知名地产地产成本管理二

保利地产成本管理分析报告组员：高艳、张莉莉、杨婷婷、潘晨目录公司简介及运营现状分析1内外部环境及SWOT分析2战略定位3价值链及成本动因分析4战略成本管理策略51、公司简介及运营现状分析

保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，公司经批准的经营范围为：一级房地产开发，出租本公司开发的商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁等。1、公司简介及运营现状分析1、公司简介及运营现状分析2011年房地产综合财务比较1、公司简介及运营现状分析

同行业对比分析保利地产财务评估万科地产财务评估

1、公司简介及运营现状分析

财务分析1、公司简介及运营现状分析

保利地产偿债能力

1、公司简介及运营现状分析流动比率从流动比率2008年的2.73至2011年的1.93，可以看出保利的偿债能力正逐渐降低。2011年流动比率比标准比例2要小，此指标及其相关比较粗略地反映了保利地产的短期偿债可能会有压力。1、公司简介及运营现状分析速动比率速动比率表示流动资产中可以立即变现的那部分资产的比率。有表可知，保利地产的变现能力比较差，会给短期偿债带来压力

1、公司简介及运营营现状分析资产负债表由表可知保利地产产是常年负债经营营的，资产负债率率基本呈现逐年上上升的趋势，说明明企业风险提高，，但是适度的负债债比率能保证企业业进行经营活动所所需的资金。1、公司简介及运营营现状分析营运能力2011年2010年2009年2008年应收账款周转率57.1968.168.3581.51应收账款周转天数(天)6.295.295.274.42存货周转率0.230.280.290.27存货周转天数(天)1596.691294.51243.091337.79固定资产周转率74.5135.66116.4294.11总资产周转率0.290.30.320.33净资产周转率1.451.311.171.19保利地产运营能力力1、公司简介及运营营现状分析应收账款周转率反映了企业应收账账款变现速度的快快慢及管理效率的的高低。周转率高高说明收账迅速，，账龄较短；资产产流动性强，短期期偿债能力强；可可以减少收账费用用和坏账损失。从上表可以看出从从08年到11年应收账款周转率率持续下降，收账账比较慢,收账费用比较高,企业应加强应收账账款的管理。1、公司简介及运营营现状分析存货周转率的快慢，不仅反映映出企业采购、存存储、生产及销售售各环节管理工作作状况的好坏，而而且对企业偿债能能力及获利能力产产生决定性的影响响。一般来说存货货周转率越高越好好。存货周转率越越高，说明其变现现的速度越快，周周转额越大，资金金占用水平越低。。上表中可以看出11年的数据相比前几几年偏低,说明存货管理存在在的问题，占用的的资金比较多。1、公司简介及运营营现状分析固定资产投资得当，固定资资产结构合理，能能够充分发挥效率率。反之，说明固固定资产使用效率率不高，提供的生生产超过不多，企企业的营运能力不不强。图中固定资产周转转率从08年到11年呈先升后降的趋趋势，说明固定资资产的使用效率不不高。1、公司简介及运营营现状分析总资产周转率是指企业在一定时时期销售收入与资资产总额的比率。。它反映企业全部部资产的利用效率率，是分析和评价价企业全部资产管管理水平的一个综综合性指标。从08年到11年，逐渐下降，企企业应采取各项措措施来提供企业的的资产利用程度，，比如提高销售收收入或处理多余的的资产。1、公司简介及运营营现状分析保利地产成长能力力1、公司简介及运营营现状分析主营业务收入增长长率是指企业报告期主主营业务收入增长长额与基期主营业业务收入总额的比比率，它说明了企企业重点发展方向向的成长性，并从从业务规模扩张方方面衡量企业的持持续发展能力。保利地产的主营业业务增长率在2007年到2009年间，主营业务收收入增长率出现下下滑，企业发展受受阻，2010年主营业务收入增增长率出现了上升升，但2011年有出现下降，可可能由于政府的调调控政策,保利地产应该采取取更加积极的措施施。