房地产开发项目经济评价方法

房地产开发项目经济评价方法建标【20000】205号中华人民共和国国建设部20000-9--18目录第一章总则则第二章房地产产市场调查与与预测第三章房地产产开发项目策策划第四章房地产产开发项目投投资与成本费费用估算第五章房地产产开发项目收收入估算与资资金筹措第六章房地产产开发项目财财务评价第七章房地产产开发项目不不确定性分析析第八章房地产产开发项目方方案比选第九章房地产产开发项目综综合评价附表基本报报表及辅助报报表（格式）第一章总则则第一条房地产开开发项目(以下简称房房地产项目)经济评价，是是房地产项目目可行性研究究的重要组成成部分，是房房地产项目决决策科学化的的重要手段。为为了引导房地地产业健康发发展，减少房房地产开发投投资的盲目性性，提高房地地产项目经济济评价质量，制制定本方法。第二条房地产项项目应根据社社会经济发展展的需要和城城市总体规划划的要求，运运用微观效益益分析与宏观观效益分析相相结合、定量量分析与定性性分析相结合合、动态分析析与静态分析析相结合的方方法，做好经经济评价工作作。第三条在房地地产项目经济济评价中，按按照房地产项项目未来获取取收益的方式式，可将房地地产项目主要要分为下列类类型：一、出售型房地地产项目。此此类房地产项项目以预售或或开发完成后后出售的方式式得到收入、回回收开发资金金"、获取开发发收益，以达达到盈利的目目的。二、出租型房地地产项目。此此类房地产项项目以预租或或开发完成后后出租的方式式得到收入、回回收开发资金金、获取开发发收益，以达达到盈利的目目的。三、混合型房地地产项目。此此类房地产项项目以预售、预预租或开发完完成后出售、出出租、自营的的各种组合方方式得到收入入、回收开发发资金、获取取开发收益，以以达到盈利的的目的。第四条房地产产项目经济评评价分为财务务评价和综合评价。对对于一般的房房地产项目只只需进行财务务评价；对于重大的的、对区域社社会经济发展展有较大影响响的房地产项项目，如经济济开发区项目目、成片开发发项目，在作作出决策前应应进行综合评评价。第五条财务评价价应根据现行行财税制度和和价格体系，计计算房地产项项目的财务收收人和财务支支出，分析项项目的财务盈盈利能力、清清偿能力以及及资金平衡状状况，判断项项目的财务可可行性。第六条综合评价价应从区域社社会经济发展展的角度，分分析和计算房房地产项目对对区域社会经经济的效益和和费用，考察察项目对社会会经济的净贡贡献，判断项项目的社会经经济合理性。第七条房地产项项目经济评价价应在房地产产市场调查与与预测、房地地产项目策划划、房地产项项目投资与成成本费用估算算、房地产项项目收入估算算与资金筹措措的基础上进进行。同时应应注意对房地地产项目进行行不确定分析析和多方案比比选。第八条房地产项项目经济评价价的结论可以以为房地产开开发商服务，作作为房地产开开发商投资决决策的依据；；可以为政府府管理部门服服务，作为政政府管理部门门审批房地产产项目的依据据;可以为金融机机构服务，作作为金融机构构审查贷款可可行性的依据据。第九条本方法适适用于第三条条所述各类房房地产项目。其其他房地产项项目的经济评评价也可参照照本方法使用用。第十条房地产项项目基础数据据的准确性和和参数选择的的合理性，对对房地产项目目经济评价结结论的正确性性有着重要的的影响，为此此，要求经济济评价人员具具有较高的素素质，以便在在进行房地产产项目经济评评价时作出正正确的分析和和判断。第二章房地产产市场调查与与预测第十一条开发发商和经济评评价人员通过过对房地产市市场调查，了了解房地产市市场的过去和和现状，把握握房地产市场场的发展动态态，预测房地地产市场的未未来发展趋势势，并依此分分析房地产项项目建设的必必要性，确定定房地产项目目的用途、规模、档档次、开发时时机和经营方方式。第十二条房地地产市场调查查与预测的内内容和方法，应根据房地地产项目的用用途、未来获获取收益的方方式及所在地地区的具体情情况确定。按按照用途可将将房地产项目目主要分为下下列类型:一、居住用途的的房地产项目目，包括普通通住宅、高档档公寓、别墅墅等。二、商业用途的的房地产项目目，包括商场场、购物中心心、商业店铺铺、超级市场场、批发市场场等。三、办公用途的的房地产项目目，包括商务务办公楼(写字楼)等。四、旅馆用途的的房地产项目目，包括饭店店、酒店、宾宾馆、度假村村、旅店、招招待所等。五、餐饮用途的的房地产项目目，包括酒楼楼、美食城、餐餐馆、快餐店店等。六、娱乐用途的的房地产项目目，包括游乐乐场、娱乐城城、康乐中心心、俱乐部、影影剧院等。七、工业用途的的房地产项目目，包括厂房房、仓库等。八、特殊用途的的房地产项目目，包括停车车楼等;九、土地开发项项目，是指在在生地或毛地地上进行三通通一平等，将将其开发成为为建设熟地的的房地产项目目。第十三条房地地产市场调查查与预测包括括房地产投资资环境的调查查与预测和房房地产市场状状况的调查与与预测。一、房地产投资资环境的调查查与预测。房房地产投资环环境的调查与与预测应在国国家、区域、城城市、邻里的的层次上进行行。主要内容容包括：政治、法律律、经济、文文化教育、自然条件、城城市规划、基基础设施等方方面，对已经经发生的或将将要发生的重重大事件或政政策对房地产产项目的影响响，要作出充充分的了解和和估计。二、房地产市场场状况的调查查与预测。房房地产市场状状况的调查与与预测应在房房地产投资环环境调查与预预测的基础上上进行，主要要内容包括:1．供求状况。包包括相关地段段、用途、规规模、档次、价位、平面面布置等的房房地产的供求求状况，如供供给量、有效效需求量、空空置量和空置置率等。其中中供给量应包包括已完成的的项目、在建建的项目、已已审批立项的的项目、潜在在的竞争项目目及预计它们们投入市场的的时间。2．房地产商品品的价格、租租金和经营收收入。3．