房地产估价报告评审标准试行

房地产估价报告评审标准（试行）第一条（制定目目的）为了提高房房地产估价报报告质量，统统一房地产估价报报告评审要求求和方法，保保障房地产估估价报告评审审客观、合理理，制定本标标准。第二条（适用范范围）本标准适用用于鉴证性房房地产估价报报告评审。本标准所称鉴证证性房地产估价报报告（以下简简称估价报告告），是指房地产估估价机构为委委托人提供给给第三方使用或或者进行内部部管理、接受受外部监管而而出具的起着着价值证明作作用的房地产产估价报告。第三条（评审方方式）估价报告评评审采取定量量评审和定性评审相结合的的方式进行。第四条（定量评评审内容）估估价报告定量量评审，分为一般项项目评审和特特殊项目评审审。一般项目是指估估价报告基本本组成要素和外在质质量，分为4大项：（1）封面（或扉页页）、致估价价委托人函、目目录、注册房房地产估价师师声明、估价价假设和限制制条件；（2）估价结果报报告；（3）估价技术报报告；（4）附件及外在在质量。具体分为27个评审项目目（见附件）。特殊项目是指特特定估价目的的的估价报告告应当具有的的独特要素或或者应当进行行分析的独特内容。房房地产抵押估估价报告的特特殊项目包括括：估价对象象变现能力分分析、风险提提示，以及对对估价假设和和限制条件、估估价原则、估估价结果披露露和附件的特殊要要求。第五条（定量评评审得分）估价报告定量量评审的满分为100分。在赋予每每个评审项目目标准分的基基础上，列举举估价报告可可能存在的质质量缺陷并分分别赋予一定定的扣分值。估价报告存在本本标准列举的的质量缺陷的的，从相应评评审项目标准准分中减去该该质量缺陷对对应的扣分值值，但该评审审项目减去的的扣分值之和和不应超过其其标准分。各各个评审项目目的评审得分为该该评审项目的标标准分减去扣扣分值之和。不具有特殊项目目的估价报告告评审得分，为各个一般项目目评审得分之和和。具有特殊殊项目的估价价报告评审得分，为为一般项目评评审得分与特殊项目评评审得分累加加后按照1000分制换算而而成。第六条（测算过过程评审）一般项目评审审中，估价测测算过程的评审得分按照照下列方式确确定：（一）只能采用用一种估价方方法估价的，该该估价方法的的评审得分为为估价测算过过程的评审得分。（二）应当采用用两种或者两种以上上估价方法估估价的，各种种估价方法评评审得分的简简单算术平均均数为估价测测算过程的评审得分。第七条（创新特特色加分）估价报告在在严于国家标标准和技术规规范以及本标标准的基础上上有创新或者者特色内容的的，可以在相应评评审项目评审审得分的基础础上给予适当加分分，但加分后后的评审得分分不得超过该该评审项目的标标准分。第八条（定性评评审内容）估价报告定定性评审，采采取审查估价价报告中是否否有本标准规规定的不合格格内容的方式式进行。估价报告不合格格内容包括重重要内容缺失失、原则性错错误和严重质量缺缺陷。对有不合格内容容的估价报告告，仍然应当当进行全面的的定量评审。第九条（重要内内容缺失）估价报告中缺少下列必要要组成部分之之一的，为重要内容缺缺失：（一）致估价委委托人函；（二）注册房地地产估价师声声明；（三）估价假设设和限制条件件；（四）附件。估价结果报告中中缺少下列内容容之一的，为重要内容缺缺失：（一）估价委托托人；（二）估价机构构；（三）估价目的的；（四）估价对象象；（五）估价时点点；（六）价值类型型；（七）估价依据据；（八）估价原则则；（九）估价方法法；（十）估价结果果；（十一）估价人人员；（十二）估价作作业日期。估价技术报告中中缺少下列内容容之一的，为重要内容缺缺失：（一）估价对象象实物状况描描述与分析；；（二）估价对象象权益状况描描述与分析；；（三）估价对象象区位状况描描述与分析；；（四）市场背景景描述与分析析；（五）估价对象象最高最佳利利用分析；（六）估价方法法适用性分析析；（七）估价测算算过程；（八）估价结果果确定。特定估价目的的的估价报告中中缺少应当具具有的独特要要素或者应当当进行分析的独特内容的，为重要内内容缺失。第十条（原则性性错误）估价价报告中存在下列情情形之一的，为原则性错误：（一）估价报告告中没有两名名以上（含两两名）注册房房地产估价师师亲笔签名的的；（二）估价报告告中没有加盖盖估价机构公公章的；（三）估价报告告出具日期不不在估价机构构资质有效期期内的；（四）估价报告告对应的估价价业务超出估估价机构资质质等级许可范范围的；（五）随意编造造估价假设的的；（六）估价对象象不符合估价价目的相应的的处分要求的的；（七）估价对象象范围或者状状况界定存在在严重错误的；；（八）虚构、编编造估价对象象状况的；（九）估价时点点与估价目的的不适应或者者与有关规定不同同且未充分说说明理由的；；（十）价值类型型选择或者价值定义义表述存在严重重错误的；（十一）虚构、编编造可比实例例的；（十二）虚构、编编造重要估价价参数的。