前期物业工作流程及管理制度手册

目录一、前言二、术语解释三、物业管理早期介入程序（P5-20）1、TOC\o"1-2"\n目的2、适用范围3、职责3、方法和流程控制4、规划设计阶段介入5、施工建设阶段介入四、新建物业承接验收标准（P21-50）1、TOC\o"1-2"\n目的1、适用范围2、职责3、方法和流程控制4、物业承接验收标准和要求5、相关表格五、新建物业交付工作程序（P51-56）1、目的2、适用范围3、职责3.1项目公司职责3.2物业管理公司职责4、程序要点4.1物业交付的条件4.2交付前的准备4.3物业交付工作流程4.4交付期间收费管理.24.4.3六、物业质量保修处理操作标准（P57-60）1、目的2、适用范围3、职责4、方法和流程控制5、报修工作流程七、营销阶段委托物业服务工作流程（P61-63）1、TOC\o"1-2"\n目的2、适用范围3、营销配合工作方案3.1早期营销阶段介入3.2《物业服务方案》策划阶段3.3开盘阶段介入八附则注：“XX物业管理有限公司”以下简称“XX物业”前言为充分发挥物业管理企业促进物业保值增值的作用，明确在物业企业介入期间各项工作的内外部责权关系，提高工作效率及服务品质，打造XX物业企业核心竞争能力。二、术语解释物业：已经建成并投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施设备与场地。物业管理：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。选自《物业管理条例》物业早期介入：是指物业服务企业接受开发商或建设单位的邀请，在物业接管、用户入住之前的各个阶段，提出多方面的建设性意见,以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业服务创造条件。开办费：是指在项目集中入住前，物业公司为实现物业前期介入及新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等费用。物业承接查验：主要是在竣工验收合格的基础上，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。引自建设部《房屋接管验收标准》物业承接查验：主要是在竣工验收合格的基础上，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。引自建设部《房屋接管验收标准》物业交付：是指房地产开发企业依据相应法律、法规和部门规章的规定以及商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向买受人交付，买受人查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的行为。建设工程质量保修期（质保期）：建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。承包单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。质保期限自项目工程竣工验收合格之日起计算。引自《建设工程质量管理条例》商品房销售质量保修期（质保期）：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。引自《新商品房买卖合同范本》建设工程质量保证金（质保金）：是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。引自《建设工程质量保证金管理暂行办法》物业服务早期介入程序1、目的规范XX物业管理有限公司(以下简称XX物业）对新建项目物业服务早期介入的程序和内容，区分相关部门工作权利义务，指导新建项目物业服务业务的开展，减少接管后的返修工作量，并在此阶段制定出物业管理方案，为以后的物业管理打下良好的基础。2、范围适用于XX物业承接开发商的新建物业项目早期介入工作。3.职责3.1XX物业前期部负责编制、发布和修订本工作指引。3.2XX物业前期部负责拟定并与项目公司签订《物业管理委托合同》，参加规划设计、施工建设阶段各项会议，对项目工程招投标、厂家考察提出合理化建议。3.3XX物业受开发商委托积极参与早期规划，凭借物业管理经验及其资源，从维护业主（开发商与未来业主）利益的立场出发，为开发商在物业各个生产环节提出从规划设计、功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量、监理验收到前期物业管理等方面的意见与建议，供其参考，使物业的开发建设在满足物业规划设计要求的同时努力做到尽善尽美，以减少未来业主对物业功能与质量的抱怨。3.4XX物业协调开发商无偿为XX物业提供办公场所，开发商根据约定支付早期介入开办费用并与XX物业保持良好的沟通，对于XX物业公司提出意见应给予工作回复配合完善，为后期物业管理创造条件。4、方法和流程控制4.1前期介入的一般程序.2XX物业组成工作领导小组；前期介入领导小组前期介入领导小组评估人员介入人员验收人员以上所有相关费用由早期项目开办费中开支。.4计划实施，XX物业4.1.5XX物业与开发商双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。4.1.6项目物业管理服务方案、说辞、承诺等内容均由XX物业提供，包括但不限于：物业管理服务方案、物业服务收费标准、前期物业服务合同、提供的多种经营服务内容、专项/4.2物业管理早期介入的主要工作及充当的角色.改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求；更能直接地把以往物业开发“先天不足”4.2.2设备养护、维修成本方面建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用。日常管理方面中央监控室、设备层、管理用房、大门、总台等的设置与标准；人流通道、车辆进出和停放、保安、消防等人防、技防措施在图纸上的具体落实；垃圾箱及堆放、清运点的设置，外立面附属物预留位置及孔洞大小等。日后管理服务方面从物业现有总量，使用人口数量、发展趋势和消费需求等出发，考虑各类商业网点和生活、教育、娱乐设施的服务内容、服务半径、服务对象来决定这些设施配备。物业自身方面综合考虑物业总体布局、空地、绿化开发与利用、公共活动场所与道路循环系统、房型功能构想与匹配比例、内外装修标准等以提升物业内在价值和环境效果。4.2.