土地评价8城镇分等

土地评价学——城镇土地分等

LandEvaluation中山大学新华学院·杨倩楠Tel:12视频引入：1、构筑粤港澳大湾区大湾区金融发展蕴藏巨大潜力

2、走进粤港澳大湾区

3、构筑粤港澳大湾区打造大湾区城市群半小时生活圈

问题：1、城镇土地与农用地相比，主要有什么特点？2、城镇土地的质量（价值）更看重那些方面？城镇土地的特性与价值第一节城镇土地分等定级估价的概念与关系第二节城镇土地分等的基本思路第三节分等因素因子的分值计算与等别划分的确定第四节目录Contents第五节城镇土地分等因素因子1城镇土地的特性与价值1.1城镇土地的基本特点5与农用地相比城镇土地主要是以其承载力服务于城镇居民的生产、生活等各项活动，而与土地的自然肥力无关，故有以下特点：（1）位置的极端重要性

①影响的广泛性；

②影响的显著性；

③区位的敏感性（2）开发经营的集约性（3）使用功能的固定性（4）土地功能的整体性（5）土地利用效益和经济收益的不均衡性1.2城镇土地的经济属性6（1）城市土地供给的稀缺性：

①城市土地总面积

②

特定地段不同用途的土地面积（2）城镇土地经营的排他性和垄断性（3）城镇土地对交通运输和城镇基础设施的依赖性（4）城镇土地报酬的递减性（5）土地面积对城镇土地的制约性相对小（向空中和低下发展）（6）城镇土地的资产性

①土地作为一种财产具有经济价值和交换价值

②土地可以被占有和控制，可以保值和流通增值

③土地可以是担保物，投资风险较小（7）城镇土地位置的价值性（8）城镇土地理由方向变更的困难性和利用后果的社会性1.3城镇土地的使用价值、价值和价格71、城镇土地的使用价值物品的使用价值是指能够满足人类某种需要的效用城镇土地的使用价值就是指能够满足居住在城市里人们生产与生活需要的效用。按照效用的差异，把城镇土地分为居民用地、商业用地、工业用地、交通用地及其他用地1.3城镇土地的使用价值、价值和价格82、城镇土地的价值城镇土地价值是经过人类不断的改造和加工，不断投入资金、技术和劳动，经过长期开发后转化而成的。这一过程，土地凝结了大量人类物化劳动和活劳动，土地的自然属性被经济属性覆盖，并继续产生新的效益。人类投入城市的附加劳动包括直接附加劳动和间接附加劳动。城镇土地的价值决定了土地等级的高低，即城镇土地等级是人类对土地开发、利用所投入劳动的经济效果的体现。1.3城镇土地的使用价值、价值和价格93、城镇土地的价格地租：在一定的劳动资金投入下，土地所产生的收益。购买土地，实际上就是购买一定时期的土地收益——即购买土地满足类型生产与生活活动的效能——即土地资源的价值。土地价格是土地收益现值总和的体现，包括由土地所有权垄断而产生的绝对地租和级差地租，即土地价格是土地所提供的地租的购买价格。1.3城镇土地的使用价值、价值和价格103、城镇土地的价格土地价格即为出租土地的资本化的收入，等于土地一定期限内收益的价格，故：

土地价格=地租/利息率土地的收益也可理解为还原利率，即将土地收益折算到当前时点。1.3城镇土地的使用价值、价值和价格113、城镇土地的价格进一步理解，现实经济运行中，土地在交换或买卖之前，土地所有者或开发商总是先对土地进行开发，这种旨在改造土地性能、提高土地使用价值和价值的投资成为土地资本。土地所有者或开发商必然要收回这些土地资本，故这些土地资本会以折旧或者利息的形式体现在土地价格中，因而土地价格的真正内涵包括三个方面：

①地租：包括绝对地租和级差地租②土地投资的折旧

③土地投资的利息12例题：从时间价值的角度来看，

是购买者对这种商品在未来一定时间内期望收益的折现？

A货币

B价格

C价值

D使用价值

B

2城镇土地分等定级估价的概念与关系2.1城镇土地分等定级估价的概念14城镇土地分等定级是根据城镇土地社会经济和自然两方面的属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。城镇土地具有十分明显的区位特征，表现为：

