房地产开发报建流程潜规则

转载——房地产开发报建黑幕1、土地证、建建设用地规划划许可证、规规划要点批复复阶段土土地证和建设设用地规划许许可证这两个个证，加上规规划要点批复复，是进行房房地产开发的的前提.但是,这几样东西西领取的先后后顺序，非常常的有学问。有有经验的同志志，一看这几几样东西的发发出时间，基基本上就可以以判断出地块块背后的故事事。这三样东东西涉及到国国土部门和规规划部门旷日日持久的权力力斗争。目前前我国法律也也没有很好的的规范这个问问题。恩，简单的说一一下，土地证证由国土部门门颁发，是土土地权属证明明，载明了土土地用途及使使用期限（只只是载明）；；建设用地规规划许可证由由规划部门颁颁发，是核定定土地用途及及用地界线的的法律依据；；规划要点批批复由规划部部门颁发，是是确定土地使使用强度指标标的法律依据据，如容积率率啊建筑密度度啊停车位配配置要求啊这这些指标都在在这个批复里里体现出来，包包括现在的那那个小户型比比例限制要求求，也会在这这个文件里体体现出来。一般来说，一块块地，必须要要由规划部门门核定规划要要点，颁发了了建设用地规规划许可证（以以下简称地规规证）之后，才才能领取土地地使用权证。这这绝对应该是是必须的程序序。因为国土土部门必须依依据规划部门门核定的土地地功能及土地地使用强度，才才能计算出土土地出让金，才才能在土地证证上载明土地地用途及年限限。但是呢，在现实实中呢，这个个想法只能是是理想状态。因因为首先，很很多地方的国国土部门在出出让土地的时时候，根本不不考虑规划，直直接就整块出出让了。然后后给人家办出出商住用地土土地使用权证证。这种让人人无法理解的的土地出让模模式一度非常常盛行。然后后受让了土地地的开发商，再再去规划部门门软磨硬泡，无无论是修改规规划也好，还还是根本没有有规划都好，反反正，我的土土地出让金是是已经交了，剩剩下的事情你你规划部门得得给我搞定。我不是批评这种种土地出让模模式容易滋生生腐败。要知知道，我国正正式搞土地出出让也只不过过是从19990年开始的的，而以公开开交易的形式式搞土地出让让，甚至都只只是从19997年才正式式开始。而北北京第一块公公开交易的土土地，是到22000年之之后才上市的的。我只不过过是说，我国国在这个问题题上缺乏经验验，国际上也也没有什么可可供借鉴的模模式。因为我我国的房地产产管理体系那那绝对是全世世界独有的。愤愤青们不要在在这里给我指指三道四。我我在这个行业业浸了这些年年了，起码我我个人觉得，把把我放到900年代的背景景里面去，我我也想不出更更好的土地交交易模式。城城市规划这个个概念一直到到现在都还没没深入人心，更更何况当时呢呢。不过无论如何，这这种土地交易易模式现在已已经只是历史史了。新城乡规划法第第三十八条：：在城市、镇镇规划区内以以出让方式提提供国有土地地使用权的，在在国有土地使使用权出让前前，城市、县县人民政府城城乡规划主管管部门应当依依据控制性详详细规划，提提出出让地块块的位置、使使用性质、开开发强度等规规划条件，作作为国有土地地使用权出让让合同的组成成部分。未确确定规划条件件的地块，不不得出让国有有土地使用权权。以出让方式取得得国有土地使使用权的建设设项目，在签签订国有土地地使用权出让让合同后，建建设单位应当当持建设项目目的批准、核核准、备案文文件和国有土土地使用权出出让合同，向向城市、县人人民政府城乡乡规划主管部部门领取建设设用地规划许许可证。城市、县人民政政府城乡规划划主管部门不不得在建设用用地规划许可可证中，擅自自改变作为国国有土地使用用权出让合同同组成部分的的规划条件。希望在我日后的的职业生涯中中，不要再拿拿着商住用地地土地证去规规划部门死磨磨硬泡，阿门门。2、项目公司设设立、立项、环环境评估、房房地产开发资资质这四项几乎是每每一个项目要要开始的时候候必须要搞的的东西。非常常的社会主义义特色。不过过这里也有些些东西很有趣趣，与法律的的关系也比较较大，比如设设立项目公司司。这里要注注意一下，母母公司拍到的的土地，转到到其全资设立立的项目公司司名下，按我我国法律，不不属于交易。我我再次强调一一下：母公司司与其全资子子公司之间的的土地流转，不不属于交易。再再次强调：不不属于交易。因因此，房地产产公司可以任任意设置项目目子公司，在在房子卖完后后再把它在实实体上消灭，只只留下一个壳壳。这种操作作模式没什么么法律风险可可言，非常的的经济实用，因因此现在我国国稍微有点规规模的房地产产公司都这么么干。再说立项，这个个东西纯粹是是计划经济时时代留下的产产物，非常的的烦，也不知知道这个东西西应该算什么么。立项主要要考察的是项项目的投资额额及可行性。我我不知道在目目前的市场里里，可行性这这个东西，政政府是从什么么角度来管理理的。反正现现在各地由于于市场经济的的深度不同，所所以在这个事事情的管理上上也不同。有有些地方基本本上不太管，有有些地方就管管得非常严。而而且立项到底底需要什么材材料那也是谁谁都说不清楚楚的事情。立立项与其他程程序的先后关关系那更是异异常随便的事事情。譬如最最近国家的政政策，要求先先把环境评估估搞了，再回回头来立项。这这是基于加强强环境保护促促进可持续发发展的考虑。但但在很多地方方，环评的一一项主要前提提材料就是立立项批文。立立不了项根本本做不了环评评。不过上有有政策下有对对策，事情都都是人办出来来的。反正到到目前为止，建建设项目都在在纷纷的上马马中，我也不不知道大家都都是怎么在这这些莫名其妙妙的政策中穿穿过来的。