房地产经济学复习笔记

目录导论 2房地产定位及其与国民经济的关系 3空置、泡沫、周期 5房地产管理 6土地改革特征 6现代不动产的相关基础理论 6不动产市场 8房地产定位 10房地产营销整合 12可行性研究 14不确定性分析 17房地产金融 18地租 20

导论不动产是市场博弈，又不仅仅是市场博弈市场博弈的原因：主体是多元的，主体的行为构成博弈市场是不透明的，信息不对称行为之间呈现不清晰的关联博弈不仅发生在市场对立的供需之间，而且发生在供需内部。不仅仅是市场博弈博弈的均衡结果和经济的健康发展之间存在“认知差异存疑：外部性？”，因此需要看得见的手和看不见的手共同介入存疑：外部性？社会可以通过政府改变博弈规则，从而改变市场博弈的利益分配房地产的相关概念房地产的概念定义此概念来自课本：建筑地块和建筑地块上的以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利此概念来自课本房地产的三种存在形态：土地、建筑物和房地合一房地产的三要素实物：有形实体、质量[Quality]、功能权益：权利、利益、收益区位：自然地理区位（不变），经济地理区位（可变）房地产的属性自然属性：固定性、耐久性、异质性经济属性：数量有限性、用途多样性、既是消费品又是投资品、保值性、流动性差、投资收益回报的不连续性社会属性：一定区域内房地产项目之间会互相影响、房地产对市政设施和各种社会职能部门有很强的依赖性、易受政策影响土地的概念（略）土地的特性自然特性：位置固定性、面积有限性、质量差异性、永续利用的相对性（应该指作为农业生产资料的农地，只有在合理使用的情况下，才可以被永续利用）经济特性：供给的稀缺性、利用方式的相对分散性（多样性）、利用方向变更的困难性（难以恢复、不可逆性）、土地的增值性、规模报酬的非线性存疑：呼唤笔记增补存疑：呼唤笔记增补社会属性：权力设置和行使限制、相邻关系限制、土地使用管制房地产业定义：从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称，属于第三产业。活动领域土地开发和再开发房屋开发地产经营：土地出让权的出让、转让、租赁和抵押房产经营：房产的买卖、租赁和经营房地产中介服务相关专业名词宗地：地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率绿化率：绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与宗地面积的比率建筑密度：宗地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比折现：将未来收入折算成等价的现值。通平状况（工程施工前）：三通一平：水通、电通、路通；场地平整四通一平：水通,路通,电通,电讯通；场地平整七通一平：供水,排水,道路,供电,电讯,供热,供气；场地平整生地：已经完成土地使用批转手续（包括土地使用权出让手续），可用于建筑的土地；但是不具备全部的三通条件，也不具备一平条件。毛地：已经完成土地使用批转手续（包括土地使用权出让手续），具备三通条件，但是不具备一平条件。净地：已经完成土地使用批转手续（包括土地使用权出让手续），具备三通一平条件。熟地：已经完成土地使用批转手续（包括土地使用权出让手续），具备七通一平条件净地和熟地的区别存疑，可直接用于建筑的土地。净地和熟地的区别存疑房地产定位及其与国民经济的关系房地产的产业定位性质定位：广义兼指二、三产业，狭义仅指第三产业功能定位：基础产业地位

07年简答第一题是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证是人口素质提高和社会全面进步的基本条件是城市经济发展和城市现代化的重要基础是社会财富创造的重要源泉支柱产业地位GDP比重和增长速度都足以称为支柱产业产业链长，关联度大，能直接或间接的引导和影响很多相关产业的发展有利于高新技术的应用和扩散房地产业与国民经济的关系国民经济重要变量对于房地产业的影响国民收入，+（一阶导，表示正负关系），+（二阶导，表示幅度关系）投资水平，+，？（需要依据影响力和感应力测评）消费水平，？（一般正相关，但是也有特例），？（受到预期、借贷和影响偏好的影响）利率和经济增长率：？