文化水廊商业项目市场

文化水廊商业项目市場研究前言第一章消费费市场探析一、2002年年苏南5市居民生活活水平横向对对比二、居民收入特特点分析三、市区居民消消费特点分析析四、消费指标走走势分析第二章苏州州市商业营业业用房发展状状况一、商业营业用用房供给状况况、空置状况况分析：二、商业营业用用房市场需求求状况分析三、供应市场探探析四、综述第三章市场场面分析一、主要竞争个个案评述二、主要竞争个个案相关指标标对比分析第四章项目目SWOT分析第五章项目目定位分析前言风起云涌，商机机再现，智者者不容有失！！审时度势，把握握市场脉搏；；横刀立马，敢为为行业先。细分市场，锁定定目标客源，跳跳脱竞争。把握机会点，突突破樊笼，创创新产品规划划。提高产品力度，创创造最大价值值。发扬优势，规避避缺失，力求求不败。调研、策划、造造势、推案用心营造共赢局局面誓将卓越进进行到底！第一章消费费市场探析一、2002年年苏南5市居民生活活水平横向对对比在国民经济持续续健康稳定发发展的大环境境下，全省人人民生活水平平不断提高。省内各市居民可可支配收入、增增幅及位次情情况城市名新口径（元）收入位次增幅（%）增幅位次城市名新口径（元）收入位次增幅（%）增幅位次全省8178——11.9——连云港6953129.311南京市9157411.08淮安市71581120.21无锡市9988214.92盐城市72741014.53徐州市8037713.26扬州市7833812.67常州市9937314.44镇江市8202614.25苏州市10617110.29泰州市778899.510南通市864058.612宿迁市5041137.313●从上表可以看看出，可支配配收入列前六六位的是苏州州、无锡、常常州、南京、南南通（苏北）、镇镇江。●苏州20022年居民可支支配收入为10617元，列全省省第一，比2001年增长10.2%，但增长率率仅列全省第第九名，低于于全省平均水水平（11.9%）1.7个百分点，增增幅的偏低应应该值得注意意。从苏南5市的居居民收入来看看，呈现如下下几个特点：：1、苏南5市居居民可支配收收入泾渭分明明●随着改革开放放的不断深入入，市场机制制的逐步完善善，国家各项项经济政策的的出台，作为为长江三角洲洲重要的新科科技前沿阵地地的苏州近几几年外向型经经济蓬勃发展展，带动了整整个城市经济济总量的扩张张，城市居民民可支配收入入也“水涨船高”。●但我们也要看看到，虽然苏苏州居民可支支配收入与其其他4市拉开了一一定的差距，但但收入增幅处处于最低，应应值得注意。苏南5市历年人人均居民可支支配收入一览览表年份城市名1999年2000年2001年2002年绝对值（元）绝对值（元）绝对值（元）绝对值（元）苏州市840692741051510617无锡市7920860394549988常州市7874854094059933南京市7694823388489157镇江市6569717076988202●从上图可以看看出，苏南5市居民可支支配收入排名名虽然一直没没有变化。●无锡常州两市市的居民可支支配收入和苏苏州的差距在在逐渐减小，说说明苏州居民民可支配收入入的增幅还是是比较低的，差差距的缩小主主要原因就是是增幅较小造造成的。形成差距的原因因探析：（1）、苏州以以外商投资较较为集中的优优势，就业结结构呈现多元元化发展，其其他4市就业结构构相对较为单单一，间接地地影响了4市居民收入入的快速增长长。苏南5市人口就就业情况表（单单位：%）城市名就业人口国有集体其他经济个体私营个体被雇退休再就业其它就业全省10047.4314.869.466.676.083.382.03南京市10064.6011.183.113.112.488.077.45无锡市10057.1411.4318.571.437.143.570.71常州市10044.236.4130.134.498.335.131.28苏州市10045.6521.0120.292.175.075.070.72镇江市10061.3817.937.594.146.212.070.69从各类型就业人人员分布看，苏苏州市国有、集集体、其它经经济单位人员员分布较平衡衡，就业呈现现多元化趋势势。就业结构构优势明显超超过省平均水水平。（2）、目前，工工薪收入仍是是城市居民总总收入的主要要来源。