小区物业方案(史上最完美的物业方案)(完整版)资料

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小区物业方案(史上最完美的物业方案)（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）小区物业管理方案为了提高小区的居住品质，对小区改善、整治后的房屋及设施进行长效管理，使小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。一、物业基本情况物业名称；物业类型住宅、商用；座落位置；总建筑面积平方米，其中商业平方米，住宅平方米；小车车位个；摩托车车位个。二、管理思路根据小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：1、根据对小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。2、对小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对小业主区的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每年要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。3、由于小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，尽量以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。4、虽然小区物业管理面积较少，但我公司物业管理人员依然是全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。5、针对小区物业管理，我们会按合同约定定期公布物业公共收益的收支情况（至少每月公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。6、针对小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化。8、我公司定期安排小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。9、针对小区绿化管理，制定绿化管理方案，对小区原有的绿化进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。10、对小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据当地实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。11、由于小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修10分中到场，急修半天内完成。对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。12、安全保卫及消防工作。结合工作区的物业，完备安全防范措施。严格来访保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。13、房屋管理对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复；属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部门。14、物业管理制度与档案、资料管理在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。15、其他管理（1）定期开展有意义、健康向上小区文化活动。（2）积极支持参与社区文化建设。（3）无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在市级以上媒体有负面报道。（4）避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。物业服务和业主出入的和谐；我司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。三、抓整治工作，换环境面貌1、针对问题，一对一宣传根据我公司以往小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严重。再之小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理来了难度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣传工作，针对小区存在的问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一的宣传，提高业主的文明意识以及安全防范意识。2、做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热点问题，加强停车位或共用车库的管理，解决居民停车位的问题，消除小区内消防车难进入的安全隐患。3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有效沟通的管理机制，采取整体联动，形成合力，联合管理，及时现场发现、解决问题，把事情消灭在萌芽状态，不等问题成堆以后再临时抱佛脚，不浪费大量的人力、财力、物力。营造舒适、整洁、安全的小区环境。四、管理模式在管理与服务的过程当中，我们将建立一套适应小区物业管理模式，坚持做到高标准、严要求的科学化、规范化的现场管理，具体方式如下：1、项目负责人现场指挥。实行公司垂直领导下的项目负责人负责的内部管理模式，项目负责人现场执行公司的物业管理服务计划，现场组织指挥各项工作，并随时与业主方和广大市民沟通联系，收集业主方和广大居民的意见、建议，及时作出工作计划与服务内容、方式的调整以适应业主方的要求；2、服务的制度化、专业化、标准化。建立健全相应的规章制度，以制度促进管理，员工配置要严格遵守专业的要求，定期组织对员工进行业务培训，以保证员工素质与现场作业能够符合业主和广大市民的要求，制定严格细致的服务质量与考核标准，从而为业主方和广大市民提供制度化，专业化、标准化的服务；3、建立安全保障体系。针对小区的实际情况，我公司从以下几方面做好安全防范工作：(1)消防安全“预防为主，防消结合”，我们主要从消防宣传、消防队伍演练、消防制度落实、消防器材的定期检查、换药等方面培训、落实。(2)水电气设备安全管理建立健全水电气设备正常使用的巡查制度，全面掌握托小区各类管线的线路、走向，以便于在发生故障时能够迅速有效地予以排除，方便业主方的正常使用。(3)小区安全维护根据小区物业管理的安防要求，结合我公司安防经验，确立我公司将以“人防为主、技防为辅”的安全防范思路，对小区物业管理实行24小时安全巡防，为业主方提供一个安全、舒适的生活环境。(4)环境卫生维护根据小区物业管理要求，合理安排细划保洁区域，卫生保洁均责任到人，确保管理区域内清洁卫生、整洁有序。五、各岗位人员的配置岗位人数岗位职责备注项目经理1人负责全面工作督促管理服务质量，实现公司制定的管理目标和任务。项目经理常驻现场负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；每月月初提交上个月的总结和本月的计划；管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全。常驻现场，每周至少有六天在现场，24小时开机与业主方保持联系。具有本科学历，物业管理资格证，有安置小区物业管理经验。保安人员4人主要负责需小区内的安全保卫和日常工作秩序，包括门岗执勤、夜班巡视、车辆停放秩序和治安秩序等其他方面的服务。保证24小时有人值班身体健康良好，保安员经过培训持证上岗，保证24小时有人值班，有小区管理工作经验。上班时间为：7:30—15:30,15：30—23:30，23:30—第二天早上7:30。