楼市论文集粹

楼市论文（zt）------羡慕学者的学识和才能。以下转载，在此此向文中作者者表示敬佩，希希望自己能学学好经济学，用用好经济学，将将来成为拥有有作者一半学学识的文化人人。上海楼价是高是是低，楼市有有无泡沫，恐恐怕会是本论论坛永恒的主主题。这里只只谈一谈，我我个人的一点点看法，欢迎迎拍转。一、上海现在楼楼价是市场的的产物。上海房房价2003年全年涨幅幅在25%左右，这个个涨幅已大大大超过上海GDP总量、户均均家庭可支配配收入的增幅幅和恩格尔系系数降幅。2004年，到目前前来看，恐怕怕还是难以退退烧的。楼价价到底高不高高，确实高。但但必须承认楼楼价基本上还还是在一个自自由和开放的的市场上形成成的。既然是是在市场上形形成的，决定定价格的就是是需求与供给给。如果现在在房产市场供供大于求那就就要跌，反之之就要涨。值得专专门提一下，现现在经常混淆淆的是，到底底什么是“供应量”和“需求量”。“需求量”没有有问题，就是是指有效购买买力，与多少少农民进城，多多少青年准备备结婚，不能能讲完全没关关系，但关系系也不大。需要指指出，“供给量”指的不是建建筑面积，也也不是土地面面积，而是市市场价格（市市值）的总和和。这里，我我需要表明一一下身份，我我是空方。作为空空方，我最感感谢的就是“世贸集团”了，“滨江”和“湖滨”这样两个地地方的房子，都都给“炒”成了天价，对对比“康桥”，对市场最最大的贡献是是，在同样面面积的土地上上把“供应量”提高好几倍倍。同样需要要感谢的是，“中远两湾”它的高容积积率，也起到到了同样的效效果。如果你你学过《西方方经济学》，自自己画一下均均衡曲线和市市场需求曲线线就知道，“高价房”绝对是双刃刃剑，如果市市场反转，对对价格杀伤程程度最大就是是它，一旦开开始下跌，必必然是市场连连锁反映（这这以后再专门门讨论）。但另一一个需要指出出的是，市场场上形成的价价格，并不代代表没有泡沫沫。你说是20块的“湘火炬”的价格合理理，还是3块5的“湘火炬”的价格合理理？其实不过过是反映了不不同时间内市市场对它的供供求关系而已已。房价既既然是由市场场决定的，涨涨跌自然也是是正常的现象象，和其他的的市场没什么么区别。就象象股市，今天天能涨到2200点明天也能能跌破1300，没什么稀稀奇的。知道了了上面几条，现现在市面上1/4的楼市评论论你就不用看看了。什么土土地拍卖价格格上升（其实实反映市场对对土地需求），什什么原材料张张价（建造成成本不过900元/平方米，建建材对房价的的影响恐怕只只能体现在小小数点3位以后），种种种理由，各各样分析，你你就都知道都都是扯谈。明明天房价要是是供过于求，他他割肉斩仓也也要买，变成成“烂尾楼”也要停；明明天如果需求求旺盛，再烂烂的房子也能能卖。归根到到底，是对房房子的供求关关系决定了房房价，（由于于建筑成本相相对固定，其其实是对土地地的供求关系系决定了房价价）。我们习习惯讲，“价格围绕价价值波动”，道理没错错，但指导实实践就不行。因因为我们既没没有办法发现现波动的范围围，也没办法法发现波动的的时间。通过价价格去发现价价值，实际上上根本不可行行。在这里里，我说句大大话，我来打打房价老虎，保保证3月内房价打打下30%。最简单的的中心精神：：保证供给，限限制需求。1、落落实国家土地地管理规定，标标到地后2年不开发的的一概收回，重重新招标。（这这国家是有法律依据据的）限制囤囤积居奇，限限制炒土地行行为。2、建建设500万平方米经经济适用房。经济适适用房免去土土地出让金，由由政府财政代代付动迁补偿偿金。房屋价价格与“市场房价”相应便宜45%左右。但收收取物业税，每每年物业税为为“政府核定该该房屋当时价价格”的7.5%～15%（由当年通通货膨胀系数数决定）。经经济适用房不不得自由流通通，但可以按按“政府核定该该房屋当时价价格”卖给政府（或或其代理非盈盈利型机构），政政府不得拒绝绝收购。经济济适用房出让让及回收情况况，包括购买买及出售人，完完全上网公开开。经济适适用房先面向向特定人群出出售，逐步扩扩大。除失业业及退休人员员，经济适用用房应有交纳纳上海社会保保障记录，其其优先程度，按按家庭登记人人口总交纳年年限决定。经济济适用房每户户限购一次（注注意，是一次次）。经济适适用房容积率率不低于4.2。位置考虑虑方便群众交交通。3、商品品房供应集中中向高档商品品房发展，市市中心集中供供地。以平抑抑高档商品房房价格为重点点。争取高档档商品房价格格下跌，争取取出现“多米诺骨牌”效应，出现现连环下跌。4、商品品房交易登记记制度，对商商品房交易赢赢利收取所得得税，税率为为33%。房房屋由于质押押等方法引起起所有权变更更的，采取拍拍卖手段。对刻刻意隐瞒房屋屋交易价格的的，不保护其其不当得益，并并采取严格法法律手段。5、商品品房租赁登记记制度，对租租金收取所得得税，税率不不低于利息税税。住房和大大米白菜没什什么区别，就就是这么简单单。就着几招招（张五常讲讲“乱拳打死老老师傅”）就这个意意思。二、排队与房价价记得原原来在论坛上上看空房价的的时候，有人人质疑我，“你说要跌，可可买房为什么么要排队”。当时，我我反问，买“巴比”馒头也要排排队，难道代代表粮食会涨涨价吗？应当承承认，我的回回答是错误的的。有排队这这样的情况出出现，就说明明价格有上调调的空间。但但我之所以这这样回答，也也不是完全没没有理由的。套一句句老话，情况况是很复杂的的。我慢慢来来讲。今天，最最让我关注的的排队现象是是，NBA的球票排队队，3000张票一日出出空，其受欢欢迎的程度，真真不是盖的。但但是，究竟是是什么样的需需求支持这样样的情况呢？？问题的关键，是是排队买到后后的票子可以以高价在市场场上出售；不不排队就要到到市场上去花花更多的钱去去买同样的票票子。在这个个问题上，我我们还是必须须感叹市场那那无可伦比威威力，不论是是球迷还是黄黄牛，在市场场的面前变得得如此平等，共共同发现“物品”的“真正价格”。其实问问题很简单，据据说照一般的的牌价，雇一一个民工排一一天队的价钱钱是200元，只要预预期在“黑市”上能把着200元赚回来，就就有人雇人会会去排队，如如果他自己愿愿意这样挣200元的话，他他自己会去。我们不不论是当年排排队买冰箱、彩彩电，还是排排队买“巴比”馒头；不论论是买“甲A”沪连对决，还还是今天买“NBA”都是这样的的机制在起作作用。没有什什么稀奇的。我们得得出结论是：：排一个队（按按一昼夜计），行行为本身最多多值200元。如果，你你预期排个队队的行为收益益超过200元，那就排排队去吧。同同样，市场这这只看不见的的手，等你到到达的时候一一定会看到一一条长龙的。