监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观上察觉的施工质量，收集资料，熟悉情况，提出整改意见，督促落实。4.3早期介入主要分两个阶段实现：规划设计阶段和施工建设阶段。4.3.1主要是综合考虑整体环境设计、小区的合理布局、房屋或楼宇的使用功能、建材的选用、居住的安全舒适、硬件设施、设备配备和服务配套等：如总体设计、电气工程、给排水工程、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置等方面应注意的内容。4.3.2此阶段物业管理企业受开发商委托介入工程监理，通过参与工程监理，使工程质量多一份保障；对开发项目全面了解，尤其是对基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的铺设和走向等，对保证后续的接管验收和管理服务的连续性有诸多益处。5、规划设计阶段介入5.1XX物业应该对欲开发的房地产项目，提出专业意见，就该项目今后的物业管理提出书面咨询报告，以便开发商在决策时能够综合考虑包括物业管理目标和模式定位在内的各方面意见，减少决策的盲目性和随意性，这就要对该项目进行规划设计评估。5.1.1《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、配套条件明细资料、扩初批复。5.1.2市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。5.1.3总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计施工图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。5.1.4开发商组织项目说明会（所属项目管理中心、规划设计部、发展部、营销策划部、XX物业5.1.5XX物业组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察，形成可行性调研报告。5.2规划设计评估的程序：5.2.1XX物业参与开发商具体项目规划设计的评估，并提供评估报告需开发商提前1个月向物业提出书面知会。5.2.2XX物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向开发商提交评估所需的开发资料目录。5.2.3开发商接到资料目录后3日内向XX物业5.2.4XX物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。5.2.5XX物业组织的评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。5.2.6XX物业相关部门在XX物业组织的评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。5.2.7评估小组根据XX物业5.2.8经修改的《项目规划设计评估报告》由XX物业相关部门组织相关评审组成员会签后，提交XX物业5.2.9XX物业总经理签发后，评估报告提交开发商。5.3此阶段系统评估工作应以满足开发商的要求为目的，是属于开发商委托物业管理业务关系类型。若开发商没有明确要提交《项目规划设计评估报告》的要求，XX物业可根据以上要点参与设计规划的评审，并提交意见。5.4项目评估细则。.....25.4.2便于安保管理区域分割，消除管理死角。人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。5.4.2消防设备、设施配置（消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动淋等）充分合理，使用可靠。消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。5.4.2各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车地。机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1,另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。5.4.2根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如住宅底层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓球、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。5.4.2水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要并留有适当扩展余地。配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。5.4.2安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、电远程控制系统。设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应充考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可性及可扩性，采用成熟产品。5.4.2屋面应充分考虑到防水及保温效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊求。墙体应充分考虑到防水、保温、隔音效果。楼板厚度与隔音符合国家规范。住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不近距离直接面对其他住户的门窗。厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，炉灶宜避开口设置。卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便检修。管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔设置合理，便于检修。宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。底层地坪应充分考虑防潮措施。