反反正我自己如如果操办这些些事情，基本本上都是直接接去这些部门门，譬如去计计划部门，就就让他们给我我推荐可行性性研究报告的的编制公司，去去环保局，就就让他们给我我推荐环境评评估报告的编编制公司，然然后让这些公公司负责把这这些手续办出出来。编制费费用稍微给多多点都没关系系。总之我自自己一看到这这些手续，头头就痛得厉害害。房地产开发资质质就比较有技技术含量一点点，关键是专专业技术人员员难找。现在在这些专业技技术人员资料料都是省内联联网了，想搞搞几个球人糊糊弄建设部门门基本上做不不到，建设部部门也不敢在在这个事情上上乱来，因为为任何人都可可以上网查到到，某某是什什么专业资质质任职什么公公司。现在结结构类的工程程师难找啊，感感慨一个。嘿嘿嘿。下一篇开始讲正正式的规划报报建：总平面面审查阶段。3、总平面审查查阶段这个阶段各地的的叫法不一样样，我听得比比较多的叫“修建性详细细规划审查”。这个阶段段就是审查小小区的总平面面规划图纸，也也就是审一个个小区的建筑筑物都是怎么么排的，每栋栋单体建筑有有多高，有多多大，各栋单单体建筑之间间怎么间隔，间间距是多少，日日照够不够，总总容积率是多多大，有没有有超过规定的的容积率，建建筑密度是多多少，进出小小区的道路怎怎么安排，是是不是符合消消防规范，等等等等等，这这些东西都是是非常的专业业啊专业。在这里我要举例例说明一下，比比如建筑密度度，这个东西西看起来很简简单是吧，就就是建筑物基基底面积占整整个小区面积积的比例数。譬譬如这个小区区是1万平方米，有有3000平方方米的地面上上有建筑物，那那么建筑密度度就是30%%。看起来这这个计算应该该是没有什么么争议了。但但是且慢。我我这30000平方米的建建筑占地里面面，有20000平方米是是一个大型的的架空平台，架架空层下是停停车位，上面面是空中绿化化广场。现在在，争议就来来了，我这个个2000平方方米，到底算算不算建筑基基底？你之所所以限制我的的建筑密度，无无非就是为了了保证绿化嘛嘛，保障居民民的休闲空间间嘛。现在我我虽然好象是是在地面上建建了东西，但但是我这个东东西顶上都是是绿化啊，我我的绿化没有有减少啊，我我的休闲空间间没有减少啊啊，所以这个个2000平方方米不能算在在建筑密度里里面。这种空空中花园型的的架空层到底底要不要算建建筑密度的问问题，反正技技术规范没有有限死，有无无穷的空间可可以钻营。再举个例子，容容积率，总建建筑面积除以以净用地面积积。也是看起起来很简单。但但是放到实践践中一看，啥啥是净用地面面积啊？从哪哪里起算啊？？是纯粹的土土地使用权证证载的面积呢呢，还是比这这个面积大那那么一点，一一直到周边道道路的道路中中线去呢？这这个东西根本本说不清楚，怎怎么算都行。把把净用地面积积一加大，总总建筑面积自自然就水涨船船高。这都是是可以钻营的的地方。其他的地方，譬譬如消防通道道的设置，高高层建筑四周周必须设立环环形消防车道道。但是这么么一搞，小区区的绿化基本本上就毁掉了了。怎么办？？设置那种隐隐形消防车道道，上面种草草保持绿化，就就指着图纸说说这就是一条条消防道路。这这么搞行不行行？反正我个个人不知道行行不行。消防防车道的载重重量那是有非非常严格滴设设计要求滴，反反正我个人不不知道这种草草地能不能承承载得起消防防车。审总平面是整个个开发报建过过程中最有技技术含量的活活，这个过程程一般都要22到3个月，往往往都要和规划划部门反复修修改扯皮，来来回磨，磨到到双方都没了了脾气，才能能通得过。我我反正几乎没没有见过能顺顺顺当当啥工工作不做，干干等着就能通通过总平面审审查的。我也也没见过那种种零缺陷的总总平面设计，只只要有心，无无论什么公司司的总平面，无无论是你万科科还是富力还还是雅居乐，那那只要一挑起起来，问题都都是一筐筐的的。不是消防防间距不够，就就是在不能开开窗的地方开开了窗，要么么就是车道转转弯半径太小小，等等等等等。（在这自自夸一个：本本人不才，曾曾经试过在110天内完成成这个工作，至至今被引为传传奇故事。嘿嘿嘿）4、管线综合审审查、排水许许可证管管线综合审查查是规划部门门的专业审查查内容之一，我我现在专门拿拿出来讲，因因为这个东西西实在是非常常，非常的专专业啊。搞得得不好的话，实实在是害死人人啊。而且，被被这个东西害害死的公司比比比皆是。各各位千万别以以为那些什么么保利啊合生生啊之类的大大公司就不会会在这个问题题上犯重大原原则性的错误误，事实上，无无论什么房地地产公司，在在这个问题上上栽跟头的的的几率，是一一样的，这个个东西就跟击击鼓传花似的的，一轮到就就死。说了半天，管线线综合是啥？？包括三大项项：小区给排排水管线、强强电线路、弱弱电线路，这这三项综合起起来考虑，根根据各项设计计规范科学统统筹安排，放放到同一张图图纸上。给排排水不用多解解释了，就是是怎么引自来来水进小区，然然后怎么把生生活污水和雨雨水排出小区区；强电就是是生活用电，线路从哪里进，怎怎么上楼，怎怎么进门；弱弱电的内容就就多了，什么么有线电视线线、各类通讯讯线路、网线线、内部监控控线路，等等等等等，多得得要死。上面面这三样东西西要科学的话话，统统都得得在地下走，从从地下穿进各各栋单体再连连接进入千家家万户。这些线路啊什么么的，必须要要合理的安排排好，不能到到处乱走。作作为非专业人人士，要判断断一个小区的的官线综合设设计好不好，只只需要看两个个东西：1、你就这么走走进一个小区区，看它里面面是不是有电电线搭在楼和和楼之间。只只要有这个，基基本上这个小小区你就不用用多考虑了。2、沙井盖是不不是基本沿着着小区道路排排布，不是搞搞到到处都是是。如果什么么沙井盖搞得得满地都是，简简直看不出走走向来的，基基本上这个小小区你就可以以考虑放弃了了。