招商华侨城别墅区商业街设计指引书(完整版)资料

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招商华侨城别墅区商业街设计指引书（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）招商华侨城别墅区商业街设计指引书商业项目定位商业主题定位商业市场定位商业建筑形态商业业态组合商业面积配比商业项目的收益模式平面布局以及交通组织商业项目经营思路

一.项目回顾1.市场调研部分：1.1本项目商业影响因素分析对驱车时间的灵敏度分析商业业态驱车时间灵敏度分析购买特色商品对驱车时间的敏感度较弱；愿意耗时30分钟的达到4成二；愿意耗时一小时或更长时间的达到4成三；要求耗时在30分钟以下的为一成五。特色休闲、运动驱车时间的灵敏度弱；愿意耗时30分钟的为两成九；耗时一小时或更长时间的达到五成九；要求耗时在30分钟以下的仅为一成二；特色餐饮对驱车时间的敏感度较强；20分钟左右车程为临界点；五成一的受访者表示会经常去；三成九的受访者会考虑去；酒店式公寓对驱车时间较为敏感强；20分钟车程为临界点；六成七的客户期望在20分钟以内；二十分钟以上明显减少；社区配套商业对时间敏感非常强；一般为五分钟车程；10—20分钟的步行时程；从车程时间的敏感性分析来看，驱车时间对本项目各业态的影响（由弱到强）：特色休闲、运动≥购买特色商品≥特色餐饮≥酒店式公寓≥社区配套

在20分钟—60分钟的车程时间内各商业业态的影响程度分析商业业态影响程度分析购买特色商品选择此时间段的受访者达到60%强，市场潜在参与度较高；特色休闲、运动选择此时间段受访者达到五成七，市场潜在参与度较高；特色餐饮选择此时间段受访者达到九成，市场潜在参与度非常高；酒店式公寓选择20分钟以上仅为三成三；选择10—20分钟的为五成；项目市场潜在参与度高，但市场消费者分布范围受到限制；社区配套商业选择20分钟以上车程者少从20分钟—60分钟车程的时间段来看，各商业业态，市场影响程度（或潜在参与系数）从高到低为：特色餐饮≥购买特色商品≥特色休闲、运动≥酒店式公寓≥社区配套商业；20分钟—60分钟车程消费者主要为深圳市内的消费者，结合到对享受特色休闲运动可承受更长时间消费者也有较大比例，以及酒店式公寓在10分钟车程左右有近五成的选择比例。建议休闲、运动加大对深圳以外市场（如香港的推广力度），而酒店式公寓则重点突击项目周边的宝安市场。

二.商业项目定位1.项目SWOT分析优势自然景观：尖岗山拥有丰富的山地景观和自然地貌；交通：紧邻广深高速出口、西乡大道；独立性：周边开发强度弱，项目可规划性强；资源稀缺性：位于高端物业以及高速公路对客户的甄别；劣势隔绝性：远离城市中心区，远离主体客户群，增加消费成本；商业氛围：周边缺少城市商业气氛和消费环境；项目矛盾：别墅区的私密性、排他性与商业项目公众性、开放性相排斥；机会项目自身机会：本项目超大规模、超大体量的高端别墅客户群体拥有强大的高档消费能力；项目配套机会：本社区完善配套以及价值链的整合，也将为商业带来生机和活力；片区机会：区域开发成熟将为项目带来巨大的发展机会；威胁项目面临着商业生存和发展的几个问题：人流主题模式2.项目定位：本项目商业有两大功能：一是社区为提供配套的商业；二是增添商业街区商业主题和特色商业；因此项目整体定位目标如下：项目商业定位目标首先必须与别墅社区的整体发展目标相一致。别墅社区的发展目标是开发低密度生态社区，因此在商业项目的整体定位上首先必须体现出整个社区的高档线路和山地特色两大特征。围绕“高档”和“山地特色”两大主题，本项目定位目标是要形成参与性的、情景式的国际化商业街区，成为深圳独一无二的山地目的性消费场所。项目定位：围绕服务主题，形成环状的商业结构；本项目商业两大功能，社区配套商业主要围绕社区服务功能，以社区生活超市为中心，配备其他社区生活配套商业，形成环状的社区服务结构，以肩负社区中心的功能职责，以提升便利的社区服务；除社区配套商业以外，其他商业更多的是承担对外服务功能，围绕“山地特色”和“体验消费”做文章，在功能定位上选择特色购物、特色餐饮、休闲娱乐等商业形式，各版块商业形成共生系统和新型竞合关系，共同打造山地国际街区；围绕核心商业，形成珍珠链状的商业布局本项目主题是山地特色国际商业街区，以餐饮、运动休闲娱乐为核心商业，也是相对比较聚集人气的商业业态。其他补充型商业业态与街区特色相吻合，由商业主题将其窜成一条珍珠链，与整个街区经营气氛和特色相呼应。依托山地资源，发挥山地特色，凸现国际型街区的休闲生活状态和山地情怀。与其说我们是在建造一个商业圈或者是一个商业街，不如说我们是在营造一个任何人都想要来的一个地方。这里没有城市的人车鼎沸,也没有嘈杂叫卖的恶俗环境。任何人来到这里，都是为了寻求一种自然、逸情、悠闲和欢乐的心情。别墅社区拥有丰富的山地资源，建筑风格尽可能挖掘山地建筑错落变化的情趣、曲折叠宕的核心意境。