人均均工薪收入的的多少直接影影响到所支配配收入的多少少。苏南5市家庭总总收入构成表表（单位：元元/人）城市名南京市无锡市常州市苏州市镇江市总收入9856.07710839.66710840.55811510.6618829.1441.工薪收入6616.9886798.2227310.9886960.099563工资及补贴收入入6360.4666707.6887175.4776610.4885348.355其他劳动收入256.5190.54135.52349.6114.652.经营净收入入151.89106.27366.06104.1191.573.财产性收入入28.41143.9484.52125.59177.44.转移性收入入3058.7993791.2443079.0224320.8443097.177从表中可以看出出：■苏州居民的工工薪收入低于于常州的7310..98元，两者相相差350.889元，居第二二位。与其他他3市的差距不不是很大，尤尤其是与南京京、无锡两市市差距更小。■苏州居民的转转移性收入最最高，与其它它四市拉开了了很大的差距距，对总收入入的拉动作用用明显，该指指标和工薪收收入指标共同同作用，使得得总收入指标标列五市首位位。■收入的多元化化对可支配收收入的作用明明显。2、苏南5市消消费绝对值全全省领先，消消费增幅普遍遍较低随着收入水平的的提高，各市市居民家庭生生活质量不断断提高，消费费水平不断增增长。苏南5市人均消消费支出比较较城市名单位2001年2002年增幅%增幅排名全省元/人5532.7446042.6119.2——南京市元/人7325.6557322.61105无锡市元/人7404.7887567.2112.23常州市元/人7525.5777973.0995.91苏州市元/人7269.88876865.72镇江市元/人6235.5666304.5331.14从表中可以看出出：■苏州居民消费费支出达7686元，比常州州低412.444元，列5市的第二位位。消费支出出的增幅为5.7%，低于常州州市（5.9%），相对于于收入的增幅幅（10.2%），消费支支出明显偏低低，说明拉动动内需的政策策的作用并不不明显，苏州州市的居民消消费水平尚有有较大潜力可可挖，必须努努力开拓消费费领域，调整整商业结构，培培育新的经济济增长点。■苏州市拥有较较好的自然资资源地理环境境和深厚的文文化底蕴，旅旅游经济对商商业发展的促促进作用日益益明显，在居居民收入水平平提高远远高高于消费水平平的情况下，应应抓住机遇，打打造旅游经济济，大力发展展和完善现有有商业配套。二、居民收入特特点分析随着苏州市经济济持续稳定发发展，城市居居民家庭收入入亦呈现稳步步提高之势，2002年市区居民民人均可支配配收入为10617元，列全省省首位，同比比增长10.2%。居民收入入的主要特点点是：1、收入来源趋趋于多元化。从下表可看出，●工薪收入在居居民家庭总收收入中仅占六六成。●转移性收入对对居民家庭总总收入的影响响日益明显，随随着离退休人人数的增加和和养老金标准准的提高以及及社会最低保保障制度的建建立健全，以以养老金为主主的转移性收收入大幅增加加，在居民家家庭总收入所所占的比重已已达37.533%。●经营净收入和和财产性收入入也占居一定定比例，家庭庭收入来源呈呈现出多元化化的特征，工工薪收入在居居民收入中的的比重逐年下下降。项目金额(元/人))比重(%)比重排名家庭总收入11511100——1、工薪收入696060.4312、经营净收入入1040.9543、财产性收入入1261.0934、转移性收入入432137.5322、不同家庭收收入水平悬殊殊。项目计量单位低20%较低20%中间20%较高20%高20%可支配收入元/人月3545437119592051从上表可看出，20%的低收入组组人均月收入入为354元，20%的高收入组组人均月收入入为2051元。高收入入组的收入是是低收入组的的5.8倍，高低收收入组之间收收入水平悬殊殊较大。3、收入水平在在省内领先，但但明显低于沪沪浙粤。2002年我市市市区居民人人均可支配收收入远远高于于全省水平，在在省内各市中中位居榜首，比比全省平均水水平高2439元，比南京京、无锡、常常州也分别高高1460元、629元、684元。