乐联盟俱乐部的策划案

乐联盟俱乐部的策划案_营销方案策划案模板

国际航海俱乐部行销筹划案

青岛国际航海俱乐部再启中国大航海时代--浅析如何在现有产业边界内开创会所之蓝海

前言↓

“缘水而居，择木而栖”，人类亲于自然的一种归真反璞。

纵观人与自然关系的演化，便是由起初的和谐，到失衡再返归至新的和谐的一种螺旋式上升过程。

中国早在600年前是亲海国家，是富于冒险精神的国家，但后来这种海洋精神消逝了,我们想要恢复这种海事传统、海洋精神...

奥帆赛的完善谢幕，再次将世人的目光聚焦中国，聚焦素有“东方瑞士”之称的青岛，

并给予“奥帆之都”这一新的城市名片，更燃起了蠢蠢潜藏于国人心中多年的航海梦。

中国或将再次书写、引领新一轮的大航海经济时代？

这是呼唤英雄的时代...

帆船，无疑是蓝色文明、海洋文明的一个生动符号。

会所经济——

18世纪，英国及欧洲的王室贵胄竞相以帆船来夸耀显示自我，由此进展起来的私人俱乐部，渐渐演化为一种全新而时尚的生活方式，如今在中国沿海以及大陆一二线城市中也日渐风行，并以其奢华高雅的幽秘环境和尽善尽美的私人化效劳成为国内外巨贾名流、政企精英和各界知名人士商务酬酢、宴请宾朋以及开展各项社交商务活动的聚散地。一个集休闲、消遣、餐饮、社交、商务、船只停靠、修理保养、补给、驾驶培训等多功能于一体的航海俱乐部雏形应运而生。

青岛国际航海俱乐部——

结合了海上航帆的激情涌动与会所的神奇优雅，可谓由来已久也可以说应运而生；

可谓迎合了时代的潮流但也有其不行回避的局限性。

主要优势:

1、区位、地理优势：地处著名遐尔的青岛八大关景区核心位置，南海路6号，号称青岛有史以来最昂贵的土地，更占据中国唯一一片世界最美海湾。

2、历史、人文优势：中国航海运动的发祥地、奥帆赛训练基地、后奥运时期各项国际航海及水上赛事的承办地...产业价值优势的终极表达，在于其不行复制性。青岛国际航海俱乐部得天独厚的区位地理环境和不行复制的人文历史优势奠定了其日后产业龙头的地位。

然而“成事在天，谋事在人”今后将实行何种战略，使在对手入云的竞争中脱颖而出，是我们不得不深思的问题：

市场简析——

私人会所，从来是富人的俱乐部。实行会员制还是开放式治理？客户群该定位极少数高端人群还是面对群众?……这些问题，与其所在城市的政治、经济、文化地位息息相关。细观国内市场，青岛虽不像北京与上海有其得天独厚的优势，会所会员都是金字塔的顶尖局部；也不比深圳，因背靠香港，又有号称“世界窗口”的特区优势，在航海运动和会所领域的进展都可谓超前，1998年创立的浪骑游艇会便是其中的代表…，但是，我们也该看到，除了奥帆赛所带来的全球效应外，世界500强企业中已有多席进驻青岛，总部经济也如火如荼…“邮轮母港”的建立亦在市政规划之中，而当下提出的“环湾爱护，拥湾进展”的城市进展战略，更给青岛的产业升级，尤其青岛的现代效劳业供应了绝佳的进展舞台。

因此我们要做的是，凝聚和提炼国内外尤其知名港口城市会所的优点，协作城市的整体进展规划，将工程融于周边的环境，与周边设施相辅相成，并以某一突出功能为主导，将俱乐部打造成另一张闪亮的城市名片以及全民参加的时尚动感舞台。

开拓蓝海——

结合以上，本人提出以下几点不成熟的或称建议的建议：

1、跨越他择产业比方高尔夫球会、温泉度假村，以及咖啡馆、影院等等，从客户的需求着眼，进展全局性的价值创新，以重新定位产业边界。既要争取和留住固有高端客户群体，又要制造新的客户群，即原本不是客户的客户，这是重中之重。因此在实行会员制或开放式治理的问题上，我建议，二者缺一不行，互为依托。即一半实行会员制，保证其尊崇的私人空间，以吸引高端客户，一半面对局部群众，品牌化经营。

2、打造青岛.不夜城基于“音乐之岛”、“啤酒之都”、“帆船之都”一张张闪亮的城市名片，以及会所本身的有力地位，着力打造海上“夜青岛、魅青岛”，使客户白天可以体验海上冲浪带来的刺激与乐趣，夜晚则有精彩的消遣活动得以连续心中未熄的激情，或有一处优雅的去处得以释放疲乏的身心…“风情酒吧”、“时装秀”、“嘉年华”、“名车公布会”等等都可以作为考虑的范围之内，另外可以尝试季度性地举办以某一主题为特色的节日等等，以完毕青岛长期连续的冬冷夏热、夜冷昼热的气氛。

3、跨越功能与情感导向以会所的某

国际航海俱乐部行销筹划案第2页

一突出功能为主导，去掉不必要的枝蔓与配套，但肯定要给人清爽明快之感，使会所成为客户心中挥之不去的一种情节从而流连忘返。比方，可以在俱乐部某一条长廊上的两侧挂上一些黑白照片﹐那是历年来会员活动﹑名人到访的记载﹐美丽的黑白时间让人驻足凝视﹐那浸染着欢快的气氛也就此定格为永恒。名人效应本身就是最好的广告。

……

蓝图——

“蓝海白帆点动航海激情瑰丽会所领会岛城风光”

目前，青岛市航海产业正处在起步和升级阶段，奥帆基地将被打造成新的5a级景区,银海游艇俱乐部等地的建立正在有序地进展，邮轮母港经济有待起飞，大青岛的构划及由此带来的产业升级为现代效劳业的进展供应了绝佳的平台，而青岛国际航海俱乐部日臻完善的建立及品牌化效劳，必将提升青岛整个城市的品位，成为岛城夜色中最灿烂神奇的传奇…信任真正的中国大航海时代，将不再是梦，且从我们手中起飞!

国际航海俱乐部行销的优秀筹划案

前言↓

“缘水而居，择木而栖”，人类亲于自然的一种归真反璞。

纵观人与自然关系的演化，便是由起初的和谐，到失衡再返归至新的和谐的一种螺旋式上升过程。

中国早在6XX年前是亲海国家，是富于冒险精神的国家，但后来这种海洋精神消逝了,我们想要恢复这种海事传统、海洋精神...

