房地产公司管理信息系统优质资料

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1．研究对象的描述

1．1行业发展趋势

中国已经加入了WTO，目前外商已进入我国房地产行业，但多数是港台地区的三资及外商独资的房地产开发企业，来自发达国家的极少。今后几年国外知名的大型房地产企业集团进军中国房地产业肯定有较大的增加，这些企业实力强，集资金、技术、销售、物业管理等方面的优势，具有较强的竞争力。而我国现有的大多数房地产企业处于规模小、资金少、服务差、资质低等方面的劣势，缺乏竞争力。目前大量的国有房地产企业正处于转制过程中，企业制度还不健全，与国际市场的要求不相适应。“入世”后有实力的外商就会给国内众多的房地产企业带来较大的冲击。

与此同时，国内房地产企业之间的市场竞争日趋激烈。在激烈的市场竞争中，有相当数量的房地产企业将被市场淘汰，房地产企业正面临新一轮"洗牌"。为了改善经营业绩，强化主业优势或者实施业务转型，不少房地产公司都进行了大规模的资产重组，有些企业甚至通过资产重组实现了"脱胎换骨"。不仅有效地增强了企业竞争力，还为日后到国际资本市场融资提供了可能。

在企业的自身，越来越多的房地产商采用信息化技术来管理企业。他们以自己的网络平台为基础，通过多边协议的形式进行集团采购和信息共享，提高市场竞争力，实现企业信息管理现代化。

21世纪是知识经济的时代，信息革命及其相关技术已经渗透到社会生活的各个方面，计算机与现代通信领域技术的结合，使我们的生活出现前所未有的变革，数字化浪潮席卷全球。房地产开发企业如何准确把握市场脉搏和动向，如何在激烈的市场竞争中显示自己的优势，提升企业的核心竞争力，确立企业在行业的引领地位越来越重要。

1．2企业的组织管理机构和职责调查分析

1.2.1公司简介

盘龙房地产开发是久负盛名、实力雄厚的公司，也是武汉市较大的房地产开发企业之一。公司始终贯彻“以人为本，尊重自然”的住宅开发理念，积极引进现代住宅形态，倡导先进的生活态度，以其独特的战略眼光为起点，规模话、科学化地建立公园家社区，取得良好的经济效益和社会效益，有力促进武汉房地产业的健康发展。

1.2.2公司管理机构图

图1-1公司管理机构图

1.2.3公司机构职责分析

盘龙房地产开发由六个职能部门：营销策划部、工程建设部、计划财务部、市场开发部、物业管理部、行政办公室组成。

营销策划部的主要职能是：收集房地产的相关信息进行市场调查和分析及作出调查报告，进行广告策划及营销策划，进行销售工作。

工程建设部的主要职能是：对在建项目进行计划、工期、质量控制，对拟建项目进行前期控制工作。

计划财务部的主要职能是：进行项目融资，对拟建项目进行估算和概算，对在建项目进行成本控制，对以建项目进行结算和决算及进行项目后评价。

市场开发部的主要职能是：取的土地的使用权，进行项目可行性分析和评估，提出被选方案。

物业管理部主要职能是：负责详细记录各类型楼盘的基本数据资料，每套楼盘单位业主与住户、租户的资料，快速、便捷的查询功能。负责对业主的报修、投诉、住户服务等要求做到及时处理。

行政管理办公室主要职能是：负责日常行政工作、人力资源管理及后勤工作。

1.2.4公司职能部门业务流程图

图1-2公司职能部门业务流程

1．3信息化打造公司核心竞争力

房地产企业如何构筑企业信息系统？如何从管理、决策和信息的交流等方面来适应快速多变的一切？如何使企业面对市场经济的严峻挑战？如何解决产品积压，进行成本控制，提高用户满意度？要想有效地解决这些问题，其根本出路是在企业与市场之间建立起有效的闭环系统，建立现代化的企业管理制度。

中国房地产开发企业，由于信息技术、计算机技术、网络技术、自动化技术的应用，将随着世界高科技的飞速发展，进入信息时代。随着信息时代的到来，企业必将不可抗拒的加速进入信息网络时代。企业需要建设具有本企业特点的,业务过程自动化和管理现代化的信息网络。企业信息工作，就是把企业物流的管理提高到对企业信息流的管理来控制企业的运作，及时提供给领导决策所需的多方面的信息。在现代化企业中，信息管理工作在企业中已发挥越来越重要的作用。

1.3.1房地产企业信息化

企业信息化是国家信息化的基础，是国家信息化的重要组成部分。房地产企业信息化是指房地产企业利用现代信息技术，通过对信息资源的深化开发和广泛利用，不断提高房地产企业决策、开发、经营、物业管理的效率和水平，进而提高房地产企业的经济效益和市场竞争力的过程。

知识经济时代要求以知识和信息为增值的主体和对象，要求知识和信息成为企业具有竞争力的核心要素，要求企业的所有员工都要高度重视知识和信息的作用，这就迫使企业去进行信息化建设，而企业信息化又恰恰提供了一个知识和信息被获取、被增值的平台。

当前，房地产企业竞争力的高低完全取决于对信息的获取和处理能力。房地产企业的生存和发展要靠正确的决策，而决策的基础就是信息。房地产企业要准确、快速的获取和处理信息，信息化是必然的选择。

房地产企业信息化可大大减少人力，提高效率，加快信息处理的速度，提高信息的准确性和可靠性。而房地产企业信息化可以通过辅助管理和辅助决策，准确及时地把握市场信息，从而获得更多的商机。房地产企业信息化还可以提高企业对市场的反应能力，提高决策的正确性和预见性，从而大大提高了竞争实力。

1.3.2盘龙城开发公司信息化建设的基本内容

1.3.2.1信息化建设的物质和观念准备

首先，房地产的信息化建设，是一项长期的工作，这要求领导层和全体员工对企业信息化有正确和清醒的认识和重视，房地产企业信息化是企业提高效益、提高自身竞争力的有力手段，是企业自身的需要，而不是企业的一个摆设。

其次，要有专职专人负责，因为房地产企业信息化工作是一项复杂的、长期的系统工程，是个"一把手"工程，企业应安排最高领导层中一名既懂信息技术又懂管理的领导来专门负责企业的信息化建设，国外称为企业信息主管，即CIO(ChiefInformationOfficer)。CIO直接对企业最高领导负责，下设企业信息化委员会，成员由企业各部门的主要领导兼任。

第三，要改革旧的企业管理模式，我国企业现行的管理模式大都是金字塔型的管理模式，而现代市场经济的需求，企业应引入精简化和扁平化的网络型管理模式，这种新的管理模式从信息化的角度来讲，可以有效地消除企业内部信息冗余和信息流通不畅的问题，各个部门所出现的问题都可被及时发现、及时反馈和及时解决，因此可以尽量避免企业经营管理中所可能出现的漏洞，大大地加强了管理的有效性和及时性。

1.3.2.2公司信息化的系统构成

房地产企业信息化发展的目标是以市场为导向，用先进技术改造传统房地产产业。立足国情，提高网络集成系统应用水平，加强企业的技术创新，提高企业经济效益和竞争力，以适应信息时代、知识经济的发展。

1．计算机的广泛利用。房地产企业的所有业务流程和管理流程，通过广泛的利用计算机的数据快速处理能力，将一切流程自动化。

2．建立房地产企业管理信息系统。利用计算机、网络技术和先进的管理知识，建设企业管理信息系统（即INTRANET），实现无纸化办公，加快企业内部信息的交流，改进企业业务流程和管理模式，提高运行效率，降低成本，提高竞争力。

3．企业内部网的建立并与外界实现网络互联。

4．企业决策支持系统。利用现代通信技术，加入因特网，进行企业的信息发布，并建设企业外部网（即EXTRANET）。通过采集和利用国家宏观信息、企业材料供应商及合作伙伴的生产流通信息、市场信息等经营信息，提高企业对市场的快速反应能力，提高企业的正确决策能力。