三.商业主题定位HOLA！难忘的山谷生活（打造一个崭新概念的商业品牌）诠注：HOLA是一个西班牙语，是一种表示热情、奔放、欢快的语气词,一般可以用来喝彩和欢呼。双音节发音，简单精炼，双元音发音饱满悦耳，易于口头传播和快速记忆。生活这一个中性词蕴含着非常丰富的含义。对于不同的人，都有着对“生活”不同的理解。我们不想把商业简单地理解成为一种单纯的盈利经营行为，而是想把商业做成丰富多彩生活中的一个亮点，一个环节，一个过程。我们想弱化商业的一种功利感觉，而强化自发性和主动性消费生活的概念。我们的商业不同于传统商圈的商业模式。我们是一个新型的郊区商业项目。对于我们商业项目最大的瓶颈就是人流的问题。因此，我们不能限于传统商业模式需要靠强大的人流来支撑的一个陷阱里面。我们的商业项目，希望能够通过传统和新生业态的完美组合，导入文化主题商业营销的模式，使商业街区散发出独特的魅力来吸引顾客前往街区来进行目的性消费。因此，我们的商业街区的每一个细节，从业态的选择组合以及建筑外立面的设计，都是为了培养场所感和另一种新型生活方式。因此我们的商业街区情景，不是车水马龙，嘈杂的叫卖声不绝于耳，而是到处弥漫着轻松悠闲的氛围，飘浮着浪漫欢快的声音，浓缩了欧洲街区闲情逸兴的生活场景。商业形态也一改传统的进攻型强迫灌输式的模式，而成为一种自发性娱乐自我性消费。我们希望在我们的商业街区，商业环境和氛围能够褪去商业功利性的元素，而还原生活娱乐轻松的本质。其实商业行为是生活的一个部分，一个环节，一个过程，它其实可以演变成一种艺术。关键在于发展商和商家如何去演绎，如何去定位，如何去整体营销执行。四.商业项目市场定位分成两个层面：一、针对消费者二、针对商家针对消费者针对消费者消费档次中高档消费消费特色独特的山地情景消费消费特点休闲生活的品味针对商家针对商家经营档次中高档品牌和奢侈品牌经营主题以生活的休闲娱乐和生活的品味为主经营特色山地情景式、体验式和感受型五.商业建筑形态动感动感流泉雕塑植物带水景标志性建筑文化场景艺术广场山地特色围绕山地特色这个核心的主题，在建筑形态方面，我们从每个细节来突现山地特色。总的说来，我们希望在整体规划和建筑布局方面以“曲折的、情趣的、层次的”风格为主。曲折的：曲线化的街道鼓励人们去探索，它会给老顾客以惊喜，走过角落，他们会发现一个广场，茂盛的花园和水池，整个街区由曲折的街道连成一个整体，牵引着顾客穿越全部商业版块。此外，我们还要强调各个建筑面的呼应关系，店面与相邻店面的呼应关系，店面与对面建筑物的呼应关系，店面和街区景观以及小品的呼应关系。让顾客觉得每个店面，每个街景都不是孤立存在的，还是有关联的，有互动的。因此建议，街区的走道不用太宽敞。情趣的：建筑物、小品和整体线路的布局在这里已经成为一种情绪化的载体，能够带给顾客惊喜和乐趣，甚至带有一点游戏的味道。层次的：山地特色最大的卖点就是有山体的坡度，建筑物立于上面可以有层次错落的变化，使建筑物多了不同角度的展示立面。此外，视线和角度也有了平面视觉所没有的效果。此外，通过拱廊、石梯和缓坡等山地建筑元素丰富山地建筑构成。我们希望通过设计创造独特的场所感和独一无二的体验，带来强烈的山地品牌识别性，把街区打造成一个山地特色的商业品牌。下面，我们针对不同的景观设置进行描述：1.艺术广场这是位于加利福尼亚的名叫韦斯特莱克漫步区。主要零售区前被铺了饰以五颜六色的图案和混凝土和天然的石材，相互呼应并且强化了不同店面的独特性。保护桩、树木、石罐以及传统设计的灯柱都被加入到这一环境组合中来，此外，还有马车和售货亭来增加沿线的零售气氛和乐趣。SHAPE广场具备天然的集聚人气、呼应主题商业的价值功能。因此，在景观方面，一定要设计一个可供游人交流、休憩、玩耍、互动的一个公共空间。2.流泉和水景水是流动的生命。所有的建筑物因为有了水的流动和穿梭而有了跃动和灵性。此外，水景和喷泉在景观上的应用，将制造多个小型片区中心以及隔断空间和区别功能有着独特的效果。3.雕塑和街头小品雕塑和小品的设置将软化商业中心的外观，增加了购物环境的地方特征和真实性。4.植物小品景观本商业街区里面的植物绿化希望能够有更多的点缀效果。而且不要给顾客一种工业化人造的感觉，希望是能够有一些古朴幽静、自然天成的随意感。5.标志性建筑标志性建筑一般是一个社区的灵魂所在。我们希望能够在商业街区里面设置一个非盈利性的艺术场所——艺术馆。这个艺术馆希望能够请到世界著名的艺术大师或者设计大师来亲自设计，并且也希望能够使这个艺术馆真正拥有独特的艺术气质和艺术魅力，能够成为文化主题商业里面核心目的。这个建筑物的建筑外观一定要做到独特、给人过目不忘、具备地标性定义一个区位的强大功能。6.文化场景再现我们的商业街区将会呈现出不同的文化气质。比如说，我们将在街区进行欧洲文化场景再造的布置。如节庆出游的马车和群众、街头随兴的国际象棋比赛、以真人为材质的行为艺术、街头音乐和美术等不同表现形式的艺术门类。这种文化场景的再造，将会对游客带来视觉和触觉的多重体验，相信会给大众一种全新的商业感受。独特的场景以及氛围，必将吸引更多的消费者前来观赏消费，因此，这种文化主题营销将再生目的性消费人流。此外，在建筑细节还有以下几点需要注意：建筑入口：在一个开放型的商业街区，有什么风格和介面的入口外观将是决定了顾客购物的消费心理，调动消费者的购物意愿和情绪。入口应该具有显著的设计特色。可以通过改变材料或屋顶高度，延伸墙面或采用锯齿状墙面来突出入口。这一变化可以通过地面铺砖、墙面装饰、色彩和屋顶处理来实现。例如：古罗马广场商业区就是一个主题购物区，购物者在走过古典风格的柱廊时，就可以感受到古罗马市场的气氛。天篷：对开敞式的商业街区来说，柱廊和拱廊是为顾客遮阴和保护商店立面的传统方式。带篷的街道除了可以盈造欧式的街区氛围，还可以保护行人在恶劣的天气条件下购物。天篷可以从建筑墙面悬挑出去，也可以由独立的柱子来支撑。其宽度和高度由适合建筑风格的比例关系来决定。夜间照明：因为很大一部分的零售商晚上营业。室外的夜间照明成为一项重要的安全特征和设计特征。在保护公众安全的同时，它能够用来创造购物中心的形象和特征。有效的照明系统包括了对光源、安装高度、空间和灯光的控制。综合照明系统的最重要的计划包括设置建筑立面和入口的照明，建筑特征和景观的聚光灯、橱窗和标志的高光灯，限定人行道、车道和停车场，创造墙面和人行道上的光影。建筑立面：尽可能选择高档石材立面进行建筑外体的装饰，在形态方面多一些变化和造型。特色购物街按照情景式商业街的模式，其主体建筑的设计方案，做成标准产品，如单一铺面统一进深与面宽，同时，又便于自由间隔；主题餐饮、娱乐与休闲、影院等建筑产品，建议与未来的合作者、意向商家进行沟通，并在产品设计中考虑到特殊业态对建筑产品的特殊要求，同时，也在产品设计中，保证未来调整的灵活度；六.商业业态组合前期，为了做好商业项目的前期调研和市场定位，我们采用了问卷调查、高端客户访谈以及专家和商家研讨会形式进行了采样和收集数据。1、客户是否愿意去一个距离城市20分钟车程的山地特色餐饮地：（有效问卷135份）调查数据显示，超过50%的客户愿意去一个距离城市20分钟车程的山地特色餐饮地，有39.3%的客户表示会根据特色餐饮地的具体情况考虑是否去消费，只有9.6%的客户表示只去1次或几次甚至不去。2、客户参与特色休闲与运动活动时愿意花的车程：（有效问卷134份）对于参加特色休闲与运动活动，愿意花30分钟、1个小时以及更长时间的车程的客户分别达到了29.1%、27.6%和31.3%，只有11.9%的客户表示只愿意花10分钟左右的车程。3、客户购买特殊商品时愿意花的车程：（有效问卷134份）调查中，41.8%的客户表示愿意花30分钟的车程去购买某一特殊商品，有43.3%的客户表示愿意花1小时甚至更长时间的车程去购买特殊商品，只有14.9%的客户表示只愿意接受10分钟的车程。因此，我们在综合各个业态的特性后，把商业业态的重点定位在特色餐饮、休闲和娱乐，而特色购物作为强有力的补充。业态：超市、便利店、其它配套、个人服务、特色购物、休闲、娱乐；