保洁人员1人主要负责小区的环境卫生，包括住宅楼楼梯通道、扶手、窗户、消防设施以及小区内的公用设施的卫生保洁，和小区道路保洁。以女性为主，25周岁至50周岁，包干落实到各人，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作。工作时间为：5：30—12：3012：30—7:30绿化工人1人保证草坪生长良好及时修剪、保持平整。草卉、树木定时修剪、整形。及时做好松土、防涝、防冻工作，防治为主，严格控制病虫害，绿化、树木长势良好。工作期间必须穿戴整齐，挂工作牌。小区内的草坪、花卉等绿色植物进行浇水、施肥。对小区内树木、草坪定期浇水、施肥、治虫、修剪，保持草坪常绿、整齐，树木生长茂盛、无枯残现象。水电日常维修1人主要负责小区内的设备设施的运行、维护、控制、保障等工作，包括下水管道、消防设备、日常弱电设施等的维修、保养、更换及操作管理工作，确保小区各项设备设施在良好的状态下正常的运行。全部持有相关证书上岗，25周岁至55周岁之间，施行24小时岗位制。合计8人说明：以上人员均具备小区物业管理工作经验。我公司所有配备的员工，身体健康，无传染疾病，经三级甲等以上医院体检合格，并持有健康合格证，并且随时接受卫生部门的检查和监督。六、环境清洁卫生管理（一）环境服务范围及要求日常保洁工作是通过日常清扫工作，对本物业管理区域进行定时、定点、定人进行废弃物的收集和清运，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，维持所有公共区域的清洁卫生。根据小区目前的现状，清洁工作应做好以下几项：1、垃圾处理。主要包括收集、清除、回收、压实、运达指定地点。2、在规定的范围内做好灰尘清扫、污迹清洗、地面维护等，做到地面无灰尘，无垃圾，保持场地清洁；墙面、顶面的清洁维护按物业管理规范执行。（1）小区道路、广场、绿地、楼梯扶手、共用部位玻璃、楼道、路灯、楼道灯等按规定时间进行清扫；道路积水、积雪能及时清除。共用雨、污水管道每年正常疏通；雨、污水井、化粪池每月正常检查能正常使用。小区楼内地面、墙壁、楼梯及扶手、大门、消防器材、垃圾桶、控制开关等，无手印，无污渍，无尘土，保持光洁明亮。小区道路：地面无垃圾，障碍物。绿化带：无垃圾，枯死植物及时清理。（2）环境部分：地面无垃圾杂物，无积水，无明显污渍。室外设施包括灯饰、栏杆、垃圾桶等无污渍、水迹和明显灰尘，墙壁及其他设施上无不良张贴物。下雪时要及时清扫，必要时作防滑处理。（3）垃圾收集清运：楼幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日产日清的，垃圾桶清洁、无异味。垃圾箱、桶要定期清洗消毒，无蚊蝇，无臭味。垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。（4）其他：小区内如举办社区活动等，做到垃圾及时清理。3、住宅楼内公共卫生：走廊、大门、值班室、楼梯地面干净无污迹、痰迹、尘土、纸屑等杂物；走廊窗台、玻璃干净明亮、无尘土。楼梯扶手和栏杆保持干净。4、负责小区道路卫生保洁。5、定期楼顶清扫、外墙面清理。6、院落卫生：地面干净无尘土、烟头、纸屑等杂物；绿化区及时清扫干净。7、对现有的绿化苗木、花卉，要做好养护管理、培植，负有美化环境的责任。养护管理包括：定期浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、保证现有苗木成活率等。（二）保洁人员素质要求1、树立高度的责任心，关心业主方的利益，严格片区保洁责任制，在清洁过程中，如发现设施设备有损坏或异常情况应及时向上级主管或工程维修人员汇报，负责管理好片区卫生器具，认真做到卫生器具整洁、布置合理，随时保持清爽、美观，保证物管区域的清洁卫生，不留卫生死角。保洁人员应随时巡视，发现污物杂物应及时处理，随时保证清洁卫生。2、保洁人员要努力提高自身素质和对公司负责的觉悟，服从领导工作安排，遵守公司工作纪律，不迟到，不早退，不擅自离岗，如有急事须向主管请假。当班人员不得做与本职工作无关的事。得到主管的批准，方才能到休息室休息。3、承包岗位片区卫生必须达到规定标准，连续3次未达标者，分别给予警告、罚款、辞退的处罚。当日值班长须做好详细记录。4、保洁人员服务要热情周到，举止端庄，礼貌大方，对业主方的投诉当日值班长必须马上处理，不得与业主方发生争执。5、上班时必须穿着清洁，按规定要求着装，并将工作卡端正戴在左胸前，不管在任何时候，任何工作场所都不得穿短裤、背心、拖鞋。6、保洁人员在工作要坚持原则，团结协作，以礼相待，不准以个人恩怨懈怠工作，不准给同事设备工作障碍，不准以任何借口扰乱工作秩序。7、不准私拿公物，私卖废品，如发现，分别给予罚款并同时辞退；如损坏卫生工具者，要照价赔偿。拾到物品，应及时上交主管。8、垃圾要随时清除干净，用垃圾桶、垃圾袋及时运送出场外或指定地点并倒入集装箱。不准用扶梯运送垃圾，运送垃圾必须走楼梯通道，扶梯上、楼梯及周围的污渍、垃圾必须及时清除。9、保洁人员在工作中有权劝阻、制止破坏公共卫生的行为，不能处理、解决时应立即向上级主管汇报，有权提出工作中的一些合理化建议。10、保洁员必须严格按照《保洁员清洁工作程序》执行。七、保安及消防管理(一)保安管理内容及要求安全管理服务的目的是维护物业管理范围内正常的工作、生活秩序、协助公安机关做好内部的安全防范工作，它在整个物业管理中占有举足轻重的地位。安全管理工作是一项特殊的服务工作，要求保安人员应具有良好的身体素质、心理素质、保安技能，要忠于职守，有胜任保安工作的综合能力，还要有良好的职业道德、文明执勤、礼貌待客、坚持原则。根据不同的区域及岗位要求，保安队应设立出入口固定保安、巡逻保安等。严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方可入内。对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区。小区内保安主要负责小区的安全保卫工作，认真负责地做好各项安保工作，要实行严格的规章制度，不空岗、漏岗，发现可疑情况和事故苗头立即上报，并迅速处理、果断处置，确保小区治安稳定。巡逻保安负责小区内白天及夜间的巡逻，要做到主动、热情、耐心、周到的服务，杜绝因工作失职造成小区内被盗和其他事件，及时发现各种事故隐患，不因失职而出现意外事故，维护正常的工作、生活秩序。小区内车辆按停车位停放有序，行车通道上不准停放车辆。白天夜间对停车场流动巡查、管理。保安人员的选配应根据本项目实际情况严格筛选，负责小区的秩序保障工作；小区内突发事件的处置，灾害预防，火灾扑救，发现和制止小区内的暴力事件，随时准备提供紧急救助。小区内公共部位安全隐患的检查、排除及上报，对违规事件及时提示和纠正，有针对性地进行安全教育。小区内有特殊活动安排，保安要协助维持现场秩序。对保安管理及停车场管理工作应明确工作内容和工作要点，制定出具体的工作标准及检查办法。(二)预警、应变措施1、安全应急计划和措施(1)目的：在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控制事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。适用范围：1)治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。2)受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。3)其他重大意外情况。(2)职责：1)对可能发生的由物业管理处负责制定安全应急计划，报物业管理处或分管副总经理审批，必要时报总经理审批；2)对即将发生或已发生的突发事件由安全领班临时确定应急措施，同时向上级汇报。(3)计划：1)对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由物业管理处组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按部署执行。2)处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，安全领班临时确定应急方案，安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来。