奥帆赛的完善谢幕，再次将世人的目光聚焦中国，聚焦素有“东方瑞士”之称的青岛，

并给予“奥帆之都”这一新的城市名片，更燃起了蠢蠢潜藏于国人心中多年的航海梦。

中国或将再次书写、引领新一轮的大航海经济时代？

这是呼唤英雄的时代...

帆船，无疑是蓝色文明、海洋文明的一个生动符号。

会所经济——

18世纪，英国及欧洲的王室贵胄竞相以帆船来夸耀显示自我，由此进展起来的私人俱乐部，渐渐演化为一种全新而时尚的生活方式，如今在中国沿海以及大陆一二线城市中也日渐风行，并以其奢华高雅的幽秘环境和尽善尽美的私人化效劳成为国内外巨贾名流、政企精英和各界知名人士商务酬酡宴请宾朋以及开展各项社交商务活动的聚散地。一个集休闲、消遣、餐饮、社交、商务、船只停靠、修理保养、补给、驾驶培训等多功能于一体的航海俱乐部雏形应运而生。

青岛国际航海俱乐部——

—

结合了海上航帆的激情涌动与会所的神奇优雅，可谓由来已久也可以说应运而生；

可谓迎合了时代的潮流但也有其不行回避的局限性。

主要优势:

1、区位、地理优势：地处著名遐尔的青岛八大关景区核心位置，南海路6号，号称青岛有史以来最昂贵的土地，更占据中国唯一一片世界最美海湾。

2、历史、人文优势：中国航海运动的发祥地、奥帆赛训练基地、后奥运时期各项国际航海及水上赛事的承办地...产业价值优势的终极表达，在于其不行复制性。青岛国际航海俱乐部得天独厚的区位地理环境和不行复制的人文历史优势奠定了其日后产业龙头的地位。

然而“成事在天，谋事在人”今后将实行何种战略，使在对手入云的竞争中脱颖而出，是我们不得不深思的问题：

市场简析——

私人会所，从来是富人的俱乐部。实行会员制还是开放式治理？客户群该定位极少数高端人群还是面对群众?……这些问题，与其所在城市的政治、经济、文化地位息息相关。细观国内市场，青岛虽不像北京与上海有其得天独厚的优势，会所会员都是金字塔的顶尖局部；也不比深圳，因背靠香港，又有号称“世界窗口”的特区优势，在航海运动和会所领域的进展都可谓超前，1998年创立的浪骑游艇会便是其中的代表…，但是

，我们也该看到，除了奥帆赛所带来的全球效应外，世界500强企业中已有多席进驻青岛，总部经济也如火如荼…“邮轮母港”的建立亦在市政规划之中，而当下提出的“环湾爱护，拥湾进展”的城市进展战略，更给青岛的产业升级，尤其青岛的现代效劳业供应了绝佳的进展舞台。

因此我们要做的是，凝聚和提炼国内外尤其知名港口城市会所的优点，协作城市的整体进展规划，将工程融于周边的环境，与周边设施相辅相成，并以某一突出功能为主导，将俱乐部打造成另一张闪亮的城市名片以及全民参加的时尚动感舞台。

开拓蓝海——

结合以上，本人提出以下几点不成熟的或称建议的建议：

1、跨越他择产业比方高尔夫球会、温泉度假村，以及咖啡馆、影院等等，从客户的需求着眼，进展全局性的价值创新，以重新定位产业边界。既要争取和留住固有高端客户群体，又要制造新的客户群，即原本不是客户的客户，这是重中之重。因此在实行会员制或开放式治理的问题上，我建议，二者缺一不行，互为依托。即一半实行会员制，保证其尊崇的私人空间，以吸引高端客户，一半面对局部群众，品牌化经营。

2、打造青岛.不夜城基于“音乐之岛”、“啤酒之都”、“帆船之都”一张张闪亮的城市名片，以及会所本

身的有力地位，着力打造海上“夜青岛、魅青岛”，使客户白天可以体验海上冲浪带来的刺激与乐趣，夜晚则有精彩的消遣活动得以连续心中未熄的激情，或有一处优雅的去处得以释放疲乏的身心…“风情酒吧”、“时装秀”、“嘉年华”、“名车公布会”等等都可以作为考虑的范围之内，另外可以尝试季度性地举办以某一主题为特色的节日等等，以完毕青岛长期连续的冬冷夏热、夜冷昼热的气氛。

3、跨越功能与情感导向以会所的某一突出功能为主导，去掉不必要的枝蔓与配套，但肯定要给人清爽明快之感，使会所成为客户心中挥之不去的一种情节从而流连忘返。比方，可以在俱乐部某一条长廊上的两侧挂上一些黑白照片﹐那是历年来会员活动﹑名人到访的记载﹐美丽的黑白时间让人驻足凝视﹐那浸染着欢快的气氛也就此定格为永恒。名人效应本身就是最好的广告。

……

蓝图——

“蓝海白帆点动航海激情瑰丽会所领会岛城风光”

目前，青岛市航海产业正处在起步和升级阶段，奥帆基地将被打造成新的5a级景区,银海游艇俱乐部等地的建立正在有序地进展，邮轮母港经济有待起飞，大青岛的构划及由此带来的产业升级为现代效劳业的进展供应了绝佳的平台，而青岛国际航海俱乐部日臻完善的建立及品牌

化效劳，必将提升青岛整个城市的品位，成为岛城夜色中最灿烂神奇的传奇…信任真正的中国大航海时代，将不再是梦，且从我们手中起飞!

别墅筹划案

别墅筹划案

别墅筹划案

山水湖滨别墅筹划案我现在就要动身启程，由于无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的消沉声音；当我站在公路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。

——威廉姆·巴特勒·济慈

Iwillleavenow,becauseIcanhearthelowvoicefromthelakewaterflaingthebankWhenIstandalongtheroadoronthegreypavement,Icanhearthatitismydeepheart.