但与上上海、浙江、广广东的城市相相比差距明显显，2002年苏州市区区居民人均可可支配收入为为上海、宁波波、广州的80%左右，仅相相当于深圳的的42.6%。指标省内城市居民人均可支配配收入(元)比苏州±(元))苏州为各地的%%江苏省8178-2439129.8无锡市9988-629106.3常州市9933-684106.9南京市9157-1460115.9南通市8640-1977122.9镇江市8202-2415129.4徐州市8037-2580132.1扬州市7833-2784135.5泰州市7788-2829136.3盐城市7274-3343146.0淮安市7158-3459148.3连云港市6953-3664152.7宿迁市5041-5576210.6指指标沪浙粤城市居民人均可支配配收入(元)比苏州±(元))苏州为各市的%%上海1宁波市12970235381.9绍兴市12133151687.5杭州市11778116190.1湖州市1138877193.2舟山市1098536896.6嘉兴市1075714098.7广州3深圳市249411432442.6三、市区居民消消费特点分析析2002年，市市区居民人均均消费支出为为7686元，同比增增长5.7%。居民消费费的主要特点点是：1、消费结构进进一步改善2002年居民民的八大类消消费支出中，除除衣着、家庭庭设备用品及及服务、杂项项商品及服务务有所下降外外，其余都有有不同程度的的增长。项目金额（元/人）增长率（%）占消费支出比重(%)比去年增减百分分点消费性支出76865.7100--1、食品3237642.10.12、衣着471-11.66.1-1.23、设备用品及及服务625-37.88.1-5.74、医疗保健3301.74.3-0.25、交通与通讯讯64224.28.41.26、娱乐文教服服务119725.515.62.57、居住92872.112.14.78、杂项商品及及服务257-25.93.3-1.4从上表可看出：：（1）反映居民民基本生存需需要的食品、衣衣着等基本生生活方面支出出所占的比重重下降，2002年居民人均均食品、衣着着支出占消费费支出的比重重仅占48.2%；比上年下下降了1.1个百分点。体体现发展与享享受需求的交交通通信、教教育文化娱乐乐和居住等项项支出的比重重上升较大，2002年居民人均均交通通信、教教育文化娱乐乐和居住支出出占消费支出出的比重为36.1%，比上年提提高了8.4个百分点；；居民消费不不再以吃、穿穿等基本生活活为中心，而而是追求更高高层次的生活活享受，反映映了居民生活活改善的事实实。（2）近年来，住住房消费成为为热点，苏州州房地产市场场活跃，住房房买卖规模空空前，居民家家庭住房条件件迅速改善，家家庭支付的物物业管理费、装装潢等与住房房相关的居住住类支出明显显增加，2002年居住类支支出（不含购购房本身支出出）比上年增增长72.1%，增幅居八八大类消费首首位。2、消费行为发发生重大改变变2002年我市市居民人均可可支配收入为为10617元，消费支支出7686元，消费倾倾向为72.399%，与国际上上公认的正常常标准相比属属偏低，这是是因为居民的的消费行为发发生了重大改改变，居民家家庭支出的热热点已转向住住房、汽车等等大宗消费。2002年我市居民民人均购建住住房支出达1521元，占总支支出的13.8%，是南京的6倍、无锡的2.6倍、常州的2.7倍。至2002年末，苏州州私家车拥有有量已突破10万辆，达10.68万辆，居全全省第一。3、恩格尔系数数偏高省内城市人均消费支出((元)食品支出(元))恩格尔系数(%%)比苏州±百分点点徐州市5922216436.5-5.6常州市7973293336.8-5.3连云港5059186936.9-5.2盐城市5507209238.0-4.1南通市5852231839.6-2.5无锡市7567301139.8-2.3泰州市5550230841.6-0.5南京市7323306641.9-0.2扬州市5575234142.0-0.1宿迁市3464146342.20.1镇江市6305270843.00.9淮安市4840213644.12.0指标标沪浙粤城市人均消费支出((元)食品支出(元))恩格尔系数(%%)比苏州±百分点点深4-14.7广州11508438038.1-4.0绍兴市9004349538.8-3.3舟山市8010312339.0-3.1上海市10464412039.4-2.7杭州市9215370740.2-1.9宁波市9396379140.3-1.8湖州市8133342542.10.0嘉兴市7352324044.12.0恩格尔系数（即即食品支出占占消费支出的的比重）是国国际上通行的的衡量一个国国家和地区人人民生活水平平状况的重要要指标。