房地产企业发展战略报告

XX集团战略分析报告《企业战略管理理》课程12月30日目录第一部分XXX集团的相关关简介2XX集团简介22XX简介3XX的愿景3第二部分XXX集团的核心心竞争力及背背景分析4第三部分XXX集团的管理理模式分析66XX崛起的的经营管理模模式6XX的问题题7XX集团未未来的经营管管理模式设想想8第四部分XXX集团的内部部分析9XX的优势9XX的劣势势15我们的建议议17第五部分XXX的外部环境境分析17供应商的议议价能力17购买者议价价能力17潜在进入者者分析18潜在替代品品分析19行业竞争者者分析19第六部分XXX的企业战略略分析20一体化战略略分析20加强型战略略分析21多元化战略略分析24收缩、剥离离战略25附录、XX大事事记27作业要求：本报告根据《企企业战略管理理》课程要求求而做。综合合作业的要求求如下：1.选择一家企企业，对其近近年来的发展展进行调研、跟跟踪，完成一一份对该企业业的战略分析析报告；2.作业应紧密密结合本课程程各章的理论论或方法，对对目标企业的的战略管理实实践及问题进进行诊断分析析，对其更好好地发展提出出有针对性的的意见；3.以小组为单单位完成作业业，每小组55—7人，要求成成员分工、合合作，在讨论论分析的基础础上完成。第一部分：XXX集团的相关关简介1.XX集团简简介XX企业股份有有限公司（简简称XX，下同）成成立于1984年5月，是目前前中国最大的的专业住宅开开发企业。2007年公司完成成新开工面积积776.7万平方米，竣竣工面积445.3万平方米，实实现销售金额额523.6亿元，结算算收入351.8亿元，净利利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视视道德伦理重重于商业利益益，是XX的最大特色色。XX认为，坚守守价值底线、拒拒绝利益诱惑惑，坚持以专专业能力从市市场获取公平平回报，是XX获得成功的的基石。公司司致力于通过过规范、透明明的企业文化化和稳健、专专注的发展模模式，成为最最受客户、最最受投资者、最最受员工欢迎迎，最受社会会尊重的企业业。凭借公司司治理和道德德准则上的表表现，公司连连续五年入选选“中国最受尊尊敬企业”，连续第四四年获得“中国最佳企企业公民”称号。XX1988年年进入住宅行行业，1993年将大众住住宅开发确定定为公司核心心业务。至2007年末，XX全国市场占占有率为2.1%，业务覆盖盖到以珠三角角、长三角、环环渤海三大城城市经济圈为为重点的二十十九个城市。当当年共销售住住宅4.8万套，销售售套数位居世世界前茅，跻跻身全球最大大的住宅企业业行列。经过多年努力，XX逐渐确立了了在住宅行业业的竞争优势势：“XX”成为行业第第一个全国驰驰名商标，旗旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到到各地消费者者的接受和喜喜爱；公司研研发的“情景花园洋洋房”是中国住宅宅行业第一个个专利产品和和第一项发明明专利；公司司物业服务通通过全国首批批ISO90002质量体系认认证；公司创创立的万客会会是住宅行业业的第一个客客户关系组织织。2007年，XX工厂化技术术的研发和应应用取得重要要进展，位于于东莞的住宅宅产业化基地地正式投入运运作，并被建建设部授牌为为“国家住宅产产业化基地”，上海新里里程项目20号、21号两栋工厂厂化住宅楼已已向市场推出出。同年，XX新开工住房房中装修房的的比例达到53.4%，这是公司司倡导节能环环保、践行社社会责任的重重要体现。XX是国内第一一家聘请第三三方机构，每每年进行全方方位客户满意意度调查的住住宅企业。2007年，公司在在行业内首先先推出“冷静期”概念，实行“三天无理由由退订”。根据盖洛洛普公司的调调查结果，XX20007年客户满意意度提升两个个百分点，达达到89％。至2007年底，平均均每个老客户户曾向7.11人推荐过XX楼盘。XX1991年年成为深圳证证券交易所第第二家上市公公司，持续增增长的业绩以以及规范透明明的公司治理理结构，使公公司赢得了投投资者的广泛泛认可。过去去十年，XX销售收入复复合增长率为为49.9%，净利润复复合增长率为为42.3%；最近三年年，XX销售收入复复合增长率达达到93.7%，净利润复复合增长率达达到88.4%，基本每股股收益复合增增长率达到67.6%。公司在发发展过程中两两次入选福布布斯“全球最佳小小企业”；多次获得得《投资者关关系》、《亚亚洲货币》等等国际权威媒媒体评出的最最佳公司治理理、最佳投资资者关系等奖奖项。XX现有员工116000余人。自创创建以来，XX一贯主张“健康丰盛人人生”，重视工作作与生活的平平衡；为员工工提供可持续续发展的空间间和机会，鼓鼓励员工和公公司共同成长长；倡导简单单人际关系，致致力于营造能能充分发挥员员工才干的工工作氛围。2001年起，XX每年委托第第三方顾问公公司对全体职职员进行员工工满意度调查查。2007年11月，XX作为唯一一一家房地产企企业以“雇主品牌”项目，荣获获由北京大学学管理案例研研究中心、《北北大商业评论论》和企业家家与企业管理理研究院联合合设立的“中国管理学学院奖”。2008年1月，XX荣膺第三届“CCTV年度雇主调调查”评选“最具领袖气气质的年度最最佳雇主”称号。2.XX简介XX，汉族，现现为XX董事长。19951年1月出生于广西西壮族自治区区柳州市，兰州州铁道学院给给排水专业毕毕业。1988年中心改组组发行股票，更更名为“深圳XX企业股份份有限公司”，1991年公司在深圳圳证券交易所所正式挂牌上上市交易，XXX历任公司司董事长兼总总经理，1999年2月辞去总经经理职务。1994年XXX荣获“深圳市第一一届优秀企业业家金牛奖”。1998年年1月XX受到国家家总理朱镕基基接见，朱总总理对XX对房地产产的市场走势势和看法给予予充分肯定。1998年年12月XX入选《中央电电视台》为纪纪念改革开放放二十年所拍拍摄的大型电电视人物传记记片----《20年、20人》节目。1999年年4月参加世界界经济论坛----“99中国企业高高峰会”，并代表中中国房地产业业界在论坛上上做专题发言言。1999年年5月参加由中中国房地产业协会会主办的“99中国住房发发展论坛”，在论坛上上第一次提出出“城市空心化化”概念。1999年年9月应邀出席席“99《财富》论论坛”，并作专题题演讲，呼吁吁21世纪的中国国房地产企业业走产业化、规规模化的发展展道路，适应应新世纪、新新市场的挑战战。1999年年发起组织“中国城市房房地产开发商商协作网络”，并被推举举为首任轮值值主席，致力力于重建行业业秩序和公信信力，推动中中国城市住宅宅产业的良性性发展。2000年年6月，发起组组织“新住宅论坛”上海大会，倡倡导和推动“新住宅运动”。XX现兼任中国国房地产协会会常务理事、中中国房地产协协会城市住宅宅开发委员会会副主任委员员、深圳市房房地产协会副副会长以及深深圳市总商会会副会长等职职务。到了20000年前夕，XXX的底气积累累得差不多了了。他开始更更加广泛地走走进公共平台台和频繁登陆陆大众媒体。随随着入选中央央电视台为纪纪念改革开放放20年所拍摄的的人物传记片片《20年20人》和2000中国经济年年度人物，XXX的名声迅迅速溢出业界界，成为家喻喻户晓的公众众人物。甚至至摩托罗拉也也找上门来，请请他为一款手手机做形象广广告。从那以后，五年年过去了，这这位“房地产行业业的领军人物物”(2000中国经济年年度人物颁奖奖典礼上，央央视主持人的的串讲词)已经成为媒媒体上的魅力力明星。