净利润增长率是企业报告期利润润增长额与基期净净利润的比率。净净利润增长率也是是企业成长能力的的指标。并且该指指标越高，说明企企业积累越多，持持续发展能力越强强。从表中可以看出，，保利地产的净利润润增长率在2007—2011连续下滑，说明该公司的持续续发展能力正在减减弱。1、公司简介及运营营现状分析保利地产盈利能力力由表可知，保利地地产2011年的盈利水平要好好于去年，净利润润和毛利润都有提提高。1、公司简介及运营营现状分析1、公司简介及运营营现状分析由以上数据分析可可以看出：保利公司营业收入入以及利润均基本本符合市场预期，，总利润首次突破破百亿，毛利率回回升了2.95个百分点,净利润超过了万科科。12年毛利率的稳定甚甚至继续上升仍然然可期。公司净负债率长期期处于高位水平，，11年有所下降。但短短期借款的占比大大幅上升，为短期期偿债形成一定施施压，但公司有182亿的货币资金在手手，资金仍然充裕裕，能够满足23亿的短期借款以及及118亿的一年内到期非非流动负债。短期期借款大幅提升一一方面说明融资运运作空间有所紧缩缩，另一方面也会会拉低公司业绩。。保利地产的经营规规模在2011年有了长足的进步步，资产总量已接接近中国地产的龙龙头老大万科公司司，但是在规模经经营下，管控问题越来越严严峻，导致主营业业务成本的居高。面对国国家对地地产行业业的调控控，想要要有更为为优秀的的表现，，需要在在营销和和存货周周转管理理上认真真筹划，，减少盲盲目扩张张带来的的风险，，在适度度增长的的条件下下，做好好企业内内部管理理，适应应市场经经济规律律。同时时，因注注重多元元化，分分担单一一业务领领域市场场风险，，参与保保障房建建设，争争取政府府资源及及信贷资资源。2、内外部部环境及及SWOT分析（行业分分析）2、内外部部环境及及SWOT分析2.1外部环境境分析房地产行行业是一一个关系系很多相相关行业业的基础础建设行行业，属属于第三三产业。。由于他的的相关行行业较多多的是由由建筑材材料，土土地，人人力成本本，资金金等相关关因素组组成。所所以与上上述各因因素相关关的政治法律律、经济济、还有有相关行行业的技技术水平平对房地产产有很大大的影响响。随着我国国改革开开放的深深入，全球化时时代的到来，，国外的的先进的的设计理理念和技技术必将将会给房房地产行行业造成成很大的的冲击。。采用PEST分析法对对外部环环境进行行分析。。2、内外部部环境及及SWOT分析2.1.1政治法律律环境（（PoliticalFactors）面对房地地产这几几年的疯疯涨，国国家制定定了很多多相关的的政策，，法律来来限制他他的价格格。而这这些具体体的政策策也给房房地产业业带来了了很大的的冲击。。具体如如下：税收政策策政府调控控采取了了平稳的的步骤前期----营业税优优惠政策策有力地地促进二手房市市场部分城市市的房价价和成交交量已经经超越了了历史的的最高记记录，楼楼市投机机盛行，，市场已已经显得得过热，，房地产产优惠政政策就要要适当退退出。限制房地产开开发的的的贷款管管理对项目资资本金（（所有者者权益））比例达达不到35%或未取得得土地使使用权证证书、建建设用地地规划许许可证、、建设工工程规划划许可证证和施工工许可证证的项目目，商业业银行不不得发放放任何形形式的贷贷款；对经国土土资源部部门、建建设主管管部门查查实具有有囤积土土地、囤囤积房源源行为的的房地产产开发企企业，商商业银行行不得对对其发放放贷款；；2、内外部部环境及及SWOT分析对已利用用贷款购购买住房房、又申申请购买买第二套套(含）以上上住房的的，贷款款首付款款比例不不得低于于40%。增加了了投资者者投资房房地产的的成本，，减少了了消费者者购买房房屋的成成本。切实调整整住房供应结构构重点发展展中低价价位、中中小套型型普通商商品住房房、经济济适用住住房和廉廉租住房房。各地都都要制定定和实施施住房建建设规划划，对新新建住房房结构提提出具体体比例要要求。加快城镇镇廉租住住房制度度建设，，规范发发展经济济适用住住房，积积极发展展住房二二级市场场和租赁赁市场，，有步骤骤地解决决低收入入家庭的的住房困困难。