面，户户内格局方正正规整(而非狭长怪怪异)；有良好的的双面采光、双双面通风条件件。主力户型型更加定型化化；面积紧凑凑而合理,功能空间无无浪费；共摊摊面积使用率率更高；空间间设计更为人人性化。道路路方面考虑到到新街景观的的重要性，在在建筑设计上上进行了重点点的刻画，尽尽量减少建筑筑对道路的压压迫感，同时时设计应丰富富城市景观。内内部进行合理理分隔，灵活活布置。第四节结构设计计方案一、设计依据1、建筑方案2、现行国家规规范、规程及及有关地方规规范和规定：：《建筑结构可靠靠设计统一标标准》GB550068－2001《建筑结构荷载载规范》GB500009－2001《建筑地基基础础设计规范》GB500007－2002《混凝土结构设设计规范》GBB500100－2002《建筑抗震设防防分类标准》GB500223－1995《建筑抗震设计计规范》GB500011－2001《中国地震动参参数区划图》GB188306－2001二、抗震设防根据《中国地震震动参数区规规划》，本工工程位于山东东省泰安地区区，地震基本本设防烈度6度，设计基基本地震加速速度值为0.05g，设计地震震分组为第二二组。三、安全等级根据《建筑结构构可靠度涉及及统一标准》本本工程设计使使用年限为50年，建筑结结构安全等级级为二级。四、设计荷载取取值1、恒载及特殊殊设备荷载按按实际计算。2、活荷载按《建建筑结构荷载载规范》取值值。3、风荷载：根根据《建筑结结构荷载规范范》中全国基基本风压分布布图，泰安地地区基本风压压0.4KNN/m²,本工程地面面粗糙按B类考虑。4、雪荷载：根根据《建筑结结构荷载规范范》中全国基基本雪压分布布图，泰安地地区基本雪压压为0.35N/m²，雪荷载与与房屋均布荷荷载不同时考考虑。五、材料1、混凝土：CC20：基础垫层层：C15。2、墙体材料：：符合墙改政政策和节能要要求的地方材材料。3、钢筋：HPPB235钢筋fy==210N//mm²HRB3335钢筋fy==300NN/mm²4、型钢、钢板板：Q235六、基础选型因尚未完成地质质勘探，基础础形式待定。第五节给排排水设计方案案一、设计依据1、《建筑给水水排水设计规规范》GB550015－20032、《自动喷水水灭火系统设设计规范》GBB500844－20013、《汽车库、修修车库、停车车场设计防火火规范》GBB500677－974、《建筑灭火火器配置设计计规范》GBJ400－905、甲方提供的的有关资料6、相关专业提提供的有关资资料二、设计范围本地块内商业部部分、附属设设施的生活给给水、排水、雨雨水、消防系系统设计。三、给水设计1、用水范围根据项目的特点点，本着整个个基地供水系系统一步到位位的设计原则则进行总用水水量测算，用用水主要是职职工生活用水水和道路、绿绿化喷洒用水水。2、水源、水质质本项目水源引自自市政供水管管网，各种指指标完全符合合饮用水标准准，并能满足足本项目的用用水需要。3、消防措施室内按规范规定定设置室内消消火栓，室外外在主要交叉叉路口和楼层层内设立消火火栓，具体位位置和数量与与消防管理部部门协定。4、管网敷设场内管网沿主要要道路敷设，管管径小于或等等于DN70时，采用PE管，热熔连连接，大于DN70时，采用承承插式铸铁管管，石棉水泥泥接口；管道道埋深按管顶顶最小覆土不不小于0.7米实施。四、排水方案采用雨水、污水水分流处理制制：1、雨水沿场区主干道埋埋设排水管，雨雨水通过排水水沟汇入附近近的雨水管网网系统。排水水管的线路布布置，要遵循循分散就近排排放的原则。2、生活污水生活污水量与生生活用水量基基本相同。管管道布置与供供水管网路线线平行，根据据污水量在适适当位置设置置化粪池，污污水经过化粪粪池处理后排排至污水管道道，化粪池离离建筑物的距距离不小于5.0米，经污水水处理系统进进行处理达标标后排放。3、管道敷设要要求排水管道均按管管顶最小覆土土不小于0.7米，沿室外外地势坡度重重力排水，但但管道坡度不不得小于最小小坡度(DN2000、DN250为0.007，DN300为0.0033)。