城市规划对房地产开发的调控作用

用一我国的空间规划体系区域规——区域资源合理利用和生产力局土利用总体规划——城乡土地资源的合理利用都市规划——各级城镇的理进展和布三项规划具有紧密的关系，需要和谐一在估规划中评有一条专重要原那确实是合法原那确评经济的对象必是合的此在进行房地产评估时必把握专门多相关法律的知识那就会显种种题例2005年，广某评估机构，评一个矿业公司的破产项目，该公司把财产、土一公司。评估以价过低，确信公公司结中利。职工活到碍，其到安部门通分析调查该评估司工作态度随意他的估价违反了一个专门大的错误确是依照当地的都市规划的条件来评估的是都市规划规专门大评结果不确；是划不是法定规划有通过级民政府准评结不合法评估提错误，因在估的过程中一定按法律法规来事，照那么来办事都规划的编制，是具有法律依据，都市规划法早于«房产规划法，早«土理»，年为城乡规划法，«城规划法在2020年11。地产发三规划一区域规划是国家的发制定的规划为体区规划二土地利用总体规划是国土资源系以土地资源的合理利用为的规划；三是都市规划，地产的开展、房地产的评估依照«中人民和国城镇房地产理法»要紧是在都市的规中实行的。都市规划房地产的开发、房地产的评估关系为紧密三规划关系相当紧密在的城乡法中提了的系区规划是市规的依据，都市规划的编制是依照区域规划制定进展目、生产力的合理布局来编制。土地利用总体划和都规是相的关系在都进的布中地利用的规模市规划不土地利总体规划二都市规划都进展的都的都理依据市规，，市进的，实都的进，市的、济活在那个空间的活都要按照都市规划进展都市进展的要紧到都市进展的、都市，都市的；三都市规划是市理的依据都市的一活都要依法有的行市划理的依据是市规的具体的实是规划部门给的依据——一规、工程划和项目意。三、都规划的时都市规划按总规划和规划个时编制不的不的题1976条件最安全住三标例开角度来看门北京别明郊水从价角度信好而北十代常专多动围绕着两库云水库怀柔水库水北京中水源爱承两水周开这就谓但这并能说明重因把图加化北京中奥运心三案南边亦东北边望京还奥运中心仅东西北京正北及多少馆场及准求交如何因此四差多内容安排域居位—标人口用用空间置交通基础施社会服务施差多容〔〕求归纳五面面排适应镇居民代化除中心或者中心外周围还些二面行位位指应成什么涉及到了三面用四面间中能开空中三适二三禁五面容置交等基施社会服务施五1.操纵性细划应用纵的标对地块使性和开强进有效操纵2.修建性细划结合设目建筑群体各配设施行体布置3.操性详细规划是修性详细规划的依据详规划的基础内容第一部分是操纵性详细规划涉一系列操纵性指标对一个地的使用性质发强和地的景风进行操纵。其中指标体系又分为两大，一是土地使用性质；二是建筑密度；三是限制高度；四是的距离；六是绿地率；七是停车场的置；八是社区配套设施。第部分是修建性的详细规划的详细实是结项目性细划的基上紧是对筑体和各项的配套设施进行具体的规划布置建性的详细规划不是法定的规划够市场上解决。六、都规划的期限远景规划——20年近建设规划——5年在市规划中分二部分：第部分是远景的规划考二年至的有问题展望十年第部分是在规中有期设规划，一是五。什么故将划为两个期限？远的划要紧是都建设复性照划实施，没有十，可把有规的容都拿下都设杂。远划：十，是车车的，在下车上五十年列规目当不没在开系紧，有体划在可能景车，的。远一些，有。的地和系展五年二五的五五十，划考二十年十年，规划不。远景规考虑远，虑问，不要。2.近期建设规划近建设规划来不上年划市设的项目能的规划，有。七、都市规划合性地性性法性合性都市规划不是一项的建设规划涉的是合性的问题一照的划法，都的内包涉及物质划问题、社问题、问。是一项性的问题。都市规划有的性，各个地的不样，都规划的标、都市展方、市进展规模都市地准差不多上一样。3.都市规有门的政性需表达国家方、策。4.都规划的法性，必要照规划来准，而要照严格法程度来制新都市规划法规定都市规划的制定要报级上级部门批准设需修改需批部门同，能修。求众意，且公意作附上交八、房产开发的策略房地产开发的策略包括以下五方面的内第方面：开发都市第方面：地段的选择；第方：发内；第方：发规；第方面：制定开发策略，开发预期。哪些都市具有最有潜力？前景最好？第搞清晰房地产开发和经济进展的关系产场烈性宏观的选点，就须了解全国经进展的形式，区域差异。往常国把个域分为四大，东沿地区、中部区、部区还有东北区。四区域策一现在国正制定体能的规划主体能区确实指个区域，表了家开发的政。