3)制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。(4)实施：1)在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人员认可。2)对发生的每一事件必须总结，如果是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写《纠正措施报告》，严防类似情况的发生。3)保存事件全过程的有关记录，存档3年。重大自然灾害的记录长期保存。(5)要求：为增强应变能力和战斗力，平时每个保安队员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。（三）强化消防管理意识1、消防管理目标坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防员制。2、加强消防教育宣传和培训演练工作（1）消防教育宣传工作：管理处将在物业辖区内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进行消防知识宣传。（2）做好消防培训及演练工作：重点加强保安员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和广大业主共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”。3、积极落实防火安全“三级”检查制度，重视冬、春两季的消防、设施设备大检查工作，确保在火灾多发期的消防安全工作。4、建立消防快速反应队结合以往的工作经验，我们将在保安员中选拨一批队员组建“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。5、善后与收复火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。（四）紧急事件处理1、暴风雨及无法避免的自然灾害组织人力进行突击性清理工作，保证沟、渠、通道畅通，雨水口、接水口、地漏无异物堵塞，加固防灾设施，检查网架、支架、门窗是否归位，消除一切潜在的危险性因素，同时，积极参与抢险救助，迅速恢复现场，保持小区整体形象，将损失降低到最小程度。(五)水警、火警预防及排防、善后处理当楼层内水管、接头爆裂造成楼层浸水时应迅速关闭水管阀门，并迅速通知护卫和维修人员前来救助；如房屋内部渗水，要及时通知业主，协助业主做好各项工作。如员火警等特殊情况，积极组织突击小组搞好特殊清洁工作。八、公用设备、公共场所等管理养护（一）日常维修养护：操作维修人员根据日常管理经验，利用检测仪表对设备的关键部位进行检查，发现故障及时排除，并做好记录。操作人员每天对托管区域内的市政设备设施至少巡视两次；（二）一级保养：维修人员对设备进行局部清洁、调整，每季度一次；二级保养：维修人员对设备进行全面清理、局部维修，每半年一次。（三）公用设备、公共场所设施养护范围共用设施、设备的维修、养护、运用和管理包括：共用的上、下水管道、落水管、照明、高低压电房、水泵房、楼内消防设施。设备操作维护人员必须具有相应资质，熟悉掌握小区内各种设备系统原理。定期对小区的水、电、气、门窗等进行巡视，发现问题及时维修。随时对小区屋顶漏水管及地沟进行疏通，保持下水管道、落水管通畅，避免屋顶积水而产生漏水现象。1、管理规程(1)小区内水电维修、养护工作由工程队负责；(2)工程维修、管理人员以水电维修、养护和亮化方案质量标准为依据，每日检查和评估各区域的亮化维护情况，并作出质量评估，记录于每日的工作记录评估表中；(3)项目管理人员每日对托管区域的亮化巡查2次以上，巡查结果记录备查；(4)高低压配电房实行24小时值班制度；(5)工程维修人员在例行检查过程中发现问题，立即制定维修、整改方案，协调有关部门做好整治工作并及时复查；(6)月末，工程部维修人员根据每天的亮化维修记录进行汇总、统计，并将汇总表及时上报给总公司。2、质量标准所有电器由专业工程师按设计要求操作维护和保养，确保用电设施的正常使用，日常小修在当日内完成，大修在一周内修复亮灯。（四）主要措施1、按照行业规范和工程专业要求制定完善的设备、设施操作规程和维修管理制度，确保维修及时，同时加强对员工操作行为的规范，执行行业法规，加强安全管理和安全教育工作，建立健全各项安全操作规程，防止安全事故的发生；2、建立日巡查制度，每天不少于4次巡查各配套设备、设施运行状况，并做好记录，发现问题及时解决，建立健全巡查、检修记录；3、针对小区各配套设施做出具体的年度工作计划，确保设备的正常运行：（1）消防系统：安排专业人员24小时对每次报警情况做好记录并出现场排除警报，定期组织所有员工进行消防演练和参加消防培训，熟悉灭火器、消防栓的使用方法，每年对整个消防系统做一次检测，确保消防设施、消防器材性能完好与使用，做好消防设施的维护，保证消防系统运转正常；（2）上、下水系统：定期检查住宅楼楼内上、下水系统动转情况，发现有跑、冒、滴、漏要及时维修或更换，下水堵塞要及时疏通，每6个月对排水系统进行一次疏通清理；（3）高低压配电房：安排专业人员24小时值班，按照高低压配电房操作规定进行操作，认真做好各类操作记录，严格执行操作票制度，定期做好配电柜的清洁、养护等工作；（4）其它：每天对小区内做两次以上巡视，发现问题应及时主动维修更换，线路接口处有无松动、过热现象，确保不影响正常使用，小区内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。（5）如遇水、电、气故障，随叫随到，及时通知供水供电供气公司，排除故障，保证居民正常生活。（6）设备、设施维护人员应每天汇总整理各种记录，及时分析掌握用电和设备运转情况，并根据记录分析随时调整维修养护工作计划与安排，使各类设备、设施处于安全良好运转状态，工程养护人员应将养护资料及时收集、整理、归档。4、公用设施、设备养护、维修（1）对公用设施、设备进行日常管理和维修养护，建立公用设施、设备档案，责任人明确，对公用设施、设备定期巡查，做好巡查记录。（2）配合水、电、气等专业部门，做好相关设施、设备正常运行的保障工作，消防设施、设备完好、通道畅通。（3）小区道路畅通，路面平整。（4）环卫设施基本完好，无缺损现象。（5）容易危及人身安全的设施、设备有明显警示标志和防范措施。（6）建立完善的住宅装饰、装修管理制度，阻制违规装修行为。（7）房屋立面较整洁无缺损，公共楼道及区内无堆放杂物现象。（五）房屋建筑的专项维护l、日常每周巡查一次，发现问题，及时处理。2、每年对房屋基础进行一次检查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害。3、每年雨季前对玻璃和外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入。4、地面每天检查一遍，发现问题及时处理，每季度疏通一次屋面雨水口和排污管道，随时对屋顶漏水管及地沟进行疏通，保持下水管道、落水管通畅，避免屋顶积水而产生漏水现象。5、确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。6、定期清洗外墙。7、每逢雨季前进行房屋避雷针检测，符合避雷规范要求。8、强化用电安全管理，小区内内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。（六）机电设备设施维修维护机电设备设施的维护养护是小区物业管理的重要内容。我公司在物业管理实践中，十分注重这项工作，发挥专业化的优势，在机电设备、消防设备、给排水的维护保养方面积累了丰富的经验，能更好的为小区服务。九、各种车辆管理（一）道口岗岗位职责1、维持道口交通秩序，保证道口畅通无阻。2、对出入住宅区的车辆进行登记，发卡，检查核对后收卡。3、发现进场车辆有损坏时应向车主(司机)指出，并作好记录，使责任分明。4、提醒和指挥司机按路线行驶，按定位泊车。5、适当控制外来车辆进入住宅区过夜，以保证业主的车位，2.5ｔ以上的货车(搬家等特殊情况除外)、大型客车以及载有易燃易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止放行进入

