吴忠国贸商业广场营销提案

吴忠国贸商业广场营销提案项目名称：国贸百货大厦占地面积：8000平方米建筑面积：50000平方米楼层数目：两栋主楼十九层，裙楼五层投资额：约3亿商业业态：酒店公寓MALL，发展潜力的商业模式项目地址：吴忠市原明珠广场、步行街商圈核心位置项目概况：吴忠国贸是吴忠市利通区首个MALL38000平方米，精品文档放心下载总建筑面积约50000平方米。主楼地上十九层地下一层已申请列入吴忠市人防工程项目，裙楼谢谢阅读由负一层地下超市和首层都市珠宝名店、二层各式皮包与三层男女服装主题商场、四层休闲娱乐精品文档放心下载主题影院饮食园组成。其中负一层与首层通过阔大的中庭连为一体，为名牌服饰、珠宝首饰、精精品文档放心下载品皮具、休闲运动用品等主题区域，时尚的消费购物中心，并有150多米长的四面临街铺面。感谢阅读一、项目SWOT分析1）优势分析◎本项目在利通大道城市主干道，地理位置昭示性强，易引起往来潜在客户关注；感谢阅读◎吴忠很多私人公交车终点站设在本项目西南边；扩大了项目的辐射区域。感谢阅读◎西边靠近连接宁夏南北109国道，并且多路城市公交线途经本项目及周边区域，享有优越的感谢阅读城市交通条件；◎周边云集众多住宅与多家酒店、娱乐、餐饮、银行等商务配套，北面是街心公园；感谢阅读◎市场的稀缺性和唯一性。吴忠利通区能与吴忠国贸竞争的同类型、同档次、同规模的商业广精品文档放心下载场目前没有。2）劣势分析◎现时消费能力不足利通区是中小城市，周边是欠发达城镇，还有大量村民和外来人，消费能力和消费水平不是谢谢阅读1特别高。◎周边竞争激烈项目位于利通区的主商圈3）机会分析吴忠市的城市建设正加速发展，重点市政工程已初具规模，即位于市区北环新区版块、吴忠精品文档放心下载辐射西北的义乌小商品城，每年新增“农转城”城市买房人口带动城市空间持续扩张，社会面貌会精品文档放心下载发生焕然一新的变化。吴忠是宁夏重要枢纽城市，辐射与聚集力强大，其周边中卫、金积、青铜峡、灵武有大感谢阅读量人口以吴忠为消费中心，具有巨大的消费能量；城市规划性质为行政、商业、居住区域中心。感谢阅读4）威胁分析◎附近的社区商铺供应量在增加。二、项目定位分析1、目标市场定位MALL大众广场，一个集购精品文档放心下载物、娱乐休闲、饮食于一体的购物广场。本项目所处位置是原明珠广场用地，该区域在吴忠市人心中就是市中心，吴忠国贸的目标市场定感谢阅读位采用“行业集群”策略，即把本项目与新世纪商厦、步行街商圈捆绑一起，提出吴忠核心商圈版谢谢阅读图概念推向市场消费者。分享原有市中心商圈品牌、人流的同时，自身也是扩大了商圈的范围，感谢阅读丰富了服务内容，达到和谐共赢。2、目标客户群定位本项目面向投资和经营两大类客户，结合项目自身业态和客观的市场情况，项目的客户群定位如谢谢阅读下：投资者（55%）拥有私营企业的人士拥有稳定生意，以物业转手或出租获利作为主要目的的投资者；感谢阅读2经济富裕，有丰富积蓄，以投资置业作为保值用途的人士；感谢阅读第一类：经济企事业相关高层国家干部；物质先富起来精品文档放心下载的人士精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读的5%。本地乡村干部，经济富裕，有丰富积蓄，拥有相当资产。第二类：经济本地村民，经济基础良好，拥有一定资产及家业。富裕的本地村感谢阅读民感谢阅读成交客户的20%。在大型企业公司或事业单位，年收入5万以上的高层管理人士；精品文档放心下载营商有成之中小型私企老板、有一定经营规模个体客户；第三类：经创业已取得一定成就的外地成功人士；济基础扎实曾拥有较多房产现已套现，拥有相当积蓄的企事业机关中高层干部；谢谢阅读收入丰厚尤谢谢阅读指专业人士感谢阅读精品文档放心下载约占成交客户的20%。在各企事业单位担任中层管理职务之中青年生力军；已将原由“房改房”上市交易，拥有较多积蓄的机关事业单位干部；精品文档放心下载第四类：经济拥有一定积蓄在各企事业单位已从事单位多年要职工作的人士；精品文档放心下载基础一般，但有较多积蓄的个体户；有较稳定的收由于银行利率偏低而寻找新投资者的中小蓄户。入及一定积蓄精品文档放心下载的工薪阶层和谢谢阅读中小型个体户。