毕业论文浅析房地产价格的过快上涨对国民经济的影响

**********职业学院毕业论文学生姓名：****班级：财经系00*级投资与理理财学号：0*022030****指导老师：***论文题目：浅析析房地产价格格的过快上涨涨对国民经济济的影响摘要近几年，中国经经济快速发展展，而房地产产又是拉动经经济增长的一一个积极分子子。房地产业业是中国国民民经济的重要要组成部分，由由于其高度的的产业相关性性以及较强的的带动性，与与金融业和人人民生活联系系密切，发展展的态势直接接关系到整个个国民经济的的稳定发展和和金融安全，所所以分析房价价走势和对经经济的影响以以及提出合理理化建议，对对保持整个国国民经济的持持续快速健康康发展具有重重要的指导意意义。关键词国民民经济房价上涨投资与投机机目录1房地产业在国国民经济中的的地位…………41.1房地地产业是国民民经济的基础础产业………………41.2房地地产业是国民民经济的先导导产业………………41.3房地地产业是国民民经济的支柱柱产业………………42近些年房价上上涨的原因分分析………………62.1需求求拉动房地产产价格的变动动的原因…………62.2我国国宏观经济政政策对房价的的影响………………63近些年房价持持续过快上涨涨对经济的不不利影响………83.1影响响居民的生活活水平………………83.2使得得土地资源得得不到充分、有有效的利用……………………83.3作为为生活必需品品的房屋逐渐渐演变成人们们进行投资和和投机活动的的工具……………83.4加大大金融机构的的潜在风险………………………83.5进一一步扩大贫富富差距………………93.6诱使使产业结构进进一步失衡………………………94对抑制房价过过快上涨的建建议………………104.1稳定定人们对房价价的预期…………104.2遏制制投机性炒房房，控制投资资性购房…………104.3完善善廉租房制度度，引导低收收入户离场………104.4增加加中低价中小小型普通商品品住房………………104.5指导导高收入户理理性购房…………105致谢………………126参考文献…………13浅析房地产价格格的过快上涨涨对国民经济济的影响1房地产业在国国民经济中的的地位和作用用整个国民经济是是由许多行业业组成的一个个庞大的、多多层次的行业业体系。在不不同的历史时时期，不同的的生产力阶段段，每个行业业都有着不同同的地位，这这种地位随着着时间的推进进和生产力提提高而发生着着变化。概括括地说，所谓谓一个行业的的地位，就是是指它在整个个国民经济中中与其他行业业相比存在的的必要性、重重要性以及对对其他行业的的制约和影响响。房地产业业是从建筑业业中分离并逐逐渐成长起来来的，随着时时间的演化，它它在国民经济济中己经具有有了非常重要要的地位。在在城市化、工工业化、生态态环境改善过过程中，尤其其具有至关重重要的影响。房房地产业以住住宅开发、经经营为主体，在在整个国民经经济中属于基基础性、先导导性的产业。在在社会经济活活动中，房地地产业提供的的商品和劳动动有生活资料料和生产资料料的双重性，它它既是人民生生活的基本要要素，也是社社会生产的基基本要素。作作为整个商品品经济体系中中的要素经济济，它是任何何社会活动，特特别是城市经经济活动所必必需的基础性性物质条件，所所以房地产属属于国民经济济的基础产业业。房地产业业的健康发展展，对整个国国民经济的发发展起着重要要的拉动作用用。房地产经经济的运行过过程关系着国国民经济中一一大批相关的的产业和行业业。1.1房地产业业是国民经济济的基础产业业所谓基础性产业业,是指其在国国民经济中是是社会再生产产和各种经济济活动的载体体，是国民经经济中不可缺缺少的组成部部分，能较大大程度地制约约其他产业和和部门的发展展。