第六节变配配电及通讯设设计方案一、设计依据1、《建筑物防防雷设计规范范》GGB500057－94（2000年版）2、《住宅设计计规范》GB500096－1999（2003年版）3、《城市住宅宅建筑设计规规范》DBJJ10－6－984、《民用建筑筑电气设计规规范》JGJJ/T166－925、建设单位提提供的资料二、变配电系统统高压由市政100KV高压网引来来，埋地引入入，埋深0.7米。变电所所宜采用电缆缆直埋的方式式。电缆通过过主干道时，宜宜穿钢管保护护。三、防雷接地系系统1、各箱式变工工作接地、保保护接地合一一，采用TN-C--S系统，接地地电阻要求不不大于4欧姆。2、各楼房及单单体防雷接地地、保护接地地合一，在入入户处对N线做重复接接地，接地电电阻要求不大大于4欧姆。四、电信系统主体建筑设电话话站，从电话话站以放射方方式通过电缆缆引至各建筑筑物。电缆穿穿钢管敷设，埋埋深0.8米。五、消防系统场地内不同区域域都有完善的的室内外消防防体系。消防防通道，疏散散宽度施救面面都予充分考考虑。第七节管线综合合布置方案本工程管线有给给水管、雨水水管、污水管管、电力电缆缆、通讯电缆缆等五种，除除电力电缆和和通讯电缆采采用电缆沟铺铺设外，其余余管线一律采采用直埋铺设设。各种管线线之间及管线线与道路及建建筑物之间要要保持一定的的水平和垂直直间距，避免免相互干扰，各各种管线在垂垂直交叉时，应应遵循如下原原则：1、压力流管让让重力流管；；2、给水管尽量量在污水管上上面；3、易弯曲管让让不易弯曲管管；4、临时性管线线让永久性管管线；5、工程量小的的管线让工程程量大的管线线。第八节卫生防防疫与环境贯彻“以人为本本”、“尊重自然”、“可持续性发发展”的思想，创创造一个环境境优越的办公公大厦，是本本项目建设追追求的目标。1、生活垃圾实实行分级清运运的方式，办办公人员将垃垃圾袋投入垃垃圾箱，由市市政统一运出出。2、室内废、污污分流，室外外废水与经处处理后的污水水分流，排入入市政污水管管。3、噪声控制：：为了减少噪噪音源的干扰扰，公用设施施尽可能的布布置在噪音非非敏感区，与与商场保持一一定的缓冲距距离。4、吊装排风机机采用减震吊吊架吊装于板板底。5、为保证环境境空气质量良良好,能源主要采采用电，并合合理布置集中中绿化和一般般绿地，营造造怡然自得的的都市氛围。第六章环境保保护与节能第一节环境保保护一、建设地点环环境现状本项目建设周围围环境状况良良好，水体、空气、山体体和植被具有有较强的自净净化能力，且且周围无污染染企业。项目建成投入使使用后，除产产生少量的生生活污水和生生活垃圾需采采取治理措施施处理外，基基本没有其它它污染物排放放。因此，对对周围环境不不会产生不良良影响。该项项目建成后对对进一步改善善当地环境及及景观十分有有益。二、污染源分析析及治理措施施1、主要污染源源与污染物本项目为综合业业务楼，只有有部分生活污污水及生活垃垃圾产生。为为确保建筑物物本身的环境境卫生要求和和不对周围环环境产生影响响，对上述污污水必须采取取适当的治理理措施。2、环保治理措措施(1)生活污水水：采用化粪粪池对生活污污水进行先期期处理，然后后再通过污水水处理系统处处理，达标后后排放。(2)生活垃圾圾：按照规定定分类回收，由由卫生保洁人人员运到垃圾圾中转站，然然后分类外运运到垃圾处理理场。(3)绿化：良良好的绿化不不仅能创造优优美的经营环环境，而且在在防止污染、保保护环境方面面也有特殊的的作用。本项项目把建筑周周围绿化有机机结合起来，充充分发挥绿地地的防护、活活动功能和改改善生态环境境的作用，以以保持项目区区环境优美整整洁。三、环境影响评评价本项目属综合业业务楼，无污污染物排放，产产生的少量生生活污水和生生活垃圾经处处理后，完全全可以达到环环保要求，不不会对周围环环境造成污染染。第二节节能本项目拟采用以以下节能措施施：1、所有设备一一律选用符合合国家有关规规定的节能型型设备。电器器设备选用新新型高效节能能型，并采取取电容补偿，提提高功率因数数，减少电损损耗。2、卫生间采取取节水措施，选选用节水型卫卫生洁具，以以节约用水。3、灯具以节能能型为主，以以节约用电。4、采用新型节节能墙体材料料、并推广采采用新技术、新新工艺，以节节能降耗。