①城镇之间的土地价值存在明显差异

②城镇内部不同地域之间的价值也有差异

因而，城市土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。2.1城镇土地分等定级估价的概念15城镇土地等：反映城镇之间土地条件的地域差异，将各城镇分别看作一个整体，研究整个城镇在各种社会、自然和经济条件的影响下，所表现出的土地差异，土地等的顺序在各城镇之间排列。城镇土地级：反映城镇内部土地区位条件、利用效益的差异，通过分析投资与土地上的资本、自然条件、经济活动程度和频率等得出土地价格、土地收益的差异，并据此划分出土地的级别高低，土地级别顺序在各城镇内部排列。2.1城镇土地分等定级估价的概念16城镇土地估价：在一定的市场条件下，根据土地的经济社会和自然属性，按照土地质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，并充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，而综合评定土地在某一权利状态下，在某一时点价格的过程。土地价格分为基准地价和宗地地价。2.2城镇土地分等定级估价的关系17区别：城镇土地分等定级与估价是从不同角度对城镇土地特性进行评定。（1）分等定级是评定土地的使用价值及价值，分等在城镇之间进行，定级在城镇内部进行；（2）估价是反映土地使用价值及价值在市场上反映出的价格。2.2城镇土地分等定级估价的关系18价值VS价格理想市场中，价值高，等级高，价格高。现实情况中，受市场失灵和政府失灵的影响，价值高的土地价格可能会低，价值低的土地价格可能会高。故需要从价值和价格两方面对土地进行评价，从而有分等定级和估价的不同。2.2城镇土地分等定级估价的关系19联系：（1）土地分等定级是土地估价的基础。等级是土地使用价值和价值稳定的本质表现，是土地价格高低的合理内涵，土地使用价值和价值的高低决定了土地使用者为取得土地使用权而愿意支付的基本地价数额；（2）土地价格是土地等别、级别更灵活的外在表现形式，土地估价在考虑土地质量优劣、等级高低特征的基础上，进一步考虑了市场供求等因素的变化，是土地使用价值更简明、更精确。2.2城镇土地分等定级估价的关系20联系：（3）两者的关系是相辅相成的。通过土地估价迅速把握土地使用价值在市场上的动向，概括出等级演变趋势，细化、修正等级成果；通过土地分等定级可掌握价格的本质，在众多价格中去伪存真，提高估价精度，掌握合理地价水平。3城镇土地分等的基本思路223.1城镇土地分等的基本途径城镇土地分等就是对一定区域范围内以城镇为单位的土地价值进行等别划分；两种技术思路：①直接比较法：直接比较土地交易价格的高低②间接比较法：分析比较影响土地价值的各因素西方资本主义国家多采用直接比价法，我国由于土地公有，且土地市场机制不完善，适宜用间接比较法，以多因素综合评价方法为主导，其他方法如聚类分析方法为辅，再用土地市场交易资料进行验证，将定量与定性相结合。233.2城镇土地分等的主要步骤（1）工作准备（2）分等相关资料的调查收集与整理①城镇土地分等基本资料②城镇区位资料③城镇聚集规模资料④城镇基础设施资料⑤城镇投入产出水平资料⑥区域经济发展水平资料⑦区域综合服务能力资料⑧区域土地供应潜力资料⑨其他相关资料243.2城镇土地分等的主要步骤（3）分等因素因子及权重确定（4）因素因子指标标准化与作用分值计算

①极值标准化法

②距离衰减法（5）土地等别划分与确定4城镇土地分等因素因子城镇土地分等因素：指对城镇土地等有重大影响，并能体现城镇土地区位差异的经济、社会、自然条件。主要有：①城市区位②城市集聚规模③城市基础设施④科技文化教育环境卫生状况⑤城市投入产水平⑥城市用地需求⑦对外开放程度⑧城市产业结构⑨政策因素（投资和政治）4.1影响城市土地等别的因素因子274.2城市土地分等因素因子的确定城市土地分等因素因子确定的一般原则（1）指标值变化对城镇土地质量有显著影响；（2）指标值有较大的变化范围；（3）指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响；（4）能反映不同性质城镇之间的土地等差异；（5）易通过统计资料获取或易量化处理。284.2城市土地分等因素因子的确定城市土地分等因素因子的选取（1）国家“规程”城镇土地分等因素因子2001年国家质量技术监督局颁布的《城镇土地分等定级规程》，规定了以多因素综合评价方法为主导，以市场资料校核和聚类分析为辅，定性和定量结合的城镇土地分等技术路线，推荐7个因素，24个因子作为城镇土地分等指标，实际工作中被广泛应用。该体系分为：