为什么我要这么么强调这个管管线综合呢？？如果它设计计不好有什么么后果呢？首首先，就是给给排水会整天天出问题。一一下雨小区就就变池塘的事事情，我实在在是见得太多多了；然后，对对于年轻的我我来说，就是是网络整天出出问题，小区区网络运营商商根本没得选选，因为只埋埋了一条管，别别的网络运营营商想进来提提供优质服务务都不行，而而现在的这家家，不是这里里的线路坏就就是那里坏，整整天修，我这这正打怪呢，嘣嘣的一下，断断网了。再然然后，夏天千千万别开空调调，一开就断断电跳闸。家家里的电器得得轮着用，千千万别一起开开。看电视的的时候千万别别开电脑，不不然就得在黑黑暗之中耗一一晚上。这都都是管线综合合没搞好的标标志啊。你说说，这样的小小区，能住吗吗？管线综合既然如如此重要，那那么我们说，我我们设计的时时候好好的考考虑，好好的的研究，不就就行了吗？事事实上，是不不行。为什么么？因为所有有的线，你都都得从外面引引进来，都得得跟外面有个个接口。但是是接口在哪里里呢？我现在在告诉你们，无无论开发商们们在事先做多多少准备工作作，做多少调调查工作，都都无法保证预预留的接口不不发生变化。最最常见的是市市政排污管线线突然就重新新施工，换地地方了，哪怕怕它不换地方方，就是水平平抬高个几公公分，这个小小区的排水因因为倾斜度不不够，那也完完蛋了。这种种事情太常见见了。大家肯肯定经常看到到市政管线施施工，把路挖挖开，今天搞搞搞这里，明明天搞搞哪里里。我反正是是被这个东西西搞怕了。这这种情况那是是想赔钱都搞搞不定的。然然后，高压电电线的接入口口，一开始说说得好好的，从从某某变电站站接，等到施施工完毕，要要正式接的时时候，突然发发现那个变电电站已经搬走走了，又或者者它的容量已已经超了，不不能再让你接接，你得从其其他地方接，这这个时候只能能花冤枉钱，乱乱引。引到多多少电算多少少电。至于，呃呃，会引起什什么生活上的的麻烦，我也也不知道。再说到这个排水水许可证。这这个东西是市市政部门发的的，专门针对对小区的排水水。现在都是是要求雨污分分流了。就是是雨水和生活活污水要分两两条管排。这这个东西管的的是管径和流流量，以及连连接市政管线线的位置。然然后这个东西西反过来又影影响管线综合合设计，事实实上是一回事事。我就不多多说了。5、单体审查、建建筑工程规划划许可证规划部门对对单体设计的的审查那也是是非常严格的的，但是总体体来说，相对对于总平面规规划，就比较较容易通过一一点。单单体设计是啥啥呢？就是在在总平面规划划的基础上，落落实单体建筑筑的设计方案案。单体方案案主要是些啥啥内容呢？我我个人是这么么总结的：关关键就是落实实各空间的大大小尺寸。这这个阶段有些些东西也很麻麻烦，最烦的的是车位。目目前来说，我我国各大城市市在车位问题题上管得那都都是非常严格格的，要求一一般是每户住住宅配一个车车位，商业一一般是1000平方米配一一个车位。大大体的配置要要求基本上都都是这样，各各城市大同小小异。车位不不够，基本上上都别想通过过单体审查。当然，总平面审审查期间一般般来说，也会会审车位，不不过那个阶段段主要是经验验值，按355平方米到455平方米平方方米一个车位位这样的经验验值，来评估估地下室面积积够不够，一一般来说规划划部门不会很很在意车位够够不够，不会会认真的在图图纸上数。但但是单体阶段段就不一样了了，就开始数数了。这个时时候什么毛招招都会用上。比比如所谓的子子母车位啦，根根本停不进去去车的转角位位也放个车位位啦，等等等等等，不一而而足。但是有有些时候，无无论怎么摆都都摆不够，那那也有办法，就就是宣称我这这里要做立体体机械停车位位。立体机械械停车位我相相信很多人都都见过，那玩玩意非常的不不好使唤，进进出一次花上上半个小时那那是非常正常常的事情。不不过无数开发发商都只是停停留在口头上上，只要通过过单体审查了了，这个机械械停车装置那那是绝对不会会安装的。那么，为什么开开发商那么不不愿意建大点点地下室？因因为建地下室室是亏本的。买买的人也少。我我知道这个话话一说出来粪粪青们就会向向我开炮，说说什么10几20万买一巴巴掌大的停车车位，开发商商还亏本？事事实是，停下下一台车，的的确只需要110个平方米米不到的空间间。但是，你你要把这部车车停进去，你你另外还需要要30平方米的的进车道。所所以按经验值值，每个停车车位所须分担担的面积，基基本上都是335到45平方米。规规划部门都这这么掌握。你你这个车是不不能垂直起降降的。这就是是客观规律。当然我这个是大大概经验，在在有些城市，停停车位还是能能赚钱的，比比如广州、深深圳和上海的的一些黄金地地段的楼盘，据据说停车位都都能买到400万一个。不不过这个不代代表一般规律律。嘿嘿。审完单体设计，设设计公司再细细化一下出建建筑施工图，就就可以申领建建设工程规划划许可证。这这个过程比较较没什么技术术含量。不值值得多说。我我就一笔带过过了。不过这个建设工工程规划许可可证，在新的的《城乡规划划法》中被提提到非常高的的位置，反复复的强调。我我个人还没钻钻详明白，不不知道这个法法是什么意思思，在搞什么么玄虚。6、消防和人防防专项审查这两样东西搞死死人。我直接接这么下两个个结论：没有有哪个小区的的消防和人防防设计是达标标的。没有哪哪个小区的消消防和人防设设备是合格。我我就这么直接接一点：消防防报建，要说说难，是所有有专业报建中中最艰难的，但但是如果说简简单，也可以以很简单。至至于人防报建建，这个东西西莫名其妙，我我不知道这个个算什么，我我对任何备战战的东西，都都心存恶感。先从消防说起。