2002年市区居民民人均消费支支出为7686元，食品支支出3237元，恩格尔尔系数为42.1%。无论与省省内城市比，还还是与沪浙粤粤相关城市比比均属偏高。近年来，苏州的的房价大幅上上升，教育费费用、医疗费费用居高不下下，对居民的的消费行为产产生了较大影影响。应加大大定销房的建建造和对教育育收费、医疗疗收费的规范范力度，抑制制房价过快增增长，调整居居民的消费结结构，促进商商业服务业的的发展。四、消费指标走走势分析1、社会消费品品零售总额（亿亿元）走势图图消费品市场需求求旺盛，全市市消费品市场场持续走强，从1978年至2002年，社会消费品零售总额曲线近似直线上升，尤其是1990年以后，上涨幅度明显加大，说明随着生活水平的提高，居民的消费也呈现较快的上涨趋势，2002年实现社会零售总额451.6亿元，增长15.3%。但我们也应该看到，年上涨的幅度相对平缓，说明目前市场商品供应结构还不是很合理，拉动内需的效果不是很明显，应该着力调整（市场微调之手）商品和服务的供应结构，引导商业健康发展。2、市区居民消消费价格总指指数（%）走势图2000年以来来，物价总体体水平稳定，社社会消费品供供应充分，物物品短缺和通通货膨胀不再再发生，这为为消费稳定增增长创造了条条件。但我们们也要注意到到，物价一直直低位运行，长长久来看，也也会抑制消费费，不利于商商业的发展。3、市区商品零零售价格总指指数（%）走势图2000年，走走势呈近似直直线攀升，说说明在宏观政政策的调控下下，市场商品品零售价格相相对稳定，有有利于商业的的健康良性发发展。第二章苏州州市商业营业业用房发展状状况2002年苏州州市商业营业业用房开发数数据统计表指标标区位本年完成投资施工面积新开工面积竣工面积空置面积02年增幅02年增幅02年增幅02年增幅02年增幅市区古城区3993313.9020692312.1552589-31.92123008-3.37105597-36.44新区490112.0053482-61.2518749-48.6124213-1.968651-49.74园区1621-48.9016272-19.949974-21.086298-45.401556-73.90吴中区809843.995758253.051624122.2231796-14.7564215-2.91相城区258466.823362560.523328158.8717344-3.379229/常熟10434264.32175729417.43174314888.06119519394.70394027.96张家港14306133.3313056772.24102545119.357784966.132218381.34太仓22627204.33330352156.37214869350.389074310.5310316-81.12吴江1141817.801519629.75101674-0.3263177-19.6215596-33.76昆山541219.4242384-45.0521589-35.7034469-33.991703932.98一、商业营业用用房供给状况况、空置状况况分析：1、全市商业营营业用房发展展总体状况总体上看，苏州州商业用房的的发展势头强强劲，完成投投资、施工面面积、新开工工面积、竣工工面积四个指指标都比2001年有所增长长。尤其是完完成投资和新新开工面积两两个指标的增增幅，更是强强劲，说明在在交通格局的的形成、轻轨轨潜在效应的的激发、经济济的持续高涨涨、居民可支支配收入及消消费性支出的的日益增加、城城市地位的提提升等因素的的共同作用下下，开发商对对苏州市的商商业前景的预预期良好，开开发信心十足足，投资力度度明显加强，资资金到位状况况良好。值得注意的是空空置面积的大大幅度下降，相相对施工面积积、新开工面面积的不断上上升，说明市市场需求比较较旺盛，已经经消化掉大量量的空置商业业营业用房，“减空”效果明显。