除上述措施外，综综合业务楼管管理机构应加加强管理，完完善各种规章章制度，按期期对各类设备备、管道、器器具等进行检检修，减少跑跑、冒、滴、漏漏现象，避免免不必要的浪浪费。第七章建设实施施及工程进度度安排一、组织机构为加强项目管理理，提高投资资效益，由项项目法人对项项目的策划、资资金筹措、建建设实施、销销售经营等实实行全过程负负责。在项目目建设过程中中，建议项目目承办单位抽抽出精干人员员，设立施工工管理部、财财务部、办公公室等机构，对对项目的概算算控制、资金金使用、施工工组织、建设设工期及工程程质量等进行行管理，确保保项目按时完完成。二、工程进度安安排本项目可行性研研究报告批复复后，将尽快快着手进行前前期准备工作作，及时委托托社会信誉度度高的设计单单位编制初步步设计和施工工图设计，并并提前进行场场地平整工作作，上述各项项工作预计可可3个月内完成成，2006年7月份可望开开工建设。本本项目的建设设拟采用滚动动开发方式，建建设期1年。施工进度计划表表序号项目名称2006年2007年2008年1可研报告编制与与审批2勘察设计3初步设计与施工工图设计4建筑工程施工5配套设施6竣工验收三、实施措施1、工程招标制制项目的勘察、设设计、施工、监监理以及重要要设备、材料料等采购，均均应按要求进进行招标。依依据项目单位位的实际情况况，招标的组组织形式应实实行公开招标标。招标的具具体内容由项项目审批部门门核准。2、工程监理制制由于本项目工程程量大，建设设标准要求高高，建设工期期紧，建议在在工程建设监监督方面，应应尽量按国家家有关规定选选择有资质和和实力监理单单位，采取委委托全过程监监理方式。3、项目法人制制根据有关要求，本本项目的建设设必须实行项项目法人责任任制和责任追追究制，由项项目法定代表表人对建设的的全过程和工工程质量总负负责。4、项目合同制制建设单位应按照照中标结果和和建设内容与与勘察设计单单位、施工单单位、设备安安装单位、装装饰装修队伍伍、设备供应应商签订相关关合同，认真真会审施工图图，明确质量量要求和合理理工期、总造造价，明确双双方的责、权权、利及约束束机制。5、工程审计制制实行工程项目开开工、竣工审审计制度，较较大的工程可可委托审计机机构实行项目目跟踪审计，并并国家和省有有关规定要求求办理。工程程竣工决算应应经项目单位位内部审核后后，委托有相相应资质的审审计机构复审审。6、竣工验收备备案制工程竣工后建设设单位必须及及时组织工程程勘察、设计计、施工、监监理等单位进进行竣工验收收，验收合格格后，按规定定向有关部门门备案。第八章资估估算和资金筹筹措第一节投资估估算一、估算依据1、山东省建筑筑工程综合定定额；2、山东省安装装工程综合定定额；3、泰安市材料料预算价格；；4、同类工程造造价情况；5、现行投资估估算的有关规规定。二、估算说明1、投资方通过过协议方式购购得部分已经经建设完成项项目，购置款款3200万元；2、前期费用主主要考虑购入入原大厦款项项、场地费用用（三通一平平）、考察调调研费用、可可行性研究费费用等，暂按按购入价款加加建安工程费费的10%估算；3、工程监理等等其它费用按按建安工程费费用1%估算；4、各类规费按按泰安市现行行商业建筑行行政性收费规规定执行，暂暂按282.772元/平方米考虑虑；5、凭借承办方方建立的良好好信誉，通过过向银行贷款款方式融资，暂暂考虑借款3000万元用于本本项目的开发发建设，根据据中国人民银银行公布的3-5年期基本建建设贷款利率率规定，本次次贷款采用借借款当年发放放，一次还本本，按月单利利计息方式，年年利率由名义义利率5.85%上浮30%后折算即7.88%。则贷款利率与利利息总额计算算如下：实际利率=[11+5.855%*(1++30%)//12]122-1=77.88%利息总额=30000/2**7.88%%+30000*7.888%*4=11064万元三、总投资估算算该项目总投资共共计15948万元，财务务费用1064万元，不含含财务费用部部分投资为11384万元，全部部用于开发房房地产投资，其其中前期费用用3685万元，基础础设施建设费费580万元，建筑筑安装工程费费4266万元，开发发期规费835万元，其它它费用48万元，不可可预见费542万元。