第十一条（严重重质量缺陷）估价报告中存在下列情情形之一的，为严重质量缺陷：（一）估价依据据中未列明估价所所依据的必要要法律法规和和标准，或者者在估价报告告分析中没有有体现其要求求，或者运用存存在严重错误误的；（二）理论上适适用的估价方方法未采用且未充分分说明理由的的；（三）估价方法法选用出现错误误的；（四）估价结果果报告、估价价技术报告中中估价方法选选用不一致的的；（五）估价技术术路线确定出出现严重错误的；；（六）估价基本本数据、参数数选取出现严严重错误或者明显偏离离客观实际的的；（七）估价方法法运用出现严严重错误，包包括测算过程程、计算公式式选用、计算算结果出现严严重错误的；（八）估价报告告中的内容前后严重重矛盾的；（九）致估价委委托人函、估估价结果报告告、估价技术术报告中的估价结果不不一致的；（十）对估价结结果有重大影影响的不确定因素素，未在估价价假设和限制制条件中说明明或者披露，也也未就该不确确定因素对估估价结果可能能产生影响进进行说明的，或或者虽然在估估价假设和限限制条件中说说明或披露，但但未就该不确确定因素对估估价结果可能能产生影响进进行说明的。第十二条（评审审结论）估价报告评评审结论由评评审得分和评评审意见组成成。估价报告评审得得分不足60分或者有本本标准规定的的不合格内容容之一的，为评审不不合格。评审意见应当说说明估价报告告是否合格，并并列出估价报报告存在的主主要质量缺陷陷。第十三条（解释释）本标准由由中国房地产产估价师与房房地产经纪人人学会负责解解释。第十四条（施行行时间）本标标准自2010年1月1日起施行。附件：房地产估估价报告定量量评审标准附件：房地产估价报告告定量评审标标准目录表1房地产估价报告告一般项目评评审标准……………2表1-1市场法评审标准准…………………6表1-2收益法评审标准准…………………7表1-3-1成本法（房地）评评审标准……………9表1-3-2成本法（建筑物物）评审标准准………11表1-3-3成本法（土地）评评审标准…………12表1-4-1假设开发法（现现金流量折现现法）评审标标准……………13表1-4-2假设开发法（传传统方法）评评审标准………………14表1-5基准地价修正法法评审标准…………15表2房地产抵押估价价特殊项目评评审标准……………16表3房地产估价报告告评审工作表表……………………17表3-1市场法评审工作作表…………………19表3-2收益法评审工作作表…………………20表3-3-1成本法（房地）评评审工作表…………21表3-3-2成本法（建筑物物）评审工作作表……………………22表3-3-3成本法（土地）评评审工作表…………23表3-4-1假设开发法（现现金流量折现现法）评审工工作表……………24表3-4-2假设开发法（传传统方法）评评审工作表……………25表3-5基准地价修正法法评审工作表表……………………26表3-6房地产抵押估价价特殊项目评评审工作表…………27表1房地地产估价报告告一般项目评审审标准评审大项序号评审项目评审标准标准分扣分项目分值及及说明一、封面、致函、目录、声明、假设和限制条件件︵10分︶1封面（或者扉页）要素齐全，表述述准确、清晰晰、简洁。1(1)封面（或或者扉页）的的要素包括：估价报告名名称、估价项项目名称、估估价机构（名名称）、注册册房地产估价价师（姓名）、估估价报告出具具日期、估价价报告编号6项。每缺少一一项扣0.5分，直至扣扣完。(2)表述不准准确、不清晰晰、不简洁的的，扣0.5分。2*致估价委托人函内容完整，前后后一致，表述述准确、清晰晰、简洁。3(1)致函基本本内容包括：标题、估价价委托人名称称或者姓名、估估价目的、估估价方法（名名称）、估价价对象（名称称、坐落、范范围、规模、用用途、权属）、估估价时点、价价值类型（名名称）、估价价结果（总价价、单价）、估估价机构名称称和盖章、致致函日期100项。每缺少一项项扣0.5分，直至扣扣完。(2)表述不准准确、不清晰晰、不简洁的的，扣1分。3目录内容完整，前后后一致。1(1)目录基本本内容包括：标题、注册册房地产估价价师声明、估估价假设和限限制条件、估估价结果报告告、估价技术术报告、附件件6项。每缺少一项项扣0.5分，直至扣扣完。(2)估价结果果报告缺少一一级标题的，扣0.5分。(3)估价技术术报告缺少一一级标题的，扣0.5分。(4)组成内容容名称前后不不一致的，扣扣0.5分。(5)未标注页页码或者页码码前后不一致致的，扣0.5分。(6)附件具体体名称未列示示或者不详细的的，扣0.5分。4*注册房地产估估价师声明内容全面、规范范，针对性强强。1(1)未列明实实地查勘的注册房地产产估价师姓名名及实地查勘日期期的，扣0.5分。(2)说明是否否有重要专业业帮助；有重要专业业帮助的，应说明帮帮助的专家，未说明明的，扣0.5分。(3)应有重要要专业帮助而而未说明重要专业业帮助的，扣0.5分。(4)缺少注册册房地产估价价师姓名、注注册号、亲笔笔签名的，扣扣0.5分。5*估价假设和限限制条件假设和限制条件件合法、合理理，理由充分分。4(1)估价假设设未按“必要、合理理、有依据”要求说明的的，扣1～3分。(2)估价限制制条件针对性性不强的，扣扣1～2分。二、估价结果报告︵20分︶6*估价委托人内容完整，表述述准确。1缺少估价委托人人必要信息（单位名称或者者个人姓名和住住所）的，扣1分。7*估价机构内容完整，表述述准确。1估价机构基本内内容包括：估价机构全全称、法定代代表人或者执执行合伙人姓姓名、住所、估价价资质等级、估估价资质证书书编号5项。每缺少少一项扣0.5分，直至扣扣完。8*估价目的表述具体、准确确。2(1)估价目的的表述不具体体、不准确的的，扣1分。(2)估价目的的表述错误、模模糊，未对应应其经济行为为的，扣2分。9*估价对象基本状况描述全全面、准确，范范围界定清楚。4(1)估价对象象基本状况包包括：名称、坐落落、范围、规模、用途、权权属等。描述不全面面、不准确的的，扣0.5～2分。