七.商业业态面积配比1.项目整体商业业态面积分布商业业态面积比例超市30006.1%配套服务24905.1%特色购物576011.8%餐饮975019.9%休闲娱乐1000020.4%体育设施（管理用房+室内运动）10002.0%公寓1000020.4%商业面积共计4200085.7%会所20004.1%幼儿园39008.0%巴士站1000.2%艺术馆10002.0%非商业面积共计700014.3%总共49000100.0%说明：0071和0297地块建筑面积总共有49000平方米，但是会所占5000平方，幼儿园3900平方，公交车站100平方，社区中心占1500平方米，因此，纯商业面积只有38500平方。但是以上配套除了幼儿园和公交车站没有多余面积加入到商业面积，会所、社区中心总共可以有4500平方米用来做商业面积。会所建筑面积5000平方米，其中2000平方米作为管理用房以及专为社区服务用房（请重点考虑引入高端俱乐部所需要的硬件设施），3000平方米中1000作为体育运动用房，剩余两千平方米引进一家主力餐饮机构；艺术馆作为本项目的主题文化建筑存在，建筑面积2000平方米，其中一千平方米为公共文化设施；剩余1000平方米主要经营文化主题的商业，包括收藏品、古玩、字画，玩具和玩偶，手工艺和陈列物品，床上用品/家居布艺。以上两块商业业态及面积见上表黄色区域。2.特色购物商业业态面积分布特色购物业态商业面积比例1.酒品和烟（雪茄）200034.7%2.床上用品/家居布艺3005.2%3.手工艺和陈列物品3205.6%4.玩具和玩偶2404.2%5.收藏品、古玩、字画1502.6%6.高档家私店90015.6%7.运动品店4507.8%8.特色服装5008.7%9.化妆品2003.5%10.男性奢华用品3005.2%11.汽车配件、美容4006.9%总计5760100.0%说明：以上为特色购物业态的细分类别，每个小类别里面的面积可以按招商实际情况以及市场情况来调整。比如说运动品店面积总共是450平方米，如果我们可以引入一家大的运动品商家，如龙浩，可能我们给这个品牌面积达到300，另外再引入三家小运动品牌商家作为一个产品金字塔的补充。3.餐饮业态面积分布餐饮业态商业面积比例1.水果店/沙拉店2002.1%2.比萨店2002.1%3.烤鸡店、汉堡包店2002.1%4.咖啡店125012.8%5.酒吧120012.3%6.主力中餐店400041.0%7.特色餐饮食店240024.6%8.书吧1501.5%9.城市快餐1501.5%总计9750100.0%说明：对于餐饮业态来说，我们希望能够在充分利用建筑面积的基础上，多利用户外的面积，比如说象街区的走道，湖景、宽大的退台以及小型广场的一些公共面积。一方面可以为餐饮提供更多的营业面积，以解决商业面积不足的困境；另一方面，可以丰富整个街区的情景，营造一种休闲、雅致的商业气氛。