（相关偶然性很大，总体态势不显著），？房地产业对于国民经济的关系各变量对于国民经济的影响房地产增长率房地产业增长效率房地产业信用规模房地产需求和供给水平：需求指标既与其他产业部门固定资产投资规模呈正相关关系，又与人均国民收入增加、社会收入水平的提高呈正相关关系因果关系反了吧…应该是收入增加然后导致高需求吧。因果关系反了吧…应该是收入增加然后导致高需求吧供给水平：与社会投资量呈直接相关关系，又与房地产资本利润率相关同上…同上…房地产景气循环图07年选择题第二题阶段空置率供给增长率需求增长率租金增长率1-，有下降趋势停止或很低增长N/A2-，有下降趋势N/A增长上升3+，有下降趋势供给紧张持续上升快速上升4+，有下降趋势出现供给增长需求涨幅高于供给上升5+，有上升趋势供给涨幅超过需求N/A上升6-，有上升趋势供给开始减少停止或很低下降房地产业周期与国民经济周期：波动次序前者先于后者波幅前者大于后者，波长二者基本一致前者的长期上涨趋势较后者显著房地产市场特征产权交易市场区域性市场不完全竞争市场房地产与社会现象的联系价格与市民的公共选择预期改变导致投资模式转变房地产空间分异：贫民区vs.高尚社区住房政策vs.社会成本房地产制度vs.寻租泡沫、恐慌与社会财富灭失空置、泡沫、周期空置与泡沫作用：是反映市场供需状况的指向器、风向标；衡量房地产市场是否健康的指标之一定义：07选择题空置率是某一时刻房屋面积占全部存量房屋面积的比率。其中，现有的，可供使用的全部存量房屋面积是已被占用面积和空置面积之和。国内外考察空置率的不同国内强调销售；国外强调使用（因此包括存量房）国内强调在统计时点已经竣工而处于待售待租状态，国外强调必须处于可售可租状态一定时间后（一般是一年）国内不统计二手房，国外则关注待售待租的二手房房地产周期理论周期波动的一般理论繁荣、衰退、萧条、复苏——周期正在微波化古典型周期到增长型周期（无明显下降趋势）周期波动机制外部冲击定义：经济系统外部的冲击通过系统内部传导而发生变化的经济运动07选择题实际供给冲击：技术进步、气候变化、资源发现以及国际经济要素价格等发生变化实际需求：投资冲击、消费冲击、财政冲击、货币需求冲击；由于对于经济运行的预期出现变化而产生政策：货币、财政、投资、金融政策体制变动：（在中国）所有制结构变动、宏观经济运行机制和政府宏观调控体系宏观经济总供求：经济增长方式、产业结构升级国际政治内部传导06年简答题定义：由经济系统内部结构特征所决定的经济运动，表明经济系统内部信号或变量以滞后方式进行传递、扩散的过程延迟：各要素反应程度不一，弹性不同乘数和加速机制：关联机制（内部各行业之间前向、后向的连锁效应）；市场机制（供求和投机）；缓冲机制（上限是生产要素供给和需求的约束，下限是房地产就业刚性）预期与泡沫：同质性预期、博傻博弈房地产管理06/07年简答07年论述资产市场和使用市场的契合点：使用市场的租金水平是决定资产市场需求的重要因素两个市场的实际供给来自实际开发的建设量四象限模型重点在各个变动的分析，请自行参阅PPT重点在各个变动的分析，请自行参阅PPT城市房地产管理的关键在于创造有序、稳定的宏观环境，引导均衡有活力的房地产市场，提升社会总财富，促进房地产业及相关产业升级土地改革特征波哥PPT上根本没有这个标题…又挖坑…波哥PPT上根本没有这个标题…又挖坑…表征的变化：从三无到三有（有偿、有年限、有流动）本质的变化：使用权分离出来。使用权可以出让，所有权无变化现代不动产的相关基础理论供给与需求（价格）理论有用性、稀缺性、有效需求（买主希望并有能力购买购买的建筑产品，建设项目和有关服务的数量）三者是房地产价格的形成条件房地产的主要增值部分来自土地，土地价格增值包括投资性增值、供求性增值和用途性增值。房地产的价格弹性需求价格弹性由替代品的数量和价格决定供给价格弹性由时间长短决定（短期无弹性[原有物业无法腾空，新建物业无法马上完成]，长期有弹性）因此，短期租金水平主要由需求决定影响房价的因素不仅包括收入、偏好、替代品价格，还包括房地产产品的特殊性和客户预期。房地产产品特殊属性的引致行为研究从需求层次来看吉芬品：作为低档物品，吉芬物品的替代效应与价格呈反方向变动。吉芬物品的特殊性就在于，它的收入效应的作用很大，以至于超过了替代效应的作用，从而使总需求与价格呈同方向变动。