2、市区商业分分区概述（1）、中心城城区：古城区由于历史史原因，各项项商业配套比比较完善，石石路商圈、观观前商圈已相相对成熟，辐辐射半径也日日益扩大，商商业市场相对对饱和，故从从5个指标的发发展来看，该该区域内的商商业已经进入入生命同期中中的成熟期，后后来商业项目目介入相对困困难，故新开开工面积有着着较大的降幅幅（-31.992%）。同时，从从空置面积的的降幅（-36.444%）来看，更更能说明该区区域内的商业业环境的成熟熟。成熟的商商业环境、良良好的市场前前景使得该区区内的商业空空置房的“减空”效果非常明明显。■成熟的商圈对对区内商业用用房发展的拉拉动作用明显显。（2）、新区新区内已有新区区商业街，狮狮山路沿线的的各种酒店、咖咖啡店等休闲闲娱乐餐饮，以以及预计今年年10月份开业的的百润发购物物广场。加上上该区内高档档物业的陆续续出现和苏州州乐园吸引旅旅游人群的不不断增加，市市场潜力较大大，发展大型型商业项目有有较大的机会会。预测：在未来，新新区狮山路两两边将出现商商圈，我们暂暂称之为“新区商圈”。但该处文文化底蕴的相相对不足，也也是发展商业业的一个弱点点，因为难以以有效的延长长旅游人群的的区内逗留时时间。（3）、园区园区由于商业模模式相对独特特，邻里中心心运作都相对对成熟，能有有效地满足区区内居民的消消费需求。但但随着近两年年区内高档物物业的大量涌涌现、外来人人口的急剧增增加、CBD的规划、园园区二三期的的启动，园区区已成为苏州州的国际化新新城区，国际际化步伐明显显加大，为了了满足区内海海内外高消费费人群的需求求，该区的商商业项目的档档次将比较高高，目前在建建和将建的项项目就有F城、联合投投资的娄葑社社区服务中心心，星海国际际广场、师惠惠坊商业街、湖湖东第四邻里里中心、湖西西园区置地商商业项目等一一系列大型商商业项目。预测：在未来几几年内，该区区的商业将与与国际接轨，档档次将成为苏苏州最高，与与石路商圈、观观前商圈形成成鼎足而立之之势。（4）、吴中区区由于吴中区发展展上的相对滞滞后，该区内内除木渎、长长桥（百润发发、华润）商商业发展状况况还好外，其其他地方的商商业发展状况况都不尽人意意。从施工面积、新新开工面积的的增幅来看，还还是比较快的的，但增长率率主要是由指指标基数太小小拉动的，市市场需求拉动动效果不是很很明显。空置置面积的降幅幅很大原因也也不外于此。预测：该区域内内的商业前景景由于先天条条件不足，市市场潜力相对对较小，潜力力相对较大的的地区有三个个：长桥、木木渎、太湖。（5）、相城区区相城区的商业近近年来有着较较大的发展，主主要集中在相相城区的行政政中心附近，已已形成的有较较大影响力和和形象的商业业项目有蠡口口家具城、相相城一条街，还还有规划中即即将运作的国国际服装城。该该区发展较慢慢，近期由于于区内市政配配套设施、交交通有较大改改善，市场前前景一下子变变得光明起来来，但由于铁铁路以北的区区位在人们心心理上的抗性性，市场前景景不是很理想想，商业发展展趋势倾向于于商业物流方方向，未来可可能会作为商商品集散地的的形象存在于于市场中。3、五个县级市市五个县级市的商商业发展相对对滞后。但发发展步伐非常常快，随着“沿江八大产产业基地”的规划实施施，区内商业业的前景变得得扑朔迷离，产产业结构决定定了这几个区区域内的绝大大部分地区商商业前景不容容乐观，商业业将集中向服服务周边居民民的日常生活活需要方向发发展。值得一一提的是几个个风景区板块块的旅游业有有可能带动区区域内商业发发展。但这些县级市内内居民的消费费地点倾向于于市区，随着着大交通格局局的形成、轻轻轨的规划，大大大缩短了往往返市区的时时间，这些县县级市面临市市区商业对区区内商业客源源的分流左右右，市场挑战战明显，市场场客源将大幅幅缩水，从而而形成市场需需求相对不足足。秘方：做独特的的商业，以差差异化策略介介入市场竞争争。二、商业营业用用房市场需求求状况分析2003年上半半年，市区商商业营业用房房转让登记11282处，转转让面积255.11万平平米，转让金金额9.066亿元，分别别比上年同期期增长1011.26%、9.42%%和96.10%%，创历史最最高水平。上半年，市区商商业营业用房房预售价平均均每平方米77033元，其其中中心城区区为每平方米米7706元。