——WilliamBartlerJice

——赛博地产参谋机构——

前言

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

二、竞争对手分析

其次章、SWOT分析

一、现状分析

二、SWOT分析

第三章、产品策略

一、产品定位及布局规划

二、独立别墅外立面风格建议

三、其他物业形式的建议

四、功能配套

五、环境建议

六、物业治理规划

第四章、目标客户群分析

第五章、营销策略

一、推广案名、Logo

二、工程核心价值体系的建立

三、主题定位、广告语、卖点提炼

四、推广策略

五、推广重点——让Townhouse快速窜红市场

六、价格策略

七、现场销售策略

八、阶段性媒体规划及活动策略

第六章、营销治理

一、营销治理

二、人员配置及培训治理

前言

别墅物业曾经作为“胜利、富有”的象征，代表了生活的“最高境地”。现在，无锡的国民收入已到达中等兴旺国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。假如说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“其次波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。

继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住宅关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。

对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的阅历从总体来说并不丰富，但大多数参加别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具共性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！

工程应当怎么规划？如何给该产品作精确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢送……这些都是本筹划案所主要阐述的。

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

1、五里湖——将成为将来几年无锡别墅开发的焦点

无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水四周，如北京的香山四周数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的其次个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为宝贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境地，在这里聚拢了国内别墅最高境地的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅工程。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。

别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的安静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以便利地到达，同时也可以便利地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。

太湖是无锡这个闻名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建筑的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。

2、近年来别墅市场开发的严峻滞后，积聚了巨大的消费空间。

无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅工程上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDp在全国排名前列的中等兴旺城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严峻滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从20xx年房

别墅筹划案第2页

交会上，唯一参展的别墅工程——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的工程——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。

3、无锡的别墅普遍缺乏共性，缺乏真正的顶级高尚别墅

无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中由于有局部高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在将来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。

如何从这些工程中脱颖而出，树立自己独特的风格是本筹划案的重点，要通过对工程主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的根底上，让本工程在无锡别墅物业中独树一帜。

4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。

以往的无锡市场由于，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售状况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本工程要从中脱颖而出，应当重广告包装、重活动的渲染、重细节的制造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的活动尤其重要。

二、竞争对手分析

太湖虹桥花园

太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且由于政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此工程正在调整之中由于量体小和局部内部消化的缘由，估量此工程不会有太大的市场炒作，所以不会对本案构成严峻的威逼。

太湖明珠苑工程（湖光山色）

与太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。得天独厚的地理位置，打算了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在本地块已经由有着商业大厦上市公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，根据民生一贯的开发理念，确定会造成高档的别墅区。20xx年秋季房交会上，此工程已经亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅，原规划中的165幢也缩为94幢，是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作为本工程最为强劲的竞争对手，我们应连续亲密地关注此工程的进展，包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。

宝界山庄

地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，与其他工程比，地理位置不够优越，聚江公司以120万元/亩拍得，拟建筑56幢独立别墅，整体规模较小，估量售价在10000元/㎡以上。该地块所拥有的自然山景是其他工程所无可匹敌的，聚江公司规划建筑传统与现代相结合的类似于上海云顶别墅的风格，估量会利用工程的山体优势进展大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。

太湖威尼斯花园二期

金马地产把地块转让给了益都开发，地块与本案距离较远，从五里湖的地形来分析，属于二类区域，该工程的物业档次较高，充分做足了水文章，但其中不是纯粹的别墅区，估量还有局部高级公寓。该工程的设计风格仿照杭州闻名的别墅工程——九溪玫瑰园，采纳欧式的建筑，日式景观，若益都的工程已全部交给星观达阵代理的话，其以后的营销策略也应当亲密关注。

蠡湖新城1号地块

20xx年9月阳光集团以16.71亿拍得蠡湖新城1号地，如此昂扬的价格和1.2的容积率，开发商肯定会采纳别墅、Townhouse、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的规划方案，该地区的独栋别墅和Townhouse估量会采纳现代式风格。有政府宣传作为其工程的有力支持，在社会上市民的关注度就胜人一筹，本地块也将是我们强劲的竞争对手。

太湖·金色水岸

地处马山太湖十里明珠堤两侧，有241套别墅，分三期开发，首推73户，其中独立别墅55幢，townhouse18户（双拼别墅，面积230㎡），是目前无锡最大的别墅群落。由于地处马山，离市区距离相对较远，有着明显的缺乏之处，定位在度假别墅。现在此工程一期以4000-6500元的市场价格已经销售一空，由于其定位与本工程有很大的差异性，故不会对本案造成太大的竞争压力。上海新联康的营销策略也没有很大的突破，作为20xx年秋季房交会上唯一的参展的别墅工程，金色水岸却也赚足了人气。

马山檀溪村地块

本地块为供电局拍下，占地1200亩，现在正在拆迁阶段，一局部对供电局内部职工，一局部对外销售，销售价格会有较大优势，估量会在明年五、六月份上市。

巨大中高档楼盘对本案的冲击

以上的竞争对手都是别墅物业，但本案不是纯粹的别墅社区，还有相当的townhouse、叠加式别墅和电梯洋房，所以，整个无锡市场今明两年的中高档物业都将给本案带来巨大的市场冲击，如“财宝广场”的住宅局部、金色维也纳的townhouse和叠加式别墅局部、构件厂地块很大量体的townhouse、阳光城市花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内马上推出的其它地块，也会对本工程形成巨大的市场冲击，而现在无锡各大楼盘都越来越重视营销企划或全案代理的导入，所以各工程的动向都应当准时关注。

其次章、SWOT分析

一、现状分析

无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源，无锡近几年来在经济和城市建立上都取得了极大的进展。城市中心南移，市民广场、太湖大道等市政重点工程先后建成，随着政府“打太湖牌，唱水道歌，建山水城”理念的渐渐深入，五里湖将成为众多购房者关注的焦点。

本地块位于五里湖之畔，无论是到市区还是太湖风景区都特别便捷，西侧的蠡湖新城现在已经初绽芳容，而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心，所以本地块是建立高档住宅的抱负用地。

二、工程SWOT分析

优势：

1、地理位置优势特别明显，三面环湖，拥有不行再生的自然资源，将成为无锡真正的滨湖高尚社区。

2、规模优势也很明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为市民购房的一个重要筹码，本工程建筑面积22万多平米，也是市民心目中最抱负的规模。

3、地块方正，规划设计可发挥空间较大。

4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周边的绿化等都已初具规模。

5、市民对临湖而居的生活有种憧憬，五里湖整治、沿湖规划雏形已现，这种高品质生活可成为现实。

6、无锡楼市一路高走，拥有极浩大的购房人群，投资者也对楼市布满信念。

7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一局部持币观望的购房者，本案优越的地理位置也会吸引这局部人群形成购置，即具备天时和地利。