消消防部门是武武警官兵，不不是政府机构构，这个大家家心里要有数数。我国的消消防审查，在在很多时候都都是非常扯淡淡的，非常官官僚的。另外外呢，我们的的开发商，也也的确是非常常的不象话，要要满足消防规规范的话，这这个投入太大大了。另外我我们的消费者者也没这种意意识。因为很很多消防上的的要求是非常常影响使用的的，比如电梯梯间和楼梯间间之间设置个个1级防火门，那那对业主进进进出出来讲，是是非常不方便便的。基本上上来讲，消防防设计绝对不不可能严格按按规范做够做做足。在这个个方面，审查查那也是越来来越严。一般般说，各发展展商都是委托托消防施工企企业代理报建建。为什么呢呢？因为这些些企业长期和和消防部门打打交道，跟消消防部门之间间的关系千丝丝万缕源远流流长，往往由由他们出面才才能把事情办办成。但是，我我在这里说句句公道话：涉涉及生命安全全的消防规范范，基本上没没人敢动手脚脚。比如122层以上要设设置专门的消消防电梯，117层以上设设置剪刀楼梯梯，这些强制制性规范已经经是铁律。我我个人没见过过有开发商能能绕得过这些些强制性规范范的，即使能能绕过去将会会获得巨大的的回报，譬如如减少一套楼楼梯，那是多多么好的事情情啊，但是基基本上没人敢敢去办。起码码我不敢。在在我个人日后后的职业生涯涯中，我也不不敢。人防工程是非常常神经的一样样中国特色的的东西。我不不知道这个东东西算啥。真真要有空袭了了我绝对不会会呆在高层建建筑的地下室室里，9111的那栋大楼楼就是前车之之见。真要被被炸了楼，呆呆在地下室里里绝对活埋掉掉。当然这只只是我的个人人观感，大家家不必介意。人防部门属于政政府部门，不不是军队编制制。用于人防防用途的那部部分地下室也也可以搞停车车位，但是这这部分要被划划出来，不能能发产权证。这这部分停车位位只有使用权权。关于人防防停车位的使使用权问题，现现在的争议非非常大。社会会上各种声音音都有，尤其其是自以为看看通了物权法法的神经们。我我现在告诉你你们，所有的的人防用途的的东西，产权权都是国家所所有。国家为为了鼓励大家家搞人防工程程，就允许你你暂时用着。但但是这个产权权，无论如何何，都不可能能归属于什么么全体业主。因为人防防用途部分的的车位只不过过是一种暂用用的性质，不不能卖，所以以开发商绝对对会想办法减减少人防面积积。另外，人人防设备那也也是非常疯狂狂的东西，比比如人防那个个安全门，那那都不知道算算啥，那个东东西要真放进进地下室，还还真是搞碉堡堡了。也不知知道能防什么么。7、节能审查、施施工图审查在领取建建设工程规划划许可证之后后，设计公司司在建筑施工工图的基础上上再次细化，完完成结构施工工图、水电施施工图等等全全部施工图及及结构计算书书等，完成节节能设计，做做一个节能计计算书，就可可以开始这两两项审查了。节能审查，在我我的个人经验验里面，是怎怎么审都行的的事情。我国国现在越来越越强调可持续续发展，建筑筑节能摆上的的位置也越来来越高。这么么说吧：什么么360度大落落地窗、全敞敞开式阳台、无无封闭式中庭庭这些东西，在在节能方面肯肯定是不达标标的。搞了这这些东西，夏夏天空调得开开到疯狂掉。不不过老百姓都都喜欢这种新新鲜东西。恩恩，在这里南南北差异非常常明显：北方方一般在节能能审查上都比比较能达标，老老百姓在观念念上也比较能能接受这个，因因为北方有一一个取暖的问问题，节能不不能达标的房房子，在冬天天那可是要白白白的花出取取暖费的。但但是南方人对对这种东西就就比较不待见见，我就好这这一口，你管管得着啊。说到这里不由得得想对那个套套型建筑面积积90平方米以以下占70%%以上的90770政策说两两句。建设部部的官员们在在政策制定上上，必定带有有强烈的北方方特征。北方方人在考虑在在冬天取暖的的要求之后，的的确不习惯居居住大面积。开开间超过6米的客厅，在在取暖上就肯肯定不达标了了。同时，在在完全不考虑虑洗手间的采采光和通风要要求时，900平方米的套套型面积的确确可以设计出出非常不错的的三居室的户户型。这是与与北方人的使使用习惯及气气候一致的：：空气干燥，而而且洗手间的的使用频率较较低，一般人人都不习惯每每天洗澡。（我我说明，我这这不是地域歧歧视啊，我这这完全是就事事论事。）但但在南方，仅仅仅只是增加加这么一个洗洗手间的窗户户，90平方米要要设计出三居居室，就几乎乎是不可能完完成的任务。这这个稍微在图图上画一下就就知道了。房房子朝外的位位置就那么几几个面，几个个房间一占，厕厕所就不知道道摆在哪里了了。本人当年年参与的好几几个项目，为为了在满足这这个90700的要求下还还能做3房单位，设设计师呕了不不知道多少吨吨血。现在市市场上的公司司逼得没法子子，被迫只能能大量的推出出两房单位。当当然，两房单单位也可以住住，不过就不不能养孩子，一一养孩子这家家就完蛋了，爸爸爸妈妈爷爷爷奶奶加孩子子哭，连转身身的地方都没没有。现实就就是这么滴残残酷。客观规规律就是如此此。现在有些公司为为了规避这个个9070，还还想了些花招招，比如设计计两套房子，再再打通它一起起卖。在某些些不良媒体的的宣传口径上上，将这个做做法称为不良良开发商昧着着良心做事。我我个人无言以以对。恩，说个节能审审查，一说开开去就说了这这么多，不好好意思不好意意思。现在开开始说施工图图审查。施工工图审查现在在都已经在表表面上市场化化了，允许开开发商自己找找资质的施工工图审查单位位做审查。施施工图审查单单位还必须对对审查结果负负责。但是，基基于我国的审审查技术非常常的落后，恩恩，怎么说呢呢，连设计、施施工技术都非非常落后，因因此这个审查查实在是见仁仁见智，根本本没法子审。在在这里讲一个个本人曾经亲亲历的事情。