07年选择题09存疑：原题是，以下哪个需求和价格成正相关B.豪宅C.普通住宅D.中低档写字楼结果居然是全选存疑：原题是，以下哪个需求和价格成正相关B.豪宅C.普通住宅D.中低档写字楼结果居然是全选…如果D还能勉强算吉芬品的话，B绝对应该属于奢侈品，其定义是需求增长比收入增长快，和价格没什么关系…C我也想不明白，除非引进预期概念…如果这样的话，那真是波哥的挖的大坑…正常品：是指需求量与收入呈同方向变化的商品。对于正常物品来说，替代效应与价格呈反方向的变动，收入效应也与价格呈反方向的变动，在它们的共同作用下，总效用必定与价格呈反方向的变动，正因为如此，正常物品的需求曲线是向右下方倾斜的。奢侈品：需求增长高于收入增长任何交易行为都会带来消费剩余，使得剩余最大化是理性消费者的选择；因此，许多传统的调查手段值得反思？。？预期理论房地产需求=真实需求+投资需求真实需求：价格越涨，需求越小投资需求：价格越涨，需求越大；投资需求可以自我循环与放大一致性预期比异质性预期更可怕地租和区位理论分类：自然地理区位、经济地理区位、交通地理区位区位关联度：区位主体在空间区位中的相互运行关系区位要素：空间环境特性、可及性（从一点到另一点的交通便捷成都）、互赖性、排斥性、费用外部性理论公有地悲剧踏板效应与外部性有什么关系？如果说一种特殊的搭便车现象，那和房地产经济学有什么关系？：没挤上公车前会跟前面的人向里挤挤，一旦踏上踏板，就对后面的人说别上了。与外部性有什么关系？如果说一种特殊的搭便车现象，那和房地产经济学有什么关系？比邻定律07年名词解释房地产定价领域会出现区域价格指标的制定者最先定价的宗地影响未来区域的发展逻辑上不一致，价格指标的制定者并不一定是最先定价者。后者的思路更接近于路径依赖媒体会成为价格先导者的宣传器逻辑上不一致，价格指标的制定者并不一定是最先定价者。后者的思路更接近于路径依赖挤出效应邻里素质、最小面积、最低总价的挤出效应资金时间价值利息率对于房地产的影响。产权理论土地所有权包含：占有、使用、收益、处分地役权：地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。地役权的发生须有两个不同归属的土地存在，为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。用益物权的一种。指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。时权营销满足现有需求激发隐性需求：设身处地地为顾客着想创造需求：创造需求网络效应交易成功的几率随着规模扩大而成指数趋势上升（多重上市交易系统）买到好东西，告诉3个人；买到不好的东西，告诉15个人纯化或复合外部性的特例吧…外部性的特例吧…文化木桶理论边际调整（多元化的好处）学习成本与交易成本不动产市场不动产市场概述房地产市场体系房地产市场的主体（产权）结构所有权让渡市场：农村集体内部交易、国家征用集体土地使用权让渡市场：农村集体内部交易、城市一级出让市场与二级转让市场房地产三级体系（信息不对称是其重要特征[07年选择题]）06年题一级市场，又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场；国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地获奖农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场二级市场，土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产或达到规定可以转让的土地进行出售和出租的市场。一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场三级市场，购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或者转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场房地产一级市场的运行特点：政府垄断性、竞争有限性、交易单向性、政策导向性制约因素：社会经济发展水平、城市规划、土地征用和出让计划招拍挂：《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。