5．电子商务。房地产企业信息化的核心是基于商业服务（B2B）的信息化普及与服务平台建设，目前房地产企业的电子商务尚处起步阶段，有关部门正在组织制定发展规划纲要。

6．建设一支企业信息化人才队伍

7．制定、实施企业信息化标准规范及规章制度

1.3.2.3盘龙城开发公司信息化的主要途径：

第一步，原始信息资料的数字化转化，构建企业信息库。

企业的计算机网络、数据库以及在网络数据支持下的应用系统，是房地产企业实现信息化建设的重要基础。房地产企业信息化的核心与基础是对以数字化形式存在的大量信息的管理与利用，没有这些信息做基础，企业信息化只能像空中楼阁一样成为空谈。

第二步，实现内部各业务处理环节的自动化。

房地产企业信息化则是住宅产业信息化的基本单元，是实施住宅产业信息化的关键环节。房地产企业应根据自身的情况，做好企业信息化基础建设工作。企业在完成了原始信息的数字化转化，构建起信息化建设所必须的信息库之后，就可以在此基础上通过实施、MRP、ERP、CRM、SCM、OA等系统来实现工程设计、生产、财务、人事、材料采购、市场销售、行政办公等业务处理过程的自动化。这些业务系统的构建不需要齐头并进，各个单位可根据自身情况，选择若干环节分步实施。

第三步，实现决策过程的自动化。

有了完备的信息库及各个环节的自动化做后盾，企业就可以考虑在此基础上实现更高层次的信息化--决策自动化，这是企业内部信息化建设的最高境界。由于决策自动化的实现离不开来自公司运作各个层面的及时、准确、丰富的信息，因此一般的企业不可能很快达到这种水平，其只有基本完成了对各个事务性运作环节的信息化改造之后，才可能逐步着手实施决策过程的自动化；在没有其他系统做支撑的情况下盲目追求决策过程的自动化，只能造成资源的不必要浪费。

第四步，实现与外界协同工作的自动化。

在对内部运作的信息化改造达到一定水平之后，企业可以着手实施与合作伙伴等外界单位的协同工作自动化，包括协同商务、协同办公等。这一阶段的实现要求协作双方都具有很高的内部信息化建设水平。

1.3.2.4房地产企业信息化的作用与经济效益

1．借助信息网络发布房源信息，拓展销售范围。通过信息网络发布房源信息，把房源信息传播到的客户面前，房地产企业拥有的客户群就会增加，这给房地产企业带来了更多的促销机会，成交概率亦随之增加。

2．小区配置网络，提高住宅档次，吸引更多的住户。小区内配置信息网络，住户和物业管理公司能始终保持密切联系，这样既保证了住户的私密性要求，又解除住户的后顾之忧，可充分满足客户居住的各方面需求，使小区的各项服务管理有条不紊的进行，使住户享受高质量的现代生活。

3．掌握信息、把握良机、获取房地产企业的最佳效益。通过信息网络上的房地产信息资源库，房地产企业能及时了解房地产市场需求动态变化、房地产建设的最新技术材料、寻找开发所需资金来源和最佳的合作伙伴，从而大大增强了开发过程中每个环节的科学性、合理性、有效性，高质量、低成本进行房地产开发，求取房地产企业的最佳效益。

4．注重信息分析，推出适销房源。不定期地对房源销售和客户需求信息进行收集汇总、统计分析，找出当前市场热销房源之特点，将现有房源有针对性地不失时机地推出，同时根据信息分析，预测需求走势，为开发设计提供可靠依据。

5．网上中介，降低销售成本。将大量的房源地段、价格、房型、环境及推荐的室内装潢布置的详尽材料一次性全部上网，展示给购房客户，购房客户通过电脑屏幕在了解详尽资料进行比较后，可基本确定购买意向，从而大大降低销售成本。

6．编制网上信息数据库，无纸化存档。现代信息技术通过相应的硬件和软件，将房地产开发的庞大的各类信息收集贮存于小小的磁盘和光碟上，随时调用，快速取舍，展现过去，记录现在，指导将来，为人们再现过去某一时点上或某一周期的信息，这种资料库含金量高，会有很高的经济价值。2、系统需求分析

2.1盘龙城开发公司信息化所面对的问题

1、办公自动化体系不完善，仅限于简单应用，甚至没有任何应用企业的信息流通不畅、信息对称性不够。

2、办公处理模块相对较少，功能较单薄。

3、电子协作和资源共享不够。

4、应用系统之间缺乏统一平台、接口不统一。

5、缺乏地产企业的专门应用。如：客户关系管理、开发项目管理、销售业务管理、统一客户服务管理和物业管理等等。

6、企业领导的监控、资源调配、任务分配、执行情况的管理不够完善。

7、缺少必要的决策分析和商业智能支持。

8、企业网站和内部管理系统不能协调统一。

2.2目标分析

2.2.1公司整体电子商务系统

由内及外，由外向内，内外结合的电子商务系统。整合企业内部资源、组织和企业上下游供应链以及统一客户中心。

构建重点：

1、基于整个电子商务体系构建

2、符合国际电子商务标准

3、具有极强的开放性

4、与总部系统无缝对接

5、面向管理、突出先进的经营管理理念（ERP\CRM）

6、面向供应链管理、突显企业核心竞争力

2.2.2房地产企业信息系统架构分析

公司管理信息系统构建重点：

1、标准统一、基础平台

2、预留外部数据接口，面向市场（CRM)、突出管理（BI）

3、统一规划、分步实施

4、整个系统有机整合，系统之间无缝连接、房地产企业业务流、资金流、信息流综合分析

2.2.3系统实现的目标

实现企业扁平化、统一化、智能化的管理架构，优化企业内部组织结构、简化工作流程、提高办公效率、增强企业知识管理、项目管理，全面提升企业监控、调控方面的能力和水平。

通过统一客户服务中心和客户关系管理，增强企业的品牌价值、团队协作和企业凝聚力。同时通过先进的管理信息系统和传统业务优势、经验的紧密结合增强企业的学习能力、快速反应能力和行动能力，从而实现企业的"管理创新、体制创新和业务创新"，全面提高企业在房产领域的核心竞争力，实现企业的长远发展战略目标。

2.3管理信息系统实施策略

2.3.1实施策略

1、实施原则：总体规划、分步实施、分步骤进行。

2、实施步骤：

理解企业管理信息系统--分析企业需求--咨询顾问加入--总体设计规划--选择系统集成商--系统整合--系统调试--整体交付--系统跟踪--系统维护--系统升级。

2.3.2实施步骤

企业完整的管理信息系统整体解决方案，必须在正确的方法论的基础上才能可以提高工作效率及项目实施质量，保证系统整体规划的高瞻远瞩和分步骤实施的切实可行，同时保护系统的投资、先进性以及系统的升级维护。

在该项目中主要采用成熟的整体项目管理方法论和应用系统实施方法论。

1、整体项目管理方法论PJM：项目管理方法(PJM)的目标是提供一个主框架，使其能够对项目用一致的手段进行计划、评估、控制和跟踪。

2、应用系统实施方法论：AIM是经过复杂的应用产品实施而提炼好的结构化实施方法，它能满足用户的各种需求，从定义用户的实施方法、策略到新的系统上线运行，AIM包含了所有不可缺少的实施步骤。因而尽可能地减少用户的实施风险，以保证快速、高质量地实施管理应用系统。

AIM分为七个阶段：

第一阶段：建立实施策略

主要从商务和技术上来计划项目的范围，并确定项目的目标。这一阶段的工作，包括建立由公司主要领导为首的项目实施领导小组和各部门有关人员参加的项目实施小组，并开始对员工进行初步的业务管理观念和方法培训,具体制定出企业实施应用管理的策略和目标。

第二阶段：业务流程分析

主要是定义项目的内容，即对现行的管理进行仔细地回顾和描述，从而认识项目的业务和技术上的具体要求。一般在这个分阶段要编写一个项目定义分析报告，可以更多地是借助于IPO图的形式来描述目前的流程，并从中找出希望改进的地方，为进一步解决方案的设计创造条件。

第三阶段：设计解决方案

主要是对上阶段形成的业务分析流程，结合业务管理的基本概念和具体的软件功能，逐项进行回顾、分析，以便对目前每个管理业务流程，提出解决方案。

第四阶段：建立应用系统

本阶段需根据前一阶段拟订的方案，对管理上（或组织上）需改进之处制定改进方案，包括调整分工、规范流程、统一方法、标准信息编码等。从软件来讲，系统初始化设计及二次开发工作可开始进行。这样建立起一个符合企业管理思想的应用系统。此时大量的基础数据的整理工作也将着手进行。

