宁波楼市年度调研分析报告

千里之行，始于足下。第2页/共2页精品文档推荐宁波楼市年度调研分析报告2006年宁波楼市调研报告（转载）

(2007-03-1216:39:21)

名目

一、2006年宁波房地产市场总体状况

1、房地产投资继续稳步增长

2、新建商品房销售良好，成交价格稳中有升

3、二手房市场价格稳定，成交量起伏较大

二、土地市场分析

三、各个版块市场分述

1、市中心板块、城中板块大户型为主

2、东部新城催熟江南版块

3、鄞州逐渐成为宁波的城市副中心

4、江北居住氛围后发而上

5、城西等待拓展延伸

四、2007年市场展望

1、2007年政策调控执行力度将加大。

2、土地增量供应控制更严，土地成本将提高

3、2007年中小户型将唱主角。

4、房价格依旧会稳步上涨，销售量会平缓上升

5、写字楼市场则是走向两极分化

五、附表（2006年土地出让成交一览等）

一2006年宁波房地产市场总体概况

2006年是房地产市场的调控年，宁波的房地产市场则是总体表现良好，房产投资稳步增长，新建商品房销售良好，二手房市场并未大起大降。宏观调控，尤其是“国六条”及细则政策的

出台，对继续稳定宁波的房地产市场持续健康稳定发展起到重要作用。

1、房地产投资继续稳步增长

宁波楼市在2006年的宏观未浮现大起大降，从宁波市统计局发布的数字事情来看，今年宁波房地产行业的投资截止11月份已达255.34亿，接近2005年整年的水平。全年的增幅在10％左右，说明在宏观调控后，整个宁波的房地产市场发展逐渐趋于稳定，记忆了2003年、2004年的房地产行业投资非理性增长后，宁波的房地产行业投资在2006年开始凸现理性一面。

2、新建商品房销售良好，成交价格稳中有升

由于消费者对房价大幅下落的预期，宏观调控在抑制了投资性需求的并且，一定时间内也抑制了自住性需求。从2006年的事情来看，购房者的心态逐渐趋于稳定，一些较好的楼盘，价格显稳中有升的趋势，从成交量上看，今年宁波房地产市场已恢复较平稳状态。

1-11月宁波市四区商品房住所成交面积一览

根据房产交易中心提供的数据，截止11月宁波四区成交的商品房面积在221万平方（其中住所部分164万平方，去年整年成交商品房140余万方），成交规模与去年宏观调控前已相差无几。

亲亲家园，日湖花园等逆市开盘的楼盘也销售火爆。据宁波市城调队一份调查数据表明，当前宁波的住所销售八成以上是本地人在购买，以本地人自住型需要为主，基础相对扎实，所以在面临宏观调控的时候，市场并没有浮现恶化事情。

在成交均价上，除了因4月份江北区阳光清晨均价为4370元的楼盘大量成交，拉低了4月份商品住房均价而浮现较大波动外，其余则保持平稳状态，处于小幅度稳步上涨过程中。但也有个别项目涨幅较大，如水岸心境二期均价以6018元成交，比一期成交均价5400元超出许多，亲亲家园一期成交均价为4187元，后期成交均价则在4800元左右。

1－11月宁波四区（海曙、江东、江北、鄞州）商品房住所价格

宏观调控别是调控房价下跌，而是让房价稳定在合理的范围之内，使价格可以体现价值，并且让整个房地产业更稳定，更健康。其实，宁波自去年新政的“组合拳”调控以来，房价并未如部分消费者所预期的下跌，而是稳中有升，只不过涨幅减缓。今年5月最新一轮宏观调控在短时间内也未对宁波市房价产生大的波动，市场供需双方也没有浮现去年“国八条”出台后共同观望的现象，充分说明宁波楼市已开始步入理性发展的阶段。

3、二手房市场价格稳定，成交量起伏较大

1-11月份宁波市四区二手房（住所）成交价一览

1-11月份宁波四区二手房（住所）成交量一览（万平方）

1-11月份宁波市四区二手房（住所）交易均价为5444元/平方米，比去年同期上涨2％。5月29日“九部委意见”出台，从6月1日起将实施“征收全额营业税的时间从2年延长到5年”的新政，造成5月份的最终2天，二手房交易放量成交的现象，对宁波市二手房交易价格变动带来一定的阻碍；5月份的最终2天，受九部委《意见》的阻碍，江东、江北、海曙三区二手住房日均成交高达234.5件。