指标的惊人增长长说明市场消消化能力极强强，这与“一铺养三代”的传统投资资思想密不可可分，在股票票市场长期低低迷、银行储储蓄利率一再再下调的情况况下，投资不不动产、在“商铺”中淘金已成成为广大市民民的共识。三、供应市场探探析1、历年商业营营业用房施工工面积走势分分析※从图一可以看看出：从98年至今，商商业营业用房房的施工面积积走势波动较较小，只有99年跃入谷底底，原因是98年结转的大大量的商业营营业用房面积积在一定程度度上影响开发发商的市场信信心，但随着着99年底苏州楼楼市的升温，加加上苏州经济济的持续高涨涨，有效的拉拉动了商业营营业用房的开开发信心，2000年至2002年走势呈缓缓慢上升态势势。居民可支支配收入的不不断增加和消消费性支出的的比例不断加加大，对商业业服务业的需需求日益旺盛盛，也有效的的拉动了商业业营业用房施施工面积的再再次大幅上扬扬。预测：随着经济济的持续高涨涨，外来人口口的不断增加加、交通环境境的不断改善善、招商引资资力度的不断断加强。商业业营业用房的的市场需求将将进一步旺盛盛，施工面积积有望继续保保持快速上扬扬的走势。2、历年商业营营业用房新开开工面积走势势分析※从图二可以看看出：和施工面积积走势相似，波波动较小，走走势相对平缓，但增长趋趋势明显。3、历年商业营营业用房竣工工面积走势分分析※从图三可以看看出：历年竣工面面积走势戏剧剧性的与施工工面积、新开工面积的的走势一致，但但我们从增幅幅上看，施工工面积，尤其其是施工面积积中的新开工工面积2002年的增幅明明显高于竣工工面积，说明明2003年（尤其是03年下半年）至至2005年（根据开开发周期简单单估计）商业业营业用房的的供应将急剧剧加大，市场场竞争可能会会比较激烈，一一些地段差、辐辐射能力小、综综合竞争能力力差的项目有有可能面临市市场尴尬，销销售压力会明明显增大。4、历年商业营营业用房空置置面积走势分分析※从图三可以看看出：从空置面积的走走势来看，总总体趋势呈现现较快速度下下降。原因是是趁着2002年前后火爆爆的苏州楼市市和需求的上上升，市场消消化速度加快快，“减空”效果明显。但但我们也应该该警惕：走势势有可能会上上扬，原因是是后开发的项项目在相关指指标、整体质质素上都与市市场需求相一一致，而老式式商业用房在在一定程度上上难以满足市市场需求，去去化压力大，可可能面临改造造，甚至可能能为市场淘汰汰。四、综述■园区独特的商商业运作模式式（邻里中心心）、园区二二三期的高标标准的规划以以及目前几大大商业项目的的运作（例如如F城、联合投投资的娄葑社社区中心等），加加上区内居民民消费能力强强、外来人口口多、打造国国际化都市的的实现，园区区的商圈在一一两年内有望望与石路商圈圈、观前商圈圈、南门商圈圈进行新一轮轮的市场洗牌牌，形成“割据”状态。■随着居民生活活水平不断提提高，苏州的的商业发展应应抓住机遇，调调整商业服务务结构、提高高商业服务的的档次和水平平。■充分利用苏州州的旅游资源源，加快旅游游业的发展，带带动全市商业业的发展，形形成“旅游商业经经济”。■随着城市形象象的提升，必必将吸引更多多的海内外人人士涌入苏州州，苏州更应应该以一种积积极的心态面面对巨大的商商机。■苏州已向移民民城市方向发发展，外来人人口的逐年增增加，商机无无限，但外来来人口的结构构有待调整（这这主要是由产产业结构决定定的），随着着苏州产业结结构向高科技技、资金密集集型产业发展展，必将使得得需求市场进进一步扩大，促促进商业的进进一步发展。■大交通格局的的形成、轻轨轨建成后的投投入使用，会会使得郊区级级县级市的客客源向中心城城区流入，不不利于郊区及及县级市的商商业发展。■综合竞争能力力差的商业项项目将面临市市场的淘汰，而而质素较高的的项目将蚕食食大部分的市市场份额，最最终将形成几几大商圈，遥遥相呼应，形形成“割据”状态。■信贷政策的变变化，将对商商业项目的市市场去化形成成一定的影响响。同时，一一些资金链比比较薄弱的小小开发商将很很难进入商业业项目的运作作；一定程度度上也给资金金实力强、开开发能力强的的开发商以市市场机会，有有效地引导商商业项目的开开发向高质、健健康、良性的的态势发展。■长三角都市圈圈的形成，也也会在一定程程度上导致苏苏州本地客源源向商业非常常发达的上海海流出，“苏州挣钱，上上海消费”的现象不容容忽视，针对对这一情况，应应尽快提高苏苏州商业服务务的档次和水水平，有效抑抑制高端客源源的流出现象象。