房地产投资案例

房地产投资分析案例目录1.项项目情况简介介……22.项目规划

………43、合作条件

……54、项目定位

………65、项目经济济分析…………………86、结论………………147..附件………………14一.项目情况简简介1.1北京某有限限公司简介：：北京某有限限公司（BSCC）是根据国国务院关于建建设中关村科科技园区的批批复精神，经经北京市政府府批准，由北北京国有资产产经营有限责责任公司、北北京首创股份份有限公司等等八家公司发发起设立的从从事中关村科科技园区土地地一级开发及及综合性业务务的股份制企企业。公司于于1999年11月18日正式成立立，截至2002年6月，已拥有有控股子公司司4家，参股子子公司5家，对外投投资8.51亿元人民币币，总资产62.4亿元人民币币。北京某有限公司司承担着中关关村高科技商商务中心区——西区、北京京中关村生命命科学园发展展有限责任公公司、北京中中关村软件园园发展有限责责任公司、北北京归谷园有有限责任公司司等中关村科科技园区重大大项目的规划划设计和开发发建设。1.2中关村广广场项目简介介：中关村广场(原原中关村西区区)是北京市"十五"规划中科技技园区建设的的重点项目,也是国家级级重点建设项项目，位于北北京市海淀区区海淀镇，规规划范围东起起中关村大街街，西至彩和和坊路（海淀淀图书城），北北起北四环路路，南至海淀淀镇南街。总总占地面积５５１.４４公顷，总总建筑面积150万平方米，地地上100万平米，地地下50万平米。它北临北京大学学、清华大学学、圆明园，东东临中国科学学院，西与颐颐和园、北京京西山风景遥遥遥相对。地地处既有深厚厚历史文化底底蕴、又是首首都文教科研研区的中关村村核心区，交交通条件良好好，人文环境境优越。中关关村广场的主主要功能是金金融资讯、科科技贸易、行行政办公、科科技会展，并并配有商业、酒酒店、文化、康康体、娱乐、大大型公共绿地地等配套公共共服务设施。西西区区内共划划分为六个功功能区，其中中Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ区为综合科科贸组团区，将将建设科技贸贸易类企业写写字楼；IV区为公共建建筑区，设有有金融中心、会会展中心、酒酒店和大型公公共管理设施施；Ⅴ、Ⅵ为公共绿地地，将建一个个开敞式楔型型绿地广场和和一个下沉式式中心广场，绿绿地面积达7.1公顷。地下下为三层结构构、总建筑面面积达50万平方米的的地下城。其其中一层为北北京城市建设设中首次采用用的综合管廊廊层，二层建建有国内首次次采用的贯通通所有建筑的的交通环廊，同同时设有商业业、文化、康康体、娱乐等等功能齐全的的服务区。工程于20000年6月20日正式启动动，项目总投投资150亿人民币。地地下空间及基基础设施于2002年1月28日完成，全全部工程预计计在2005年竣工。从2000年6月开工到今今年，以有鼎鼎好电子城、法法国家乐福、理理想大厦等近近40万平方米的的面积交付使使用。2004年完成全部部项目的60%，到2005年中关村广广场将基本建建成。建成后后的中关村广广场将成为北北京乃至全国国的高科技商商务中心，高高科技企业技技术与产品交交易中心；资资本市场中心心；人才交流流中心；信息息中心以及北北京西北城区区商业中心。中中关村广场是是围绕“城市形态、城城市功能、城城市交通、城城市基础设施施建设、城市市环境、城市市管理”六个方面进进行规划与设设计，体现：：“现代、科技技、绿色、人人文”四为一体中中关村特有文文化。1.3中关村广广场综述由北京**股份份有限公司开开发150米高的中关关村金融中心心及其中关村村科技广场左左右侧的商业业配套、展会会设施、酒店店公寓，形成成一个功能齐齐全的综合体体，必将是中中关村广场无无可争议的地地标。其10公顷的亚洲洲最大的空中中花园占据中中关村广场的的核心位置；；中关村金融融中心的一座座140米长、彩虹虹状空中连廊廊即将飞架于于空中花园中中心，形成中中关村广场世世界奇景展观观。紧邻交通通主干线如北北四环、中关关村大街位置置上分布着一一幢幢极具现现代感的高档档写字楼，CEC大厦、辉煌煌时代、CEO首创拓展大大厦等写字楼楼为国际一流流高科技商务务中心提供理理想的办公条条件。中关村村广场将真正正实现规划目目标：高科技技产品的管理理决策中心、信信息交流中心心、研究开发发中心；高科科技成果展示示中心；高科科技产业金融融服务中心；；高科技产品品集散中心。二、本项目规划划本项目占地面积积为4700平方米，总总建筑面积为为58500平米，其中地上建筑面积445000平米：地下建筑面积113500平米：如公司接手本项项目，可化分分如下：总建筑面积为55.85万平米，地地上建筑面积积为4.5万平米，地地下为1.35万平米，总总用地面积为为4700平米。考虑退线及地面面回收的因素素：地下设三层：单层面积为45500平米，地下下二、三层为为车库及设备备用房共9000平米。其中：设备用房房1000平米车库（含人防）8000平米，可做做车位260个（按30平米/个车位）；地下一层设为商商业，面积为为4500平米。地上共21层：：地上1、2、33层设为商业业，4层以上为酒酒店式公寓。1、2、3层单层面积积设为3500平米，共10500平米，层高5米，共15米高。