(2)估价对象象范围（土地地、房屋、构构筑物、树木木等；包含动动产、债权债债务、特许经经营权等其他他财产的，应说明）界定不清楚楚的，扣0.5～2分。10*估价时点确定正确，确定定理由简要明明确。1(1)估价时点点确定不正确确的，扣1分。(2)估价时点点确定理由未未简要说明的的，扣0.5分。11*价值类型价值类型正确，价价值内涵或者者定义准确。2(1)价值类型型未明确或者者不准确的，扣扣1.5分。(2)价值内涵涵或者定义表表述不准确的，扣0.5～1.5分。12*估价依据依据完整、合法法有效。2(1)必要的法法律法规依据未列列明的，扣0.5～1分；法律法规名名称表述不全全面、不准确确的，扣0.5分。(2)估价标准准依据未列全的，扣0.5～1分；估价标准准名称表述不不全面、不准确确的，扣0.5分。(3)估价依据据过时或者失失效的，扣0.5～1分。(4)滥列估价价依据的，扣扣0.5～1分。13*估价原则原则完整、准确确。1应列明独立客观观公正原则、合合法原则、最最高最佳利用用原则、估价价时点原则、替替代原则。每每缺少一项扣扣0.5分，直至扣扣完。14*估价方法采用的估价方法法的名称和定定义准确。2(1)应采用的的估价方法未未采用的，扣扣2分。(2)采用的估估价方法名称称或者定义不准准确的，扣0.5～1分。15*估价结果完整清晰，前后后一致。2(1)估价结果果（包括币种种、总价、单单价及总价大大写）表述不不完整的，扣扣0.5～1分。(2)估价结果果内涵（是否否与假设和限制条件一一致，是否扣扣除出让金、相相关费用及税税金等）不清清晰的，扣1分。16*估价人员人员与内容齐全全、准确。1(1)未写明执执行估价的注注册房地产估估价师姓名、资资格、注册号号或者亲笔签名名的，扣0.5分。(2)有协助估估价而未写明明协助的人员员姓名、资格格（职称）、协协助内容或者亲笔笔签名的，扣0.5分。(3)有重要帮帮助而未写明明帮助的专家家姓名、资格格（职称）、帮助内容容或者亲笔签名名的，扣0.5分。17*估价作业日期表达正确，有保保质完成的合合理时间。1(1)表达不正正确的，扣1分。(2)时间上难难以保证按质质完成的，扣0.5分。三、估价技术报告︵60分︶18*实物状况描述述与分析土地实物状况描描述与分析描述全面、翔实实，分析客观、透透彻。3(1)土地实物物状况包括：：名称、四至至、面积、用用途、形状、地形地势、土壤地基、基础设施完备程度、土地平整程度等。每缺少一项扣0.5分。(2)实物状况况描述、分析析与估价对象象类型针对性性不强的，扣扣0.5～1分。建筑物实物状况况描述与分析析描述全面、翔实实，分析客观、透透彻。3(1)建筑物实实物状况包括括：名称、规模、用途、层层数和高度、建筑筑结构、装饰饰装修、设施施设备、层高高、空间布局局、建成时间、维维护状况、完完损状况等。每每缺少一项扣扣0.5分。(2)实物状况况描述、分析析与估价对象象类型针对性性不强的，扣扣1分。19*权益状况描述述与分析描述全面、翔实实，分析客观、透透彻。3(1)土地所有有权状况、土地使用权状况、他项权利设设立情况、目目前使用情况况、土地使用管制制、其他特殊殊情况的描述不全面、不不明晰的，每项项扣0.5分。(2)房屋所有有权状况、他项权权利设立情况况、出租或者者占用情况、其他特殊情况的描述不全面、不明晰的，每项扣0.5分。20*区位状况描述述与分析描述全面、翔实实，分析客观、透透彻。3(1)位置状况况包括：坐落、方位位、距离、朝朝向、楼层等等，每缺少一一项扣0.5分，最多扣1分。(2)交通状况况包括：道路状况、出出入可利用交交通工具、交交通管制情况况、停车方便便程度等，每每缺少一项扣扣0.5分，最多扣1分。5(3)环境境状况包括：：自然环境、人人文环境、景景观等，每缺缺少一项扣0.5分，最多扣1分。(4)外部配套套设施状况包包括：基础设施、公公共服务设施施，每缺少一项项扣0.5分，最多扣1分。(5)区位状况况未来变化趋趋势未分析的的，扣1分；分析不深入入的，扣0.5分。(6)区位状况况描述、分析析与估价对象象类型针对性性不强的，扣扣1分。21*市场背景描述述与分析宏观房地产市场场、当地估价价对象细分房房地产市场及及相关影响因因素分析简明明、准确、透透彻，针对性性强。4(1)未进行本本地整体房地地产市场形势势分析的，扣扣1分；此项分分析太笼统的的，扣0.5分。(2)未进行本本地本类房地地产过去、现现在和未来状状况分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分。(3)未进行国国家及本地宏宏观经济政策策因素分析的的，扣1分；此项分分析太笼统的的，扣0.5分。(4)分析结论论不能为估价价测算及估价价参数取值提提供市场支持持的，扣1分；支持不不充分的，扣扣0.5分。22*最高最佳利用分析最高最佳利用判判定正确，分分析透彻、具具体；有合法法依据和市场场依据。3(1)未进行合合法性分析的的，扣2分，合法性性分析不深入入，扣1分。(2)未进行利利用前提选择择表述的，扣扣0.5分。(3)未结合估估价方法应用用进行分析或或者分析不具具体的，扣0.5～1分。(4)最高最佳佳利用分析针针对性不强的的，扣1分。23*估价方法适用性分析技术路线表述清清晰、明确；；估价方法排排查完整、合合理，已选用用估价方法理理由充分，未未选用估价方方法理由充分分。3(1)技术路线线未表述或者者表述不清晰晰的，扣0.5～1分。