八.商业项目收益模式1.项目收益模式建议1.1项目可选择收益模式方案一：全部出租经营，获取长期租赁收入；方案二：部分销售，回笼部分建设资金，保留部分营业面积出租；方案三：在方案二的基础上，公寓全部销售，获取短期的投资回报。1.2项目可选择赢利模式的优劣势比较项目回收期限整体管理难度建设资金筹集方案一长容易，且各业态之间能形成相互烘托的效应难度较大方案二一般可以保证项目主体部分的经营统一性能筹集一定的建设资金方案三快公寓统一管理难度不大能筹集到比较多的建设资金建议：从整体经营角度考虑，建议项目采取全部租赁、或者全部租赁部分项目合作经营的模式；如果项目资金筹集确实有一定的难度，则，建议对项目主题影响较小的业态进行销售，以回笼部分资金。1.3赢利模式建议建议开发商持有全部物业进行经营，部分特殊项目，如休闲娱乐，为了控制其发展方向以及获取较高的利润回报，可以采用引入合作方共担风险、合作经营的模式。2.项目收入测算2.1（方案一）全部出租收入测算分业态租金测算商业种类商业业态店面个数单位面积业态面积分布培育期（3年）稳定增长期入市租金租赁率年收入经营租金年收入一、超市+生活百货二、配套及服务三、特色购物四、餐饮五、休闲六、娱乐七、体育设施八、公共空间九、公寓年租金收益小结：预测项目入市后，在市场培育期能够每年取得租赁收入3499万元；培育期一般为3年，以后为稳定增长期，进入稳定增长期初期预测每年取得租金5262万元，预测市场租金每三年增加5%；2.2（方案二）租售结合租金收入测算商业种类商业业态店面个数单位面积业态面积分布销售面积出租面积培育期稳定经营期入市租金租赁率年收入租金年租金收入一、超市+生活百货二、配套及服务三、特色购物四、餐饮五、休闲六、娱乐七、体育设施八、公共空间九、公寓年租金收益小结：项目租赁物业面积253预测项目入市后，在市场培育期能够每年取得租赁收入1948万元；培育期一般为3，以后为稳定增长期，预测市场租金每三年增加5%；本项目销售物业分为两部分：公寓部分销售6000平方米，在项目开发的第一年以及第二年销售；商业部门销售106始销售。2.3（方案三）商业销售同方案二，公寓全销售商业种类商业业态店面个数单位面积业态面积分布销售面积出租面积培育期稳定增长期入市租金租赁率年收入租金年收入一、超市+生活百货二、配套及服务三、特色购物四、餐饮五、休闲六、娱乐七、体育设施八、公共空间九、公寓年租金收益3.项目现金流量测算3.1（方案一）现金流量指标评价指标财务净现值(IC=6%)10285财务内部收益率7.0%投资回收期（年）33.63.2（方案二）现金流量指标评价指标财务净现值(IC=6%)3563财务内部收益率6.5%投资回收期（年）38.13.3（方案三）现金流量指标评价指标财务净现值(IC=6%)-69财务内部收益率5.99%投资回收期（年）—小结：从现金轮流量指标可以看出，本项目全部租赁将能够为本项目带来较好的现金流保障，投资回收期也将比租售结合短一些；租售结合能够在项目初期回收部分资金，但对未来的预期收入损失比较大；3.3附表附表１．租金收入测算表（纯出租）0349934993499526252625262552555255525580258025802609260926092639663966396671667166716705270527052035035035052652652655355355358058058060960960964064064067267267270570570503149314931494736473647364973497349735222522252225483548354835757575757576045604560456347634763477405740574057775777577758164816481648572857285729000900090009450945094509923992399231041910419104191041974074074077777777781681681685785785790090090094594594599299299210421042104210426664666466646997699769977347734773477715771577158100810081008505850585058931893189319377937793779377附表２．租金收入测算表（租售结合）019481948194827972797279729372937293730843084308432383238323834003400340035703570357037493749374901951951952802802802942942943083083083243243243403403403573573573753753750175317531753251825182518264426442644277627762776291529152915306030603060321332133213337433743374576038401594510630290194804536547036461514110094547054001753168951261225182518264426442644277627762776291529152915306030603060321332133213337433743374393639363936413341334133434043404340455745574557478547854785502450245024527552755275553955395539553939439439441341341343443443445645645647847847850250250252752752755455455455435433543354337203720372039063906390641014101410143064306430645214521452147474747474749854985498549853543354335433720372037203906390639064101410141014306430643064521452145214747474747474985498549854985

附表3．租金收入测算表（公寓全售）015401540154022212221222123332333233324492449244925722572257227002700270028352835283529772977297701541541542222222222332332332452452452572572572702702702842842842982982980138613861386199919991999209920992099220422042204231423142314243024302430255225522552267926792679960064001594510630484323804536911660771514110094911674641386165281209419991999209920992099220422042204231423142314243024302430255225522552267926792679租金收入3126312631263282328232823446344634463618361836183799379937993989398939894189418941894398439843984398经营成本313313313328328328345345345362362362380380380399399399419419419440440440440租金净收入2813281328132954295429543102310231023257325732573419341934193590359035903770377037703958395839583958经营净收入2813281328132954295429543102310231023257325732573419341934193590359035903770377037703958395839583958附表4.现金流量表（纯出租）03499349934995262526252625525552555255802580258026092609260926396639663966716671667167052705270520349934993499526252625262552555255525580258025802609260926092639663966396671667166716705270527052645733921350350526526526553553553580580580609168143215031503150315781578157816571657165764573392135035052652652655355355358058058060960960964064064067267267270570570500000000000000-441822864864864907907907952952952-64573-42231493149473647364736497349734973522252225222548359234660489348934893513851385138539553955395-64573-64994-61845-58696-53960-49223-44487-39514-34541-29569-24347-19125-13904-8421-2498216370561194916842219802711832256376514304648441-60918-37526442495353933393150312029432777275125952448242524721834181717141617160215111426141213321257-60918-61293-58649-56154-52615-49276-46126-43006-40063-37286-34535-31940-29492-27067-24596-22761-20944-19230-17612-16010-14499-13073-11661-10328-907274057405740577757775777581648164816485728572857290009000900094509450945099239923992310419104191041910419740574057405777577757775816481648164857285728572900090009000945094509450992399239923104191041910419104191740174017401827182718271918191819182021202120212115211521152221222122212332233223322448244824482448740740740777777777816816816857857857900900900945945945992992992104210421042104210001000100010501050105011021102110211571157115712151215121512761276127613401340134014071407140714075665566556655948594859486245624562456557655765576885688568857230723072307591759175917971797179717971541055977065434713827733083278895239576810202110857111512812168612857113545614234214957115680116403017162117921318680419477420274521071521868612451175110810981036977968913861853805759752710669663626590585551520515486459433-7826-6652-5544-4446-3410-2433-1466-55330911621967272634784188485755206146673673207872839289089394985210285