8、苏锡路和美湖路穿插口，正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来很大的便利，易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。

9、规划中金城路将与长江路贯穿，届时本物业与新区的距离大大缩短了，将能吸引新区许多白领及金领的目光。

劣势：

1、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不便利。（随着政府规划不断进展，配套会渐渐完善，小区商业局部和内部配套也会弥补这方面的缺乏）

2、目标客户都比拟注意学区，但本社区没有很好的学校。（建议利用泰德学校超前而气派的硬件设施，联系名校进驻，变劣势为优势）

3、地块的保存建筑为94年建筑的，无论是外观立面、整体布局，还是现在的居住人群素养，都影响社区的整体品质感。（可以在社区规划中分割成不同的组团，对其外立面与绿化景观作整体调整）

4、地块对岸的现状破旧不堪，成为目标客户的形成购置的障碍。（随着规划不断进展，政府重金打造的金色港湾将很快启动，这些都将得到彻底改善，销售说辞和销售道具中应充分表达这些规划的优势）

5、市民对本地块还比拟生疏，要熟悉其价值，除靠政府规划宣传外，还需要较长时间的导入。（全面导入营销策略，新概念包装的渗透渐渐拉近与目标客户的心理离）

6、离市中心有肯定距离，目前公交线路不多，住户必需有私家车，会缩小了目标客户的范围。（随着地块的逐步成熟这种现状会逐步改善，也可开通社区巴士，既效劳于业主，又是楼盘的形象宣传）

7、区域内跨湖的水管会拦住局部视线，规划设计中也要为其让路。（景观设计中，因势造景，可以营造美丽的水系）

时机：

1、政府总体规划中的地块周边根底设施将渐渐成熟，蠡湖新城同样提升了本地块所在的蠡溪板块的综合居住品质。今年10.1对市民开放的环湖路周边区域，其叹为观止的美让人对蠡湖的价值有了感性的熟悉，本地块所在的区域内，政府明年将重金打造的“金色港湾”将吸引众人的目光，市民对本工程会更有信念。

2、蠡湖新城一号地块的拍卖更帮忙支撑起本案的价值定位。

威逼：

1、明年无锡整体房地产市场的上市量将持续放大，townhouse的上市量会快速增长，本案目标客户为中高档收入人群，锁定此类人群的楼盘将间续在今年下半年和明年强势推出，本案的公寓房与别墅将同样面对的特别剧烈的市场竞争。

2、本案四周立项的楼盘拍卖的价格较低（四药厂地块和新联村地块），会拥有更大的价格优势,从而分流掉局部客户。（针对这些现状，首先本案在规划上要特别制胜，在销售过程中导入强有力的营销筹划也特别重要）

第三章、产品策略

小区就应当是一个社区、一个城市、一个全面照看、全员呵护的生活空间。

一、产品定位及布局规划

依据地块特征及指标，结合本案目标客户的定位及喜好，以及本地块楼盘的综合定位等，在平面布局上肯定要表达精品楼盘的气质和韵味，所以应充分考虑建筑的节奏感于韵律感。利用地块较方正的优势，形成一个围合式的布局，美丽的立面天际线摒弃传统建筑高度全都或相差不远的特点，讲究建筑高度的变化等落差。在地块西南湖景最开阔处应当造独立别墅，依次向东排列可以双拼别墅、townhouse、叠加式别墅和高级公寓，使整个社区拥有美丽的立面天际线。

本地块的总体规划原则是要通过道路使新建筑与保存建筑各自成区又相互联系，充分考虑到沿湖的景观与美湖路沿路的景观，形成凹凸错落的湖畔风景线，让建筑、景观与自然和谐共生。

本工程地分成三个局部：

第一局部位于美湖路北侧，独立成区，建议做成高层，成为一个高品质湖景住宅，每栋都可以观赏太湖的风光，面湖一侧以大落地窗、大面宽拉近与湖景距离。

其次局部位于美湖路南侧的东半部这里可以排布双拼别墅、townhouse和叠加式别墅及高级电梯公寓，并与保存建筑形成整体。

第三局部由星级酒店和供应度假式效劳的独立别墅。

美湖路南侧的有两个入口，一个是在社区中心的美湖路沿路，还有即在星级酒店广场和会所处入口。沿五里湖是退湖50米的绿化带，也是整个小区的公共局部。本社区的几个局部是相对分别，但又拥有很多共享的风景与配套，建议在沿湖适当堆坡造景，使独立别墅第一排沿湖，其次排因在坡上而也能领会到五里湖的秀丽水景。

二、独立别墅外立面风格建议

别墅物业在建筑造型上风格迥异，有布满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型简洁明快的德国式建筑，常见有大坡顶包裹、外挑柱廊；有古典现代完善融合的欧式城堡；也有内廊围绕、有用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、布满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。

对于开发商来说，开发获利是一方面，另一方面也有着肯定的社会责任，应当更是城市新的生活方式的引导者，这才是开发商真正的奉献所在，也是能够快速提升开发商品牌知名度的捷径，这就需要开发商的才智、士气和创新。如始终站在中国房地产风口浪尖的潘石屹的soho现代城、建外soho曾一度成为中国房地产的里程碑，其在海口开发的博鳌蓝色海岸的现代式风格一举成为别墅产品创新的旗帜！所以建议开发商在建筑风格上要有创新，将自然资源和建筑的灵性发挥到极致！

建筑风格建议：

依据以上别墅市场分析，本工程的SWOT分析，感觉本工程的优势和时机点特别清楚，处在政府规划的黄金地段，分析地块处于五里湖北岸，蠡湖新城隔路为邻，本楼盘的外立面风格建议以下两种：

1、美国乡村别墅

推举缘由：

无锡至今还没有这种风格的别墅工程（仅有湖光山色在规划中），美式别墅也是最经典的风格之一，其尖屋顶及布满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本工程地，定会成为五里湖边最让人赞叹的神来之笔。

可能发生的状况及解决方案：

虽然工程地的建筑形式有多种，但究竟独立别墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他竞争对手有相当局部是纯粹的独立别墅工程，综合品位在本工程之上的。所以在主题定位上应当有很大的差异性。独特的促销手段也要让其脱颖而出。