购铺预算多在20万左右，购买心理会类似选购债券，对回报率较为敏感。约占成交客谢谢阅读户的10%。经营类目标客户分析（45%）因城市改造或道路整改，原街铺被拆的商户约占成交客户的25%。感谢阅读有定向需要购铺经营的大中型商户约占成交客户的5%。感谢阅读有开设吴忠分店需要和固定资产投资取向的大型企业约占面交客户的5%谢谢阅读艺术类的人士开工作室，时尚人士开服装店或咖啡室等约占成交客户10%谢谢阅读该类客户对欲购商铺的位置、价格、付款方式等非常注重。谢谢阅读3结论：项目的目标客户主要在吴忠及周边中卫、金积、青铜峡、灵武地区，因为熟悉该区域且投资意识精品文档放心下载较浓是消化本项目的重心所在，营销策略应该根据这类人的消费心理、消费习惯、文化水平、消谢谢阅读费能力制定广告推广计划、活动的安排以及销售策略。3、功能定位鉴于项目的市场定位于吴忠及周边城镇生活区域，目标消费群定位于市区、城镇社区居民及精品文档放心下载本地村民，社区居民的消费习惯一般要求物美价廉，而村民消费更是习惯于实惠，中低档大型商精品文档放心下载场如未来出现的吴忠义乌小商品城，对本项目构成强大竞争。因此项目总体功能定位为：现代一感谢阅读站式购物、休闲、饮食、娱乐的大型商业购物中心，以购物为主，休闲娱乐为辅，饮食为补的阶精品文档放心下载梯式功能定位。三、营销策略分析1.总体策略本项目是吴忠市首个商务公寓MALL，以20层屹立市中心的双子座，强势作为吴忠核心商圈的精品文档放心下载地标性建筑，对周边景观及经济带来积极的影响。由于吴忠城市建设的步伐和经济的强劲发展，感谢阅读市民对房地产的投资热情高涨，尤其是优质商铺更是成为投资客青睐的市场热点。因此本项目应精品文档放心下载顺势而为及早入市，采取以快打慢的策略，迅速占领区域市场，以尽快实现资金回笼、降低发展谢谢阅读商的投资风险。总体来讲，本项目的营销操作采用的是“以相对之快打季节之慢、以相对之重打时段之轻”的相对精品文档放心下载集中策略。充分运用一个主题（吴忠首个商务公寓MALL）突破市场，四大媒体（吴忠电视台、精品文档放心下载新消息报、户外广告、宣传资料）大力度高密度报道和全方位大手笔现场包装撬动市场，两大核精品文档放心下载MALL感谢阅读扣、返租大奉送回报业主）收获市场。以此为主导在营销活动中实施一系列有力度的活动，和现谢谢阅读场销售人员的有效管理，在人气和成交率上取得高效的业绩。精品文档放心下载2.入市时机及销售前提“良好的开始是成功的一半”。入市时机方式把握得好，才能产生好的销售开局。入市时机的选精品文档放心下载择要综合考虑以下几个方面因素：2.1项目可售时间4通常选择在正式预售前1-2个月入市宣传、推售号码，一方面为项目提前造势、另一方面可精品文档放心下载为正式销售积累有效客户，本项目预计于2008年8月底开盘。感谢阅读2.2准备充分后入市精品文档放心下载模型、楼书、展板等销售工具齐备的情况下入市，这样才能彰显出本项目的气势与发展商的精品文档放心下载雄厚实力，增强客户对项目的信心。2.3无造势不入市在房地产市场如此激烈的竞争态势下，业界公认：“无造势即无市场”。入市前的宣传造势与精品文档放心下载谢谢阅读能初步建立品牌形象并吸引客户关注，为前期销售作市场铺垫。谢谢阅读2.4销售旺季入市每年10月至下年5月是房地产销售的周期性旺季，共中10—12月以及3—5月销售黄金时精品文档放心下载段，一般在销售黄金时段推出的楼盘，比较容易快速聚集人气，在销售初期达到较高的销售谢谢阅读率，因此入市时机的选择对于楼盘销售尤其关键。通过销售旺季火热的销售气氛使本项目一感谢阅读炮打响，迅速在市场上扩大知名度和影响力，将有力促进后续销售。谢谢阅读2.5有目的地入市根据发展商的资金运作需要，合理安排营销成本投入和销售回款的进度，提高发展商的资金精品文档放心下载利用效率。2.6有控制地入市根据工程进度、价格策略、销售导向等分期有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，实现精品文档放心下载均衡、有序的销售目标。“招商先行”20%--30%的情感谢阅读况下，开始销售，以核心租户（主力店、一级品牌）的入驻来带动销售。