重庆天星旅游度假小镇策划

天星旅游度假小镇策划报告

曾祥庸工作室报告内容项目市场调研及破题思路项目定位项目概念性规划建议项目分期建议项目分期开发物业建议项目运营策略建议项目市场调研及破题思路

前期工作结论点及需解决的核心问题

项目市场调研及结论要点

类似案例借鉴及破题思路前期工作结论点及需解决的核心问题梳理上一阶段策划思路结论点项目总体发展方向：依托金佛山，打造重庆人的“心灵牧场”，让重庆人从此拥有“城市后花园”。项目休闲产业的缔造方式：现代休闲服务功能与现有传统产业结合，实现深度化、极致化、主题化的休闲体验。项目规划理念：大致分区、交错融合的功能分区思路。尚待解决的核心问题人从哪来？来做什么？

需要什么？解决了上述问题，小镇该如何有序、有节奏地开发？为解决问题，我们进行了大量的调研—怎样才能吸引人来？怎样才能留住人消费？怎样才能满足人的休闲欲望?项目市场调研及结论要点调研内容包括（详见附件）针对在重庆一小时圈层有购房需求的潜在休闲消费者，我们拦截了一千多被访者，收回有效问卷200份，了解其对休闲生活方式、生活配套等方面的详细需求，调研成果详见《潜在休闲消费者调研报告》；为了更准确地了解重庆周边休闲度假市场的开发状况和客群特征，我们现场访问了仙女山5个在售楼盘和金佛美庐，调研成果详见《休闲度假楼盘调研报告》；为了解决景区商业配套和商家来源问题，我们针对瓷器口、泰古书画市场、洋人街、大礼堂、展览馆、红岩纪念馆等游乐/旅游/购物场所调研共6处，完成了33份深访，其中包括：万盛石林商家调研5份，仙女山、金佛山、南川农家乐深访8份，休闲会所深访3份，酒吧深访4份，特色客栈深访2份，特色餐饮深访6份，特色商业（旅游纪念品）2份，瓷器口书画研究院深访1人，成都酒店管理专家2人，调研成果详见《商家深访报告》；同时，针对金佛山未来的旅游市场发展空间，我们专门深访了四川康辉的总经理和重庆黄金假期、万友国旅的旅游专家；以寻找打破金佛山景区淡旺季消费局限性的思路。根据对客群的定位，我们在重庆市区投放200份潜在需求调研及产品测试问卷，以作为对本项目产品定位的有利参考。（详见附件）调研对象：受教育程度良好，多为大专/大本学历；多为企业中高层管理人员、中高级技术人员或私营企业主；总收入中上水平；在近期或未来中短期内都有较强烈的购房意向。潜在休闲消费者调研结论：购置物业的用途84.5%的被访者为二次置业，置业目的以休闲度假和投资为主；如在金佛山置业，其主要用途是休闲度假或老年常住/养老；如在金佛山购置第二居所，主要还是围绕核心家庭（年轻夫妻、或带小孩）的使用，部分会考虑增加给父母养老的功能；大多被访者在夏天、节假日或春暖花开的时候郊区物业度假消夏；居住天数大部分集中在20-65天，平均一年中有36天会在郊区物业中度过。参考意义：我们的产品应该充分体现休闲度假特征，满足家庭功能需求，同时兼顾投资性。来金佛山的休闲度度假行为被访者最希望在金金佛山参加的休闲闲活动主要是爬山山、散步和聊天；；在金佛山进行休闲闲度假，被访者最最希望有的几大业业态配套分别是：：休闲类（温泉SPA、茶坊、酒吧）；；餐饮类（中餐、、当地风味美食、、西餐）；购物类类（日常用品、特特产纪念品、工艺艺艺术品）；在金佛山休闲，90%的被访者能接受的的消费水平在200元以内；82%的被访者接受院落落式主题文化客栈栈，其消费水平以以每人每天的费用用在100元以内为主。参考意义：金佛山山的开发现状使客客群来景区后的休休闲方式有限；但但从他们的需求表表述中，我们认为为本案完全可以做做更丰富、更有特特色的休闲度假项项目来吸引客群，，同时对金佛山景景区发展形成有效效补充。购置郊区物业的特特征购置郊区度假物业业首选温泉景区（（北温泉）、仙女女山、缙云山和金金佛山；再次置业首选花园园洋房（49.5%）和酒店式公寓（（31%）；更倾向拥有安安静度假环境的郊郊区物业；大多数被访者需求求中等面积、房间间个数适中、平层层结构，面积集中中在90㎡的中小户型，总价价35万元以内（根据市调专业经验验，其实际可承受受价格水平应比其其选择高出15%~20%）；大多数都要求有私私家花园（院落）），不排斥公共交交流空间；在总价价的约束下，过半半被访者选择私家家花园（院落）面面积为20㎡以内。参考意义：金佛山山景区具有一定的的知名度，但温泉泉景区显然更具特特色吸引力，因此此本案需创新个性性化休闲主题与之之抗衡，同时也应应该考虑具有自身身特色的洗浴文化化。从目前被访者者选择的物业档次次来看，他们更倾倾向于中端、生活活气息浓厚的度假假区域。对郊区（景区）物物业的相关看法郊区物业最需要的的五大配套设施依依次是：大中型超超市、餐饮、银行行、泳池和茶楼；；景区物业与城区物物业相比，劣势主主要是距离城市太太远、交通成本高高、周边生活配套套不完善、入住率率低和安全性差等等；影响购房决定的前前五项因素分别是是房屋单价、周边边公共配套、与市市区的距离及交通通便利性、社区安安全性和长期的升升值空间。参考意义：提高高配套成熟度，，克服距离和交交通带来的心理理抗性；利用价价格优势结合配配套完善的生活活方式塑造项目目优势。到金佛山景区置置业的需求特征征绝大部分被访者者不了解“金佛佛美庐”项目，，其中近40%的被访者表示对对该物业有兴趣趣，并认为该项项目价格基本合合理；酒店式公寓、老老年公寓/养生公寓和度假假型小独栋别墅墅（面积小于200㎡）、商务别墅墅是金佛山西坡坡脚下相对更适适合开发的物业业；若在此置业业，他们最可能能购置酒店式公公寓和度假型小小独栋别墅；60.5%的被访者希望开开发商提供全精精装物业；而希希望提供清水房房的被访者所担担忧的主要是装装修材料和装修修质量等；被访者认为本案案优势是知名度度高，劣势则是是距离市区太远远；并认为金佛佛山周边住宅物物业的合理价格格在3500元以下/㎡（根据市调专业经经验，其实际可可承受价格水平平应比其选择高高出15%~20%）；81.5%的被访者接受酒酒店式物管服务务，且大部分都都愿将度假物业业纳入酒店客房房一体经营。