房地产开发发和经营的成成本、费用、税税金的种类及及其支付的标标准和时间等等。第十四条房地地产市场调查查要根据调查查的对象和内内容，采用适适当的方法。通通常采用的方方法有：普查法、抽抽样调查法、直直接调查法、间间接调查法。第十五条房地地产市场预测测一般分为定定性预测和定定量预测。一、定性预测。定定性预测主要要是通过对历历史资料的分分析和对未来来条件的研究究，凭借预测测人员实践经经验和逻辑推推理能力，对对房地产市场场未来表现的的性质进行推推测和判断。二、定量预测。定定量预测是在在了解历史资资料和统计数数据的基础上上，运用数学学方法和其他他分析技术，建建立可以表现现数量关系的的数量模型，并并以此为基础础分析、计算算和确定房地地产市场要素素在未来可能能的数量。第十六条房地地产市场预测测的具体方法法因预测的对对象、内容、期期限不同而有有所不同。通通常采用的方方法有:一、直观判断法法，包括德尔尔菲法和专家家小组法等。二、历史引伸法法，包括简单单平均数法、移移动平均数法法、加权移动动平均数法、趋趋势预测法、指指数平滑法和和季节指数法法等。三、因果预测法法，包括回归归分析法和相相关分析法等等。第三章房地产产开发项目策策划第十七条房地地产项目应进进行系统的项项目策划，以以形成和优选选出较具体的的项目开发经经营方案。房地产项目策划划主要包括项项目区位的分分析与选择，开开发内容和规规模的分析与与选择，开发发时机的分析析与选择，开开发合作方式式的分析与选选择，项目融融资方式和资资金结构的分分析与选择，房房地产产品经经营方式的分分析与选择。第十八条房地地产项目区位位的分析与选选择，包括地地域的分析与与选择和具体体地点的分析析与选择。地域的分析与选选择是战略性性选择，是对对项目宏观区区位条件的分分析与选择，主主要考虑项目目所在地区的的政治、法律律、经济、文文化教育、自自然条件等因因素。具体地点的分析析与选择，是是对房地产项项目坐落地点点和周围环境境、基础设施施条件的分析析与选择，主主要考虑项目目所在地点的的交通、城市市规划、土地地取得代价、拆拆迁安置难度度、基础设施施完备程度以以及地质、水水文、噪声、空空气污染等因因素。第十九条房地地产项目开发发内容和规模模的分析与选选择，应在符符合城市规划划的前提下按按照最高最佳佳利用原则(最高最佳利利用是法律上上允许、技术术上可能、财财务上可行，经经过充分合理理的论证，能能够带来最高高收益的利用用)，选择最佳的的用途和最合合适的开发规规模，包括建建筑总面积、建设和和装修档次、平平面布置等。此此外，还可考考虑仅将生地或毛毛地开发成为为可进行房屋屋建设的熟地地后租售的情情况。第二十条房地地产项目开发发时机的分析析与选择，应应考虑开发完完成后的市场场前景，再倒倒推出应获取取开发场地和开始建设设的时机，并并充分估计办办理前期手续续和征地拆迁的难度等等因素对开发发迸度的影响响。大型房地地产项目可考虑分期分分批开发(滚动开发)。第二十一条房房地产项目开开发合作方式式的分析与选选择，主要应应考虑开发商商自身在土地地、资金、开开发经营专长、经验和和社会关系等等方面的实力力或优势程度度，并从分散风险的角角度出发，对对独资、合资资、合作(包括合建)、委托开发发等开发合作作方式进行选选择。第二十二条房房地产项目融融资方式与资资金结构的分分析与选择，主主要是结合项项目开发合作作方式设计资资金结构，确确定合作各方方在项目资本本金中所占的的份额，并通通过分析可能能的资金来源源和经营方式式，对项目所所需的短期和和长期资金的的筹措作出合合理的安排。第二十三条房房地产产品经经营方式的分分析与选择，主主要是考虑近近期利益和长长远利益的兼兼顾、资金压压力、自身的的经营能力以以及市场的接接受程度等，对对出售(包括预售)、出租(包括预租、短短租或长租)、自营等经经营方式进行行选择。第四章房地产产开发项目投投资与成本费费用估算第二十四条房地地产项目总投投资包括开发发建设投资和和经营资金。开发建设投资是是指在开发期期内完成房地地产产品开发发建设所需投投入的各项费费用，主要包包括:土地费用、前前期工程费用用、基础设施施建设费用、建建筑安装工程程费用、公共共配套设施建建设费用、开开发间接费用用、财务费用用、管理费用用、销售费用用、开发期税税费、其他费费用以及不可可预见费用等等。开发建设投资在在开发建设过过程中形成以以出售和出租租为目的的开开发产品成本本和以自营自自用为目的的的固定资产及及其他资产，应应注意开发建建设投资在开开发产品成本本与固定资产产和其他资产产之间的合理理分摊划转。经营资金是指开开发企业用于于日常经营的的周转资金。开发期是指从房房地产项目大大量资金正式式投人工程开开始，到开发发建设完成的的期间。第二十五条开开发产品成本本是指房地产产项目产品建建成时，按照照国家有关财财务和会计制制度转入房地地产产品的开开发建设投资资。当房地产产项目有多种种产品时，可可分别估算每每种产品的成成本费用，但但应注意开发发建设投资在在不同开发产产品之间的合合理分摊。第二十六条经经营成本是指指房地产产品品出售、出租租时，将开发发产品成本按按照国家有关关财务和会计计制度结转的的成本，主要要包括:土地转让成成本、出租土土地经营成木木、房地产销销售成本、出出租经营成本本。对于分期收款的的房地产项目目，房地产销销售成本和出出租经营成本本可按其当期期收入占全部部销售收入和和租金收人的的比率，计算算本期应结转转的经营成本本。第二十七条房房地产项目开开发建设完成成后，可能形形成一定比例例的开发企业业资产，主要要包括固定资资产、无形资资产和递延资资产。一、固定资产包包括开发企业业办公用房、开开发企业机器器设备和运输输设备，以及及自营的商业业和服务业用用房等。二、无形资产主主要包括土地地使用权等。三、递延资产主主要包括开发发企业的开办办费和租入固固定资产的改改良支出等。