房地产二级市场的运行特点：土地使用权的转让、有限年期核减、法律要件（合同）、生效要件（登记）运行：属地原则刑法概念，凡是在本国领域内犯罪，无论是本国人还是外国人，都适用本国刑法意思是说我的地盘听我的么…、价格评估和审定原则、特定场所交易存疑：呼唤笔记刑法概念，凡是在本国领域内犯罪，无论是本国人还是外国人，都适用本国刑法意思是说我的地盘听我的么…存疑：呼唤笔记房地产三级市场的运行二手房市场和二手车市场有什么不同？（波哥ppt上的原问题）二手房市场和二手车市场有什么不同？（波哥ppt上的原问题）特点：交易主体复杂、交易形式多样、交易分散、多为存量房、依赖经济人、竞争较为充分运行条件：产权明晰、中介规范、金融配套、法规完善房地产市场运行房地产市场供求关系和运行机制房地产市场供给定义：一定时期，一定区域内生产者提供的房地产产品总量实现方式：市场交易房地产供给、非市场交易房地产供给层次分析：已实现的供给、现实供给、可能供给、边界供给存疑：呼唤笔记存疑：呼唤笔记房地产供给主体及其特性土地供给者主体及其特性：主体：一级市场供给者，国家；二级市场供给者，使用权转让者特征：一级市场主体垄断，弹性有限，存在一定的市场规律，具有时滞，不规范房产市场供给主体及特征：主体：开发企业，存量房业主特征：标的物多样，供给滞后，短期弹性小，长期弹性相对大影响房地产供给的因素：政府政策：土地供给、金融政策（信贷到信托存疑：呼唤笔记）、住房政策（排错队）、税收政策（Mall？）存疑：呼唤笔记？价格投资来源交易条件开发成本与技术企业素质市场需求房地产市场需求定义：一定时期，一定范围内人们愿意并且能够用有偿的方式购买或租赁房地产产品的数量。影响因素：数量时机价格风格区位资金户型租售方式层次：边界需求、可能需求、现实需求、已实现需求需求分类市场交易需求——非市场交易需求生产（投资）需求——消费需求个体需求——团体需求自有资金需求——外来资金需求需求特性：土地需求特性：增长性、多样性、不可替代性、发展关联性房产需求特性：个性化、普遍性、间断性（层阶性）、弹性差异大房地产市场供求平衡分析只考虑价格因素时的供需平衡静态看，分短期[无弹性]和长期[有弹性]动态看，根据蛛网模型，pt=A(Bs/Bd)t+Pe；因此动态均衡是否能够达成取决于Bs和Bd，即供给曲线和需求曲线的斜率。保持房地产市场平衡的手段价格调整供给调整需求调整房地产市场运行机制市场机制定义：具有一定自驱动使供求平衡的功能内容：供求机制（数量、结构、空间）价格机制竞争机制（价格竞争和非价格竞争；完全竞争、垄断竞争、垄断市场[自然]）特点：相互制约性、独立作用性、内在必然性、迂回性和滞后性政府干预经济手段：经济计划、财政政策、货币政策、收入政策、产业政策、区域发展政策、投资政策法律手段：经济立法、经济执法、法律监督行政手段：行政命令、行政制度、行政法规和条例微观规制：经济性规制：进入规制、数量规制、质量规制、价格规制社会性规制：禁止特定行为、对营业活动进行限制、确立资格制度、检查鉴定制度、基准认证制度宏观调控：财政手段：国家预算、国家税收、公债、财政支出、转移支付、财政补贴货币手段：法定存款准备金率、新币供应、公开市场业务、利率政府干预房地产市场系统构成决策控制系统调节系统信息反馈系统监督系统房地产定位企业获取利润的一般途径企业获取利润的三种战略：总成本领先、差异化战略、专一化战略房地产企业更关注后两种战略（房地产企业对于成本不敏感、关注利润最大化而不是成本最小化）波特的五力模型：行业现有的竞争状况、供应商的议价能力、客户的议价能力、替代产品或服务的威胁、新进入者的威胁不动产项目定位的主要内容应该不会考小题，但是考大题时可能用到；比如06年的最后一个大题，让你分析一下为什么写字楼的租金不高，那么就可能需要用到定位理论应该不会考小题，但是考大题时可能用到；比如06年的最后一个大题，让你分析一下为什么写字楼的租金不高，那么就可能需要用到定位理论主题概念定位功能定位特色定位形象定位环境板块政策国民经济发展市场供求时机位置市场板块：消费者群体定位产品板块材质定位户型定位环境定位科技定位文化定位生态定位价格定位配套设施定位管理服务定位将来时定位企业诉求板块利润目标定位品牌定位社会因子定位创新定位融资定位