房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。5.4.2室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾10度左右。当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电配出回路设计分配合理。电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜行设置。联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。绿化配置绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。绿化品种便于养护，养护成本节约。绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。5.4.2景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。水系岸床设计应考虑防渗漏效果。不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、旧的材料。泛光照明不影响住户，不造成光污染。5.4.2应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。就开发商的建安内容需委托XX物业立项办理的事宜（楼栋号、垃圾箱、示栏、园林座椅、路灯、车场配套设施及地标线、弱电安防系统等），要求开发商以书面委托XX物业主持牵头处理，最后由项目公司发起付款流程。楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置应保护措施。楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。5.4.2住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。住宅区内污水处理排放符合国家规范。住宅区内无各类污染源。周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技处理。垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量影响住户及环境。宜在住宅区内形成自然生态链。5.4.2物业服务中心服务用房功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。总面积：根据住宅区管理面积和功能配置，按照不低于房屋总建筑面积千分之四的标准配置物业服务用房；位置：宜住宅区中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。业委会、居委会功能：办公室、资料室、会议室、接待室面积：业主委员会办公用房建筑面积为十五至二十五平方米。位置：和管理部相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处5.4.2应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点并预留充足备品备件,考虑后的维修养护便利及成本。6.施工建设阶段介入6.1XX物业在开发商已确立的项目建设施工阶段即开始介入主要内容就是进行工程监控和熟悉项目的整体情况。6.2XX物业介入工程监理，尤其是对基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的铺设和走向等会有所了解，对保证后续的接管验收和管理服务的连续性有诸多益处。6.3施工建设介入程序与内容6.3.1XX物业成立介入小组，一般2~3人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。开发商应设定专人与XX物业对接，及时回复XX物业的建议，如项目公司对建议产生异议情况，XX物业将文件抄送项目管理中心处理。.36.3.4XX物业定期参加地产项目部组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。6.3.5XX物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给开发商领导，并跟进问题整改落实情况。6.4XX物业要从以下几个方面提出建议：....26.5XX物业在开发商施工阶段介入应注意的要点.2地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带或泥浆进行防水工程施工。防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重检查：砼搅拌时间不得少于2分钟(用机械搅拦)；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。6.5.3回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。6.5.4钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。砼浇注：除地产的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常见质问题，物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼导致不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。6.5.5建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。6.5.6外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水，故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面，应严格监督。内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。6.5.7木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。