房地产业业是国民经济济中社会再生生产和各种经经济活动的载载体，是指房房地产业为人人们在现代经经济生活中的的各种活动提提供物质和空空间上的条件件，为国家的的经济建设，科科学研究，医医疗保健，教教育下一代提提供基础保障障，是人类生生活的基础。人人们的生活和和休息离不开开房地产，国国民经济的各各部门开展生生产和业务活活动需要有厂厂房、仓库、办办公室等也离离不开房地产产；房地产业业在国民经济济中扮演者重重要的角色，因因而是国民经经济不可缺少少的组成部分分；同时，房房地产业开发发营建出的房房屋，能为商商业、家具业业、家用电器器业、房屋装装修业、园林林花木业、家家庭通讯业、搬搬家公司、房房屋金融保险险业、物业管管理业、家庭庭特约服务业业、房屋买卖卖中介业等等等的发展提供供前提和发展展场所，因而而也制约这些些产业的发展展。1.2房地产业业是国民经济济的先导产业业先导产业是指其其在一国经济济的某个阶段段，能对产业业结构和经济济发展起着导导向性和带动动性作用，并并具有广阔的的市场前景和和技术创新能能力的产业。能能有效地吸收收新技术；本本身具有较高高的增长率；；能够带动其其他产业的增增长，即具有有扩散性。1.3房地产业业是国民经济济的支柱产业业所谓支柱性产业业，是指在国国民经济发展展中起着骨干干性、支撑性性作用的行业业。一个产业业要成为支柱柱性产业，一一般应具备四四个基本条件件：一是在国国民经济发展展中有着举足足轻重的地位位，其增加值值在国内生产产总值（GDP）中占5%以上；按国国际通行的统统计方法，2005年我国房地地产业增加值值占GDP的比例已达达到10%左右，房地地产业对我国国国民经济的的贡献突出。二二是具有较大大的市场发展展空间和增长长潜力。三是是符合产业结结构演进方向向，有利于产产业结构优化化。四是产业业的关联度高高，能带动众众多相关产业业的发展。根根据上述标准准，结合我国国经济发展的的战略目标和和实际情况来来看，房地产产业完全有条条件成为国民民经济发展中中的支柱性产产业。房地产产业为社会提提供的房地产产商品是国民民经济各行业业最基本和最最重要的生产产资料，是社社会活动不可可缺少的物质质条件和空间间场所。我国是是一个发展中中的人口大国国，目前正处处于工业化、城城市化的加速速发展时期，居居住消费将继继续成为主要要的消费热点点，人们的居居住消费支出出将有较大幅幅度的提高；；居住消费的的范围，也将将从单一的住住宅实物消费费扩大到包括括物业管理服服务、中介服服务、电子购购物等连带消消费领域。房房地产市场对对住宅的需求求量极大，我我国的住宅业业和房地产业业发展的空间间十分广阔，这这为房地产业业的增长提供供了坚实的市市场基础。房房地产业对其其他相关行业业所产生的关关联度比其他他行业更强，它它所带动的上上游相关产业业和下游相关关产业，不仅仅链条长、范范围广，而且且能够带动其其行业质量的的提高和产业业的增长。综上所述，我国国房地产业已已基本成为国国民经济的支支柱性产业，在2003年9月《国务院关于促进房地产市场健康发展的通知》中明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”随着房地产业的进一步发展，其在我国国民经济中发挥着越来越重要的作用。2近些年房价上上涨的原因虽然说说，房地产市市场得到突飞飞猛进的发展展，成为国民民经济的新增增长点，房价价的适度上涨涨对拉动国民民经济增长，保保持国民经济济持续快速健健康发展起到到重要作用。但但我们必须同同时认识到，过过高的房价往往往不是经济济增长的动力力，而是经济济增长的障碍碍。