4层以上总建筑筑面积为34500平米，层高高设为2.8米，单层面面积为2000平米，层数=345000/20000=17..25层，设为18层，总高为2.8*118=50..4米。全楼总高=155+50.44=65.44米，符合规规划要求。面积分配如下：：车库9000平平米，车位260个；商业150000平米；公寓345000平米。建筑高度为655.4米绿化率25.55%三.合作条件件北京**股份份有限公司（简简称建设公司司）与**建设集团有有限公司（简简称公司）共共同开发本项项目，其中建建设公司以中中关村西区5号地入股（地地上面积楼面面熟地价5703元/平米，共25667万元），公公司负责开发发（包括土地地出让金、前前期手续等所所有开发事项项）。利益分配：1、协议签定后后，计算各方方的投入资金金量，确定股股份比例，分分配所得的建建筑面积。2、协议签定后后，计算各方方的投入资金金量，确定股股份比例，分分配所得的建建筑面积。但但在一定的期期限内，公司司可以以成本本价回收建设设公司所分得得的建筑面积积合作方式分析：：1、公司的资资金投入7500万元，与建建设公司核算算的项目成本本为67858万元，建设设公司资金为25667万元，占37.822%的股份，分分得2.213万平米。公公司分得3.637万平米。销销售收益为49500万元。公司内部成本本为53894万元，扣除除建设公司的的资金25667万元，公司司实际成本为为28227万元，公司司税前收益为为17673万元，投资资收益率为176733/80000=221%%，成本收益益率为176733/282227=62..6%。2、公司的资资金投入7500万元，公司司内部成本为为53894万元，扣除除建设公司的的资金25667万元，公司司实际成本为为28227万元，公司司税前收益为为25706万元，投资资收益率为257066/80000=321%%，成本收益益率为257066/282227=91..1%。由以上分析可得得，公司采用用项目销售回回款后，支付付建设公司的的土地成本的的合作模式收收益比较大。四、项目定位分分析4.1区位分析析：中关村西区规划划范围东起中中关村路，西西至规划的彩彩和坊路，北北起建设中的的北四环路，南南至规划的海海淀镇南街，总总占地51.44公顷，总建建筑面积150万平方米。它它是北京市海海淀区的重点点建设项目，一一次性投资、统统一拆迁建设设、统一规划划道路、绿化化景观，是整整体建设，而而不是单体楼楼的建设。中关村客客户还是以高高科技企业为为主。中关村村西区写字楼楼地上供应量量是110万平方米。寄寄居中关村的的企业一般来来说有两种需需求：一种是是人力资源，海海淀区的高校校、科研院所所云集，优势势自然不必说说；一种是研研发机构，它它的第一市场场就在这里，所所以企业不会会离开。2004年初，对对中关村来说说将是一个极极具历史意义义的时刻。中中关村核心区区———中关村广场场的中关村金金融中心、理理想国际大厦厦、中国电子子大厦等七、八八座甲A级写字楼将将陆续封顶，进进入全面市场场销售阶段。“2003年的数据表表明，中关村村广场的写字字楼供应面积积约有40万建筑平方方米。根据目目前的情况估估算，2004年写字楼的的供应面积必必然会比2003年多，竞争争激烈程度也也比往年更甚甚。”2004年中关村广广场的写字楼楼存在着集中中放量上市的的情况。同样样在2004年，北京各各大区域的写写字楼集中供供应的量也非非常多，甚至至有业内人士士戏称，2004年的北京为“写字楼放量量年”。对中关村广场的的每一个写字字楼来说，都都面临着双重重竞争格局：：一是与区外外写字楼的竞竞争，二是区区内各大写字字楼之间的竞竞争。与区外外企业的竞争争激烈程度大大于区内企业业的相互竞争争。与周边项项目相比较，在在价位上，中中关村广场的的写字楼明显显处于劣势。中中关村广场周周边的甲级写写字楼平均售售价一般都是是12000元/平方米，而而区内的写字字楼的售价则则为18000元/平方米。从从中可以看出出，区内的写写字楼售价远远远高于周边边的写字楼，幅幅度达到40%-550%。这也是中中关村广场写写字楼竞争力力受损的一个个重要原因。中中关村广场的的写字楼之所所以有这么高高的价格，一一个重要因素素是土地成本本高。中关村村广场的土地地一级开发是是由北京**股份有限公公司统一规划划和实施的。立立体交通系统统、统一中水水处理、大面面积绿化、完完善商务设施施及供电、制制冷采暖方面面都是全面统统一建设和配配套。中关村广场的面面貌在2004年年中将会会发生根本性性变化。据中中关村管委会会透露，2004年年中，区区内道路将会会开通并进行行试运行，市市政管道、水水电等基础设设施都可以使使用；2004年下半年，地地下交通管廊廊也可以运行行。并且，面面积达13万平方米的的地下商城目目前已经完成成60%-770%的招商，家家乐福等几家家大型商业企企业都已在此此落户。亚洲洲最大的空中中花园也已经经初具规模。对于具体项目的的销售政策，也也会根据市场场情况不断发发生变化。从从总体供给结结构来看，随随着区域写字字楼市场供应应的进一步放放大和有效需需求不足的进进一步持续，在在竞争压力下下，中关村广广场的许多项项目在销售上上，从只售不不租改为租售售并举成为普普遍现象。而而且随着市场场供应的不断断加大，出售售写字楼供给给转为租赁的的面积将继续续增加。但据据业内人士分分析，在目前