小区(大厦)。6、严守岗位，保持警惕，文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇到的各种问题。7、严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清楚，责任明确。8、负责岗亭里外及路口的清洁卫生。（二）车辆管理工作标准1、道路线型、断面与整个建筑群体布置相协调；2、车行道通畅，出、入口标志明显；3、外来车辆未经许可，不可进入；4、进入停车场内的车辆，均服从物业公司管理；5、凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入；6、驶入停车场的车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生(救护车、警车、救火车除外)；7、停车场内的所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到车证齐全，见证/票放车；8、车辆管理人员礼貌待人、热情周到；9、车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、铺号、车位；10、车辆管理人员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，10分钟内通知车主；11、停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；12、停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；13、停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；14、停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100%；15、辖区内交通事故年发生率不超过2%，丢失事故发生率为0%；16、每车位文字档案齐全、资料准确率100%；17、外来进出车辆有登记，完成率100%，准确率100%。（三）交通意外事故的处理预案保安员在发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时：1、应立即用通讯设备报告保安主管发生交通意外事故现场的具体位置；2、留在现场或迅速赶赴现场维护交通秩序和保护现场，抢救伤者；3、对重大的交通意外事故须请示保安主管进行支援。4、保安主管接到报告后立即报告保安部经理，并迅速赶赴现场参加抢救；5、调遣指挥门岗保安员维护现场秩序、交通秩序；6、送重伤者到医院抢救；7、报交警大队事故组(120)：7.1事故发生的时间及地点；7.2事故造成的伤亡及损失情况；7.3已送抢救情况。8、保安部经理接报后立即赶赴现场，根据事故的需要，调派车辆进行抢救，并报交警事故组和公司总经理。十、消防管理(一)消防管理为了加强小区的消防管理，保障业主及公众生命财产安全，根据国家有关消防法律法规，特制定本规定。l、各部门应遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路。2、严禁在小区内绿地、停车场等处乱堆放、晾晒易燃物品和燃放烟花爆竹。3、公用消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏、丢失。4、不准乱丢烟头、火种。5、严禁在小区道路、绿地、停车场等处焚烧生活垃圾6、认真贯彻“预防为主，防消结合”的方针，开展防火宣传，普及消防知识，学习使用消防器材，每月学习、训练一次；7、经常检查、记录消防器材设备完好情况，确保消防器材设备装置处于良好状态，检查防火通道，时刻保持畅通；检查防火安全公约的覆行情况，及时纠正消防违章和消除火险隐患。8、接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速奔赴现场，启用消防设施进行补救，并协助消防部门查清火灾原因。十一、外墙清洗、修补方案随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，建筑物外墙清洗在我国已引起广泛关注和重视，建筑物外墙由于长期日晒雨淋，以及大气中有害气体和油烟等污染和化学反应的侵蚀，使得建筑物外墙产生污垢和风化，既影响建筑物的美观和市容，又损坏了建筑物，因此，清洗建筑物外墙，不仅可以美化环境，而且对建筑物起到保护作用。为确保本项目各类建筑物外立面的整洁、美观，在确保外立面清洗人员自身安全、安全措施得当、安全方式可行的前提下，我公司拟定了外墙清洗、修补方案：(一)外墙清洗、修补方式1、污垢的分类我公司在多年的物业管理实践中，通过总结确认外墙污垢重要是：灰尘、污渍、污垢2、常见的清洗、修补方式物理方法：主要通过用水冲洗，使污垢湿软、剥离、融化，在用清水冲洗干净。次方法主要用于釉面砖、马赛克等外墙材料上的积灰、浮尘和泥沙等的去除作用，对于外墙的油污、重垢则无明显效果；化学方法：利用化学试剂对油污、污渍进行溶解、分离、降解等化学反应，使外墙达到去垢、除锈、去污、脱脂等目的外墙清洗剂分三类：中性清洗剂、碱性清洗剂、酸性清洗剂，一般使用中性清洗剂，中性清洗剂的主要成分有表面活性剂、助洗剂和助剂，中性清洗剂具有湿润、乳化、分散、增融等多种功能。化学清洗法是主要外墙清洗的方法，速度快，效果好，因此，我公司针对本项目的外墙清洗、修补主要采用化学清洗法。(二)花岗岩表面的清洗、修补1、用酸性清洗剂或全能清洗剂，按1：50比例稀释；2、做出清洗小样，确定清洗剂的稀释比例；3、对镜面花岗岩表面清洗(1)将清洗滚筒浸入清洗剂溶液中浸泡(2)用浸有清洗剂溶液的滚筒在镜面花岗岩表面用力滚动擦拭，使花岗岩表面污垢脱离；(3)(4)用清水或高压水枪冲洗，冲刷花岗岩表面的清洗剂残留物。4、对毛面花岗岩表面清洗(1)用清水冲洗毛面花岗岩表面，将表面灰尘冲洗掉；(2)用浸有清洗剂溶液的毛刷刷擦毛面花岗岩表面，将凹面的污垢刷掉；(3)物。(三)瓷砖、马赛克墙面的清洗、修补1、用酸性清洗剂或全能清洗剂，按1：50比例稀释；2、做出清洗小样，确定清洗剂的稀释比例；3、对瓷砖、马赛克墙面表面清洗(1)将清洗滚筒浸入清洗剂溶液中浸泡(2)用浸有清洗剂溶液的滚筒在瓷砖、马赛克墙面表面用力滚动擦拭，使瓷砖、马赛克墙面表面污垢脱离；(3)(4)用清水或高压水枪冲洗，冲刷瓷砖、马赛克墙面表面的清洗剂残留物。(四)高空铝塑板材质外墙清洗方法：1、事前准备工作1)根据墙面材质及脏污程度，确定相应的清洁剂和工具，必要时应做小块清洗试验。2)弄清屋顶状况，确定水源、电源。3)制订整体作业方案。注意事项：屋顶和地面都要确保有人监护，确定通话工具通畅，以保随时联系。2、安装运载外墙清洗设备、工具及专用清洗剂等。3、将高压冲洗机接通电源、水源，装好冲洗胶管，检查水枪效果。4、工作人员穿好工作装，携带工具、清洗剂上吊篮或吊板。有些工具应拴在吊篮或吊板上，以防不小心失手落下，伤了行人。在地面设安全防护拦绳，或置安全警告牌。5、作业方法应从上到下。6、清洗方法：1)用高压清洗机接出的水枪冲洗墙面。2)检查墙面有无粘着物等污迹，如有，先用刮刀等相应辅助工具和溶剂除去。3)将涂水器浸入桶中，待充分吸入清洁剂后均匀涂在墙面上。4)视情面脏污程度，用刷子、磨盘、百洁布、胶刮等工具擦除，再清水冲洗。5)确认一次应作业范围内的清洗墙面已清洗完毕，滑动吊篮或吊板继续往下作业。7、全部作业完成后，收拾整理设备和工具，撤离地面防护拦绳或警告牌，将地面水迹擦净。(五)外墙玻璃面的清洗、修补1、将清洗滚筒浸入清洗剂溶液中浸泡；2、用浸有清洗剂溶液的滚筒在玻璃表面用力滚动擦拭，使玻璃表面污垢脱离；3、用刮水器刮擦玻璃表面，注意刮擦后的残液必须马上用干净的毛巾擦拭干净；4、使用清水冲洗。十二、服务费用本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1:电梯住宅物业：1.2元/月/平方米；2:步梯住宅物业：1元/月/平方米；2:商业物业：1.8元/月/平方米；3:小车车位：45元/月；4:摩托车：30元/月；5:电动车：20元/月；分摊费用：1：电梯分摊电费：楼层因子数÷总因子数*电梯使用电费÷楼层户数（因子数总表见附件）2：公共分摊电费：公共使用总电费÷总户数分摊水费：公共分摊水费：（总水费+表损）÷总户数3：公共设施设备的维修费用500元或以上由业主分摊（属于全体业主则由全体业主分摊，属于楼幢的则由楼幢业主分摊）。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用、年检费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；（11）。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。十三、物业人员岗位安排本方案书仅为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。我们将根据实际情况，为业主提供优质的服务。1、管理机构设置及人员配置根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。设客服、保安、保洁绿化和维修四个部门，共需配置至少8人。各部门日常工作任务执行由各部门主管在项目经理的指导下开展工作。特设岗位如下：⑴物业部根据本小区实际情况，物业部需设项目经理1人，每天正常上班，周日休息。服务时间及人员分配人员时间周一周二周三周四周五周六周日经理08:30-18:001111110岗位安排岗位名称人数工作内容工作区域备注经理1处理本部门日常事务，接待业主及处理投诉。安排小区的日常物业服务的开展，部门工作安排，整理小区各项档案。物业部⑵保安队根据小区实际情况，保安队需设领班1人，3名队员，负责小区门岗、监控，停车场管理等职责。实行24小时保安运作。服务时间及人员分配:人员时间周一周二周三周四周五周六周日领班08：30-18：00门岗保安08：00-16：0016：00-00：0000：00-8：00说明：如果在特殊情况下需要增加人员，我司将由公司统一调派，以保证所有工作的顺利进行。岗位安排部门岗位名称人数工作内容工作区域备注领班领班1管理本部门员工，处理本部门日常事务各区域门岗保安员3人、物、车出入检查门岗内外⑶保洁绿化队根据小区实际情况，保洁员需设2人。服务时间及人员分配:人员时