所以我们们必须认识到到导致房价增增长的原因。改革开开放以来，我我国房地产市市场得到了迅迅速地发展和和壮大，尤其其是1999年底取消福福利分房制度度以来，房地地产市场得到到突飞猛进的的发展，2001年，全国房房地产开发完完成额6245..5亿元，同比比增长25.3％，2009年，全国房地产开开发投资完成成额共计3.62万亿元，同同比增长了18.5%。近几年来，房房地产价格都都不同程度的的上涨。到了了2010年4月，据国家家发展改革委委员会，国家家统计局日前前发布调查数数据显示，全全国70个大中城市市房屋销售价价格同比上涨涨12.8％。对于中中国房价近几几年来的持续续上涨，大家家已经形成共共识的是：成成本推动是房房地产价格变变动的内在动动力；需求拉拉动是房地产产价格变动的的直接因素；；政府政策是是房地产价格格变化的重要要诱因。近年年来土地价格格以及建筑安安装成本的快快速上涨成为为房地产价格格上涨的重要要原因。根据国国际经验，凡凡是能够有效效控制房产价价格，如：欧欧美等国家地地区，从而成成功避免房产产价格泡沫；；反之，通常常就是不可持持续的。因此此，认清房价价与经济增长长的关系，就就对实现中国国经济的可持持续增长具有有十分重要的的意义。2.1需求拉动动房地产价格格的变动的原原因供给不不足。实行严严格的耕地保保护政策来维维护农产品的的生产率，那那当然是合理理的，但这不不能过分强调调，过了头导导致土地不能能开发从而土土地供给减少少。政府为了了平衡城乡的的发展，开展展了开发区，对对各类开发区区进行清理整整顿及加强规规划管理使得得土地供给不不足，但首要要意识到城乡乡两种土地所所有制度在市市场开发中难难以协调和衔衔接，规划不不当也会使得得土地供应不不够。还有，经经济适用房、廉廉租房制度设设计不合理、房房地产二级市市场没有与一一级市场有效效联动，部分分房地产开发发商囤积土地地和优质房使使供给不足等等因素，导致致了开发土地地供给不足。需求增加。我国国人口设两持持续增长使整整个社会需求求更多的住房房。改革开放放后，人们的的生活水平不不断提高，追追求更高的居居住条件使人人们产生更大大的住房需求求。城市化进进程加快。人人们的消费观观念改变了，不不再像以前那那样只会等钱钱够了，才去去想拥有自己己的房子，现现在贷款制度度优，所以提提前消费被大大家所接受。现现在投资市场场很热，人们们都像在投资资市场找到自自己的影子，但但出现了投机机，抬高了房房价。2.2我国宏观观经济政策对对房价的影响响市场经济是由一一只无形手和和一只有形手手控制的，供供给与需求是是市场的内部部控制，但一一个健康的市市场经济一定定少不了有形形的手，政府府的宏观调控控。按照凯恩斯主义义的观点，货货币政策是通通过利率的改改变而影响房房地产价格的的。一般理论论认为：银行行利率与房地地产价格呈现现反比例的关关系，利率升升高的房地产产价格降低；；利率降低时时，房地产价价格则上涨。其其原因：一是是当利率升高高时，储蓄、购购买债券的收收益增加，相相对房地产投投资收益缺少少支撑力，结结果必然价格格下跌；二是是由于利率升升高，投资者者运用的资金金利息成本加加大，而在物物价没有上涨涨的情况下，资资金的利息成成本又不能通通过收益大大大降低，房地地产市场出现现明显降温，价价格回落。市场经济是由一一只无形手和和一只有形手手控制的，供供给与需求是是市场的内部部控制，但一一个健康的市市场经济一定定少不了有形形的手，政府府的宏观调控控。我国在19955－2003年的减息过过程中，房价价呈现稳定上上涨，上涨幅幅度平稳，表表明了我国利利率变动与房房价的反比例例的关系，还还表明了当时时我国的宏观观调控政策对对房地产市场场进行了大力力的控制，且且宏观政策成成效，致使我我国房价走势势平稳。