他有有登山、滑翔翔、出书等等等足够吸引人人们眼球的事事件，他的每每一个动静，都都不会被媒体体遗漏。他一一身名人风范范，行走在聚聚光灯下，他他有足够多的的粉丝。3.XX的愿景景成为中国房地产产行业领跑者者我们对其愿景的的分析：XX作为国内房房地产行业的的佼佼者，早早已实现了成成为行业领跑跑者的愿望，既既然已经实现现该目标，也也就不能再称称其为愿景了了。因此，我我们觉得，XX现在的愿景景应该做适当当的修改。虽然XX已经成成为国内房地地产行业的领领跑者，但要要持续领跑的的话，XX要做到一下下几点：不断钻研专业技技术，提高国国人的居住水水平；·永远向客户提提供满足其需需要的住宅产产品和良好的的售后服务；；·展现“追求完完美”之人文精神神，成为实现现理想生活的的代表；·快速稳健发展展我们的业务务，实现规模模效应；·提高效率，实实现业内一流流的盈利水准准；·树立品牌，成成为房地产行行业最知名和和最受信赖的的企业；·拥有业内最最出色的专业业和管理人员员，并为其提提供最好的发发展空间和最最富竞争力的的薪酬待遇；；·以诚信理性性的经营行为为树立优秀新新兴企业的形形象；·为投资者提提供理想的回回报；第二部分：XXX集团的核心心竞争力及背背景分析2002年，中中国房地产走走完第一个十十年，在风风风雨雨的历程程和纷纷扬扬扬的回顾中，老老牌房地产公公司多数已垂垂垂老矣，步步履蹒跚。但但这中间惟有有XX例外——它不仅保持持长期稳定增增长，去年更更是爆出新闻闻：公司业务务增长近８００％，单一公公司产量已交交付１１７万万平方米，销销售额突破50亿，这不仅仅创下了XXX历史上的新新纪录，而且且在中国上市市房地产企业业中排名第一一，在传媒所所报导的房地地产企业中也也是第一。所所以，冯仑提提出：“学习XX好榜样”。NO1完整科学学的职业经理理人文化XX之所以先先进，首先是是有一套非常常正确的价值值观。大家知知道，XX很早就解解决了产权问问题，也很早早股份化，又又很早上市。它它的创业者和和管理团队始始终以职业经经理人的道德德操守严格要要求自己，敬敬业爱岗，全全心全意回报报股东。所以以，XX形成了一一整套与职业业经理人相关关的价值观和和公司文化（白白领文化），XX的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为XX产品的特色包装和特有的品牌价值。XX的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对XX情有独钟。企业独特的文化决定了企业不同的发展命运，这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。一间公司由优秀变成伟大，其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以今天，看到一个优秀和走向伟大的XX，我们完全有理由相信，深植于XX经理人当中的企业文化和价值伦理，才是他们最重要的获胜基因。——“有关XXX品牌的故事事很多，随便便一说就不下下三五件：一一是XX的领军人人物不仅是公公众人物，而而且还成为摩摩托罗拉的广广告代言人；；二是原来既既定的华润购购华远、华远远控XX的计划中中，险些变成成华润控XXX、XX控华远的的格局，显然然这时的XXX比顶峰时期期的华远还值值钱；三是凡凡XX开发的物物业，无论在在哪个城市哪哪个区域做何何种产品，就就是要比其他他发展商的产产品贵，少则则一二成，多多则翻倍，市市场依然买账账；四是任何何一个XX企业出身身的职业经理理人，无论到到哪儿似乎都都觉得自己高高人一等，尽尽管这并非好好事，但奇怪怪的是市场上上居然还有不不少发展商肯肯买账。”NO2XX的成成功是美国模模式的成功国内的房地地产公司一向向以“开发”自居，似乎“开发”是房地产公公司的惟一模模式。当探寻寻XX成功的奥奥秘时，我们们才恍然大悟悟：我们多年年以来深信不不疑的开发模模式并不是房房地产公司惟惟一的，更不不是最好的商商业模式。改革开开放以来，香香港房地产通通过对内地的的直接投资，不不仅促进了内内地的城市建建设，同时也也将其开发模模式引入内地地。但实际上上，大量香港港公司特别是是所谓五大家家（长江、和和黄、新鸿基基、恒基、新新世界）这１１０年来以香香港模式和香香港经验在内内地大展拳脚脚，结果却是是败多胜少，这这表明，香港港模式在内地地并非所向披披靡。其实，香香港是一个城城市，土地极极其有限，长长期以来政府府对土地实行行高度垄断，卖卖地收入支撑撑着政府的全全部税收，实实行高地价一一直给政府带带来极大的利利益；另一方方面，几大房房地产公司垄垄断了７０％％的新房供应应量。双方博博弈的结果就就是高地价、高高楼价、高利利润。亚洲金金融危机后，这这一政策大受受质疑，在实实践中也屡遭遭挫折。而反反观美国这一一大陆经济体体，土地随着着城市化进程程不断被开发发出来，房地地产公司又充充分竞争，谈谈不上什么垄垄断，因此地地价、楼价都都由供求关系系决定，公司司也无暴利可可言。由于充充分竞争和高高度发达的不不动产金融，房房地产公司不不得不采用高高度专业化和和长期收益为为主的商业模模式，在细分分市场上取胜胜，靠长期经经营获利。我国地地域辽阔，未未来房地产领领域的竞争趋趋势和市场化化走向更像美美国而不是香香港。因此，未未雨绸缪，改改弦易张，尽尽早将注意力力转到美国模模式，即走一一条极度专业业化的道路，是是房地产企业业在中国的制制胜之道。XXX的成功其其实就是美国国模式的成功功。XX目前将专专业化不仅理理解为将主业业集中到房地地产，更在实实践中将所有有产品简化为为城乡接合部部、面向新兴兴白领的成片片居住社区。如如今XX生产房子子就像沃尔玛玛开店一样，已已经形成大规规模复制的能能力。美国的的可口可乐公公司单靠卖可可乐可以成为为世界第一，今今日中国的XXX单靠卖一一种“小白领”住宅也可以以成为产量世世界领先的公公司。XX在中国内内地资本实力力不敌李嘉诚诚等，但却在在产量和效益益上创造了足足以让李先生生羡慕的成就就。这一结果果本身就证明明，XX采用高度度专业化、产产品作业单一一化、在细分分市场上逞强强的美国模式式，在中国是是可以生根的的。——“有谁会像XXX那样在第一一次土地拍卖卖拿地时就敢敢于叫出较第第二名高一倍倍的应拍价？？有谁会像XXX那样早在在十多年前就就认定中国房房地产发展会会有今天的现现状？又有谁谁会像XX这样，十十年前就在北北大清华收罗罗人才、十年年如一日地储储备各方面专专门人才？以以至市场上有有了XX秀才欺兵兵、书生夺天天下的说法。还还会有哪家公公司像XX这样发了了财不做加法法，反而玩着着命做减法，将将非主业一一一减掉，无数数挣钱的机会会都不要，一一心迷上房地地产？最为关关键的是，这这种理念能够够十年如一日日地坚持，并并且一步步实实现成功。”NO3通过减法法形成准确的的公司战略最最近柳传志多多次讲到，中中国民营企业业最缺少的是是战略思维和和战略决策，我我同意这种看看法。观察XXX，任凭风浪浪起，我自有有章法。１００多年前就上上市，有Ａ股股、Ｂ股，但但并没宣称是是“资本经营”；明明早就就将业务集中中在房地产，却却还嫌不专，索索性将产品都都简化到中产产阶级的普通通住宅，今后后他们还要将将产品更加标标准化，甚至至主要部品、部部件都在总部部设计，通过过住宅产业化化带动进一步步的大规模生生产。市场热热点不断变换换，XX近１０年年来却始终只只讲两个字：：“减法”——这就是战略略，高度专业业化，创造核核心竞争力，推推动大规模生生产，全面提提升产品质量量与服务。