营销板块营销方式定位广告策划定位不动产项目定位的一般程序对发展环境进行整体判断土地政策、金融政策和潜在的经济发展状况评价市场处于周期的哪个阶段房地产产品低开高走、尾盘保值的特殊性对自身的分析：区位、区位还是区位房地产产品区域特质的接临性和房地产区域价格的先发决定性市场细分对既有市场的分析和历史数据的回归分析对市场分层的分析和需求的聚类分析对产品的销售目标的购买意愿进行分析产品的特质判断及其与市场的匹配程度全程导入良好的服务意识重复性的定位循环、绩效评估和修正专家打分法层测分析法头脑风暴法知识管理法应激反应法不动产项目定位的一般原理06年简答题市场可接受性市场的前瞻性：需求的层阶性、突变性；偏好的多样性和易变性产品的完善性：不能有短板产品的可行性和主题性：特色矩阵要突出；有特色可能比均好更为重要公众的认可性和市场可接受性的区别在哪儿？和市场可接受性的区别在哪儿？产品的宜人性产品的可重组性/升级性07年简答题需求是在不断变化的，因此要求产品也随之变化随着销售行为的进行，风险越明朗，需求越显现即使产品投入使用后，企业仍能不断创造和完善产品价值技术手段和战略组合是可用工具计算收益的回报：额度与时间并重房地产营销整合房地产市场营销品牌策略品牌概说：在房地产交易中，通过品牌认知，向掌握较少信息的购房者传达部分购房信息品牌的作用：提高员工的忠诚度，提高员工的尽职度品牌的市场效应：扩散效应，持续效应，放大效应创建名牌的意义：企业成功的重要标志，良好的企业信誉，房地产市场成熟的标志，公众判断和监督房产质量的手段房地产产品品牌创立的特殊性：全国推广难度大；房地产假冒品牌难度大；可以克隆产品，难以克隆品牌要点：品牌涵盖所有产品，质量先导，名牌不一定等于高价格，保持连续性（避免断顿），适时适度宣传房地产市场营销价格策略房地产价格定义：是房产商品和地租资本化的综合货币体现价格职能：货币标度、调节社会经济中资源和收入的分配价格构成和影响因素：理论造价：房屋建造全过程造价+流通费用+利润+税金交易价格：一般因素、区域因素、个别因素房地产定价方法：成本加成定价法竞争价格定价法（考虑比邻效应）加权点数定价法（朝向、楼层、面积、景观、设计、口彩）顾客感受定价法价格策略：分期调价，低开高走；遇到调价，一步到位；市场低迷，及早脱身房地产市场营销渠道策略原因：越来越难获得持续性的竞争优势分销商的能力不断增长，特别是在营销渠道中的零售商要求减少分销成本不断追求新的增长的压力科学技术作用的日益增强开发商直接销售条件：大型房地产企业、卖方市场、楼盘品质特别好优势：与消费者直接接触，有利市场信息收集；与公司利益直接相连，销售人员尽心尽力；省去中间费用，降低成本，有利吸引顾客委托代理商销售条件：公司专业人员和专业能力有限委托代理与一般经销商的区别代理商不必购买产品的所有权代理商不能随便处置商品，只有一定幅度的议价权，代理商赚取佣金方式联合代理与私家代理卖方代理，买方代理和双重代理首席代理和分代理第二营销渠道：07名词解释第一营销渠道：广告——〉谈客户——〉看房——〉成交第二营销渠道：客户——〉口碑（市场信任度）——〉新客户房地产市场营销广告策略广告方案的5M：目标（Mission）、资金（Money）、信息（Message）、媒体（Media）、评价（Measurement）策略：研究物业：表达定位或挖掘亮点，从而确定受众选择媒体：传统媒体（报纸、电视、户外等），专有媒体（楼书、沙盘、样板间），选择依据（目标受众的接触习惯与接触率，楼盘特点，组合效果）制作和发布：内容平实，形式独特，受众认可，容易接触，预算支持房地产市场营销销售促进策略房地产展销会现场节事（名人效应）销售优惠手段付现打折协助贷款10年退款包租回报先租后售底商分红房地产市场营销人员推销策略方法与技巧：表达优势展示业绩捉摸客户心理避实就虚出奇制胜、跟踪服务禁忌：过分抬高自己、贬低别人过分赞美顾客过分热情口若悬河区别对待顾客成交后变脸接待时间苛刻房地产市场营销促销组合策略本质：传递信息——〉沟通（核心）信息——〉影响决策——〉促进销售目标：提供信息、突出特色和优点、强调价值与品牌、刺激需求、增加租售各个营销方式的特点：广告。优点：传播广泛，传播的信息规范，易控制。缺点：费用大、效果难以度量、难与目标接受者进行沟通人员营销。优点：信息表达灵活，容易与消费者沟通，促销目标明确。