房地产项目开发前期策划的发展探讨

本文由hurlyisok贡献pdf文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。产业经济就学于邯郸职业技术学院的集群生源就是宝贵的社会资本。学校和集群管理部门应针对这部分学生的就业、创业意愿进行专项辅导，提高他们的专业素养和创业能力，引导他们进入集群，从事先进工艺、电子商务、计算机设计等附加值高的工作，并通过他们的社会网络，逐步形成产学研结合平台，既为集群升级培养本地化的人才，又可以切实地缓解就业压力。２．钢铁集群（１）执行国家钢铁产业政策，自然淘汰规模以下小钢厂，重新确立中小企业在钢铁价值链中的位置。在退出钢铁冶炼业后，鼓励大企业采用多种方式，对上下游相关企业进行重组、改造，不断将一些零部件及特定的生产工艺分离出来，将一些非主业分立，形成新的以模块化分工为基础的产业网络，引导中小企业为邯钢、新兴铸管等大企业进行配套和关联生产，延伸产业链条，如进入耐火材料业及其它辅料业、钢铁压延加工、钢铁终端产品产业，钢铁集群有望延伸为装备制造业集群。对于需要搬迁和调整的大企业和工业区，可以制定产业集群的发展规划而有目的地搬迁，这也是发展产业集群的良好时机。例如邯钢与宝钢合资生产特种钢，规划新厂区，可以这一区域为中心，吸引冶金配套企业进入，为发展成为冶金制造业集群创造条件。（２）鼓励中小企业进入生产服务业。在发达国家，服务业占ＧＤＰ比重超过了７０％，其中生产性服务业又占服务业的７０％。我国生产服务业还相当落后，应针对大企业的需求，重点扶持中小企业进入机械设备维修、物流、会计、审计等服务链条，为钢铁集群的发展提供专业服务。３．旅游集群。目前的开发重点是实现果品蔬菜等农产品集群与乡村旅游有效对接。（１）鼓励农民专业合作等中间组织的发展。在上海金山吕巷镇，成立了一个“农家乐”专业合作社，目前已有３家果园加入，游客可以在此游玩、采摘、就餐，同时带动果品的销售，使不同产业链上的合作社形成协同效应：过蟠桃节、游蟠桃园、吃蟠桃宴、销蟠桃鲜果，将成为“一条龙”的格局。我市如魏县鸭梨、成安草莓、永年蔬菜等都可以借鉴这种方式，把尚在自发状态的“农家乐”开发成新兴的乡村旅游集群。（２）加强对经营“农家乐”农户的培训和专业人才的培养。乡村旅游集群发展较早地区的经验表明，经营者的经营水平对乡村旅游开发的成功与否起着重要作用。规模较大、效益较好的集中于有过外出工作经历、主动外出考察和接受培训的业主。而目前我市乡村旅游尚处于待开发状态，专业人才非常缺乏，应在我市的几所高校中，有针对性地组织来自有望成为乡村旅游目的地的生源进行管理、导游，以及市场营销培训，把乡村旅游集群开发成为大学生创业的新平台。参考文献：［１］张辉：全球价值链理论与我国产业发展研究［Ｊ］．中国工业经济，２００４年第５期［２］丁超赵蕾：河北省钢铁产业集群与核心竞争力研究［Ｊ］．商场现代化，２００８年６月（上旬刊）总第５４１期［３］汪效斌：河北永年县积极谋划标准件产业集群发展目标．中国中小企业信息网，２００６－１０－１４房地产项目开发前期策划的发展探讨方茂青浙江工业大学艺术学院环境艺术研究所陶莎台州职业技术学院赵衡宇浙江工业大学艺术学院环境艺术研究所［摘要］策划是一个系统工程，对于地产项目尤其重要，本文顺着房地产市场的发展脉络探讨房地产策划的发展轨迹，并对我国房地产策划业的现状及存在的问题进行分析，以图更加专业化发展。［关键词］地产商业商业建筑营销一、关于策划策划是中国改革开放后实行社会主义市场经济的热门话题，随着改革开放的深入，由原来政府部门统一的计划经济转变成了市场经济，无论是企业还是个人，如果不积极与市场靠拢，主动参与市场，就很难适应，终将被市场所淘汰。