第二十八条房房地产项目土土地费用是指指为取得房地地产项目用地地而发生的费费用。房地产产项目取得土土地有多种方方式，研发生生的费用各不不相同。主要要有下列几种种:划拨或征用用土地的土地地征用拆迁费费、出让土地地的土地出让让地价款、转转让土地的土土地转让费、租租用土地的土土地租用费、股股东投资入股股土地的投资资折价。一、土地征用拆拆迁费。土地地征用拆迁费费分为:农村土地征征用拆迁费和和城镇土地拆拆迁费。1、农村土地征征用拆迁费主主要包括：土地补偿费费、青苗补偿偿费、地上附附着物补偿费费、安置补助助费、新菜地地开发建设基基金、征地管管理费、耕地地占用税、拆拆迁费、其他他费用。2、城镇土地拆拆迁费主要包包括:地上建筑物物、构筑物、附附着物补偿费费，搬家费，临临时搬迁安置置费，周转房房摊销以及对对于原用地单单位停产、停停业补偿费，拆拆迁管理费和和拆迁服务费费等。二、土地出让地地价款。土地地出让地价款款是指国家以以土地所有者者的身份将土土地使用权在在一定年限内内让予土地使用者，并并由土地使用用者向国家支支付土地使用用权出让地价款。主要要包括向政府府缴付的土地地使用权出让让金和根据土地原有状状况需要支付付的拆迁补偿偿费、安置费费、城市基础础设施建设费费或征地费等等。例如:以出让方式式取得城市熟地土地使使用权，土地地出让地价款款由土地出让让金加上拆迁迁补偿费和城城市基础设施施建设费构成成。土地出让地价款款的数额由土土地所在城市市、地区、地地段、土地的的用途以及使使用条件、合合同条件等许许多方面的因素决定。许许多城市对土土地制定了基基准地价，具具体宗地的土土地出让地价价款要在基准准地价的基础础上加以适当当调整确定。三、土地转让费费。土地转让让费是指土地地受让方向土土地转让方支支付土地使用用权的转让费费。依法通过过土地出让或转让方式式取得的土地地使用权可以以转让给其他他合法使用者者。土地使用用权转让时，地地上建筑物及及其他附着物物的所有权随之转转让。四、土地租用费费。土地租用用费是指土地地租用方向土土地出租方支支付的费用。以以租用方式取取得土地使用用权可以减少少项目开发的的初期投资，但但在房地产项项目开发中较较为少见。五、土地投资折折价。房地产产项目土地使使用权可以来来自房地产项项目的一个或或多个投资者者的直接投资资。在这种情情况下，不需需要筹集现金金用于支付土土地使用权的的获取费用，但但一般需要对对土地使用权权评估作价。第二十九条房房地产项目前前期工程费主主要包括项目目前期规划、设设计、可行性性研究，水文文、地质勘测测，以及"三通一平"等阶段的费费用支出。项目规划、设计计、可行性研研究所需费用用支出一般可可按项目总投投资的一定百百分比估算，也也可按估计的的工作量乘以以正常工日费费率估算。项项目水文、地地质勘测所需需费用支出根根据工作量估估算。土地开开发中三通一一平(通水、通电电、通路、土土地平整)工程费用根根据实际工作作量估算。第三十条基础础设施建设费费。基础设施施建设是指建建筑物2米以外和项项目用地规划划红线以内的的各种管线和和道路工程，其其费用包括供供水、供电、供供气、排污、绿绿化、道路、路路灯、环卫设设施等建设费费用，以及各各项设施与市市政设施干线线、干管、干干道的接口费费用。一般按按实际工程量量估算。第三十一条建建筑安装工程程费是指建造造房屋建筑物物所发生的建建筑工程费用用、设备采购购费用和安装装工程费用等等。在可行性性研究阶段，建建筑安装工程程费用估算可可以采用单元元估算法、单单位指标估算算法、工程量量近似框算法法、概算指标标估算法、概概预算定额法法，也可以根根据类似工程程经验进行估估算。具体估估算方法的选选择应视资料料的可取性和和费用支出的的情况而定。当房地产项目包包括多个单项项工程时，应应对各个单项项工程分别估估算建筑安装装工程费用。第三十二条公公共配套设施施建设费是指指居住小区内内为居民服务务配套建设的的各种非营利利性的公共配配套设施(又称公建设设施)的建设费用用，主要包括括:居委会、派派出所、托儿儿所、幼儿园园、公共厕所所、停车场等等。一般按规规划指标和实实际工程量估估算。第三十三条开开发间接费用用是指房地产产开发企业所所属独立核算算单位在开发发现场组织管管理所发生的的各项费用。主主要包括：工资、福利利费、折旧费费、修理费、办办公费、水电电费、劳动保保护费、周转转房摊销和其其他费用等。当开发企业不设设立现场机构构，由开发企企业定期或不不定期派人到到开发现场组组织开发建设设活动时，所所发生的费用用可直接计入入开发企业的的管理费用。第三十四条管管理费用是指指房地产开发发企业的管理理部门为组织织和管理房地地产项目的开开发经营活动动而发生的各各项费用。主主要包括：管理人员工工资、职工福福利费、办公公费、差旅费费、折旧费、修修理费、工会会经费、职工工教育经费、劳劳动保险费、待待业保险费、董董事会费、咨咨询费、审计计费、诉讼费费、排污费、绿绿化费、房地地产税、车船船使用税、土土地使用税、技技术转让费、技技术开发费、无无形资产摊销销、开办费摊摊销、业务招招待费、坏账账损失、存货货盘亏、毁损损和报废损失失以及其他管管理费用。如果房地产开发发企业同时开开发若干个房地产项目目，管理费用用应在各个项项目间合理分分摊。第三十五条财财务费用是指指房地产开发发企业为筹集集资金而发生生的各项费用用。主要包括括借款和债券券的利息、金金融机构手续续费、代理费费、外汇汇兑兑净损失以及及其他财务费费用。第三十六条销销售费用是指指房地产开发发企业在销售售房地产产品品过程申发生生的各项费用用，以及专设设销售机构的的各项费用。主主要包括销售售人员工资、奖奖金、福利费费、差旅费、销销售机构的折折旧费、修理理费、物料消消耗、广告费费、宣传费、代代销手续费、销销售服务费及及预售许可证证申领费等。