第五阶段：文档编码

在建立应用系统的同时，除了必须对软件进行二次开发，按软件工程要求提供必须的文档以外，对管理要改进的流程及方法等方面，也必须编写或修改原来的制度、职责、流程图。这时，系统一旦已建立起来，可着手对最终用户的主要应用进行培训。

第六阶段：系统切换

在这个阶段，为了减少系统实施时的风险，各职能部门分别按照自己的日常业务活动，参照已文档化的流程，运行计算机系统进行测试，以证实其系统是基本可行的。这时才开始正式向新系统输入数据、创建初态、定义参数、开始运行。为了保证切换的成功，这时项目领导小组要求及时地发布许多指令，来逐步地进行系统地切换。一般来讲，能有一个新老系统并行的运行期间，风险可更小些。

第七阶段：运行维护

在并行一段时间后，事实证明系统是安全、可靠、可行的，那么可以正式投入运行。并在运行中作好有关的记录和报告，并及时地发现运行中的问题，以便进行维护和提高。

2.3.3选型原则和标准

1、平台的选择

平台的技术是否具有成熟度，支持的操作系统、应用技术和数据库的可靠性、安全性、扩充性、容错性、灾难恢复、兼容性、备份存储功能等。

2、系统供应商选择

系统供应商应该具有房产行业咨询专业背景、行业营销管理背景，系统整合能力，产品、技术、服务、培训、维护、升级能力，大中型房产企业信息化建设经验。

具体可以通过如下几方面来进行考察：

1)供应商是否具有房产行业咨询、管理、营销、市场推广方面的经验和专家组织；

2)是否具有整合不同系统、系统供应商的能力，具有提供企业长远规划和管理变革以及企业组织结构优化的解决方案。

3)是否曾经在大中型管理信息系统项目中接收过考验，具有稳固和专业的开发团队和项目管理专家。

4）公司是否具有资金实力和行业背景，包括房产行业背景、咨询管理和系统整合的能力与实力。

5)行业方面：是否有项目管理专家、管理咨询专家、房产行业营销专家

6)技术方面：是否有高级系统分析设计、网络系统实施专家、实施数据库设计专家、质量管理专家、培训服务专员等。

7)管理咨询方面：是否具有对房地产行业深入了解的资深管理顾问。

3、建设经验：

1)公司本身是否具有项目管理、大型系统集成的经验

2)是否具有风险管理、成本资金管理、系统规划设计等方面的经验和典型案例。

2.3.4实施双方组织机构及相关职责

在该项目中,信息系统开发组建项目实施小组。同时公司也建立同样的实施组织,同时适量增加实施人员,使他们与咨询顾问形成一个完整的实施小组，共同进行项目实施工作。

2.4系统功能分析

盘龙城开发公司管理信息系统由以下几个子系统组成：投资决策管理信息系统、工程项目管理信息系统、营销管理信息系统、售楼管理信息系统、物业管理信息系统。

1、投资决策管理信息系统

房地产投资决策信息系统开发的目的在于能够实现房地产企业在投资决策过程中的信息化管理，并能辅助房地产决策者运用科学的管理方法、准确、快速的作出决策。它不仅可对房地产市信息进行海量存储、高速查询和科学管理，还可以通过调用数据库中的大量实用的数据，按照确定的目标，选择适用的数学模型，以便快速得出最优的方案

2、项目管理信息系统(PMIS)

系统是以国际先进的项目管理思想为指导，结合房地产企业在项目开发的计划控制、招投标管理、合同控制、成本管理等核心业务的实际管理需求，采用各种先进的项目管理技术，为房地产企业提供项目管理的信息化的大平台，帮助企业高效整合各项资源、多项目协同管理，实现项目的动态管理和目标管理，帮助企业实现“最低投入、最大回报“的项目投资目标。

3、营销管理信息系统

通过对房地产客户群体的细分，针对客户的具体情况，制定并实现相应的楼盘广告宣传、产品展示等营销活动，并可与企业外部的网站结合，利用多种先进的信息手段，如全景展示、楼盘导购、楼盘推荐、楼盘查询、咨询服务、会员服务、社区交流、在线调查、电子刊物、邮件发送等，最大化的吸引客户的购买，提升企业的品牌形象和知名度。

4、售楼管理信息系统

楼盘单元数据录入：主要是快速处理(新增、修改、删除)楼盘/楼阁/单元的基本资料。对新增楼盘时按楼盘描述、楼阁规则、单元成批描述三级分别进行生成。针对房源信息量很大,初始操作很多,这一功能采用向导方式帮助你以最少时间生成大量房源信息和相关图片录象,并可以对生成的房源信息进行批量或单独修改,以弥补生成房源时的不具体之处。

5、物业管理信息系统

由于物业收费的复杂性，工程设备设施的保养、维修的多样性，客户服务中的投诉、报修、装修等流程的灵活性，该系统遵循物业管理标准，融合ISO9000思想，以ISO9000文档为指导，多名科技精英与物业管理专家的密切合作和精心开发，提供了灵活设置收费项目、计费方法、预收免交费用等功能，提供了流程自定义，操作方式自定义等功能，能适应各种类型的物业管理。

2.4.1功能分析图图2-1系统功能分析图

2.5业务分析（业务业务流程图）

业务流程是现行系统各个业务活动的工作过程。业务流程图就是用规定的符号和规则来描述具体业务过程的图表。通过绘制业务流程图可以帮助系统分析员整理和汇总调查结果，找出业务流程中的不合理流向；通过业务流程图，系统分析人员可以更好地与管理人员进行交流，启发他们总结和说明管理业务的规律。

业务流程图的符号如图2-2所示：2.5.1业务流程

在公司管理信息系统中，进行管理的主体是房地产公司，管理客体是在建项目、物业、物业业主、公司本身及与他们的相关各种情况。业务流程主要包括：

1、确定管理对象。即对各类信息进行归集、分类、处理。

2、动态更新信息。由于物业档案资料具有动态性，因此，需要随时或定期对档案资料进行更新、修改。

3、信息汇总、统计、分析。

4、查询及输出信息。

公司管理的总业务流程图：2.6数据分析（数据流程图、数据字典）

2.6.1数据流程图

管理业务流程调查中所用的业务流程图形象地表达了管理活动中信息的流动和存储过程，但仍没有完全脱离一些物质要素（如货物、产品、资金等）。信息系统是为信息管理服务的，所以为了描述系统中数据流的变化过程，还必须进一步舍去物质要素，收集有关的资料，绘制出原系统的数据流程图，为下一步分析做好准备。

数据与数据流程调查过程中收集的资料包括：

1、原系统全部输入单据、输出报表和数据存储介质的典型格式；

2、各环节上的处理方法和计算方法；

3、上述各种单据、报表、帐本的制作单位，报送单位，存放地点，发生频度，发生的高峰时间及发生量等；

4、上述各种单据、报表、帐册所包含的数据的类型、长度、取值范围等。

通过调查可以绘制出现行系统的数据流程图。数据流程图是描述信息系统逻辑模型的主要工具，它可以用少数几种符号综合地反映出信息在系统中的流动、处理和存储情况，便于用户理解，是系统分析员与用户之间非常好的通信工具，是系统设计的出发点。数据流程图是在详细调查的基础上，通过抽象后，把数据的流动及存储情况概括而成的。

数据流程图由以下四种基本元素组成：

1、外部实体：指本系统之外的人或单位，他们和本系统有信息传递关系，例如顾客、供应商等。

2、数据流：表示流动着的数据，它可以是一项数据，也可以是一组数据。

3、处理逻辑：指对数据的逻辑处理功能。

4、数据存储：指通过数据文件、文件夹或帐本等存储数据。

各个基本要素都有相应的表示符号，数据流程图符号如图所示：

公司管理数据流程示意图如图（2-4）所示：2.6.2数据字典的建立

数据流程图从整体上描述系统的逻辑功能，但并未对图中的数据流、处理逻辑和数据存储等元素的具体内容加以说明。建立数据字典是为了对数据流程图上各个元素作出详细的定义和说明。数据流程图加上数据字典，就可以从图形和文字两个方面对系统的逻辑模型进行完整描述。