间周一周二周三周四周五周六周日保洁员08：00-11：3014：00-18：00注：每天正常有2人工作。有重大活动需增加人员时由公司调派。岗位安排:部门岗位名称人数工作内容工作区域备注保洁绿化队保洁队员2室外地面公共车库、楼道、台阶楼梯、公共卫生间、公共绿化及所有公共区域。小区⑷工程队根据小区实际情况，工程部需设1人，实行8小时工作制。服务时间及人员分配:人员时

间周一周二周三周四周五周六周日维修员08：00-17：00注：维修员休息或有重大维修任务时由公司提供人员支持。岗位安排:部门岗位名称人数工作内容工作区域备注工程队维修员1处理本部门日常保修、日常设备巡检、维护保养，对公共设备每天的检查，以及完成小区业主需要的服务项目部，各层公共区域、办公室小区各区域注：所有部门的岗位职责在本司管理制度都有详细说明。小区设施设备改造及升级由于小区门禁系统、监控系统、停车场系统长期无人维护、维修和升级，这些设备已经不能正常使用和使用过程中经常出现问题，再加上以前的设备的生产厂家都不存在，导致设备无法维修保养和更换零配件，我司入场后，将会改造小区楼宇对讲机系统、安防系统、停车场系统和小区进出入自动门等，前期费用预计165700元，费用由我司代垫，投入的系统具体清单如下：一、楼宇对讲系统：二、监控系统：三、停车场车牌识别系统我司投入改造设备总报价：48200+37620+79880=165700元整公共收益1、小区公共收益的界定

小区公共收益是指小区全体业主的共有部位、设施因经营利用而产生的收益。包括电梯内、楼顶、走道、小区道路、墙体等处的广告收益，小区公共道路车位出租收益，小区内物业用房、业主委员会议事用房出租收益，住宅共用设施设备报废后回收的残值，企业和商家进入小区内活动占用小区的公共场地所交纳的摊位费等等。2、公共收益的核定：核定依据：以合同相关约定为依据公共收益的使用管理1）小区公共收益用于补充专项维修资金、小区公共设施、园建绿化更新改造、超出与物业公司合同约定的维修费用等，由物业服务公司向业主委员会申请，批准后方可使用；2）公共收益分配：物业企业占公共收益的30%，小区占公共收益70%，小区公共收益暂由物业服务公司设立专户进行托管，并每月向全体业主公布使用情况。3）公共收益按逐项收入管理帐户，单独记帐，逐项核算，为了让公共收益能用到实处，小区实行楼幢公共收益和小区共用公共收益分开管理，用于楼幢的共用设施设备的维修、改造的则使用该楼幢的公共收益，用于小区共用的设施设备则使用小区公共收益。十六、结束语感谢全体业主让我司能够参与这次小区的物业管理项目方案的投送，如方案通过，能够服务小区全体业主，我司将严格践行各项承诺，积极与全体业主密切沟通合作，同时加强物业服务的质量管制，为全体业主提供优质的物业服务。附件：楼层因子数表格：楼层号因子数2楼13楼1.084楼1.165楼1.246楼1.327楼1.48楼1.48因子数总和：8.68例如：电梯总电费为500元，如果6楼要计算分摊电梯电费，公式为：6楼因子数÷因子数总和*电梯总电费÷楼层户数（1.32÷8.68*500÷2＝38元）2楼的分摊电费：（1÷8.68*500÷2＝28.8元）天马行空官方博客：；QQ:1318241189；QQ群：175569632荆州太阳城物业管理方案天津顺驰物业管理荆州分公司2004年8月5日前言顺驰来到荆州，将“中国十大名企”及“中国第一大盘”之先进地产开发理念与古老的荆楚文化完美融合，倾力打造最适合荆州人需要的住宅小区“荆州太阳城”。做为荆州地产划时代的大手笔，荆州顺驰水蓝房地产公司开发的太阳城无疑将为新荆州城市面貌的改善再添浓墨重彩。秉承顺驰企业优质品牌原则，顺驰水蓝重视产品开发质量，亦同样重视保证太阳城人居环境品质始终如一的物业管理服务。具有国家物业管理一级资质的天津顺驰物业管理荆州分公司受顺驰水蓝公司委托，为荆州太阳城量身度做高品质物业管理服务。我公司非常重视本项目，携顺驰物业严谨规范的管理风格以及我们在全国众多大盘管理中积累的丰富经验，冀望通过结合荆州本地实际情况，与顺驰水蓝一起共同创造“荆州太阳城”表里如一之金牌大盘。本管理方案仅为针对已建成之太阳城提出的初步管理方案，将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架，供顺驰水蓝公司审定。由于时间紧促，资料尚不够详尽，若有遗漏和疏忽，敬请原谅！目录前言顺驰物业企业介绍天津顺驰物业管理简介顺驰物业主要管理项目顺驰物业发展历程与业绩顺驰物业组织结构及说明顺驰物业荆州分公司我们的优势与特色太阳城项目概况与管理思路太阳城地理位置概况与特点太阳城建筑概况与配套设施太阳城规划物业用房概况太阳城物业管理思路要点太阳城物业管理特色与主要措施太阳城物业管理服务内容标准与管理目标太阳城物业管理服务范围太阳城物业管理服务内容与标准太阳城物业管理目标太阳城物业管理模式（重点内容）高标准管理原则服务模式顺驰物业的前期介入物业管理的各项保障对太阳城的人文管理日常服务模式简介客户方针前期介入与筹备工作计划前期物业管理模式太阳城物业管理组织架构管理中心组织架构图管理中心岗位设置与说明太阳城物业管理费用测算管理费用分析管理成本测算管理收入测算管理费用补贴说明关于维修基金结语