那那一年在珠三三角一个三线线城市，在一一个别墅项目目门口建一座座景观塔。那那个塔呢，形形状就像个纺纺锤，中间粗粗两头细。该该地建设局检检查组带人检检查施工现场场，上了这塔塔的工架，突突然这塔就塌塌了，整个检检查组全部死死光。这是个个大事啊，政政府因此组成成了浩大的调调查，来查这这个事故的原原因。首先当当然是从源头头设计查起。结结果一查，设设计坚称没有有任何设计上上的问题。于于是把那图纸纸送去重新做做审查，一查查的话，审查查人员说，不不行，这个图图纸有问题。两两边就吵了起起来。最后两两边都说服不不了对方。要要说这个图纸纸违反强制性性规范吧，它它也不违反。但但是不违反强强制性规范就就表示安全合合格吗？我看看谁也不敢说说这个话。最最后只能把施施工单位拉出出来，判了几几个罚了些钱钱，了事。现现在合生在广广州的某楼盘盘前面，也打打算树这么一一个塔，做审审查的时候也也是吵得不可可开交。最后后也是不了了了之，因为这这根本说不清清楚，到底安安不安全反正正我个人不知知道。施工图审查是收收费项目，非非常贵，所以以一直都是名名义上的市场场化，事实上上的垄断化。施施工图审查时时除了给审查查费，专家红红包那也是不不能少滴，嘎嘎嘎，嘎嘎。8、余泥排放许许可、噪音排排放许可、夜夜间连续施工工许可余泥和噪音，这这两个东西专专门拿在这里里讲，是因为为这两样东西西是最扰民的的。我知道在在很多城市，几几乎没怎么管管这两样东西西：余泥和噪噪音。但现在在，越来越多多的城市，开开始加强了对对这两样东西西的管理。余泥排放现在都都快成了各大大公路管理部部门，包括公公路、交通、警警察，的主要要生财道路了了。运输施工工余泥的车辆辆，只能在规规定时间，规规定道路上行行驶。但在很很多时候，根根本不可能这这么规范。尤尤其是工程赶赶进度的时候候，那是日夜夜得都运泥啊啊，没办法，只只能打通各路路神仙。余泥在运输输过程中，很很容易污染路路面。本人曾曾经见识过广广州的一部车车，从天河一一路撒到番禺禺，结果被罚罚了5万多，包工工头拼命去做做工作都没用用，估计是交交通部门火大大发了，撞枪枪头上了。噪音排放许可，是是指只能在规规定时间，用用规范的，噪噪音较轻的方方式施工。这这个是环境保保护部门管着着的。现在很很多城市已经经禁止使用锤锤击桩了。那那玩意打起来来不是人能忍忍受的，想当当年我刚刚进进入这个行业业时候，我靠靠，站在工地地里，听了一一天的锤击声声，第二天耳耳朵里都是嗡嗡嗡声，几乎乎没给锤傻了了。当然用锤锤击桩，那肯肯定是最经济济的。只要没没人管，开发发商绝对用锤锤击桩。因此此我个人无论论如何，都支支持在这方面面加强管理。此此外，对那些些夜间连续施施工的，更要要予以管制。现现在在一些城城市，这个夜夜间连续施工工的管理，就就管得非常好好，比如广州州和深圳。那那是真管得不不错。无论怎怎么找关系都都难批得下来来。如果居然然胆敢不报批批就夜间开工工？那是嫌自自己钱多，想想支援政府的的贫困官员了了。但是绝大大多数的城市市，唉，那处处于几乎没有有管理的地步步。我作为从先进城城市走出来的的三个代表，到到一些二三线线城市去，傻傻乎乎的去问问人家环保局局，噪音排放放和夜间连续续施工怎么办办手续啊？结结果被人家狠狠狠的嘲笑过过好几回。嘎嘎嘎，我相信信这里也会有有人看过我这这一段之后，狠狠狠的嘲笑我我，并且自鸣鸣得意的说：：有这种手续续吗？我这里里没有啊，我我这里很简单单啊，什么什什么的，就和和上面某些人人自鸣得意的的嘴脸，一样样。9、质量监督、安安全监督我为了把施施工许可证这这一节赶紧搞搞出来，已经经写得不耐烦烦了。但是没没法子。程序序是这么一步步步走过来的的。施工许可可证完了之后后，我随便这这么一想，我我靠，后面不不知道还有多多少程序。放放验线、白蚁蚁防治、防雷雷、预测绘、预预售、各专业业验收、项目目备案验收，一一直到交楼。这这得写死我啊啊。为什么我我会突然发这这种神经写这这种东西呢？？不明白自己己啊不明白自自己。特牢骚骚百余字。谢谢谢各位。质量监督站和安安全监督站都都是建设部门门下属机构。拿拿施工许可证证之前，必须须得去两个站站办审批手续续。这两个站站的分工，我我跟各位说老老实话，我分分不清楚。在在我看来，质质量问题都是是安全问题。我我就不明白为为什么要搞两两个站，分着着管。譬如我我打桩没按规规定程序打，导导致桩荷载不不达标，这个个到底是安全全问题还是质质量问题？我我反正说不清清楚。总之两两个机构都得得好好的哄着着。当然在若若干细节上这这两部门还是是有所区别。比比如有些安全全问题的确跟跟建筑质量关关系不大，譬譬如工人不戴戴安全头盔啦啦，物料堆放放不按规定乱乱堆啦，这些些。但在我看看来，安监把把质监吃掉，并并成一个机构构，没有任何何逻辑和操作作上的困难。在现实的操作中中，但凡涉及及到检测的，就就由质监办；；不需要检测测，一般用肉肉眼就能发现现毛病的，就就属于安监的的职责。由于于质监搞检测测，比如桩荷荷载检测、水水泥检测，这这些东西，都都是收费项目目，所以质监监在管理上就就没那么的严严，为什么呢呢，因为质监监大多得靠这这些收费项目目养活自己。收收人钱手软，云云云。安监基基本不收费，但但是他们也能能想出非常多多的收费服务务出来，譬如如安全生产培培训，工人佩佩带平安智能能卡上班，等等等，总之各各有各的门路路啦。现在在有些城市市，质量检测测的功能已经经开始市场化化了，有资质质的检测单位位都能做检测测了。我见过过最好的城市市是广州。做做个桩检测的的费用，只是是周边城市的的3分之1。恩，在这这里，为了避避免有些人看看不懂，我说说一句，打完完桩必须做检检测。