数据字典包括以下几种：

1、数据项的定义：数据项是数据的最小组成单位。它的定义包括名称和编号、类型、长度、取值范围或含义。

编号数据项名称简述取值范围类型及宽度

I01客户代码客户的代表编码“0001”-“9999”字符型，8位

I02项目代码各项目的代码“0001”-“9999”字符型，8位

2、数据结构的定义：数据结构描述了某些数据项之间的关系。一个数据结构可以由若干个数据项组成，也可以由若干数据结构组成。

编号数据结构名称简述数据结构的组成

DS01客户档案记载入信客户的基本信息大楼名称+客户代码+业主名称+联系+证件名称+证件代号+人口数+国籍

3、数据流的定义：数据流由一个或一组固定的数据项组成。定义数据流时，不仅要说明数据流的名称、组成等，还应指明它的来源、去向和数据流量等。编号数据流名称简述数据流来源数据流去向数据项组成流量

H01材料清单维修工从仓库领出材料的清单维修部材料仓库维修处理模块材料编号+材料名称+领用数量+日期+领用单位10份/天

H02维修工程委托单维修业务进行的依据客户请求维修部开出维修处理维修业务名称+维修内容+报修用户+报修时间约10份/天

H03费用清单维修业务处理的各项费用用户签字验收财务部材料费+人工费+维修内容+维修时间+用户约10份/天

H04发票维修费用支付用户用户报销凭证维修内容+维修时间+维修经办约10份/天

H05统计表财务部统计结果经理客户满意程度+回访率+报修率约10份/天4、处理逻辑的定义：处理逻辑的定义仅对数据流程图中最底层的处理逻辑加以说明。编号处理逻辑名称简述输入的数据流输出的数据流处理频率

P01填写维修委托单由用户提出维修申请用户委托请求维修工程委托单10份/天

P02调度对报修业务进行安排维修工程委托单维修工程委托单10份/天

P03维修处理安排维修并处理材料清单已完工程委托单10份/天

P04签字验收用户对维修结果的反应程度已完工程委托单已完工程委托单10份/天

P05开发票用户支付维修费用的凭证费用清单发票10份/天

P06统计每个月底统计当月的维修情况，包括材料、人工费、回访率等已完工维修单、未完工维修单“统计表”，流向外部实体“经理”1次/月

P07回访维修工程后再询问用户的意见用户意见回访记录1次/月

5、数据存储的定义：数据存储在数据字典口供描述数据的逻辑存储结构，而不涉及它的物理组织，主要描述它所包含的数据结构和输入、输出数据流。编号数据存储名称简述关键字相关联处理数据存储组成

F01暂存委托单记录尚未维修的内容维修单编号P02、P06日期+地点+报修内容+报修时间+预约时间+报修经办人

F02已完工委托单记录维修内容和维修费用维修单编号P04、P06、P07日期+地点+报修内容+报修时间+完成时间+维修情况记录+维修经办人+住户验收人+维修材料费+维修人工费+回访时间+满意程度6、外部实体的定义：外部实体定义包括外部实体编号、名称、简述及有关数据流的输入和输出。

编号外部实体名称简述输入的数据流输出的数据流

S01物业业主接受服务的用户委托请求、用户意见发票

S02工程部项目建设管理的部门工程情况报表

S03计划财务部结算业务费用的部门材料清单统计表

S04经理统计和总结业务处理情况统计表业务总结

2.7系统模型图2-5系统模型图3.系统设计

3.1系统概述

由于PMIS系统设计设计的数据来源多、数据结构复杂，恰当的开发方法对系统的成功至关重要。在开发过程中，我们采用了结构化生命周期法、快速原型法和面向对象方法向结合的开发方法。首先对整个系统的开发过程进行规划，在系统调查的基础上，采用面向对象的思想和方法，根据系统目标、用户需求及约束条件对现在手工系统的处理功能进行修改个调整，获得新系统的逻辑模型。设计网络拓扑结构，进行数据结构、代码、查询和输入输出格式设计。编写程序代码，采用黑箱法、逻辑覆盖法等多种方法进行严格的程序测试和系统测试。

为了搭建一个更高的管理平台，自然离不开信息系统的支持。公司掌门人高瞻远瞩，提出了要打造新的信息化管理模式来适应全国范围内的业务运作需求。管理信息系统必须服务从于企业长远发展战略，必须能适应于公司运营的需要。真正意义上的信息化应该是企业全局性的信息化，只有个人的单机应用或只有独立部门的应用还不能称之为信息化。

企业的信息化应是覆盖企业内部办公、信息交流、知识共享、业务流程管理、领导决策支持以及能与外部进行信息沟通的神经网络系统。绕一个开发项目进行运作，周期长，产品唯一性，涉及到众多业务环节：项目可行性研究、市场分析、产品定位、土地获得、规划及设计、融资、建筑施工、工程监理、市场营销、房产销售、租赁、物业管理等。在信息化过程中需要考虑到办公自动化以及众多业务管理功能，如楼盘销售、物业管理、租赁、项目管理等。一体化的管理信息系统主要是指采用统一的先进的开发工具、统一的大型关系型数据库，从服务于企业发展战略出发进行系统规划，完全整合办公自动化。

3.2总体方案设计

盘龙城房地产开发公司管理信息系统(RMIS)是根据房地产企业规模化、集团化、跨区域发展的管理需要，利用先进的网络信息技术，结合现代企业管理思想和管理模式，建立企业协同办公和业务管理一体化集成的信息化管理大平台；帮助企业及其下属职能部门和分布各地的子公司实现流程规范与优化、资源共享、协同工作、辅助决策支持等全面信息化管理。在分散、规模经营的条件下，强化集团公司总部对各分公司业务的集中管理和全面、准确、及时的决策支持；通过信息化手段全面提升业务操作层、执行层和决策层等各个管理层次上的管理效率，优化企业工作流、信息流、资金流管理，全面提升企业核心竞争力。

3.2.1系统架构图图3-1系统构架图

3.2.2系统特点：

1、全面覆盖房地产企业的整个业务流程

根据集团型房地产企业的运作特征，以房地产项目开发为中心，覆盖整个企业业务流程的前、中、后端。前端以项目开发为主线，包括项目立项、计划与进度、招投标、设计管理、工程管理、合同管理、工程监理以及贯穿全程的投资成本控制等；中端以企业支持服务为主，提供企业办公自动化功能，人力资源管理、财务管理等企业运作的公共平台；后端则以房产营销与客户服务为导向，包括客户关系管理、楼盘销售、房产租赁、商业经营、物业管理等业务管理。并通过系统软件接口工程，内部与财务系统等其他业务系统，外部与企业门户网站无缝集成，真正全面实现业务一体化管理。

2、一体化的业务流、信息流、资金流管理

系统充分整合房地产企业三个核心主线：业务流、信息流、资金流并实现互动控制。在系统中处理任何一个业务流，系统互动产生信息流和资金流；在系统中控制任何资金流，总能通过对应的业务流和资金流来实现控制目标。

3、领导决策支持

以房地产企业管理信息平台和各基础业务经营数据为基础，结合房地产企业管理决策模型，集成专家系统的定性分析功能和先进的数据存取、挖掘、分析技术以及可视化技术，以文稿、报表、图表等直观、形象的形式为企业高层提供关于企业外部环境研究分析、企业内部经营分析、核心业务预警、企业经营目标及方针和策略及其分解与考核等决策支持信息，搭建企业高效、准确、及时的决策平台。

4、完整的房地产企业知识库

整个业务系统运行沉淀形成包括：法律法规库、宏观政策库、投资案例库、项目开发流程库、供应商信息库、成本数据库、客户信息库、房源信息库、合同信息库等构成企业强大的知识库资源，并成为管理决策和战略决策的依据。

知识管理协同办公信息平台，采用先进的B/S技术架构，完全基于Web技术开发，融合了先进的企业管理思想，支持流程化、协同化的工作管理模式，帮助企业实现内外部信息的快捷交流与共享，为企业提供全新、高效的知识型、协同型办公模式，全面提升企业办公效率。作为RMIS的信息平台，可无缝集成运行其他业务管理信息系统及领导决策支持系统，支持企业实施全面信息化管理。