一一个人要有成成就，坚定、坚坚强、毅力是是第一位的，这这种伟大忍耐耐的力量源泉泉就是伟大的的理想，而伟伟大的理想就就是他的人生生战略。所谓谓先有“坚忍不拔之之志”，方可蓄积“坚忍不拔之之力”。办公司、做做企业同样如如此。如果不不对自己“是什么？为为什么？做什什么？怎么做做？做多少？？和谁做？何何时做？”等一系列问问题做出明确确的判断，形形成准确的公公司战略，就就难免脚跟不不稳，缺少定定力，薄积乱乱发。－－“XX曾说，房房地产不仅是是高投入行业业，更是一个个高风险行业业，任何一个个房地产开发发企业都会犯犯错，XX的最大追追求之一就是是尽量减少犯犯错的可能。XX的项目运作一向比较缜密，比如在北京，看100块地才做一个项目，做一个项目又会变出100个方案来选。但如此有备而战、战无不胜的概率自然就大。”NO4“XX牌汽车”是一架自动车公司的胜败在战略，战略的成败在治理结构和管理团队；XX的治理结构是有优势的。由于XX最早一批股份化改制和上市，加之股权相当分散，使股东、董事会和管理层的职责和权利界定得比较清楚。更重要的是，XX创业者很早就完成了转化为职业经理人的定位，从而避免了许多民营企业创始、合伙人之间的冲突和震荡，使管理团队得以长期稳定，并且养成了系统的经理人文化。理性的创业者和优秀的职业经理团队使XX在管理上能够集中精力，做细做透，不仅积聚本地（深圳）优势，而且建成了跨地区管理的高效体系。XX的进步恰恰表现为８０％是管理性决策，20％是投资性决策。好公司管理多、投资慢，坏公司投资快、无管理。今天，如果走进XX，你会发现无论投资管理、财务管理、还是人力资源管理、客户管理，甚至公关管理都非常清楚细致，井井有条。XX对XX的贡献，正在于他从不把精力放在门面和项目的炒作上，而是认认真真、数十年如一日、不厌其细地建造了终于可以自动行驶的“XX牌汽车”。管理在于细节（魔鬼在细节之中），在于耐心，在于持久，这一点，XX人做到了，所以XX创造了我们不可比拟的成功。XX苦心孤诣地制造了六大工具。这就是万客会、XX周刊、XX网站、XX文化、XX学校和XX批判。这些工具中最有核心价值的还是XX批判，单是看见《投诉XX》、《某某这厮》、《我们向某某学什么》、《XX在投诉中完善》等这样的反思性文章刊发在《XX周刊》上，就知道这种自我批判既不是另类，也不是做秀，而是一种强大的学习能力和出众的悟性。第三部分：XXX集团的管理理模式分析1.XX崛起的的经营管理模模式:1)股份制改改造：XX创业至今、随随着股份制改改造的推行、企企业控制权也也随之清晰，国国有股在一次次次的扩股中中被稀释，由由于产权明晰晰、XX因此走上了了市场化经营营的道路，确确定了以住宅宅房产建设为为核心业务的的战略，2)科学的决决策机制：科学决策是企业业规范运作的的必然要求，近近年来、XX组织了集团团房地产项目目审定委员会会，在集团房房地产业务的的项目立项、设设计规划等大大的决策，逐逐步推行立项项听证机制。这这一制度的建建立，有利于于提高个公司司的市场判断断能力和项目目操作能力，减减少了决策失失误。另一方方面，各地公公司在长期的的开发中都积积累了相当的的经验教训，通通过决策论证证这一方式，能能够充分发挥挥集团整体资资源优势，促促进资源共享享。3）由多元元化转向专业业化：包括房地产开发发企业在内的的许多新兴企企业，在发展展历程中，都都经历了一条条专业化向多多元化渗透的的路子。XX八十年代以以做贸易起家家，之后、经经营范围越来来越广，贸易易、加工、文文化、房地产产等。九十年年代中期，XX开始由多元元化向专业化化的调整，以以今年8月下旬出售售所拥有的万万佳全部股权权为标志，宣宣告经历多年年的专业化战战略调整全部部完成，真正正的“加法”也从此时开开始。1992年，住住宅业占XX经营份额的25%，到20000年底，住宅宅业上升到96.5%。经过十几年年的发展，XX成为国内房房地产界的第第一品牌，但但从商品房开开工面积来看看，XX占的比例并并不高。横向向比较，从销销售额上看、XX远远落后于于同在八十年年代成立的海海儿、康佳、三三九。多元化化经营、业务务构架的觅食食，使XX走了弯路，所所以XX这几年一直直在做“减法”。从多元化化经营转向以以房地产为核核心的专业化化经营。1998年开始，XX进入了调整整后的经营扩扩张阶段。同同时、XX的核心竞争争力正面临挑挑战，市场营营销与物业管管理方式被模模仿，现在XX需要形成新新的核心竞争争力，并且形形成区域垄断断。2.XX的问题题对以房地产为主主导业务的XX来说，土地地资源和土地地成本的限制制，是影响XX地产经营效效益的重要因因素，不同于于许多从国企企改制过来的的房地产企业业，XX在管理上少少了许多国企企通病，但在在某种程度上上缺乏政府的的“关爱”。XX所获得的可可开发土地，较较多的来源于于二级市场或或公开拍卖市市场土地资源源来源渠道的的限制，迫使使XX只能走城乡乡结合部开发发的策略。这这一策略固然然给XX带来了巨大大的收益，其其不足之处也也很明显。城乡结合部的开开发战略下，XX利用物业管管理的优势和和娴熟的市场场手段，开发发适合中等收收入消费者的的商品住宅小小区，因此、XX善于“造势”，并形成积积聚效应，带带动周边市场场。但得益更更多的是周边边市场，而XX却在多个同同行包围中只只能另开辟战战场。乡结合部的开发发战略，要求求更多的配套套建设。考虑虑到离城市的的中心商业区区较远的情况况，为了提高高吸引力，XX不得不背起“企业办社会”的包袱。城城乡结合部的的开发战略对对于XX的地产经营营其实很“累”。导致XX“滞胀胀”的另一个因因素是管理效效益，XX十多年的发发展历程，有有两次大的跨跨地域发展高高潮，一是以以在多元化业业务结构下的的全国化扩张张，结果是外外地经营机构构连续暴露问问题，最后不不得不收缩业业务。再则、是是以地产业务务为主导的跨跨地域发展，在在全国各地陆陆续部署了地地产项目，资资本形式各异异。效益参差差不齐，一定定程度上也影影响了XX的整体效益益。除了骨干干业务，贸易易、工业、影影视等业务还还占据了XX相当一部分分资源，其中中、有的业务务基本上不产产生盈利，对对XX来说，从92年开始的业业务转型、除除了以增量投投资的方式提提高地产的业业务外，对其其他业务的“减法”调整却显得得十分薄弱。XX这一套专业业化程度极高高的运作模式式对人才的培培养，提出了了很高的要求求，XX养就了自己己独特的企业业文化。XX职业经理层层的造就、XX物业独有的的品牌效应以以及XX地产跨地域域开发取得的的成功是XX企业文化精精髓的体现。3.XX集团未未来的经营管管理模式设想想1）经营专业化化XX集团选择房房地产为核心心业务，既是是商业游戏规规则对企业发发展的客观要要求，更是集集团决策者价价值观系统的的必然反映。XX在早期的发发展过程中，先先后尝试了若若干类型的多多元化业务，曾曾一度拥有“九大支柱业业务”。当然、由由分散经营风风险的作用，随随着市场竞争争的日益激烈烈，多元化业业务使XX应接不暇，甚甚至顾此失彼彼。企业要在一个竞竞争的市场中中生存和发展展，就必须具具有一定的经经营优势。XX作为一家新新兴的企业，要要获得经营优优势，就必须须审时度势，了了解自身的特特点，对现有有业务进行有有机的整合，有有扬有弃。整整合和扬弃的的过程，实际际上就是对资资源重新组合合的过程，也也是选择的结结果。资源的的合理配置和和有效利用，是是关系企业经经营效果的重重大问题。2）住宅市场主主流化主流市场，就是是城市人文条条件和区位条条件都比较成成熟的房地产产开发区域。