参考意义：受景景区推广宣传力力度影响，金佛佛山景区的度假假物业没有树立立市场口碑，这这也间接影响了了受众群体对物物业档次和价格格的判断；从被被访者对精装修修、酒店式物管管服务等项目的的接受程度来看看，他们倾向于于在郊区购置能能够提高便利生生活条件的现代代高品质第二居居所。重庆周边代表性性景区楼盘调研研——了解重庆度假物物业市场总体特特征以仙女山为重点点调研对象。开发特征：仙女山度假物业业房地产的开发发起始时间是2008年的4月，快速发展时时间是2009年的6月~10月，现有开发量量十多万方以上上，总体销售周期较短，，2~3个月即可达到当当批次基本销售售完毕。已交房产品入住率较低，不到10%。本次调研的5个对象楼盘均分布在仙女山山景区大门之外外的道路两侧。。客群特征：以重重庆主城区为主主，武隆、丰都都为辅，家庭均均有至少一辆车车，多数年龄在在35岁以上。购买目目的最多是为休休闲度假，其次次为养老，附带带投资。休闲度度假的方式较为为单一，以晒太太阳、打牌为主主。休闲度假楼盘调调研成果梳理物业特征：现阶段推售产品品类型单一，以以酒店式公寓和和花园洋房为主主，面积控制较较小，面积区间间主要在28～80多平方米。别墅产品极少（少量量叠拼），但后后期会加大开发发。现有物业均均以西式风格为为主，基本为清清水房交房。价格特征：低总价特征明显显，最低总价约约8~9万元/套（洋房均价约约3500元/㎡，叠拼别墅均价价约为5800元/㎡）。从2008年到现在涨幅达达到1000元/㎡，投资升值潜力力明显。配套特征：缺乏内部配套，，以景区内部配配套和山脚仙女女山小镇配套为为主，且距离较较远；其中夏宫宫国际社区拥有有唯一的18洞高尔夫球场。。但附近有机场场2015年首期投入运营营，对当地物业业价值提升具有有重要意义。营销特征：以面向重庆市市市区推广为主，，除夏宫国际社社区没有在主城城区设置售楼部部，其他4个楼盘均有，以以江北区为主。。考虑到地缘关系系，同时参考金金佛山北坡开发发的“金佛美庐庐”开发特征：现在在金佛山景区只只有“金佛美庐庐”一个项目，，不具代表性，，仅能作为参考考。受景区知名名度和开发现状状的约束，该项项目销售周期比比仙女山景区物物业长，6个月完成销售78%（详情见附件））。客群特征：以重重庆及周边地区区购买情况居多多，其中重庆购购买群体占总体体销售的70%，南川购买群体体占30%，无外地客群购购买；以35~55岁的中年群体为为主，有事业单单位工作人员、、个体经营老板板等，都具有一一定的经济消费费实力，均为第第三、四次购房房，对该项目的的购买用途基本本都为第二居所所。物业特征：以6层花园洋房为主主，仅有3栋独栋别墅和2栋联排别墅，目目前仅有洋房在在售，别墅以定定制的方式接受受预定。价格特征：洋房房均价3380元/㎡，别墅透露价在在11000~13000元/㎡左右。配套特征：内部部依靠2500㎡五星级酒店配套套，外部仅能依依靠景区自然配配套，无统一规规划的配套区。。营销特征：户外外广告牌+精装样板房。通过对金佛美庐庐和仙女山景区区在售楼盘的调调研，可以看到到目前重庆景区区度假物业的需求旺盛，主要购买客群为为重庆市区需求求第二居所的二二次（多次）置置业人群。物业业产品单纯依靠靠景观资源和低总总价作为核心营销诉诉求，因此在配配套上都有一定定程度的欠缺，，导致入住率很很低，从另一角角度突显出客群投资资的动机。因此，虽然仙女女山的休闲度假假市场已初具雏雏形，但其开发发缺少统筹规划划，缺乏对休闲闲度假生活方式式的深入引导，，导致其休闲度假假市场发展缓慢慢，也为金佛山山休闲度假市场场预留了竞争机机会。市场需求存在，，相比之下，金金佛山该怎么去去竞争？景区商家深访除瓷器口外，多多数景区商业配配套比较简单，，以农家乐或客客栈为主，有少少量酒店和旅游游小商品店；瓷器口依托其优优越的地理位置置和独特的古镇镇文化特色，一一年四季游人如如织；而其它景区基本本上只是简单地地“售卖”景区区自然资源，缺缺乏系统的旅游游规划，致使景景区旅游品种单单一，季节性太太强，致使商家家难以持续经营营，所以商家来来源多为本地人人，经营规模和和档次都较低。。因此，配套不足足导致游人少，，游人少导致商商家经营乏力，，景区收入低下下，形成恶性循环……所以，完善的旅游规划划和持续的人流流量引入是金佛佛山景区破题的关键，是解决如何吸吸引人来、如何何留住人、如何何带动消费的根根本。但是，如何才能能保障景区持续续的人流量？——专家解读重庆近近郊旅游市场特特征:类似于金佛山这这类重庆一小时时圈层旅游市场场，其区域性旅旅游消费特性十十分明显，暂时时不具备跨省的的能力，基本以以重庆人为主。。而重庆游客很少少会采取跟团的的方式到达这种种近郊景区，一一般都是散客自自驾，这对景区区的配套要求比比较高，但重庆庆周边大部分旅旅游景区在特色色、文化和配套套服务上都存在在欠缺，开发不不成熟；普遍存存在定位模糊、、功能不清晰的的弊端；因此对于金佛山山景区，系统的旅游规划划和完善的配套套是亟需解决的的问题。如果现在开始始改造，至少三三年以后，游客客量有望达到50万/年的水平。旅游专业人士深深访天星小镇与金佛佛山景区需要互互动首先，天星小镇镇是整个景区的的功能补缺；功功能补缺涵盖两两个层面：一是在金佛山游游客量达到一定定标准后，需要要满足其基本的的吃住需求；；二是在一定层面面上解决金佛山山旅游品种单一一、难留人气的的问题。文化内涵、休闲闲方式的创新是是打造休闲度假假项目的核心课课题国内大休闲产业业已逐渐形成，，但重庆旅游市市场仍未能形成成有足够吸引力力的休闲度假经经济；；城市中产阶级对对旅游度假经济济的支撑作用尤尤为明显，而重重庆目前旅游度度假市场没能充充分满足中产阶阶级人群的需求求。——重庆休闲度假市市场还处于初级级发展阶段！寻寻找市场的主流流消费群体、满满足其休闲需求求、围绕其需求求打造产品是金金佛山景区和天天星小镇连动开开发的基本思路路。关于对中产阶级级的界定——最流行的定义（（泛定义）：他们大多从事事脑力劳动，主主要靠工资及薪薪金谋生，一般般受过良好教育育，具有专业知知识和较强的职职业能力及相应应的家庭消费能能力；有一定的的闲暇，追求生生活质量，对其其劳动、工作对对象一般也拥有有一定的管理权权和支配权；同同时，他们大多多具有良好的公公民、公德意识识及相应修养。。