本项目的销售操作谢谢阅读思路亦是如此，通过核心租户在一层和负一层不同区域的安置，将相对位置较差的单位通过感谢阅读品牌商家的入驻变成相对较佳的位置，从而带动销售以及顺利完成价格的初步拉升。感谢阅读综合以上因素，根据项目动作的要求建议本项目的排号认筹期定在2008年8月18日，正式解筹感谢阅读期暂定于2008年9月11日。3.内部认购前期提条件售楼大厅装修完毕并可使用；建筑模型已完成；5精品文档放心下载销售人员已完成上岗培训；已完成销售人员的工服、名片制作；4.正式开盘销售前提条件4.1取得《预售许可证》4.2现场包装看楼通道施工装修完毕感谢阅读4.3资料智能化标准、配套设施、交楼标准提前落实按揭银行提前落实物管公司提前落实价格表及付款方式完成必要的销售文件（认购合同、定金通知书、购楼须知、预售全同）感谢阅读4.4销售人员开盘前培训对前期重点客户进行回访，知会开盘及优惠信息4.5宣传准备报纸广告准备完毕并提前预订版面开盘活动安排（时间、地点、邀请领导、新闻媒体、新闻通稿、活动事宜等）谢谢阅读礼仪及礼品准备5.各销售阶段工作安排5.1吸筹期（2008年7月28日-8月17日）谢谢阅读利用软性广告宣传造势、吸引目标客户群关注；商铺推出部分单位进行市场初探，视市场反应情况加推6考核客户对项目的初步认知；价格初探，作为下一步价格调整的依据。5.2解筹强销期（2008年8月18日-9月30日）谢谢阅读完成了项目认知，市场、价格初探后，进行微调，进入到公开发售阶段精品文档放心下载分楼层区域加推单位，提升销售均价利用各类媒体组合推广，将销售推向高潮对到访客户进行分析，挖掘项目主要客源，进一步调整定位精品文档放心下载到2008年8月17谢谢阅读启动商铺的认筹登记。解筹日，分批量推出严格管理好销控。感谢阅读5.3放号方式不对外公布价格，销售人员以放号段大致均价向客户作介绍，前10天以自然放号的形式，谢谢阅读将全部盘量推向市场，根据每日由销售人员上报的意向房号进行统计分析，观测市场购买谢谢阅读谢谢阅读所有期间的放号均采用收筹金给予一定折扣的政策。5.4解筹方案筛、配筹后按所放号码顺序排队订房的方式进行解筹。解筹后采用促销性的销控方式，以谢谢阅读强有力的目标销售管理和推广活动着力解决销售速度的同时解决尾盘问题。谢谢阅读解筹时按既定的推货方式进行解筹，视解筹情况加推而对于街铺以及位置好的铺位可以采谢谢阅读取销控措施；解筹后主要结合入驻品牌商家的情况，以位置相对理想但价格不是太高的铺精品文档放心下载位进行销售；尾盘期主要采取大折扣，让客户感到有一定的优惠。感谢阅读5.5持续销售期（2008年10月1日—11月15日）精品文档放心下载按照既定的推货节奏，进一步提升销售均价举行各类现场促销活动，刺激市场充分利用良好的工程形象，将销售推向第二次高潮通过老客户口碑效应挖掘新客户向其它片区幅射开发目标客户5.6尾盘清理期（2008年11月16-12月31日）谢谢阅读该阶段为发展商回收利润阶段，快速销售，消化剩余单位，回笼资金的阶段。精品文档放心下载结合销售均价给客户一定优惠，如多打折扣等充分利用现楼形象，加速客户成交7充分利用招商情况，刺激购买四、销售管理分析1.管理架构感谢阅读售工作的协调、对接，销售人员负责具体销售工作。项目小组人员配置职业人员配置职责项目经理1人对接。策划经理1人监控项目整体营销策略，制定并实施阶段营销策略。谢谢阅读执行策划1人负责日常资讯统计与分析；具体个案的执行。谢谢阅读招商经理1人和发展商的主要对接人，负责招商计划的制定和实施。感谢阅读销售经理1人和发展商的主要对接人，负责现场的管理和市场的反馈及时提供策略建议。感谢阅读销售人员6人负责现场销售接待工作2.现场管理与控制2008年7月中下旬销售人员进入售楼处做上岗前准备谢谢阅读每周项目组连同发展商举行周例会，通报每周销售情况及目前急需发展商解决的问题。谢谢阅读按时制作上门客户统计分析、广告效果测试分析并以周结、月结形式向发展商提交。感谢阅读每日以书面形式向发展商汇报销售情况定期向发展商提交例会纪要、销售周结、月结及年度总结。谢谢阅读精品文档放心下载广计划书。3.销售组织形式实施全员销售的人海战术，采用累积控制。分为两班根据商业特点实施9：00-20：00两班倒制度，吸筹和解筹根据实际情况安排，尽精品文档放心下载可能抓客。