2、现代欧式别墅

推举缘由：

现代欧式别墅这种风格已为群众所承受，很多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么市场风险。

可能发生的状况及解决方案：

与威尼斯二期等工程形成剧烈的市场竞争，可以在产品的内部构造上有所创新，比方像上海的九溪十八岛一样，把中庭的构造放到户型中，使整个户型采光和通透性特殊好，并可以设置地下室，增加功能区。另外在营销导入独特的U，使本案在众多工程中独树一帜。

三、其他物业形式的建议

1.保存单位

工程地中的保存单位是本工程产品设计中的一个难点。保存单位建立初期是外销房，当时档次并不低，但是几年下来，数易其主，加之有一局部始终没有销售出去，由建筑工地上民工居住，所以整体档次不高。为避开保存单位影响本工程的整体品位，我们建议在整体规划设计上，考虑别墅及TOWNHOUSE的立面颜色、整体风格等，对保存单位进展肯定的改造，保证整个社区风格的整体性，同时又要将保存单位与别墅及TOWNHOUSE适当分别，建议采纳红外线报警系统进展隔断，别墅和TOWNHOUSE入口处采纳电子卡入户方式，保存单位住户不能进入别墅区。对于几幢民工租住的局部，建议查找其现在全部权人，协商进展收购，对立面、楼道、景观进展处理后可进入二手房市场进展销售。

2.双拼别墅、TOWNHOUSE及叠加式别墅

对于TOWNHOUSE我们建议采纳化整为零，各个击破的方式。本工程中TOWNHOUSE、叠加式别墅及花园电梯洋房占的比重很大，而无锡的别墅市场至今还没有一个真正的TOWNHOUSE工程，这是我们的优势，同时也会成为我们销售的一个风险点，因此我们建议将这些建筑设计在外立面风格上建筑成时尚简洁的现代式风格，规划和景观上设计为几个小型组团，结合本工程“水边的法尔内塞贵族生活”（见后），分别以意大利闻名街区命名，同时在景观设计上、小品运用上与街区风格相吻合，这样每个小组团都各具特色。

户型建议：

别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注意人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。Townhouse和花园洋房的户型上做大面宽、小进深的设计，这样才能让本工程在产品上与其他工程有所区分，公寓房可以称为花园电梯洋房，每户都有精装修花园，而公寓房有电梯也凸现了社区的每一个业主都有着尊贵的身份。

面积掌握：

独立别墅：350-500㎡，主力为400㎡左右

townhouse:联排：220-250㎡

叠加式：180-200㎡

公寓房：120-140㎡

四、功能配套

本工程具有自然资源优势，但是相对于市中心四周的配套则不略显缺乏，所以在功能配套上要充分利用自己具备的自然资源，做到人有我有，人无我也有，自然环境与物质环境和谐统一，才能吸引消费者的关注。

针对本工程多种不同的物业形式，功能配套在总体协调根底上，不同物业也应有其不同的配套。

总体配套：

游艇码头

高尔夫球推杆练习场

学校（建议在原泰德国际学校根底上进展改建，与名校联合办学）

五星级VIp会所

不同产品功能配套：

独立别墅：中心空调系统

私家游泳池

太阳能热水系统

中水处理系统（中水用于花园浇灌）版权全部

卫星电视接收系统

精装修花园

Townhouse：精装修花园

家用中心空调

卫星电视接收系统<

活动筹划案

大促在即，商家们除了紧锣密鼓地开头筹划整体活动外，还需要留意前后端部门任务的连接，活动前、中、后期运营活动的整体协作等环节，更好地做好活动先期预热，取得更好地效果。

工程进程表

工程进程表最为人所知就是对事情何时完成有一个承诺。工程进程表为了让客户或同事能依据某个工程制定规划，对于特定事项何时发生，成果何时提交，必需有一个全都统一的时间。工程进程表是鼓舞参加工程的每个人，将其付出视为整体的一局部，并尽量使工作能和他人协作。

工程越大越简单，进度表就越显的重要。对于像双11这样的大工程而言，团队之间各个局部的相互依靠程度就越高，决策和时间对其他人的冲击可能也就越高。当品牌团队有几十或上百个人，工程进程落后一天会很快连锁反响下去，问题会以各种意想不到的方式消失，团队想赶进度也很难。从这个角度来说，工程进程表特别重要，固然这些依旧只是一些文字和数字的表格，最重要的还是有人擅长利用它们作为治理和驱动工程的工具。

接下来我们看看工程进程表由哪些维度信息组成，为什么会有这些维护信息的存在。

工程进程表由品牌LOGO、序号、部门、主要内容、责任人、备注、日期、各时间节点相对应的工作内容等几局部组成。接下来我们把进程表中各项内容进展解读讲解。

品牌LOGO：logo是企业标志重要功能之一。所在在企业外部和内部合作场合、合作文件都会加上企业品牌logo。

部门：在期间，整合各种资源，组建成立工程部，工程部下设多个职能部门。整个促前、促中、促后过程中的团队人员安排，工作分工与进度确实认跟进，通常状况下会根据以下架构进展工程团队架构组建和工作职责的划分：

商品部：负责货品构造，备货深度，商品属性，商品定价，卖点包装，搭配，品控等;

筹划部：负责营销方案，预热方案，页面方案，视觉，风险治理，其他预案等;

推广部：负责推广方案，流量方案，推广素材测试等;

客服部：自助购物流程，催款方案，自动回复，话术，危机处理、客服培训等;

物流部：库存清点，仓库布局，订单分拣，提前打包，发货模拟等;

后勤部：生活后勤效劳，硬件后勤效劳，活动现场摄影等;

成立活动运营指挥部,由运营部各负责人和店铺销售部主要执行人组成，组成几个执行部门，各个部门可以根据自己企业文化或者电商团队的江湖文化进展取名，比方香影的团队就是根据海陆空作战部队进展命名。固然，每个部门还会设立多个执行小组，比方像物流部，除了与发货相关的小组之外，还会增设一个网络信息安全小组，负责活动期间ERp系统和网络的安全和稳定等方面的工作。

各部门职责

运营部

1.活动报名及活动商品申报

2.制定活动方案

3.完成专题页画版、筹划好页面导入接口。

4.专题页制定日保藏数据指标

5.跟进专题的访客量及保藏量，依据需求做出适时流量或页面调整(持续)

6.页面完成页面画版、页面陈设布局、页面产品需求。

7.优待劵派发入口、文案说明

8.要求商品选主推款;对推广提出数据指标

9.跟进爆款销售状况，每天确定流量指标

10.通过CIM区分出会员状况，针对每一个会员区域作出相对应的动作方案

11.催付、发货短信、签收短信预热前优化方案

12.制订会员营销方案、会员特权与嘉奖方案

13.活动短信通知文案撰写(第一次活动预报新品折扣、其次次表达关心、第三次活动*别墅筹划案

山水湖滨别墅筹划案

我现在就要动身启程，由于无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的消沉声音；当我站在公路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。

——威廉姆·巴特勒·济慈

Iwillleavenow,becauseIcanhearthelowvoicefromthelakewaterflappingthebankWhenIstandalongtheroadoronthegreypavement,Icanhearthatitismydeepheart.