城城市边缘路线线与主流市场场策略并不矛矛盾，因为城城市是一个动动态过程，今今天的城市边边缘明天就会会成为主流市市场。然而从从企业的盈利利要求来看，采采取主流市场场发展与城市市边缘路线，可可能更有利于于开发节奏的的协调和利润润流入的稳定定增长。总的来说，XXX地产应该在在提高业务集集中度的基础础上，调整当当前的发展路路线，重视地地产的主流市市场。只有参参与主流市场场的竞争，才才能从经营理理念、队伍建建设、管理操操作上成为地地产的主流企企业和一流企企业。XX常被称为“乡土派开发发商”，专门在城城市商业区以以外开发住宅宅项目。XX以“城市花园”为代表的系系列品牌，大大多建筑在城城乡结合部，以以其优雅的环环境，前卫的的人居概念，在在市民心目中中树立XX住宅的精品品形象。3)财务政政策积极化为了继续保持地地产业务的增增长，XX公司似乎应应该对原有的的，被视为成成熟的政策进进行调整。应当采取更为积积极的财务政政策，这几年年，XX在财务管理理结构上进行行了调整，建建立了财务结结算中心，集集中统一资金金调度，对于于提高资金利利用效率发挥挥了积极的作作用。但是，XX财务效率方方面仍有很大大的提升空间间，就内部来来说，可以进进一步压缩管管理成本；就就外部来说，可可以改变过去去较为谨慎的的做法，积极极拓展外部融融资空间。从从另一角度来来说，如果XX地产的盈利利水平远远高高于银行贷款款利率水平，这这发行债券，可可转换债券等等也是可行的的，并且有利利于提高每股股的盈利水平平。4）产业结构构合理化应当进一步加大大内部产业结结构的调整，XX除了房地产产外，还发展展了商贸，加加工业、文化化传播以及策策略性投资，部部分业务实际际上并不能给给XX带来多大利利润，但增加加了XX不少的管理理成本。XX的业务结构构应当进一步步向房地产业业务集中，比比如加工业、文文化传播等可可以采取合资资的办法逐步步淡出，因为为XX在这些业务务方面没有优优势可言。对对于XX的策略性投投资，也应当当采取积极措措施予以退出出。因此、在在这种环境下下，包括XX在内的诸多多地产商只能能是丢掉幻想想，事事亲力力亲为，但分分工与合作业业已成为经济济生活的主旋旋律。房地产产行业也是如如此，一方面面、专业化程程度的高下已已经成为开发发商竞争力的的主要指标；；另一方面，强强强携手，密密切合作在业业内逐渐成为为潮流。管理框架的建立立要以公司的的战略为先导导，以所属的的行业及公司司的企业文化化相协调。第四部分：XXX集团的内部部分析1.XX的优势势品牌企业文化组织结构研发能力经营管理模式战略眼光品牌——顾客和潜在在顾客对XX品牌的评价价都较高市场一般公众认认为XX的优势在于于住房本身的的设计和建筑筑方面的功能能属性；XX住户/业主认为XX的社区文化化气氛和XX的服务很令令人满意。这这种不同消费费群对于XX优势认同的的差异的营销销含义是：一一方面可以有有利于吸引潜潜在消费者来来购买，另一一方面也可以以有利于形成成较高的住户户满意度和忠忠诚度。——品牌知名度度很高，调查查发现XX被很多人很很所知道。（下下附调查表）品牌知名度———楼盘知名度度：上海楼盘第第一提及(Q1)提示前提及(Q1)提示后提及(Q3)%%%XX城市花园1184087中远两湾城城8818446虹桥新城716440上海万里城城4415355大华公园世世家228829海天花园411228四季园611023东方巴黎24223东方曼哈顿顿-420菊园557714明日星城26114圣约翰名邸邸-314天安花园47113香榭丽舍--1111河滨豪园--1110华尔兹1339太阳都市花花园2889多摩园景567文华苑5666康桥半岛155虹康花园155品牌知名度———楼盘所属开开发商认知度度：上海楼盘开发商正确认知度%XX城市花园XX70中远两湾城城中远60大华公园世世家大华559天安花园天安47海天花园中国海外223上海万里城城中环19虹桥新城绿地12四季园东方金马10明日新城东方金马4东方巴黎东方海外3东方曼哈顿顿东方海外3品牌知名度—开开发商知名度度：上海楼盘第第一提及(Q1)提示前提及(Q1)提示后提及(Q3)%%%XX23355799上房163062中远61950大华71435绿地集团411135复星4721中环3419天安22412中国海外44711东方金马--311东方海外1119DBS2455徐房集团2244南房133品牌知名度———楼盘知名度：深圳楼盘第一提及(Q1)提示前提及(Q1)提示后提及(Q3)%%%XX城市花园1854661百仕达花园园939955四季花城1114050蔚蓝海岸1103346招商海月9933043东海花园22221300金海湾花园园724299中海怡翠55220255黄埔雅苑111425桂苑315224锦绣花园71424碧华庭居41222星海名城51321深业花园41520中海华庭29115枫丹雅苑3915创世纪滨海海花园-5122旭飞华达园园16111品牌知名度———楼盘所属开开发商认知度度：深圳楼盘开发商正确认知度%XX城市花园XXX999百仕达花园百仕达866招商海月招商商地产85桂苑XX84四季花城XX880锦绣花园华侨侨城地产644东海达园东海海爱地62蔚蓝海岸卓越地地产58中海怡翠中国海海外533金海湾花园金地533星海名城振振业53中海华庭中国海海外48旭飞华达园旭飞488碧华庭居京基房房地产355企业文化——主要有四点点：1.客户是我们们永远的伙伴伴2.人才是XXX的资本3.“阳光照照亮的体制”4.持续的增长长和领跑客户是我们永远远的伙伴在客户眼中，我我们每一位员员工都代表XX。尊重客户，理解解客户，持续续提供超越客客户期望的产产品和服务，引引导积极、健健康的现代生生活方式。这这是XX一直坚持和和倡导的理念念。我们1%的失误误，对于客户户而言，就是是100%的损损失。l衡量我们们成功与否的的最重要的标标准，是我们们让客户满意意的程度。与客户一起成长长，让XX在投诉中完完美。人才是XX的资资本热忱投入，出色色完成本职工工作的人是公公司最宝贵的的资源。尊重人，为优秀秀的人才创造造一个和谐、富富有激情的环环境，是XX成功的首要要因素。我们尊重每一位位员工的个性性，尊重员工工的个人意愿愿，尊重员工工的选择权利利；所有的员员工在人格上上人人平等，在在发展机会面面前人人平等等；XX提供良好的的劳动环境，营营造和谐的工工作氛围，倡倡导简单而真真诚的人际关关系。职业经理团队是是XX人才理念的的具体体现。持持续培养专业业化、富有激激情和创造力力的职业经理理队伍，是XX创立和发展展的一项重要要使命。我们倡导“健康康丰盛的人生生”。工作不仅仅仅是谋生的的手段，工作作本身应该能能够给我们带带来快乐和成成就感。在工工作之外，我我们鼓励所有有的员工追求求身心的健康康，追求家庭庭的和睦，追追求个人生活活内容的极大大丰富。学习是一种生活活方式。“阳光照亮的体体制”——XX对内平等，对对外开放，致致力于建设“阳光照亮的的体制”。专业化+规范化化+透明度=XX化。规范、诚信、进进取是XX的经营之道道。我们鼓励各种形形式的沟通，提提倡信息共享享，反对黑箱箱操作。反对任何形式的的官僚主义。持续的增长和领领跑XX给自己的定定位是，做中中国房地产行行业的领跑者者。通过市场创新、产产品创新、服服务创新和制制度创新，追追求有质量、有有效率的持续续增长，是XX实现行业领领跑、创造丰丰盛人生的唯唯一途径。在新经济济时代，XX要以大为小小、灵活应变变、锐意进取取，永怀理想想与激情，持持续超越自己己的成绩，持持续超越客户户的期望。