回到刚刚才的问题，排排队和房价的的关系是怎样样的呢？我的的结论是，有有排队对未来来房价涨跌的的预期，没有有太大的价值值。在市场场的条件下，任任何交易都要要在“买”“卖”双方进行，有有人“买”才“卖”得了，有人“卖”才“买”得到，价格格是市场均衡衡的产物，大家都都由自己，对对商品的估计计进行交易。有排队队这样的情况况出现，确实实就房价说明明价格有上调调的空间。但但这个价格、这这个预期都是是指现时现地地的市场而言言，于未来无无关。而产生生这样的价格格空间，刚才才已经讲过200元足以。对对房产这样的的资产，200元说明什么么问题。再举个个例子，如果果同样包子，别别人买1.5元，你卖1元，如果供供应量有限的的话，你那必必然会有人排排队，但于未未来粮食和包包子价格无关关。同样的的例子，还有有电冰箱、甲甲A球票，当年年都是一票（物物）难求，现现在都弃如破破履，在我们们这样一个“低收入”的国家，排排队就太普遍遍、太容易了了。顺便提提一下，为什什么供应方会会故意出让这这样的“价格空间”呢？其往往往有其他的目目的，以NBA为例，如果果它大幅提高高票价，完全全可能排除排排队现象，但但对NBA来讲，他在在中国的比赛赛只有两场，但但它的市场空空间和潜力很很大，他关注注的是主题衍衍生产品、广广告市场，这这样就需要培培养一个广泛泛的市场。一一味提高票价价，把NBA搞成“贵族运动”，不符合他他根本利益。房产商商也是这样，在在价格和房型型选择上给一一点优惠，能能加快资金回回笼，增加销销售速度，效效果其实比打打广告划算得得多啊。三、彩票、股票票与炒房我曾经经讲过：在中中国凡是抄股股的必定相信信有“庄”，凡是赌球球的必定相信信有内幕，凡凡是相信买彩彩票的必定相相信有规律，凡凡是炒房的必必定相信“只涨不跌”。我们在在这里并不讨讨论上述问题题的有无，而而在于一旦股股票市场没有有庄，赌球没没有黑幕、彩彩票没有规律律，炒房不是是“只涨不跌”，那还“玩”个什么啊？？我有时时是买“彩票”的，但我知知道彩票价格格的一半会被被国家收去，只只有一半会让让中奖者来分分，所以多买买彩票等于多多交税。既然然明白了，试试试运气而已已，所以也不不专心。“专业”彩民不是这这样的，猜“明牌”，算“概率”，花样百出出，不亦乐乎乎，归根到底底，都相信有有规律可寻，不不这样不足支支撑他追求的的回报。（友人告告诫我，为点点击率考虑，不不要用数学公公式，但我这这里必须用一一下。）我希望望大家理解“数学期望值”的概念买彩票票的收益（数数学期望值）=中奖奖金×中奖概率=总投入资金×中奖概率=投入资金×0.5这等于于讲，把买彩彩票当投资手手段，只能收收回一半的成成本。这样摆摆明的亏本生生意，如果不不是相信彩票票必定有规律律，会去投入入吗？赌球也也是类似，我我是不赌的，但但大家想必知知道，赌球中中凡是实力弱弱的，赔率必必然高；凡是是实力强的，赔赔率必然低。在在这里，还是是市场那只看看不见的手控控制着一切，利利用赔率（其其实就是价格格）这个奇妙妙的杠杆，保保持着市场的的平衡，风险险和回报永远远成正比。不不管是固有的的两队实力差差别，还是某某主力的突然然受伤，一切切变化都可以以在瞬间反映映到赔率上。我我劝我的朋友友，如果不是是相信你一人人可以对抗全全世界，就不不用花时间和和精力去选择择一方投注了了。因为，回回报的数学期期望值一定相相等。赌球的的收益（数学学期望值）=投入资金×赔率×概率－赌博博公司的抽成成=投入资金－－赌博公司的的抽成这样的的投资注定是是负收益，如如果不是相信信赌球必定有有内幕，谁会会去呢？证券市市场的情况也也类似，我非非常敬佩的一一位前辈经济济学家就讲过过，“中国股市就就是一个大赌赌场”，如果你投投入股市的资资金是期望通通过上市公司司的有效经营营，通过分红红和基本经营营情况的改变变来获益的话话，我们在这这里向您表示示敬意，您是是孤独的守望望者，即使在在欧美的股事事上您的收益益，也需要好好几年的时间间。如果你你还是要直接接股价的波动动上受益，那那不好意识我我告诉你，如如果是一个充充分和绝对完完善的市场，恐恐怕您的智慧慧和见识都没没有办法帮你你。不用费心心去研究考虑虑了，你精心心选的股票回回报恐怕在期期望上不会比比你家的狗狗狗高多少。并并非鄙视你的的美丽和智慧慧，也不是我我刻意恭维你你的爱犬，只只是因为一个个简单的原因因，你毕竟没没办法拥有所所有的智慧。你你知道“高科技”未来的收益益可能增长的的很快，可以以市场也知道道，所以他的的“市盈率”也高，“网络公司”未来可能“不得了”，所以它的的股价也“了不得”。这个“ST”可能要摘牌牌但也可能“改换门庭”，别担心，它它的价格一定定把两种情况况都考虑了。当然，这这都依赖于我我们的前提，“如果是一个个充分和绝对对完善的市场场”，如果有“庄”的存在，游游戏规则就大大大不同了。所所以，与“庄”共舞成为市市场主旋律，与“庄”博弈成为股评的主要话题。如果没有“庄”，不知道还有多少人愿意炒股。下面是是我们的主题题，如果你买买房子是为了了出租收益的的话，那你的的成本是你房房子的市值，你你的收益=房租－物业业管理费－折折旧－税金及及其他支出，在在正常情况下下，请你放心心，大约收益益不会比长期期国债高多少少的。如果高高的离谱，放放心各种资金金都会蜂拥而而入，提高房房价（成本），降降低租金（收收益），直到到社会的平均均水平。这就就是市场的力力量。如果是是纯粹炒的。通通过上面几个个例子我们知知道，市场是是不会缺位的的。不用仔细细考虑，是大大户型还是小小户型，如果果小户型租金金高必然它的的售价也高，如如果要修地铁铁，价格肯定定考虑了，如如果突然有可可能修不成，价价格马上会体体现出来。你你家门前有74%的可能修条条路，那这条条路修成后收收益的74%已经体现在在你的房价上上了。不要怀怀疑市场的有有效性。宏观经经济向好，开开世博会，必必然在价格和和预期上都已已经反映了，就就象“网络股”即使一毛钱钱还没挣到，一一样是天价。举举个例子，如如果原来预期期GDP增长是9%，即使它增增长了8.9%，只要低于于原来预期，一一样跌给你看看。我们常常常看到有什什么“专家”大谈什么“未来经济发发展，×××效应”等等，都是是扯谈，我预预计要打世界界大战，还买买房子吗？亏损股股只要亏得比比预期少就能能涨，蓝筹股股即使赢利，只只要赢的不够够多，一样会会跌。现在的的房产价格就就已经是“未来经济发发展，×××效应”的房价了，到到是一旦发展展不如预期，或或市场上有什什么“风吹草动”到是会影响响价格的呢。19997年到2003年，为香港港的经济增长长率比日本国国高，为什么么香港跌而日日本涨呢？四、房价下降只只能是幻想吗吗？