(2)已选用估估价方法的理理由未表述或或者表述不充充分的，扣0.5～1分。(3)未选用估估价方法的理理由未表述或或者表述不充充分的，扣0.5～1分。24*估价测算过程数据来源依据充充分，参数选选取客观、合合理，理论表表述与实际应应用有说服力力；有必要的的分析和过程程；计算过程程完整、严谨谨、正确。36(1)按相应估估价方法评审审标准评审，详详见表1-1～表1-5。(2)当估价应应选用两种或者两种以上方法法但未全部选选用时，未选选用方法的应应得分数按相相应权重直接接在36分内予以扣扣除。25*估价结果确定估价结果客观合合理，确定方方式恰当、理理由充分，结结论表述清晰晰(含单价、总总价)。2(1)估价结果果确定方式不不恰当的，扣扣1分。(2)估价结果果确定方式和和调整的理由由不充分的，扣1分。四、附件及外在在质量︵10分︶26*附件附件资料齐全、完完整、真实。5(1)附件的基基本资料包括括：估价委托书书、估价对象象位置图、内内外部状况以以及周围环境境和景观的照照片、权属证证明复印件、估价价机构资质证证书和营业执执照复印件、估价价师注册证书书复印件等，每每缺少一项扣扣0.5分，直至扣扣完。(2)内外部状状况以及周围围环境和景观观的照片不完完整的，扣0.5分。27外在质量报告名称、专业业用语规范；；文字简洁、通通畅、表述严严谨，逻辑性性强；文本格格式规范、无无错别字、漏漏字，标点使使用正确；排排版规整、前前后一致、装装订美观大方方。5(1)报告专业业术语及用词词不规范的，扣0.5～3分。(2)文字表述述存在缺陷，逻逻辑性不强、不不通畅，不够够客观、平实实的，扣0.5～3分。(3)报告中出出现病句、错错别字、漏字字、标点符号号错误的，扣扣0.5～2分。(4)报告各部部分之间内容容重复的，扣扣0.5～3分。(5)排版不规规整，序号使使用不规范及及顺序错误等等的，扣0.5～2分。(6)报告各部部分之间描述述不一致的，扣0.5～3分。(7)装订质质量粗糙的，扣0.5～2分。合计=SUM(ABOVE)100表1-1市场法法评审标准序号评审项目评审标准标准分扣分项目分值及及说明1可比实例真实性可比实例不少于于3个，来源真实。3(1)可比实例例少于3个的，扣3分。(2)未说明可可比实例来源源、名称、坐坐落，未附可可比实例外观观照片的，每每缺少一项扣扣1分。(3)可比实例例成交价格内内涵说明不清楚的的，扣1～3分。(4)可比实例例状况描述不不完整、不清清晰的，扣1～3分。(5)可比实例例可比性较差差的，扣1～3分。客观性成交价格内涵清清楚。3信息完备性信息较完整，内内容清楚。3可比性区位、权益、实实物状况差异不大，成交日日期与估价时时点相隔不超超过12个月。32交易情况修正交易情况清楚；；与正常交易易情况价格差差异分析合理理；修正系数数合理，理由由充分。2(1)交易情况况说明不清楚或者过过于简单的，扣1分。(2)修正系数数确定理由不不充分的，扣扣0.5～1分。3市场状况调整成交日期准确、价价格指数与市市场状况一致致，取值客观观、合理。3(1)成交日期期表述不明确确的，扣3分。(2)价格指数数与市场状况况描述不一致致的，扣1分。(3)调整系数数确定理由不不充分的，扣扣0.5～1.5分。4区位状况调整区位比较因素及及因子设置合合理、完整，反反映估价对象象周边状况客客观、充分；；系数测算与与分析确定过过程详细、合合理。6(1)因素选择择不全或者针针对性差的，扣0.5～3分。(2)因素差异异分析不够的的，扣0.5～3分。(3)调整因素素分值确定与与因素差异描描述不一致的的，扣0.5～3分。(4)子因素权权重值不合理理的，扣0.5～3分。5权益状况调整权益状况因素及及因子设置合合理、齐全，反反映估价对象象权益状况全全面、客观；；系数测算与与分析确定过过程详细、合合理。3(1)因素（年年限、容积率率等）不全或或者不明确的的，扣0.5～2分。(2)因素差异异分析不够的，扣0.5～2分。(3)调整因素素分值确定与与因素差异描描述不一致的的，扣0.5～2分。(4)子因素权权重值不合理理的，扣0.5～2分。6实物状况调整比较因素及因子子设置合理、齐齐全，反映估估价对象实物物状况全面、客客观；系数测测算与分析确确定过程详细细、合理。6(1)因素选择择不全或者针针对性差的，扣0.5～3分。(2)因素差异异分析不够的，扣0.5～3分。(3)调整因素素分值确定与与因素差异描描述不一致的的，扣0.5～2分。(4)子因素权权重值不合理理的，扣0.5～1分。7公式运用与计算公式应用正确，符符合规范规定定，取值精度度合理，数值值计算正确。4(1)计算公式式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。(2)选用公式式中字母含义义说明不准确确或者未说明明的，扣0.5～1分。(3)测算结果果确定方式不不合理，理由由不充分的，扣1～2分。(4)计算过程程中数字精确确度不够或者者不合理的，扣0.5～1分。8小计36表1-2收益益法评审标准准序号评审项目评审标准标准分扣分项目分值及及说明1有效毛收入出租型租金水平选取的租赁实例例真实、客观观，信息较完完整，可比性性强；租金收收入分析深入入。9(1)租赁实例例的真实性依依据（来源、名称、坐坐落、外观照照片，估价对对象前3年租赁收入入及运营费用用情况）不充充分的，扣1～2分。(2)租赁实例例状况描述不完整、不不清晰的，扣扣1～2分。