正是XX的企业业文化为他在在管理，开发发，销销等活活动中提供无无形的引导，使使他们总是关关注客户，重重视人才，提提供员工平等等的发展机会会，不断实现现自己新的目目标。创新组织结构——组织结构要要根据战略的的变化而变化化。XX根据整个项项目的生命周周期才设立组组织结构。产品线运营线管理线监控线这样使得专业分分工更强，各各线集中精力力执行专门的的任务，每一一个过程都得得到高度关注注。图1研究开发能力XX专门设立了了创新研究部部门，不断地地创新，开发发出更多的新新产品。如今今,标准住宅的的4个版本基基本成型,已经有超过过12个部品品实现了工厂厂化的生产装装配,在住宅性能能标准方面的的创新超过660项.通过创新研研究部的努力力,XX有几十项专专利正在申报报.XX产品的创新新主要体现在在人性化的细细节处理上，让让业主能在XX开发的房产产中享受生活活。这也是XX高度关注客客户的体现。XX说：“当下下的生产方式式，大家都差差不多；XX只是管理比比较透明。但但我理解的核核心竞争力，就就是科研、研研发以及专利利的申请。”所以XX现在努力地地在做研发这这一块。经营管理模式1）经营专业化化XX集团选择房房地产为核心心业务，既是是商业游戏规规则对企业发发展的客观要要求，更是集集团决策者价价值观系统的的必然反映。XX在早期的发发展过程中，先先后尝试了若若干类型的多多元化业务，曾曾一度拥有“九大支柱业业务”。当然、由由分散经营风风险的作用，随随着市场竞争争的日益激烈烈，多元化业业务使XX应接不暇，甚甚至顾此失彼彼。企业要在一个竞竞争的市场中中生存和发展展，就必须具具有一定的经经营优势。XX作为一家新新兴的企业，要要获得经营优优势，就必须须审时度势，了了解自身的特特点，对现有有业务进行有有机的整合，有有扬有弃。整整合和扬弃的的过程，实际际上就是对资资源重新组合合的过程，也也是选择的结结果。资源的的合理配置和和有效利用，是是关系企业经经营效果的重重大问题。2）住宅市场主主流化主流市场，就是是城市人文条条件和区位条条件都比较成成熟的房地产产开发区域。城城市边缘路线线与主流市场场策略并不矛矛盾，因为城城市是一个动动态过程，今今天的城市边边缘明天就会会成为主流市市场。然而从从企业的盈利利要求来看，采采取主流市场场发展与城市市边缘路线，可可能更有利于于开发节奏的的协调和利润润流入的稳定定增长。总的来说，XXX地产应该在在提高业务集集中度的基础础上，调整当当前的发展路路线，重视地地产的主流市市场。只有参参与主流市场场的竞争，才才能从经营理理念、队伍建建设、管理操操作上成为地地产的主流企企业和一流企企业。XX常被称为“乡土派开发发商”，专门在城城市商业区以以外开发住宅宅项目。XX以“城市花园”为代表的系系列品牌，大大多建筑在城城乡结合部，以以其优雅的环环境，前卫的的人居概念，在在市民心目中中树立XX住宅的精品品形象。3)财务政政策积极化为了继续保持地地产业务的增增长，XX公司似乎应应该对原有的的，被视为成成熟的政策进进行调整。应当采取更为积积极的财务政政策，这几年年，XX在财务管理理结构上进行行了调整，建建立了财务结结算中心，集集中统一资金金调度，对于于提高资金利利用效率发挥挥了积极的作作用。但是，XX财务效率方方面仍有很大大的提升空间间，就内部来来说，可以进进一步压缩管管理成本；就就外部来说，可可以改变过去去较为谨慎的的做法，积极极拓展外部融融资空间。从从另一角度来来说，如果XX地产的盈利利水平远远高高于银行贷款款利率水平，这这发行债券，可可转换债券等等也是可行的的，并且有利利于提高每股股的盈利水平平。4）产业结构合合理化应当进一步加大大内部产业结结构的调整，XX除了房地产产外，还发展展了商贸，加加工业、文化化传播以及策策略性投资，部部分业务实际际上并不能给给XX带来多大利利润，但增加加了XX不少的管理理成本。XX的业务结构构应当进一步步向房地产业业务集中，比比如加工业、文文化传播等可可以采取合资资的办法逐步步淡出，因为为XX在这些业务务方面没有优优势可言。对对于XX的策略性投投资，也应当当采取积极措措施予以退出出。因此、在在这种环境下下，包括XX在内的诸多多地产商只能能是丢掉幻想想，事事亲力力亲为，但分分工与合作业业已成为经济济生活的主旋旋律。房地产产行业也是如如此，一方面面、专业化程程度的高下已已经成为开发发商竞争力的的主要指标；；另一方面，强强强携手，密密切合作在业业内逐渐成为为潮流。管理框架的建立立要以公司的的战略为先导导，以所属的的行业及公司司的企业文化化相协调。战略眼光＊战略调整背景景：资源的紧紧缺，环境污污染，公众对对环境更多的的关注，政府府的科学发展展号召.＊战略调整方向向：实现从营营销的XX往技术的XX转型＊所作的努力：：今年7月份我们会会在东莞建立立XX建筑实验中中心，稍后会会在上海成立立第二个中心心。这两个中中心是发动机机，也是培训训中心。我们们在这里做相相关的技术研研发，同时对对产业链上的的合作者进行行培训。如今承担CSRR(社会责任任）也是一种种能力，而且且是很重要的的发展能力，这这算是我对企企业公民的新新理解。讲环环保，讲可持持续，如今不不仅是一种责责任，也是一一种能力，一一种竞争力。2.XX的一些些劣势重视顾客，文化化建设，但对对员工关注不不够，员工满满意度不是很很高。各城市顾客的评评价不一。而而在XX住户中，深深圳的XX住户对XX的满意程度度最高，而北北京的XX住户对XX的满意程度度最差，从而而推荐率也最最差。说明在某些城市市XX的住房，服服务等有待提提高。员工管理满意度度图2上海，深圳，北北京用户推荐荐率图3财务方面的劣势势存货周转率近年年来连续下降降20005年为0.544%20006年为0.477%20007年为0.411%20008年上半年年为0.177%速动比率和流动动比率连续两两年降低资产负债率连续续三年升高与政府的关系一一般对以房地产为主主导业务的XX来说，土地地资源和土地地成本的限制制，是影响XX地产经营效效益的重要因因素，不同于于许多从国企企改制过来的的房地产企业业，XX在管理上少少了许多国企企通病，但在在某种程度上上缺乏政府的的“关爱”。XX说获得的可可开发土地，较较多的来源于于二级市场或或公开拍卖市市场土地资源源来源渠道的的限制，迫使使XX只能走城乡乡结合部开发发的策略。这这一策略固然然给XX带来了巨大大的收益，其其不足之处也也很明显。随着经济、社会会、科技等诸诸多方面的迅迅速发展，特特别是世界经经济全球化、一一体化过程的的加快，全球球信息网络的的建立和消费费需求的多样样化，企业所所处的环境更更为开放和动动荡。这种变变化几乎对所所有企业都产产生了深刻的的影响。正因因为如此，环环境分析成为为一种日益重重要的企业职职能。然而基基于XX为房地产行行业的龙头，在在这方面要保保持持久的竞竞争力更是任任重道远！下下面是根据XX一些公开的的信息作出的的一些行业的的分析，主要要从机会与威威胁两个方面面分析。表1XX的的机会与威胁胁分析机会（oppoortuniity）分析⒈收入逐年增加加2.中国属于发发展中国家，房房地产行业属属于增长型行行业，发展空空间大。3.中国人口数数量庞大，对对商品房青睐睐。4.住房贷款环环境相对轻松松，有能力买买商品房的人人数在上升。5.随着市场场的日益成熟熟，消费者的的房地产开发发商品牌意识识必将逐步提提高6.XX以软软性服务方面面著称，也迎迎合了中高档档房产消费者者的需求7.XX品牌牌形象十分丰丰富，为进一一步塑造和强强化品牌也创创造了条件8.沿海地带很很多还有的地地方有待开发发，商机无限限。