房价过高的社会问题调查报告

房地产开发与利用问题黄帅然持续升温的房地产已经成为社会各界最为关注的话题之一，它对国民经济的发展产生越来越强劲的影响。上自政府决策者下至普通老百姓，对房地产业的走向趋势都有自己的观点和看法。本文对房地产所关联的一些产业和相关政策的分析，认为房价将仍然会上涨。调查者基本情况(一）我国人口数量和人口政策是推动房地产业不断发展的基本动力虽然国家鼓励晚婚晚育，提倡一对夫妻生育一个子女，依照法律法规合理安排生育第二个子女，但多数省市已经放开了二胎生育及其间隔规定，像吉林、上海、海南等地取消了生育间隔。各地方新出台的人口与计划生育条例也进一步维护了公民实行计划生育合法权益的思想，普遍修订了一些行政审批制度，取消了各种不符合人口与计划生育法的收费和罚款项目。这种人口政策宽松化的变化使得我国在未来十几年，人口数量将持续增长，预计年均净增1000万人以上，而这些新增人口主要来自农村。近年来，国家为加快农民奔小康的步伐，全面推进农村基础设施建设，加大对“三农”的支持力度，农村掀起了新一轮的建设高潮。农村经济建议中解决农民最基本的问题是住房问题，从而推动房地产业的不断发展。随着中央和各级地方政府从资金和政策上给予的扶持逐步落实到位，农村经济和众多产业得到了快速发展和提高，随之而来农村出现大量的富余劳动力，从而又迫使政府推进城市化进程来解决农民问题。二、本次调查涉及的主要内容

(一)城市化进程是房地产热的根本动力城市化进程的核心问题是农民出路。合理安排农民生产生活是稳定国民经济快速健康发展的首要任务。城市化实际上是劳动力的城市化或者劳动力的非农化，但目前城市化的内在机制十分薄弱，城市数量的增加和城市规模的扩大，并未使城市化按其本身固有的规律正常健康发展,为解决这些突出问题，国家已把推进城市化建设作为一个重点。目前，我国正处在城市化高速发展的阶段，每个人都能感受到城市化的进程，几乎所有的城市都在大兴土木，城市不断地向外拓展。根据经济界的估计，在大概20年之内我国城市要转移进来的人口有4亿到5亿人。随着城市化进程的进一步深入，城市基础设施也随之成熟，这种经济增长不仅带来人口流动和汇集，也带来城市化进程的加剧，促进了城市对房地产量的需求。按照经济发展的实际需要，以及国外在我国相应生产水平下达到的城市化水平，我国将会有一个非常巨量的房地产需求。因此，可以说城市化进程是房地产热的根本动力。

(二)建筑原材料价格的普遍上涨、市场需求以及住房档次的提升是推动房价上升的重要原因三、调查结果与分析当全国的经济高增量发展时，煤炭、石油、钢铁、电力、等供给的严重不足，造成相关产业成本的上升。值得注目的是当今世界原油一影响既深又广的支柱型产业在执行中央房地产政策时，总不会心甘情愿的在自己身上开刀，因此会造成部分房地产政策在实施中打折扣，因为都不愿意让代表自己政绩的各种数据同比下滑，进而使得房地产价格继续上涨的可能性得到进一步的保证。

(二)房贷利率难抑楼市购买力国家为了控制房价的过快增长，也从房贷利率上来遏制房价。央行能否抑制火热的购房需求？能否达到调节房价的作用？从近期的行情中本人了解到：利率上调，不仅没有起到抑制京城目前已经越来越火热的购房需求，相反，在房价上涨的今天，这种房贷将趋严重，以后向银行“借钱买房”会越来越难的心理暗示，反而会刺激一批购房人抓紧时间。已有过半市民对央行房贷利率的调整表示不改购房计划。其他省市也都有相同的热潮，据有关人士称，与钢材、水泥等原材料的上涨幅度相比，与招标拍卖带来的土地价格的上扬幅度相比，房贷利率上调对房价的影响简直微不足道。可见，房贷利率上调难抑楼市购买力。但在房地产政策组合拳的压力下，其价格走势不言而喻会放缓，但仍然会向上走。

(三）外资进军我国房地产市场。纵观我国房地产业所处的发展时期，横比产业关系，不难得出目前我国的房地产业仍然是一块大蛋糕，就连外资都想从中分享一块。据不完全统计，去年仅流入上海房地产市场的境外逐利资金总量就超过222亿元。其中，用于房地产开发的约150亿元；用于购房的约70亿元。随着外资进入房地产领域政策限制的基本消除，房地产价格的持续攀升及对人民币汇率升值的预期，吸引了境外逐利资金流入上海市房地产市场。有关人士表示，进入内地房地产业的海外资金数量虽不算很大，但对于原本已处于高位运行的大都市的热点区域楼市影响巨大。主要是因为它会抬高房地产市场价格。海外资金在房地产市场上具有明显的“标杆效应”，很多民间资金在其影响下，纷纷跟风入市，房价会越炒越高。另外是带动投资性、特别是投机性购房。去年的上海房市中，境外购房总套数的13％是被购买5套以上房屋的境外单位和个人买走，其中境外单位最多累计购买房屋127套，境外个人最多累计购买房屋115套。去年年内，就有近20％的境外购房已经转让，投机性购房情况日趋明显。已经购买了房产的海外人士多认为人民币升值的可能性极大。人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多，而且收益水平相对可观，或者投资者预期货币将持续升值，则将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场，由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上扬。伴随着国外对人民币升值呼声的高涨，以及海外热钱不断进入国内房地产市场，在一定程度上也抬高了房价。

正值2003年以来中央政府将房地产业列入投资过热行业进行重点监控的时候，海外资本巨头在国家宏观调控当口挺进中国房地产业。高盛、洛克菲勒、罗斯福基金、ING集团、摩根士旦利等一长串国际资本巨头悄悄进驻外滩房地产业，这足以说明我国房地产业前景仍十分看好。四、收集整理的建议与意见(一)严格的土地政策控制房地产用地，成本增大，房价相应要上涨。增长过猛的势头，采用严格的土地政策控制房地产业用地。政府明确提出要大力推进节约和合理用地，严格控制建设用地增量，着力盘活土地存量，新上建设项目首先要利用存量土地，制定和实施新的土地使用标准，完善相关税制，促进土地利用集约化。这对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了釜底抽薪的效应。按照国家产业政策，国土资源部适时调整供地政策，对禁止性项目，停止供地；对限制性项目，提高供地标准和条件。对房地产项目坚持适度从紧的供地政策，使其开发用地供需基本平衡。积极调整土地供应结构，限制高档公寓等高档商品房用地的土地供应，停止别墅类土地供应。可见，压缩土地供应的政策和适度从紧的调控措施的相继出台落实，使土地价格逐年上升，势必增大了房地产开发商的成本，推动房价持续走高就很难避免了。五、总结作为中国经济新的增长点房地产业