——WilliamBartlerJice

——赛博地产参谋机构——

前言

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

二、竞争对手分析

其次章、SWOT分析

一、现状分析

二、SWOT分析

第三章、产品策略

一、产品定位及布局规划

二、独立别墅外立面风格建议

三、其他物业形式的建议

四、功能配套

五、环境建议

六、物业治理规划

第四章、目标客户群分析

第五章、营销策略

一、推广案名、Logo

二、工程核心价值体系的建立

三、主题定位、广告语、卖点提炼

四、推广策略

五、推广重点——让Townhouse快速窜红市场

六、价格策略

七、现场销售策略

八、阶段性媒体规划及Sp活动策略

第六章、营销治理

一、营销治理

二、人员配置及治理

前言

别墅物业曾经作为“胜利、富有”的象征，代表了生活的“最高境地”。现在，无锡的国民收入已到达中等兴旺国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。假如说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“其次波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。

继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住宅关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。

对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的阅历从总体来说并不丰富，但大多数参加别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具共性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！

工程应当怎么规划？如何给该产品作精确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢送……这些都是本筹划案所主要阐述的。

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

1、五里湖——将成为将来几年无锡别墅开发的焦点

无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水四周，如北京的香山四周数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的其次个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为宝贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境地，在这里聚拢了国内别墅最高境地的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅工程。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。

别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的安静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以便利地到达，同时也可以便利地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。

太湖是无锡这个闻名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建筑的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。

2、近年来别墅市场开发的严峻滞后，积聚了巨大的消费空间。

无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅工程上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDp在全国排名前列的中等兴旺城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严峻滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从2023年房交会上，唯一参展的别墅工程——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的工程——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。

3、无锡的别墅普遍缺乏共性，缺乏真正的顶级高尚别墅

无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中由于有局部高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在将来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。

如何从这些工程中脱颖而出，树立自己独特的风格是本筹划案的重点，要通过对工程主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的根底上，让本工程在无锡别墅物业中独树一帜。

4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。

以往的无锡市场由于，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售状况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本工程要从中脱颖而出，应当重广告包装、重活动的渲染、重细节的制造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的Sp活动尤其重要。

二、竞争对手分析

太湖虹桥花园

太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且由于政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此工程正在调整之中。由于量体小和局部内部消化的缘由，估量此工程不会有太大的市场炒作，所以不会对本案构成严峻的威逼。

太湖明珠苑工程（湖光山色）

与太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。得天独厚的地理位置，打算了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在本地块已经由有着商业大厦上市公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，根据民生一贯的开发理念，确定会造成高档的别墅区。2023年秋季房交会上，此工程已经亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅，原规划中的165幢也缩为94幢，是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作为本工程最为强劲的竞争对手，我们应连续亲密地关注此工程的进展，包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。

宝界山庄

地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，与其他工程比，地理位置不够优越，聚江公司以120万元/亩拍得，拟建筑56幢独立别墅，整体规模较小，估量售价在10000元/㎡以上。该地块所拥有的自然山景是其他工程所无可匹敌的，聚江公司规划建筑传统与现代相结合的类似于上海云顶别墅的风格，估量会利用工程的山体优势进展大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。

太湖威尼斯花园二期

金马地产把地块转让给了益都开发，地块与本案距离较远，从五里湖的地形来分析，属于二类区域，该工程的物业档次较高，充分做足了水文章，但其中不是纯粹的别墅区，估量还有局部高级公寓。该工程的设计风格仿照杭州闻名的别墅工程——九溪玫瑰园，采纳欧式的建筑，日式景观，若益都的工程已全部交给星观达阵代理的话，其以后的营销策略也应当亲密关注。

蠡湖新城1号地块

2023年9月阳光集团以16.71亿拍得蠡湖新城1号地，如此昂扬的价格和1.2的容积率，开发商肯定会采纳别墅、Townhouse、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的规划方案，该地区的独栋别墅和Townhouse估量会采纳现代式风格。有政府宣传作为其工程的有力支持，在社会上市民的关注度就胜人一筹，本地块也将是我们强劲的竞争对手。

太湖·金色水岸

地处马山太湖十里明珠堤两侧，有241套别墅，分三期开发，首推73户，其中独立别墅55幢，townhouse18户（双拼别墅，面积230㎡），是目前无锡最大的别墅群落。由于地处马山，离市区距离相对较远，有着明显的缺乏之处，定位在度假别墅。现在此工程一期以4000-6500元的市场价格已经销售一空，由于其定位与本工程有很大的差异性，故不会对本案造成太大的竞争压力。上海新联康的营销策略也没有很大的突破，作为2023年秋季房交会上唯一的参展的别墅工程，金色水岸却也赚足了人气。

马山檀溪村地块

本地块为供电局拍下，占地1200亩，现在正在拆迁阶段，一局部对供电局内

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部职工，一局部对外销售，销售价格会有较大优势，估量会在明年五、六月份上市。

巨大中高档楼盘对本案的冲击

以上的竞争对手都是别墅物业，但本案不是纯粹的别墅社区，还有相当的townhouse、叠加式别墅和电梯洋房，所以，整个无锡市场今明两年的中高档物业都将给本案带来巨大的市场冲击，如“财宝广场”的住宅局部、金色维也纳的townhouse和叠加式别墅局部、构件厂地块很大量体的townhouse、阳光城市花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内马上推出的其它地块，也会对本工程形成巨大的市场冲击，而现在无锡各大楼盘都越来越重视营销企划或全案代理的导入，所以各工程的动向都应当准时关注。