3.3公司的电子商务平台建设

3.3.1系统的架构与技术说明

这部分介绍了系统的物理配置、技术平台、开发工具、网络安全及系统的总体框架。

图3-2系统的架构图

3.3.2技术平台与开发工具：

经过充分的论证和比较，房地产电子商务解决方案可选用微软的平台和开发技术，这是因为微软的平台和技术具有运行稳定可靠、开发工具齐全高效等优点，将在开发技术、培训、服务等方面获得全方位的支持。

MicrosoftBackOffice服务器应用程序平台提供了大量的实施电子商务系统的产品。其中包括：用于应用程序服务器和网络共享的WindowsNTServer或者Windows2000Server；用于商业Web站点管理的CommerceServer2000；以及用于保存公司产品和客户信息的大型数据库产品MicrosoftSQLServer2000。

应用层软件开发主要运用了微软的VisualStudio系列开发工具，这其中包括了：VisualBasic、VisualC++、VisualFoxPro、VisualInterDev，以及VisualJ++开发系统。VisualStudio可以帮助程序员更容易、更快地在应用程序间转换代码和内容。其强大之处在于商务系统开发需求的核心网络内容的自定义和管理；用户界面设计；数据访问；与现有系统集成；以及程序间通讯等。

鉴于与目前系列应用软件的组合、接口，在系统的一些管理端的应用软件的开发方面，也会选用优秀的前端开发工具Delphi5以及PowerBuilder7.0来进行部分的开发。

3.3.3网络安全

微软公司在创建用于解决安全性、安全支付、保密性以及数据交换的标准计划非常积极。新版本的MicrosoftWallet将实施安全的电子交易（SET）标准，该标准用于安全的、经过验证的支付信息的传输。

在这方面采用的技术与标准分别包括：

?SSL协议，用来对网络上传输的所有关键数据进行加密，保证用户、地产商的利益不受损失。

?隐私优先权（P3P）的Windows支持平台，3W联盟（WorldWideWebConsortium）设计的一种用

来确保对客户隐私权保护的软件规范。

3.3.4电子商务系统的总体构成框架

房地产电子商务系统是一个完整的体系，它几乎集成了房地产行业开发的所有应用管理系统以及基于Internet的最新应用开发。

下图是系统的总体构成框架简图：

图3-3电子商务系统构架图方案介绍：房地产公司将方案专用服务器放置在售楼中心或者展示会现场，客户可以通过触摸屏自助查询信息，或者由售楼人员协助使用iPAQ来查询各类房源信息，并进行展示。商务人员可以实时进行草拟协议或者合同等业务。管理人员在远程通过INTERNET访问该服务器。

3.4硬件的选型设计与配置表3-1系统硬件的设计及配置

硬件的设计内容配置要求网络环境WindowsNT或Windows2000网络，采用100BASA-T/快速型以太网，且网络协议采用TCP/IP协议，应用WindowsNTServer4.0自带的HS作为向Internet网发布信息的Web服务器，将局域网应用路由器与Internet网专线相连，在专线未接通前采用Modem拨号入网，在内部局域网与Internet之间建立防火墙；内存：256M（512M）；硬盘：20G剩余空间

WEB代理服务CPU：2.0G；内存：256M（512M）；硬盘：20G剩余空间

服务器CPU：2.0G；内存：256M（512M）；硬盘：20G剩余空间

客户机CPU：P42.0G；内存：256M（512M）；硬盘：40G；显示器：Windows系统支持的显示器,可显示256

3.5软件系统的功能设计

表3-2软件系统的功能设计

软件系统对象功能要求

数据服务器操作系统：WindowsNTServer4.0；数据库：MicrosoftSQLServer7.0/2000

应用服务器、代理服务器、WEB代理服务器操作系统：WindowsNTServer4.0；汇编语言：VisualFoxPro5.0以上版本

客户机操作系统：Windows2000

3.6代码设计

PMIS系统选用数据库管理系统MicrosoftSQLServer7.0/2000实现。本系统代码设计原则有：

（1）、所有表单、按扭、录入、标签等通用构件均通过生成基类，并基于基类设计完成。

（2）、通用处理模块（如查询、上移、下移等）通过定义基类，并基于基类完成。

（3）、所有远程视图必须采用参数化视图，保证每次仅下载必需的数据。

（4）、程序中的变量和函数的命名均采用汉语拼音字头的组合命名。

表3-3代码设计范例

编号代码名称代码

1房产资源FCZY

2房产租售FCZS

3客户档案KHDA

4水电表读数SDBDS

5费用数据FYSJ

6新房验收XFNS

7经营部文档JYBWD

8小区人口XQRK

9二次装修ECZX

10有偿服务YCFW

11工作计划GZJH

12工程设施GCSS

13设备运行维修SBYXWX

14仓库物料CKWL

15房产维修FCWX

16维修工作单WXGZD

17工程图纸GCTZ

18保安排班BAPB

19各客户总费用汇总KKHZFYHZ

20各大楼费用汇总GDLFYHZ

21各管理区费用汇总GGLQFYHZ

3.7数据库文件设计

PMIS系统所有的数据库都符合规范及理论要求，数据库的命名规则有：数据库名、数据表单名及字段名的名称均以汉语拼音缩写字母组成，文件名不得超过8位。例如：房间代码的名称为“FJDM”。

字段名以所属表名的前3位字母开始，第4位为下划线“＿”，第5位至第10位为该字段所代表项的汉语拼音缩写。例如，房产资源管理房间代码的字段名为“FCZ＿FJDM”。

数据表单以其所完成功能的汉语拼音缩写进行命名，长度一般不超过8位。例如：房产资源管理位：“FCZYGL”。

PMIS系统的数据库都存放在一个数据库文件（PMISDBS）中。

3.7.1公司数据集中管理---VPN网络的搭建

传统企业网基于固定地点的专线连接方式，已难以适应现代企业的需求。于是企业在自身网络的灵活性、安全性、经济性、扩展性等方面提出了更高的要求。虚拟专用网（VPN）以其独具特色的优势，赢得了越来越多的企业的青睐，令企业可以较少地关注网络的运行与维护，更多地致力于企业商业目标的实现

随着当前移动办公的日益增多，远程用户需要及时地访问Intranet和Extranet。AccessVPN向出差流动员工、远程办公人员和远程小办公室提供了通过公用网络与企业的Intranet和Extranet建立私有的网络连接。在AccessVPN的应用中，利用了一种二层网络遂穿技术在公用网络上建立VPN隧道（Tunnel）连接来传输私有网络数据。

用户发起的VPN连接指的是以下的这种情况：首先，远程用户通过服务提供点（POP）拨入Internet访问企业网，接着，用户通过网络隧道协议与企业网建立一条加密的IP隧道连接从而安全地访问企业网内部资源。在这种情况下，用户端必须维护与管理发起隧道连接的有关协议和软件。

在接入服务器发起的VPN连接应用中，用户通过本地号码或免费号码拨入ISP，然后ISP的NAS再发起一条隧道连接连到用户的企业网。在这种情况下，所建立的VPN连接对远端用户是透明的，构建VPN所需的软件均由ISP负责管理和维护。

3.7.2Intranet和ExtranetVPNs

Intranet和ExtranetVPNs通过公用网络在公司企业总部和远程办公室、供应商、合作伙伴和用户之间建立了虚拟私有网络，这种应用示意图如图所示。这种应用实质上是通过公用网在各个路由器之间建立VPN连接来传输用户的私有网络数据，用于构建这种VPN连接的技术有IP隧道技术如IPSec、GRE，和基于ATM或帧中继的虚电路技术等。

企业的信息化建设,是一项长期的系统工程。在信息化建设过程中，开发OA系统、ERP系统、CRM系统等等和LAN网络的建设，是信息化建设的开端，而网络数据的集中管理，已是企业的信息化能否在企业未来的发展中，充分发挥本身的优势的长期难题。随着企业的进一步跨地区的发展，原有的网络系统已经存在着局限性，此时很多企业急于引进先进计算机技术，在某些公司不负责的大力宣传下，盲目投资，购买了大量软件和设备，且不考虑网络更新建设的性能/价格比，导致软件和设备大都没有起到应有作用，软件升级和硬件设备费用昂贵，硬件设备淘汰奇快，教训非常惨痛。