(3)租赁实例例可比性较差差的，扣2～4分。(4)租金水平平确定无理由由或者理由不不充分的，扣扣1～4分。租约限制租约限制处理合合理，理由充充分。2(1)未说明有有无租约限制的，扣1分。(2)有租约，但但未考虑限制制，且理由不不充分的，扣扣1分。(3)有租约，考考虑了租约限限制，但处理理方式不正确确的，扣0.5～1分。有效出租面积或或者可出租面面积比率有效出租面积或或者可出租面面积比率确定定过程清楚，数数据合理。2(1)有效出租租面积或者可可出租面积比比率数据确定定无过程或者者过程不清楚楚的，扣0.5～1分。(2)可出租面面积比率数据据确定依据不不充分的，扣扣0.5～1分。空置率与租金损损失空置率与租金损损失确定过程程清楚，数据据合理；市场场依据充分。2(1)空置率与与租金损失数数据确定无过过程或者过程程不清楚的，扣0.5～1分。(2)空置率与与租金损失市市场依据不充充分的，扣0.5～1分。(3)空置率与与租金损失市市场依据不合合理的，扣2分。自营型经营收入商业经营业态或或者生产性质质明确；经营营收入与支出出内容全面，数数据来源依据据充分；经营营收入确定合合理。15(1)经营业态态或者生产性性质不明确的的，扣2分。(2)经营或者者生产收入内内容不全面、数数据来源依据据不充分的，扣3～5分。(3)经营收入入测算无过程程或者过程不不详细的，扣扣1～5分。(4)经营收入入水平确定理理由不充分的的，扣1～6分。2其他收入其他收入来源明明确说明。1其他收入来源未未说明的，扣1分。3运营费用费用项目正确、齐齐全；费用估估算或者确定定过程清楚，数数据来源依据据充分，取值值合理，全部部符合正常客客观费用标准准或者符合政政策规定要求求。6(1)运营费用用构成内容不不完整、不合合理的，扣1～3分。(2)运营费用用水平确定理理由不充分的的，扣1～3分。(3)运营费用用测算无过程程或者过程不不详细的，扣扣1～2分。(4)自营型经经营利润未扣扣除、经营利利润取值不合合理或者理由由不充分的，扣1～2分。4净收益前后一致、计算算正确。2计算不正确的，扣2分。5变化趋势分析净收益流量类型型分析合理，升升降幅度预测测数值依据充充分。2(1)未进行变变化趋势分析析的，扣2分。(2)变化趋势势分析依据不不充分或者不不合理的，扣扣0.5～1分。6报酬率(或者资本化率率)报酬率确定方法法和确定过程程正确；数据据来源依据充充分；针对估估价对象类型型、档次、区区位、估价时时点的状况等等合理取值。4(1)报酬率（或或者资本化率率）确定无过过程的，扣2分。(2)报酬率（或或者资本化率率）确定有过过程，但方法法不正确的，扣2分。(3)报酬率（或或者资本化率率）确定过程程不完善的，扣1～2分。(4)报酬率（或或者资本化率率）取值不合合理的，扣1～2分。7收益期限收益期限确定正正确，依据充充分。2(1)收益期限限确定错误的的，扣2分。(2)收益期限限确定正确，但但未说明理由由或者理由不不充分的，扣扣1分。8公式应用与计算算计算公式选用正正确；有必要要的分析和测测算过程；测测算过程完整整、严谨、正正确。4(1)计算公式式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。(2)选用公式式中字母含义义说明不准确确或者未说明明的，扣2分。(3)计算过程程中数字精确确度不够或者者不合理的，扣0.5～1分。9小计36表1-3-1成本法（房地）评审标准序号评审项目评审标准标准分扣分项目分值及及说明1土地取得成本市场购置土地取取得土地取得方式明明确；土地取取得成本构成成合理，依据据充分；土地地取得成本调调整符合市场场情况；土地地取得税费计计算合理。8(1)未说明土土地取得方式式的，扣1分。(2)成本内容容构成不合理理的，扣1～4分。(3)成本取值值依据不充分分的，扣1～3分。(4)土地取得得成本市场状状况调整理由由不充分的，扣1～2分。(5)土地取得得税费确定不不正确的，扣扣1分。征收集体土地取取得征收城市房屋取取得2开发成本勘察设计和前期期工程费计费依据充分，费费率合理。2(1)费用构成成内容不完整整或者不合理理的，扣2分。(2)费率确定定不合理的，扣1分。(3)费率确定定依据不充分分的，扣1分。建筑安装工程费费建筑工程费、装装饰装修工程程费、房屋设设备工程费依依据充分、客客观合理。5(1)建安工程程费取值无依依据（现行定定额、取费标标准、建安工工程造价指标标、建材人工工施工机械市市场价格等）或或者依据不充充分的,扣1～2分。(2)建安工程程费取值与估估价对象状况况（类型、规规模、结构、档档次等）不符符的，扣1～3分。(3)建安工程程费确定中选选取可比实例例调整不合理理的，扣1～3分。基础设施建设费费费用内容构成完完整，费用依依据充分。2(1)费用构成成内容不完整整或者不合理理的，扣2分。(2)费率确定定不合理的，扣2分。(3)费率确定定依据不充分分的，扣0.5分。公共配套设施建建设费费用构成合理，费费用依据充分分。2(1)费用构成成内容不完整整或者不合理理的，扣2分。(2)费率确定定不合理的，扣2分。(3)费率确定定依据不充分分的，扣0.5分。开发期间税费税费构成合理，税税费依据充分分。1(1)税费构成成内容不完整整或者不合理理的，扣1分。(2)税费率确确定不合理的的，扣1分。(3)税费率确确定依据不充充分的，扣0.5分。3管理费用费率合理，依据据充分。2(1)费率取值值不合理的，扣2分。