第三十七条其其他费用主要要包括:临时用地费费和临时建设设费、工程造造价咨询费、总总承包管理费费、合同公证证费、施工执执照费、工程程质量监督费费、工程监理理费、竣工图图编制费、工工程保险费等等。第三十八条房房地产项目投投资估算中应应考虑项目所所负担的与房房地产投资有有关的各种税税金和地方政政府或有关部部门征收的费费用。主要包包括:固定资产投投资方向调节节税、土地使使用税、市政政文管线分摊摊费、供电贴贴费、用电权权费、绿化建建设费、电话话初装费、分分散建设市政政公用设施建建设费等。在在一些大中型型城市，这部部分税费已经经成为房地产产项目投资费费用中占较大大比重的费用用。各项税费费应根据当地地有关法规标标准估算。第三十九条房房地产项目投投资估算应考考虑适当的不不可预见费用用。第四十条运营营费用是指房房地产项目开开发完成后，在在项目经营期期间发生的各各种运营费用用。主要包括括:管理费用、销销售费用等。第四十一条修修理费用是指指以出租或自自营方式获得得收益的房地地产项目在经经营期间发生生的物料消耗耗和维修费等等。第四十二条房房地产项目应应根据可能的的建设进度和和将会发生的的实际付款时时间和金额编编制资金使用用计划表。在房地产项目可可行性研究阶阶段，计算期期可取年、半半年、季甚至至月为单位，资资金使用计划划应按期编制制。编制资金金使用计划应应考虑各种投投资款项的付付款特点，要要考虑预收款款、欠付款、预预付定金以及及按工程进度度中间结算付付款等方式对对编制资金使使用计划的影影响。第五章房地产产开发项目收收入估算与资资金筹措第四十三条房房地产项目应应在项目策划划方案的基础础上，制定切切实可行的出出售、出租、自自营等计划(以下简称租租售计划)。租售计划划应遵守政府府有关房地产产租售和经营营的规定，并并与开发商的的投资策略相相结合。第四十四条房房地产项目租租售计划包括括拟租售的房房地产类型、时时间和相应的的数量、租售售价格、租售售收入及收款款方式。第四十五条租租售房地产的的类型和相应应的数量，应应在房地产项项目可供租售售的房地产类类型、数量的的基础上确定定，并要考虑虑租售期内房房地产市场可可能发生的变变化对租售数数量的影响。第第四十六条租售价格应应根据房地产产项目的特点点确定，一般般应选择在位位置、规模、功功能和档次等等方面可比的的交易实例，通通过对其成交交价格的分析析与修正，最最终得到房地地产项目的租租售价格。确定租售价格要要与开发商市市场营销策略略相一致，在在考虑政治、经经济、社会等等宏观环境对对项目租售价价格影响的同同时，还应对对房地产市场场供求状况进进行分析，考考虑已建成的的、正在建设设的以及潜在在的竞争项目目对房地产项项目租售价格格的影响。第四十七条房房地产项目的的收入主要包包括房地产产产品的销售收收入、租金收收入、土地转转让收入(以上统称租租售收入)、配套设施施销售收入和和自营收入。一、租售收入等等于可供租售售的房地产数数量乘以单位位租售价格。应应注意可出售售面积比例的的变化对销售售收入的影响响;空置期(项目竣工后后暂时找不到到租户的时间间)和出租率对对租金收入的的影响;以及由于规规划设计的原原因导致不能能售出面积比比例的增大对对销售收入的的影响。二、自营收入是是指开发企业业以开发完成成后的房地产产为其进行商商业和服务业业等经营活动动的载体，通通过综合性的的自营方式得得到的收入。在在进行自营收收入估算时，应应充分考虑目目前已有的商商业和服务业业设施对房地地产项目建成成后产生的影影响，以及未未来商业、服服务业市场可可能发生的变变化对房地产产项目的影响响。第四十八条确确定收款方式式应考虑房地地产交易的付付款习惯和惯惯例，以及分分期付款的期期数和各期付付款的比例。第四十九条资资金筹措计划划主要是根据据房地产项目目对资金的需需求以及投资资、成本与费费用使用计划划，确定资金金的来源和相相应的数量。房房地产项目的的资金来源通通常有资本金金、预租售收收入及借贷资资金三种渠道道。第五十条在进进行房地产项项目经济评价价时，应按期期编制销售收收入、经营税税金及附加估估算表，租金金收入、经营营税金及附加加估算表，自自营收入、经经营税金及附附加估算表，投投资计划与资资金筹措表。第六章房地产产开发项目财财务评价第五十一条房房地产项目财财务评价是在在房地产市场场调查与预测测，项目策划划，投资、成成本与费用估估算，收入估估算与资金筹筹措等基本资资料和数据的的基础上，通通过编制基本本财务报表，计计算财务评价价指标，对房房地产项目的的财务盈利能能力、清偿能能力和资金平平衡情况进行行分析。第五十二条应应编制的基本本财务报表主主要有:现金流量表表、资金来源源与运用表、损损益表和资产产负债表。基本财务报表按按照独立法人人房地产项目目(项目公司)的要求进行行科目设置;非独立法人人房地产项目目基本财务报报表的科目设设置，可参照照独立法人项项目进行，但但应注意费用用与效益在项项目上的合理理分摊。第五十三条现现金流量表反反映房地产项项目开发经营营期的现金流流人和现金流流出，按期编编制，用以计计算各项评价价指标，进行行房地产项目目财务盈利能能力分析。按照投资计算基基础的不同，现现金流量表一一般分为：一、全部投资现现金流量表。该该表不分投资资资金来源，以以全部投资作作为计算基础础，用以计算算全部投资财财务内部收益益率、财务净净现值及投资资回收期等评评价指标，考考察房地产项项目全部投资资的盈利能力力，为各个投投资方案(不论其资金金来源及利息息多少)进行比较建建立共同的基基础。二、资本金现金金流量表。该该表从投资者者整体的角度度出发，以投投资者的出资资额作为计算算基础，把借借款本金偿还还和利息支付付视为现金流流出，用以计计算资本金财财务内部收益益率、财务净净现值等评价价指标，考察察项目资本金金的盈利能力力。三、投资者各方方现金流量表表。