房地产估价(第7章)假设开发法

本文格式为Word版，下载可任意编辑——房地产估价(第7章)假设开发法房地产估价房地产估价01对比法收益法本金法假设开发法目次绪论第1章房地产价格第2章房地产估价的原那么与程序第3章长期趋势法土地价格评估和地价分摊房地产估价报告第4章第5章第6章第7章第8章第9章第10章第7章假设开发法71假设开发法概述72假设开发法的计算公式及分析法73假设开发法估价的操作步骤74假设开发法总结及案例分析71假设开发法概述711假设开发法的概念假设开发法hypotheticaldevelopment也称为剩余法residual是求得估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值的方法712假设开发法的理论依据假设开发法的理论依据与收益法一致是预期原理假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的本金法的倒算法两者的主要识别是本金法中的土地价值为已知需要求取的是开发完成后的房地产价值假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预料等方法得到需要求取的是土地价值713假设开发法适用的估价对象及条件1假设开发法适用的估价对象假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用对比法收益法等本金法以外的方法测算的房地产如待开发的土地包括生地毛地熟地在建工程或称为房地产开发工程可重新开发可装修改造或可变更用途的旧房包括装修改建扩建假设是重建就属于毛地的范畴以下统称为待开发房地产2假设开发法估价需要具备的条件在使用该方法估价中需要具备的条件有要有一个明朗开放及长远的房地产政策要有一套统一严谨及健全的房地产法规要有一个完整公开及通明度高的房地产资料库要有一个稳定明显及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单要有一个长远公开及稳定的土地供应出让筹划3假设开发法的其他用途假设开发法除了适用于房地产估价还适用于房地产开发工程投资分析是房地产开发工程投资分析的常用方法之一假设开发法概括可为房地产投资者供给以下3种数值1测算待开发房地产的最高价格2测算房地产开发工程的预期利润3测算房地产开发中可能展现的最高费用72假设开发法的计算公式及分析法721假设开发法的根本公式假设开发法根本的公式为待开发房地产价值开发完成后的价值后续开发的必要支出及应得利润其中后续必要支出及应得利润取得税费后续开发本金后续管理费用后续投资利息后续销售费用后续开发利润722假设开发法的概括公式1按待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况细化的概括公式假设开发法估价的情形主要有以下7种1适用于在生地上举行房屋创办的公式求生地价值生地价值开发完成后的价值取得生地的税费由生地建成房屋的本金管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润2适用于将生地开发成熟地的公式求生地价值生地价值开发完成后的熟地价值取得生地的税费由生地开发成熟地的本金管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润3适用于在毛地上举行房屋创办的公式求毛地价值毛地价值开发完成后的价值取得毛地的税费由毛地建成房屋的本金管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润4适用于将毛地开发成熟地的公式求毛地价值毛地价值开发完成后的熟地价值取得毛地的税费由毛地开发成熟地的本金管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润5适用于在熟地上举行房屋创办的公式求熟地价值熟地价值开发完成后的价值取得熟地的税费由熟地建成房屋的本金管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润6适用于将在建工程续建成房屋的公式求在建工程价值在建工程价值续建完成后的价值取得在建工程的税费续建本金管理费用销售费用投资利息销售税费续建利润7适用于将旧房重新装饰装修改造或变更用途成新屋的公式求旧房价值旧房价值装饰装修改造或变更用途后的价值取得旧房的税费装饰装修改造或变更用途的本金管理费用销售费用投资利息销售税费利润2按开发完成后的房地产经营方式细化的概括公式开发完成后的房地产经营方式有出售包括预售建成后出售出租包括预租但对比少见多为建成后出租和营业如商场宾馆度假村游乐场这类房地产投资者将其建成后也可能自己直接经营等开发完成后的房地产适合销售的其价值使用市场对比法评估适合出租或营业的其价值适用收益法评估概括公式如下1适用于开发完成后的房地产出售的公式VVpC式中V待开发房地产的价值元Vp采用市场对比法测算的开发完成后的价值元C后续必要支出及应得利润元2适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式VVRC式中VR采用收益法测算的开发完成后的价值元CV同上723动态分析法和静态分析法运用假设开发法评估待开发房地产的价值概括有动态分析法也称为现金流量折现法和静态分析法也称为传统方法两种1动态分析法和静态分析法的定义房地产的开发周期一般较长其土地取得本金以及后续的开发本金管理费用销售费用销售税费开发完成后的价值等所发生的时间不尽一致更加是那些大型的房地产开发工程因此运用假设开发法评估务必考虑资金的时间价值但考虑资