(2)费率取值值理由不充分分的，扣1分。4销售费用费率合理，依据据充分。2(1)费率取值值不合理的，扣2分。(2)费率取值值理由不充分分的，扣1分。5投资利息利率选择正确；；开发周期、计计息期限确定定合理。2(1)利率选择择不正确的，扣2分。(2)开发周期期、计息期限限确定不合理理的，扣1分。6销售税费税金构成合理，税税率确定正确确。2(1)税金构成成内容不完整整或者不正确确的，扣1分。(2)税率不符符合规定的，扣2分。7开发利润利润率内涵清楚楚，水平客观观、合理，理理由充分。2(1)利润率内内涵不清楚的的，扣1分。(2)利润率取取值理由不充充分的，扣1分。(3)利润率取取值与估价对对象类型、开开发周期长短短不适应的，扣2分。8折旧维护使用状况描描述全面、客客观；折旧分分析深入，成成新确定合理理，依据充分分。2(1)维护使用用状况没描述述，直接给出出成新率的，扣2分。(2)维护使用用状况描述不不全面、不准准确，成新率率确定依据不不充分的，扣扣1分。(3)物质折旧旧、功能折旧旧和外部折旧旧说明不全面面，成新率、折折旧额确定不不合理的，扣扣0.5～1分。9公式应用与计算有必要的分析和和过程；计算算过程完整、严严谨、正确。4(1)计算公式式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。(2)选用公式式中字母含义义说明不准确确或者未说明明的，扣2分。(3)计算过程程中数字精确确度不够或者者不合理的，扣0.5～1分。10小计36表1-3-2成本法（建筑物）评审标准序号评审项目评审标准标准分扣分项目分值及及说明1开发成本勘察设计和前期期工程费费用构成合理；；计费依据充充分，费率合合理。3(1)费用构成成内容不完整整或者不合理理的，扣3分。(2)费率确定定不合理的，扣3分。(3)费率确定定依据不充分分的，扣1分。建筑安装工程费建筑工程费、装装饰装修工程程费、房屋设设备工程费依依据充分、客客观合理。9(1)建安工程程费取值无依依据（现行定定额、取费标标准、建安工工程造价指标标、建材人工工施工机械市市场价格等）或或者依据不充充分的，扣1～4分。(2)建安工程程费取值与估估价对象状况况（类型、规规模、结构、档档次等）不符符的，扣1～5分。基础设施建设费费用构成合理，费费用额度依据据充分。2(1)费用构成成内容不完整整或者不合理理的，扣2分。(2)费率确定定不合理的，扣2分。(3)费率确定定依据不充分分的，扣0.5分。公共配套设施建建设费费用构成合理，费费用额度依据据充分。2(1)费用构成成内容不完整整或者不合理理的，扣2分。(2)费率确定定不合理的，扣2分。(3)费率确定定依据不充分分的，扣0.5分。开发期间税费税费构成合理，税税费额度依据据充分。2(1)税费构成成内容不完整整或者不合理理的，扣2分。(2)税率确定定不合理的，扣2分。(3)税率确定定依据不充分分的，扣0.5～1分。2管理费用费率合理，依据据充分。2(1)费率取值值不合理的，扣2分。(2)费率取值值理由不充分分的，扣1分。3销售费用费率合理，依据据充分。2(1)费率取值值不合理的，扣2分。(2)费率取值值理由不充分分的，扣1分。4投资利息利率选择正确；；开发周期、计计息期限确定定合理。2(1)利率选择择不正确的，扣2分。(2)开发周期期、计息期限限确定不合理理的，扣1分。5销售税费税金构成合理，税税率确定正确确。2(1)税金构成成内容不完整整或者不正确确的，扣1分。(2)税率不符符合规定的，扣2分。6开发利润利润率内涵清楚楚，水平客观观、合理，理理由充分。2(1)利润率内内涵不清楚的的，扣1分。(2)利润率取取值理由不充充分的，扣1分。(3)利润率取取值与估价对对象类型、开开发周期长短短不适应的，扣2分。7建筑物折旧维护使用状况描描述全面、客客观；折旧分分析深入，成成新确定合理理，依据充分分。4(1)维护使用用状况没描述述，直接给出出成新率的，扣2分。(2)维护使用用状况描述不不全面、不准准确，成新率率确定依据不不充分的，扣扣1分。(3)物质折旧旧、功能折旧旧和外部折旧旧说明不全面面，成新率、折折旧额确定不不合理的，扣扣0.5～1分。8公式应用与计算算有必要的分析和和过程；计算算过程完整、严严谨、正确。4(1)计算公式式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。(2)选用公式式中字母含义义说明不准确确或者未说明明的，扣2分。(3)计算过程程中数字精确确度不够或者者不合理的，扣0.5～1分。小计36表1-3-3成本法（土地）评审标准序号评审项目评审标准标准分扣分项目分值及及说明1土地取得费用市场购置土地取得土地取得方式明明晰；土地取取得成本构成成合理，依据据充分；土地地取得成本调调整符合市场场情况。14(1)未说明土土地取得方式式的，扣1分。(2)成本内容容构成不合理理的，扣1～6分。(3)成本取值值依据不充分分的，扣1～5分。(4)土地取得得成本市场状状况调整理由由不充分的，扣1～3分。征收集体土地取得征收国有土地取得2土地取得税费税费构成合理，税税费确定合理理。2(1)税费构成成内容不完整整或者不正确确的，扣1分。(2)税费率不不符合规定的的，扣2分。3土地开发费开发费用构成完完整，依据充充分；取值客客观合理，土土地开发周期期确定合理。6(1)土地开发发费用构成不不完整的，扣扣1～3分。