所以企业在信息化的建设过程中，如何通过ISP网络服务商提供的优质服务和最佳的性价比，来实现企业在未来发展中的网络数据集中管理是房地产企业需要慎重考虑的关键所在。

3.7.2数据库结构设计

按照规范化数据库的设计原理，结合本系统的要求和需要，共设置了基础信息、备选项目、建筑类型、成本费用、可行方案（财务指标）、盈亏平衡分析、敏感性分析、最优方案数据库。建筑类型数据库用于各建筑类型的选择及各类建筑的阐述的输入和输出；成本费用数据库作为投资估算的基础；财务指标数据库是各类数据库的核心，它将成本分析与盈利分析的各阶段的成果加以汇总、传递再进行反馈。在此基础上，进行盈亏平衡分析、敏感性分析，并将各自分析的结果以表格的形式输出。

在数据库开发时，采用SQL设计数据库。SQL作为Microsoft公司重力推出的一个数据库产品，具有很强的数据管理功能，以为越来越多的开发人员所使用。

3.7.3数据库的相互调用

综合系统流程，分析数据库的相互调用及数据库中数据传递的情况，可绘出数据库相互调用及数据传递关系图，如图3-4所示：图3-4数据库相互调用及数据传递关系3.8计算机处理流程设计3.9系统输入

本系统要求输入的数据基本上可以分为两类：一类是原始的基础数据，包括各种投资费用估算及其标准，市场调查所得到的数据，如人口数量、房屋需求量、需求类型等，历史项目的一些数据，以及备选方案的基本情况等等；另一类是在预测、经济评价、投资决策以及风险评价过程中要求用户输入的一些参数及修正数等，如在敏感性分析时各不确定因素的变化值。

1、输入格式设计由于本系统中的基础数据是武汉佳和房地产开发公司的开发部、财务部、工程部、营销部先填好相应的表格后，再汇总而成的。因而在输入格式的设计上尽可能地考虑到了操作人员业务要求、工作特点、使用习惯等，设计格式一般均贴近用户的使用表格格式。

2、输入数据检验输入时，输入数据的检验和校对是非常重要的。由于本系统中要求的输入的数据大部分来自于原始基础数据，其他数据基本都是通过原始数据的计算、推导、预测而来。因而原始数据输入的正确与否，是进行输入设计必须认真对待的一个问题。特别是针对一些数字、金额数等，没有校对措施作为保证是非常危险的。为了减少输入数据的出错的可能性，本系统在程序设计中采用三种校对的方法：二次键入校对、数据平衡校对、逻辑检验。

二次键入校对。二次键入校对是指对同一批数据两次键入系统的方法。输入系统后内部在比较这两批数据，如果完全一致则认为输入正确；反之则将不同部分显示出来进行校对。

数据平衡校对。这种方法主要正对完全数字报表的输入校对，如业主物业费用信息表、代收费用信息表等。具体方法是在原始报表每行每列增加一位数字小计字段，然后在设计新系统输入时再设计另设一个累加值，先让计算机将输入的数据累加起来，然后再将累加的结果与原始报表中的小计自动比较。如果一致，则认为输入正确；反之，则拒绝接收数据记录。

逻辑检验。逻辑检验即根据业务上各种数据的逻辑性检验其输入数据是否矛盾。

数据类型检验。数据类型检验即判断输入数据的类型是否与字段的类型相匹配。如果字段是数据型，而输入的数据是文字型，则程序在运行时必定会出错，为防止这中错误发生，系统在运行前必须对起做出检验。

3.10输出设计

输出内容设计及输出方式选择:本系统的输出内容根据数据性质和来源主要分为三类。一类是原始数据，如市场信息等，这类数据主要用于辅助企业决策，其输出方式主要采取屏幕输出，既根据用户查询、浏览和比较的结果来输出，必要时也可打印。另一类是过程数据类，主要指由原始基础数据推断、计算、统计、分析而得，如方案的财务指标等，这类数据采用屏幕输出为主、打印输出为辅的输出方式。最后一类主要是文档报告类，包括市场调查报告、经济评价报告、投资方案决策报告等，这类数据主要是存档、备案、送上级主管部门审查之用，因而采取打印输出的方式，而且格式必须规范。

输出格式设计:输出信息的表格设计应以满足用户需要及习惯为目标。格式主要由表头、表底和存放正文的表体三部分组成。

打印输出主要由OLE技术实现的。首先在word中设计好打印模板，然后，把数据从本系统传输到word模板中，利用word的打印功能从后台输出。4、工程项目投资决策管理信息系统

房地产投资决策信息系统开发的目的在于能够实现房地产企业在投资决策过程中的信息化管理，并能辅助房地产决策者运用科学的管理方法、准确、快速的作出决策。它不仅可对房地产市信息进行海量存储、高速查询和科学管理，还可以通过调用数据库中的大量实用的数据，按照确定的目标，选择适用的数学模型，以便快速得出最优的方案。

4.1系统组织和业务分析

4.1.1组织/业务分析

下表所列是在房地产开发决策过程中所涉及到的业务与其对应组织的关系。由于本系统开发是围绕着查询房产、土地、人口状况资料及项目投资决策这一过程加以展开的，应而省略与本系统无关的其他业务与组织。表中“*”表示该业务是对应组织的主要业务；“A”表示该业务是对应组织的参加的辅助业务，“R”表示该业务是对应组织的有关业务；空格表示该业务与对应组织无关。

表4-1组织/业务关系

功能序

号组织

程度

业务营销部财务部工程部开发部

功能与业务1市场调查*R

2数据分类汇总*A

3数据统计分析*A*

4提出备选方案

5对相应方案进行收到预测*AR

6可行性分析*R

7决策选优RRR*

8投资评价A*

9计划审批*

10销售*

4.1.2业务流程分析

房地产投资是一个长期而又复杂的过程，需要经过四个阶段，既市场调查与分析、提出备选方案并进行方案预测、经济评价以及投资方案与评价，最终得出决策方案。其信息处理过程如图8所示：

市场调查与分析方案预测经济评价方案决策与评价最优方案图4-1房地产投资决策流程业务图根据以上房地产开发决策的基本过程的描述，并结合武汉佳和房地产开发的具体的组织结构，绘出如图所示的业务流程图：图4-2开发决策业务流程图

4.2系统功能模块

方案生成模块。用以录入决策分析人员根据市场信息的分析后提出的投资备选方案，包括项目的投资计划和销售计划

收支估算模块。包括收益估算和支出估算两部分。

经济评价模块。该模块主要包括现金流量表的生成和财务指标的计算和分析。

投资决策及风险分析模块。该模块主要包括方案决策、风险分析、决策模型管理。

4.3系统功能分析

4.3.1资金管理

房地产行业是资金密集型行业，资金的进出数额比较大。但需要支付施工单位（或其他单位）一笔款项时，由于金额较大，往往需要提前一段时间去筹措。在房地产企业，有时会出现要付款时却缺乏资金，而有时又会大笔资金准备完毕却暂时不需要支付，浪费资源的情况。所以对房地产企业来说，资金计划的正确制作是非常重要的。

资金计划主要是根据合同付款计划按月（或季、年）统计而得，由于合同订立时，往往同时约定付款时间和金额，将这些合同信息统计汇总，就能得出初步的资金计划。实际付款与资金计划也许存在不同步的情况，对于其中的差额我们可以顺延转入下月（或季、年）。在系统对资金计划和实际的付款情况进行管理，包括合同之外的付款款项。

4.3.2动态成本核算

动态成本是本系统的核心。系统以估算-目标成本-预算-目标成本修订-合同-变更-结算为顺序，实现动态成本的核算，生成全项目动态成本一览表，在表中直观的看出工程中每个项目的进展情况、成本情况，以保证成本资料永远反映最新的工程进展情况；系统对动态成本与目标成本之间的差异进行比较查询，提供自定义报表和自定义图形的功能，进行动态成本的分摊。动态成本分摊可以把分摊对象（一般为各种销售产品），按占地面积、可售面积、建筑面积自动分摊，计算出建设项目中各种销售产品的成本构成。

动态成本核算为项目成本的控制打下了坚实的基础。通过和仓存系统、应收款系统、存货核算系统的共同使用，实现企业采购业务全部的物流及财务管理。通过报表查询，及时了解企业各项采购业务的执行明细、汇总情况，为企业的采购决策提供依据。