商业项目的运作相对较难，人气至关重要，地段、周边居民消费水平和消费倾向、项目本身的质素、交通、物管水平等等都是制约项目成功的重要因素，一个好的商业项目应对项目周边的居民结构、消费倾向、消费结构、收入及支出水平有着充分的了解，剔除影响项目运作的市场抗性因素，通过树立良好的公众形象、周到完善的物业管理、吸引人气的聚客力广场等综合质素，采用整合营销手段等来扩大项目的辐射半径，吸引更多的人气。商业项目的运作相对较难，人气至关重要，地段、周边居民消费水平和消费倾向、项目本身的质素、交通、物管水平等等都是制约项目成功的重要因素，一个好的商业项目应对项目周边的居民结构、消费倾向、消费结构、收入及支出水平有着充分的了解，剔除影响项目运作的市场抗性因素，通过树立良好的公众形象、周到完善的物业管理、吸引人气的聚客力广场等综合质素，采用整合营销手段等来扩大项目的辐射半径，吸引更多的人气。第三章市场场面分析一、主要竞争个个案评述F城：该商业街街位于苏州工工业园区二期期内，金鸡湖湖东岸翠园路路、星港街交交界处，是由由上海新纽投投资管理有限限公司苏州分分公司投资开开发管理。该案占地63亩亩，总建面积积超过10万平方米。该案处于园区文文化行政中心心地带，周边边未来规划建建设中政府机机构、公司、大大厦云集（包包括园区管委委会行政中心心大厦、6幢政府公、检检、法等办公公大楼、能容容纳8万人的国际际会展中心、2万人居住社社区和公众广广场、文化水水廊等重要项项目）。该案的招商业种种主要为国内内外知名的餐餐饮、百货、酒酒吧、娱乐、健健身、美容、卖卖场等，每个个经营业种控控制在1至2家，可能会会有效的防止止了恶性竞争争的存在。该案的管理模式式为SHOPPPINGMAALL,与国际接轨轨，树立了该该案的高档商商业形象，市市场美誉度高高，为本案的的最主要的竞竞争对手。第四邻里中心：：第四邻里中中心位于金鸡鸡湖东岸，现现代大道南侧侧，是园区又又一区域性、综综合性商业服服务大厦，集集大型百货超超市、家居家家具超市、大大型餐厅，便便民小吃快餐餐店、西式快快餐店、咖啡啡馆、酒吧、银银行、邮政、卫卫生所、药店店、洗衣店、美美容美发店、菜菜场、汽车美美容、新华书书店、各类特特色零售店、各各类中介家政政服务项目。休休闲活动中心心，健身俱乐乐部及部分商商务办公于一一体。第四邻邻里中心将成成为苏州工业业园区最大的的邻里中心。该项目建筑面积积3万平方米，位位于正在建设设的东湖大郡郡住宅区的中中央，由主楼楼、南楼和北北楼三部分组组成。其中主主楼两层，计计1.7万平方米，主主要定位为大大型超市、大大卖场，南楼楼三层7700平方米，主主要为餐饮类类的铺面，其其中包括了中中、西式快餐餐、中等规模模的酒点等。北北楼三层约6000平米，主要要为净菜超市市和一些健身身休闲空间，其其中三楼为邻邻里中心的管管理办公场所所。项目目前正处于于招商阶段，以以租赁的形式式对外招商，平平均租金在45元/m2/月。美丽新世界：22之间，平均均单价达8500元/平米。在该案的经营项项目规划中，地地下一层（即即-1楼）主要经经营业种为世世界品牌男女女装、化妆品品、黄金珠宝宝、玉器、鞋鞋类、眼镜、皮皮具、箱包、照照相器材、通通讯产品。1楼主要为休休闲装、男装装世界、运动动服装和用品品、儿童服饰饰、玩具、床床上用品、工工艺品。2楼服装包括括职业女装、羊羊毛羊绒女装装、休闲女装装、各种装饰饰品、女性内内衣、孕妇服服。作为观前街的辐辐射区域，该该案有较强的的商业发展氛氛围，虽然自自销售以来去去化速度不是是很快，在招招商方面也出出现了一些问问题，但是作作为位于第一一商圈内的商商业项目在经经过一段时间间的市场适应应期后，估计计应该会有一一个比较理想想的状态。玄妙广场：玄妙妙广场位于干干将路与观前前街宫巷交叉叉口，占地面面积2万多平米，建建筑面积2.5万平方米，产产品规划中包包括了商铺、小小户型住宅，其其中商铺的售售价达到了2万/平方米的高高价。目前规规划的经营业业种餐饮、娱娱乐、休闲、资资讯、购物、展展示、精品、服服饰、艺品等等。发展方向向是以上海新新天地的模式式，目标是建建成观前商圈圈中的一大亮亮点，目前销销售与租赁正正在有条不紊紊的进行中。玄妙广场的客源源主要以商铺铺的投资客为为主，这些投投资客源主要要来自于上海海、浙江、台台湾等地，一一些自主经营营的业主也是是重要的组成成部分，主要要以经营服装装、精品专卖卖为主。