本项目地处商业旺地，过往人流量较大；尤其是晚上活动于周边的人流量较多，精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读8感谢阅读五、价格策略1.拟定价格的相关因素谢谢阅读因素主要体现在以下几个方面：整体的经济环境市场的供求状况物业自身客观条件：地理位置、质素、建筑进度目标客户的价格接受程度和价值取向宣传推广是否理想2.价格定位2.1各楼层定价基数说明吴忠国贸各楼层的价格（租金、售价）都是以首层作为基数，乘以一定的楼层系数得来的。感谢阅读感谢阅读系数并结合吴忠国贸的具体情况得出的。9案楼层建筑面积均价格万元/㎡实用率套内面积均价万元/㎡楼层系数例精品文档放心下载负一层2．050%4．00．33案一层5．545%12．21例二层3．050%6．00．491三层不售/品牌商家75%//四层不售/品牌商家75%//五层1．645%3．50．29负二层4．050%8．00．44案负一层////例一层8．045%18．012二层6．050%12．00．66三层5．050%10．00．55四层4．050%8．00．44负一层3．850%7．60．45负一层3．850%7．60．45案一层8．550%17．01例二层6．050%12．00．703三层4．850%9．60．56四层3．550%7．00．40五层3．050%6．00．352.2吴忠区域商铺租金调查精品文档放心下载感谢阅读值，按最保守的租金反推售价的方法，对项目可能存在的销售价格进行估算。感谢阅读通过对市中心周边商铺的调查，有近150个商铺，得到的租金情况如下表：感谢阅读吴忠区域商铺租金一览表（单位：元/㎡）10市中心利通南街军分区广场东街公园街道街铺250-370150-30080-10040-10060-160感谢阅读内街铺90-11025-3060-80备注目前吴忠街铺建筑面积均价320元/90%356元/㎡；谢谢阅读以下租金价格将参考此标准进行估算，并充分考虑了市场销售风险因素，由此得出本项目市场租谢谢阅读赁之保守价格。为首层建筑面积220元/㎡，套内面积租金440元/㎡。精品文档放心下载吴忠国贸各楼层租金预测表楼层实用率楼层系数建筑面积均（元/㎡）楼层租金感谢阅读负一层45%0．55120267一层50%1220440四层50%0．4088176五层60%0．2555922.3吴忠国贸楼层定价系数吴忠国贸楼层定价系数楼层建筑面积均价格（万元/㎡）实用率楼层系数感谢阅读负一层0.33-0.4545%0．55一层150%1四层0.40-0.4450%0．4五层0.29-0.3560%0．25吴忠国贸各楼层定价系数说明11楼层楼层系数参照对象负一层0.55照名汇大厦一二层楼层系数（0.700.66）得出二层三层0.55根据一般商业项目一、二层楼层系数（0.49-0.7）,一、三层楼层系数（0.55-0.56适当高低其楼层系数。四层0.40参照名汇大厦一、四层系数（0.400.44）得出精品文档放心下载五层0.25考虑到五层作餐饮，参照名汇大厦一、五层楼层系数（0.35楼层系数（0.29）得出。2.4定价指导原则感谢阅读精品文档放心下载域的商业价值相对较低，定位时相应铺位的价格会相应拉低。谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读“街”精品文档放心下载项目的主要参考因素。根据市场状况，发展商的开发成本、获利要求，确定本项目商铺目标均价初步为首层感谢阅读28000-30000元/13000-15000元/11000-12000元/感谢阅读7000-7500元/平方米在销售中根据市场反应情况进行调整。感谢阅读吴忠国贸各楼层售价表（按9%回报计）楼层实用率建筑面积售价（元/㎡）套内面积售价（元/㎡）楼层系数精品文档放心下载4543一层50%29000580001三层50%12000240000.40四层60%7500125000.252.5项目均价推算感谢阅读精品文档放心下载12精品文档放心下载位理念：确立物超所值性价比优势，即同等区域比素质，同等素质比价位，同等价位比创新。