4.3.3总账系统

以资金流为核心反映企业的全面管理过程。主要包括凭证管理、账簿管理、往来管理、期末结账、自动调汇处理等账务处理的基本功能。总账系统与应收帐、应付帐、固定资产、存货核算、成本、工资等系统集成，同时提供业务处理及时生产凭证的功能，实现财务业务一体化管理，保障财务信息与业务信息的高度同步与一致性，为企业决策层提供实时的财务管理信息。此外总账系统科目下可以设置多个核算项目，实现多种信息在总账中的体现；提供科目计息和预算控制等多种控制;进行现金流量表处理。

4.3.4报表系统

主要处理各种自定义报表的制作以及同合并报表系统联用时，制作各种上报报表。报表系统进入报表或是新建一张空表，直接就显示为一个表格的界面，表格的操作同EXCEL类似。在界面中由六个主菜单和菜单下的各个功能项来实现报表的功能。报表系统可以和总账系统联用或是单独使用。在和总账系统联用时，可以通过取数函数来实现从总账系统中取数。通过应用这一系统，能够轻松管理企业的众多账户，灵活实现资金结算、利息计算、资金分析等功能。

4.3.5应付款管理

应付管理属于采购管理的重要组成部分，主要解决信息流与资金流的集成问题，管理采购发票、应付单、应付票据、采购付款以及采购入库成本核销算处理等业务。应付管理与现金管理、现金预测紧密集成，利用预测付款到期日和其他相关报表，会计系统可跟踪未结清项目，帮助企业规划与控制现金流出，降低采购成本。系统支持OTA（一次性交易），简化处理外部交易业务，系统将所有一次性交易的供应商定义为一个账户，在这类供应商发票录入时提供真实的供应商信息。一次性交易处理同样适用于客户管理。同时系统支持债权人总公司/子公司处理，处理从子公司采购，对总公司付款的业务。这种处理也同样适用于客户管理。

4.3.6应收款管理

应收管理通过定制开发接口与售楼系统集成，并有效进行成本控制与现金预测，保证会计信息的有效流动，实时更新现金与信用信息，随时监视应收账目，使客户的信用得以有效控制。主要管理销售发票、应收单、应收票据及销售收款，同时提供客户信用管理、现金折扣管理、坏账管理、抵销应付款及催收管理等功能，并提供应收账龄分析、欠款分析、回款分析、资金流入预测等销售业务的统计分析报表。系统将业务员的销售业绩与绩效管理挂钩，从客户与业务员两方面进行控制，帮助企业增强应收款的控制，提高现金流入量，降低企业坏账率，以确保企业资金运作的良性发展。

4.3.7现金流量表

现金流量表系统以直接法编制现金流量表主表，系统不需要进行公式定义，并可自由调整，操作简单，方便实用；可编制任意期间的现金流量表，同时提供现金流量表附表打印功能。

4.3.8财务分析

财务分析是财务管理的重要组成部分，是企业对过去的财务状况和经营成果及未来前景的一种评价和预测。本系统采用报表分析、指标分析、因素分析、自定义分析等各种分析方法，对财务数据从各种角度进行进一步的汇总、透视、转化，从中提炼出重要的财务信息，为企业的财务决策、计划、控制提供广泛的帮助。

4.3.9结算中心

结算中心管理系统满足集团公司日常业务和资金管理要求，适用于集团公司进行资金结算、融资存款、计息、资金分析等日常管理需要。

结算中心管理系统是以业务为中心、财务为核心，对凭证、资金结算、融资、存款、利息计算、资金报表、资金分析等进行一体化管理，系统可以实现企业资金的整体管理与调配，做到资金事前计划、实时控制和分析，加快资金周转，提高资金使用效益。

5、工程项目管理信息系统

5、1房地产公司的组织结构设计

5.1.1房地产公司的主导业务流程或者价值链

Ａ．策划——写字楼还是公寓。

Ｂ．规划——这儿放哪座楼，中间哪里是马路，哪里是上下水道。

Ｃ．设计——设计院设计楼多高，什么造型。

Ｄ．施工——什么时候开始施工。

Ｅ．销售——怎样具体销售。

Ｆ．售后服务——物业管理。

5.1.2根据主导业务流程或者价值链划分组织结构

Ａ．企业发展部——每一个房地产项目开始的时候非常重要，要招标，选策划公司进行策划，这个部门叫做策划部或者叫做企业发展部。

Ｂ．规划设计部——规划和设计这两项工作合成一个部门叫做规划设计部。

Ｃ．工程部——施工比较复杂，牵扯买很多原材料、承包工程，还要进行监督、监理、进行技术质量检查等等，所以设立一个工程部。

Ｄ．销售部——专门负责楼盘销售工作。

Ｅ．物业管理部——负责售后服务工作。图5-1公司项目管理业务图

5.1.2.1项目开发业务架构图图5-2项目开发业务关系图

5.2系统功能：

项目管理信息系统(PMIS)是以国际先进的项目管理思想为指导，结合房地产企业在项目开发的计划控制、招投标管理、合同控制、成本管理等核心业务的实际管理需求，采用各种先进的项目管理技术，为房地产企业提供项目管理的信息化大平台，帮助企业高效整合各项资源、多项目协同管理，实现项目的动态管理和目标管理，帮助企业实现“最低投入、最大回报“的项目投资目标。

1、基础资料管理

主要包括项目基本资料、项目组织、WBS编码体系、项目日历，是系统其它模块运行的基础。2、计划进度管理

过项目任务结构图、甘特图等形式直观编制或者调整项目进度计划，记录各计划的实际执行情况，通过完善的执行、反馈、催督等功能，方便上级对下级进行监控，及时采取相应的纠正措施，保证项目的整体进程，同时还为员工提供个人项目任务管理功能。

3、招投标管理

对招标、投标、评标全过程实行科学化、规范化、自动化管理，详尽记录招投标过程中的来往商务信息和业务数据，增强了商务过程的透明度，使烦琐的招投标过程简单化，充分体现了招投标过程中的公正、公开、公平、择优的原则，最大限度提高了工作效率，大大降低招投标成本和项目开发成本。4、合同管理

以项目管理为主线，以过程控制为核心，实现对项目各类合同及其付款和签证的流程化控制，从起草、审核/会签、审批到归档、登记等全面流程化管理；通过合同拆分、付款管理、签证登记及其对应业务数据的统计分析，帮助管理人员有效控制合同执行和成本控制。

合同管理支持从招投标、合同签定、合同执行、合同支付、合同验收全过程的管理业务，包括招投标管理、合同基本信息维护、合同变更索赔奖罚登录、承包商人力材料设备公共设施计划及消耗、公共设施使用问题及其影响的登记、施工进度、合同支付、合同验收和尾工等子模块。

在房地产企业，合同的管理是一个非常繁琐的工作，每个工程项目涉及的合同不仅数量非常大，而且种类繁多，有总包合同，也有分包合同；有土地合同，也有前期、施工、环境等类别的合同；有委托合同，也有招标、投标合同；有主合同，也有子合同、三方合同；有合同价格确定的，也有价格不确定或部分确定的；为了解决以上问题，在系统中预设了多种合同模板，每种模板的内容、形式都不同。根据合同类型，设置了土地、前期、施工、材设、环境、营销、其它等合同模板；造价性质则分为暂估价、基本确定价、完全确定价；合同性质分为直接合同、三方合同、补充合同；形成方式分为委托、招标、投标。

在合同的执行过程中，经常会出现由于设计变更、现场签证或其他原因需要对原合同进行调整，而且同一个合同还可能需要多次调整。在系统中可以满足这些需求，处理合同变更。

合同执行完成后，就可以进行合同结算。根据合同执行情况在系统进行合同结算，处理合同结算的数据和非合同性费用。为了更精确体现合同的执行进度，可以对合同进行部分结算，以体现阶段性执行成果。图5-3全项目周期合同管理图

5、成本管理

吸取现代房地产集团企业战略成本管理思想，以企业绩效管理为核心，涵盖目标成本管理、资金集中管理、全面预算管理、决算差异报告、财务分析与决策支持等关键性行业成本管理业务，实现了成本的动态管理，并提供成本费用与进度综合控制的管理工具，即赢得值原理(EVC),为行业企业提供了一整套透析项目成本、提升项目执行的工具与方法。