(2)土地开发发费用取值依依据不充分的的，扣1～2分。(3)土地开发发周期确定不不合理的，扣1分。4管理费用费用构成合理，费费率确定依据据充分。2(1)费率取值值不合理的，扣2分。(2)费率取值值理由不充分分的，扣1分。5销售费用费用构成合理，费费率确定依据据充分。2(1)费率取值值不合理的，扣2分。(2)费率取值值理由不充分分的，扣1分。6投资利息利率选择正确；；开发周期、计计息期限确定定合理。2(1)利率选择择不正确的，扣2分。(2)开发周期期、计息期限限确定不合理理的，扣1分。7销售税费税金内容构成完完整，税率确确定正确。2(1)税金构成成内容不完整整或者不正确确的，扣1分。(2)税率不符符合规定的，扣2分。8开发利润利润率内涵清楚楚，水平客观观、合理，理理由充分。2(1)利润率内内涵不清楚的的，扣1分。(2)利润率取取值理由不充充分的，扣1分。(3)利润率取取值与估价对对象类型、开开发周期长短短不适应的，扣2分。9公式应用与计算算有必要的分析和和过程；计算算过程完整、严严谨、正确。4(1)计算公式式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清的，扣3分。(2)选用公式式中字母含义义说明不准确确或者未说明明的，扣2分。(3))计算过过程中数字精精确度不够或或者不合理的的，扣0.5～1分。10小计36表1-4-1假假设开发法（现金流量折现法）评审标准序号评审项目评审标准标准分扣分项目分值及及说明1开发经营方案开发经营方案明明确，符合规划条条件，符合最高最最佳利用要求求。4(1)未描述开开发经营方案案的，扣4分。(2)开发经营营方案不具体体的（如建设设内容与规模模、可销售或或者经营内容容与规模），扣0.5～2分。(3)后续开发发经营期不明明确或者不合合理的，扣0.5～2分。2开发完成后价值值采用市场法、收收益法等科学学方法求取，进进行有依据的的预测和分析析。6(1)采用成本本法等错误方方法求取的，扣6分。(2)采用市场场法求取的，价格格依据（可比比实例、市场场状况）不充充分且分析不不透彻的，扣1～4分。(3)采用收益益法求取的，计算算净收益依据据不充分且分分析不透彻的的，扣1～4分。(4)未进行变变化趋势分析析的，扣2分。(5)变化趋势势分析依据不不充分或者不不合理的，扣扣0.5～1分。3取得税费税费构成明确、合理；；税费比率依依据充分。2(1)税费构成成内容不完整整或者不正确确的，扣1分。(2)税费比率率不符合规定定的，扣2分。4开发成本建筑安装工程费建筑工程费、装装饰装修工程程费、房屋设设备工程费依依据充分、客客观合理。6(1)建安工程程费取值无依依据（现行定定额、取费标标准、市场价价格等）或者者依据不充分分的，扣1～3分。(2)建安工程程费取值与估估价对象状况况（类型、规规模、结构、档档次等）不符符的，扣1～3分。其他成本依据充分，客观观合理。3(1)其他成本本构成内容不不完整的，扣扣1～2分。(2)取值依据据不充分的，扣1分。5管理费用费用构成合理，费费率确定依据据充分。2(1)费率取值值不合理的，扣2分。(2)费率取值值理由不充分分的，扣1分。6销售费用费用构成完整；；费率选取合合理，依据充充分；费用计计算正确。2(1)费率取值值不合理的，扣2分。(2)费率取值值理由不充分分的，扣1分。7销售税费税费构成明确、合理；；税率、费率确定正正确。2(1)税费构成成内容不完整整或者不正确确的，扣1分。(2)税率、费费率不符合规规定的，扣2分。8折现率构成完整，利润润率、利息率率取值客观、合合理，折现时时间正确，理理由充分。4(1)折现率构构成不完整或或者错误的，扣1～4分。(2)折现率取取值依据不充充分的，扣2分。9公式应用与计算算有必要的分析和和过程；计算算过程完整、严严谨、正确。5(1)计算公式式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。(2)选用公式式中字母含义义说明不准确确或者未说明明的，扣2分。(3)计算过程程中数字精确确度不够或者者不合理的，扣0.5～1分。(4)折现期取取值不合理的的，扣2分。10小计36表1-4-2假假设开发法（传统方法）评审标准序号评审项目评审标准标准分扣分项目分值及及说明1开发经营方案开发经营方案明明确，符合规划条条件，符合最高最最佳利用要求求。5(1)未描述开开发经营方案案的，扣4分。(2)开发经营营方案不具体体的（如建设设内容与规模模、可销售或或者经营内容容与规模），扣0.5～2分。(3)后续开发发经营期不明明确或者不合合理的，扣0.5～2分。2开发完成后价值值采用市场法、收收益法等科学学方法求取。5(1)采用成本本法等错误方方法求取的，扣5分。(2)采用市场场法求取的，价格格依据（可比比实例、市场场状况）不充充分且分析不不透彻的，扣1～4分。(3)采用收益益法求取的，计算算净收益依据据不充分且分分析不透彻的的，扣1～4分。3取得税费税费构成明确、合理；；税费比率依依据充分。2(1)税费构成成内容不完整整或者不正确确的，扣1分。(2)税费率不不符合规定的的，扣2分。4开发成本建筑安装工程费建筑工程费、装装饰装修工程程费、房屋设设备工程费依依据充分、客客观合理。6(1)建安工程程费取值无依依据（现行定定额、取费标标准、市场价价格等）或者者依据不充分分的，扣1～3分。