今天天在网上偶尔尔看到金岩石石先生文章，不不怕当“文抄公”摘抄其中一一段如下：“房地产市场上上有三点是明明确的。第一一、从现在开开始供求之间间的非对称性性开始减弱，这这是好事。第第二、基于廉廉价土地所提提供的未来供供给将会减少少。第三、伴伴随着银行的的紧缩政策，意意味着开发商商在廉价土地地上获得廉价价资金提供廉廉价房屋的能能力下降了，其其结果必将导导致开发成本本上升。”金岩石石认为，中国国的房地产市市场还有两个个特殊的前提提，第一是中中国人有房屋屋偏好，中国国人不论走到到世界哪里，哪哪里的房价就就上涨。第二二、中国人多多地少，这是是一个基本的的现实。在这这两种情况下下，中国在常常规的需求函函数上又增加加了一个特殊殊的函数。从从这个意义上上看，宏观调调控时期人们们都在等待房房价的下降，他他认为这只是是一个幻想。从从中国目前房房地产市场长长期的成长趋趋势看，难以以避免的结论论是，中国的的房地产价格格会持续上升升。金先生生是哈佛的博博士，其学位位人望向来我我是十分景仰仰的，但对上上文的几个观观点却不敢苟苟同。不知道道萨老见了这这“只涨不跌”论感想会如如何？而哈佛佛诸公的眼镜镜恐怕也掉落落一地了。首先，按按俗话将，“有涨有跌才才是市场经济济”。为什么有有涨有跌，市市场需要不断断平衡而已。“市场出清”是微观经济济基本假设。如如果真的有一一种商品只涨涨不迭，供求求如何保证平平衡。房价不不会下降，就就意味着，需需求永远增加加，供给永远远减少。这可可能吗？当然，我我强调我认为为，考察房产产市场的供需需量，应该以以购买金额和和销售量来考考虑，而不是是房屋面积。需求量量与多少农民民进城，多少少青年准备结结婚，关系也也大。“供给量”指的的不是建筑面面积，也不是是土地面积，而而是市场价格格（市值）的的总和。关于需需求的具体分分析，我下一一篇再讲。金先生生的观点有几几个依据，1、土地成本本增加；2、中国人有有房屋偏好；；3、中国人多多地少。上述33个依据我感感觉都有商榷榷的余地，在市场场环境中，真真正决定商品品价格的是供供需关系，与与商品的成本本关系不大。成成本只有得到到市场的认可可，才能体现现在价格上。是是对房子的供供求关系决定定了房价，明明天房价要是是供过于求，他他割肉斩仓也也要买，变成成“烂尾楼”也要停；明明天如果需求求旺盛，再烂烂的房子也能能卖。我们们的“东方经济学”讲“价格围绕价价值波动”，道理没错错，但指导实实践就不行。因因为我们既没没有办法发现现波动的范围围，也没办法法发现波动的的时间。977年香港房价价高企的时候候，企业不顾顾一切拍地，泡泡沫破灭，该该死的死，该该跌的跌，当当初高价拍的的地，谁理你你啊。知道你你地价高，估估计你头寸紧紧，还要杀你你价呢。就是我我们现在的市市场，各房地地产公司拿地地的价格相差差很大（能差差上几10倍），但反反映在房价上上呢？能发现现他们这原始始的差别吗？？关键还是供供需（有效购购买能力、购购买意愿、有有效供给能力力、供给意愿愿）这4个因素在起起作用。经济学学的基本前提提之一是，资资源稀缺。从从这角度来看看，恐怕全世世界不只中国国人对房屋有有偏好，也不不只中国人多多地少吧。再讲，中中国人3千年前就在在香港、台湾湾（有文物为为正），200年前去美国国，可是这些些地方都是有有涨有跌的。所所谓“偏好”又有什么关关系呢？不论论走到世界哪哪里，哪里的的房价就上涨涨，这荣誉恐恐怕只有“地理大发现”时的欧洲人人才担当得起起。其实“中国人”也是“经济人”，拿“中国人习惯”说事，容易易误入歧途。10年前，大家“排队买彩电”，不是也有有人论证过“中国人对家家用电器有偏偏好”吗？如果讲讲人多地少，恐恐怕墨西哥城城的人口密度度要比纽约高高，好象房价价不是吧，还还有孟买呢？？金先生生是博士，“不识庐山正正面目”，恐怕是“只缘身在此此山中吧”。五、长期投资房房产有超高回回报吗？近2日日，坛子上的的方向又有变变化，纷纷谈谈起房产的长长期投资价值值来。我们讨讨论的例子是是：上海的华华侨新村（上上海改革后第第一批商品房房），在1979年时价格是6万左右，现现在价格为100万左右，25年回报是17倍。上述的的例子很典型型，也很难得得，对我而言言我也很熟悉悉，我很愿意意通过这个例例子来讨论房房产的投资价价值问题。首先，必必须承认，房房产不是消费费品，而是投投资产品。当当时的7万元，肯定定是一笔巨款款。但买一所所房子，至少少有了基本的的“安身立命”的基础。而而留在手边挥挥霍，肯定早早就没有了，（我我身边就有这这样的例子）。第二，我我觉得当时的的“华侨新村”7万元的价格格应该是偏高高的，当时有有很多老房子子出售，由于于没有“煤卫”，价格便宜宜很多，由于于很少人买得得起，我记得得长阳路上的的新里一栋才才3万多，（03年买出是50多万），好好房子也便宜宜，上方新村村新里1栋也就10万。现在恐恐怕上千万了了。当时老房房子不值钱，不不认识他的历历史价值。“华侨新村”是新公房，所所以偏贵。但但由于当时它它就是商品型型的，就有它它的普遍性，具具有分析价值值。其实当当时价高其实实主要并不高高在绝对价格格上，而是高高在房价与收收入的比值上上。从与收入入比来讲。当当时人均收入入不超过40元/月（那时是“38元万岁”的时代），而而满足吃饭的的基本需求后后，可支配收收入就更低了了。如果按今今天的2000元/月的价格来来计算，当时时的价格几乎乎相当与现在在的300多万了。这这样的价格已已经是天价了了。这当然然只能是特殊殊历史的产物物，“华桥新村”是侨汇房，讲讲难听是“钓凯子”的，讲好听听就是现在的的“豪宅”了。我个人人感觉，在79年6万比今天300万，还要难难得。但也确确实证明一个个道理，房子子的价格最基基本的决定因因素可以认为为是2个方面，一一是货币购买买力（大家记记得80年代的钱多“值钱”吗？），二二是社会收入入。这2点从根本上上决定了市场场的需求情况况。过去、现现在、未来的的房价，都是是这样。现在在房子的保值值价值，也就就体现在对上上述2点的反向作作用而已。然后，我我们来分析他他的收益情况况，25年回报是17倍。按年折折算是多少呢呢？年回报约约是11%，加上5%的出租收益益（其实实际际上在98年前都没可可能实现这么么高的收益的的），扣去房房钱、地产税税什么的（这这倒很便宜）总总和约是16%。但是，我我们扣除人民民币购买力下下降的影响呢呢（有统计，现现在人民币购购买力是当年年1/10），我估计计年收益也就就7%~9%。这可是我我们经济增长长最快的25年啊（社会会收入增长效效果最明显）。