附表5先现金流量表（租售结合）576057881948178931342727972797293729372937308430843084323832383238340034003400357035703570374937493749576057881948178931342727972797293729372937308430843084323832383238340034003400357035703570374937493749650364075195673599280280294294294308308308917617617997997998398398398818818816503640751956735992802802942942943083083083243243243403403403573573573753753750000000000000-233437437459459459482482482506506506-5927617141753172201282925182518264426442644277627762776314724772477260126012601273127312731286828682868-59276-57562-55809-38589-25760-23242-20725-18081-15438-12794-10018-7242-4467-1319115836356237883811439141701690219633225012536928237-55921152514721364095861775167416591565147614621379130113921034975966911860852803758751708668-55921-54396-52923-39284-29697-27922-26248-24589-23024-21548-20216-18707-17405-16013-14979-14004-13038-12127-11267-10416-9612-8854-8103-7395-672739363936393641334133413343404340434045574557455747854785478550245024502452755275527555395539553955393936393639364133413341334340434043404557455745574785478547855024502450245275527552755539553955395539925925925971971971102010201020107110711071112411241124118111811181124012401240130213021302130239439439441341341343443443445645645647847847850250250252752752755455455455453153153155855855858658658661561561564664664667867867871271271274874874874830113011301131623162316233203320332034863486348636603660366038433843384340354035403542374237423742373124834259372704043243594467565007653396567166020163687671737083374494781548199785840896839371997754101790106027110264114501118738662624589584551519514485458454428404400377356352333314311293277274258244230-6065-5440-4851-4268-3717-3198-2684-2198-1740-1287-859-455-563226781030136316761987228025572831308933333563附表6先现金流量表（公寓全售）9600794015401748512851222122212333233323332449244924492572257225722700270027002835283528352977297729779600794015401748512851222122212333233323332449244924492572257225722700270027002835283528352977297729776534542401541436107722222223323323324524524525725741063563563566666666670070070065345424015414361077222222233233233245245245257257257270270270284284284298298298000000000000000153365365365383383383402402402-5574537011386160491177519991999209920992099220422042204231423142162206620662066216921692169227722772277-55745-52044-50658-34609-22834-20835-18835-16736-14637-12538-10333-8129-5925-3611-129686629314997706292311140013569158471812420401-5258932941164127128799140913301317124311721161109510331024966851767724683676638602596562531-52589-49296-48132-35419-26621-25211-23882-22565-21322-20210-18989-17893-16860-15836-14870-14019-13252-12529-11846-11170-10532-9930-9334-8771-8241312631263126328232823282344634463446361836183618379937993799398939893989418941894189439843984398439831263126312632823282328234463446344636183618361837993799379939893989398941894189418943984398439843987357357357717717718108108108508508508938938939389389389849849841034103410341034313313313328328328345345345362362362380380380399399399419419419440440440440422422422443443443465465465488488488513513513539539539565565565594594594594239123912391251125112511263626362636276827682768290729072907305230523052320432043204336533653365336522793251842757530086325973510737744403804301645784485535132154227571346004063092661446919672401756057880982174855398890492268526496468463437412409385364360340321318300283280264249247233220218205194183-7715-7219-6751-6288-5851-5438-5030-4644-4281-3921-3581-3260-2943-2643-2361-2081-1817-1568-1321-1088-868-651-446-252-69九.平面布局以及交通组织1.平面布局建议平面布局原则：将两个地块（A122-0297与A012-071）统一规划，营造统一的商业空间，并突出商业中心的整合效应，避免波托菲洛商业规划中的无商业中心或多商业中心的弊端；协调各业态对景观的要求；人流活动密集的商业形态集中在整个商业区的门户位置；社区配套的商业尽量与社区靠拢；利用山地的起伏，塑造主要景观带与各标识性建筑，使各主要建筑形态在视觉效果上相互呼应；满足地块规划指标要求。平面布局建议：在商业街的入口设置文化主题建筑，使之成为项目的景观建筑；利用山地的落差，设计从山顶到项目低地势的跌水瀑布，跌水瀑布尽量体现山地瀑布的自然特色，并在山腰及山底形成贯穿商业区的廊桥与水景；在两个地块的地理中央，设计出中心广场，山地低层的建筑物的主要景观面都面向中心广场；受制于地块容积率的限制，A122-0297地块尽量布置低容积率的商业形态，如别墅式公寓、餐饮、运动场所，而A012-071地块则布置容积率相对较高的商业物业；社区配套商业布置在A012-071地块靠近住宅区的位置；建议将草坪网球场、羽毛球馆布置在A122-0297的东部，并与运动场所用房连接在一起，成为社区中心会所的一部分；特色购物街布置在中，并尽量与中心广场连接；休闲娱乐、影院与儿童乐园等建筑物尽量靠A012-071地块的两侧布置，但在视觉通道中，与中心广场相连。

1.1方案一：文化主题建筑平面布局图文化主题建筑SPA组团别墅式公寓组团餐饮、特色购物组团中心广场、水景组团山地运动组团社区服务SPA组团别墅式公寓组团餐饮、特色购物组团中心广场、水景组团山地运动组团社区服务、儿童娱乐、快速餐饮组团

交通组织图商业街停车位（地表.地下）P商业中心区P社区商业地下停车位社区

1.2方案二商业街停车位（地表.地下）P商业中心区P社区商业地下停车位社区平面布局图会所、山地运会所、山地运动组团别墅式公寓特色购物山地餐饮中心广场社区服务、儿童娱乐、快速餐饮组团SPA文化主题建筑

交通组织图文化主题建筑商业中心区P商业文化主题建筑商业中心区P商业区停车场

2.面积分配建议2.1方案一：各业态占地面积：根据各业态对楼层的要求，本项目各业态占地面积的分配为：项目建筑面积（㎡）占地面积（㎡）酒店式公寓100004000会所（含运动及2000平方米龙头餐饮）50002000餐饮600400超市+生活百货+社区服务配套54901830高档购物商业47602380餐饮面积71503250休闲娱乐业面积70002000幼儿园39003900儿童娱乐（影院）30001200艺术馆2000500公交车站100100合计4900021560（注：运动场所和儿童娱乐的面积为建筑物面积，不包括室外运动场地面积）两地块的商业形态分布：根据两个地块的建筑容积率与覆盖率要求，建议本项目两地块的各商业面积的形态分布为：A122-0297地块：（用地面积36085.82㎡）项目建筑面积（㎡）平均层数占地面积（㎡）酒店式公寓100002.54000会所（含运动及2000平方米龙头餐饮）50002.52000餐饮6001.5400合计156006400容积率0.43覆盖率17.7%A012-071地块：项目建筑面积（㎡）平均层数占地面积（㎡）超市+生活百货+社区服务配套549031830高档购物商业476022380餐饮面积715023250休闲娱乐业面积70003.52000幼儿园390013900儿童娱乐（影院）30002.51200艺术馆20004500公交车站1001100合计3340013116.67容积率1.03覆盖率0.40