该表以投投资者各方的的出资额作为为计算基础，用用以计算投资资者各方财务务内部收益率率、财务净现现值等评价指指标，反映投投资者各方投投入资本的盈盈利能力。第五十四条资资金来源与运运用表反映房房地产项目开开发经营期各各期的资金盈盈余或短缺情情况，用于选选择资金筹措措方案，制定定适宜的借款款及偿还计划划。第五十五条损损益表反映房房地产项目开开发经营期内内各期的利润润总额、所得得税及各期税税后利润的分分配情况，用用以计算投资资利润率、资资本金利润率率等评价指标标。一、利润总额的的计算。利润总额=经营营收入－经营成本－管理费用－销售费用－财务费用－经营税金及附加－土地增增值税经营收入=销售售收入+租金收入+自营收入销售收入=土地地转让收入+商品房销售售收入+配套设施销销售收入租金收入=出租租房租金收入入+出租土地租租金收入经营税金及附加加=营业税+城市维护建建设税+教育费附加加经营成本=土地地转让成本+商品房销售售成本+配套设施销销售成本+出租房经营营成本二、弥补亏损。房房地产开发企企业发生的年年度亏损，可可以用下一年年度的所得税税前利润弥补补，下一年度度税前利润不不足弥补的，可可以在五年内内延续弥补;五年内不足足弥补的，用用税后利润弥弥补。三、利润分配。房房地产开发企企业交纳所得得税后的利润润，一般按照照下列顺序分分配：1、弥补企业以以前年度亏损损。2、提取法定盈盈余公积金。法法定盈余公积积金按照税后后利润扣除前前项后的10%提取，法定定公积金已达达到注册资本本的50%时可不再提提取。3、提取公益金金。4、向投资者分分配利润。第五十六条财财务盈利能力力分析主要是是考察房地产产项目的财务务盈利能力水水平。根据房房地产项目研研究阶段、研研究深度以及及项目类型的的不同，可以以通过上述基基本报表，有有选择地计算算下列评价指指标：一、财务内部收收益率(FIRRR)。房地产项项目的财务内内部收益率是是指房地产项项目在整个开开发经营期内内各期净现金金流量现值累累计等于零时时的折现率。其其表达式为：：式中：CI———现金流人量量；CO——现金流流出量；:第f期的净现现金流量;n:开发经营期(开发期与经经营期之和)。财务内部收益率率可根据财务务现金流量表表中的净现金金流量用试差差法求取。在在财务评价中中，将求出的的全部投资或或资本金(投资者的实实际出资额)财务内部收收益率与投资资者可接受的的最低收益率率(MARRR)或设定的基基准收益率i。比较，当FIRR≧MARR或FIRR≧i时，即认为为其盈利能力力已满足最低低要求，在财财务上是可以以考虑接受的的。当财务报表按月月、季或半年年编制时，计计算求出的财财务内部收益益率应换算为为以年为期单单位的财务内内部收益率，然然后再与企业业最低可接受受的收益率进进行比较。如如以季为期的的单位，换算算公式为：FIRR年=[[(l+FIIRR季)4-1]×100%二、财务净现值值(FNPPV)。财务净现现值是指按照照投资者最低低可接受的收收益率或设定定的基准收益益率iC，将房地产产项目开发经经营期内各期期净现金流量量折现到开发发期初的现值值之和。以iC为例，其表表达式为：财务净现值可根根据财务现金金流量表计算算求得。财务务净现值大于于或等于零的的房地产项目目，在财务上上是可以考虑虑接受的。三、投资回收期期(主要适用于于出租和自营营的房地产项项目)。投资回收收期是指以房房地产项目的的净收益抵偿偿总投资所需需要的时间。一一般以年表示示，并从房地地产项目开发发期的起始年年算起。其表表达式为：投资回收期可根根据财务现金金流量表(全部投资)中累计净现现金流量求得得，其详细计计算公式为：：投资回收期=((累计净现金金流量开始出出现正值期数数-1)+(上期累计现现金流量的绝绝对值÷当期净现金金流量)上式得出的的是以期为单单位的投资回回收期，应再再把它换算成成以年为单位位的投资回收收期。四、投资利润率率。投资利润率=年年平均利润总总额÷总投资×100%%五、资本金利润润率。资本金利润率==年平均利润润总额+资本金×100%%六、资本金净利利润率。资本金净利润率率=年平均所得得税后利润总总额+资本金×100%第五十七条房地产项目目清偿能力分分析主要是考考察房地产项项目开发经营营期内的财务务状况及偿债债能力。一、借款利息的的计算。1、有效利率：：有效利率=[1+（rt/m）]m-1式中rt———名义期利率率；m——每期计息息次数。2．利息计算方方法：(1)按期计息息时，为简化化计算，假定定借款发生当当期均在期中中支用，按半半期计息，其其后各期按全全期计息;还款当期按按期末偿还，按按全期计息。每每期应计利息息的近似计算算公式为：每期应计利息==(期初借款本本息累计+本期借款÷2)×利率(2)等额偿还还本金和利息息总额的计算算公式:式中A——每每期的还本付付息额;IC——宽限限期末固定资资产投资和开开发产品成本本的借款本金金或本息与初初始经营资金金借款本金之之和;i———期利率;n——贷款方要要求的借款偿偿还时间(由还款期开开始计算)。等额还本付息中中各期偿还的的本金和利息息不等，偿还还的本金部分分将逐期增多多，支付的利利息部分将逐逐期减少，其其计算公式为为:每期支付利息==期初本金累累计×期利率每期偿还本金==A-每期支付利利息期初本金累计==Ic-本期以前各各期偿还本金金累计(3)等额还本本，利息照付付计算公式：：式中A’t———第t期还本付息息额。等额还本，利息息照付:各期之间的的本金及利息息之和是不等等的，偿还期期内每期偿还还的本金额是是相等的，利利息将随本金金逐期偿还而而减少。其计计算公式为:每期支付利息==期初本金累累计×期利率每期偿还本金==Ic/n国外借款除支付付银行利息外外，还要另计计管理费和承承诺费等财务务费用;为简化计算算，可采用适适当提高利率率的方法进行行处理。