金的时间价值有以下两种方式一是折现现金流量分析的方式这种方式下的假设开发法称为动态分析法二是采取计算投资利息和利润的方式这种方式下的假设开发法称为静态分析法2动态分析法与静态分析法的识别动态分析法与静态分析法主要有以下三大识别1对开发完成后的价值以及后续的开发本金管理费用销售费用销售税费等的测算在传统的静态分析法中主要是根据价值时点通常为现在的房地产市场状况做出的即它们根本上是静止在价值时点的金额而在动态分析法中是模拟房地产开发过程预料它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额即要举行现金流量的预料2静态分析法不考虑各项收入支启程生的时间不同即不是将它们折算到同一时间上的价值而是直接相加减但要计算投资利息估算投资利润对应的计息期通常到开发完成之时不考虑预售或延迟销售的情形而动态分析法要考虑各项收入支启程生的时间不同即首先要把它们折算到同一时间上的价值直接或最终折算到价值时点上然后再相加减3在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来在现金流量折现法中这两项都不显现出来而是隐含在折现过程中因此现金流量折现法要求折现率包含安好收益片面通常的利率又包含收益片面利润率这样处理是为了与投资工程经济评价中的现金流量分析的口径一致便于对比3动态分析法和静态分析法的优缺点从理论上讲动态分析法测算出的结果对比精确但测算过程较繁杂静态分析法测算出的结果对比粗略但测算过程相对简朴一些就它们的精确与粗略而言在现实中可能并不完全如此这是由于动态分析法从某种意义上讲要求先知先觉概括需要做到以下3点后续开发经营期到底多长要预料切实各项收入支出在何时发生要预料切实各项收入支启程生的金额要预料切实运用假设开发法举行房地产估价时应按以下8个步骤举行731选择概括估价方法在概括操作中首先根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件确定是否得志选用假设开发法的适用条件其次根据估价对象的状况和开发完成后的房地产状况判定选用哪种处境下的测算公式732选择估价前提假设开发法的估价前提有以下3种估价对象依旧由其拥有者或开发商开发创办可将这种估价前提简称为业主自行开发前提估价对象要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发创办可将这种估价前提简称为自愿转让开发前提估价对象要被迫转让给他人开发创办可将这种估价前提简称为被迫转让开发前提同一估价对象在这三种不同的估价前提下预料出的开发经营期的长短和后续必要支出的多少是不同的从而测算出的待开发房地产的价值是不同的一般处境下自己开发前提下评估出的价值要高于自愿转让前提下评估出的价值自愿转让前提下评估出的价值又要高于被迫转让前提下评估出的价值73假设开发法估价的操作步骤733选取最正确开发经营方式房地产开发创办工程完成后的开发经营方式有出售出租和自营三种处境734估计后续开发经营期为了预期开发完成后的价值和后续的各项必要支启程生的时间及金额便于举行折现或者测算投资利息首先需要预料后续开发经营期以下简称开发经营期开发经营期的起点是假设取得估价对象待开发房地产的日期即价值时点终点是开发完成后的房地产经营终止的日期开发经营期可分为创办期和经营期735预料开发完成后的价值1开发完成后的价值所对应的房地产状况开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值2开发完成后的价值所对应的价值时点开发完成后的价值所对应的时间不确定是开发完成之时可能是开发完成之前的某个时间也可能是开发完成之后的某个时间3开发完成后的价值的预料方法在预料开发完成后的价值时通常是采用市场对比法并考虑类似房地产市场价格的未来变动趋势或者采用市场对比法与长期趋势法相结合长期趋势法的内容详见本书第八章即根据类似房地产过去和现在的市场价格以及未来可能的变化趋势来预料例72根据当前的市场租金水平预料未来建成的某个写字楼的月租金为每平方米使用面积36元出租率为90运营费用占租金的30报酬率为10可供出租的面积为3000m2运营期为37年求未来建成的该写字楼在建成时的总价值解采用收益法测算该写字楼建成时的总价值363000901301210111103779247万元拓展训练评估某房地产开发工程建成后的市场价格根据调查2022年12月31日在同一供需圈内三个类似房地产的交易价格分别为实例A单价为3500元m2实例B单价为3600元m2实例C单价为3450元m2三实例均为正常交易价格其中实例AC为期房其次年交房实例B为现房即买即住另外根据调查估价对象将会于2年后建成已经近三年类似房地产市场价格以每年5的幅度上涨试求该房地产开发工程建成后的价值解题思路使用市场对比法对已知三个实例的交易价格举行房地产状况和交易日期的修正调整736预料后续开发的必要支出后续开发的必要支出是将待开发房地产状况变成开发完成后的房地产状况所务必付出的各项本金费用税金概括包括取得待开发房地产的税费以下简称取得税费以及后续的开发本金管理费用销售费用和销售税费等取得税费是假定在价值时点购置待开发房地产此时应由购置者买方缴纳的有关税费例如契税印花税交易手续费等后续的开发本金管理费用销售费用等必要支出多少要与开发完成后的房地产状况相对应737确定折现率或计算后续开发的利息和利润1确定折现率折现率是动态分析法应用时举行现金流量折现时需要确定的一个重要参数与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法一致2计算后续开发的利息和利润投资利息和开发利润只有在静态分析法中