2.2方案二：各业态占地面积：根据各业态对楼层的要求，本项目各业态占地面积的分配为：项目建筑面积（㎡）平均层数占地面积（㎡）会所（含运动及2000平方米龙头餐饮）50002.52000餐饮77502.53100购物285021425超市+生活百货+社区服务配套549031830高档购物商业19102955公寓1000042500休闲娱乐业面积70003.52000幼儿园390013900儿童娱乐（影院）30002.51200艺术馆20004500公交车站1001100合计4900019510A122-0297地块：（用地面积36085.82平方米）项目建筑面积（㎡）平均层数占地面积（㎡）会所（含运动及2000平方米龙头餐饮）50002.52000餐饮77502.53100购物285021425合计156006525容积率0.43覆盖率18%A012-071地块：（用地面积32538.47㎡）项目建筑面积（㎡）平均层数占地面积（㎡）超市+生活百货+社区服务配套549031830高档购物商业19102955公寓1000042500休闲娱乐业面积70003.52000幼儿园390013900儿童娱乐（影院）30002.51200艺术馆20004500公交车站1001100合计3340012985容积率1.03覆盖率0.40十.商业项目的经营理念：1.街区营业时间：一般情况下10：00——24：00某些业态6：30——24：00，个别商业24小时营业，如便利店、医疗诊所等；2.经营管理模式：我们将打破以往业主方单纯招商、收租管理的被动模式，而是成立专业的商业营销策划执行团队，并借鉴国外的商业管理成立商会或市场推广基金，整体推广营销，统一管理。3.经营理念和思路在营销方面，我们有以下思路，可供参考，也请设计部在规划时能够提供这些活动的场地和设施功能，以方便将来的营销推广和经营。单一建筑成为地标性建筑，定义区位，并且提纲契领整个商业主题。思路：我们希望能够请到国际知名建筑大师或者艺术大家，亲自设计一个艺术馆。这个建筑物能够在高速公路上就可以望得见，它能够成为整个商业街区的文化主题的承载者，并肩负着定义区位的使命，增加目的性吸引。此外，我们还可以适当考虑做一个瞭望台，可以让游客上去俯视整个片区风景的建筑。这样的设置可以增添情趣和参与感。家庭娱乐中心。目前深圳还没有一个真正意义上的家庭娱乐中心，没有一个商业区没有适合男女老少共同出游的综合街区。我们希望能够把我们的商业街区营造成一个家庭周末度假、休闲的同乐场所。为了营造一个家庭同乐的场所，我们在业态上增添了以下设施：影院：选择引入一个特色影院。它能够吸引大批理想的观众群，因为这些观众也会对商业街区其它一些活动感兴趣，如购物和餐饮。此外，影院的存在还能够创造早、中、晚的人流，以充实整个时段的商业人流。它就象一个额外的核心租户和弹性的租户；影院综合体能那些不适合零售的空间，或是取代已经衰败的核心租户。儿童街或者儿童专业场所：如果能够吸引到儿童和留住儿童，我们的商业街区就可以说成功了一半。我们在街区里面设置了一个专业针对儿童的一个特色游乐园，提供电脑游戏、自制动画、技巧游戏、道具服装、三层的爬梯，以及其他活动项目。专业的儿童街区可以设置一些与儿童用品相关的业态。在营销方面，我们可以利用儿童街区做一些儿童交换集市、儿童兴趣、艺术修养的培训，相信这是另一块利润诱人的市场。这种留住孩子的方式同样也可以留住家长，带动其它餐饮、成人娱乐以及酒店消费。主题公园化的文化商业。整个商业街区弱化商业氛围，以强化艺术、悠闲与轻松的气质。一个重要的市场营销策略就是提供一流免费的娱乐活动。我们可以利用股东在旅游主题方面的资源，以整个街区设置中心舞台，定期上演不同形式的表演。

商业街招商方案目录--------------------------------------------------------------------招商目的---------------------------------------------------------------泉州商业调研---------------------------------------------------------------------项目简介--------------------------------------------------------------------功能定位--------------------------------------------------------------------项目优势------------------------------------------------------------------业态规划-------------------------------------------------------------------招商原则--------------------------------------------------------------------招商对象--------------------------------------------------------------------招商要求10、--------------------------------------------------------------------优惠政策11、---------------------------------------------------------------------合作方式12、-------------------------------------------------------------------------招商计划13、-----------------------------------------------------------------------招商流程14、-------------------------------------------------------------------------绩效考核一、招商目的XXX商业街第一目的是以满足社区配套为主，即打造集餐饮、娱乐、休闲、家居建材、购物等为一体的体验式商业街区，第二步是打造泉州新的商业中心商圈。为了确保XXX商业步行街建成后顺利运营和开业，招商部将分阶段分步骤地全面推进招商工作，通过各种渠道和形式开展有针对性的招商，一方面要满足XXX现有的业主的需要，在突破传统的商业形态上做文章，突出个性化、差异化的经营特色，另一方面着力于XXX商业街新商业中心的品牌构建和推广，形成XXX商业街长效发展的核心竞争力，以推动XXX项目良性的发展。泉州商业调研泉州商业的现状

泉州城区已拓展成为“四纵四横”的商业动脉（四横即新华路、中山路、温陵路、田安路；四纵为东街—西街，九一街—庄府巷，津淮街—涂门街—新门街，义全街—泉秀街）。除此之外，通过政府引导和市场聚集，又形成一些特色商业街。如把中山路片区称作泉州市区第一个商圈，以田安路、津淮街为中心的“第二商圈”地位不可撼动。随着泉州的“东进、南下、西拓”城市化进程加快，中高档住宅云集、多个商业项目集中开发，坪山路以东也展现了泉州第三商圈的雏形，以麦德龙、永辉超市等为代表的商业体落户泉州东片区。东片区的商业地产开始众商云集。目前的老城区商业非常发达，但老城区商业的发展却面临许多问题。目前“四纵四横”的商业格局是旧城改造延续传统的商业布局，楼上住宅，楼下店面是泉州商业特色，仅新门街沿街就有上千个小店面，目前空置的居多。在老城区很难找到2万平方米以上的经营场所，而且还有交通、停车等问题。相同问题在改造新区同样存在，“泉州第二商圈”----田安路、丰泽街、泉秀街的问题也相同。旧城区商业格局先不足，这正是东片区商业的机遇。(二)泉州的主要商圈现状1、泉州主要商圈分布商圈名称主要商业网点租金范围文庙广场商圈中闽百汇、屈臣氏、捷龙购物广场等280-350元/㎡新车站商圈大洋百货、国美电器、苏宁电器等100-150元/㎡丰泽广场商圈新华都购物广场丰泽店、泉州百安居、好又多等150-220元/㎡中心站商圈以麦德龙为首的商业及百汇客运中心站店、永辉超市金帝店等90-120元/㎡2、主要商圈现状：1）泉州市商圈形成以文庙广场及丰泽广场商圈为主，新车站、客运中心站为辅的“多商圈”分布格局。以坪山路向东的“泉州新商圈”也正在形成，但目前仍在萌芽阶段。2）泉州商业零售业数量较多，但品牌较少。形成以中闽百汇、新华都购物为主的超市型集群商圈。以“超商”带“市”的人流集群较明显，整体泉州市场消费层次偏低，高层消费人群外流。3）随着市行政中心的“东迁”，以及目前老城区商业格局不足，商业中心的东移态势已明显。从中山路、打锡街为中心的商业已往田安路、津淮街转移。自08年起，东片区商业发展明显，麦德龙、永辉超市的开业是泉州东片区商业的揭幕之作。(三)泉州目前主要街道商业情况序号商业