精品文档放心下载2.6价格策略考虑到内部认购时，楼体形象还未成形、不利于展示的实际情况，项目的定位价前期略低，精品文档放心下载谢谢阅读“”精品文档放心下载得市场追捧后逐级加价。调价可采用折扣变化和提高单价策略（内部认购期采用降低折扣，谢谢阅读3.付款方式及折扣控制精品文档放心下载精品文档放心下载况提供分期付款或首期款分期付款方式，使客户在付款方式具有更大的灵活性。谢谢阅读精品文档放心下载象不理想，客户犹豫与观望心态较浓，可在折扣上放低2%谢谢阅读精品文档放心下载与尾盘期，由于剩余单位客户可选择余地不大，故可再次放低折扣1%，以刺激客户成交，谢谢阅读尽快消化剩余尾盘、实现利润。3.1付款折扣方案谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载降低客户付款的资金压力。另一方面利用优惠付款办法进一步降低首付压力。感谢阅读3.2折扣方案谢谢阅读终价格的实现，就必须将优惠价格计算在内，即：购买200平米以上可享受2%优惠（预计占10%0.15%；谢谢阅读意向面积不足200平米的客户，最多让点1%（占90%）共约0.9%；精品文档放心下载13如果认筹量1000个，成交率为20%，则优惠3%；精品文档放心下载项目经理可灵活掌握1%优惠及不可预测性费用等。由上则总体折扣为91.3%（96.8-5.59.1折倒推应达31868元/精品文档放心下载㎡，才能保证首层实收均价29000元/㎡；负一层实收15000元/㎡，倒推应达16483元/㎡；谢谢阅读四层实收12200元/㎡，倒推应达13407元/㎡；五层实收10000元/㎡，倒推应达10989元/谢谢阅读㎡。以上控制，保证了发展商与项目经理共可掌握2%-4%额外折扣幅度。感谢阅读3.3价格控制感谢阅读谢谢阅读客户除享受折扣优惠外，还可享受价目表3%-4%的额外降价优惠；公开发售后成交的客户谢谢阅读感谢阅读稳步拉升，使整体实收均价达至目标值；至尾盘期针对少量滞销单位采取额外优惠1%-2%谢谢阅读的手段，刺激客户成交。4.推货节奏感谢阅读略。准确掌握市场需求关系，降低项目的销售风险。4.1项目的推货节奏有两个方案如果项目开始全推首层，可能会很快卖完但是负一层的销售会是很大的问题。谢谢阅读如果开始全推负一层，很大的可能是销售出现停滞，风险相当大，因此设计两套推货方式。精品文档放心下载第一套好差结合进行推货负一层首层第一批F135-15、F155-165、F166-17、F109-119、F71-831031-10331067-10791020-10301016-1018负一层中等铺49间和首层部分街铺和较好的内铺28间，共77间141080-1091第二批F085-08、F100-108、F069-070、F122-1331092-11021103-11221035-1058首层中等和较差52和负一层最好的铺位23间，共75间第三批F001-019、F028-039、10151059-1066铺王和最靓的20间和负一层最差的43间合共63间第四批四层和五层共（3582+2650）6263平方米感谢阅读首先拿出68套，以均价29000元/平方米入市，作为市场试探，较容易易操作，可以视情况谢谢阅读加推。第二批是在多人排队的情况下解筹。推出首层和负一层是鉴于市场认可首层商铺的市场情谢谢阅读况下作出的安排，一是易于实现开门红；二是容易在多人争同一铺位的情况下拉升价格；三是由感谢阅读于考虑到客户的经济能力的参差不齐，为了尽可能实现成交在销售的时候会采用暗推的手法把负感谢阅读一层的铺位消化。第三批借前一批热销的势头，推出首层和负一层所有铺位在市场热烈认购的情况下，能把销精品文档放心下载售再次推向高峰，而且这些铺位也易于拉升价格，对于销售的安全性也有保障。精品文档放心下载第二套先推好货，再进行好差结合推货负一层首层F001-051031-1033F150-1511067-1079第一批F120-1251020-10301062-10661092-11021103-1122第二批F001-01、F38-39、F51-65、F109-119、F135-153、F155-1731001-1018首层中间内铺和部分街铺68间初探市场第三批F100-108、F69-86、F028-037、F120-1331035-1061首层靓铺16间和负一层中等和较差位置的铺位69间，合共85间第四批四层和五层共6232平方米第一批首层、负一层同时有铺位推出初探市场。