但在在2004年来，中国国经济快速发发展，国家采采取加息的政政策试图来抑抑制过快的增增长，避免泡泡沫经济，但但这过程中，房房价不断没有有下降，相反反地，房价却却出现了快速速的上扬。出出现投资过热热的趋势，人人们都把钱拿拿去投资，然然而由于利率率的政策本身身就要滞后性性，而且我国国加息过程中中利率调控幅幅度不大，致致使我国利率率政策手段的的实施不能起起效，甚至效效果与预期的的目标相反。当当然导致利率率政策实施失失败的原因还还有消费者的的观念和信贷贷业务的发展展等都使得利利率政策效果果不明显。3房价持续过快快上涨对经济济的不利影响响在我国工业化和和城市化快速速发展的过程程中，尽管房房价上涨是必必然趋势，但但是在短时期期内如果上涨涨的幅度过大大、速度过快快，就有可能能会超出居民民的承受能力力，从而影响响人民的生活活，成为经济济可持续发展展的障碍。近近年来，全国国住房价格涨涨声一片，对对经济的影响响不可忽视。3.1影响居民民的生活水平平自从我国实行住住房商品化以以来，房价不不断上涨，近近两年更是迅迅猛飙升。如如果，房价的的上涨幅度在在人们可承受受的范围之内内，则不会对对人们的生活活产生太多影影响，反而能能提高人们工工作的积极性性，也能扩大大内需，促进进GDP增长。但是是，如果房价价的上涨幅度度和速度超出出了人们可承承受的范围，购购买房子将成成为人们的重重担，极大地地影响人们的的生活质量；；从长远来看看，这种快速速的增长极易易引发房地产产泡沫，而泡泡沫一旦破灭灭必将造成经经济下滑，进进一步降低整整个社会的福福利水平。现现在的房价早早已大大超出出人们可承受受的范围，大大多老百姓已已无力支付如如此高额的房房价。3.2使得土地地资源得不到到充分、有效效的利用房价的过快上涨涨给房地产商商带来丰厚的的利润空间，吸吸引越来越多多的人对房地地产进行投资资，而房地产产投资的增加加势必需要更更多的土地投投入，这就促促使土地的价价格顺势狂升升。高昂的土土地价格反过过来影响房屋屋价格的持续续上涨，形成成恶性循环。而而某些房地产产开发商为了了追求利益最最大化，将现现有的土地囤囤积起来，留留待日后房价价进一步上涨涨时才建房出出卖，获取更更高的收益。这这样造成了土土地资源得不不到充分的利利用，反而出出现了大量的的闲置，国民民收入的预期期部分得不到到实现，阻碍碍经济发展。另另外，房价和和地价的轮番番上涨有可能能造成房地产产泡沫，诱发发经济和金融融危机。此外，在在中国房地产产市场体制不不健全的大背背景下，地方方政府在利益益的驱动下，有有意无意地助助推了房地价价格的上涨。由由于土地使用用权的出让收收益和房地产产交易中的种种种税费收入入是地方政府府的主要财政政来源。因此此，某些地方方政府为了扩扩大当地的财财政收入，提提高政绩，不不惜以损害大大部分民众的的利益为代价价，将原本用用于建设公共共设施和城市市绿化等的土土地资源高价价出售给房地地产生产商。这这样，土地资资源不能得到到优化配置。3.3作为生活活必需品的房房屋逐渐演变变成人们进行行投资和投机机活动的工具具房屋的本质是人人们的生活必必需品，它的的使用期限长长且价格较其其它商品昂贵贵，它的价值值占据了人们们资产的大部部分，关系着着13亿群众的生生活。在房屋屋价格与价值值相当的时候候，房地产市市场存在较少少可投资和投投机的空间，进进行房屋的投投资和投机是是无利可图的的。但是现在在房地产市场场出现供不应应求的情况，加加之政府推波波助澜，房地地产商乘机打打劫，令房价价急速上涨。