6.5.8给水工程：现有高层建筑通常采用高位水池供水，其低楼层的供水，常常高差问题造成水压较大，而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造，较易为细小杂物堵塞，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。排水工程：原有常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗水、接口易渗水，使用年限短等问题，使物业管理公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况下建议改用PVＣ水管。新建物业承接验收标准1.目的为了规范新建住宅小区物业管理接管验收活动，明确开发商和物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备的开发建设和物业管理责任，新建住宅物业竣工后，物业管理企业和开发建设单位本着明确责任、各负其责、严格验收、保证质量的原则，切实维护广大物业买受人的利益，做好物业接管验收工作。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本标准。2.适用范围适用于XX物业管理有限公司（以下简称XX物业）与开发商的承接验收。3.职责4.1XX物业设备设施管理部负责本指引的制订、修改、指导和监督；4.2XX物业下属各物业服务中心严格按有关验收标准进行查验，并建立书面验收档案，对不合格项目向开发商提出整改要求；4.3物业项目在建设工程移交前，开发商应经竣工验收合格后达到“五通一平”方可进行移交查验，每期建设应当包括与交通干道相连的道路以及与下一期建设项目做有效临时隔离措施；如房屋及公共配套设施不具备承接验收标准，开发商应做临时处理措施，力争满足业主/使用人入住要求。各开发商须积极配合物业服务中心做好查验工作，质量整改工作，确保物业完好、完整移交。接管验收时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，开发商应立即联系施工方进行整改，并商定时间复验，开发商应按约返修时间，组织复验，最终达到承接验收标准。4.方法和流程控制4.1承接方法控制4.1.1开发商应按承接验收达到的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在售房合同约定入伙日期之前2个月左右以《承接验收邀请函》形式通知XX物业4.1.2依据新建房屋竣工后开发商提出的承接验收邀请XX物业于5～10个工作日内对该工程是否已具备承接验收条件予以预验收并记录《新建房屋具备承接验收条件审核单4.1.3如同意承接验收XX物业验收小组根据开发商提供的竣工图纸和相关资料,按设计及施工要求编制《新建物业承接验收工作安排》，同时XX物业与开发商签订《新建房屋承接责任书.5楼宇的实物验收,应注意对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查。设备的实物验收,要做到图纸设计与设备的规格、型号、数量符合和主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合。对物业的其它公共配套系统、要考虑业主住用的安全和正常的使用功能4.1.6为在承接初期设备设施免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控，开发商应确保移交时，提供设备设施采购及安装的合同复印件、维保作业计划、维保期限及内容和其它服务承诺的复印件，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料，便于解决业主提出的合理缺欠及误差，同时，开发商应积极配合XX物业4.2承接流程实施4.2.1XX物业验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行验收。4.2.2在承接预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面《新建房屋具备承接验收条件审核单4.2.3达到验收要求标准后XX物业签发《验收通知》约定时间验收，XX物业验收小组进行检查、验证，如验收有不合格的项目，XX物业4.2.4当移交验收时房屋、设备、设施整改复验仍不合格，同时入伙时间已至，物业公司应将承接验收不合格问题编制报告，向开发商项目管理中心报请书面意见，由开发商项目管理中心领导决定是否承接，并和XX物业签订补充协议，由开发商在限时内完成维修或开发商支付相关费用由XX物业4.2.5根据验收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中，承接验收全部合格后，XX物业附：《新建物业承接验收流程图》、《新建物业承接验收操作指引》1.新建物业承接验收流程图 2.新建物业承接验收操作指引5.物业承接验收标准和要求（部分内容可根据项目具体情况增减）5.1资料：.............房屋本体验收内容与标准......4.25.5房屋分户验收内容与标准.1.1卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米..水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。6.5.2棚面、墙面、楼地面顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。墙面抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍，无空鼓开裂现象。墙面块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。墙面油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏刷现象。地面面层与基层粘结牢固、无空鼓、无裂缝、无脱皮和起砂现象，面层平整、水平，阴角平直。地面木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。木装修工程表面光洁、线条顺直、对缝严密、牢固。饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。6.5.3门、窗塑钢门窗开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形。