这这样来看，如如果社会收入入增长不能达达到前25年的水平（我我认为达不到到，否则我们们提前到2020年就能实现现伟大复兴），以以历史情况看看，房产的年年回报也就在在5%~7%之间。根据据我了解，这这样的回报和和其他情况差差不多，有人人讲，计算1990~~2003年的香港房房产市场，总总回报也是这这个水平。我的结结论：长期来来看，年回报报在5%~8%之间。说高高不高，说低低不低的一个个水平，市场场平均水平而而已。可见，市市场规律还是是起决定作用用的。如果讲讲投资价值的的话，我们有有个比较，伯伯克希尔𔄲哈撒韦公司(BerkkshireeHathhaway))（老板是巴巴菲特）在过过去1964到2003年的39年中年平均均回报是22.2%%,而同期标准准普尔500指数的投资资回报平均每每年是10.4%%,（也就是讲讲就是你闭着着眼睛选一个个股票，预期期回报是10.4%），上述收收益是扣除通通涨的，虽然然由于统计指指标不明确，不不能直接比较较，但还是很很有参考价值值的，我请大大家自己比较较一下。下面是是比较夸张的的例子：19779年，当时人人民币对美圆圆是1比3左右，这就就是1万美金。如果在在1980年，你用1万美圆投资“微软”，今天的收收益是6亿美圆如果在在1980年，你用1万美圆投资“沃儿马”，今天的收收益是4千万美圆如果在在1980年，你用1万美圆投资“GE”，今天的收收益是1千万美圆如果在在1980年，你用1万美圆投资“intel”，今天的收收益是9千万美圆如果在在1984年，你用1万美圆投资“甲骨文”，今天的收收益是6千万美圆如果在在1989年，你用1万美圆投资“DELL”，今天的收收益是8千万美圆如果在在1994年，你用1万美圆投资“思科”，今天的收收益是1千万美圆能比吗吗？就是在在中国，当年海海淀区四季青青乡政府，用用2万元掺股“四通”，后来分得得不下6千万。分得得少，主要还还是它后面经经营地不好。80年年初，齐白石石的1幅画不过几几千，今天可可能几十万你用66万元买“猴票”，今天估计计也上亿了。如如果是“梅兰芳”，就更厉害害。你用33万买1000张股票认购购证，也能赚赚个300多万了20000年到现在，基基金的回报据据说也不止年年15%。当然，上上述投资风险险大得多了，所所以回报高。六、需求是怎样样被放大的（1）？每次写写文章讨论房房产市场文章章，我都要不不厌其烦解释释一个基本的的理念，“决定房产价价格的是需求求与供给”。其中，需需求量就是指指“有需求的购购买力”，供给量指指的是“市场价格（市市值）的总和和”。之所以以我反复强调调这样基本概概念的“ABC”，主要原因因是，现在实实在是充斥着着太多的混淆淆，其中最普普遍的就是把把人口量当需需求，我们常常常可以看到到，将人口增增长（或城市市人口增长）再再成上一个所所谓的“平均住宅面面积”就当未来的的需求，用多多少农民进城城，多少青年年准备结婚，来来预计市场的的需求。前不久久，还有一篇篇关于“老年公寓”的文章，就就将老年人数数中3%（据说是国国外住老年公公寓的比例）乘乘上所谓人均均30平方（其实实，以我们的的居住条件，能能有20就不错了）来来预测未来市市场。在完全全没有考虑现现实支付能力力、生活条件件、养老习惯惯、医疗条件件的情况下，我我实在不知道道这样的需求求预测有什么么价值。更加受受到误解的概概念是“供给量”。我们的“供给量”指的不是建建筑面积，也也不是土地面面积，而是市市场价格（市市值）的总和和。用“面积”当供给量的的话，崇明和和外滩同样“一平方”的区别如何何体现呢？他他们的价格可可能相差50倍。更重要要是，其实与与“供应量”有关的不仅仅是“新房”还有“旧房”，当房价上上涨，不只新新房涨，旧房房也在涨，市市场的供应市市值不断增加加。这些“市值”随时可能在在市场上实现现。经济学上上讲，“唯一会不断断增加的是货货币供应量”，房产市场场上也是这样样。我讲过过，作为空方方，我最感谢谢的就是“世贸集团”，“滨江”和“湖滨”这样两个地地方的房子，都都给“炒”成了天价，对对比“康桥”，对市场最最大的贡献是是，在同样面面积的土地上上把“供应量”提高好几倍倍。同样需要要感谢的是，“中远两湾”的高容积率率，也起到了了同样的效果果。我们认认为，要考察察“需求量”最关键的因因素是有2个。第一、“可支配收入”（其实和人人口数无关，不不然房价最贵贵的国家必然然是中国、印印度，最贵的的城市是墨西西哥城，人总总想住大房子子，关键是买买得起。第二、房房产的资本收收益能力，（用用马克思的话话讲，就是资资本化的地租租收入），也也就是租房、炒炒房的收益。我说过过“决定房产价价格的是需求求与供给。”我们坚信“房价要跌”并不是出于“人文关怀”和“居者有其屋”这是政治家家的抱负，我我们观点的基基础就是“上海房产的的需求已经被被过分放大”。首先，给给我如此强烈烈印象的出于于两个基本事事件，“温州炒房团”和“姚广康”事件。关于“温州炒房团”原来我有文文章描述主要要有下面几个个特点。1、我我们平时讲的的温州炒家，不不仅包括温州州也包括其周周边地区。我我认识的，不不少来自永康康，台州，这这些地方的房房价其实不一一定高。2、温温州是“手工业”发达地区。确确实是工业产产业，但核心心竞争力是靠靠大规模手工工操作，利用用较底的人工工成本，降低低价格，来取取得竞争优势势。3、温温州是经济收收入差别比较较大，贫富差差距大的城市市。千万富翁翁不少，但一一般人工作一一月收入在1500元（前提是是拼命加班），拒拒一般估计，穷穷人和富人数数量基本在二二八开。4、温温州经济形态态决定其一旦旦积累较大额额资金，很难难通过继续扩扩大生产规模模来使资产增增殖，产生较较多的闲余资资金。5、有有闲余资金，且且较集中，且且不愿意投入入常规的金融融途径。这些因因素决定了这这部分资金的的基本性格。第一、流流动性大，哪哪里有利润，迅迅速聚集。第二、不不进行长期投投资，不进入入长期金融的的途径。投机机性明显。第三、操操作上明显的的散户特征。第四、战战术上大胆，战战略上谨慎。“千做万做，蚀蚀本不做”，很少描绘绘远大，美好好的远景。对对未来估计，脚脚踏实地。我认识识一温州人，其其在上海房产产上有较大投投资。问其怎怎样看待风险险，其讲：“H市长都讲过过会有丰厚回回报，而且完完全没有风险险。”细问，回回答如下：他他现在有10套左右房产产，市价千万万以上，但其其自有资金不不过150万左右，原原来他用的是是用租金还按按揭的办法。现现在房产市场场不好租，就就用扩大按揭揭比例，延长长按揭时间的的办法解决。问：一一旦房产市场场有较大调整整，怎么办？？一旦由于通通货膨胀，银银行调高利率率，怎么办？？答：“我不怕。