二．威胁（thhreatss）分析1.与中国海外外在品牌方面面竞争性太强强，两者无论论在功能性及及形象性属性性方面都具有有较高的雷同同性。2.XX品牌形形象没有完全全在不同的消消费者群中完完全保持一致致，在品牌的的一贯性仍有有不足。3.XX品牌形形象十分丰富富，但也同样样带来品牌缺缺乏核心的问问题4.合生创展展、富力地产产、雅居乐地地产等一些竞竞争对手发展展也比较迅速速，保持持久久竞争力必须须拥有自己的的特色。5.中高档房地地产市场上消消费者对开发发商的品牌意意识逐渐加强强，对产品的的设计要求也也有所提高，这这一方必须加加大对科研的的投入，以满满足日益时尚尚的消费者的的口味。6宏观上，.008的金融危机机对全国房地地产业造成巨巨大的打击，许许多竞争对手手都以降价促促销。7.自然灾害的的可能性（如如地震，洪水水等）8.生产成本的的增加以及全全球因金融危危机造成的普普遍购买力下下降。9.政府法规一一些变化。3.给XX的一一些建议关心企业内部员员工，注意给给员工创建一一个竞争与和和谐并存的内内部环境，给给员工创造一一个“满意的家”加大对各大城市市（特别是一一些满意度不不高的城市）的的售后服务以以及一些增值值服务，努力力提高顾客的的满意度实施积极的财政政政策多与政府协商、合合作，努力创创造双赢的局局面第五部分：XXX的外部环境境分析XX集团外部环环境分析的五五力模型：1.供应商的议议价能力房地产企业的供供应商主要是是出让土地使使用权的政府府部门、金融融机构、建材材供应商以及及提供人力资资源的个人和和组织等。政政府(供应商)由于土地资资源的稀缺性性，加上调控控房地产市场场的需要，与与房地产企业业的关系是一一种近乎不对对称的关系，处处于主动的地地位。房地产产企业，必须须有良好的业业绩、雄厚的的实力、完善善的服务以及及广泛的社会会影响力。房房地产业属于于资金高度密密集型行业，目目前我国房地地产业融资渠渠道单一，主主要依赖商业业银行的贷款款，银行贷款款占房地产开开发资金总额额的近60％。但就XX来说，该该企业目前是是大陆房地产产行业的龙头头企业，企业业规模大，盈盈利能力较强强。因此，在在供应商方面面来说，不管管是批地，还还是购买建材材，XX都据有相对对主动的地位位。另外，现现在整个经济济的供过于求求的现状也决决定了供应商商的议价能力力较弱，这对对XX来说是比较较有利的。2．购买者议价价能力购房者的的经济收入状状况购房者者的整体经济济收入状况在在很大程度上上决定了楼价价的多少。一一般来说，购购房者一般都都是买在自己己经济能力范范围内的楼房房购房者的心理预预期购房者对楼市的的心理预期方方面也在很打打程度上左右右着房价的发发展。例如，最最近楼市的低低迷，消费者者对楼市信心心下降，导致致消费者购买买楼房数量总总体减少，致致使开发商不不得不采取降降价或促销的的方式进行兜兜售国家政策对购房房者的影响，从从而使购房者者的行为进一一步影响到楼楼市国家政策的调整整对与购房者者的影响还是是比较大的。而而购房者因为为国家政策的的调整而做出出的某些反应应又大大的影影响了楼价。例例如，最近国国家上调银行行存款利息，导导致有些原本本计划买房的的消费者选择择了把多余钱钱放在银行，也也有些准备贷贷款购房的人人由于利息的的上调导致需需要多付贷款款利息而取消消了远计划。这这样一来，楼楼房的总需求求量也会减少少，同样的，在在供大于求的的情况下，也也必定会影响响房价部分炒房团的行行为对楼价的的影响炒房团大量购买买购房，然后后囤积居奇，以以低价购入楼楼房，高价卖卖出，这样也也会对楼价的的波动起到一一定的影响小结：建筑这个产品，是是一个交易金金额巨大却又又几乎是人人人必需的一个个产品。所以以，每当购买买者需要购买买的时候都会会极之谨慎又又小心。他们们在购买这个个产品的时候候往往都会进进行深思熟虑虑，然后再观观望一段时间间，时刻关注注价格的变动动情况，最后后才做出购买买行为的。因因此，在建筑筑这个行业，购购买者的的议议价力量对这这个行业的影影响还是很大大的。3.潜在的进入入者分析潜在的进入者能能否进入，主主要取决于行行业进入的壁壁垒，通常包包括：规模经济、产产品差别化、资资金的需求、转转换成本、分分销渠道、技技术优势和政政策因素。规模经济：20008中国房房地产百强研研究报告披露露，综合考虑虑企业规模性性、盈利性、成成长性、偿债债能力、运营营效率和纳税税六个方面的的20个指标，XX企业股份有有限公司位列列房地产企业业综合实力第第一。XX集团规模遍遍布全国。产品差别化：XXX的特色是是专业的追求求永无止境。XX产品中最具特色的建筑是“情景洋房”，该产品已经获得了国家专利，其层层有花园或露台的设计，让人感到与自然更亲近，居住更舒适。XX居住建筑从从规划设计到到材料技术都都做了深入实实际的研究，关关注质量，关关注技术，关关注创新，从从而可以更有有效地关注客客户。从1992年开始，XXX就先后在各各地推出大规规模居民住宅宅小区，凭借借规模优势，XX引入了国外先进的规划设计理念，使得配套完善，并且注重营造环境和社区文化，强调人与人之间的亲情与沟通，使品牌的整体风格越来越成熟细致。而在大部分住宅仅仅限于规划、建筑、建材、质量等环节时，XX已经开始从理念和实践层面去关注、探索住宅的可持续发展研究。资金的需求：XXX集团资金雄雄厚，在证券券市场上知名名度高，品牌牌名誉高，投投资者青睐，具具有较好的融融资能力.转换成本：XXX在价格与产产品上的的优优势，消费者者转换成本高高。分销渠道：下调调商品房价格格以促进销售售，以特色的的建筑吸引购购买者。技术优势和政策策因素：为控制房地地产开发投资资规模；进一一步强化和完完善金融调控控政策，严格格控制房地产产开发贷款过过快增长；合合理控制土地地规模，完善善土地监管政政策；合理控控制投资规模模，保持房地地产开发投资资稳定增长。政政府为防止房房地产投资过过热，对政策策上对潜在进进入者有一定定的限制。综上：XX集团团在房地产行行业中，其竞竞争优势非常常明显，一般般潜在进入者者对XX不会造成很很大的威胁，而而且XX在资金以及及在融资以及及价格各方面面的优势，对对潜在进入者者造成威胁。4.XXX房产的替代代品分析经济适用房(1)特点：价价钱便宜，大大概4000多/平米;为收入低下下的人所建;需通过申请请审核;简单实用,注重功能,而非效果(2)申申请条件：政政府有明确规规定,其中之一是是家庭年收入入6万以下(在深圳)(3)目目标顾客：收收入低，无居居处的家庭。而XX的目标市场是有经济实力或在未来有能力购买较好房子的顾客廉价出租房很多人在房价高高涨的情况下下选择租房XX也开始开展展经济租赁房房，瞄准“南漂一族”所以尽管廉价租租赁房对XX有影响，但但是XX也就警觉到到了，并开始始发展这块业业务，凭借XX的实力，在在租赁这块业业务上也可以以吃掉很多小小企业业主团购地皮自建家园这种情况可能较较少，因为政政府批地那一一关不是很容容易过，毕竟竟商品房会给给国家纳税，如如果大家都自自建楼盘，那那税收就少了了很多。结论：经济适用用房，廉价租租赁房，业主主自建房对XX的冲击比较较小，不是很很好的替代品品。5.XXX-房地产行业业间的竞争提起XX，几乎乎无人不知，它它是目前中国国最大的房地地产上市公司司，大盘蓝酬酬重仓股，房房地产市场龙龙头股，2007年总市值过过两千亿，流流通市值1730亿。这是一一个房地产神神话，更是中中国经济的神神话。20007年9月16日，国务院院发展研究中中心、建设部部政策研究中中心等部门共共同发布了《中中国房地产企企业竞争力研研究报告》。