第二批是在多人排队的情况下解筹。推出首层部分街铺和首层内铺以及负一层中等铺也是鉴感谢阅读于必须实现开门经的目的；缺点是首层的好铺位去的过早，对于以后将价格拉升少了基础支持。谢谢阅读第三批推首层最好的和负一层最差铺位。差价基本是大价差，不易拉升价格。精品文档放心下载15六、项目的推广1.广告目标正确锁定本项目的目标受众，根据该群体的消费特点，通过有效的广告诉求，树立本项目在感谢阅读竞争中的最佳形象，赢得更高的概念附加值，在目标受众心中形成独特或唯一的概念以支撑精品文档放心下载竞争实力。2.各阶段推售计划根据本项目的工程进度预计，并结合项目的推广需要，初步制定本项目的推广时间表，并由精品文档放心下载此制定各阶段推售计划。项目推售阶段表阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段时间2008年7月-8月2008年9月-10月2008年11月-12月2009年1月-2谢谢阅读月推广重点预热公开发售发售+招商发售+招商+开业精品文档放心下载广告操作炒作吴忠商圈，并带1、炒作发展商品牌；1开业当天出具谢谢阅读1、展开招商推广；出吴忠国贸22、以优惠信息和热卖情大幅广告；感谢阅读3、与主力商家正式签况攻击市场2策划开业准备约。活动。推货安排接受销售及招商登记接受销售及暂停招商1、全面招商；开业准备。登记。2、接受销售登记。主要媒体组吴忠电视台、新消息谢谢阅读合报、缮稿炒作为主。日报硬广。精品文档放心下载形象硬广同时主攻。夏经济频道。其它吴忠市中心广告喷绘、吴忠公交车站灯箱广告等。3.第一分阶段推广计划（2008年7月—8月）感谢阅读3.1推广思路精品文档放心下载感谢阅读传推广侧重于提高项目的知名度和炒作项目的区域商业价值，同时通过“吴忠国贸—吴忠首感谢阅读席商务公寓MALL”概念和新华百货超市签约新闻发布会导入项目的基本情况，前期是告知精品文档放心下载性宣传，从10月份开始逐渐加大宣传力度，到1月份达到第一个小高潮，通过各大报纸的谢谢阅读谢谢阅读名度达到60%左右。3.2推广重点16炒作吴忠市中心板块商圈价值介绍项目的基本情况和整体定位发展商品牌推广和实力介绍主力商家的签约和发布招商信息3.3炒作区域商圈谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读让他们从新审度市中心商圈的商业价值并产生购买兴趣。3.4做好项目的形象包装及推广精品文档放心下载谢谢阅读3.5炒作发展商品牌感谢阅读谢谢阅读市场更多的认识发展商，对发展商建立良好的信心，将有利于未来项目的推广。精品文档放心下载3.6展开项目招商推广谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载售及未来经营提前作好准备。3.6公关活动谢谢阅读售气氛，因此在明确目的之后，可通过不同的方式或手段开展公关活动。具体建议如下：精品文档放心下载项目第一阶段公关活动表活动一活动二活动主题新百签约仪式暨大型招商推广会开发商内部投资推介会感谢阅读活动时间8月10日8月13日17活动地点五星级酒店国际会议厅举行宁夏人民大会堂活动形式新闻发布会+自助酒会◆项目推介8◆主力商家推介月13日集团在开发商的办公室召精品文档放心下载具体内容◆媒体采访◆签约仪式举行内部购买优先选铺信息。◆大型招商洽谈◆酒会答谢◆强强联合。◆把握新百进行一系列的炒作，引导市场关注。1、作为市场价格的初探，可以随感谢阅读目的及作用◆本次招商会以推广为主，同时招商为辅时控制◆营造气氛、促进与商家的友谊2、消化一部分，为正式认筹做准精品文档放心下载◆广泛收集商家信息资源备。◆对商家进行大摸底3.7招商推广招商方式：◆大型招商会（活动）◆现场售楼部招商招商范围：负一层、一层、四层、五层招商对象：◆大型品牌商家◆中小型品牌商家◆个体经营者感谢阅读招商策略：◆首层首年7.5折；次年8.5折；第三年9.5折。