此此时房地产的的投资和投机机的价值就得得以显现了。人人们利用房价价的快速上涨涨，在一买一一卖的过程中中赚取差额，大大量投资者加加入到购房行行列，从而增增加房地产的的投资和投机机需求，使房房价进一步被被抬升。这样样就形成了互互相拉动的恶恶性循环。这这种房地产投投资投机行为为如果仍然得得不到控制，就就会对房地产产市场的发展展带来极为恶恶劣的危害。尤其是是房屋投机，投投机者在等待待获取价差的的时间里，大大量的房屋空空置造成浪费费，使居者有有其屋得不到到实现。真正正需要房屋的的群众被迫以以高价购买房房屋，其中有有一部分人更更是成为了“房奴”，甚至有些些人根本没有有能力购买如如此高价的房房屋。此外，房房屋投机使社社会的现金流流过度集中于于房地产市场场，进而引起起金融部门的的资金流动性性下降和全社社会金融风险险增加。不仅仅如此，随着着大量现金流流量被用于房房产投资和投投机，最终将将导致房地产产泡沫，而使使经济增长陷陷入窘境。3.4加大金融融机构的潜在在风险房地产市场的高高回报率是众众所周知的，国国际房地产业业的平均利润润率一般在6%~8%之间，中国国商品房的利利润率却高达达50%。在中国社社会平均利润润率低于10%的市场环境境中，追逐暴暴利成为几乎乎所有房地产产开发商的共共同愿望。在在我国大部分分房地产开发发商在房屋投投标和房屋建建设当中并没没有充足的资资金，但为了了赚取高额利利润，越来越越多的房地产产商不惜向金金融机构借入入大量资金进进行房屋建设设，大量的资资金外借使金金融机构能否否收回成本和和预期利息构构成了压力，另另外金融机构构还必须承担担由房地产开开发商转嫁的的资金回笼风风险，和许多多其它潜在风风险。与此同同时，借贷也也发生在购房房者身上。在在房价稳定的的时候，大部部分购房者可可以用他们已已有的积蓄付付清房款。但但是随着房价价不断攀升，超超出了工薪阶阶层所能接受受的范围，使使得大部分群群众不得不向向银行借贷。金金融机构向购购房者借出大大量资金，但但在物价上涨涨的前提下人人们的可支配配资金越来越越少，能否收收回本金和利利息仍是一个个未知之数，金金融机构的风风险又进一步步增大了，甚甚至有可能导导致我国的金金融危机。3.5进一步扩扩大贫富差距距在房地产投资和和投机日益盛盛行的大背景景下，有能力力买房满足住住房需求之余余，还有余力力进行房地产产投资或投机机的人可以通通过获取房屋屋交易中的溢溢价变得越来来越富有；而而一些没有能能力购买房屋屋或是购房后后没有多余资资金进行房屋屋投资和投机机的人，因为为不能借助房房屋的增值而而获取额外资资金，而且物物价越来越高高他们会变得得越来越贫困困。由此可见见，房价的高高速上涨会促促使人们贫富富的两极分化化。我国一一部分市民住住不起价格高高昂的商品房房，甚至有一一些家庭连普普通的楼房也也住不起，只只能一家好几几口人挤在一一间很小又很很破旧的老房房子里。而且且这样情况的的家庭在我国国并不少见。而而另一些有钱钱人则是自己己住着奢侈的的花园式洋房房，手上还握握着几张用以以投资的房产产证。就这样样，穷的愈穷穷，富的愈富富。然而相关关经济学原理理告诉我们，贫贫富差距的扩扩大除了会加加剧社会矛盾盾和冲突之外外，还不利于于扩大内需，因因为高收入者者的边际消费费倾向往往较较低收入者的的低，从而使使经济增长缺缺乏足够动力力，房价过快快增长甚至成成为阻碍经济济增长的障碍碍。3.6诱使产业业结构进一步步失衡过度的房地产投投资和投机，会会使社会上的的相当大部分分的资金涌向向房地产业，令令社会上大量量的现金流集集中于第二产产业，使得第第二产业的生生产总值在GDP中比重加大大，而第一、三三产业却因为为资金投入不不足，在GDP中占有的比比重降低，也也就是说三大大产业占国民民生产总值的的比例失衡。