实实在不行，去去温州找个人人，价值75万的房子，反反正是自己卖卖给自己，平平地起价，120万卖给他，银银行贷90万，先用银银行的钱收回回成本。如果果市场不行，就就不还了，让让银行拍卖房房产好了，剩剩下的是银行行的坏帐了。银银行买最后一一单。那个抗抗债的不过宣宣布破产而已已。”那客户物色的是是其一个远房房堂叔，想讲讲给大家听的的是，他今年年58岁，职业是是企业家，名名下是客户的的厂，当然也也向银行抵押押了。“在中国，要想想……就要靠银行”，客户最后后如是讲。等到今年年“姚广康”事件被揭露露，更加让我我们相信，现现在投入房产产市场的资金金，其中有太太多“不是自己的的钱”，市场的购购买力被过分分的夸大了。“温州炒房团”和“姚广康”们共同特点点是，他们所所投入的资金金已经大大超超过了他们对对风险的承受受能力。而且且，市场的“供应量”也被这样的“炒作”不断推高，他他们“托盘”的压力越来来越大。而由由于国情，银银行和其他利利益集团的博博弈中，又处处于不利的地地位。“121”文件与地产产业的对撼，遭遭到掺败就是是明证。银行行不拥有全部部自我选择的的能力。现在在银行对市场场采取严格手手段，就表明明确实感觉到到了危险和压压力。就象当当年“透支”炒股票，到到头寸调不开开的时候，就就由不得他们们了。割肉也也是要出的。其其实，那些人人也并非“大奸大恶”，只是充分分利用游戏规规则，“遇到红灯绕绕着走而已”，原来他们们正是依靠这这样的方法“挖到第1桶金”，而且这样样的方法，赚赚“快钱”，钱来得太太容易，所以以从来不在乎乎高利率，正正常的商业经经营对他们根根本没有吸引引力。他们在在“快车道”上，越来越越快，直到“翻车出轨”。我常想，这这究竟是中国国民营资本的的“原罪”，还是“宿命”。据我知知道，现在有有的房产商，在在地下金融市市场上以16%的年利率借借高利贷。已已经如此疯狂狂，如同穿上上红舞鞋，我我已经闻到死死亡的味道了了。七、由黄牛炒“票”说开去张五常常先生讲过，作作为一个研究究价格理论的的人，他对实实证工作好之之成癖。为了了解玉石市场场，卖过玉，其其在夜市卖桔桔更是成为集集名。于我而而言，要研究究价格变化情情况，一个非非常有吸引力力工作是“黄牛”。近日，就就有一个绝好好的例子—F1。方便起见见，我们仅仅仅谈论星期六六的价格，在几天前F1的门票还是“一票难求”，如果你上周周六去过“上赛场”的话，你就就能够发现竟竟然现在可以以低价买到。而而且一张面值值为3000元的门票，竟竟然可以在同同一时间被开开出从400—2500这相差几倍倍的价格。其实，每每次“黄牛”的操作手法法都是相似的的。首先，是是如果比较热热门的票子，有有能力的黄牛牛会通过内部部人搞内部票票，实在不行行就组织人（或或自己）连夜夜排队，等待待以后加价抛抛售，这是第第一部分。第第二部分，就就是在体育场场门口低价买买入高价抛出出。（这和房房产市场蛮相相近的，只是是他们换了个个“中介”的名字）。在这里里我要声明，我我对中介和黄黄牛并没有恶恶意和负面的的看法，他们们是“市场价值”的发现者，经经管有时“吃相难看”，但我认为为他们的行为为本身没什么么可指责的，只只要不是“贩假票”和有欺骗的的行为（这两两点也很难避避免）。在这这个“食物链”的底部是购购票者，上面面是“黄牛”，最上面是是比赛或演出出的“组织者”。因为有有关系的黄牛牛是少数，排排队挣的又是是辛苦钱。所所以大多数黄黄牛都采用第第2种方法，但但由于低价买买入高价抛出出中市场风险险的存在，黄黄牛市场中往往往存在“行规”，如，他们们会约定一个个“底价”，无论如何何不能突破这这个底线，在在外围（通常常在体育场外外的车站开始始）他们会有有人“收票”，远远地对对你拿着钱，只只要你有卖票票的意思，就就紧紧缠住，一一是你当时不不了解价格，他他可以以比较较便宜的价格格买到你的票票，第二是不不让你的票价价（肯定比他他的便宜）到到内场冲击他他的票价。一一般而言，到到了体育场附附近，如果他他的票买120，你的票也也能卖100，他必须收收下这是行规规，不然你找找个花坛什么么，登高一呼呼“100块1张”，他手里所所有的票子都都受影响。如如果你喊“50一张”（这是他在在门口向你收收购的价钱），那那他手里所有有的票子都买买不出去了。当然你你向他买就复复杂多了，如如上面同一时时间被开出从从400—2500这相差几倍倍的价格，这这取决于你的的议价能力和和信息的对称称程度。但是是，不论是黄黄牛还是购票票者个人都是是在接纳这个个价格。在后后面调控的是是供求关系。以这次次F1为例，原来来是“一票难求”，但一直到到了20日，突然很很多票子蜂拥拥而出，在易易趣上3000元的票子，原原来还有人加加价到3500出售，但马马上价格直线线下滑，值到到有卖500多元的价格格其速度只快快让人惊讶。真真正是“迅雷不及掩掩耳”。F1的的票价定得是是高是低，我我不便多做评评论，据组织织者讲票买完完了，市场价价值已经实现现，我们实在在没有什么可可多指责的。不不论如何，票票最后还是要要转让到愿意意跑到安亭赛赛场去的人手手中。由于我我们还是缺乏乏赛车的土壤壤，被“炒高”的价格不可可避免地回落落了。其实，就就是当天在易易趣上抛售的的票总共不过过几百张，比比起15万的总数，实实在不值一提提，但背后市市场“供求”的反转，已已经是不可避避免了。当初的的“高票价”买出去，在在市场上实现现，不是市场场的错，也不不是黄牛的错错。现在“票价跳水”，也在市场场上实现，同同样不是市场场的错，也不不是黄牛的错错。他们仅仅仅是“发现”了其真实的“供求”关系而已，尽尽管“速度”快了一些，“效率”高了一些。可能已已经有读者在在怪我讲话罗罗嗦了，下面面就是正题。我我们从上面例例子看到，当当初“风光无限”的高票价，在在“团体购票”的时候，在在黄牛“囤积居奇”的时候，的的确是“高不可攀”。但是在我我们还缺乏“赛车土壤”的地方，在“价格高企”的条件下，很很多人并不愿愿意去60公里外的安安亭，在太阳阳底下晒3天，就选择择把票子卖出出来。尽管可可能在15万人中，只只有一个不高高的比例，泡泡沫不可避免免的破灭了，价价格“无可选择的”下滑了。同样，我我们现在的房房产也有多少少这样的泡沫沫呢？看来“风光无限”“高不可攀”，但同样有有相当部分是是掌握在“团体购票”和黄牛手中中，不断“囤积居奇”时，自然价价格不断高企企，但一旦泡泡沫破灭，大大家觉得“风险”高到大家难难以承受的时时候，大家选选择出货，恐恐怕价格的下下降速度只怕怕是“迅雷不及掩掩耳”呢。F1准准备工作是出出色的，又是是第1次F1到上海，同同时并不缺乏乏国际概念，翻翻了一倍的酒酒店价格证明明，也不缺乏乏国外来客。