报报告认为，房房地产企业核核心竞争力包包括跨地区发发展竞争力、资资源占有与规规模化竞争力力、品牌竞争争力及融资竞竞争力。其中中，XX地产多项项指标拔得头头筹。最具跨区发展竞竞争力的房地地产企业：XXX、绿城集集团、招商局局地产；具有较强资源占占有与规模竞竞争力的房地地产企业：XXX、中海地地产、新世界界地产；最具融资竞争力力的房地产企企业：新世界界地产、中海海地产、XXX；最具品牌竞争力力的房地产企企业：XX、富力地地产、中海地地产报告指出我国房房地产行业领领先的企业包括XXX、北京首开开、合生创展展、富力地产产、中海地产产、新世界中中国地产、上上实地产等。再从纳税方面分分析，XX集团以纳纳税总额53.1亿元位列《中中国企业集团团房地产行业业纳税十强排排行榜》第一一名，再度成成为房地产集集团纳税冠军军。而在《中中国企业集团团纳税五百强强排行榜》中中，XX位列第49位。其纳税税增幅达到119%，超过其营营业收入98.3%和净利润110.88%的增幅。保利、碧桂园、绿绿地紧随XXX之后。中国国保利集团公公司排名79位，纳税29.3亿；碧桂园园控股有限公公司排名96位，纳税23.2亿；上海绿绿地(集团)有限公司排排名100位，纳税21.2亿。XX远远抛离其其竞争对手。与竞争对手纷纷纷转向商业地地产不同,XX执着地坚坚持着住宅开开发的发展方方向,而其竞争对对手们投入商商业地产的力力量越大,在住宅开发发市场上被XXX拉大的距距离就越远，XX作为房地地产行业领头头羊的优势益益加明显，公公司体现出了了财务相对稳稳健、资产周周转加快、战战略坚定不变变和拿地短板板改善的四大大特点。这就就是XX成功的原因因之一。5..房地产行业业的营销对象象顾客是房地产企企业关系营销销的核心，要要迎合市场需需求，提供个个性化服务。生生产、设计出出满足不同消消费者的需求求的产品，将将潜在的顾客客转化为现实实的购房者。要要完善物业管管理即是房地地产的售后服服务，使业主主在居住上感感到舒适，更更应该在精神神上感到愉悦悦。业主对物物业管理的满满意可以创造造更多的新顾顾客。内部员工是是房地产企业业关系营销的的关键，关系系营销理论认认为公司内部部员工也是市市场，也发生生营销活动在在内部顾客之之间。只有以以有效的激励励机制，满足足广大员工的的需要和愿望望，统一的员员工价值观以以调动的主动动性和创造性性才可能以更更高的效率为为外部顾客提提供更加优质质的服务，并并最终让外部部顾客感到满满意。竞争者是房房地产企业关关系营销的重重点，竞争合合作开发商在在市场运作中中既要讲求竞竞争，又要寻寻求合作。竞竞争并不是为为了从实体上上消灭对手，因因为老的竞争争对手消灭了了，新的竞争争对手又会成成长起来。只只有将“替代型”竞争转换为“互升式”的竞争，才才能使企业在在一个责任共共担，资源共共享，竞争力力增强，相对对稳定的环境境中求得生存存。影响者是房房地产企业关关系营销的保保障，房地产产企业开发行行为必然受到到政府管理机机构如城市规规划部门、环环保部门、文文物保护部门门及社区公众众、媒体、消消费者维权组组织、社会福福利机构等的的制约和影响响。因此，企企业应该采取取积极的态度度，遵守法律律规范，遵循循企业伦理规规范，树立良良好的公共关关系形象，处处理好与影响响者的关系。供应商是房房地产企业关关系营销的前前提，房地产产企业的供应应商主要是出出让土地使用用权的政府部部门、金融机机构、建材供供应商以及提提供人力资源源的个人和组组织等。政府府(供应商)由于土地资资源的稀缺性性，加上调控控房地产市场场的需要，与与房地产企业业的关系是一一种近乎不对对称的关系，处处于主动的地地位。房地产产企业，必须须有良好的业业绩、雄厚的的实力、完善善的服务以及及广泛的社会会影响力。房房地产业属于于资金高度密密集型行业，目目前我国房地地产业融资渠渠道单一，主主要依赖商业业银行的贷款款，银行贷款款占房地产开开发资金总额额的近60％。随着提提高的资本金金比率贷款的的严控政策出出台后，房地地产企业与证证券公司、信信托投资公司司及相关中介介机构必须密密切联系，拓拓展融资渠道道，实施抵押押贷款证券化化、股权性、债债券性、信托托基金等多种种融资。第六部分：XXX的企业战略略分析1.XX的横向向一体化、前前向一体和后后向一体化战战略近年来，XX越越来越重视与与竞争对手的的合作，实上上优势互补，双双方共同发展展。并且XX收购一些对对自己发展有有利的公司，以以加强其竞争争力。2005年，XXX与中粮集团团合作开发广广州科学城鹏鹏利项目。宁宁高宁最擅长长的是资本市市场，鹏利做做地产、酒店店也有好多年年，但是产品品线一直不够够明确，而XX在房地产开开发方面很有有经验，在双双方的大力合合作下，把产产品链打造得得更好。这两两年XX增速非常快快，而且有很很多兼并。XX分别于2005年3月3日和2006年8月3日，两次与与中桥、上海海南都实业投投资有限公司司、南都集团团控股有限公公司签署系列列协议，分别别以总额人民民币18.58亿元和17.66亿元，收购购了南都房产产集团有限公公司、上海南南都置地有限限公司、镇江江润桥置业有有限公司、镇镇江润中置业业有限公司、苏苏州南都建屋屋有限公司的的股权。2006年1200万平方米土土地待开发项项目，60%是兼并来的的。2007年，XX与中国航空空工业第一集集团公司所属属全资子公司司北京瑞赛科科技有限公司司合资组建综综合性房地产产开发公司，共共同开发房地地产项目，双双方就此展开开战略合作。中中航与XX进行战略合合作，双方在在资源和专业业开发上的不不同优势，将将为合资公司司的良好发展展前景奠定坚坚实的基础。XX的后向一体体化主要体现现在他的房型型研发上。1994年111月，XX设立了一个个与设计单位位密切沟通的的平台——万创建筑设设计顾问有限限公司，1998年，XX成立建筑研研究中心。开开始集中于消消费者的细节节需求以及住住宅产品本身身。2002年1月，投资4000万元的XX建筑研究中中心大楼落成成。2002年3月18日，国家知知识产权局受受理了XX“户户带花园园或露台的住住宅”设计的实用用新型专利申申请，标志着着XX住宅标准化化与产品创新新的成功结合合。XX的前向一体体化主要体现现在自己对房房屋进行装修修上。2007年，XXX装修房新开开工比例达到到50％，预计2008年XX装修率将超超过80％，2009年，XX原则上将没没有毛坯房。“根据权威调调查结果，采采用工厂化的的施工方法，施施工失误率可可以降低到0．01％(50r)，外墙渗漏漏率水平降低低到0．01％，精度偏偏差以mm计，小于0．1％。同时，工工厂化的方式式使建造过程程和住宅产品品更环保．资资源利用更合合理。现场垃垃圾减少83％，材料损损耗减少60％，可回收收材料占66％，建筑节节能50％以上。”更重要的是，自自2000年起，XX即成立了专专门的研究中中心进行住宅宅产业化的研研究。其在深深圳的工业化化生产试验表表明，工业化化生产将施工工时间缩短了了一半，而且且节约了80%的劳动力并并大大缩短了了项目的设计计规划时间。XX正在为实上上住宅产业化化而努力。到到时，将是推推行一体化甚甚至是完全一一体化战略。2.XXX的加强型战战略市场渗透透、市场开发发和产品开发发被统称为加加强型战略，因因为它们要求求加强努力的的程度，以提提高企业现有有产品的竞争争地位。市场渗透，是通通过更大的市市场营销努力力，提高现有有产品或服务务在现有市场场的市场份额额。20年来，强烈烈的客户意识识一直贯穿于于XX的发展历历程中。