众众所周知，在在经济比较发发达的国家，第第三产业所占占比重通常是是最高的，是是关系国计民民生的支柱产产业，第三产产业的蓬勃发发展是国际经经济增长的有有力保证。但但在中国，第第三产业所占占比重本已较较低，而现在在第二产业因因为房地产的的带动，比重重进一步加大大，使得第三三产业比重进进一步压缩，这这样失衡的产产业结构是不不利于经济可可持续发展的的。虽然广东东省的第三产产业有着良好好的发展势头头，各产业在在GDP中所占比重重相对比较合合理，但依然然存在上述问问题。综上所述，房价价的持续快速速上涨的确给给我们的经济济带来严重的的影响，各种种哄抬房价的的行为严重损损害了市场价价格形成机制制，如果继续续发展下去必必将严重影响响我国经济的的发展。4意见和建议首先，面面对房价的不不断攀升及其其对我国经济济带来的负面面影响，当务务之急是要令令过热的房地地产市场降温温。从而收窄窄上升幅度、控控制上升速度度，使之回复复到正常健康康的发展中。进进行房地产市市场调控，就就是要稳定房房价。房价稳稳定了，各类类自住需求缓缓解释放，不不会因为担心心房价的飞涨涨而提前释放放；同时，投投机资本，在在房地产无利利可图的情况况下，自然无无法再兴风作作浪，最终退退出房市。4.1稳定人们们对房价的预预期这种手段常常被被忽略，但笔笔者认为这政政府可以运用用的有力手段段。在目前的调控政政策中除了从从控制土地出出售、限制开开发方案来调调节供应外，稳稳定人们对房房价的预期是是又一重要方方面。稳定人人们对房价的的预期，自认认而然地控制制了人们购买买房屋的过热热行为。通过制定政策和和运用舆论手手段稳定人们们对房价的预预期。经济手手段调控固然然更符合市场场经济规律，但但在应对房价价问题时，必必要的行政手手段不能省略略。运用行政政手段稳定房房价，在房价价上升失控的的情况下，绝绝对不是过分分的干预，反反而是合理、合合情的。4.2遏制投机机性炒房，控控制投资性购购房调整住住房转让环节节营业税政策策，严格税收收征管。对个个人购房后转转手交易的行行为加大税收收调控力度。让让绝大多数希希望投资普通通住宅获利的的投资、投机机者不会再进进行投资，自自然房价的上上涨“推力”被卸去了大大半。设立内内在的稳定制制度，使供求求制度趋于稳稳定，比如说说征收物业税税。物业税，就就是每年房子子要按照当前前的市值重新新评估，房价价涨了，新的的价值增长部部分就要交税税。同时调整整金融机构贷贷款利率，令令买卖双方三三思而后行。确保房房价与居民收收入基本保持持相对平衡。为为进一步巩固固宏观调控成成果，保持GDP持续、快速速、协调、健健康发展的良良好势头，进进一步发挥经经济手段在资资源配置和宏宏观调控中的的作用。4.3完善廉租租房制度，引引导低收入户户离场要改变变百姓“居者有其屋”的观念，必必需确保廉租租房占全部住住房的比例不不能低于20％，而且租租金应该只有有市场价格的的1/3,这就使低收收入居民首先先选择租房而而不是买房。廉廉租房的建设设资金应主要要由各级政府府和部分大企企业共同筹集集,来自政府的的资金一般为为70%，房屋建成成后交给地方方的廉租房管管理办公室管管理。值得一一提的是廉租租房降低了市市场上对住房房的需求，同同时也对稳定定房价起了一一定作用。4.4增加中低低价中小型普普通商品住房房按国际际通行的划分分方法，可以以将5个收入水平平的中间三者者合并，成为为中等收入户户，则高中低低收入家庭比比例大致为20：60：20。可见中等等收入者占居居民的60％以上，对对中等收入者者实施的供应应制度，即中中低价普通商商品住房是整整个住