(2)建安工程程费取值与估估价对象状况况（类型、规规模、结构、档档次等）不符符的，扣1～3分。其他成本依据充分，客观观合理。3(1)其他成本本构成内容不不完整的，扣扣1～2分。(2)取值依据据不充分，扣扣1分。5管理费用费用构成合理，费费率确定依据据充分。2(1)费率取值值不合理的，扣2分。(2)费率取值值理由不充分分的，扣1分。6销售费用费用构成完整；；费率选取合合理，依据充充分；费用计计算正确。2(1)费率取值值不合理的，扣2分。(2)费率取值值理由不充分分的，扣1分。7投资利息利率选择正确；；计息期限确确定合理。3(1)利率选择择不正确的，扣2分。(2)计息期限限确定不合理理的，每错一一项，扣1分。8销售税费税费构成明确、合理；；税率、费率确定正正确。2(1)税费构成成内容不完整整或者不正确确的，扣1分。(2)税率、费费率不符合规规定的，扣2分。9后续应得利润利润率内涵清楚楚，水平客观观、合理，理理由充分。2(1)利润率内内涵不清楚的的，扣1分。(2)利润率取取值理由不充充分的，扣1分。(3)利润率取取值与估价对对象类型、开开发周期长短短不适应的，扣2分。10公式应用与计算算有必要的分析和和过程；计算算过程完整、严严谨、正确。4(1)计算公式式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。(2)选用公式式中字母含义义说明不准确确或者未说明明的，扣2分。(3)计算过程程中数字精确确度不够或者者不合理的，扣0.5～1分。11小计36表1-5基准地价修修正法评审标标准序号评审项目评审标准标准分扣分项目分值及及说明1基准地价选取基准地价为现行行标准；地价价内涵明确，取取值依据充分分。5(1)地价内涵涵未说明的，扣3分。(2)地价取值值依据不充分分的，扣1～2分。2宗地修正内容介介绍修正内容完整、真真实；修正方方法明确。2(1)修正内容容依据不充分分的，扣1～2分。(2)修正内容容不完整的，扣1～2分。(3)修正方法法不明确的，扣1～2分。3宗地因素条件说说明宗地状况界定准准确；修正因因素针对性强强、完整，符符合宗地特点点。7(1)宗地状况况界定不准确确的，扣1～3分。(2)修正因素素针对性不强强的，扣1～3分。(3)修正因素素不完整的，扣1～3分。4宗地修正系数修正系数选取客客观、合理，符符合法律法规规要求；修正正计算正确。9(1)修正系数数选取不符合合规定要求或或者理由不充充分的，扣1～6分。(2)修正过程程计算错误，扣1～3分。5期日修正期日修正系数确确定依据充分分；期日修正正测算过程正正确。3(1)期日修正正系数确定依依据不充分的的，扣1分。(2)期日修正正计算过程错错误，扣1分。6容积率修正容积率修正系数数确定依据充充分；容积率率修正测算过过程正确。3(1)容积率修修正系数确定定依据不充分分的，扣1分。(2)容积率修修正过程计算算错误的，扣扣1分。7年期修正土地剩余使用年年限确定正确确；资本化率率确定依据充充分，符合法法律法规要求求；年期修正正计算正确。3(1)土地剩余余使用年限确确定依据不充充分的，扣1分。(2)资本化率率确定理由不不充分的，扣扣1分。(3)年期修正正过程计算错错误的，扣1分。8公式应用与计算算计算过程完整、严严谨；计算结结果正确。4(1)计算公式式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。(2)选用公式式中字母含义义说明不准确确或者未说明明的，扣2分。(3)计算过程程中数字精确确度不够或者者不合理的，扣0.5～1分。9小计36表2房地产抵押估估价特殊项目目评审标准序号评审项目评审标准标准分扣分项目分值及及说明1*估价假设和限限制条件估价时点与实地地查勘日期不不一致时，应应在假设限制制条件中进行行假设说明。1估价时点与实地地查勘日期不不一致时，未未在假设限制制条件中进行行假设说明的的，扣1分。2*估价原则列明遵循谨慎原原则。1未说明遵循谨慎慎原则的，扣扣1分。3*估价结果披露露要素披露完整。2包括假定未设立立法定优先受受偿权利下的的市场价值、房房地产估价师师知悉的各项项法定优先受受偿款以及抵抵押价值。未未说明其中之之一的，扣1分。4*估价对象变现现能力分析内容完整，分析析合理，依据据充分，针对对性强。8(1)未进行估估价对象变现现能力分析的的，扣8分。(2)缺少抵押押房地产的通通用性、独立立使用性或者者可分割转让让性分析的，扣1～3分。(3)缺少假定定在估价时点点拍卖或者变变卖时最可能能实现的价格格与评估的市市场价值的差差异程度的，扣1分。(4)缺少变现现时间长短的的，扣1分。(5)缺少变现现费用、税金金的种类、数数额和清偿顺顺序的，扣1～3分。(6)变现能力力分析缺乏针针对性的，扣扣1～4分。5*风险提示内容完整，分析析合理，针对对性强。6（1）风险提示示的内容包括括：=1\*GB3①关注房地产产抵押价值未未来下跌的风风险，对预期期可能导致房房地产抵押价价值下跌的因因素进行分析析说明；=2\*GB3②评估续贷房房地产的抵押押价值时，对对房地产市场场已经发生的的变化予以考考虑说明；=3\*GB3③③估价对象状状况和房地产产市场状况因因时间变化对对房地产抵押押价值可能产产生的影响；；=4\*GB3④抵押期间可可能产生的房房地产信贷风风险关注点；；=5\*GB3⑤合理使用评评估价值；=6\*GB3⑥⑥定期或者在在房地产市场场价格变化较较快时