6月份宁波市四区二手住房平均价格并未浮现较大幅度下跌，反而是继续保持平稳上升走势主要原因过了这个大限后，手里有房的客户又别急着出手。随着“国六条”及“九部委意见”的出台，部分购房者开始持币观望，但是成交的数量明显下落，为5月份的一半左右，交易量有所萎缩，。

8月1日后，二手房开征20％的个人所得税，对二手房市场产生较大阻碍。9月份市三区二手房交易持续走低，市场反映冷淡直到11月二手房市场才有回复到原先正常水平。

小结：今年宁波房地产市场的平稳发展，归功于市场对国家调控政策习惯程度进一步提高。并且真正有购房需求的群体，纷纷放弃等待观望，变潜在需求为有效需求，说明居民对房价的承受能力也有所增强。由于去年受宏观调控阻碍而推迟预售的楼盘，在今年纷纷登场，市场供应量加大，居民因市场观望而推迟的需求开始激发，使得市场重新进入正轨，并在今年达到一具高潮。二土地市场分析

土地市场是商品房市场的风向标，和商品房市场稳中有升相比，宁波2006年的土地市场则明显要敏感得多。2006年1-12月（12月15日截止数据，土地市场部分下同）宁波四区共出让成交土地97幅，共计7466亩（497公顷），其中9月到12月成交土地3967亩（264公顷），占到全年的一半多。

1、住所用地“一地难求”

据宁波市国土资源局的统计，2004年宁波出让普通住所用地为404公顷；2005年普通住所用地供应212公顷，2006年截止12月15日，累计已供应普通住所用地247公顷。2005年由于宏观调控，住所用地放量较少，2006年与2004年的土地放量供应事情相比，住所用地对开辟商来说可谓“一地难求”。所以2006年出让的住所用地实际成交价格要远远高于出让前发布的底价。如洪塘3#地块从120万/亩竞价到202万/亩，七家公司举行激烈竞争便是特意好的一具缩影。

由于宁波老城区腹地较小，可供推出的住所项目用地已日渐稀少，大宗土地更是难觅踪影。2006年出让的住所用地里，维科以2560元/平方拿下的水上公园三期地块（168亩）是比较大的土地。另一块成交的住所用地则较小，位于江东中兴路以东、灰沙厂以北的33亩住所用地，被宁波通程投资开辟有限公司以2860元/平方的楼面价取得。

2、百亩以上住所地块较多，成交均为实力企业

除去经济适用房地块以外，2006年成交的住所用地里，超过100亩的地块共计7块，总出让面积接近2000亩，占到住所用地的一半左右。

对于政府相关部门来说，一次性出让大规模的土地，经过总额较高的土地款作为一道进入门槛，可以保证参与竞争的开辟商已经上有相当的资金实力，可以在开辟的并且保证该地块开辟的完整性，可别能因为开辟商的别同，导致难得一块好地被开辟成素质参差别齐的项目。

从拿地的企业来看，这些百亩以上的大地一半以上是被初次进入宁波市场的外来地产大鳄取得，对这些企业来说，也正必须要拿较大的土地才干符合他们在宁波的战略布局。

百亩地块摘牌的本地几家企业，已经上在宁波拥有丰富开辟经验以及相当资金实力的老牌开辟商。在宁波市场上手中的土地已经消化，早两年经过公开市场拿的项目也已已经进入尾盘阶段，如今进入公开市场获得土地，使企业可以继续发展。

3、鄞州、江北是住所用地热点供应地区。

江北的住所用地供应主要集中在洪塘及附近区域，今年共成交9幅地块，计1099亩，其中经济适用房占到一半左右。江北及洪塘居住氛围将会在这些项目建成后逐渐形成。鄞州区近两年的土地出让及住所推出量向来是遥遥率先其他区域。今年共成交住所用地13幅，共计1066亩。

4、市中心依旧俏，楼面地价突破上万元

市中心板块的土地，别论是住所用地依旧商业用地，向来已经上物以稀为贵。今年成交的土地，在市区里以商业地块为显眼：江东七里垫地块以3800元/平方米楼面价成交；江北桃渡路1#地块和渔轮厂地块分别被宁波银鑫房产和百隆房产以4400元/