详见见总投资估算算表。附表1总投资资估算表单位：万元序号项目金额备注1前期费用36853200万元++建安工程费费用的10%2基础设施建设费费5802.1绿化802.2道路1202.3水、电、暖、天天然气管线工工程费用2602.4其他1203建筑安装工程费费用42663.1商业建筑1523新建面积×16600元/平方米3.2已建成建筑装修修2401已建成面积×11200元/平方米3.3停车场342114个×3万万元/个4销售费用1186取销售收入5%%5管理费用2426开发期税费8357其他费用48取建安工程费用用的1%8不可预见费5429财务费用106410房地产开发建设设总投资124481+2+3+44+5+6++7+811开发建设总投资资15948其中：房地产开开发建设投资资12448流动资金3500第二节资资金筹措一、资金筹措1、企业投资66000万元；2、向金融部门门贷款3000万元；3、其余款项通通过预售、预预租方式筹措措。二、资金使用根据建设项目实实际情况和资资金筹措情况况，本项目计计划一年内全全部完工，基基础配套设施施建设同步穿穿插进行。（详见项目用款款计划表、投投资使用计划划与资金筹措措表）附表2项目用用款计划表单位：万元序号项目合计123456…101前期费用368536852基础设施建设费费5802002001803建筑安装工程费费426642663.1商业建筑152315233.2已建成建筑装修修240124013.3停车场3423424销售费用11861301901901009696…965管理费用242263838202020…206开发期税费8358357其他费用4824248不可预见费542686757505050…509财务费用1064120236236236236…10流动资金35002000150011合计15948935427552201406402166…166附表3资金使使用计划与资资金筹措表单位：万元序号项目合计123456…101总投资15948935427552201406402166…1661.1自营资产投资1.2自营资产投资方方向调节费1.3经营资金35000200015001.4开发产品投资124489354755701406402166…166其中：不含财务务费用113849234519465170166166…166财务费用10641202362362362362资金筹措15948935427552201406402166…1662.1资本金600060002.2预售收入4354354200020002.3预租收入2594755201406402166…1662.4其他收入2.5借款30003000固定资产投资长长期借款30003000经营资金借款第九章财务评价价第一节销销售收入估算算一、基础数据根据泰安市新一一轮城市总体体规划，并结结合市场需求求情况分析、建建设用地条件件及周围环境境与规划的土土地面积，确确定本项目建建设规模为：：园区占地20亩，总建筑筑面积29522平方米，包包括已建成主主体建筑电子子大厦楼高19层，建筑面面积16697平方米；已已建成住宿、餐餐饮服务区建建筑面积3308平方米；在在现有基础上上续建现代化化电子经营园园，建筑面积积为6264平方米；周周边商业楼，建建筑面积为3253平方米；地地上停车场32个，地下停停车场82个。二、销售及租赁赁计划1、经营园与商商业楼：计划划两年内全部部销售完，销销售计划如下下：（1）经营园：：2006年预售50%，2007年全部销售售完；（2）商业楼：：2006年销售50%，2007年全部销售售完；2、电子大厦及及住宿、餐饮饮服务区：由由于该项目地地理条件优越越，建筑设计计合理，预计计出租率可达达100%。从第二年年起开始营业业。