精品文档放心下载◆负一层首年7折；次年8折；第三年9.5折谢谢阅读◆装修期间（在规定的时间内）免租金。招商广告操作：项目招商期广告操作表时间七月第四周8月中第一周第二周第三周肯德基人气店入驻广告主力商家正式进入项项目接受招商预约大型招商会隆重项目持续公开招目发布大型招商会。召开商媒介组吴忠日报缮稿炒作为主，形象硬稿为辅济频道配合。注：按商圈炒作的持续性，必须有题材炒作把项目继续炒热，如：“新百的方向就是你的谢谢阅读方向”“肯德基的方向就是你的方向”本项目炒作的主要题材就是主力店，如若不能尽快确定，谢谢阅读将严重影响下一步的推广，进而影响整个项目的销售和招商工作。精品文档放心下载184.第二阶段推售计划（2008年9月—10月）精品文档放心下载4.1推售思路精品文档放心下载吴忠市首席商务公寓MALL概念演绎、都市财富运动、吴忠商圈市中心板块、政策支持、感谢阅读……进感谢阅读行公开发售前的宣传。4.2推广重点◆塑造项目品牌形象◆传递销售◆“吴忠国贸——吴忠首席商务公寓MALL”概念演绎。感谢阅读◆商业价值◆项目卖点分析◆投资收益分析◆功能定位◆内部认购造势。宣传主题：吴忠国贸—利通区财富新商机该阶段是本项目的正式公开发售期，是项目推广的关键时期，必须集中所有优势资源及各精品文档放心下载种有效手段促使项目公开发售的成功。4.3完成项目的整体包装谢谢阅读感谢阅读装包括有户外广告，现场包装及项目宣传资料等。4.4制定完善的广告宣传计划，立体炒作项目预计公开发售的时间为8月18日，那么制定的公开发售广告计划则一般提前一个月实施，谢谢阅读精品文档放心下载8精品文档放心下载感谢阅读响甚至震撼吴忠市房地产界、吴忠市商界，更为项目的持续热销打下良好的基础。谢谢阅读4.5塑造商业概念，构建项目品牌19谢谢阅读谢谢阅读魔方，发放强大的磁场效应的作用，大力推动项目的销售。谢谢阅读4.6整合列举一系列硬件及软件内容，形成指标感谢阅读感谢阅读市场，给予市场投资者及商家信心。4.7推广主题主题形象：第一主题：吴忠首席商务公寓MALL第二主题：到市中心去掘金主题阐释：第一主题前文已阐释第二主题是对第一主题的补充演绎，表示项目位置在市中心、金矿在市中心，精品文档放心下载而该主题就类似“买铺当然是买步行街”，都具异曲同工之效，以此简洁口语广精品文档放心下载而告之，引发投资者及商家形成新的投资思维。商业概念：都市财富运动一个良好概念的诞生并炒作，将会为项目增加附加值，同时会使推广过程得以系统、精品文档放心下载连贯操作，会使市场印象更为深刻，更易区分同类型项目，从而胶颖而出。精品文档放心下载都市财富运动可使人们直白理解与财富相关联；可包容各种财富演绎手法，如广告宣传、公关活动等；可使人们自发进一步了解概念，发放磁场效应。4.8演绎设想科学与财富相结合、相类比表现形式：选取人们熟悉的西方科学家及经典理论融洽演绎谢谢阅读例如：哥伦布发现新大陆———本项目有如财富新大陆牛顿发现万有引力——-本项目将发放万有引力的财富磁吸效应；精品文档放心下载达尔文发现进化论———本项目为商务公寓MALL，为商业进化论。精品文档放心下载与主题相结合演绎通过前期科学家的出现并表现，在此时可夸张地借用其来发挥：“到市中心去掘金”，达到感谢阅读煽情的作用。20扩大科学与财富的关系科学地创造财富———带出成功人士的发迹过程，即赚钱秘笈；谢谢阅读科学地运用财富———运用科学的方法使既有财富增值，即如何去投资；感谢阅读科学地享受财富———由于科学地创造财富、科学地运用财富，因此在光荣中科学地享受精品文档放心下载财富。4.8推货节奏感谢阅读精品文档放心下载推货节奏。4.9销售方式及促销策略销售方式：以先到先选认筹方式公开发售排队优惠方式：◆前1—50名优惠3﹪◆前51—150名优惠2﹪感谢阅读◆151名以后优惠1﹪公开发售当天至9月份内优惠方式：◆购铺额外99折，暗操98折。