二、借款偿还期期的计算。1、国内借款偿偿还期:具有自营部部分的房地产产项目应计算算国内借款偿偿还期。仅含含产品租售的的房地产项目目一般可不计计算国内借款款偿还期。国内借款偿还期期是指在国家家规定及房地地产项目具体体财务条件下下，在房地产产项目开发经经营期内，使使用可用作还还款的利润、折折旧、摊销及及其他还款资资金，偿还房房地产项目借借款本息(Id)所需要的时时间。其计算算公式为：式中Pd———国内借款偿偿还期，从借借款开始期计计算;Rt——第ff期可用于还还款的资金，包包括:利润、折旧旧、摊销及其其他还款资金金。借款偿还期可由由资金来源与与运用表或国国内借款还本本付息计算表表直接计算，其其详细计算公公式为:Pd=借款偿偿还后开始出出现盈余期数数-开始借款期期数+(当期偿还借借款额÷当期可用于于还款的资金金额)以上计算结果是是以期为单位位，注意将其其转换成以年年为单位。2.国外借款偿偿还期:涉及利用外外资的房地产产项目，其国国外借款的还还本利息，一一般是按已经经明确或预计计可能的借款款偿还条件(包括宽限期期、偿还期及及偿还方式等等)计算。当借借款偿还期满满足贷款机构构的要求期限限时，即认为为房地产项目目具有清偿能能力。第五十八条资资金平衡分析析主要是考察察房地产项目目开发经营期期间的资金平平衡状况。作作为房地产项项目开发经营营的必要条件件，各期累计计盈余资金不不应出现负值值(即资金缺口)。如果出现现资金缺口，应应采取适当的的措施(如短期贷款款等)予以解决。资资金平衡分析析一般通过资资金来源与运运用表进行。第五十九条资资产负债分析析是考察房地地产项目开发发经营期间的的资产与负债债的情况。各各期资产应等等于负债和所所有者权益之之和。如果资资产不等于负负债和所有者者权益之和，则则应检查其他他基本报表。资资产负债分析析可通过资产产负债表进行行。第七章房地产产开发项目不不确定性分析析第六十条房地地产项目不确确定性分析是是分析不确定定性因素对项项目可能造成成的影响，并并进而分析可可能出现的风风险。不确定定性分析是房房地产项目经经济评价的重重要组成部分分，对房地产产项目投资决决策的成败有有着重要的影影响。房地产项目不确确定性分析可可以帮助投资资者根据房地地产项目投资资风险的大小小和特点，确确定合理的投投资收益水平平，提出控制制风险的方案案，有重点地地加强对投资资风险的防范范和控制。第六十一条房房地产项目不不确定性分析析主要包括敏敏感性分析、临临界点分析和和概率分析。可可进行不确定定性分析的因因素主要有:租售价格、销销售进度、出出租率、开发发周期、项目目总投资、土土地费用、建建安工程费、融融资比例、融融资成本等。第六十二条敏敏感性分析是是通过预计房房地产项目不不确定性因素素发生的变化化，分析对项项目经济效益益产生的影响响;通过计算这这些因素的影影响程度，判判断房地产项项目经济效益益对于各个影影响因素的敏敏感性，并从从中找出对于于房地产项目目经济效益影影响较大的不不确定性因素素。房地产项目敏感感性分析主要要包括以下几几个步骤：一、确定用于敏敏感性分析的的经济评价指指标。通常采采用的指标为为内部收益率率，必要时也也可选用其他他经济指标。在在具体选定评评价指标时，应应考虑分析的的目的，显示示的直观性、敏敏感性，以及及计算的复杂杂程度。二、确定不确定定性因素可能能的变动范围围。三、计算不确定定性因素变动动时，评价指指标的相应变变动值。四、通过评价指指标的变动情情况，找出较较为敏感的变变动因素，作作出进一步的的分析。进行房地产项目目敏感性分析析时，可以采采用列表的方方法表示由不不确定性因素素的相对变动动引起的评价价指标相对变变动幅度，也也可以采用敏敏感性分析图图对多个不确确定性因素进进行比较。第六十三条临临界点分析是是测算一个或或多个不确定定性因素变化化时，房地产产项目达到允允许的最低经经济效益时的的极限值，并并以不确定性性因素的临界界值组合显示示项目的风险险程度。不确确定性因素临临界值的分析析计算可以采采用列表或图图解的方法。通通常可进行临临界点分析的的因素有：一、最低售价和和最低销售量量、最低租金金和最低出租租率。售价和和销售量是房房地产项目重重要的不确定定性因素，能能否在预定的的价格下销售售出预想的数数量，通常是是房地产项目目成败的关键键。最低售价价是指房地产产项目产品售售价下降到预预定可接受的的最低盈利水水平时的价格格，售价低于于这一价格时时，项目盈利利水平将不能能满足预定的的要求。最低低销售量是指指在预定的房房屋售价下，要要达到预定的的最低盈利水水平，所必须须达到的销售售量。最低售售价与预测售售价之间的差差距越大，最最低销售量与与房地产产品品商品量之间间的差距越大大，说明房地地产项目抗市市场风险的能能力越强。当房地产产品以以出租为主时时，可相应进进行最低租金金和最低出租租率的分析。二、最高土地取取得价格。土土地费用是影影响房地产项项目盈利性的的重要因素，也也是重要的不不确定性因素素。最高土地地价格是指在在房地产项目目销售额和其其费用不变的的条件下，保保持预期收益益水平所能承承受的最高土土地费用。当当土地费用超超过这一价格格时，项目将将无法获得足足够的收益。最最高土地取得得价格与实际际估测的土地地价格之间差差距越大，最最高土地取得得价格越高，房房地产项目承承受土地使用用权价格风险险的能力就越越强。三、最高工程费费用。最高工工程费用是指指在预定销售售额下，满足足预期的项目目收益要求所所能承受的最最高工程费用用。当土地开开发工程量不不大时，最高高工程费用是是指最高建筑筑安装工程费费用。最高工工程费用与预预测的可能工工程费用之间间差距越大，说说明房地产项项目承受工程程费用增加风风险的能力越越强。