第一章顺驰物业企业介绍

第一节天津顺驰物业管理简介天津市顺驰物业管理成立于一九九七年,是天津市顺驰集团公司的全资附属公司，是具有物业管理国家一级资质的专业化公司，中国物业管理协会理事单位、天津市物业管理行业十强企业之一。现有总资产1008万元，管理人员逾143名。顺驰物业公司现管理120余万平方米的物业面积，待管200余万平方米的在建项目。公司始终以客户需求为导向，秉承“挚诚务实、业主至上”的企业宗旨，以“严谨、高效、务实、认真、创新”的工作态度和体验顺驰“家文化生活”、服务到“最小细节”的特色服务，来提高公司的整体服务水平，赢得了良好的口碑和骄人的业绩。在管理项目中：顺驰名都、顺驰名都新园、顺驰世纪城、顺驰香榭里、顺驰顺园、顺驰集团办公楼等6个管理项目荣获全国及天津市最高荣誉。这些荣誉的获得，是企业员工务实的工作态度与企业核心竞争力—核心价值观营造企业凝聚力的具体体现。今天，顺驰物业在巩固成绩的同时，正沿着创造“精品物业”的目标更进一步迈进，为“顺驰”所有的业主呈上一份体验具有顺驰特色服务的“美好家园”。

第二节顺驰物业主要管理项目

世纪城项目是顺驰物业公司接管的一个智能化程度比较高的社区，而且在顺驰物业公司的管理下，世纪城真正体现了项目的外在价值，2002年顺驰世纪城被评为“天津市物业管理示范住宅小区”。

太阳城项目规划建筑面积135万平方米，由12个组团组成，是全国“十大名盘之一“,号称是天津市的城外之城。顺驰物业公司从太阳城的前期就以介入此项目，并以严格的标准和体现顺驰“家文化“的特色服务，融入于项目，并得到了业主的好评。

新园小区是顺驰物业管理公司的标竿项目，此项目业主会的组织比较成熟，而且代表业主参加了《天津市物业管理条例》的评审工作，得到了市局领导的高度认可。2002年被评为了“全国物业管理优秀小区”的荣誉称号。

蓝水假期是梅江地区开发的一个“生态水景”居住社区，而且项目建筑结构多样，给顺驰物业公司在项目多样化的管理上奠定了良好的经验基础。

世纪大厦是“天津农委”办公的大厦。内含写字楼和酒店。在顺驰物业服务的过程中，赢得了两委领导的高度认可，也为顺驰物业开创服务的新形式奠定了良好的经验基础。

久华里以高标准的服务与管理，创造了华苑地区的最高收缴率98％；在环境维护和管理上成为了华苑地区的一个标志性“景观社区”,为政府支持开发的大型居住社区增添了光彩，2002年顺驰久华里小区被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”。

顺驰集团办公楼，是顺驰企业办公的场所。在顺驰物业公司的管理下被市局被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”的荣誉称号。也开创了顺驰物业管理办公楼的先河，而且取得了良好的成绩，2000年顺驰集团办公楼被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”。

半岛·蓝湾是顺驰物业公司管理的第一个高档、大型的别墅项目。在管理过程中融入了“管家式”的服务，并赢得了业主的认可和行业的关注。

第三节顺驰物业发展历程与业绩1997年：获得房管局颁发的物业管理资质

2000年：香榭里小区被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”

2000年：顺园公寓被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”2000年：顺驰集团办公楼被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”

2000年：管理面积达到80万平方米，获得天津市物业管理“十强”企业称号

2001年：加入全国物业管理协会，任理事级单位

2001年：天津顺驰物业管理被评为“天津市物业管理一级资质企业”

2001年：顺驰名都新园小区被评为“天津市物业管理示范住宅小区”

2001年：顺驰名都公寓被评为“全国物业管理示范住宅小区”

2002年：顺驰久华里小区被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”

2002年：顺驰名都新园被评为“全国物业管理示范住宅小区”2002年：顺驰世纪城被评为“天津市物业管理示范住宅小区”2002年：顺驰东屏园被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”

2002年：天津顺驰物业管理被建设部批准为“国家一级资质企业”

2003年：管理面积达到120余万平方米。待管在建项目10余个，管业面积达200余万平方米。顺驰物业公司发展触角已进入青山溪语、北京、上海、武汉、石家庄等地区并向全国范围发展。第四节顺驰物业组织结构及说明