大大家如果当初初，去售票处处门口听一下下，“黄牛”们还有许多多票价会上涨涨的理由，但但毕竟是“中国站”，其价格还还是取决与中中国“赛车土壤”，取决与有有多少人愿意意花多大的代代价去现场看看。房产市市场也是这样样，不论市场场如何“喧闹”，房产市场场的价格还是是取决于大家家愿意为改善善自己的居住住环境花多少少钱，取决于于民众收入。八、需求是怎样样被放大的（2）我写这这系列文章的的本意，想写写一些真正从从经济学观点点去讨论上海海房产市场的的文章。上海海的房产市场场你可以用各各种角度，星星象命理，八八卦风水，但但是如果你用用的是经济学学的名义，就就必须符合经经济学基本的的观点和方法法。但长久以以来，我还是是看到许多“似是而非”的经济评论论。在前面面文章中我们们提到，现在在上海房产市市场上“最活跃”的是炒房者者，而“炒房者”最大特点是是其并不以自自己居住为目目的，甚至不不考虑通过“出租”获利。其利利用“银行”资金为主要要资金来源，大大大的夸大了了市场需求。从市场场总体看，需需求的被放大大来源于4个错误的预预期：1、对民众收入入的错误预期期关于房房价，我的观观点是，大家家并不是不想想买房了，而而是买不起房房了。来“搜房”的朋友都是是与房产业有有关或准备买买房的，大家家的受教育程程度较高，收收入水平也较较高。虽然论论坛很热闹，但但恕我直言，其其实论坛上人人数其实不是是很多，据我我估计保证每每周至少上一一次论坛的人人不过3、5千人吧。我在论论坛上常常可可以看到，不不少朋友常常常以与自己相相近的环节举举例子，讨论论以一对白领领夫妻的收入入如何支撑现现在房价，但但有没有想过过，上海到底底有多少人能能有这样的收收入。根据22004年和2003年《上海统统计年鉴》上上的统计，2002年上海从业业人员报酬总总额是788.555亿元，而平平均报酬是22612元（就是1884元/月）。2003年上海从业业人员报酬总总额是873亿元，而平平均报酬是25565元（就是2130元/月）。21330的平均收入入其实并不底底，如果是以以全上海的劳劳动人口计算算的话，确实实能让良宇同同志，好好放放心了。但是我我们只要将上上述两者相除除，就可以看看到，参加统统计的不过是是348.7万人（2003年更低341万）而已。而而上海人口近近1400万，劳动适适龄人口至少少是800万以上，其其他人口到哪哪里去了呢？？我猜想，当当然不会全是是失业，而是是从事农业家家庭生产，下下岗人员再就就业，小商业业等，这些人人的收入当然然不会很高，很很难超过上述述标准。我还有有一个没有得得到官方正式式文件肯定的的数字，即上上海参加劳动动社会保险的的人是400万左右，参参加住房公积积金是347万左右。但但这2个数值，和和上面的判断断是符合的。而那些些没有被纳入入统计视野的的，应该就是是低收入者了了，当然也会会有其他隐性性收入和非法法收入没有包包括，但从统统计上来讲，影影响已经很低低了。同时，我我认为采用的的统计数据本本身也没有问问题。从上面我们几乎乎可以推断，全全上海收入最最高的350万人的平均均收入是1884元/月。由于我我门的收入结结构还是金字字塔型的，多多数人收入还还是低于平均均水平。我估估计，上海月月收入在2500元以上的，不不过120万到140万人，60多万户家庭庭而已。根据上上海的房价，月月收入2500元以下，是是很难买房了了。几乎可以以这样讲，上上海的房价仅仅仅依靠这120万到140万人在支撑撑。我们再再回望一下，我我们的房产市市场是从1998年开始（此此前的“侨汇房”主要是用来来钓凯子的）。在在这5－6年中的“置业”的浪潮中，投投入购房的资资金不但包括括历年的积蓄蓄，原有的二二手房，还预预支了未来10年20年甚至30年的收入。这这样的资金投投入才形成了了“第一次房产产热潮”，即使这样样能参加这次次“热潮”的改善了自自己的居住了了条件的，估估计也就占人人口的20%，而且由于于用完了前面面的积累，用用完了未来的的收入，他们们很难再有能能力再购置新新房，再改善善住房条件了了。如果你你和我讲，上上海的房产市市场要靠外地地人、外国人人来支撑的话话，我无言。上上海不是一个个移民城市，已已经有1400万人口的上上海也不可能能成为一个移移民城市。而而且，世界没没有一个大型型城市是能依依靠外来需求求支撑房产市市场的。于是我我们发现，当当我们发现，大大家并不是不不想买房了，而而是买不起房房了。当2000年大家还是是为了改善居居住条件买房房时，现在已已经“非结婚”不买房了（只只有这需求比比较刚性）了了。原来160平米3房，105平米2房，缩水到110和80平米了。反反映了什么问问题——购买力在下下降。在我们们已经没有一一个正常的社社会需求来支支撑这个房产产市场的条件件下，看来这这“接力棒”只能交到“炒房人”手中了。九、需求是怎样样被放大的（3）2、低低价房供应不不足，导致推推高整体房价价。有人让让我形容一下下上海的房产产市场，我常常用的是“上有虚火上上升，下有内内火攻心”。我讲过，上上海的收入情情况是不足以以支撑现在上上海房价的，这这话我不仅现现在这么讲，而而是从去年年年底（2003）开始就在在讲。但我实实在需要对在在市场上尚显显旺盛的需求求进行解释。有人讲讲笑话，“说将来上海海市区房子涨涨到4万/平方”。我讲“把房卖500万，去加拿拿大投资移民民去”。现在房子子没有涨到4万，但许多多人也已经开开始把钱他用用了，或买车车，或改善生生活。效用是是可以互相替替代的而已，价价钱越高需求求越低，是经经济学最基本本的道理。股票市市场有不同的的股票，房产产市场也有不不同的楼盘；；股票市场上上可以分为高高价股低价股股，房产市场场也可以这样样划分。高价价低价是在市市场的条件下下均衡的，一一套200万的房子可可能是市中心心的小公寓，也也可能是市郊郊的别墅，反反映购买者不不同的“偏好”而已。反正正，市场的手手会自动调节节的，如果不不是个体有什什么重大变化化，也和股票票市场上差不不多，随“大盘”沉浮而已。还有一一个现象，我我发现，在身身边自2003年后，很少少见有人为改改善居住条件件而购房了，身身边常见的购购房只有3种“炒房的”、“结婚的”、“拆迁的”，除“炒房”外，几乎都都是最刚性的的需求了。“刚性”的需求求是没办法的的，可刚性需需求的购买力力又实在比较较低，反映在在现实的市场场上就是，低低价好卖。不论是是二手的“旧公房“也好，还是是地方偏远一一些的”新房“也好，只要“总价”低肯定卖的的快，这样的的楼盘涨得最最快，这样的的楼盘队排的的比较长。为为什么老百姓姓没钱，不是是一定要买房房的，都不买买了，有闲钱钱也不买房了了。