平方和4500元/平方的楼面价拿下；和义路2＃地块更是以19176元/平方的楼面价格创下宁波第一地价。

5、东钱湖区成为新的开辟热土。

东钱湖区域以其良好的山水环境和人文景观向来被众多发展

商看好，经过几年的基础性投资建设，今年该区域土地出让开始逐渐启动，土地推出呈现规模化和体量化趋势，雅戈尔、华润置业、宁波华龙房地产开辟公司在该区域竞得地块。三幅土地共638亩，出让楼面价在2300元/平方上下。今年的雅戈尔推出钱湖.比华利别墅，销售事情良好，成为该区域开始启动的先锋，也许今后该区域土地推出和开辟将快速上升，继续呈现规模化和体量化趋势。

6、国内一线开辟商继续进军宁波市场

继金地、中海之后、绿城之后，国内房产领军企业万科、华润、合生创展也在宁波拿下土地。万科在中心区拿下了288亩的住所用地用于开辟金群家园系列，华润则以7.2亿的总价在东钱湖取得东钱湖寨基地块458亩，容积率为1.0，合生创展用7.25亿取得450亩庄市的土地。国内一线开辟开辟商在资金实力上明

显高于本地企业，这对宁波土地市场价格上涨推波助澜起了一定的作用。

7、商业用地、住所用地命运迥异

宏观调控主要是针对住所市场从开辟到消费的一系列大力调控，许多原先以开辟住所为主的企业都萌生开辟商业地产的意识，许多城市的商业地块也所以悄悄地热起来，而宁波似乎是个例外：住所市场依旧受热，商业地产市场却别总是尽如人意。

纵观一年来的土地出让，商业用地、住所用地出让可以说是冰火两重天。所以也有例外，位于江东的七里垫地块的出让真的是商业地产扬眉吐气的一次，经过103轮次现场竞价，最终以高出底价1.88亿元（总价6.8亿元）的价格成交。该地块处在江东有开元酒店、欧尚超市、石浦酒店等环绕，这一区域的配套齐全，以其优越的地理位置、环境配套，浮现激烈的竞价场面也是情理之中。

8、今年土地市场肖像图：头轻足重

2006年1-8月宁波四区总共成交土地3499亩（233公顷），而9月到12月别到三个月时间却成交了土地3967亩（264公顷），相形之下稍显突兀，有点头轻足重。宁波的开辟商经过将近两年处于缺地状态后，对住所土地都颇有“饿”态，临近年底，许多企业都有大笔的回收资金无处可去，土地价格自然会被抬高；并且许多业内人士以为这也许也和2007年1月1号起实施的对国

有出让土地款项重新分配原则有关。从9月份开始，宁波的土地市场再次浮现热情澎湃局面，成交量和成交价格一再上升。

9、土地市场上地方政府和中央之间再次有微妙关系浮现。

在合升创展拿下庄市地块前，中央开始表态要对大幅出让的土地举行调控，以防止开辟商囤积土地取得利益。合升创展拿下的庄市的450亩土地则是一共分成了6块，被同一家公司取得。这样的做法特意也许使中央政府在限制地方大幅出让土地方面收效甚微。

小结：当前市场中，已出让尚未形成有效房源供给的存量土地总量别多。思考到征地拆迁等客观咨询题阻碍土地的开辟进度，也许这些存量用地要形成有效房源供给需要2-3年的时间，短时间内市场中别太也许浮现大批量集中放量供给的现象。

而在过去的三年时间里，宁波的住所价格涨到了一具瓶颈，而一向别怎么被关注的写字楼的价格则向来没有大幅度提升，主要原因真的是供大于求。2006年宁波写字楼新推量在61万平方左右，加上2005年30多万平方的存量，供应量也许为90万平方左右。市场供求比也许为3：1，供应量明显高过需求，而供应量主要集中在鄞州新城区、科技园区等较远区域。

近两年，宁波的普通住所用地供应量呈逐步放缓的趋势。宁波本身住所项目已经别多，由于2004年推出住所用地较充脚，所以两年后的今天楼盘的供应量颇有井喷之势，到明年上半年楼盘的供应量将会相应地逐步减少。而2005年、2006年住所用地供

应均较少，开辟企业也看出了其中的商机，所以一旦有住所用地推出，所以必是一阵疯抢。

三宁波市各个区域版块分述

宁波的城市版图正在摊大饼式地扩张，市中心半径在日益扩大，抢占先机的开辟企业都早一步看到了眼前的郊区将成为往后的

绝版地块，近郊地块成热点，别是偶然，更别是暂时的现象。

此前，宁波楼市有个特意特意的现象：市区和郊区房价差异别大，甚至一手房和二手房的房价也差别别大。其主要原因还在于宁波城市小，郊区到市区也没多少路程；其次是产品的市场细分程度低，目标市场定位并别清楚，各种品质的产品价格较为接近，价格