缺点：单位接触成本高，对销售员素质要求高，难以大面积推销销售促进。优点：促销刺激直接，易引起消费者的注意与反应。缺点：易恶化竞争环境，促销效果难以持久公共关系。优点：可信度高，易建立品牌与形象。缺点：针对性、可控性较差可行性研究概述主要内容项目概况开发项目用地的现场调查及动迁安置市场分析和建设规模的确定规划设计影响和环境保护资源供给环境影响和环境保护项目开发组织机构、管理费用的研究开发建设计划项目经济及社会效益分析结论及建议研究步骤接受委托调查研究方案选择与优化财务评价与国民经济评价编制可行性研究报告分析和预测的一般内容资料收集市场需求调查确定潜在需求量了解市场占有率了解销售发展趋势人口调查家庭收入顾客和购买能力的调查竞争调查房地产开发经营条件调查资源调查（略）市场分析（三个因素影响程度不同、反应速度不同、周期位置不同）宏观因素分析：国家层面区域性因素分析：区域、城市、小区域微观市场分析：投资地块、投资物业市场预测四大基本原则：连贯、相关、类推、系统内容需求预测（标定需求预测法、主观需求预测法）供给预测产品发展预测产品价格预测方法：定量预测方法：时间序列分析法、因果关系分析法定性预测方法：个人（主观）判断法、专家预测法成本核算土地征用开支概算工程开支概算营销开支概算金融成本开支税收和行政性收费不可预见开支财务评价静态投资利润率（总利润［年］／总投资）自有资金收益率（税前利润总额［年］／自有资金）静态投资回收期（累计净收益出现正值的年份－１＋上年累计净收益绝对值／当年净收益）投资利税率（投入运营后的年利税总额［平均利税额］／总投资）资本金利润率（总利润［年］／资本金[Equity]和自有资金收益率有什么区别？）和自有资金收益率有什么区别？动态NPV净现值率（NPV／PVI［项目投资总额现值］）IRR动态回收期（累计净现金流量出现正值的年份－１＋上年累计净现金流量绝对值／当年净现金流量）盈亏平衡分析：量、本、利；保本销售量敏感性分析：敏感系数=目标值得变化百分比/参数值变动的百分比；影子价格风险分析：概率分析、决策树法深入分析07简答产品的规划可行性分析：容积率绿化率车位数量公共设施道路规划动线组织（人车分流）产品的财务可行性分析初始启动资金要求自有资金阶段资金投入量融资成本投资回收期内部收益率净现值税费支付产品的市场可行性分析设计方案的市场认可度销售组合的可能效果销售公司的接案条件余屋处理弹性方案的抗风险能力（盈亏平衡分析）价位调高潜力企业形象口碑树立管理可行性分析租售安排公共服务设施水平潜在入住者素养空间界定用途界定物管收费和服务物管委托方式不确定性分析概述定义：对技术方案中某些不确定因素对其经济效益的影响程度的综合分析产生不确定性的因素：通货膨胀和物价变动，技术装备和生产工艺变动，生产能力的变化，建设资金和工期的变化，国家经济政策和法规、规定的变化应用范围：变化有一定范围，盈亏平衡分析、敏感性分析；变化遵循统计学规律，概率分析意义：因为技术经济分析所采用的指标可能具有不确定性，进而威胁到项目分析的可靠性。因此需要对这种不确定进行分析，从而提高分析的科学性。盈亏平衡分析（线形盈亏平衡）基本假设：生产量等于销售量，每批生产量的固定成本不变，单位变动成本与生产量成正比例变化销售单价不变，销售收入是销售量的线性函数只按单一产品计算，若生产多种产品，产品结构比例不变作用：判定企业经营状况利润预测及决策价格决策指导成本管理选择合理的决策方案敏感性分析目的：研究和预测不确定因素对技术方案经济效益的影响情况和影响程度步骤：确定敏感性分析指标计算该技术方案的目标值选取不确定因素计算不确定因素变动时对分析指标的影响找出敏感因素，以提高技术方案的抗风险能力概率分析目的：研究风险的不确定程度对于项目的影响步骤确定概率分析指标设想各个指标可能的赋值情况确定各种可能发生情况产生的可能性计算目标值的期望值求出目标值（项目净现值）大于零的累积概率；这个值越大说明项目的风险越低房地产金融概述房地产金融的概念在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列金融活动的总称房地产金融的具体功能积极动员、组织有关房地产方面的存款，发行房地产有价证券，充分筹集社会一切闲散资金通过贷款或投资等多种融资方式，大力支持房地产的开发建设，促进房地产的流通和消费运用多种金融工具形式，开办抵押贷款、保险、贴现、承兑和信托业务，买卖有价证券等，疏通、理顺资金渠道，促进房地产再生产过程中资金的良性循环。