顺驰物业公司组织架构图

总经理财务部人力资源部筹备部品质部客户服务部综合管理部各项目会馆技术业务部各项目管理中心专业服务发展部经营部售后协调部副总经理、总经理助理总经理财务部人力资源部筹备部品质部客户服务部综合管理部各项目会馆技术业务部各项目管理中心专业服务发展部经营部售后协调部副总经理、总经理助理聚焦业务单元聚焦业务单元公司组织架构图说明由此架构图可以说明，顺驰物业公司是以总经理负责制，副总经理、总经理助理分管制的管理方式，对各部门、各项目直接管理，统一调度，统一把控，很好地把握公司的全局。而且强调各部门都以项目为中心，所有工作聚焦项目的统一目标，充分利用公司资源优势，直接、有力地支持项目。第五节顺驰物业荆州分公司天津顺驰物业管理荆州分公司成立于2004年7月2日，负责天津顺驰物业在荆州业务发展与管理，积极对外进行各种小区住宅、大厦、商业、医院等物业管理项目拓展。秉承天津顺驰物业“挚诚务实、业主至上”的企业宗旨，以及“严谨、高效、务实、认真、创新”的工作态度和体验顺驰“家文化生活”、服务到“最小细节”的物业管理服务特色，荆州分公司从立业开始，就树立了以创造行业领先企业品牌、引导荆州物业管理发展为己任的奋斗目标。目前，顺驰物业荆州分公司全身心投入顺驰水蓝开发项目----“荆州太阳城”的物业管理筹备工作中，我们时刻以“顺驰”企业文化的核心价值观中“使命般的热情”来努力工作，冀望与顺驰水蓝一起共同将太阳城打造成为最具特色的荆州第一物业品牌，同步新荆州发展并成就我们做行业领跑者之使命！第六节我们的优势与特色赢得业主的认可，从“细微之处”作起：在顺驰物业的项目里，一直引导和提倡：每位服务人员都要从行动中，想业主之所想，服务业主之所需，都必须有“蚂蚁”般的行动来服务于业主的需求。“亲情服务”拉近物业公司与业主的距离：“亲情服务”是顺驰物业公司基础服务的升华，通过顺驰物业人对业主亲人般的呵护，感受家人般的关怀，零距离地拉近物业人与业主间的距离，更好地开展工作。“家文化”的氛围营造，使业主产生归属感：顺驰物业一直把项目看作是一个家庭，通过整个“家”氛围的营造，让业主真正享受在繁杂的大都市，社会的快速发展中，有一片属于顺驰业主常相归属的“大家庭”，以提升整个项目的社区氛围，营造顺驰物业的良好口碑。多种形式的服务，让业主感受完美的居住生活：顺驰物业为了适应各类型项目的管理，服务好各类业主的生活，依照项目特点，采取了“酒店式”“管家式”“共管式”的服务，并在项目里得到了实践，产生了良好的反响。并根据经验的积累，继续探索实践更深层次的服务形式，以满足各类型物业的需求。视每位业主如“贵宾”，充分体现顺驰物业“业主至上”的服务理念：在服务的感性认识上提高服务人员的思维，从行动上提升服务人员的水平，视每位业主为贵宾，让每位业主真正享受尊贵的服务。注重项目群体参与的功能：集合资源进行项目的共建，注重群策的力量，以吸纳好的经验意见，更好地维护好项目的利益，管理、服务好属于业主的共同财产。注重每位员工参与企业管理的功能，倡导全员提合理化建议，增加员工的凝聚力：顺驰物业一直认为，任何岗位的人员都不是企业发展的弱势群体，只有最基层的岗位才最清楚日常事务的工作，企业的发展也正是由这些基础的工作积淀起来的。所以，我们采取了“无障碍沟通”和“全员提合理化建议”的行为举措。任何人都可以对话总经理，任何人都可以提出自己的意见，以此来营造良好的工作氛围，提高整体的服务和管理的水平。第二章太阳城项目概况与管理思路第一节太阳城地理位置概况与特点顺驰太阳城项目位于荆州市的沙市区，荆襄南道以南、长港路以北、工农路以东，园林路以西。项目总占地面积为383亩，总建筑面积约31万平方米，容积率1.35，建筑密度26.13％，绿化率35％。太阳城物业项目有其自身的优越条件：项目原为荆州植物园，小区整个地块为规则的长方形，地表平整，有大量的植物，丰富的树种，以及较大面积的湖面、花窖、明渠、鱼塘，天然造就了太阳城项目的纯美自然风光。优质的地块配以高品质的楼盘，结合顺驰物业管理在天津多年的物业管理经验，太阳城必将成为荆州市高品质的居住区。我们致力于以合理的收费价格和现代化管理手段，营造业主满意的生活环境，提供优质高效的服务，共同维护“太阳城”良好的住宅品牌，达到物业保值、增值和公共设施设备的正常、完整。定能为物业所有者及使用人提供全面、专业、周详及稳定的高素质管理服务。第二节太阳城建筑概况与配套设施本项目由联体别墅、叠拼住宅、多层住宅、小高层住宅、会所、商业街组成。其中二层半的住宅4栋；四层的住宅17栋；四层半的住宅84栋；六层的住宅90栋；十一层半的住宅17栋，部分设地下室一层；会所三层；商业街三层；总建筑面积约310000M2，其中商业面积15000M2，住宅面积295000M2。整个小区被环形道路及两横一纵的车行道划分为若干个住宅组群。整个小区的总体建筑轮廓，采用低层、多层和小高层相结合的方式。在景观界面的核心位置和小区北部边缘设置小高层，一方面充分利用建筑间距提高容积率，另一方面在小区北部及中部形成鲜明的景观意向以加强小区的整体感觉；多层住宅主要包括5-6层的条式住宅及四层退台式阳光住宅和叠拼住宅。低层住宅则为三层联体别墅。太阳城项目规划有大型水面湖景、中庭花园、VIP会所、商业街、运动休闲等公共设施，且设有各式电子安全防范系统：周界红外线对射报警、公共区间闭路监控、保安24小时电子巡更、可视对讲、门禁及车库管理。小高层每栋配有低速电梯及变频水泵满足了住户出行、生活的需求。第三节太阳城规划物业用房概况临时性用房具体位置：荆州植物园太阳城南门销售中心第二层用房面积：54平方米长期性用房具体位置：荆州植物园太阳城商业街1号楼第三层用房面积：总计240平方米第四节太阳城物业管理思路要点根据太阳城的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：高水平的管理和专业化的素质源于扎实的物业管理理论和丰富的物业管理经验。顺驰物业经过多年的工作探索，摸索出一条经验，就是用心管理、贴心服务，管理重在执行。服务到最小细节需要不折不扣的执行。在太阳城自然与文明结合的文化居住区内，我们将针对小区物业品质高，管理面积大，人流多、停车场使用率高等特点，充分发挥公司自身优势，实行资源共享，全心全意为业主服务，努力成为荆州高品质居住环境的典范。根据太阳城特点、物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将太阳城管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将太阳城提到一个较高的层次上，实现高消费投资，高价值体现，将太阳城变成一个体现现代社会文明价值的综合性社区。但是，根据太阳城项目物业品质和荆州消费水平，我们对物业管理价格定位进行了分析，并且针对不同的组团实行不同的收费标准。经过我公司的测算，我们认为，本方案中提供的物业服务收费标准，在一定阶段内基本上满足太阳城日常管理的收支平衡。低廉的收费标准并不意味着降低物业服务标准，相反，我公司取得的众多业绩表明，物业管理质量的保证是靠公司建立和实施完善的物业管理质量体系以及完善的规章制度。我们在绿化、保洁、维修、保安等方面都有规范的管理制度和措施，在太阳城的物业管理中我们会提供高效、专业的管理和服务，全方位降低管理成本、大力提高工作效率，让业主真正受益。充分重视前期介入的作用，我们将在太阳城开盘之前即到位主要管理人员，并进行项目的前期介入。根据顺驰水蓝的开发进度，我们将适时调整介入方案，并配合太阳城的开发进度分期实现正式接管。太阳城属于沙市区的一个较大的社区，政府基层组织工作尤为重要。我公司将和居委会、派出所等相关部门全力配合，共同维护业主的利益。考虑到荆州物业管理普及情况，我们的服务对象多为对物业管理接触较少的人士，对物业管理服务费和相关费用的交纳存在一些欠、拖、拒交等不好现象，同时亦存在实际的困难。我公司针对此等情况，除了在服务上加强外，同时大力宣传物业管理和相关的法律法规，让众多业主知晓，进而理解支持物业管理工作。我公司在前期业主入住期间，通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，业主临时公约，装饰装修管理规定发放。并且按照规定对业主的房屋装修提供把关检验服务。如有需要亦直接提供装饰装修服务。针对太阳城的具体情况，采取一体式的安全管理体系。分各个组团分别设置监控岗位，此外在园区公共道路和配套建筑上，设置巡逻岗。红外安防、楼宇智能、区域监控、可视对讲等都是太阳城智能化中使用的设施。我们深知，一个良好的居住环境，安全十分重要，基于开发商对项目的规划设计，对智能化系统，安防系统的配备和使用，我们将努力打造人防、技防有机结合的安全防范系统体系，为太阳城业主提供和谐、安宁、安全、有序地居住环境。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目所在地荆州市沙市区下岗失业人员多的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排太阳城内的住户，帮助解决一些困难户的问题。我公司将联合荆州市和沙市区有关部门，在太阳城内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化，并使之成为我们创造一流物业品牌的有力支撑点。在管理团队方面，本着“专家型团队、学习型组织”的思路。我公司调派有丰富经验的管理人员到太阳城管理中心任职，定期安排太阳城管理中心的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。