中国的中产阶级级（特殊国情））：高级职业经理理人、IT精英、高级知识识分子、高级白白领、私营企业业主、CEO、演艺界明星、、传媒界管理层层、体育明星……季节性消费特征征明显，休闲度度假项目单一、、有限，不能持持续吸引客群，，缺乏旺季时间间段之外、有核核心吸引力的休休闲度假生活方方式的导入。现有景区配套商商业档次偏低，，只具备餐饮+住宿的基本接待待功能；虽然有有星级酒店作为为补充，但是高高、低端分化，，有大量中等、、中偏高等收入入人群的休闲度度假消费需求没没有得到释放。。综上所述，制约约金佛山景区发发展的主要问题题在于：案例借鉴及破题题思路同样是自然资源源、气候条件突突出景区，青城城山的休闲度假假市场正逐步摆摆脱季节性的困困扰，一种成熟熟的“休闲度假假+养老+商务休闲”生活活方式已经主导导了成都人的消消费观念。而金佛山的资源源条件、与主城城区的距离都与与成都青城山有有类似之处。因因此，我们重点研究了了青城山休闲度度假市场的发展展特征，寻找本本项目可借鉴的的成熟开发经验验。案例研究及借鉴鉴——青城山青城山案例研究究及借鉴景区物业客群配套生活方式起步阶段青城山（前山）自然景观以假日青城1期为代表的中档物业，面积适中、单价低，物业形态以洋房和联排为主，以景观资源为核心吸引力，少量双拼等中高形态。以养老人群为主，少量成都有经济实力的、年龄较大的休闲度假客群。以会所为主，结合景区农户自营商业，满足基本的生活要求，有部分休闲、度假、养生项目，主要提供养老、景区居住功能。养老、养生、度假，爬山、聊天、呼吸新鲜空气、寻求健康的生活方式。发展阶段开发后山申遗成功以天下青城1期、新丽江为代表的中高端物业，以联排为主，但面积更为紧凑。由于可依托的景观资源开发受限，开始以产品自身特色为核心吸引力。少量高端独栋别墅。成都及周边地区中高收入人群增多，年龄较起步阶段客群更年轻一些，40～50岁左右，以休闲、度假、准养老需求为主。随着可依托的自然资源的减少，项目配套逐渐转移为依托自身会所、主题公园、运动中心、茶楼、农贸市场等，满足居住和休闲功能。养老养生；爬山、聚会、休闲、运动、周末和节假日来体验与城市生活不一样的休闲度假生活方式。成熟阶段综合道教文化、武术文化、养生文化的世遗级自然风景区以青城神韵、中国青城、青城高尔夫为代表，联排、独栋、双拼均衡发展，出现高端商务度假概念物业。产品特色、休闲特色有了更高的发展，尤其是空间关系的处理上得到了极大的提升。成都及周边地区中高收入人群为主，部分有商务度假需求的高级商务人士或企业主。自身配套进一步完善和多样化，除了满足居住和休闲功能，也体现出高端商务功能。提高居住生活质量，希望能感受市区内无法感受到的自然与宁静。同时也有少数高级商务人士寻求个性化的商务度假方式。从青城山的发展展轨迹中可以看看到，从一开始始完全依靠自然然资源、发展零零乱的低端旅游游经济市场，到到现在有统一主主题、有针对性性开发中高端休休闲度假市场，，物业、配套、、客群都有较清清晰的发展线索索。青城山的特殊性性：由于开发时时间较早，私家家车不普及，所所以在起步阶段段除了养老物业业外，还有针对对高端客群的高高价别墅物业。。而随着私家车车的普及，和景景区价值的发展展，青城山逐渐渐形成主要吸引引城市中产、准准中产（亚中产产）阶级，辐射射部分高端（商商务）客群的休休闲度假区域，，物业总价保持持在合理的水平平。对于本项目来说说，重庆旅游市场的的发展落后于成成都，但经济发发展水平与成都都类似，城市中中产阶级的消费费能量已经形成成，因此，我们们可以直接借鉴鉴青城山发展—成熟阶段的市场场，以此作为分分析比较。可以清晰地看到到，在对资源的的利用上，青城山休闲度假假市场从一开始始的单纯依赖自自然资源，以低低总价物业入市市，逐渐过渡到到利用自然资源源，发展具有自自身独特魅力的的产品特点和文文化主题作为核核心吸引力，吸引主城区有经经济实力的人群群来进行休闲度度假、购置第二二居所。物业类型和功能能的改变带动目目标客群的改变变，从最初的养老人人群发展到现阶阶段城市中产、、准中产休闲度度假为主力，辐辐射休闲、高端端商务群体的客客群结构。核心吸引物力和和客群结构的改改变，促使配套套特征也发生了了相应的转变，，从一开始仅仅仅满足基本生活活需求，发展至至涵盖居住、休休闲、养生、商商务等复合型功功能的生活方式式，形成一个巨大的的休闲度假体系系，推动青城山山从传统观光旅旅游景区嬗变为为复合型休闲度度假景区。不得不看到，本本项目所依托的的金佛山景区与与青城山相比，，在资源条件和品牌影响力力上相对较欠缺缺，因此不能完完全照搬青城山山，需在文化主主题上需更上一层层楼。什么样的文化主主题？什么样的生活方方式？案例借鉴：丽江江束河古城资源条件：二山山（玉龙雪山、、老君山）；一一湖（泸沽湖））；一江（金沙沙江）文化风情：纳西西东巴文化；纳纳西古乐；摩梭梭族风情，传统统服饰……特色配套：除星星级酒店外，古古城拥有700多家客栈，主力力房价在70元--200元左右，基本都都带独立卫浴，，兼顾特色和档档次，价格适中中。深呼吸一次，回回味一辈子丽江古城一年四四季游客如织，，他们在这里发呆呆、泡酒吧、感感受走婚……吸引他们的已不不再是玉龙雪山，而而是过节日、听听古乐、住客栈、、吃纳西美食、、购印巴工艺品，，在自然风景和和民族风情的体验验中忘记城市的的烦恼。人文休闲的感染染力，取代了自自然资源在景区区的地位！对本项目的启示示意义自然资源、自然然环境只是一个个初始的吸引点点。小镇的打造与民民俗风情、文化化特色密不可分分。喝茶、听音乐、、泡酒吧……这些城市感强烈烈的休闲消费与与原生自然景观观、小镇特色人人文氛围有机融融合之后，嬗变变为一种适合城城市人群放松心心态，实现精神神解放的生活方方式。这种生活方式带带给游客的感染染力远远胜于自自然风光本身。。