路段面积（m2）层高(m)面宽*进深（m）租金情况

（元/m2）经营种类经营

情况备注1庄府巷25-50（2.5-3.5）

*（10-14）150-220LEE等高端服装、烟酒茶品、进口食品无空铺，置换率低市府一条街2打锡街35-40约3.5（3-4）*（12-15）200-300如卡宾、sprit、七匹狼等中高端服饰置换率低转让费高，单间达10万左右3百源路35-40约3.5（2-3）*（8-10）200-280珠宝、中档服饰无空铺毗邻百汇购物中心、后城旅游文化街、关帝庙、府文庙4中山路15-653×（6-12）150-200中低端鞋服饰品为主临涂门街与新门街店面置换率较高早期店面，面积小，客源主要来自学生和中低收入人群5东街20-503.2-63×(10-12)南俊巷至中山路段100-180南俊巷至东湖路段60-120业态复杂,主要经营餐饮、药店、日常生活用品及中低档服饰置换率很高总长984米,靠近中山路段主要以服饰为主；靠近一院附近以药店水果店为主,人流量很大6新门街

(名门时尚街)35-65（3-4）*

（10-15）25-100

业态复杂，服饰、小吃、餐饮、建材、文具等七匹狼购买并招商,211间店面未开交通与人流阻碍了新门街的发展,211间挂牌店面,全长800米.空铺率高7九一路30-45（3-4）*1280-120靠百源路段经营电子类产品为主

靠南俊巷经营服饰、饮食、电子等置换率高九一街现有电脑经营商约255家,年成交额上10亿元，主要是益华电脑城在带动。8涂门街30-40（3-3.5）*（10-12）180-320中高档服装、珠宝中端餐饮置换率高骑楼，中闽百汇沿街店面租金在200-320元/㎡，以珠宝为主，其他区域租金在150-200元/㎡之间9津淮街东段35-40

西段35-90（3-4）×12西段150-250

东段35-100田安路以西主营中高档服装,田安路以西主营茶叶和建材2021年后租金下降,由于立交桥建成,阻隔两面交通由于合同到期，面临高额转让费，出现各大商家联合罢租情况。3月份高达70家以上店面招租10温陵路20-503-6不等临东街25-60,以生活类商业为主，临涂门津淮街70-85临泉秀路25-50临东街为生活类商店,包括食杂\餐饮\茶业\日用百货等;

临涂门\津淮为银行\药店\烟酒店\大型餐饮等,较高端;

临泉秀路为布艺\五金\电线电缆等置换率低温陵路长3.8公里,是泉州南北走向最长的主干道,较多分布银行、电器等业态，零散分布饮食生活类店面11田安路36~503.6（3-4）×1580-200业态较复杂,靠宝洲路主要以生活类商店为主,靠丰泽街以服装\中高档餐饮为主,靠东湖路以生活配套\汽车装修\餐饮为主转租情况一般,租金情况为靠丰泽街高,两端低.交通条件好、商业地产较多、配套设施完善，已成为泉州市繁华商业街.田安路西侧以建材，休闲男装为主，分布零散的银行、童装等，租金80-120元/㎡，田安路东侧以中高档餐饮和中档品牌服装为主，150-200元/㎡，靠近津淮街和靠近丰泽街的租金在200元/㎡左右12湖心街30~50（3-4）×（10-12）40~100

靠田安北路及刺桐路经营品牌较高端,路段较好,租金较高建材专业一条街已形成的专业市场,租金及租期均较为稳定总建筑面积23万多平方米，拥有2000多个商住单元，其中店面554个13泉秀路3.2-7不等,大多进深在10~15临温陵路50~80

临坪山路60~90临温陵路25~50

临坪山路50~70业态复杂;

40家餐饮\13家休闲娱乐\9家鞋服\9家金融\10家医药\43家购物杂货\30家建材\14家房产中介,共227家转租情况较多,转租金视店面情况,一般为1~2万元优越的地理位置却无商业氛围。居民群与外来人口集散地相冲突.泉秀路的业态零散,低档与高端品牌共存,是较尴尬的一条商业街14东湖街15~256-6.5宽2-3

进深8-1250~60主要以社区配套为主,业态较复杂有小部份转租(3间)转租金1~2万路面商业量不大,仅有五十余家经营15刺桐路35~603-4.7宽2-3

进深10-1520~40业态复杂

以汽车美容\建材\茶叶\五金为主;经营情况较为一般,但转租较少租金低,以建材为主的商业街,整合散乱16丰泽街604-7.5不等,进深较深,约20米左右120~150金融一条街,穿插大型餐饮\烟酒茶业,北面有部份电子类行业,靠刺桐路有部份美容SPA管等业态;