第六十四条概概率分析是使使用概率研究究预测不确定定性因素对房房地产项目经经济效益影响响的一种定量量分析方法，通通过分析不确确定性因素的的变化情况和和发生的概率率，计算在不不同概率条件件下房地产项项目的经济评评价指标，说说明房地产项项目在特定收收益状态下的的风险程度。概概率分析的一一般步骤为：：一、列出需要进进行概率分析析的不确定性性因素。二、选择概率分分析使用的经经济评价指标标。三、分析确定每每个不确定性性因素发生的的概率。四、计算在给定定的概率条件件下经济评价价指标的累计计概率，并确确定临界点发发生的概率。第八章房地产产开发项目方方案比选第六十五条房房地产项目方方案比选是寻寻求合理的房房地产开发方方案的必要手手段。对于房房地产项目策策划中提出的的各种可供选选择的开发经经营方案，都都要进行经济济分析和计算算，从中筛选选出满足最低低可接受收益益率要求的可可供比较方案案，并对这些些方案进行比比选。第六十六条在在进行可供比比较方案比选选时，应注意意各方案之间间的可比性，遵遵循费用与效效益计算口径径对应一致的的原则，并根根据项目实际际情况，选择择适当的经济济评价指标作作为比选指标标。房地产项项目通常采用用的方案比选选指标有：一、差额投资内内部收益率(△IRR)。差额投资资内部收益率率是两个方案案各期净现金金流量差额的的现值之和等等于零时的折折现率。其表表达式为：式中：——投投资大的方案案第t期净现金流流量；——投资小的方方案第t期净现金流流量；n——开发经营营期。在进行方案比选选时，可将上上述求得的差差额投资内部部收益率与投投资者的最低低可接受收益益率（MARR）进行比较较，当△IRR≥MARR时，以投资资大的方案为为优选方案;反之，以投投资小的方案案为优选方案案。当多个方方案比选时，首首先按投资由由小到大排序序，再依次就就相邻方案两两两比选，从从中确定优选选方案。二、净现值((NPV)在进行方案比选选时，以净现现值大的方案案为优选方案案。三、等额年值((AW)。在进行方案比选选时，以等额额年值大的方方案为优选方方案。第六十七条当当可供比较方方案的开发经经营期相同时时，可直接选选用差额投资资内部收益率率、净现值或或等额年值指指标进行方案案比选。当开开发经营期不不同时，一般般宜采用等额额年值指标进进行比选，如如果要采用差差额投资内部部收益率指标标或净现值指指标进行方案案比选，须对对各可供比较较方案的开发发经营期和计计算方法按有有关规定作适适当处理，然然后再进行比比选。第六十八条对对于开发经营营期较短的出出售型房地产产项目，也可可直接采用利利润总额、投投资利润率等等静态指标进进行方案比选选。第六十九条对对效益相同或或基本相同的的房地产项目目方案进行比比选时，为简简化计算，可可采用费用现现值指标和等等额年费用指指标直接进行行项目方案费费用部分的比比选。一、费用现值(PC)指标。式中C——第第t期投人总额;B——期末余值值回收。在进行方案比选选时，以费用用现值小的方方案为优选方方案。二、等额年费用用（AC）指标。在进行方案比选选时，以等额额年费用小的的方案为优选选方案。第九章房地产产开发项目综综合评价第七十条房地地产项目综合合评价是从区区域社会经济济发展的角度度，考察房地地产项目的效效益和费用，评评价房地产项项目的合理性性。房地产项目综合合评价包括综综合盈利能力力分析和社会会影响分析。第七十一条综综合评价中项项目的效益是是指房地产项项目对区域经经济的贡献，分分为直接效益益和间接效益益。一、直接效益。直直接效益是指指在房地产项项目范围内政政府能够得到到的收益，一一般包括下列列方面:1、出让国有土土地使用权所所得的收益。2、因土地使用用权转让而得得到的收益，如如土地增值税税等。3、项目范围内内的工商企业业缴纳的税费费，如房产税税、土地使用用税、车船使使用税、印花花税、进口关关税和增值税税、营业税、城城市维护建设设税及教育费费附加、消费费税、资源税税、所得税等等。4、项目范围内内基础设施的的收益，如供供电增容费、供供水增容费、排排水增容费、城城市增容费、电电费、水费、电电讯费等。二、间接效益。间间接效益是指指由房地产项项目引起的、在在项目直接效效益中末得到到反映的那部部分效益。主主要有:增加地区就就业人口、繁繁荣地区商贸贸服务、促迸迸地区旅游业业发展等带来来的收益。第七十二条综综合评价中项项目的费用是是指区域经济济为项目付出出的代价，分分为直接费用用和间接费用用。一、直接费用。直直接费用是指指在项目范围围内政府所花花费的投资和和经营管理费费用。一般包包括下列方面面:1、征地费用。2、土地开发和和基础设施投投资费用。3、建筑工程和和城市配套设设施费用。4、经营管理费费用。二、间接费用。间间接费用是指指由项目引起起的、在直接接费用中未得得到反映的那那部分费用。主主要有:在项目范围围外为项目配配套的基础设设施投资，为为满足项目需需要而引起的的基础服务供供应缺口使区区域经济产生生的损失等。当当基础服务(如电力)供不应求时时，为满足项项目需求而使使区域经济产产生的损失，可可用该项服务务的当地最高高价格计算。第七十三条综综合评价应遵遵循费用与效效益计算口径径对应一致的的原则，防止止重复计算或或漏算,例如：一、具有行政职职能的开发企企业在开发过过程中上缴政政府的税费，如如耕地占用税税、建设期间间的土地使用用税等，在综综合评价中应应视作区域经经济中的转移移支付，不计计为项目的效效益或费用。一一般商业性开开发企业在开开发过程中上上缴政府的税税费，在综合合评价中应作作为效益处理理。二、同类基础服服务在不同情情况下，可能能使项目产生生不同的效益益和费用，对对此应注意识识别。以电力力供应为例，见见下表。项目供电的效益益与费用识别别电力供应特点与供电有关的项项目效果效益费用电厂在项目范围围外供电增容费、电电力销售收入入减去电力购购进支出输变电投资、经经营管理费用用电厂在项目范围围内，由具有有行政职能的的开发企业投资经经营供电增容费、电电力销售收入入全部电力投资、经营管理费费用电厂在项目范围围内，由独立立的电力公司司投资营税费收入无第七十四条盈盈利能力分析析。