蒌葑社区服务中中心：蒌葑社社区服务中心心位于斜塘商商业区，总用用地面积716700m2，总建筑面面积550000m2，分两期开开发，其中一一期开发3万m2，包括超市120000m2，商业8000m2，酒店娱乐5400m2，公共服务4600m2，目前一期期的开发已经经进入实质性性阶段。在社社区服务中心心的二期25000平方米的规规划中涵括了了23000平方米的商商业用房和2000平米的公共共服务空间。蒌葑商业中心的的建设对其周周边近5万人的居住住组团在商业业、娱乐、休休闲等日常生生活方面提供供了极大的方方便，但是同同时，也将对对本案消费客客源的引进构构成巨大的竞竞争。二、主要竞争个个案相关指标标对比分析（1）、基本指指标对比分析析个案指标分类同区域内其他区域F城第四邻里中心美丽新世界玄妙广场总建面积10万m23万m21.7万m22.5万m2店铺相关指标面积50-250mm236m227-170mm2100-5000m2进深8.483.75-1118-9开间5.54.57销售方式出售√√√招租√价格售价0.5-0.66元/m20.7-1.11万元/m22万元/m2租价48元/m2**月物业管理费3元/m2*月月2.5元/m22*月//停车位地上地下汽车500个非自动车10000个汽车75个汽车75个/分析：◆各个商业的规规模都比较大大，尤其是F城，总建筑筑面积达10万平米。◆店铺面积都相相对灵活，几几个个案的实实际店铺面积积可以自由分分割，目前主主要面积规划划在30-2000平方米之间间不等。◆进深主要集中中在8米左右，这这样的进深比比较为市场所所接受。◆开间的差异较较大，主要为为经营业种决决定，开间容容易变化，分分割自由。建建议开间尽量量控制在4-5米之间。◆市场上的店铺铺主要以出售售的方式招商商，这样的销销售方式风险险较小，因为为一般在商业业氛围比较好好的地段，商商铺的回报年年限也要在12-13年。◆物业管理费和和项目的定位位有着必然的的联系，目前前市场上的竞竞争个案的物物业管理费主主要为2.5-3元/平米*月，，F城为目前市市场上最好的的商业项目，其其物业管理费费用也就3元/平米*月，而且，前前上年是开发发商和业主各各负责一半。◆停车场应该设设置为地下停停车场，停车车场的多少直直接影响到客客流量和消费费者的逗留购购物时间。（2）、竞争个个案业中分布布状况分析业种种个案业种分布同区域内F城餐饮、百货、酒酒吧、娱乐、健健身、休闲、美美容、卖场等等第四邻里中心家居饰品、餐饮饮、休闲、娱娱乐、邮政、卫卫生所、银行行等其他区域美丽新世界服饰、工艺品、工工业品、休闲闲运动商品等等玄妙广场餐饮、娱乐、休休闲、资讯、展展示、精品服服饰、工艺品品等分析：竞争个案案的业种分布布主要为卖场场（或者便利利店）、服饰饰、工艺品、餐餐饮以及娱乐乐休闲。（3）、产品定定位对比分析析业种种个案产品定位（产品品诉求主题）同区域内F城集购物、休闲、住住宿、旅游、娱娱乐、餐饮、社社交为一体的的大集合购物物中心第四邻里中心服务湖东2万人人组团，集餐餐饮、卖场、健健身、休闲等等的社区服务务中心其他区域美丽新世界面向时尚、超前前人群的集服服饰、工艺品品、工业品等等为一体的购购物场所玄妙广场以精品专卖店为为载体，集服服饰、餐饮、娱娱乐、休闲等等为一体的购购物广场目前竞争个案的的定位基本上上都集中在购购物中心，考考虑到本案的的社会效应要要求，建议本本案走差异化化竞争策略，不不宜定位为旅旅游工业品，尤尤其是能代表表苏州人文娱娱乐休闲为一一体、服务于于区域内居民民和旅游人群群的精品旅游游商业街。第四章项目目SWOT分析1、优势：●处于园区二期期文化行政中中心地带，未未来人气比较较旺盛，加上上区内F城的投入使使用，未来市市场前景很好好。●处于金鸡湖八八大景观之一一——文化水廊内内，未来海内内外旅游人群群流量大，客客源层次高，购购买力旺盛。●轻轨的规划实实施（在湖东东设立站点），必必将有效吸引引周边区域人人群前来消费费，客源充足足。2、劣势：●案量较小，规规模优势不明明显●成熟的观前商商圈对本案客客源的分流作作用明显。3、机会：●苏州经济的持持续高涨、居居民收入的不不断提高，消消费能力的不不断增强，商商业前景可观观。●园区二期三期期的启动，CBD的规划，必必将吸引更多多的中外企业业入驻，带来来大量的外来来人口，客源源充足，而