自然资源作为最最原始的吸引点点休闲度假产生深深入的消费行为为生活方式的感染染促使客群驻留留以生活方式吸引引度假人群观光只是通风口口休闲才是聚宝盆盆重庆人的心灵牧牧场√出售服务档次×出卖资源和盛资资源的容器√出售休闲品质√出售度假氛围跳出原始的资源源竞争、价格竞竞争回顾上一阶段提提出的发展方向向打造“天星生活活方式”：打望望山水，定置置生活。享受自然休闲度假文化风情登山戏水观景玩雪住客栈浴百草品山珍看表演巴渝风多民族原生态慢生活本项目破题——让游客把自己在在天星小镇放下下，在涓涓小溪溪旁找个院子发发呆，尽情享受受最古朴、最悠悠闲、最自在、、最深刻的休闲闲体验，感受最最超然的生活方方式，顿悟“活在当下”的人生哲学。（（不同心态的人人去天星小镇沉沉下来住几天，，都能找到共同同的心灵家园，，感受生命的“香格里拉式”生存境界）项目定位总体定位文化定位总体发展策略客群定位产品定位商业定位总体定位项目定位的依据据：通过：对现状市场的调调研和对成熟市市场的借鉴问卷调查和深访访结论的参考成功案例的借鉴鉴……我们发现：金佛山景区资源源和品牌影响力力是区域旅游度度假重要的品牌牌价值重庆休闲度假市市场处于发展初初期，升值潜力力大，仙女山休休闲度假物业价价格快速上涨但但空置率高，置置业人群投资动动机明显潜在问卷中客群群对泡温泉、爬爬山等休闲方式式的首选说明了了健康养生是客客群的休闲目标标圆和圆客栈的成成功，充分说明明了休闲生活方方式可以引导、、更需要引导，，项目需要植入入“打望山水，，定置生活”下下的休闲生活方方式通过对成都会馆馆刘馆长和成都都万豪酒店总经经理的深访了解解到，分时度假假具有可操作性性（旅游专家认认为旅行社有购购买时权的可能能，潜在问卷中中客群对产权式式物业也不排斥斥）产权式度假物业业和分时度假概概念的引入，回回报投资将逐渐渐受到关注，这这将是休闲消费费理念的创新。。综上所述，回顾顾我们之前的梳梳理：依托已有资源融入文化元素创新消费理念项目总体定位融合享受自然、、休闲度假、文文化风情于一体体的，以开发休闲投资和回报投资作为运作指导思思想，充分发挥挥金佛山健康养养生休闲文化品品牌效应的，为为社会提供一个个度假和置业、自用和价值回报报兼而有之的、新新型休闲投资理理念的——原乡生活小镇何谓原乡？原乡人的血，必必须流返原乡，，才会停止沸腾腾！——周恩来周总理的原乡，，意指“中国””！是对台湾同同胞讲的。我们要做的——给重庆人一个回回到最风情·最闲适·最原味生活的机会文化定位通过上一阶段的的工作，我们曾曾经提出过：尽管自然景观资资源丰富，但文文化背景和主题题内涵的缺失，，使本项目在发发展特色小镇上上面临文化失位的困扰。思考出发点:创新文化主题解决手段:因地制宜，在本本地“找文化””：金佛禅文化、三三线企业建设遗遗址、多个少数数民族汇集的民民俗文化……拿来主义，在区区域“借文化””：借区域内传统民民间故事文化、、地域建筑文化化、重庆多元融融合性城市文化化……无中生有，在项项目“做文化””：创新“天星小镇镇”独特的旅游游休闲度假文化化。在本阶段定位工工作中，我们对对区域文化资源源进行了发掘和和可利用分析：：“找文化”：三线企业建设遗遗址：不适宜统统领整个项目的的文化主题，但但可作为整个重重庆历史文化长长河中的一个有有特殊意义的亮亮点，进行局部部的极致演绎；；多个少数民族汇汇集的民俗文化化：是南川特有有的历史文化风风情，适宜用来来演绎大众化的的休闲文化风情情。“借文化”;流传在金佛山、、南川的传统民民间故事：可作作为贯穿本项目目的文化景观节节点，给天星小小镇借一个有人人文内涵的历史史背景。地域建筑文化：：吊脚楼、山地地建筑，给天星星小镇借一种有有文化背景的建建筑特征。多元融合性的城城市文化：重庆庆作为移民城市市，对外来文化化兼容并包的城城市文化，可应应用在本项目的的打造手法上，，如将山地景观观/水系景观、商业业/居住等不同主题题在同一地块上上实现完美融合合。做文化：创新“天星小镇镇”独特的旅游游休闲度假文化化=？她是……有历史人文内涵涵的有少数民族风情情的亲天地、亲水系系的休闲体验极致化化的具有鲜明巴渝风风格重庆人曾经最熟熟悉、最亲切的的……项目文化定位作为感官上的特特色吸引物，巴巴渝风格与周边边自然环境有天天然的契合性，，同时高度代言言重庆的城市气气质和地域文化化，迎合“老巴巴渝”人文追随随者的心理诉求求。穿行于于巴渝渝传统统风格格建筑筑、三三线建建设文文化遗遗址，，在休休闲氛氛围中中感悟悟老巴巴渝厚厚重的的人文文历史史，更更生动动、更更真实实；在在多个个少数数民族族的风风情集集中演演绎中中，追追寻和和回味味多年年前曾曾真实实存在在过的的“巴巴渝风风”。。巴渝原原乡生生活叩问历历史，，触摸摸沧桑桑；解解读民民俗，，追寻寻乡情情。项目总总体发发展策策略纵观各各类休休闲/度假/旅游区区的启启动策策略，，通常常有两两种方方式：：方式涵义概述核心市场好处弊端案例高端带动入市时高举高打，打造高价值物业、配套和服务，迅速占领高端市场，进而利用其影响力逐步延伸至中高端和中端市场。高端可以在很短时间内积聚注意力，快速提升区域价值和经济水平，短时间内的收益高。缺乏完整的体系和后续的发展动力，投资大，风险大。博鳌迪拜宽窄巷子顺应市场现状启动中端市场入市时稳健起步，顺应市场需求现状打造中低档次的物业、配套和服务，快速占领中低端市场，逐步提档升级，抓住部分高端市场。中端投资小，风险小，可实现滚动开发，项目开发可持续性高。开发时间长，初期收益较少，容易导致后期开发的无序性。仙女山等大多数如何选选择？？启动策策略选择依依据——从资源源上看看：项目目自然然资源源优势势不突突出，，人文文资源源底蕴蕴不够够厚重重；从开发发现状状上看看：刚刚刚起步步，配配套不不完善善，区区域价价值还还没有有完全全提升升，需需要有有一个个循序序渐进进的过过程，，同时时也意意味着着有较较大的的发展展空间间；从开发发商战战略诉诉求上上看：要求求能够够实现现快速速回款款，保保证资资金安安全和和平衡衡，尽尽量减减持固固定资资产，，减轻轻资金金压力力。顺势发发力，，高调调引导导顺势发发力：项目目启动动阶段段顺应应景区区开发发现状状和市市场现现状，，选择择稳健健的启启动策策略。。