三、销售及租赁赁价格的确定定根据投资估算、成成本分析结果果和通过市场场需求预测，确确定销售价格格如下：1、经营园与商商业楼销售均均价：9800元/㎡2、电子大厦租租赁价格：2元/（㎡·d）；3、住宿、餐饮饮服务区租赁赁价格：3元/（㎡·d）；4、车位租赁价价格：10元/（个·天）；四、销售及租赁赁收入估算1、经营园与商商业楼：第一一年交纳35%，余款第二二年缴齐；2、电子大厦、服服务区及车位位：当年交纳纳全部租赁款款。详见销售收入估估算表。销售收入估算表表单位：万元序号项目合计1234…101销售收入93271632466430312租赁收入144000160016001600…16002.1电子大厦10818120212021202…12022.2住宿服务3213357357357…3572.3车位369414141…41合计237271632626446311600…1600第二节财财务分析一、主要数据的的确定1、税费率：所所得税率按33%计算；营业业税及附加按按5.55%考虑；房产产税按租金收收入的12%提取。2、基准收益率率：设定为10%。3、计算期：建建设期1年，本项目目营运期暂定定9年。二、财务分析与与评价如下：：1、收入及成本本：本项目收入合计计23727万元，产品品总开发费用用15948万元。2、利润与税金金：本项目房产税11728万元，营业业税金及附加加为1320万元，利润润总额8645万元，所得得税2854万元，税后后利润为5791万元，投资资利润率36%。详见税金金及附加估算算表、损益表表。销售收入与营业业税金及附加加估算表单位：万元序号项目合计1234…101销售收入93271632466430312经营税金及附加加519912581702.1营业税467822331522.2城市维护建设税税33616112.3教育费附加142752.4地方教育费附加加5122租赁收入与税金金及附加估算算表单位：万元序号项目合计123…101租赁收入1440016001600…16002税金8018989…892.1营业税7208080…802.2城市维护建设税税5466…62.3教育费附加1822…22.4地方教育费附加加911…13房产税1728192192…192损益表单位：万元序号项目合计12345…9101经营收入2372716326264463116001600…160016001.1商品房销售收入入93271632466430311.2租金收入1440001600160016001600…160016002开发产品经营成成本416915271599228120116…1161153自营部分经营费费用4出租部分财务费费用5自营部分折旧、摊摊销7948786786786786786…7867916经营税金及附加加1320913472598989…89897房产税1728192192192192…1921929利润总额8645-77233403166413417…41741310弥补以前年度亏亏损-772-77211应纳税所得额864525683166413417…41741312所得税28548471045136138…13813613税后利润579117212121277279…27927714法定盈余公积金金5801722122828…282815公益金290861061414…141416任意盈余公积金金290861061414…141417加：年初未分配配利润18年末未分配利润润463113771697221223…2232213、盈利能力分分析：全部投资内部收收益率：税前前21%，净现值2240万元；税后13%，净现值375万元，均大大于银行贷款款利率和基准准收益率，因因此在财务上上是可行的。详见全部投资现现金流量表。