检测合合格了，才能能做承台，继继续往上建。各各位的，明白白？不过呢，绝大多多数的城市，这这个功能被质质量监督站牢牢牢的把持着着。这个也是是建设部门的的生财主道啊啊。我要是局局长我也不肯肯放。嘿嘿10、施工招投投标、监理报报建还是没写到施工工许可证，写写死我了，啊啊啊啊我为什什么会想到写写这个题材？？我现在内心心深处泛滥着着一写到施工工许可证就太太监掉的冲动动啊。首先，我必须说说明，按照我我国现行招投投标法，私营营房地产公司司（无国有经经济成分），其其房地产项目目不需要做建建筑施工招投投标，他们可可以直接发包包。但在某些些大城市，譬譬如广州，无无论什么企业业施工，都必必须做招投标标。这是广州州在管理上严严重违反行政政许可法的地地方。我个人人对此一直持持非常反感的的态度。在大大多数城市，私私营企业只要要能提供私营营企业证明，既既可免除施工工招投标手续续。啥是私营营企业证明呢呢？去工商局局打一张股东东结构书就行行了。在必须要做施工工招投标的时时候，我必须须得说，这个个领域那是真真黑不是假黑黑。黑得让人人毛骨悚然。搞搞施工的就没没几只好鸟。我我在此随便讲讲个故事哈。施施工企业必须须把自己的专专业技术人员员备案到建筑筑管理部门里里去，一般包包括施工员、质质量员和安全全员。施工投投标的其中一一个材料是专专业技术人员员，根据项目目大小，配备备的人员多少少也有不同要要求。大家知知道一下就行行。有一次在在广州，某企企业围一个标标，另外一个个不识相企业业就想进去，材材料一准备，然然后发现自己己的技术人员员不够了，于于是马上到建建设局备案新新增人员资料料。本来这种种新增技术人人员备案实在在是非常简单单的事情。结结果，连交件件都交不进去去。总之就是是不受理。后后来求爹爹告告奶奶给受理理了，然后又又因为其中一一个人的身份份证复印得不不清晰，全部部材料退件。这这个企业的老老板气得吐血血。到最后当当然这个标是是投不进去了了。我这里讲讲的还只是个个小手段。暗暗地里啥招数数都用得出来来。我个人不不排除有些人人为了逼别人人退出投标会会使用黑社会会的可能性。恩，监理招标的的程序跟施工工招标的程序序及做法几乎乎一致，我不不多说了。监理报建是完成成这个监理免免招标或招标标手续之后的的事情，做一一个监理规划划和监理细则则，交建设部部门审核一番番，认为OKK了，发一个个监理审查意意见。通过了了就是下一步步，施工许可可证。监理规划划和监理细则则，老实讲，在在我个人的经经验里面，我我从来没看到到建设部门真真的做过审核核。在我个人人的从业经验验里面，我没没见过几个政政府官员能看看得懂的。11、施工许可可证我怀着万分激动动的心情，打打下了上面那那5个字。写完完这段我就开开始撒娇，啦啦啦啦施工许可证所须须材料基本上上是上面全部部手续一个汇汇总。缺一不不可。在我个个人的职业生生涯中，我从从来没有经历历过能办齐上上面所有的手手续，再申领领施工许可证证的。在我与与同行的交流流中，我也从从来没见过老老老实实的一一步步完成所所有手续，再再来办施工许许可手续的。要要这样的话，绝绝对没1年的时间出出不来。不相相信的同学，请请回头再把前前面10个大项看看一遍，基本本上每个大项项里的每一个个小项的工作作日不会少于于20个。而且且得一步一步步来。这是什什么概念？这这是卡死你的的概念。随便便哪个环节出出了任何问题题，直接就GGAMEOOVER。在改革开发之初初，外资企业业刚进中国的的时候，有个个著名的段子子，说是有个个企业要搞一一个项目，前前后盖了2000多个章，事事还没办成。最最后撤资了，不不干了。上级级政府震怒，云云云。现现在改革开发发这么多年了了，我们好到到哪里去了吗吗？我们的办办事流程方便便吗？我们能能方便快捷的的为企业服务务吗？到了今时今日，还还有什么企业业抱怨过政府府管得太严，太太死，审批环环节太复杂吗吗？听不到了了。为什么？？因为大家统统统都已经适适应了这个游游戏规则。大大家已经在这这个圈子中取取得了某种平平衡，达成了了某项交易。在在这种情况下下，改革办事事流程，简化化办事程序，反反而会阻碍办办事效率。我知道我这么说说，会有很多多粪青完全不不能理解。我我就这么告诉诉你们：大家家都已经把潜潜规则当成了了规则。这些些规则维系着着房地产这个个产业。在每每一个程序中中，在每一个个环节中，都都存在利益分分配，都存在在制衡。这个个系统在经过过10多年的运运做之后，它它本身已经具具有了生命力力，绝对是牵牵一发而动全全身。因此，我们经常常可以看到，除除了一些管理理相对规范和和严格的大城城市，很多的的城市都可以以在未领取施施工许可证的的情况下就干干上了很多工工作，譬如土土方工程，一一般都是先动动的。这就是是一种双方博博弈之后达到到的平衡。哪哪怕是在这些些管理相对规规范的大城市市，也有空子子可以钻，比比如基坑支护护可以先发一一个单独的施施工许可证，然然后再发地下下室部分的施施工许可证，再再发地上部分分。这么把一一个项目分割割成很多部分分发证。为什什么？因为这这是双方一起起适应，互相相妥协的结果果。政府要是是把企业都给给玩死了，他他们就没得玩玩了。之后的内容，大大家就开始熟熟悉起来了：：我们终于进进入销售环节节的各项手续续了。啦啦啦啦，我开始撒撒娇。12\插曲,来来讲讲目前的的宏观房地产产调控恩,不妨说一下下,我出身是房房地产管理部部门。当年参参与了非常多多的房地产政政策制定。后后来穷得不行行，被迫下海海至今。这也也是我为什么么能从事现在在这个工作的的原因之一啦啦。在讲预售和验收收这些东西之之前，我想先先讲讲现在的的房地产调控控政策。