这样必然加剧了商业的各种竞争程度，为了在自由竞争中取得成功，行业或个人随时都要关注市场的各种变化并了解熟悉发现掌握在市场竞争中领先的方式方法，在此基础上找到取胜的良计妙策，然后才能获得成功。这就是人们通常所称的策划的概念。人们对策划含义的理解多样：一种认为策划就是对某件事某种项目有何计划打算用什么计谋采取何种谋策、划策，然后综合实施运行。也有的认为策划是通过与生产管理的紧密协调，对广告营销、公共新闻等的综合运用，使某件事某种项目达到较好的效果。策划是整合科学策划，是通过全新的理念和思路，对生产力的各种要素资源重新整合，使之产生１＋１＞２甚至原子裂变式的市场效应或者经济效益，策划是全部生产力要素的综合，甚至是经济因素与政治因素社会因素，以及其他多种因素的综合。归纳起来，策划是一个系统工程，是建立在有效地整合多种学科，经济学、商业经济学、市场营销学、管理学、广告学等基础上的一门复合性科学交叉的边缘科学。二、房地产策划业的发展脉络房地产行业作为一个资金密集型行业资金需求量动辄几千万甚至几亿元，一个项目的成与败，往往决定了一个公司的命运，故任何开发商在做项目时，都是慎之又慎的，需要对这个项目进行大量的调研评估，于是一个新兴的房地产策划业就应运而生了，可以说房地产策划随着房地产业的产生而产生。所谓房地产策划就是在深入研究和理解区域房地产市场的基础上，对某个特定的房地产项目进行整体的评估、设计、包装，使之领先于市场潮流，符合于目标客户口味的一种行为过程，随着房地产业从卖方市场过渡到买方市场，房地产策划由于与房地产行业的联动关系，跟随市场一起成长，也逐步迈向成熟，所以顺着房地产市场的发展脉络可以摸索到房地产策划的发展轨迹。首先，在产品观念时代，策划找感觉。房地产刚刚走向市场化，开发商手里有资金、土地，开发什么项目呢？这时的策划往２３７《商场现代化》２００９年４月（中旬刊）总第５７２期产业经济往依赖于企业领导或同几个专家一起讨论，市场调研没有受到丝毫的重视，主观臆断色彩十分浓郁，每个人都凭着自己的感觉。感觉找对了，项目也能获得成功，感觉找不对，就难讲了，我国的空置房一直居高不下，恐怕就和感觉型策划有很大关系推销观念时代策划找卖点在很长的一段时间里，策划的含义仅仅是广告策划而已，广告公司即为房地产策划专家，其最鲜明的特点是借助以往的平面推广经验，再寻找一个项目和其他项目的区别点，即卖点来进行宣传推广。并且，这一时期卖点的定位还主要以地段，价格等最基本的房地产要素来体现。其次，在准营销观念时代，策划找概念。随着注意力经济时代的来临，产品的同质性引发了房地产市场的概念之战，以附加意义上的概念炒作来增加项目的标新立异成为时尚，同时消费者的潜在需求也引起了较大的关注，市场的空白点成为策划关注的焦点，一时间环保住宅，绿色住宅，智能住宅，种种概念铺天盖地，应该说这是种进步，策划不再是卖点的杂烩，而是统一概念下的多个层次。再次，营销观念时代，策划找需求。竞争的压力，积压楼盘的现实，使开发商不再只关注于产品的本身转而也要看消费者的脸色了，消费者关心什么，注重什么，那项目就倾向于什么，消费者远比开发商和经销商们想像得要成熟得多，他们不再会为了某种概念的暗示而追求一种时尚，因为房屋毕竟不是口红，于是开发商们开始生产你所能够出售的东西，而不是出售你能够生产的东西发现欲望，并满足它们，而发现欲望的责任，就落在了策划身上。在此有人还将卖点、概念、造势奉若法宝的时候，另有一些策划人却转而去研究市场，分析消费者的真正需求，于是市场便出现了这样的现象：一方面，有些楼盘叫好不叫座，另一方面，一些名气并不响亮的楼盘却卖得红红火火。最后，在社会营销观念时代，策划找平衡。最近几年提出这样的问题，一个在服务和满足个体消费者需要方面干得很出色的企业，是否必定也能满足广大消费