全部投资现金流流量表单位：万元序号项目合计12345…9101现金流入2755816326264463116001600…160054311.1售房收入93271632466430311.2租房收入1440001600160016001600…160016001.3自营收入1.4其他收入1.5回收固定资产余余值3313311.6回收经营资金350035001.7净转售收入2现金流出20786932539053461587585…5855832.1开发投资（不含含财务费用）113849234519465170166…1661662.2经营资金3500200015002.3自营部分经营费费用2.4出租房经营费用用2.5经营税金及附加加1320913472598989…89892.6房产税1728192192192192…1921922.7所得税28548471045136138…1381363税后净现金流量量6772-76932359117010131015…101548484税前净现金流量量9626-76933206221511491153…11534984累计税前净现金金流量-7693-4487-2272-11233046429626计算指标：内部收益率（FFIRR）：财务净现值（FFNPV）：基准收益率（ii）：税前21%224010%4、清偿能力分分析：申请贷款30000万元，约定定每月偿还利利息，本金在在第五年末偿偿还，资金来来源主要是预预售及预租收收入，经测算算销售及租赁赁收入除少部部分用于投资资外，其余用用来还款是足足够的。详见见资金来源与与运用表。资金来源与运用用表单位：万元序号项目合计123456…9101资金来源365581063262644631160016001600…160054311.1商品房销售收入入93271632466430311.2房产租金收入1440016001600160016001600…160016001.3自营收入1.4自营资产经营资资金借款1.5房地产投资借款款1.6短期借款300030001.7自有资金600060001.8其他1.9回收固定资产余余值3313311.10回收经营资金350035002资金运用248509445414136978233821585…5855832.1自营资产建设期期利息2.2房地产投资（含含利息）124489354755701406402166…1661662.3经营资金3500200015002.4自营部分经营费费用2.5自营部分财务费费用2.6经营税金及附加加132091347259898989…89892.7房产税1728192192192192192…1921922.8所得税28548471045136138138…1381362.9应付利润2.10房地产借款本金金偿还300030002.11偿还其他应付款款3盈余资金1170811872123934777-22211015…101548484累计盈余资金－118733104244502128003815…686011708第三节盈盈亏平衡分析析本项目总收入为为23727万元，总投投资为15948万元，营业业税金及附加加为1320万元，房产产税1728万元。销售售及租赁总面面积29522平方米。BEP=155948/（收入-营业税金及及附加-房产税）=15948//（237277-13200-17288）=77%产量（销售）==9517××77%=7328平方方米产量（租赁）==200055×77%=15404平平方米当销售面积积大于7328平方米，租租赁面积大于于15404平方米时，投投资方即可获获得利润。第十章社会会综合效益评评价一、市场前景分分析信息行业是一个个不断创新，具具有职业的生生命力，能影影响和向其他他行业扩展的的行业。随着着经济全球化化进程的不断断加快和我国国加入世贸组组织、融入世世界经济体系系，我国信息息产业着眼于于在更大范围围、更广领域域和更高层次次上参与国际际合作与竞争争。十六大明明确指出：要要优先发展信信息产业，坚坚持以信息化化带动工业化化，以工业化化促进信息化化，努力走出出一条科技含含量高、经济济效益好、资资源消耗低、环环境污染少、人人力资源优势势得到充分发发挥的新型工工业化路子。电子信息产业是是我国国民经经济的先导产产业，也是高高新技术产业业中的枢纽产产业。信息技技术是现代高高新技术的核核心，对于高高新科技产业业的发展具有有显著的带动动作用，其他他高新技术及及其产业的发发展，都要依依