第五节太阳城物业管理特色与主要措施

将太阳城项目赋予“管家式”管理的理念A.服务距离的拉近：顺驰物业管家将致力于服务太阳城业主，业主工作和生活的需要就是我们的工作方向。B.重视服务的内容、品质与效率，切实了解太阳城业主对物业服务的需求，有针对性的提供服务。C.形成一种“祥和、安全、品位”的社区人文环境

高标准管理的措施A.建立和实施完善的物业管理基础服务和“公寓式”管理、服务相结合的管理形式。B.培育高素质的员工队伍－企业核心价值观的宣贯，各种专业教育的培训。C.加大项目基础服务工作的力度——考核标准、监督机制。

外延与内延服务管理A.建立方便的外部联系网，方便业主的需求。B.想业主之所想，服务业主之所需,实施项目全方位服务——提供业主需要的多种生活服务、办公服务、特约服务(保安、保洁、维修、礼仪服务)。C.创造“都市生活”的快捷、整洁、优美、安全、文明、无干扰环境。D.加强环境治理，项目内、外环境实行定时清洁，随时保洁。E.对垃圾的分类处理，定时清理。F.严格机动车与非机动车管理，划区域管理，凭证进入。G.设置宣传公益牌，做好文明宣传与标识。第三章服务内容标准与管理目标

第一节太阳城物业管理服务范围顺驰物业荆州分公司为太阳城提供的物业管理服务总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理服务、环境卫生管理服务、治安消防管理服务、绿化管理服务、车辆交通管理服务和其它公共管理服务”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（非合同全方位、多层次的综合服务）。常规性公共服务即物业为履行物业管理合同，向全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等，我们将为业主及住户提供专业、入微、优质的服务。房屋及公共、共用设施设备管理服务房屋建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。公共、共用设施、设备的管理范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地上车库等。智能化设施设备范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。环境卫生管理服务对小区公共部位和区域的环境卫生进行管理，是一项经常性的管理服务工作，它包括小区内公共部位和区域的清洁、卫生及各种垃圾的收集。各种环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务及高质量的生活场所。绿化管理服务绿化的功能是美化人居环境，提高人们身心健康水平。通过专业化人员的管理，科学合理地保养、管理小区的绿化，使小区绿化达到绿草荫荫、绿树成荫的效果。绿化管理的主要内容是树木、花卉、草坪的养护。树木、花卉的养护：主要内容是浇水、施肥、除草、松土、整形修剪、防治病虫害、养护。治安消防管理服务治安消防是小区物管工作重点之一。要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。治安消防管理是为了保障所管物业区域内的财物不受损失，人员不受伤害，维护小区正常的工作、生活秩序。对消防工作实施管理，预防小区物业区域内火灾的发生。最大限度地减少火灾损失，为住户的生活提供安全的环境，保护小区业主、住户的人身和财产的安全。车辆交通管理服务对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，从而创造优美的辖区环境。其它公共管理服务在小区物业辖区里，为确保小区业主及住户的生活安全及小区的整体美观，特定的各种管理服务制度如：装修管理规定、停车场管理规定、公共设施设备使用规定、小区消防管理规定等各种规定，有效地为业主创造一个舒适、安宁的生活环境。委托性特约服务是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水及水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。经营性多种服务即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造太阳城温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。顺驰物业的便民服务有多年的工作经验，真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事来体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平，从而使每一位业主及住户都能体验到生活在顺驰太阳城这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

第二节太阳城物业管理服务内容与标准为将太阳城建设成为荆州最具特色、充满异国风情的超一流标志性文明住宅小区，顺驰物业荆州分公司将依照《全国物业管理优秀示范小区》标准和优于《荆州市住宅小区物业管理公共服务等级标准》（荆房2003-33号）中的一级标准实施物业管理。其中具体服务标准承诺及质量保证措施摘要如下：基本服务标准与措施签订物业服务合同，明确权利义务关系；承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；建立客户服务中心，公示24小时服务。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。公共服务标准与措施（一）安全管理小区主入口24小时执勤；监控室实行24小时监控；别墅区设立专职保安员；小区内每小时保安巡查一次；对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（二）环境管理按单元门设置垃圾桶，生活垃圾每天清运一次；小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；定期清除绿地杂草、杂物；定期预防花草、树木病虫害（三）房屋管理每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；各组团、栋、单元门、户有明显标志。小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；（四）设施、设备管理建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；载人电梯早6点至晚上12点正常运行；消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；路灯、楼道灯完好率不低于80％容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；便民服务标准与措施主要内容有：健康咨询、家政助理、礼仪服务、社区活动、看护服务、房屋代租代售、房产投资咨询、商品零售、商务中心等第三节太阳城物业管理目标

凭借多年积累的丰富物业管理知识及经验，并集合专业精英人才，顺驰物业为太阳城提供全面及优质的物业管理服务。在客户提供必要合作的基础上，我们将承诺达到以下目标。总体目标在管理期限把太阳城管理成为“文明、安全、优美、舒适”的高品质住宅区。优秀物业称号在顺驰物业的努力下，所管理的物业均己获得省、市颁予的物业管理优秀（示范）荣誉称号。同样，我们有信心凭借丰富的实际经验，委派专业资深人士，根据实际情况，提供专业管理服务，使太阳城入伙后一年内获得荆州市及湖北省物业管理优秀小区称号，并在适当时机申报且争取获得全国物业管理优秀小区称号，提升太阳城的整体形象，实现创一流品牌的目标。国际品质ISO天津顺驰物业有着非常成功的ISO9001：2000质量管理体系运作经验。我们将参照ISO9001：2000标准，逐步在太阳城建立、实施、检验、考核、调整、完善ISO9001：2000的质量管理体系，并通过模拟ISO9001：2000质量管理体系有效运行，保证服务质量，提升管理标准和物业价值。我们有信心凭借丰富经验，在太阳城入伙后三年内通过GB/T19001-2000idtISO9001：2000质量管理体系国际认证，使物业管理工作标准化、规范化、系统化。分项目标序号项目顺驰标准国优标准房屋完好率98%98%房屋零修及