从市场场上来看，也也很明显，原原来上海总体体房价可以从从2000元到10000多分布，现现在全部聚集集到5000到10000了。老“公房”涨得快，高高价房涨得慢慢。房价开始始聚集于7500——8000的区域。同同时原来160平米3房，105平米2房，缩水到110和80平米了。为为什么？有利利减低总价，让让人买得起。房产市市场却有个特特殊的特点，涨涨价通常从低低价开始，2000元（如崇明明）涨到3000，当时如果果我收入只能能买2000的，就找不不到房子了。有有人就不买了了，要结婚的的没办法，买买3房的，改买2房，再多背背几年债，咬咬咬牙就买下下来了。同时时炒房的看有有利可图，跟跟风而上，价价钱就这样起起来了。2000的买3000，原来3000的开始卖4000，逐渐向上上推动，价格格就是这么传传递到整个市市场的价格上上，同时需求求同时被放大大传递到市场场上了，形成成了房产市场场“欣欣向荣”的局面。我本来来设想是尽量量不要涉及，政政府的具体政政策的，现在在略微讲到：：我们的党是是人民的党，我我们的政府是是人民的政府府，对于人民民的住房问题题，一直是很很关心的。具具一位美国CNN记者回忆，他他第一次采访访***是在1980年代，当时时担任上海市市市长的***同志最关心心的问题是如如何解决1000万市民的住住房问题。近年来来，为了平议议房价，政府府还是想了办办法，但是似似乎少了最重重要的一招，建建设经济适用用房。经济适适用房政策在在全国各地都都有，只要当当地政府能保保证经济适用用房确实让“老百姓”能买到的多多对改善人民民生活，有了了较大的贡献献。什么是是“经济适用房”，就是“社会保障”“民众福利”，条件不一一定很好，但但“居者有其屋”，暂时没住住上的也有希希望。香港当当年就是用类类似“抽签”的办法（当当然，香港的的“经济适用房”也太少，制制度也不好，不不能平议房价价）。我们也也有现在也有有“经济适用房”，数量其实实还不少，有有250万平，但几几乎成了原来来的“动迁房”。在市场上上买不到，也也就在市场上上作用不大。由于现现在动迁成本本高昂（这又又是高房价的的一个“恶果”），政府要“收回”土地使用权权需要向居民民进行补偿。必必然要参照市市场价格收购购。但是我们们定的动迁补补偿标准还比比较低，还达达不到要求，就就只能采用变变通的办法，把“福利”项目也合并进来使用。比如，你你的房子值45万，可是按按补偿标准只只能发30万，我政府府用30万强制回收收肯定不行，那那我就拿一套套“经济适用房”来，市场价45万，但30万卖给你，当当作补偿。政府征征用民众财产产给予补偿，自自然是宪法的的要求，但是是应该在本身身的项目下支支出，反映在在市政工程的的预算上，反反映在市政项项目的成本上上，反映在“土地出让金”和“转让费用”上；我认为为仿佛不应该该去动用公众众的“福利”项目。从会会计上讲，是是混淆了“科目”，从财政上上讲，这是“一笔钱，两两遍帐”，掩盖了财财政“支出”。就是说如如果是向非洲洲派遣“援助医疗队”，在支出上上就应该体现现为“对外援助费费用”或“外交经费”，而不应该该动用大家交交纳的“社保医疗基基金”吧。当然政政府有困难，大大家都能谅解解，但还是希希望政府能拿拿出些“真金白银”来，改善大大家的居住条条件。当然，“经济适用房”是还需要配配套措施的，下下面是我的想想法：每年建建设300平方米经济济适用房。经济适适用房免去土土地出让金，由由政府财政代代付动迁补偿偿金。房屋价价格与“市场房价”相应便宜45%左右。但收收取物业税，每每年物业税为为“政府核定该该房屋当时价价格”的7.5%---15%（由当年通通货膨胀系数数决定）。经经济适用房不不得自由流通通，但可以按按“政府核定该该房屋当时价价格”卖给政府（或或其代理非盈盈利型机构），政政府不得拒绝绝收购。经济适适用房出让及及回收情况，包包括购买及出出售人，完全全上网公开。经济适适用房先面向向特定人群出出售，逐步扩扩大。除失业业及退休人员员，经济适用用房应有交纳纳上海社会保保障记录，其其优先程度，按按家庭登记人人口总交纳年年限决定。经济济适用房每户户限购一次（注注意，是一次次）。经济适适用房容积率率不低于3.4。位置考虑虑方便群众交交通。十、需求是怎样样被放大的（4）？我认为为，“经济适用房”不仅是“社会福利”的政府职责责；而且规定定出售对象和和屋主只拥有有限产权的“经济适用房”，本身就是是非常好的调调控手段。我们的的房产市场其其实没有“作空”的机制，没没人能从“作空”中获利。在在这样的条件件下，市场不不容易取得均均衡，需求容容易扩大。但这并并不是说，经经济规律就不不起作用了，“虚火上升”就真的变成“红光满面”了。“节节上涨”还是可能变变成“一泻如注”的。香港、东东京的先例都都是一下子就就“崩”下来了，挡挡都挡不住。现现在上海的房房产市场从总总量上来讲，是“高位运行”，从结构来讲，需求聚集在低部，总量结构上都存在矛盾。我们现现在的“宏观调控”不是“没事找事”，而是为了了避免将来的的“大衰退”。房产市场场也需要，一一个有效调控控的机制和手手段。3、是是以投资或投投机为目的买买家对房地产产市场发展搏搏弈性的预期期。据了解解，每个城市市都有不少房房屋炒手，也也有一部分人人肯于贷款买买高价房或者者在城里工作作到郊区购房房，其心理就就是觉得房子子会继续升值值或是郊区的的房子也终会会象城里一样样值钱。如有有人月薪5千就肯付月月供2—3千贷款买房房就是认为其其房子会升值值。再如大兴兴的土地能拍拍出“天价”，就会盖出出高价房子，有有人买高价房房子就是希望望它会继续升升值。目前各各城市投资性性购房在房市市中都占有一一定比例，如如上海这一比比例已达16％，而在单单价7000元以上的商商品房中，投投资性购房已已占39％。而理论论上这一比例例达20％，风险就就不容小视。一切投投资或投机心心理都是相似似的，即买涨涨不买跌，在在市场价格上上升的过程，投投资(机)者总是预期期房价还会涨涨，结果形成成追随者越多多、越涨价、追追随者就越多多的循环。价价格过快上涨涨实际上透支支了日后的购购买力，这不不仅给金融带带来风险，还还会给市场以以虚假的需求求信号，架空空市场形成了了风险。值得一一提的是，我我们通常所说说的“房屋空置率”主要是针对对出售情况计计算的，如果果算算上海房房市的实际入入住率，就会会发现目前确确实有大批资资金沉淀在空空房子里。我我敢断言，现现在房屋出租租市场的萎缩缩是由于破纪纪录的空房率率造成的。上海房房市泡沫隐藏藏在二级市场场中。即便在在房价高涨的的今天，大多多楼盘一上市市，还是会被被一抢而空，但但其中有一部部分是用来转转手投资的，一一些专业投资资者手中拥有有十几套房不不足为奇。