以提提高景景区配配套能能力为为启动动发力力点，，同时时以市市场接接受度度最高高的物物业和和商业业业态态吸纳纳首批批度假假人群群的进进入。。高调引导：从项目启启动之时，，便在整体体文化理念念，规划理理念，产业业组合上全全方位考量量，在推广广层面上口口吻高调，，引导投资资和消费市市场，为后后续发展打打好形象基基础。项目启动策策略的确定定——项目总体发发展策略顺应项目的的启动策略略，项目的的总体发展展策略是：：先聚人气，，保留价值值；增强休休闲，撬动动价值先聚人气，，保留价值值：打造易于聚聚集人气的的大众化旅旅游度假商商业，完善善配套以便便吸引和沉沉淀更多的的旅游客群群来此消费费；同时根根据重庆目目前近郊度度假物业的的市场需求求特征，可可将资源价价值较低的的部分地块块开发中端端度假住宅宅物业，出出售以平衡衡资金。增强休闲，，撬动价值值：引进并进进一步丰富富休闲度假假商业的形形态和档次次，增加中高端度假假物业开发发，吸引城城市里追求求近郊休闲闲的中高端端、高端客客群，形成成独特的生生活方式。。通过高端端商业节点点的设置引引导市场对对本项目高高端物业价价值的认可可。本项目需遵遵循市场逐逐步发展成成熟的过程程，但在各分期开开发过程中中产品形态态和价值逐逐步走高的的同时，中中端和准高高端产品应应同时切入入市场，达达到市场占占位和价值值互动的效效果。启动阶段发展阶段扩张阶段阶段策略策略应用抓大众，增增人气增休闲，提提档次引高端，溢溢价值开发滨水风风情商业配配套区，完完善配套和和旅游接待待能力，让让游客能停停留下来；；利用低总价价洋房、高高收益的联联排和客栈栈等可售物物业平衡资资金，聚人人气；利用巴渝文文化、三线线文化的重重现和少数数民族风情情、婚庆文文化等凸显显文化特色色。开发中高端端和高端度度假住宅物物业，提升升住区档次次利用高档特特色配套商商业的完善善提升配套套档次。利用高端度度假产品和和相关配套套完成整个个项目的价价值溢出，，进而全面面提升区域域价值。项目分阶段段开发策略略客群定位现实依据：：金佛美庐庐、仙女山山在售物业业的购买人人群特征案例借鉴：：青城山置置业人群结结构的发展展轨迹发展策略：：顺应市场场现状、稳稳健打造因此，从来来源区域上上看，本项项目的目标标客群总体体上是：以重庆市区区有购置度度假物业需需求的中产产、准中产产阶级人群群为主；以金佛山景景区周边有有经济实力力的人群为为辅。重庆市区中中产、准中中产阶级人人士，如高高级职业经经理人、中中高级别公公务员、大大学教授、、私营企业业主等。景区周边中中高收入人人群，如小小企业主、、企业中层层管理人员员、收入稳稳定的小康康之家等。。部分经济实实力较好、、有现实或或潜在需求求的养老人人群；纯投投资客群。。从社会角色色上看——结合项目的的阶段发展展策略，在在各个不同同阶段，客客群结构和和置业特征征也将呈现现出区别。。主力客群特征辅助客群特征边缘客群特征启动阶段重庆市区中高收入人群，置业动机多为现实或潜在的养老需求或度假，或投资。南川地区经济条件较好人群，养老、投资目的较明显。经济实力较强的纯养老、纯投资人群。发展阶段重庆市区中高收入、准高端收入人群，置业动机以度假为主、顺带养老、投资。南川及周边其他地区中高收入及高收入人群，置业动机多为购置度假物业；兼顾养老、投资。经济实力较强的纯养老、纯投资人群；少量高端度假客群、高端商务人群或企业。扩张阶段重庆市区中高收入、高端收入人群，置业动机多为度假；兼顾养老、投资。同时，高端度假客群、高端商务人群比例扩大。重庆、南川及其他城市中高收入\高收入人群，置业动机多为购置度假物业；兼顾养老、投资。高端度假客群、高端商务人群或企业。产品定位根据本项目目的总体定定位和各阶阶段发展策策略；依据项目客客群定位和和发展线索索，结合他他们对物业业的需求调调研结果；；结合消费者者问卷调研研针对购买买物业特征征的测试结结果。生长在自然然山水中的的渗透巴渝民民俗风情的的全景观休闲闲度假物业业定位诠释：：生长在自然然山水中的的：良好的的自然资源源环境。渗透巴渝民民俗风情的的：独特的的、且能唤唤起受众怀怀恋的建筑筑风格。全景观休闲闲度假物业业：灵动的的空间开合合关系、与与户外景观观自然结合合、深度休休闲体验，，实现城市市住宅无法法企及的山山水休闲功功能。启动阶段发展阶段扩张阶段生活方式现实或潜在在的养老需需求或度假假，顺带投投资。以度假为主主，顺带养养老、投资资。购置有特色色的度假物物业；发展展高端商务务度假需求求。产品类型院落式客栈栈花园洋房联排花园洋房联排别墅双拼别墅企业公馆花园洋房联排别墅双拼别墅独栋别墅迎合城市中中产阶级、、准高端阶阶级对度假假物业的需需求特征，，在完善配配套的基础础上推出档档次较高、、更能满足足休闲度假假功能的中中高端物业业。针对主流的的大众化市市场，以低低总价、经经济型的度度假产品打打开市场，，以特色的的客栈式度度假产品来来集聚人气气。随项目和区区域价值值提升，吸吸纳更多高高端客群进进入，打造造有特色价价值的高端端物业。产品思路产品开发思思路商业定位商业功能定定位休闲功能：：天星小镇镇休闲度假假体系中商商业服务功功能的主要要承载体；；配套功能：：金佛山西西坡景区配配套功能和和接待功能能的承载体体，同时作作为在天星星小镇购置置度假物业业客群的生生活配套服服务的承载载体。本项目商业业部分具有有多种功能能，在项目目不同开发发阶段，其其开发策略略、商业业态、、目标客群群等都将随随之变化。。商业主题定定位根据本项目目的总体定定位和文化化定位，以以及消费群群体的心理理诉求，本本项目的商商业主题定定位为：巴渝风情山山水休闲巴渝风情：承接项目目的总体定定位和文化化定位，把把原乡生活活的文化韵韵味集中体体现在最易易受接受的的巴渝风情情上；山水休闲：突出项目目的地形、、地貌的特特点，将这这种特点充充分地体现现在客群的的生活中，，并在商业业街区的氛氛围营造上上契合这种种突出的特特点。