玻璃安装牢固、胶封密实无透气现象，无明显刮花痕迹、无损伤，排水孔通畅、窗框与墙体连接防水到位。门锁、窗销连接牢固、开启灵活。油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整，零配件齐全、位置准确。电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形。高档装饰门装饰完整。6.5.4电气系统照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常。开关安装牢固、开关灵活、接触良好。电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常，平直美观，使用正常。电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于IMΩ/KV。6.5.5智能化系统窗磁、门磁报警灵敏。紧急按钮灵活。可视对讲图像、声音清晰。6.5.6配套系统有线电视、电话线路畅通，设施完好。门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。防护网安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀，无脱皮、锈迹、无裂纹、折损。其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符、工作正常。6.5.7供暖系统供热阀门位置准确，开关严密灵活，压力表平整，无滴漏。自动排气阀安装规范，排气灵敏。散热片安装平整，无锈渍，无灰尘，无滴漏。户内供热管线均低于地面，无凸起，无滴漏。地热管线分布合理，散热均匀，无堵塞，达到供热规范要求。分水器安装平整，无滴漏。管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。设备管道安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。管道的管径、坡度及检查并必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固,无杂物。6.6.公共设施设备接管验收内容与标准6.6.1给排水系统给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。明沟、暗沟排水畅通、无积水、无断裂、无杂物，沟盖板安装牢固、平稳。护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固。下水、雨水通畅无渗漏，屋面排水通畅无积水。水池、水箱卫生清洁、无渗漏。地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接，应设置集水坑用污水泵排出。沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物，管道井操作空间便于维修。管道应安装牢固，控制部件启动关闭灵活，无滴漏。水压试验及保温，防腐措施必须符合GBJ242的要求。6.6.2供配电系统.变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。发电机型号与移交清单相符，工作状态良好、配件齐全、标识清楚，设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。供配电系统无超负荷现象，接头连接牢固，有足够的接触面积，无过热现象。电气联动正确。.配电箱、柜、桥架的接地应良好，并符合规范。强、弱电竖井应独立，强电、弱电线路设施应走分设的竖井，过线孔应封闭，竖井的走线齐整并绑扎牢固。电缆穿墙孔封堵良好，无渗漏现象。电缆沟内电缆铺设平整，无积水和杂物。6.6.3暖通系统各种仪器、仪表齐全精确，安全装置灵敏、可靠，控制阀门开关灵活.排烟阀、送风阀、风档板安装平正、启闭灵活，闭合严密。管道的管架、支架、吊架应牢固。设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。6.6.4中央空调系统中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好、无损伤，设备的振动防护和消音措施齐全。冷却塔的水平衡，冷却水排放正常。6.6.5电梯系统电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有电梯运行准运证。电梯能准确地启动运行，选层、平层、停层准确。机房内有承重吊环和限重标识，钢丝绳上有明显的平层线，盘车板手，手轮齐全，机房标识清楚、表面光洁平整、明亮。钢丝绳干净、无死弯和松股断丝现象。电梯电源专用并与机房照明电源分开，每台电梯均设置能切断该电梯最大负荷电流的主开关。梯门开启顺畅，无刮阻现象。电梯的各种安全保护开关动作灵敏可靠。6.6.6消防系统消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。消防箱标识清楚、玻璃完好。消防设施配件齐全。消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗漏水，水压充足。消防用电设备主、备电源的自动转换装置试验正常。火灾报警控制器和消防联动控制设备联动功能正确。对火灾探测器和手动报警按钮进行模拟火灾响应和故障信号检验，功能均正常。室内消火栓出水压力符合现行国家有关设计规范，在消防控制室内操作启、停泵和消火栓处操作启泵按钮，其控制功能、信号均正常。自动喷淋系统，应在符合《自动喷水灭火系统设计规范》，在消防控制室内操作启、停泵，水流批示器、信号阀、压力开关、电动阀、电磁阀的控制功能、信号均正常。0气体、泡沫、干粉等灭火系统，对其进行手动启动和紧急切断联动，试验控制功能、信号均正常。1对与固定灭火设备联动控制的其它设备动作（包括关闭防火门窗、停止空调风机、关闭防火阀等）进行联动抽验。其控制功能、信号均正常。2防烟排烟风系统，通风空调和防排烟设备的阀门的联动测试，报警联动启动、消防控制室的直接启停、现场手动启动联动防烟排烟风机；报警联动停、消防控制室远程停通风空调送风；报警联动开启、消防控制室开启、现场手动开启防排烟门；上述控制功能、信号均正常。3消防电梯的手动控制和联动控制功能检验，非消防电梯的联动返回首层功能检验，其控制功能、信号均正常。4火灾应急广播设备的检验：在消防控制室的选层广播；共用的扬声器强行切换试验；备用扩音机控制功能试验。