其次章、SWOT分析

一、现状分析

无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源，无锡近几年来在经济和城市建立上都取得了极大的进展。城市中心南移，市民广场、太湖大道等市政重点工程先后建成，随着政府“打太湖牌，唱水道歌，建山水城”理念的渐渐深入，五里湖将成为众多购房者关注的焦点。

本地块位于五里湖之畔，无论是到市区还是太湖风景区都特别便捷，西侧的蠡湖新城现在已经初绽芳容，而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心，所以本地块是建立高档住宅的抱负用地。

二、工程SWOT分析

优势：

1、地理位置优势特别明显，三面环湖，拥有不行再生的自然资源，将成为无锡真正的滨湖高尚社区。

2、规模优势也很明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为市民购房的一个重要筹码，本工程建筑面积22万多平米，也是市民心目中最抱负的规模。

3、地块方正，规划设计可发挥空间较大。

4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周边的绿化等都已初具规模。

5、市民对临湖而居的生活有种憧憬，五里湖整治、沿湖规划雏形已现，这种高品质生活可成为现实。

6、无锡楼市一路高走，拥有极浩大的购房人群，者也对楼市布满信念。

7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一局部持币观望的购房者，本案优越的地理位置也会吸引这局部人群形成购置，即具备天时和地利。

8、苏锡路和美湖路穿插口，正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来很大的便利，易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。

9、规划中金城路将与长江路贯穿，届时本物业与新区的距离大大缩短了，将能吸引新区许多白领及金领的目光。

劣势：

1、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不便利。（随着政府规划不断进展，配套会渐渐完善，小区商业局部和内部配套也会弥补这方面的缺乏）

2、目标客户都比拟注意学区，但本社区没有很好的学校。（建议利用泰德学校超前而气派的硬件设施，联系名校进驻，变劣势为优势）

3、地块的保存建筑为94年建筑的，无论是外观立面、整体布局，还是现在的居住人群素养，都影响社区的整体品质感。（可以在社区规划中分割成不同的组团，对其外立面与绿化景观作整体调整）

4、地块对岸的现状破旧不堪，成为目标客户的形成购置的障碍。（随着规划不断进展，政府重金打造的金色港湾将很快启动，这些都将得到彻底改善，销售说辞和销售道具中应充分表达这些规划的优势）

5、市民对本地块还比拟生疏，要熟悉其价值，除靠政府规划宣传外，还需要较长时间的导入。（全面导入营销策略，新概念包装的渗透渐渐拉近与目标客户的心理距离）

6、

离市中心有肯定距离，目前公交线路不多，住户必需有私家车，会缩小了目标客户的范围。（随着地块的逐步成熟这种现状会逐步改善，也可开通社区巴士，既效劳于业主，又是楼盘的形象宣传）

7、区域内跨湖的水管会拦住局部视线，规划设计中也要为其让路。（景观设计中，因势造景，可以营造美丽的水系）

时机：

1、政府总体规划中的地块周边根底设施将渐渐成熟，蠡湖新城同样提升了本地块所在的蠡溪板块的综合居住品质。今年10.1对市民开放的环湖路周边区域，其叹为观止的美让人对蠡湖的价值有了感性的熟悉，本地块所在的区域内，政府明年将重金打造的“金色港湾”将吸引众人的目光，市民对本工程会更有信念。

2、蠡湖新城一号地块的拍卖更帮忙支撑起本案的价值定位。

威逼：

1、明年无锡整体市场的上市量将持续放大，townhouse的上市量会快速增长，本案目标客户为中高档收入人群，锁定此类人群的楼盘将间续在今年下半年和明年强势推出，本案的公寓房与别墅将同样面对的特别剧烈的市场竞争。

2、本案四周立项的楼盘拍卖的价格较低（四药厂地块和新联村地块），会拥有更大的价格优势,从而分流掉局部客户。（针对这些现状，首先本案在规划上要特别制胜，在销售过程中导入强有力的营销筹划也特别重要）

第三章、产品策略

小区就应当是一个社区、一个城市、一个全面照看、全员呵护的生活空间。

一、产品定位及布局规划

依据地块特征及指标，结合本案目标客户的定位及喜好，以及本地块楼盘的综合定位等，在平面布局上肯定要表达精品楼盘的气质和韵味，所以应充分考虑建筑的节奏感于韵律感。利用地块较方正的优势，形成一个围合式的布局，美丽的立面天际线摒弃传统建筑高度全都或相差不远的特点，讲究建筑高度的变化等落差。在地块西南湖景最开阔处应当造独立别墅，依次向东排列可以双拼别墅、townhouse、叠加式别墅和高级公寓，使整个社区拥有美丽的立面天际线。

本地块的总体规划原则是要通过道路使新建筑与保存建筑各自成区又相互联系，充分考虑到沿湖的景观与美湖路沿路的景观，形成凹凸错落的湖畔风景线，让建筑、景观与自然和谐共生。

本工程地分成三个局部：

第一局部位于美湖路北侧，独立成区，建议做成高层，成为一个高品质湖景住宅，每栋都可以观赏太湖的风光，面湖一侧以大落地窗、大面宽拉近与湖景距离。

其次局部位于美湖路南侧的东半部这里可以排布双拼别墅、townhouse和叠加式别墅及高级电梯公寓，并与保存建筑形成整体。

第三局部由星级酒店和供应度假式效劳的独立别墅。

美湖路南侧的有两个入口，一个是在社区中心的美湖路沿路，还有即在星级酒店广场和会所处入口。沿五里湖是退湖50米的绿化带，也是整个小区的公共局部。本社区的几个局部是相对分别，但又拥有很多共享的风景与配套，建议在沿湖适当堆坡造景，使独立别墅第一排沿湖，其次排因在坡上而也能领会到五里湖的秀丽水景。

二、独立别墅外立面风格建议

别墅物业在建筑造型上风格迥异，有布满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型简洁明快的德国式建筑，常见有大坡顶包裹、外挑柱廊；有古典现代完善融合的欧式城堡；也有内廊围绕、有用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、布满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。

对于开发商来说，开发获利是一方面，另一方面也有着肯定的社会责任，应当更是城市新的生活方式的引导者，这才是开发商真正的奉献所在，也是能够快速提升开发商品牌知名度的捷径，这就需要开发商的才智、士气和创新。如始终站在中国房地产风口浪尖的潘石屹的soho现代城、建外soho曾一度成为中国房地产的里程碑，其在海口开发的博鳌蓝色海岸的现代式风格一举成为别墅产品创新的旗帜！所以建议开发商在建筑风格上要有创新，将自然资源和建筑的灵性发挥到极致！