感谢阅读返租方式：建议全部商铺实行统一返租，统一管理，统一经营（5谢谢阅读返租期：三年返租楼层：所有楼层统一返租年限返租方式建议：◆一次性返还第一年租金，年返租率为9﹪谢谢阅读◆第二、三年按季返还、返租率同为9﹪；◆三年返祖率合计为27﹪4.9B公关活动项目第二阶段公关活动表活动一活动二活动主题齐来参与都市财富活动业主答谢会活动时间公开发售前一天，即9月17日9月中旬感谢阅读活动地点现场具档次的酒店或酒楼活动形式现场主题SHOW餐饮+表演邀请明星具财神形象的明星，如薛家燕等活动内容各类素质的表演活动◆公开答谢业主支持；◆推介业主介绍奖21◆餐饮并交流◆为公开发售而造势；◆精品文档放心下载目的与作用◆影响；商诚意◆◆促进下签客户数量的增加。目销售。5.第三阶段推售计划（2008年11月—12月）谢谢阅读5.1推售思路承接前期推广思路，并作出细化演绎。上一阶段为项目的全面发展，以强大的阵容进行演绎，感谢阅读谢谢阅读演绎，使项目品牌形象得以持续并加以巩固。5.2推广重点◆公开发售成交火爆促销信息宣传主题：吴忠国贸——市中心财富盛夏游。5.3媒体选择精品文档放心下载固销售感谢阅读业绩，同时拉动前阶段观望的投资客户。5.4改变推广战术谢谢阅读忠以外的推广区域，如银南银北地区，挖掘其潜在的购买力。精品文档放心下载5.4B追踪已有客户资源，扩大再成交能力精品文档放心下载“滚雪球”效应。感谢阅读5.4C对部分滞销商铺加大促销力度谢谢阅读体销售，应增加对该批滞销商铺的优惠措施，以平衡项目销售的匀速发展。谢谢阅读5.4D增加招商的推广力度精品文档放心下载商推动销售，招商与销售起头并进的双喜局面。销售方式:以常规方式进行销售与招商。225.5推广主题吴忠国贸可选择商业主题时间推广主题主题阐释通过广为人知的东部渔民去市中心掘金的广5.6促销策略9月东部渔民也去市中心掘金续演绎上一阶段的主题思路。继续深化“市中心财富”，10月份为秋季，收10月10月市中心财富盛会获的季节，将使人们产生共鸣。折扣优惠：◆促销会期间购铺为98折，暗操为99折。感谢阅读◆非促销会期间为99折，暗操为99折◆对于部分滞销的单位视乎情况建议额外95—97折感谢阅读返租方式：继续执行前期所定的返租方式5.7公关活动项目第三阶段的公关活动表活动一活动二活动主题世界商业发展东南亚盛夏游活动时间10月10月8日上午活动地点现场现场活动形式图片+电视片现场SHOW+抽奖◆选取世界上商业最发达的国家具体内容现场SHOW+抽奖来西亚的国家的商业城市作品展示◆◆加深投资者对商业的认识和理◆促进销售目的及作用解◆活跃现场气氛◆增加投资者的投资欲望。◆增加客户再回头率6.第四阶段推售计划（2009年1月—2月）感谢阅读236.1推售思路：全力促销盘尾推广重点：◆开业信息◆招商信息6.2公关活动开业盛典齐欢乐及早在开业前消化剩货。商铺销售适宜在期铺交易，作为大型商业项目的新近开业，会过度一段时期才可进入兴旺，感谢阅读谢谢阅读消化剩货，及时回笼资金。降低风险。6.3招商进入最后冲刺阶段2009年一月份正式开业则2008年11谢谢阅读6.4广告开业盛典2009年一月份正式开业，可以此作为利好进行宣传推广，给予市场工程信心，给予投资者感谢阅读及商家的压力，促其加快成交。6.5推货策略◆推售剩货◆招商同步开展，最后冲刺。销售方式：按常规方式进行销售及招商。6.6推广主题开业在即，限量靓铺压轴奉献。主题阐释：以开业在即作为引子，带出最后的优质商铺、使市场正规，并且给予市场投资精品文档放心下载者压力，不把握最后机会就会“走宝”。6.6B返租方式:继续执行前期所定的返租方式。招商优惠:可赠获一个月的租金及一个月的管理费6.7公关活动项目第三阶段的公关活动表活动主题开业盛典齐欢乐活动时间与开业时间相同活动地点现场活动形式现场SHOW目的及作用促进气氛带动销售246.8媒体组合策略推广各阶段项目媒体组合表第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段时间2008.7—2008.8.172008.8.18—9.192008.9.20—10.312008.11—2008.12谢谢阅读宣传主题吴忠国贸—吴忠首席商务公寓MALL吴忠国贸—市中心财富新商机吴忠国贸—利通区财富寻宝游吴忠国贸—吴忠新地标◆“吴忠首席商务公寓MALL”◆塑造项目品牌形象谢谢阅读◆公开发售火爆◆开业信息概念演绎◆传递销售招商信息◆促销信息◆招商信息谢谢阅读◆炒作吴忠市中心板块商圈价◆“吴忠首席商务公寓◆招商信息感谢阅读值MALL”概念演