上述控制功能正常，语音清晰。5消防专用电话的检验：消防控制室与所设的对讲电话分机的通话试验；消防控制室的外线电话与"119"的通话试验。上述功能正常，语音清晰。6应急照明、可燃气体、切断非消防电源及其他消防控制设备的检验：功能、信号均正常。6.6.7道路系统路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常且满足节能；灯柱安装牢固、油漆完好。路面平整无积水，无水泥块、无起砂、断裂；路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角；交通标识线、路牌清楚完好。踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。6.6.8停车场系统停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好。单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好。车场道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损。6.6.9保安、清洁、绿化设施保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清晰、完好无损。保安监控设备：监控摄录资料保存期限至少15天，探头分布合理具有红外功能，周界报警反映灵敏，刷卡系统无死机现象，刷卡距离达到使用要求。其它同消防监控设备。绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株、无大面积杂草；绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固。垃圾中转站密封完好，外表装饰完整、油漆完好，使用方便。6.6.10其它配套设施楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚。信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、表面平整光洁。雕塑、小品牢固、完好、安全。公告栏、告示牌安装牢固、安全、表面平整光洁。6.相关表格：《承接验收邀请函》《新建房屋一览表》《新建房屋具备承接验收条件审核单》《新建房屋承接责任书》《验收通知》《新建物业承接验收工作安排》《小区公共设施及道路设施验收单》《小区公共绿化验收单》《新建房屋验收表》《质量问题整改通知单》《验收通过证明》

承接验收邀请函NO.物业公司：我公司位于市区路号幢新建工程业已竣工，并经过了的建筑工程质量验收，现已验收合格，各项（技术）资料齐全。根据与你公司签订的《前期物业服务合同》，特提请你公司于年月日前来接洽有关承接验收事宜。此致XX房地产开发有限公司项目部二零年月日签收人：二零年月日――――――――――――――――――――――――――――――承接验收邀请函NO.物业公司：我公司位于市区路号幢新建工程业已竣工，并经过了的建筑工程质量验收，现已验收合格，各项（技术）资料齐全。根据与你公司签订的《前期物业服务合同》，特提请你公司于年月日前来接洽有关承接验收事宜。此致XX房地产开发有限公司项目部二零年月日新建房屋一览表建设单位：承接单位：工程名称开工日期竣工日期竣工验收日期建筑面积（M2）结构类型总户数备注新建房屋具备承接验收条件审核单工程名称：建设单位：竣工日期：竣工验收日期：建筑面积：结构类型：项次项目核查情况1竣工验收合格证明文件2此次所列设备能否正常运行A供电设备B给排水设备C消防设备D监控设备E卫生设施/道路设施其他3本幢房屋幢、户编号是否已经有关部门确认（提供相关文件）4应交验产权资料A项目批准文件B用地批准文件C建筑执照其他5应交验技术资料A竣工图（包括总平面图、建筑结构设备，附属工程及隐蔽管线的全套图纸）B地质勘察报告C工程合同及开、竣工报告D工程预决算E图纸会审记录F工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)G隐蔽工程验收签证H沉降观察记录I竣工验收证明书J钢材、水泥等主要材料的质量保证书K水、电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书L新材料、构配件的鉴定合格证书M砂浆、混凝土试压报告N供水试压报告其他审验结论

新建房屋承接责任书建设单位：承接单位：工程名称：工程地址：开工日期：竣工日期：竣工验收日期：建筑面积：结构类型：主旨为确保房屋的住用安全性和正常使用，明确双方在房屋承接验收中和承接后应遵守的事项，承担的义务和责任，特制定本责任书。适用范围本责任书适用于本公司关于新建房屋的验收承接。承接验收依据本公司制定承接验收程序、内容及标准以参照建设部《房屋接管验收标准》（1991年7月1日）、房屋销售合同中的交楼标准和物业管理行业一般要求为依据。验收程序依据新建房屋竣工后建设方提出的承接验收申请，承接验收方于10日内对该工程是否已具备承接验收条件予以审核，认为合格，即签发验收通知书。于约定的时间开始按《新建房屋验收表》所列项目进行逐项验收。验收合格于5日内承接方签署验收通过证明，如验收有不合格的项目，承接方签发《质量问题整改通知单》，对所列返修项目，建设方应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。对于已签署验收通过证明的新建房屋双方应于规定时间内办理承接手续。承接后双方责任承接双方在承接验收的过程中，应相互支持，密切配合，信守诺言，如由于发生一方工作的疏忽、怠慢、不配合，而给另一方带来工作不便或经济损失，应由责任方负责。新建房屋承接交付使用后，根据房屋工程质量保修相关规定要求，在保修期内如属设计、施工、材料等原因发生隐蔽性的质量事故，应由承接单位协调建设单位，由建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料等原因，由建设单位负责处理，直至符合相关质量要求；如属使用不当，管理不善的原因，则由承接单位负责处理。新建房屋自验收承接之日，除因使用不当、管理不善外，工程保修期按有关规定执行，所发生的费用由主管单位按相关规定在建筑施工单位保证金或尾款中支付。本责任书一经双方签字即予生效。建设单位代表（签字）：承接单位代表（签字）：二零年月日二零年月日