商业主题文文化的表现现形式主题客栈客栈既承担担游客住宿宿接待的功功能，同时时又是小镇镇独特文化化主题的集集中体现点点，涵盖吃吃、住、游游、娱等功功能，因此此，除了在在建筑特征征上融入传传统巴渝建建筑文化符符号外，还还需要根据据功能分区区和地形特特点将民族风情、、金佛山民民间故事等等、三线建建设遗址文文化多个主题分分别进行融融入。洗浴作为重重庆的特色色休闲项目目，是本项项目不可或或缺的主题题体验之一一。本项目目的洗浴文文化不仅应应体现其休休闲特性，，还可根据据区域独特特文化、金佛山优质质药材资源源进行主题创创新。如百百草药浴。。特色洗浴主题酒吧酒吧是中青青年人的聚聚集地、主主题文化的的发生地。。作为消费费时间单一一、消费场场所几乎空空白的金佛佛山西坡，，酒吧正应应该为填补补市场需求求、提升整整体形象而而出现。但但是在金佛佛山目前淡淡旺季极为为分明的、、苛刻的人人流条件下下，酒吧必必须具备文文化主题性性，才能拥拥有自身的的吸引力与与辐射能力力，从而跳出金佛山山景区目前前的商业窘窘况。在这样的市市场条件下下，本项目目的酒吧文文化需要独独辟蹊径，，以既符合合金佛山大大环境、又又独具个性性特色的主主题文化来来实现对城城市人群的的吸引和聚聚集。根据本项目目挖掘的文文化资源，，相关的并并可实现主主题文化主主要有：与旅游相接接的摄影文文化；以金佛山、、天星镇为为题材的影影视剧作文文化；以少数民族族风情、古古镇风情相相关的民俗俗文化等。。民族茶艺尽管重庆人人没有象成成都人那样样浓厚的茶茶馆情结，，但是作为为以休闲度度假为核心心内涵的景景区商业来来说，茶馆馆/茶坊是不可可缺少的业业态之一。。为了提高高本项目茗茗茶类商业业的吸引力力和文化高高度，建议议将金佛山大叶叶茶历史、、少数民族族风情文化化、药池坝坝的故事等融入，穿穿插少数民民族茶艺表表演，形成成又一个有有鲜明特色色的体验主主题。另外，本项项目所倡导导的是区别别于都市、、追求精神神放松的““心灵牧场场”，因此此，本项目目所打造的的茶馆/茶坊在形态态上应该避避免钢筋水水泥、高层层建筑，而而是以更多多开放式的的亲水、亲亲山、亲天天地的空间间形态，承承载主题体体验的休闲闲功能。民族工艺品品古镇风情需需要民俗民民风的形式式体现，而而做为历史史活标本的的金佛山民间间民俗工艺艺品就是最好的的体现形式式，同时也也需要以丰丰富的购物物内容来提提升本项目目商业氛围围，实现项项目的引领领性。本项目的民民俗工艺品品从商业角角度来说，，目前还不不宜实现高高档次高价价格的购物物业态，主主要应以中中端消费价价格同时又又极具特色色的商品内内容为主，，如：木雕雕石刻、绣绣坊、剪纸纸、现场漫漫画、笔墨墨纸砚名品品店、大师师艺术作品品等。启动阶段发展阶段扩张阶段休闲方式当地风味餐餐饮（含住住宿）、特特色食品、、洗浴、SPA、特色茶坊坊、主题酒酒吧、咖啡啡馆等。有特色的住住宿、餐饮饮以及有文文化品位的的休闲度假假消费方式式。高端休闲度度假、高端端商务度假假需求。业态定位在原有业态态组合基础础上，增加加社区配套套商业。在原有业业态组合合基础上上，增加加别墅组组团内的的配套商商业。以重庆周周边度假假物业中中有扩张张意识的的社区配配套商家家为主。。重庆城区区的商家家、具有有全球影影响力的的会所。。商家定位位主要为基基本的住住宿、餐餐饮需求求，附带带部分商商务休闲闲需求。。以南川及及金佛山山地区、、以及及重庆城城区、其其他景点点有扩张张意识的的商家为为主，附附带重庆庆区县的的商家。。开发策略略抓大众，，添人气气。增物业，，提档次次。引高端，，溢价值值。消费群体体以中端的的休闲度度假客群群为主。。以中高端端次的休休闲度假假客群为为主。以高端休休闲度假假客群为为主。根据以上上概述，，结合本本项目的的总体定定位和发发展策略略；依据据项目客客群定位位和发展展线索，，结合他他们对配配套的需需求调研研结果。。本项目目商业定定位如下下：项目概念性规划建议用地条件件分析概念性规规划建议议项目整体体风貌控控制巴渝建筑筑的文化化内涵风情商业业街区的的规划理理念用地条件件分析7号地块1号地块2号地块3号地块5号地块4号地块6号地块现状用地条件件分析——进一步细细化地块块13-1245673-33-23-43-53-63-7用地条件件分析地块规模（亩）开发资源条件交通条件私密性适合发展的功能1934.9自然资源条件较丰富，但是缺乏水资源，有少部分地方高差过大，不利于开发。现状进入性较好，可改善程度高。处于小镇入口区域，私密性相对一般。档次不太高的居住功能。217.8自然资源条件非常一般。较好，可直接进入。处于小镇入口处，临近主要交通干道，私密性不好。度假接待性质的功能。3-1约50没有绿色植被等资源条件，但是有溪流从旁边流过。较好，可直接进入处于小镇入口处，临近主要交通干道和现有酒店式公寓，私密性不好。度假接待性质的功能。3-2约100没有原生态绿色植被等资源条件，但是有溪流从旁边流过。遗留的三线时期旧楼过于破旧，没有保留价值。好，临主干道，可直接进入处于交通干道旁，私密性不好。商业服务性质的功能。3-3约60有一定的自然资源，临河，地块较为平坦。较好，经改善后可直接进入虽然距离主干道不远，但受河流区隔私密性较好高档居住功能。3-4约110有河流资源，但缺乏原生植被，地形平坦。好，可直接进入私密性差商业服务性质的功能3-5约125地形高差适当，虽原生态资源不够好，但是水系条件不错。好，可直接进入与主干道有一定的距离，私密性一般。高档的居住功能。地块规模（亩）开发资源条件交通条件私密性适合发展的功能3-6约80植被，水系条件均较好，地形也较平坦。现阶段交通条件一般，但是可改善性较强。受到山势的区隔，私密性非常好高档次的居住功能3-7约17基本没有自然资源条件，但是地形平坦临主干道，条件好。私密性很差旅游接待、服务功能。4131.2自然植被资源条件较好，但是缺乏水资源。现状进入性较差，后期可改善。受山势阻隔，私密性好。高档居住功能。540.7自然植被资源条件较好，水资源一般，地形较为平坦。现状交通条件较差，改善的难度也较大。由于其地势远高于其他地块，私密性很好高档商务居住功能。6102.7自然植被资源条件较好，水资源一般，地形较为平坦。