一、综合评价盈盈利能力分析析是根据房地地产项目的直直接效益和直直接费用，以以及可以用货货币计量的间间接效益和间间接费用，计计算综合内部部收益率(CIRRR)，考察房地地产项目投资资的盈利水平平。综合内部收益率率是指房地产产项目在整个个计算期内，各各期净现金流流量现值等于于零时的折现现率。它反映映房地产项目目所占用资金金的盈利率，是是考察房地产产项目盈利能能力的评价指指标。其表达达式为:综合内部收益率率可根据综合合评价现金流流量表中的净净现金流量用用试差法计算算求得，并可可与政府的期期望收益率或或银行的贷款款利率进行比比较，判断项项目的盈利能能力。二、综合评价盈盈利能力分析析的主要报表表是综合评价价现金流量表表。该表不分分投资资金来来源，以全部部投资作为计计算的基础，考考虑直接与间间接费用和效效益，计算综综合内部收益益率指标，考考察房地产项项目的盈利能能力。第七十五条社社会影响分析析是定性和定定量的描述难难以用货币计计量的间接效效益和间接费费用对房地产产项目的影响响。社会影响响分析主要包包括下列内容容:一、就业效果分分析。就业效效果分析主要要是指考察房房地产项目对对区域劳动力力就业的影响响。如果当地地并无就业压压力，项目范范围内主要使使用外来劳动动力，则不必必进行就业效效果分析。就就业效果以就就业成本和就就业密度两项项指标来进行行描述，并可可与当地的相相应指标进行行比较。就业成本，项目目开发总投资资+项目范围内内总就业人数数就业密度二二项目范围内内总就业人数数+项目占地面面积二、对区域资源源配置的影响响。三、对环境保护护和生态平衡衡的影响。四、对区域科技技进步的影响响。五、对区域经济济发展的影响响。主要包括括:对繁荣商业业服务的影响响、对促迸旅旅游业的影响响、对发展第第三产业的影影响等。六、对减少进口口(节汇)和增加出口(创汇)的影响。七、对节约及合合理利用国家家资源(如土地、矿矿产等)的影响。八、对提高人民民物质文化生生活及社会福福利的影响。九、对远景发展展的影响。附表基本报表表及辅助报表表(格式)全部投资财务现现金流量表基本报表1单单位：万元序序号项目合计123…N1现金流入1.111.21.331.41..51.611.7销售收入出出租收入自营营收入净转售售收入其他收收入回收固定定资产余值回收经营资资金2现金流出2.122.22.332.42..52.622.7开发建设投投资经营资金金运营费用修修理费用经营营税金及附加加土地增值税税所得税3净现金流量4累计净现金金流量注:1.本本表适用于独独立法人的房房地产开发项项目(项目公司)。非独立法法人的房地产产开发项目可可参照本表使使用，同时应应注意开发企企业开发建设设投资、经营营资金、运营费用、所所得税和债务务等的合理分分摊；2.开发建设投投资中应注意意不含财务费费用；3.在运营费用用中应扣除财财务费用、折折旧费和摊销销费。资本金财务现金金流量表基本报表2单单位：万元序序号项目合计123…N1现金流入1.111.21.331.41..51.611.71.881.9销售收入出出租收入自营营收入净转售售收入其他收收入长期借款款短期借款回回收固定资产产余值回收经营资资金2现金流出2.122.22.332.42..52.622.72.882.9开发建设投投资经营资金金运营费用修修理费用经营营税金及附加加土地增值税税所得税借款款本金偿还借借款利息支付付3净现金流量4累计净现金金流量注:本表适用于于独立法人的的房地产开发发项目(项目公司)。非独立法法人的房地产产开发项目可参参照本表使用用，同时应注注意开发企业业开发建设投投资、经营资资金、运营费用、所所得税和债务务等的合理分分摊。投资者各方现金金流量表基本报表3单单位：万元序序号项目合计123…N1现金流入1.111.2(1))(2)(33)(4)应得利润资资产清理分配配回收固定资资产余值回收收经营资金净净转售收入其其他收入2现金流出2.122.22.33开发建设投投资出资额经经营资金出资资额借款利息息支付3净现金流量4累计净现金金流量资本来源与应用用表基本报表4单单位：万元序序号项目合计123…N1资金来源1.111.21.331.41..51.611.71.881.9销售收入出出租收入自营营收入自有资资金长期借款款短期借款回回收固定资产产余值回收经营资资金净转售收收入2资金运用2.122.22.332.42..52.622.72.882.92..10开发建设投投资经营资金金运营费用修修理费用经营营税金及附加加土地增值税税所得税应付付利润借款本本金偿还借款款利息支付3盈余资金4累计盈余资资金注:本表适用于于独立法人的的房地产开发发项目(项目公司)。非独立法法人的房地产产开发项目可参参照本表使用用，同时应注注意开发企业业开发建设投投资、经营资资金、运营费用、所所得税和债务务等的合理分分摊。损益表基本报表5单单位：万元序序号项目合计123…N1经营收入1.111.21.33销售收入出出租收入自营营收入2经营成本2.122.2商品房经营营成本出租房房经营成本3运营费用4修理费用5经营税金及及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润9.199.29.33盈余公积金金应付利润未未分配利润注:本表适用于于独立法人的的房地产开发发项目(项目公司)。非独立法法人的房地产产开发项目可可参照本表使使用，同时应应注意开发企企业开发建设设投资、经营营资金、运营费用、所所得税和债务务等的合理分分摊。资产负负债表基本报表6单单位：万元序序号项目合计123…N1资产1.111.1.111.1.21.1..31.11