建筑风格建议：

依据以上别墅市场分析，本工程的SWOT分析，感觉本工程的优势和时机点特别清楚，处在政府规划的黄金地段，分析地块处于五里湖北岸，蠡湖新城隔路为邻，本楼盘的外立面风格建议以下两种：

1、美国乡村别墅

推举缘由：

无锡至今还没有这种风格的别墅工程（仅有湖光山色在规划中），美式别墅也是最经典的风格之一，其尖屋顶及布满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本工程地，定会成为五里湖边最让人赞叹的神来之笔。

可能发生的状况及解决方案：

虽然工程地的建筑形式有多种，但究竟独立别墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他竞争对手有相当局部是纯粹的独立别墅工程，综合品位在本工程之上的。所以在主题定位上应当有很大的差异性。独特的Sp促销手段也要让其脱颖而出。

2、现代欧式别墅

推举缘由：

现代欧式别墅这种风格已为群众所承受，很多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么市场风险。

可能发生的状况及解决方案：

与威尼斯二期等工程形成剧烈的市场竞争，可以在产品的内部构造上有所创新，比方像上海的九溪十八岛一样，把中庭的构造放到户型中，使整个户型采光和通透性特殊好，并可以设置地下室，增加功能区。另外在营销导入独特的USp，使本案在众多工程中独树一帜。

三、其他物业形式的建议

1.保存单位

工程地中的保存单位是本工程产品设计中的一个难点。保存单位建立初期是外销房，当时档次并不低，但是几年下来，数易其主，加之有一局部始终没有销售出去，由建筑工地上民工居住，所以整体档次不高。为避开保存单位影响本工程的整体品位，我们建议在整体规划设计上，考虑别墅及TOWNHOUSE的立面颜色、整体风格等，对保存单位进展肯定的改造，保证整个社区风格的整体性，同时又要将保存单位与别墅及TOWNHOUSE适当分别，建议采纳红外线报警系统进展隔断，别墅和TOWNHOUSE入口处采纳电子卡入户方式，保存单位住户不能进入别墅区。对于几幢民工租住的局部，建议查找其现在全部权人，协商进展收购，对立面、楼道、景观进展处理后可进入二手房市场进展销售。

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2.双拼别墅、TOWNHOUSE及叠加式别墅

对于TOWNHOUSE我们建议采纳化整为零，各个击破的方式。本工程中TOWNHOUSE、叠加式别墅及花园电梯洋房占的比重很大，而无锡的别墅市场至今还没有一个真正的TOWNHOUSE工程，这是我们的优势，同时也会成为我们销售的一个风险点，因此我们建议将这些建筑设计在外立面风格上建筑成时尚简洁的现代式风格，规划和景观上设计为几个小型组团，结合本工程“水边的法尔内塞贵族生活”（见后），分别以意大利闻名街区命名，同时在景观设计上、小品运用上与街区风格相吻合，这样每个小组团都各具特色。

户型建议：

别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注意人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。Townhouse和花园洋房的户型上做大面宽、小进深的设计，这样才能让本工程在产品上与其他工程有所区分，公寓房可以称为花园电梯洋房，每户都有精装修花园，而公寓房有电梯也凸现了社区的每一个业主都有着尊贵的身份。

面积掌握：

独立别墅：350-500㎡，主力为400㎡左右

townhouse:联排：220-250㎡

叠加式：180-200㎡

公寓房：120-140㎡

四、功能配套

本工程具有自然资源优势，但是相对于市中心四周的配套则不略显缺乏，所以在功能配套上要充分利用自己具备的自然资源，做到人有我有，人无我也有，自然环境与物质环境和谐统一，才能吸引消费者的关注。

针对本工程多种不同的物业形式，功能配套在总体协调根底上，不同物业也应有其不同的配套。

总体配套：

游艇码头

高尔夫球推杆练习场

学校（建议在原泰德国际学校根底上进展改建，与名校联合办学）

五星级VIp会所

不同产品功能配套：

独立别墅：中心空调系统

私家游泳池

太阳能热水系统

中水处理系统（中水用于花园浇灌）

卫星电视接收系统

精装修花园

Townhouse：精装修花园

家用中心空调

卫星电视接收系统SpA

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年会筹划案

一、活动目的：

1、增加员工的团队分散力，提升XX的竞争力;

2、对20xx年营销工作进展总结，对市场业绩进展分析;制订新年度营销工作总体规划，明确20xx年度工作方向和目标。

3、表彰业绩优秀的公司优秀员工，通过鼓励作用，将全体员工的主观能动性充分调动起来，投入到将来的工作之中。

二、年会主题：一个团队一个幻想

三、年会时间：20xx年月日下午时

领导致辞、表彰优秀员工、表演节目同时聚餐

四、年会地点：×××大酒店×楼××厅

五、年会组织形式：由公司年会工作工程小组统一组织、执行。

六、参与人员：客户群、领导;邀请业界领导;公司工作人员。

1.会场总负责：×××

主要工作：总体工作协调、人员调配。

2.筹划、会场协调、邀请嘉宾：×××

主要工作：年会筹划、会议节目安排、彩排、舞台协调;对外协调、现场资讯采集。

3.人员分工、布场撤场安排：×××

4.嘉宾接待、签到：×××

5.音响、灯光：×××(会前半小时检查音响、灯光等设备)

6.物品预备：×××

主要工作：礼品、奖品等物品的预备。

七、会场布置：

会场内：

方案：

1、舞台背景喷画：

内容：

文字内容：

2、舞台悬挂衬托气氛的红灯笼;四周墙壁挂衬托节日气氛的装饰。

3、舞台两侧放置易拉宝各4个，内容：宣传企业文化。

会场外：

1、充气拱门放置宾馆大门外主要通道。

2、酒店入口处挂红布幅。

3、酒店内放置指示牌。

文字内容：

八、年会流程：

形式：领导致辞、表彰优秀员工、表演节目，同时公司聚餐。

备注

1.主持人开场白，介绍到会领导和嘉宾，邀请领导上台致辞。

2.公司领导上台致辞。

3.嘉宾致辞。

4.表彰优秀员工员工文艺汇演、现场有奖问答、嬉戏。

外请演员表演节目、中间抽奖。

演出内容：20xx年会节目单

筹划主线:结合增加员工的