验收通知NO.项目部：依据对（工程名称）的产权资料、技术质料及其它方面查核的结果，我们认为已具备承接验收的条件，现定于年月日开始对（工程名称）进行验收。请予接洽配合为感。XX物业管理有限公司（章）二零年月日签收人：二零年月日―――――――――――――（骑缝加盖公章）――――――――――――验收通知NO.项目部：依据对（工程名称）的产权资料、技术质料及其它方面查核的结果，我们认为已具备承接验收的条件，现定于年月日开始对（工程名称）进行验收。请予接洽配合为感。XX物业管理有限公司（章）二零年月日

新建物业承接验收工作指引（列明相关注意事项，具体计划可按现场情况来定）一、确定标准。二、对参检人员进行培训。三、挑选一个单元作为承接检查的标准样板，确定总体质量标准样板。四、按承接检查标准对照标准样板，对项目每套房间及外墙屋面、室外小品、道路等进行承接检查，对检查中达不到标准的，以书面整改单形式交施工单位限期整改.整改后及时复检，直至完全符合承接检查标准为止。五、针对项目特点应注意事项。六、检查人员安排：分组情况，几个组，每组几个人，共多少人，誰负责等。是个人按套操作还以组按项操作。七、工作量：每组每天各检查几套房，几天完成检查任务。八、验收时间：初验：天，月日至月日初验整改：天，月日至月日终验：天，月日至月日终验整改：天，月日至月日终验整改验收：天，月日至月日XX物业管理有限公司二零年月新建房屋验收表工程名称：建设单位：验收单位：验收日期：建筑面积：幢号：项次项目质量要求检查结果处理要求责任人1地面2顶棚3管道井设施4楼梯间5外墙6屋面7楼地面面层与基层8卫生间、阳台、盥洗间地面9窗10进户门11单元门12管井门13抹灰14饰面砖15油漆刷浆16楼道扶手17楼道大白18电气线路安装线路安装导管导线连接铅导线接法管子配线接地线回路导线19电表安装20照明器具等安装支架21避雷针、带22电梯23有线电视、宽带网24雨漏管25地漏26排污管道27水龙头28空调基架、冷凝水管29消防设备30监控设施31附属工程32其他

小区公共设施及道路设施验收单区：面积项数项目验查情况结论责任人1配电间2水泵房3雨水窨井4铁盖窨井5路旁栅栏6进户水阀7主干水阀8消防龙头9室外照明10湖区水处理系统11安防系统12一卡通系统道路其他总负责人：XX物业管理有限公司（章）二零年月小区公共绿化验收单区面积项数项目验查情况结论责任人1地形2草坪3地被4苗木苗木苗木苗木其他总负责人：XX物业管理有限公司(章)二零年月日

质量问题整改通知单NO.地产项目部：填写时间：要求完成时间：实际完成时间：需整改内容：以下由项目部确认：施工单位：签收人：二零年月日――――――――――――――――――――――――――――――――质量问题整改通知单NO.项目部：经检查，贵方在施工方面存在质量问题（见下栏），望接到本通知后，于年月日前完成整改并报复验。该工程应由施工单位负责处理。XX物业管理有限公司年月日需整改内容：验收通过证明工程名称：建设单位：竣工验收日期：承接验收日期：建筑面积：结构类型：项次项目结论责任人1主体结构2外墙不渗水3层面4楼地面5装修6电气7水、气、暖、卫、消防8附属工程等其他以上各项目均通过验收，可以承接。总责任人：XX物业管理有限公司（章）二零年月日新建物业交付工作程序1目的为规范房地产开发过程中开发单位（即项目公司）向购买人（即业主）进行的物业交付工作，确保公司依法履约顺利向客户交付物业。2适用范围本操作流程适用于房地产开发中的物业交付工作。3职责3.1项目公司职责：..43.2物业管理公司职责：..程序要点4.1物业交付条件..房屋单体户内的暗埋水管、电管线应做好地面标示。预交付的物业区域已完成开荒保洁工作，区域应包括：预计交付的房屋单体户内：窗子洁净、地面干净无明显尘埃、天花/墙面无污物悬挂；预计交付的单元内：地面洁净，已抛光，无污渍；墙面洁净，无污物；门窗洁净；预计交付的楼宇外立面：无悬挂，无明显污渍，无裸露；小区道路：路面已铺装完成，路面无污渍，已冲洗洁净；公共园林：无杂物，无垃圾，绿植覆盖达标。应具备的文件与资料《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建设工程质量认定证书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；...2.5房屋预计交付的房屋单体户内：窗子洁净、地面干净无明显尘埃、天花/墙面无污物悬挂；预计交付的单元内：地面洁净，已抛光，无污渍；墙面洁净，无污物；门窗洁净；预计交付的楼宇外立面：无悬挂，无明显污渍，无裸露；小区道路：路面平整，无垃圾/杂物，无明显扬尘；公共园林：无杂物，无垃圾。5.2物业交付工作流程流程图项目公司确定接管验收日期项目公司确定接管验收日期项目公司组织各相关部门和单位召开交房筹备会项目公司组织各相关部门和单位召开交房筹备会确定确定保洁开荒物业公司协助项目公司对交付的物业预验收物业公司协助项目公司对交付的物业预验收项目公司整改未完善的问题项目公司整改未完善的问题项目公司组织各部门和单位准备交付资料项目公司组织各部门和单位准备交付资料项目公司组织相关部门邮寄《入住通知书》项目公司组织相关部门邮寄《入住通知书》项目公司根据职能分工，安排各部门工作项目公司根据职能分工，安排各部门工作项目公司组织人员布置交付场地项目公司组织人员布置交付场地交付工作开始项目公司安排相关人员确认业主身份交付工作开始项目公司安排相关人员确认业主身份业主签约、缴纳相关费用、验收房屋、领取钥匙业主签约、缴纳相关费用、验收房屋、领取钥匙交付手续完成交付手续完成5.2.1项目公司根据工程进度和销售合同的约定，确定交付日期。5.2.2项目公司在确定的交付日期前60天，组织召开物业交付筹备会。5.2.3物业交付筹备会由项目公司主持召开，组织参与单位有物业公司、销售公司等相关单位/部门参加。5.2.4筹备会中应确定的内容，包括但不限于：开荒保洁工作安排：对预计交付的房屋单体户内、公共区域进行开荒保洁，以使完善、洁净的物业呈现在业主面前；交付前的验收工作的确定：确定验收参与人、验收时间、验收项目等内容，对不完善的内容及时整改，物业公司对整改内容及时复验；物业公司准备业主入住所需相关资料：《业主入住房屋验收表》、《住户手册》、《交房流程表》、《业主资料登记表》等。在交付前30天报项目公司印制；项目公司准备业主入住所需相关资料：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《入住通知书》等，在交付前30天内准备完成；项目公司确定《入住通知书》的发出时间，即时由项目公司营销部门负责完成。