成本控制过程从建立工程概算开始，按管理的需要根据概算建立项目实施控制价体系，根据概算代码结构对已发生的成本进行汇总，因概算价格是静态价格，根据合同实际完成的工程量和相应的业主执行概算价将合同价转换为静态价格，或对没有执行概算价的项目已发生成本按价差管理模块中的基比价差系数折算为静态价与控制概算进行比较或将概算折算为现价与合同成本进行比较，还可与合同预测成本比较。

资金流动模块支持从投资计划产生的资金需求、资金来源分析到资金筹措方案的编制等工程项目建设期内全过程的资金流管理。系统还可定义成本控制拨付包（CCA）、计划执行包（PEP）用于规定目标成本责任和对成本按包来进行汇总分析,对每一合同可给定一实施控制价。

单价分析模块则记录执行概算和合同报价单项成本的详细分解（人、材、机和间接费等），从单价分析表中汇总的材料用量是编制材料计划和分析实际材料用量的依据，为深入进行投资分析奠定了基础，也可用来与国家定额相比较或分析各工程类别的权重作为计算价差的基础。

6、采购管理

帮助企业控制并完成采购物料或产品，从采购计划、采购申请、采购定单及到货接收、检验入库的全部过程。包括供应商资料库、产品资料库。

7、图档管理

通过项目文档集中管理的方式来解决工程项目图纸文件的共享性、高效性、安全性、可靠性、易用性及版本控制等几方面问题。可以管理房地产产品设计全生命周期的所有信息；内置工作流引擎，用户根据自己的业务流程来配置系统的工作流程；提供多种图档查询方式、权限管理、事件日志、备份等功能。

8、安全管理

本系统对施工安全相关信息进行维护。主要包括安全措施、安全检查、安全事故、事故伤亡、安全会议、安全培训等模块。安全措施事先定义在施工过程中应采取的措施及其计划和实际实施的时间，事先对施工安全控制提供指导；也可记录针对某些安全问题、隐患或事故采取的安全措施，进行事后反馈。安全检查记录针对某些安全隐患或例行的检查行动，根据检查结果可再定义安全措施。安全事故登记记录安全事故的详细情况包括原因、损失、责任方（人）、处理结果等。事故伤亡则主要记录安全事故中死亡人员的情况。安全培训提供施工人员安全技能方面培训的详情。图5-4项目安全管理图

5.3系统基本参数

?基本单元为四端口:可以方便地扩充为八端口，十二端口，十六端口等。

?拨号方式:DTMF（双音多频）

?FLASH时间间隔:50MS-1000MS可选。

采模块化的组合，可根据实际需求任意取舍、灵活扩容。

5.4系统配置及环境

?操作系统：Windows2000、WindowsNT4.0

6、房地产营销管理信息系统

中国房地产界曾评出过2003年最具创新的营销概念，前三名分别是：E概念、宽频多媒体、网络化数字化社区，这三个概念都与数字技术有关，说明数字技术的运用在房地产营销中的作用越来越重要。当前，营销概念的数字化、营销媒介数字化、营销管理数字化、营销展示数字化在房地产营销中的全面运用，正标志着房地产在传统营销的四个要素(即4P)中将全部采用数字化技术，数字技术正在全面刷新着传统的房地产营销模式，从而构成了全新的房地产数字化营销模式。

6.1信息系统在营销中应用的现状

进入二十一世纪，中国新兴房地产业和市场对信息等技术而言有着巨大的吸引力。

房地产业和市场灵活运用了信息等技术，在营销概念的数字化方面，目前，几乎每一家房地产公司都将数字化与信息化作为自己的卖点，推广数字化、信息化小区已经成为一种潮流与模式，营销概念的数字化主要体现在网络化、数字化社区概念，其实质在于涵盖了教育培训、医疗保健、家政服务、文化娱乐、网上购物、电子商务、家庭办公、视频点播、休闲旅游、求职就业、法律咨询等网络信息服务在内的功能小区。拥有建设控股强大后盾的建联公司正在建设建信宽带城域网，为数字化小区推波助澜。

6.2信息化在营销领域的应用

6.2.1现存问题

信息数字化介入房地产营销领域的现存问题表现在到目前为止，真正直接针对房地产信息营销的相关统一规定几乎没有，在营销概念的数字化方面，纵观目前打出“E”字招牌进行营销的众多楼盘，其“网络改变生活”改的无非是唯一的以“宽频到户、高速上网”为主，缺少实际内容。实际上社区铺线、布网做的仅只是前期准备工作，一些功能还不能完全应用或根本不能用，还远远不能称其为“信息化社区”，事实上信息化都是一个过程，部分人以为安装好相关设施，就实现了数字化、信息化，其实，正如安装了电脑不等于实现了电脑化一样，信息化需要系统不断的应用与改进，需要教育与培训来达到信息化的目标。同时，虽然大家都在追求信息化营销，但大部分人做的是表面文章，真正重要的是网络内容与服务。小区内铺了多少光纤、布了多少网线，如果不落实相关信息服务，到头来也都名不副实。每个打着E概念的楼盘都向购房者承诺各种各样的信息服务。E概念营销实际意义在于将这些承诺变成现实。

6.2.2解决对策

如何解决问题，更好的利用先进营销技术服务于房地产产业，有以下解决对策：

一是要必须将E营销服务承诺变成现实，切实加强信息项目与房地产营销业务的融合程度。房地产公司能否在领域中获得成功，取决于它能否向购房者真正提供了各种各样的信息服务。比如，金丰投资建立的“金丰易居中国网”在国内具有独一无二的概念，建成以来一直很好地服务于企业和消费者，因此也就取得了一定的效益。同时，房地产上市公司通常资产规模较大，难以在短期内完全转型，尤其是大量的存货需要消化，如果介入的信息科技能与房地产业务相互融合，就能在利用高科技使产业升级的同时带动存量的消化，新黄浦、深深房等参与数码港建设的房地产上市公司可能会取得较好的效果。

二是建立相关的法律法规配套体系。到目前为止，真正直接针对房地产信息营销的相关法律、法规几乎没有。应该着手颁布专门的《房地产信息营销管理办法》，为房地产信息营销的施行创造一个良好的法律政策环境。但是，考虑到我国地方之间的发展状况极不平衡，沿海地区城市的房地产发展规模远远大于内地，少数大城市的房地产营销发达程度也远远超过其他地方，这给全国范围内推行营销数字化带来了一定难度，因此必须在数量和结构两个方面进一步完善，在全国的房地产营销服务中建立一套规范、科学、统一的但有符合地方特色的规定标准。

三是必须加强企业与政府的合作。目前我国各级政府都非常关心信息技术的发展，如果上市公司能与政府合作组建技术项目，那么就会得到诸如融资、税收等多方面的好处。这类上市公司如新黄浦、深宝安等。同时，房地产营销市场体系的规范性也有赖于政府部门的有效介入，需加强市场主体违规行为的监督和查处力度，把营销市场的规范性建设作为一个重点来抓。健全营销体系和各类中介服务机构，加大对中介性营销服务机构领导，提高各类营销机构在权威性、经验和技术上的水平。

四是加大培养房地产信息营销专业人才的力度，培养一批懂技术、会英语、专业化的营销及管理人才，更好地服务于房地产发展事业。比如：建立一个好的房地产网站就需要很多专门的设计者。毕竟，人力资本的重要性在新经济时代的意义是不言而喻的。

6.3系统功能模块

6.3.1全面营销管理模块

通过对房地产客户群体的细分，针对客户的具体情况，制定并实现相应的楼盘广告宣传、产品展示等营销活动，并可与企业外部的网站结合，利用多种先进的信息手段，如全景展示、楼盘导购、楼盘推荐、楼盘查询、咨询服务、会员服务、社区交流、在线调查、电子刊物、邮件发送等，最大化的吸引客户的购买，提升企业的品牌形象和知名度。

6.3.2客户服务管理模块

完善和畅通房地产企业与客户交互的渠道，将电子商务平台、中心、Email中心、FAX及各个售房点等渠道有效地集成起来，使各种信息和客户服务渠道融会贯通；实现客户服务的在线提交、分类管理、及时响应、反馈查看、服务考评、服务记录和统计等功能，让房地产企业