现状交通条件较差，改善的难度也较大。由于其地势远高于其他地块，私密性很好高档商务居住功能。7616.4自然资源条件较丰富，但是缺乏水资源，有少部分地方高差过大，不利于开发。现状进入性一般，可改善程度高。虽处于小镇入口区域，但距离较远，私密性一般。中高档的居住功能。概念性规规划建议议大致分区区，融合合交错；；商住结合合，景观观引入。。前期规划划理念回回顾本次规划划原则总体规划划原则：：强调经经济、社社会、环环境的统统一，立立意于自自然山水水、传统统文化。。景观塑造造原则：：尽可能能的创造造出自然然环境与与人工风风貌完美美结合的的山水小小镇形象象。旅游原则则：注重重整体结结构的形形成，现现有旅游游资源的的利用与与强化和和新资源源的创造造，营造造合理的的游览载载体。生态环境境原则：：提出生生态理念念，开敞敞式绿地地与生态态绿地相相结合，，重视水水系利用用，形成成镇区向向主水系系的指状状延伸。。交通组织织原则：：结合已已形成的的道路系系统，合合理组织织各个组组团与中中心镇区区的车行行交通网网络和景景观步行行游览通通道。空间营造造原则：：遵循人人群行为为习惯，，科学处处理集中中、小众众和个人人活动空空间，并并形成疏疏密有致致、动静静结合的的空间关关系。规划构思思自然把把自自然开放放的空间间引入小小镇，让让小镇沐沐浴在山山水的自自然地带带人本良良好好的通达达性与舒舒适的生生活空间间交融传传承承历史文文脉、展展示地方方特色、、营造现现代生活活。和谐人人与与山溶、、与天共共浴。自然山水水现代生活活传统文化化大致分区区，模糊糊处理引入水系系，增加加灵动动静有序序，档次次递进规划手法法通过点、、线、面面三个层层次对游游览空间间的营造造，形成成富于变变化、功功能互动动的游憩憩空间。。打造浅水水原滩，，串联各各个节点点，增加加滨水建建筑空间间。处理好交交通功能能与游憩憩功能，，硬质景景观（道道路、雕雕塑、建建筑小品品）与软软质景观观（植物物、水面面、原滩滩）的关关系是塑塑造街景景和滨水水景观的的关键。。建筑规划划上以传传统巴、、渝建筑筑为母体体，溶入入现代与与后现代代风格，，营造适适合现代代人休闲闲、生活活的建筑筑空间。。项目总体体概念性性规划建建议根据上述述规划理理念，将将小镇的的主要商商业配套套街区沿沿天星河河布置，，作为小小镇核心心文化体体验区。。在两侧侧山上和和山后相相对安静静的地块块，分区区域规划划项目的的休闲度度假物业业。建筑物应应充分融融入环境境，成为为环境中中的一景景。因此此，建筑筑物在布布局上应应严格控控制高度度，做到到疏密有有致。项目功能能分区建建议小镇商业业街区根根据其用用地条件件不同，，分为大大众化消消费的风风情商业业区和中中高端消消费的商商务休闲闲游憩区区。在小镇商商业街区区的两侧侧，通过过紧密的的道路体体系，连连系着小小镇的度度假物业业板块。。度假物物业板块块遵循景景观价值值原则、、资源价价值原则则、近景景区高端端原则，，由外向向内档次次递增，，即在1#、2#、7#地块上规规划中高高端度假假产品，，在3-3#、3-5#、、3-6#、4#、5#、6#规划高端端度假产产品。1#2#7#3-5#3-6#4#6#5#3-3#根据产品品定位及及市场特特征，各各功能区区开发强强度控制制如下：：总开发发量约58万平方米米，总体容积积率约0.52用地面积积：232880容积率：：0.56建筑面积积：130256用地面积积：317736容积率：：0.74建筑面积积：235099用地面积积：292814容积率：：0.32建筑面积积：93784用地面积积：95604容积率：：0.2建筑面积积：19442用地面积积：176210容积率：：0.5建筑面积积：88105项目交通通组织建建议除现有过过境公路路外，将将河道上上侧现有有土路改改造为主主车行道道，来解解决小镇镇车流疏疏散需求求；利用山体体和商业业街之间间的车行行道和步步行道，，形成鱼鱼骨状的的立体交交通网络络，将将两侧的的休闲度度假区与与商业街街紧密联联系起来来，达到到为商业业街道聚聚集人气气的目的的。在商商业街区区的内部部设立一一条商业业步行道道，作为为商业街街区主要要的人流流动线。。同时在过过境公路路与山体体之间以以及过境境公路靠靠山体一一侧，辅辅以多个个小型停停车场和和线性停停车场。。区内主要要车行道道：宽8米区内次要要车行道道：宽6米度假社区区车行道道：宽4米一方面能能让度假假区的人人便捷地地到达小小镇商业业街，另另一方面面，依山山势起伏伏，伴水水系蜿蜒蜒，设置置集健身身、休闲闲、冥想想于一体体的特色色健身步步道。步步行道节节点可设设观景台台，为休休闲人群群提供观观景、休休闲的好好去处。。森林健身身步道半山观景景台示意意景观建议议以主水系系景观轴轴线和巴巴渝文化化商业街街区景观观轴线为为核心，，植入不不同层级级的景观观节点，，将金佛佛山的历历史典故故演绎其其中；同时利用用地形地地貌，辅辅以不同同视角，，不同高高度、不不同距离离的景观观节点和和多层次次的交叉叉性立体体景观视视线。药池坝的的传说凤凰寨与与方竹的的传说杜鹃花的的传说金佛山的的传说古佛洞的的传说茶姑池的的传说牵牛坪的的传说五马饮的的传说铸钟塔的的传说银杉冈的的传说三叠泉的的传说商业街景景观节点点示意项目整体体风貌控控制项目整体体风貌控控制现现代巴渝渝风根据本项项目的文文化主题题定位本项目整整体风貌貌控制应应该遵循循“巴渝渝原乡生生活”这这一文化化主题，，在建筑筑特征、、空间关关系、景景观营造造等多个个方面进进行体现现。我们的思思路将传统巴渝建筑筑文化与现代休休闲商业业进行有有机结合合；沿山片区区的建筑筑应体现现山地建建筑的独独特风情情；休闲度假假物业既既要应用用传统建建筑文化化符号，，又要满满足现代代休闲度度假的功功能和空空间格局局；项目整体体的景观观打造应应通过山山地、水水系、景景观节点点的串联联，呈现现“流动动的风景景，鲜活活的画卷卷”景观观效应。。商业街总总体风貌貌建议入口牌坊坊与廊桥桥商业街可可采取金金属、玻玻璃与传传统建筑筑文化相相结合的的方式。。