必选因素因子和备选因素因子

城镇指标因素因子和区域指标因素因子因素层选择要求因子层评价指标选择要求城镇区位因素必选交通区位城镇交通条件指数必选城镇对外辐射能力城镇对外辐射能力指数备选城镇聚集规模因素必选城镇人口规模城镇人口规模必选城镇人口密度城镇人口密度备选城镇非农业规模城镇二三产业值备选城镇工业经济规模城镇工业销售收入备选4.2城市土地分等因素因子的确定因素层选择要求因子层评价指标选择要求城镇基础设施因素必选道路状况城镇人均铺装道路面积必选供水状况城镇人均生活用水量备选供气状况城镇气化率备选排水状况城镇排水管道密度备选城镇用地投入产出水平因素备选城镇非农业产出效果单位用地二、三产业增加值备选城镇商业活动强度备选城镇固定资产投资强度城镇单位用地建设固定资产投入备选城镇劳动力投入强度城镇单位用地从业人员数备选因素层选择要求因子层评价指标选择要求区域经济发展水平因素必选国内生产总值GDP综合指数必选财政状况地方财政收入综合指数必选固定资产投资状况全社会固定资产投资综合指数必选商业活动社会消费品零售总额综合指数必选外贸活动外贸出口额综合指数备选区域综合服务能力因素必选区域科技水平专业技术人员比备选金融状况人均年末银行储蓄率存款余额必选邮电服务能力人均优点业务量备选区域土地供应潜力因素备选区域农业人口人均耕地农业人口人均耕地备选区域人口密度区域人口密度备选324.2城市土地分等因素因子的确定城市土地分等因素因子的选取（2）其他相关研究城镇土地分等参评因素因子当前的研究实践中，一般分为城市（包括县城）和建制镇（含乡集镇）两个层次建立城镇土地分等因素因子体系。权重：反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度。遵循3条原则：（1）权重值与因素对土地质量影响的大小成正比；（2）权重值在0-1之间，各选定因素的权重值之和为1；（3）可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔菲法结合其他两种方法来确定。4.3城市土地分等因素因子权重的确定因素成对比较法：通过因素间成对比较，对比较结果赋值、排序。即对所选因素/因子的相对重要性进行两两比较、赋值、计算权重。要求：对因素赋值范围应在0-1之间，同时，两因素之和等于1；对比结果要符合A因素大于因素B、B因素大于C因素，则A因素大于C因素的关系。4.3城市土地分等因素因子权重的确定因素成对比较法对比方法：AVSBA比B重要A:1B:0A与B同等重要A:0.5B:0.5B比A重要A:0B:14.3城市土地分等因素因子权重的确定因素成对比较法对所选因素进行相对重要性两两比较、赋值，计算权重。为了防止某一因素权重为0，虚设一个因素，任何一个因素都比其重要。可与特尔菲法结合提高精度ABCDE结果权重A111140.4B11130.3C1120.2D110.1E4.3城市土地分等因素因子权重的确定因素成对比较法，一般采用0，0．5，1三种值，赋值方法虽简练，但显得比较粗糙，特别在A因素比B因素的重要性高很多时，如高3倍、5倍时，就不易反映。因此实际工作中，对不同情况，还有采用多种赋值的，即A因素与B因素比较，按相对重要性程度在1内进行分割的比例赋值。如A因素比B因素重要4倍，则A因素值为0．8，B因素值为0．2，若重要2／3倍，则A因素值为0．6，B因素值为0．4等等(注意：两因素值之和为1)。因素成对比较法4.3城市土地分等因素因子权重的确定5分等因素因子的分值计算与等别划分的确定39思考：现城镇土地分等的分等因素选择如下表所示，括号内为权重，怎么计算城镇土地等的分值？？405分等因素因子的分值计算与等别划分的确定1、分等因子的分值计算（1）城镇经济区位因子根据空间结构理论，城市在对外辐射的同时，也受到区域中的其他城市的辐射。城镇经济区位因子分值，采用城镇区位势指数表示，它表征了一个城镇在区域中的区位优势，通常用区域中的城市辐射的总量来表示，计算步骤如下：①确定辐射源城市②确定各辐射源城市的势能值和影响半径。

势能值=经济辐射作用+行政影响作用=GDP+行政等级赋分

即

影响半径=

其中，n为第i个辐射源城市所在该级及上级城市的数目415分等因素因子的分值计算与等别划分的确定1、分等因子的分值计算（1）城镇经济区位因子③量取各城镇到辐射源城市的距离（按公路或铁路交通距离计算），计算辐射源城市对在各自影响半径内的各城镇的势能影响值。④各城镇势能影响值累加，计算各城镇的城镇区位势指数42例题：根据下列表格中的数据，求东莞市的经济区位因子分值43445分等因素因子的分值计算与等别划分的确定1、分等因子的分值计算（2）其他分等因子采用标准化法进行计算Yij——第i个分等对象的第j项因子分值；Xj——当第j项因子指标与土地利用效益呈正相关时，Xј=；当第j项因子指标与土地利用效益呈负相关时，Xј=；Xij——第i个分等对象的第j项指标值；

——各分等对象Xij指标的最小值；

——各分等对象Xij指标的最大值.例某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20，则采用极值标准化公式进行标准化后得到的指标值为（）。A45.5B53.3C54.5D61.5A465分等因素因子的分值计算与等别划分的确定2、分等因素的分值计算加权求和法Fik——第i个分等对象第k个因素的权重值Wkj——第j项因子对