国的主体功能区第一把国家分为四大地。第地：点进展区点展区确实是具有好的现在的经济不是专门发达在个地点进展，能够大济进展的。东沿海都市最有潜力的都市是是海为海的，大一北的东、、海。都市，东，大市，海具大地。不用地。主体功区是专门有开前景的区域。国家求强经济都市的进展度第地：开发区开发是经济达的而了制以还要进展，而进展的模式，以为主。些都市的指标。第地：制开发区制发区实些件还全的地区以能产一些的。第地：设设件的制，不能进都市设和房产的开发的。、市规划房产开发有？在市规划中专要的内容确是体划确定都市的规模的模定，还有的度假能确的，确了的需求。八产开发三最是为三的经济和，了全国力深圳在人只人而现深圳户籍口有百七万再加上没有户至少差不多一千二百万。十都市的用地模〔一〕市规划的用地照同的类划：下看都市的布局和都市的土地利用对房地产的开发也有重要的阻碍回到于市地的规模都市土地用第讲了城土地的分类和标准按照市规划来讲都用地是为十类，十大。1.在评估范畴内要紧是集资用包括住宅城镇宅用地以及包括居住区范畴里面包括居区小区的道路公共配套设施的用于居地畴在评估的，要用地的性质上面写的居住用地实际上就包含了除了住宅所占的地点以外也包括了住宅配的一些用地，大约占30%。2.公共设施用地范畴专门，评估范畴里的属于公共设施用的一类是商业务用地〔专业商、总合购中、字〕一是关体用地、校用地、化育机用地、医疗卫的构用地、体育设施的用地，差不多上公共设施用地，大约。3.业用地要紧业区范畴里面用地除了房以外有业务一占15%至。4.用占5%。〔〕用地的标准：按规市用地标分是按都市人的用人60到75第是75到第到105第的准105到120。用，标准，地点依照不同的。地标准一点地区地面要多一点二地的住区的是不一在来讲到到房的要大在的的依看到的因此不，不一，土地的不一。十一城镇局城布局对房地产的阻碍1.都是都市的范畴内的一是城范畴里都的市范畴16400公是集区中区以。2.都市规划区城区规划区是范是的也实是是都市规划及的区一是都规划用范，外都规划地畴关地。城实时有差多都市设的地。不多设施有路、、、。此一都的，用地、道路专的来一就城镇局。城镇布依照不同的地有不同的，的局实是集中的布局。〔1集布：所集中的局实是在市中心中心，在心里集中的务设施、广场。是住，居住区的外是业千布局。集中的局有利的实是紧用专门服设施的最发挥服务的效能。〔〕状局于型，、。点，，然带状两端交通联系专门困难，基础设施发挥的效益不够高。〔〕组式的局是在的范里面分散，于地的关把每个市分几，每一个块当于一个组。组团式的布局正好集中布的缺点，恰恰是组团式布局的优点。〔一〕市布局、都市地利用对房地产开的阻碍要紧有：都市进的要紧方向必要有大量可供都市设的用地。这一区有好工程地质条。这一地区是否有良好的基础设条件，交通是方便，用水是否好。依这些因素都市规划往的那么比如有门多都有些概括的语，有个择进展的方。〔二〕都市用地的性质决定房地产的结果房地产结构与市性、地性质系专大。如像，市讲部差考能能，服都市性质括土地利决定房地开发的结构。〔三〕都市的制，制范畴阻碍房地产开发地的选择二、都市对交三都市交通都市的基础设施对房地产开发的阻碍〔一〕交通系对房地的向都市交通一都市交通为都市交通都市市交通交的设施一样来三个方面：设施、的有设施。来讲是对交。都对交通设施与都市的关系是对交通设施对都市是一把的进展不开对交通。交通对都有的，如。一样来讲对交的设施与都市有关的部分在市里。都市能是指都市部的通，市部的交通要紧是通都市的来的，有流通。因都的是都市的。的照要性分为大：、、、。是要在都市范畴里面两点的交通是为的不能够有的面交。是通都市的个能联在一一样比都交通的不是多是的有专门多如土用能够都市交通的。交为当都市交通的一个优进展来要是优进展交。〔〕交通系对地产的的用1.土地利用阻碍交通交系阻碍开发利用的通一块，房区用。2.显整整屋会增从后进展趋势依照中国少国定于约约利国做到节约集约适强度增加积率和使效率使率应该进方去观念认约觉比较片区或楼盘他强从商考虑讲只够取得最利润然从角度看强度容率仅经济益考虑到社例假小范畴里搞超层筑层数超过十层第结果点合流字就职班考虑到经济效益考虑效社会效及容存力确虑强度动点从景角度考1.适强度国倡紧贯彻国节约集约利国策方强无限使步从济益讲超层筑容积率点假强度区与间联方必定走直方联降效益使源耗增确就强度讲师和理完全样整利于整景观貌和互动没得到彻