理解解了这个，才才能对销售方方面的各项政政策有一个清清晰的了解。对对现在的调控控，我的总体体评价是：混混蛋。基本上，现现在的中央层层面的调控政政策分成以下下三个方面：：1、减少土地供供给，紧缩地地根这方面的政策非非常的立杆见见影。如果这这里有国土部部门的朋友，看看到了肯定大大有感触。最最近这3年以来，中中央对地方的的用地管制，一一年比一年狠狠，采取的措措施一年比一一年毒。当然然，这里我们们必须有个概概念，用地量量最大的产业业，不是房地地产，而是工工业。尤其是是各类招商引引资的工业园园区。目前我我国各类工业业园区总面积积已经超过了了全国所有城城市市区建成成区的总面积积。这是一个个很疯狂的概概念。当然，在在这种宏观性性的打压地方方用地冲动的的趋势下，房房地产用地不不可避免的受受到了株连。房房地产用地供供给量逐年减减少是不争的的事实了。各各位不需要和和我争论什么么各大房地产产公司储备了了多少多少地地，足以做多多少多少年的的开发，因此此现在供地不不足这种消息息不准确，等等等。这种新新闻几乎都是是不良媒体的的外行报道，连连造谣都没造造出个样子来来。只要看看看现在各大房房地产公司储储备的那些地地都在什么位位置，基本上上就可以判断断出来事情的的真伪。有哪哪个地产公司司手头上没开开发的地，不不处于偏远得得不行的远郊郊区但是又发发神经拖着不不开发的，我我立马把这篇篇东西打印出出来吃掉。在在另一个方面面来说，房地地产公司储备备那些目前来来说几乎没有有开发价值的的远郊土地，其其完全是寄希希望于中国经经济的健康稳稳定发展，城城市逐步扩张张，富裕群体体人数总量不不断增长。这这种心态其实实倒真是一种种讽刺。唉2、打压购买需需求提高首付比例，紧紧缩银根，提提高银行准备备金率，控制制按揭贷款，都都是这种考虑虑。就是让老老百姓没钱买买房子。但是是，这种政策策不是释放和和满足需求，它它没有解决任任何问题，它它只不过是将将需求延后。我我不明白为什什么老百姓对对这种政策鼓鼓掌叫好。有有一种很神奇奇的解释说，这这种政策的好好处是：老百百姓买不起房房子了，开发发商脆弱的资资金链就会断断掉，开发商商就会自动降降价了。我个个人不对这种种神奇的逻辑辑予以打击。免免得我的这个个贴沦为口水水之争的场所所。我只对客客观效果予以以评价。谢谢谢。3、强制性限制制房地产产品品类型这个很明确，就就是那个900平方米以下下的户型占总总建筑面积770%以上。这这个90700的政策被唱唱得很响，好好象很英明神神武的样子。我我个人没明白白过来这到底底有什么效果果。户型选择择完全是市场场化的东西。我我揣摩着是不不是这个政策策有这么一个个隐含的前提提在：开发商商故意建大户户型，以获取取高额利润。但但是，我晕，大大户型或者小小户型，在单单价稳定的前前提下，单方方利润及总利利润会有任何何差别吗？总总建筑面积不不变，单价稳稳定，户型变变一下，造成成影响无非是是多几套房子子或者少几套套房子，利润润有区别吗？？除非是有这这样的逻辑前前提：大户型型的单价比小小户型高。但但在我的个人人职业经验里里面，我是没没发觉过有这这种情况。我我的个人经验验是反过来：：小户型的单单价一般都比比大户型高一一点点。本人人所经历的少少数几个公司司在产品定价价上基本上都都是这么个策策略。我不知知道北京是不不是与我的个个人经验相反反。我个人总结，房房地产调控政政策，就在上上面这三样东东西里面玩来来玩去。不会会有别的什么么新花样出来来了。这个效效果，我就不不多说了。接下来，继续讲讲流程吧。啦啦啦啦13、放线、验验线这个就简单的说说一说吧。图图纸画出来之之后，要把图图纸上的建筑筑物在实地上上落实一个具具体的位置，这这是个技术活活，要测量，定定坐标。这个个活就叫放线线。放线一般般是规划部门门下属的测绘绘院或类似的的测绘机构干干，不过有些些发达城市也也已经把这个个工作半市场场化了。嘿嘿嘿，又来一个个半市场化。正正式放线的前前提是领取了了施工许可证证。放线后，测测绘院会发出出一份放线册册。在工程提前前施工，违章章施工的场合合，都需要做做通这个测绘绘院的工作。让让他们提前来来做放线。唉唉，又来一个个“做通”工作。放线完毕，施工工单位照着这这个边角点施施工，完了之之后就做验线线。一看这个个建筑的确是是按图纸建起起来的，没超超出边线，测测绘院就出验验线册。这个验线工作跟跟日后的验收收有莫大的关关系。所以测测绘院也得要要像皇帝老子子一样供着，尤尤其是在提前前放线的场合合。唉14、预售许可可证终于说到这个了了。预售现在在的管理已经经比较严格了了。我所知道道的，在房地地产已经成为为了一个产业业的城市，预预售许可都要要求在网上办办理，全程公公示。现在在在预售上面做做手脚的可能能性越来越小小了。预售许可最重要要的条件是：：高层建筑结结构完成3分之2，低层建筑筑结构封顶。这这个条件跟银银行办理按揭揭贷款的条件件又不一样：：无论层数高高低，全部封封顶才能放贷贷。因此现在在高层建筑往往往在完成33分之2的结构，取取得预售许可可证之后，开开发商在推盘盘时都不积极极。因为这个个时候，钱也也不是很能收收得到，只能能收到个2、3成，但是各各项交易税费费却要按足成成在当年予以以计算。在理理解了这个之之后，或许我我们对捂盘这这种行为，会会有更深刻的的认识吧。现在办预售许可可，都要做价价格公示。交交易价格必须须明确到套，单单价必须清晰晰，在交易现现场，也禁止止再搞什么55000元/平方米“起”，这种骗人人的玩意了。但但是，我必须须要说，但是是，政府没有有（也没有权权力）对房地地产交易价格格进行管制。在在办理预售手手续时所申报报的价格，开开发商可以完完全不予理会会。