定位高端转租情况较少金融行业极为发达。靠近坪山路聚集众多中高档餐厅。17坪山路453-3.6不等按间算,折合约60元主营建材\汽配\电器\厨卫等靠东面基本上为民房,靠西面大部份为民房四周都是厂房和民房,环境恶劣,也算是建材一条街,但整体档次较低,有部份违建,有可能进行拆除(四）可供参考的市场情况东海片区周边商业情况街道名称面积范(㎡)层高(m)面宽*进深(m)租金范围(元/㎡)经营业态备注东海大街40-603.5-43*1530左右餐饮、便利店主要客户群体是周边居民东梅社区东滨路30-503-4（2.5-3）*（10-12）30-40低档服饰、饰品店主要客户群体是周边工厂的员工参考项目或街道项目名称面积范围(㎡)层高(m)面宽*进深(m)租金范围(元/㎡)经营业态备注金帝花园80-100两层，一层4米，二层3米（3.5-4）*10侧街：40-50沿泉秀路：80-100主营生活配套，餐饮、茶叶、干洗、美容美发约70间店面，金帝花园路口租金较高100元/㎡津淮街东段（山水湾）60-805-6米（4-5）*15100左右中闽魏氏等品牌茶叶店约15间店面左右，装修好，整体形象良好泉秀路中心站-浦西40-603.5-4米（3-4）*1280-100餐饮、美容美发、烟酒礼品行置换率高，特色餐饮和美容店的经营情况较好三、项目介绍XXX西接泉州古城，东邻泉州未来的市级新行政中心，区位成长性好，地段优势明显，交通便利，周边配套完善。随着泉州市行政中心迁址东海，XXX片区被规划为新行政中心、新商贸中心、新文化教育中心和新高尚居住中心，XXX逐渐成为环泉州XX市中央区，区域升值潜力飙升。XXX一期商业中心面积约22万平方米，规划配套XXX豪华星级会所、大型商场购物中心、2.8公里国际商业品牌大道、超五星级酒店、甲级写字楼和全国3甲医院等大型高档设施，拟将该区域建设成为集高尚居住、商务金融、医疗教育、休闲娱乐、旅游购物等多功能为一体的国际滨海新城。四、商业定位功能定位：以餐饮、娱乐、休闲、购物、建材家居为主，打造特色主题街区。市场定位：本市所有人群消费，以规模和特色取胜，满足各年龄消费群体消费的需要，与老城区商业形成互动。1、餐饮在档次上以中档餐饮为主，突出特色餐饮、休闲餐饮、品牌餐饮。2、娱乐以时尚娱乐为主，体现年轻人的新奇、新潮、刺激。3、休闲以本地市场认可的业态为主。如网吧、茶楼、咖啡厅、健身会所。4、购物以泉州本地休闲服饰、运动服饰、饰品为主，便利店为辅。5、家居建材以知名品牌家居建材为主，辅以各种装修设计配套。五、项目六大优势1、位置优势：“XXX商业街”位于泉州市XXXXX组团，连接泉州新老城区、XXXXXXX等地的核心位置，是新区门口的迎宾大道，交通便利，是泉州最具强大辐射能力的区域。2、配套优势：自然景观：商业配套：教育配套：交通配套：休闲配套：医疗配套：商务配套：3、管理优势：“XXX物业管理”入驻本案，“戴德梁行”全程顾问，负责统一经营管理。4、政策优势：城市X扩，XX中心X迁，该项目为泉州市政府重点扶持项目。5、人群优势：XXX片区未来30万高端消费人群。6、品牌优势：XX开发公司实力巨献。六、业态规划（一）XXX文园、XX商铺业态规划建议规划概要：（1）XXXX商铺均位于XX大街中段，XX一侧商铺有了XX商铺成功招商的基础，有新华都超市等品牌社区店进驻开业的带动，商业氛围成熟度较高，XX5#楼商铺以品牌形象店为主，4#、3#、2#、1#楼逐渐过渡为满足社区生活配套需要；（2）XX一侧商铺1#，2#，3#楼集中规划为家装建材电器区，满足大量业主入住装修需要，专业市场针对目的型客群易于存活，4#、5#逐渐过渡为社区生活配套业态；（3）第一步主力店大客户的招商及1F店面招商，尽可能先把X、X、X园1F店面招满，同时兼顾2F大面积商户招商，有适合的主力店商户可先积极引进；第二步主攻2F商铺，大型商户招商要考虑硬件配套设施，如墙体、楼板、空调、冰柜、电梯、货梯、排油烟道、用电量等的改造安装，谈判周期较长，还要规划好2F大型商家在1F店招门面入口通道，大型主力店的进驻具有带动作用，可拉动中小铺面的招商；（4）X1号、5号楼商铺整体定向工行、泉州XX银行打包销售，银行外观形象好，同时也是社区配套需要的业态，可减轻招商压力，也可加速资金回笼；(5)XX1号、3号、5号楼为小高层9楼，如做餐饮项目加装排烟道较容易，租赁期限2—3年，即照顾到商家的利益，也便于后期调整；（6）部分1楼优质店面建议做为品牌形象店招商（如XX01#、08#、13#、15#、18#、49#、56#；XX42#、45#、49#、55#），选择品牌形象好，运作经验丰富，实力强的商家，宁缺毋滥，以提升商业街整体形象，品牌号召力，促进店面价值的提升；（7）目前因入住率影响，商家的观望情绪严重，目前引进服装服饰品牌较难生存，建议引进泉州本地休闲运动厂家直营品牌店，本地商家管理成本小，广告形象投入大，经营实力强（如休闲男装七匹狼、马克华菲、与狼共舞、劲霸、利郎、拼牌、柒牌、九牧王、帝牌、虎都、斯得雅、爱登堡、诺奇等，运动装赛琪、安踏、匹克、特步、361度、鸿星尔克等）（8）建议公司争取政府支持在2800米长的XX商业街上建两座过街人行天桥或地下通道，避免人车抢道，同时也把商业街的两侧连成一片，更有利于顾客与商家的人气互动，也增加了安全性；（9）步行街超过650米长，会引起逛街顾客的疲劳，建议每隔百米设置休闲座椅，报刊亭，还要合理设置公厕方便顾客；（10）现阶段步行街招商要兼顾质量和数量，目前的入住率和配套等招商氛围不成熟限制了一些品牌的引进，在今后的2-3年中仍需不断调整和培育市场，逐步提高整条商业街的经营档次和商业价值。规划说明:（1）XX1号楼规划一如不考虑销售，01#、08#店面开间宽6.9米-11.4米，格局规整，但01#店面中间有柱子，对不同业态的设计有一定限制，可做概念餐饮、茶艺馆、水吧，但做餐饮要加装排油烟道通楼顶，不适合做品牌服饰店；08#店面开间宽11.4米(2)XX1号楼02#、03#、04#、05#、06#、07#店规划为社区配套（如干洗、花艺、杂货、礼品、烟酒、保健补品店等）；(3)二楼202#--208#商铺整体可规划为大面积餐饮酒楼、休闲会所，要