度假物业业可采取取传统建建筑文化化元素与与现代休休闲建筑筑设计相相结合的的方式。。含有传统统建筑元元素的坡坡屋顶、、白墙与与大面积积玻璃、、金属元元素的结结合内饰中传传统元素素的运用用，显得得精致古古朴已经抽象象化的传传统元素素，如坡坡屋顶，，钢质镂镂花幕墙墙，具有有很强的的表现力力巴渝建筑筑的文化化内涵巴渝建筑筑文化内内涵巴渝建筑筑以传统的的“吊脚脚楼”风风貌为主主体，依依山就势势，沿江江而建。。除外就就是青砖砖、石瓦瓦、红檐檐绿瓦的的古典民民居。重重庆山地地住宅建建筑的吊吊脚楼形形式很多多，有用用木柱、、砖柱或或石柱。。民居并并没有正正统的建建筑概念念，不讲讲什么““堂屋””、“厢厢房”，，随坡就就坎，随随山就势势，前长长坡，后后短坡。。由于功功能上要要满足生生活要求求，所以以房屋空空间布置置自由，，利用率率很高，，内部关关系十分分紧凑。。空间往往往有几几个等方方体，这这间比另另一间高高出三尺尺，那间间上去又又是阁楼楼，上上上下下，，极富变变化。从从外面看看，仿佛佛由许许许多多小小木杆支支撑着一一个小木木箱，形形成了特特殊的建建筑空间间和环境境效果。。传统巴渝渝建筑细细部—墙与檐巴渝建筑筑中，民民居墙以以灰白为为主，檐檐的形态态多种多多样吊脚楼吊脚楼式式的巴渝渝民居，，多依山山势而建建檐的细部部吊瓜及样样式古朴朴的吊牌牌檐廊式民民居常见见的挑枋枋吊瓜檐部样式式简单但但仍显大大气檐下细部部的雕花花，古朴朴典雅檐下细部部的镂空空，简单单大方柱础和石石雕造型型木结构民民居常见见的古朴朴的鼓型型石质柱柱础筑台：在在有些不不太险陡陡的坡地地许多居居民建筑筑用，多多用条基基石垒彻彻而成。。相对比较较讲究的的石狮子子造型，，憨态可可掬小型的石石狮子门门柱造型型，结构构精致方型的石石质柱础础石质装饰饰细部石质的大大型花盆盆，摆放放在街道道两旁，，凭添古古朴的韵韵味造型奇特特的名牌牌造型浑厚厚，大气气古朴的的名牌天井内和和街道旁旁常见的的太平缸缸。吊脚楼楼楼上细部部三楼突出出的阳台台，是吊吊脚楼风风格的延延伸，非非常有层层次感挑楼式是是联排民民居最典典型的特特征，也也能达到到给底层层店面遮遮风挡雨雨的效果果突出的木木质房间间，让整整个建筑筑有立体体感二楼有部部分的创创新，用用玻璃代代替木板板，通透透性有所所增强，，但古朴朴的感觉觉稍弱院落(天井)细部院落能解解决中部部房间的的通风采采光，可可以经营营茶馆等等，也是是休憩的的主要场场所民居的院院落，较较为简陋陋，仍种种有植物物来改善善居住环环境进入院落落的通道道，采光光普遍不不好，长长度较短短较高档的的院落门门和柱都都非常讲讲究。也也会有各各种装饰饰，如成成串的灯灯笼。墙及墙的的装饰细细部建筑侧面面多见抹抹灰墙民居门上上装饰，，用最原原始的竹竹枝和灯灯笼，很很有回归归田园的的感觉墙上吊挂挂大量的的松果，，也是颇颇具野趣趣会馆通道道的木质质装饰，，刻上了了当地居居民原汁汁原味生生活场景景。很有有观赏性性别具一格格的墙面面装饰，，既体现现了四川川民居的的地方特特色，又又有视觉觉的震撼撼力窗的细部部镂花门窗窗的细部部其它有代代表性的的细节特色门框框木质门、、窗与灯灯笼的搭搭配形态生动动的狮子子水缸柱础墙饰门环花砖风情商业业街区的的规划理理念为了充分分体现巴巴渝的山山水文化化，在原原有河道道基础上上，开发发多层次次水系，，使商业业街区灵灵动起来来，成为为独具巴巴渝风情情的水街街水系分三三个层次次：天星星河主水水系、商商业街次次水系和和屋巷边边小情趣趣水渠风情商业业街区规规划理念念一：水水文化风情商业业街区的的三个层层次水景景示意引用当地地“三叠叠泉的传传说”，，在天星星酒店前前的河道道塑造水水景。使用汀步步将天星星酒店和和对岸的的商业直直接联系系起来。。天星河主主水系商商业街主主水系屋屋巷边小小情趣水水渠街面铺面住宅底商上住住的建筑形形式剖面面布局（用地局局促使用用）底商上住住示意：：露台商业街区区的功能能不仅仅仅是传统统的旅游游商业，，而是采采取“前商后住住、底商商上住”的形式将将休闲商商业和休休闲度假假有机地地结合起起来。风情商业业街区规规划理念念二：商商住融合合街道铺面住宅前商后住住的建筑形形式平面面布局（用地开开阔使用用）院落住宅住宅前商后住住示意：：在我国，，民居的的形式可可称得上上多姿多多彩，但但贯穿整整个历史史，遍布布全国的的建筑布布局，就就只有院院落式住住宅。受受地域和和民俗因因素影响响，院落落布局也也就形成成了不同同的风格格。北京京的四合合院、上上海的石石库门、、广州的的西关大大屋、福福建客家家园楼等等都是我我国院落落式住宅宅的重要要代表。。经过长期的演变，，川渝院落自成一一体，形成独特的的建筑特色和风格格。风情商业区规划理理念三：院落文化化在院落布局上具有有密切而充满邻里里亲情的人性化邻邻里关系模式以及及充满生机的空间间场所，易于识别的门洞给给人以领域感。这这种院落式的设计计表现出了浓郁的的人情味和结合力力，可以说是中国国几千年来儒家文文化和华夏民族精精神的象征，它完完全避免了邻里间间因为缺乏沟通空空间而导致的“虽虽鸡犬相闻，老死死不相往来”的非非人性化设计。在虚实结合上，四四合院设计的着眼眼点不在于房屋的“实形形体”，而在“院院”这一“虚空间”、““负形体”，即““无形之形”。在使用上上，院落空间几乎乎包容了家居的全部生活活内容。院落式民居吸引人的是隐藏在建建筑形式后面的人人文精神。院巷关系处理示意意通过窄巷进入院落落风情商业街区规划划理念四：街道尺尺度控制锦里街宽3.5米，是适合集聚人人气的尺度文殊坊街宽十六米米，难以聚集人气气锦里只需几千人便便可以呈现热闹的的场面而文殊坊则需几万万人才能有相似的的氛围建议步行街道宽度度控制在5米项目分期开发策略建议项目分期建议项目分期物业开发发建议项目整体开发周期期预估从现有市场销售速速度分析，重庆主主力休闲度假市场场年消化度假物业业量至少10万方：仙女山片区夏季（（约4个月）的销售量约约为10万平方米；金佛美庐夏季（约约两个月）的销售售量约为1.5万平方米；借鉴青城山成熟市市场年消化近20万方的速度，考虑虑到小