这这一点，可从从最近二级市市场上“次新房”交易十分活活跃得到佐证证。而这些投投资者很大程程度上是依靠靠银行贷款来来炒房，一旦旦哪一天他们们的资金链出出现了断裂，将将会酿成巨大大的金融风险险。据统计，目目前房地产企企业的资金基基本上都来自自于金融机构构，再加上买买者的按揭贷贷款，这一数数字可能要接接近80－90％。而且，和和个人购房会会计划未来还还款计划不同同，这些资金金的偿还是没没有“来源”的，他们就就指望着房产产“投机”来还款。一一旦危机爆发发，后果不可可设想。至少少是该对房产产投机之风敲敲敲警钟了。4、房房地产商对土土地投资需求求，被错误放放大到房产市市场。“天价地”的背背后是房地产产商对土地保保值增值持有有大胆乐观的的预期，这种种预期来自城城市经营理念念的扩张。因因为大家都认认为，经营城城市就是怎么么把土地经营营好，吸引开开发商投资，把把价格抬上去去。而土地价价格的不断上上升强化了开开发商土地升升值的预期，大大胆地在土地地上下注，结结果形成了互互动螺旋式的的地价攀升。实实际上不少人人士指出，现现在房子都贵贵在地价上了了。这当中就就存在着非常常令人担忧的的土地风险。但从来来没人规定，成成本的增长一一定要反映到到最终产品上上（这样，当当年国有企业业就不会大规规模亏损了），“天价地”只是反映了房地产商的预期，有没有人“买单”还要看市场检验。但是，在在当年的“拿地”时代，大家家的成本相差差很大。你在在房产价格上上能发现他们们“起点”上的差距吗吗？价格还是是要市场认可可的。空气，人人不能一分钟钟没有，水也也很便宜。煤煤用完不会再再生，200年储量不断断减少，价钱钱（按购买力力）却差不多多。价格理论论不是那么简简单的？我们现现在面临的是是中国房产市市场的第1次“大牛市”，任何人都都缺乏经验——赚钱的经验验和赔钱的经经验。如果不不是“软着陆”，就一定是“硬着陆”，反正不会会老是吊在空空中。在“再再分配”经济的基础础上，在各种种既得利益集集团和民众的的博弈中，在在短期利益和和长期利益的的平衡中，我我们政府每项项政策，都不不简单容易。在“赚赚钱”的热情上，中中国和美国、香香港人没什么么不同，在经经济规律面前前，中国经济济和他们的区区别也很有限限。炒“房房”是为了发现现价格，但通通常大家“逃命”比“上班”跑得快。十一、关于2..7%的空置率根据我我的习惯，我我一般不怀疑疑统计数据的的真实性。同同样，我也不不评论该次调调查的真实性性。但2.7%的空置率还还是大大出于于大家的预料料和感觉的，包包括我。我们首首要的还是分分析这报告，从从中寻找信息息。所以我们们假设其采用用方法及数值值均是正确的的。总体上讲讲，我认为这这报告非常有有价值，很难难得。非常有有质量，多空空都应该注意意这份报告。最令我我遗憾的是，报报告中没有提提出，其进行行采样的房屋屋，按不同的的地域、房价价、面积大小小具体分组的的统计信息。我我们只可以知知道，在本市市17个区，住宅宅总面积规模模近2800万平方米，覆覆盖3382448套住宅。约约占2003年年底本市市建制镇以上上全部居住类类房屋总量的的9%。根据上上面的信息我我们知道其抽抽样的房屋平平均面积是82平方，上海海总住房面积积（为3.3亿平方）。我手边边关于上海总总住房面积有有2个数字，一一是从53年开始上海海住宅建设总总面积为4亿平方米，2003年人均住房房面积19平方米（人人口是不到1400万）。这些些数字和上面面数值相比较较基本吻合。但我主主要讨论的是是如何解读这这些数字。由由于统计方法法的不同，我我们以前的空空置率只看多多少“商品房”没卖出，请请注意是“商品房”。而在98年前“商品房”在“住宅”的总数中，只只是很小的数数值，多的是是“公房”。“福利房”是没有空置置率的，事实实上也基本不不会有，不花花钱的房子，会“空置”吗？但98年后，住房“商品化”了，不仅新增房是“商品房”，把原来的“福利房”也变成了“商品房”。用来计算“空置”的基数就大了好几倍。举个例子，造了100平，卖了50平，空置率是多少？是50%吗？不是，而是6%。因为基数被放大了，不光要算着100平，还要把历年当“福利房”统计进去，把分出去的400平也算上。这样的话空置率想不低也不行啊。我在前前几期文章中中，反复坚持持的观点是：：上海的的房产市场不不是一个1300万人的市场场，只是一个个月收入2500元以上的200万人的市场场。同时，这这市场也不是是一个完全的的市场，只是是一个增量的的市场。1998年后，能在在这市场上购购买房屋的就就是200万人而已。其其他的人几乎乎和房产市场场的涨跌没有有关系。即使使是有动迁这这样的变化，从“市值”上看，他们在退出“福利房”时代后，没和房产市场发生什么关系。他们的住房保持原来状态，并不会产生“空置”。如果我们把1998年前建成的房屋去掉，看看会有怎样的变化。而根据据我的数字是是，1998年后建成并并出售的“商品房”总面积是8500万平方米（也也是政府公布布的），约占占上海住宅建建设总面积的的25%。而那75%是原来的“福利房”。这75%一直作为存存量在市场上上体现。如果抛抛开存量不谈谈的话，我估估计按98年后新增的的供给和需求求情况来看的的话，“空置率”在9%左右。我的习习惯是，给我我百分比，先先要看总数和和分布（个别别情况）；给给我数值，我我要看存量和和增量。我们从从统计报表的的数据来看，也也能看出端倪倪。2000年后的房屋屋空置率为5.4，111---150平方米和150平方米以上上（这是98年以后的主主要房型了，“福利”时代局级不不过110平）的空置置率高达6.4和8.5。供给大大过需求的情情况已经可以以看到了。那那为什么，这这数值还是低低于我的估计计值呢。要看看到，有部分分人自98年后改善住住房条件，还还是要卖出原原来的住房的的，空置的房房屋（就是高高于“有效”需求的供给给）被传递到到老公房、二二手房的市场场了。如果有有从“市值”统计的话，我我相信能证明明我的观点。这2..7%的空置率，如如果不看存量量，市场反映映的就是1998年（甚至2000年）后。供供给与需求相相比，已经聚聚集了1000万平方的供供给还没有有有效释放。而而对98年后才竣工9000平方的总数数来讲，不是是小数字啊。这样算算，调整后的的“参考空置率”就在9%左右了。我曾讲讲现在上海的的房产市场从从总量上来讲讲，是“高位运行”，从结构上上来讲，需求求聚集在低部部，总量结构构上都存在矛矛盾。我现在在还是坚持这这个观点。而而且，这空置置的1000万平基本都都掌握在炒家家手中，房价价每涨1块钱，这1000万平跟着涨涨，多头托盘盘压力不轻啊啊。