成立之初，XX是日本著名电器品牌索尼的产品代理商，索尼在销售及售后客户服务等环节上做得非常出色，XX亦深受影响。进入房地产开发领域后，XX便迅速以营销优势打开局面，物业管理也获得了相应的口碑。在第二个110年里（1992年底到2001年），XX从香港新新鸿基地产的的客户关系管管理模式获得得了不少启示示，比如1998年成立的“万客会”，便是仿照照前者的客户户组织“新地会”成立的。而1997年和2002年分别被XXX定为公司的“客户年”和“客户微笑年”，足见XX一直以来来对客户的尊尊重和关注。XX是国内第一一家聘请第三三方机构，每每年进行全方方位客户满意意度调查的住住宅企业。2007年，公司在在行业内首先先推出“冷静期”概念，实行“三天无理由由退订”。根据盖洛洛普公司的调调查结果，XX20007年客户满意意度提升两个个百分点，达达到89％。至2007年底，平均均每个老客户户曾向7.11人推荐过XX楼盘。通过提高顾客满满意度等，XX力争在现有有的市场上获获得更大的市市场占有率，系系列的创新性性服务和措施施也确实使得得XX基本达到了了预期的市场场渗透的目的的。2）市场开发指公司将现有产产品或服务打打入新的地区区市场。XX自19888年在深圳以以拍卖这种市市场化的形式式拿到第一块块地进入房地地产市场以来来，就不断开开发其市场，从从初始的深圳圳市，到珠三三角，到如今今的全国，XX的市场规模模越来越大。到到目前为止，XX已经在深圳圳、北京、上上海、沈阳、武武汉、天津、长长春、南昌、广广州、大连、中中山、东莞、鞍鞍山、无锡、苏苏州、长沙、杭杭州、佛山、珠珠海、厦门、镇镇江、青岛、宁宁波、福州、南南京、成都等等近30做大中城市市开发了房地地产项目，市市场规模不断断扩大，市场场占有率也不不断提高。XX的总经理郁郁亮曾表示，中中国适合XX进入的城市市有50座，其发展展空间还很大大。XX拓展市场有有一个独到的的参照：看中中国的优秀的的年轻人去哪哪里，XX非常关心高高校毕业生去去哪里，觉得得年轻人去的的地方就是有有希望的地方方，XX就有可能进进驻到那里。XX1988年年进入住宅行行业，1993年将大众住住宅开发确定定为公司核心心业务。至2007年末，XX全国市场占占有率为2.1%，业务覆盖盖到以珠三角角、长三角、环环渤海三大城城市经济圈为为重点的二十十九个城市。当当年共销售住住宅4.8万套，销售售套数位居世世界前茅，跻跻身全球最大大的住宅企业业行列。产品开发产品开发战略是是指通过改进进和改变产品品和服务而增增加产品销售售。2002年5月月，国家建设设部首次明确确提出，2010年左右将在在全国推广住住宅装修一体体化，全面取取消毛坯房。目目前，包括上上海、深圳、南南京在内的各各大城市对全全装修住宅的的建设提出了了具体要求和和目标，全装装修住宅在国国家法规、政政策的规定下下予以实施、推推广。这是中中国地产发展展史的一次必必然选择，也也是中国所有有房地产开发发商所面临的的一次集体考考验。国家以具体体的法规和政政策只是指引引了未来中国国住宅产业发发展的趋势，可可以说是为房房地产开发商商提出了一个个命题。而对对于一直领跑跑中国房地产产的XX来说，推推出自己的全全装修产品，却却并非单纯迎迎合国家政策策，顺应行业业发展潮流如如此简单。XXX所要提供供的也并非单单纯的全装修修房源，而是是一整套基于于全装修住宅宅产品给客户户带来的居家家方案和解决决策略——XX07“国际家庭居居住解决方案案”。“国际家庭居居住解决方案案”提供的不是是简单的“毛坯＋精装装修”，而是倡导导一种新的生生活方式，是是XX地产运营营中的一次“从观念、产产品导向、客客户细分、公公司流程的全全面颠覆”，是开创XXX成品住宅时时代的新起点点。七年历程，XXX开创中国成成品住宅新时时代。在每一一次的市场变变革当中，XXX都会更早早的迈出第一一步，并且坚坚定的沿着正正确的方向一一直向前。这这一次也不例例外。早在2001年，XX已经开始始在尝试走成成品住宅之路路。XX的价值标标准中，企业业的社会价值值永远高于经经营价值。地地产行业是一一个资源消耗耗量极大的行行业。在当前前中国乃至全全球资源紧缺缺的形势下，一一次性为客户户提供全装修修成品生活，可可以尽量做到到资源节约化化，做到尽量量减少耗用材材料资源。走走资源消耗低低、环境污染染少、生态能能够良性循环环这样发展之之路，才是XXX作为企业业公民所追求求的发展目标标，《国际家家庭居住解决决方案》就是是在这样的企企业背景和社社会背景下提提出来的。从毛坯房、厨卫卫简装修到精精装修住宅。从毛坯房时时代开始，XXX就开始探探索更合理，更更舒适的居住住空间，2001年，XX第一次推推出精装修住住宅产品，一一举在市场上上获得极大的的成功，被广广大消费者所所欣赏、认同同。XX在成品住住宅专家成就就之路上开始始了第一步尝尝试。在多年年的精装房开开发探索中，XX发现：无论是从毛坯到厨卫简装修，还是到后来的精装修，在成型的房屋基础上进行再加工的装修产品，始终无法完美满足家庭居住的需求。成型的房屋，户型及布局给装修和日后的生活带来太多限制，影响了许多居住细节价值的达成。从精装修住宅，到到《全面家居居解决方案》，于是，从建筑初期就定制为精装修产品的XX《全面家居解决方案》应运而生，2004年XX成品住宅之路上的标志性里程碑——假日风景U5户型的成功标志着XX的《全面家居解决方案》正式展开。XX第一次将室内布局、装修装饰放在了建筑规划、户型、布局之前，真正的做到了从生活出发，从居住最细致的需求出发，开创XX成品住宅时代。“全面家居解决方案”已经不是“精装修”三个字所能涵盖的。她是从客户需求出发，为客户带来全新家居体验的产品、理念和生活方式的一整套策略解决办法。区别与以往的在毛坯基础上做装修房的概念，从客户实际需求出发，从房型设计入手，全面考虑空间的使用功能。从《全面家居解解决方案》，到到《国际家庭庭居住解决方方案》。然而而XX执着的探探索显然不会会止步于此，他他们将视线放放在更广阔的的空间和居住住更深层次的的精神需求上上：整体社区区规划，景观观配置，城市市及自然生态态系统，完善善的物业服务务，高端住户户对社交、会会所的要求，社社区精神和文文化氛围……只有从整体体考量，才能能保证每个细细节的完美。2007年，继上海XX第一个应应用《国际家家庭居住解决决方案》的项项目红郡获得得成功之后，苏苏州XX的本岸、瀚庭庭和金色家园项目目开始实施《国国际家庭居住住解决方案》，XX07《国际家庭居住解决方案》是基于《全面家居解决方案》基础之上，向成品住宅化迈进的又一次质的提升。XX07《国际家庭居住解决方案》涵盖了规划、建筑、景观、户型空间、装修及物业配套等与居住有关的多个方面内容。即：XX在《全面家居解决方案》基础之上，以居住者的实际需求出发，反向推导产品的独特角度，联合十余个国际一线战略合作联盟企业，通过八大成品住宅供应流程和品质保障流程，为消费者提供更贴合消费者需求的真正的成品住宅。至此，XX以超超越建筑和空空间界限的广广阔视野，深深入生活居住住的每个细致致需求，宣告告了一个居住住新时代的开开启。经过多年努力，XX逐渐确立了了在住宅行业业的竞争优势势：“XX”成为行业第第一个全国驰驰名商标，旗旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到到各地消费者者的接受和喜喜爱；公司研研发的“情景花园洋洋房”是中国住宅宅行业第一个个专利产品和和第一项发明明专利；公司司物业服务通通过全国首批批ISO90002质量体系认认证；公司创创立的万客会会是住