杠杆原理：D=R-M*I+E*Y，R资产收益率，M借贷量，I借贷利率，E自有资本，Y自有资本收益率。如果D是个正值，那么借贷是有利可图的；可以通过借贷来放大资本收益开发过程中的金融活动自有资本股金贷款（间接融资）信贷：以信用为保证发生的贷款担保贷款：提供一定还款保证方式而发生的贷款作用：优化企业资产结构；借用财务杠杆，提高资产收益率；降低资金使用的机会成本；降低投资风险社会集资（直接融资）其他融资渠道预售预租（抵押信贷）房地产信托：货币持有者或者房地产所有者基于对于金融机构的信任，委托其代理/购/建/租赁/经营房地产及其证券的行为租赁融资承包商垫资/合作开发金融机构信贷资金来源：住房储蓄贷款，房地产债券，信托基金消费环节中的金融活动、住房抵押贷款概念：以土地使用权和房屋所有权作为抵押取得贷款的形式原因：07年选择题摆脱流动性约束，提升现期消费者费用降低投资风险借用金融杠杆提高资产收益率降低资金使用的机会成本优化企业的资产结构往年笔记，今年没有政策性和经营性住房金融往年笔记，今年没有住房公积金贷款：指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位，民办非企业单位，社会团体等注册单位及其职工缴存的长期住房储金。

房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督商业贷款组合贷款贴息贷款住房抵押贷款操作的关键环节筛选不良贷款，降低信用风险而进行的对住房抵押贷款的审核包括对抵押房地产的价值评估和对申请人的信用评估住房抵押贷款证券化缺美国贷款模式，因为太多了…今年次贷考得可能性很大，因此请自行参阅PPT缺美国贷款模式，因为太多了…今年次贷考得可能性很大，因此请自行参阅PPT信贷资产证券化（ABS）概念：信贷机构在缺乏流动性的情况下，将具有未来现金流的信贷资产进行结构性重组，以此为抵押发行可在资本市场上流通的债券的过程理想的可供进行证券化的资产特征可理解的信用特征明确界定的支付模式/可预测的现金流量较长的期限，至少为一年以上具有良好的历史纪录，偿还拖欠率和违约率较低完全分期摊还借款人多样化清算值高资产证券化的特点真实销售信用提高规避风险规范化适应性住房抵押贷款证券化改善资产负债结构调整住房信贷的区域平衡分散银行经营风险住宅抵押贷款证券化的运作重点金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的，在贷款期限、利率、抵押范围、类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者，包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种债券。这些措施使整个住房金融市场和资本市场直接联系，降低了金融机构开展住宅抵押贷款的成本，扩大融资渠道，并为广大投资者增加新的投资机会。抵押贷款证券化流程借款人——〉抵押贷款发放者——〉抵押贷款收购者/信用评级机构——〉抵押贷款证券投资者地租大部分内容参考教材大部分内容参考教材07年选择题06年选择题地租理论的发展脉络古典地租理论威廉·配第地租是劳动产品扣除生产投入维持劳动者生活必须后的余额提出了级差地租的最初概念级差地租I：由于土地与市场的不同位置而导致的地租差异，并且涉猎到由于土地肥力而导致的地租差异级差地租II：由于生产工具和生产技术改善带来的地租差异贡献：土地价格等于一定年限的地租（地租资本化）亚当·斯密定义：为了土地使用权而支付给地主的农产品价格超过补偿预付资本金和平均利润的余额；是一种因为土地所有权的垄断才不得不支付的价格。第一性地租和派生性地租：认为农业（谷物）生产的土地是第一性地租，牧场等其他农业用地的价格取决于谷物生产的土地，因此是派生性地租隐含提出级差地租（产品等价而产能不等价，故而土地价值不等价）认为绝对地租的存在与否取决于佃者的谈判能力，如果佃者能够有效反抗地主，那么就不存在绝对地租；否则就存在杜尔哥（重农学派）一种特殊的自然生产力，未能摆脱农业是唯一创造财富部门的偏见詹姆斯·安德森（马克思认为其是现代地租理论的创始人）不是地租决