这个价格格申报一下就就完了。我每每次做预售许许可的时候申申报价格，直直接就是25500元/平方米。从从来都是如此此。随便你怎怎么公示。卖卖的时候照样样卖50000卖8000卖100000多，没有任任何法律上或或者行政上的的责任。在预售许可方面面还有个值得得一说的地方方就是预测绘绘。房管部门门下属的房屋屋测量部门，根根据开发商提提供的图纸，事事先算一个面面积。这个叫叫预测绘。在在竣工之后，到到实地测量，就就是实测了。我我们都知道，面面积上的纠纷纷往往是日后后客户与开发发商之间的主主要矛盾。这这个矛盾是怎怎么来的呢？？最关键的就就是这个预测测与实测之间间的面积差异异。造成这种种差异的原因因很多，比如如施工不规范范造成的面积积误差，又或或者之前在图图纸计算上对对公用部分的的统计有误差差，这些都有有可能。但要要说是开发商商的故意造成成的，我个人人没有见过。开开发商也没这这种能力或故故意去故意做做假，当然我我个人不排除除有些头被门门夹了的开发发商被某些运运气极好的人人撞到。嘿嘿嘿。现在为了避避免这种纠纷纷，各大开发发商都学乖了了，开始花很很大的精力在在做通房屋测测量机构的工工作上。总之之无论到时候候实测面积是是多少，房屋屋测量机构都都照样按着当当初的预测面面积出报告。唉，又又出来一个“做通”工作。15、关于预售售中的土地解解押昨天在写预售的的时候，关于于土地解押的的问题，我不不是很敢下笔笔。作为一个个房地产从业业人员，讨论论这个话题，显显得比较不合合适。这个话话题非常敏感感。这其中有有无数的道道道儿。我个人人对这一块的的玄妙也不是是很能理解。尽尽我的理解讲讲那么一点吧吧。先从土地抵押说说起。现在关关于土地抵押押的规则越来来越严格了。土土地必须在办办理了施工许许可证之后才才能抵押贷款款。这也是开开发商为什么么这么紧张施施工许可证的的原因。贷款款额现在基本本上都是根据据施工许可证证载建筑规模模来确定和发发放的。在这这方面，我相相信全国的银银行都是大同同小异的。土土地抵押必须须办理抵押登登记，这个是是常识了。不不多说了。根据现在越来越越严厉的销售售管理规则，办办理预售许可可证时，该地地块不能有任任何抵押。但但是，我们都都知道一个事事实就是：任任何开发商都都必然会选择择将土地抵押押贷款。这就就意味着开发发商在办理预预售许可证时时面临着很严严重的资金压压力：要么还还贷，要么更更换抵押物，不不然这个预售售许可证就出出不来了。还贷是几乎不用用考虑的事情情，更换抵押押物？更加不不可能。哪有有那么多实物物可以拿去抵抵押啊。就算算有的，也早早就已经拿去去抵押融资了了，还等到现现在啊。这个个时候就是考考验人类的智智慧的时候了了。现在的任任务是：即不不还贷，又不不更换抵押物物，又能解押押，还要能办办出预售许可可证。我不知道道其他公司的的融资及报建建人员是怎么么处理这种事事情的。我只只说其中的两两个办法（唉唉，我觉得我我好象在传授授犯罪方法似似的，靠）。现现在绝大多数数的城市，国国土部门和房房管部门都是是分离的。在在国土部门办办理土地抵押押登记，在房房管部门办理理预售许可证证。房管部门门和国土部门门之间是有很很深刻的仇恨恨的。这两个个部门绝对不不会主动向对对方查询对方方的登记资料料的。在这些些地方，先做做通银行工作作，比较合理理的，能让双双方的脸面都都过得去的借借口，是更换换抵押物。更更换抵押物的的话，原抵押押物要先解押押，再将新抵抵押物办理抵抵押登记。这这个解押和新新抵押中间，会会有一个抵押押物悬空期。这这个悬空期是是合理的。无无论银监还是是上级什么部部门来查，都都可以解释过过去。那么我我们就利用这这个悬空期吧吧。先以更换换抵押物的理理由非常合理理的将土地解解押掉（有些些人把银行的的工作做得很很通的，连更更换抵押物这这样的理由都都不需要找，直直接先解押掉掉，唉，我个个人佩服之极极），然后拿拿着这个注明明了已解押字字样的土地证证，赶紧去房房管部门，给给他们看，啦啦啦啦，我的的土地证已经经解押了啦。房房管部门一看看，哦，的确确如此，于是是收材料办预预售许可证了了。只要他们们一收材料，立立马又把这个个土地证重新新送进国土部部门办抵押。办办得快的话，只只需要悬空半半个小时。如如果担心房管管部门还会再再看看土地证证的话，可以以先等个1天两天再去去国土部门办办抵押，也行行。国土部门门与房管部门门分离，实在在是一项有无无数空子可以以钻的的制度度啊。此外，在可以办办理在建工程程抵押的城市市（这里说明明一下，在建建工程抵押不不是每个城市市都办得了。很很多城市的房房管部门不受受理这种抵押押登记手续），也也可以试试，土土地解押，换换成地面上的的在建工程抵抵押。同样是是利用悬空期期来做事。这这种方法在国国土与房管合合并的地方也也能用。总之之，办法都是是人想出来的的。人有多大大胆，地有多多大产，在房房地产行业，那那得算是真理理啊。16、规划、消消防、人防、管管线、质量等等专项验收，竣竣工验收备案案，交楼其实，在说说了这许多之之后，大家应应该都明白了了，到验收阶阶段是怎么一一回事了。在在做了前面这这许多的铺垫垫和协调工作作，结识了那那许多的人，一一步一个脚印印的，做到了了现在，如果果还不能完成成现在的工作作，就就真是是白混了。规划验收主要是是验收各项规规划指标是否否超标。在封封顶之后，竣竣工之前，就就可以做这项项验收了。这这项验收的前前提是做验线线，基本上验验线可以通过过，规划验收收的时候也不不会有太大的的麻烦。基本本的过程如下下：规划局的的同志坐在车车里看一下，哦哦，封顶了。然然后拿起验线线册来看看