候速进期由点及点政府某厉害往管师然政府官屈于压比较济欠达区想引进目位拉走就无起十四域—定策全国何处？何段选择什？模？预？十五域场强区域性区域揭示全国潜异主体功区引十六、都市规划明晰了房地产供求关系都市、都人的增长规模定了屋需求都市的用地规模决定了房地产的供给人口长快用潜力大是房产投的选都十七、都市布局、都市地利用房地产发的阻碍1.市地进的紧方向确实房地开发热都市用地的性质决定了房地产的结构都的空间管制阻碍房地产开发地段的选十八、都市基础设施建设房地产开发的阻交通、道路系规划对地投资的向用各项配套设施对房价的阻碍不容忽视环境质量是人们追求宜居的重要因素十九、都市规与房地开强度提开强的实质是约地降低地本增加利提高发度有的过开发等土集利都市划操土开发强度的标二、实证分析－北京新一轮都市总体规1.北京的风水〔〕北地势看这张图北市是在华北平的顶端上绿色的边是太与西的是一，北边是，确是北京环，、向〔〕北河流在北京有两条河，南边的是永从北京部过北河潮河从北京的东部过，环抱着北京。〔〕市选址管·乘马都，，。，；，。，，，。的是的都都在的的，是在的建，河的建量的洪设施较在和的最同都市建设时即虑文理，此市的形状方，像子样拉得笔直。风有素，五素龙、穴、砂、、向风讲选吉龙是的脉的脉来走去止，停的点是、交的点—北的顶。在点风讲是穴所谓穴脉停止的点另吉还有环抱是砂环抱，砂能够明白得是丘、次的都环抱起的口有流河的弯曲的都市围来此吉最好三环、临。点是理想的军事。风认此的点能够人丁兴盛、财茂盛，能够起长风聚气。，围是次的脉有，别是永定河潮白河所围来。北海40米北京边有点叫泉庄泉相当丰富，京昆湖的历是从泉的来的此点此在春秋战的候，燕的首都在京京式的成是在以后北论自然件依旧条件至从风讲多符都选址理例北紧市在所的风宝。2.北京的早期都市规划〔〕解放后北京的都市规划这图是北京总体规划图从年开始，北的都规包括了集中布局即北的展是环之。后北京人口再增加，采取组团模，在外围搞十个组团，原先规划的是清河组团、北苑组团酒仙桥组团、东坝团、定福庄组团、垡头组团、南苑团、丰台组团、石景山组团、西苑组，每一个组团容万30万人也是中心万450万，外围万250万。如何分开中心城区与组团，确实是在都市里中间建一条绿。大儿看我鼠标转过的地点确实是绿环，这一绿环面积是方。间一〝〞形明清时期的老北京城北角确实北的机见以下图条是永把环来是新中国立的候对京的市规，到1992年旧适如的划。深色的是工业区业区都在都市的边缘住区是在都市的中央这是社主义打算经济时期北京的规划〔见以，几北京差不多上规划建设的题在于革放以市济之都间猛北京要进展也要搞业要搞开发，然在打算经济时期上1950至1980年一时进平均每建设用地供应量不到平方里打经时的北时的北京是在红色的范畴里确实是延着老北京的〝品字型内京周有展色农及延庆的盆地，有个库密水和管水。外有柔库水库浅色示。〔2〕80年代后北京规80年后国了主场济的时期。从1980至2002年北京的规不扩大，北京的外来的人口越来越多。2002年，外口是多万本市籍人口1100万人，人口数量相当于现在两上香港。而整个城区的面积达到平方公里均年开土地公是年至年每年平应方公里最两围着奥〞最的地应达到平里。北京有些郊区如通州、大兴差多与北京中心城区连在一起。房产进展的速度，这一张表，反映的是土地的开发速度。到后，这一地的开发曲线波动专门。下的GDP的增速度上面线建用和地开工面的长度显房地产增长速度远远过、资的专作，的在90年代只占到全市12%，到2002年超过一半，这是专门不正常的。伙儿上的能够黄色代表一般商品房红色代高档寓绿代表写字，紫代经济适用住。这确实是北京现在的商品房开的第一个问题，结构不合理。第二原先在北京规划的绿化隔离带中区围开隔带中应该是树木或农，都市的。为地产开发问，现在这一绿带差不多不在。3、北京的一都市规划1北都规的展2004年北京市一的规划。规的是都市在的起进展，房地产的。北京市图从的规划图上看中心区都工作和的专从都都市度能不在都规里先有，先。北的是区和半区度专这是为这一在着的中，是北京的。在90年都市进展的方是方，面大、。最的都市展、方进的一应该是，开商。这是年代规划图90年的划，色区是规划的建设地黄色用地有过规设地通在规划建设的用地只占用量的，的用地规、的为在市经济下速进展专门的北的进展最的规划是第一大的区这确实区规划。区规划北京的的实是北京的进展应该和地区的进展的进展一起后有一些一定在北到外，在京围进展一的。后高公将京区起。2北带多中心〞的都市划