建议根据《商品房买卖合同》及附件的相关约定来确定完成时间；确定交付工作的组织部门（建议由营销部负责），根据交付房屋量来确定交付现场的位置及现场布置、物料准备、人员配置等事项，并确定相关任务的责任人。5.2.6XX物业将代表项目公司对房屋单体户内进行逐一验收，将验收结果于交付前3天报到项目公司，由其安排整改。5.2.7在交付前15天，由交付现场责任部门牵头组织相关部门进行交付预演，并确定最终交付流程及方案、提醒注意事项等。5.2.8为保证交付工作的顺利完成，项目公司应充分考虑交付工作现场布置，满足交付工作以“一条龙”方式完成，减少各环节的等候时间。5.2.9物业交付的通知：项目公司营销部根据《商品房销售合同》及其他销售约定或承诺，确定允许接房的业主明细，负责拟定《业主入住通知书》，并发出通知书；（也可以委托销售代理公司代其完成）摘自《商品房买卖管理办法》《XX....175.3交付期间收费管理：5.3.1物业管理费物业管理费收费原则应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同的物业性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。已售房屋物业管理费，自业主收到入伙通知书后，按照入伙通知书约定交付时间，由业主足额缴纳物业管理费。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发商缴纳。摘选自《物业管理条例》由于销售合同承诺或者其它原因对业主物业费进行减免的，项目公司应以书面形式通知物业公司及集团财务备案，以方便物业费用的核算工作。对逾期未缴纳物业费或者延期缴纳物业费的行为，根据《物业管理条例》有关规定，按照每日千分之三的比例收取滞纳金。5.3.2水、电、燃气、供热费物业公司受项目公司委托，按照项目公司与水、电、燃气、供热等单位协商的标准代为收取各项费用。5.3.3其他费用项目公司根据实际情况拟定的其他费用。物业公司按照其委托内容，代为收取。6.0支持文件6.1《住宅使用说明书样板》6.2《住宅质量保证书样板》6.3《入住通知书样板》6.4《前期物业服务委托协议》6.5《业主（住户）消防责任书》房屋售后质量保修处理操作标准1.目的规范XX物业管理有限公司（以下简称XX物业）和开发商各项工作环节，明确责任，在质保金移交、管理阶段保障物业及附属设施质量问题及时有效处理，达到使用要求。2.适用范围本标准适用于XX物业房屋建筑工程质量保修处理工作。3.职责4.1XX物业受开发商的委托负责对建筑工程售后质量保修工作的主持与实施工作，并代表开发商向客户（即业主）履行售后质保工作；4.2物业服务中心负责所在项目的建筑工程售后质量保修的具体工作实施。负责维修信息的收集、汇总、分析、记录，回访跟踪，承接验收遗留问题的处理与协调。对质保期的审核，维修、补偿的费用，质保金款项的扣付款等。4.3开发商负责在项目承接验收后，组织XX物业、各施工单位/有售后维保责任的单位以现场会议形式确定本项目物业售后质量保修工作实施办法；；各项手续移交工作。4.方法和流程控制4.1在房屋售后质量保修工作移交前，XX物业应协调开发商并召开由开发商、XX物业及相应施工单位共同参加的项目质量保修工作专题会议，会议内容应对质保金的管理办法、质保责任的履行要求、违约处理办法等内容进行明确；4.2XX物业应就会议确定的具体内容形成书面纪要，交由项目公司，由其负责请参加会议的各方代表签字确认、生效，并将签字确认稿。4.3在项目工程完工后，物业交付开始前，XX物业应协调开发商签署书面的《质量保修工作委托管理书》，其主要内容为开发商授权给XX物业，由XX物业负责本项目交付物业的质量保修管理工作，并代表开发商受理业主（住户）关于相应房屋售后服务的工作，行使开发商做为项目甲方关于房屋质量保修方面的权利；4.4项目质量保修工作做出授权后，质保金正式移交给XX物业管理，进入嘉玛流程管理系统；4.5物业服务中心受理和收集物业售后保修工作的内容，应当以书面《工作联系单》的方式送达相关保修责任单位；5.6物业服务中心负责业主（使用人）与相应质保责任单位之间的时间预约工作，并协调、跟进、督促相应质保责任单位履行质保责任；5.7物业服务中心通知质保责任单位履行质保维修责任及未履行责任的处理方法5.报修作业工作流程6.1报修接待管理内容6.1.1物业服务中心通过业主电话、本人来访等方式接到报修后，应当立即将报修时间、事项、房号、联系方式等内容详细记录在报修记录本上，并将当日的报修信息录入软件系统，且报修内容划分专业类别（如土建类、电气类、水暖类等）。6.1.2内容记录后，物业服务中心工作人员应当在5分钟内，联系服务中心相关工作人员查看现场，重要问题同时上报物业服务中心客服主管，严重问题需同时上报物业服务中心经理。6.1.3物业服务中心经理为现场客户接待及处理第一责任人。6.2报修处理管理内容6.2.1物业服务中心工作人员（严重报修要求物业服务中心客服主管、理到场）在接到质量报修后30内到达现场勘察实际情况，鉴定业主保修内容是否属实。物业服务中心客服主管会同物业服务中心工程主管共同确认是否确属房屋质量问题。6.2.2确认属房屋质量问题后，物业服务中心工作人员应当首先以电话方式通知相关质保责任单位，约定好质保责任单位现场查看及维修时间，并及时与业主沟通，确认查看现场或维修时间。6.2.3物业服务中心当日两次电话通知后，如质保责任单位出现“责任单位未履行质量保修责任的处理办法”中的违约情况，物业服务中心工作人员应当在1个工作日内以快递的形式送达给质保责任单位履行维修义务通知函并做好履行义务通知函及邮递证明的留存工作。如质量责任单位没有按“保修工作的时限要求”处理，应当视为质保责任单位放弃履行质保责任。XX物业有权安排其它施工单位进行处理，所发生的一切费用（按实际发生的费用加收50%的管理费）由质保责任承担，且本工程的整体保修责任继续由质保责任单位承担6.2.4在维修过程中，物业服务中心工作人员应当组织协调业主和质保责任单位之间各项事宜，同时监督质保责任单位维修各项环节；如业主与质保责任单位双方对维修事项产生分歧，物业服务中心工作人员应当及时作出解决方案或上报物业服务中心客服主管。6.2.5施工单位维修后，物业服务中心对维修后的房屋进行回访，检查施工单位是否按约定维修，业主是否满意，如已按约定维修，且已达到业主要求，在相应的报修记录表和软件中做好记录。6.2.6如维修项目属公共设施设备，应当按业主的保修作业流程处理，物业服务中心行使业主的权利。6.3对外委托维修的处理方案6.3.1质保责任单位未按期维修的，应当由物业服务中心工程主管协调具备维修资质的单位进行维修，费用从质保金中扣除，维修前要对现场情况拍照留