2、内外部部环境及及SWOT分析2、内外部部环境及及SWOT分析2.1.2经济环境境（EconomicFactors）国家的经经济环境境变化如如下：国民生产产总值持持续高速速增长这是影响响房地产产行业的的最主要要的经济济因素，，因为只只有需求求的增加加才能真真正的促促进供给给的增加加。中国国连续GDP超过10%。连续这这么多年年的经济济飞速发发展，人民收入入的增加加也导致致了购房房需求的的旺盛。同时导导致了居居民手中中货币的的增加，，面对着着资金的的流向问问题，不不少人选选择了购购买楼房房。所以以在过去去的十年年内，房房地产业业火热，，房价飞飞速上涨涨。提高存款款准备金金在去年一一年中，，中央银银行存款款储备进进持续提提高，这这一提高高将会进进一步收收紧房地地产行业业的资金金来源，，造成”银根”紧缩。不不过，这这些主要要是针对对股市的的，所以以对于房房地产业业来说，，只是一一种牵连连。同时时，由于于现在的的房地产产行业的的筹资方方式多样样化，致致使很多多优秀的的房地产产企业还还是可以以挺过去去。2、内外部部环境及及SWOT分析存款加息息去年银行行的多次次银行加加息，虽虽然是主主要针对对股市的的疯涨，，但依旧旧对房地地产行业业产生了了影响。。加息无无疑将加加大开发发经营成成本,最终将加加速行业业内企业业的两极极分化，，给优质质公司带带来更多多扩张机机会，盈盈利能力力较差公公司的生生存环境境将更为为艰难自从央行提提高贷款门门槛，有实实力的开发发企业对银银行的依赖赖越来越小小，贷款比比例越来越越小，通过自有资资金和其他他渠道筹集集资金的比比例越来越越大。股市影响随着去年中中国股市的的泡沫的破破灭，从股股市大量撤撤下的热钱钱迅速流入入房地产行行业。同时时，国内的的调整股市市的政策，，经济规定定都相应的的影响了房房地产业的的发展。2、内外部环环境及SWOT分析国民生产总总值持续高高速增长提高存款准准备金存款加息股市影响房地产行业业作为我国国经济发展展的“龙头头”产业，，国外游资资不断涌入入，各大主主要城市的的房价持续续攀升，，整个经济济呈现过热热态势，政政府接二连连三地出台台了系列的的金融调控控手段，试试图稳定市市场，保保证经济长长久健康的的发展，同同时也避免免过高房价价引来的社社会潜在问问题。从从紧的金融融手段，银银行存款款准备金率率连续提升升，对于于房产市场场的资金来来源起到明明显抑制，，同时加加强商业性性房地产信信贷管理也也一定程度度上抑制了了房地产需需求。2、内外部环环境及SWOT分析2.1.3社会与文化化要素（SocioculturalFators）各国的社会与与文化对于于企业的影影响不尽相相同。作为为中国，有有着很明显显的区别于于其他国家家的社会与与文化。对对于房地产产行业来说说，社会和和文化的影影响也是很很大的。家庭结构因因素目前我过家家庭结构发发生了显著著的变化，，向小型化发发展。这是计划划生育政策策和离婚率率上升共同同作用的结结果。同时随着观观念的改变变，很多年年轻人结婚婚后不愿与与父母一起起居住，家庭购房需需求加大。人口因素中国七八十十年代生育育高峰时出出生的那一一批人有大大部分人已已经在城市市站稳脚跟跟，他们对对房子的需需求具有极极大的刚性性。2、内外部环环境及SWOT分析对于计划生生育初期出出生的那一一代人，现现在也是住住房消费人人群，而这些人的的消费能力力是巨大的的，首先他他们的经济济条件良好好，其次，，从父母那那里得到的的赞助也会会很大。这这些客观原原因使得外外界普遍对对近期房价价下降不报报大的希望望。短期内内房地产行行业仍然会会非常兴盛盛。社会城市化化中国的经济济发展迅速速，而中国国旧有的农农村人口密密集将会逐逐渐向城市市转移。2每年约有1200万人从乡村村转移到城城市。而这这些城市人人口的增加加必然会带带动房地产产的行业的的发展。2、内外部环环境及SWOT分析2.1.4技术要素（（TechnologicalFactors）相对于其他他行业来说说，房地产产的生产技技术科技并并不是要求求很高。但但是对于投投资，营销销方面，房房地产的科科技创新具具有了很大大的改变。。融资创新房地产行业业也有着自自己的创新新融资方法法。去年我我国房地产产开发企业业资金来源源的统计结结果显示，，企业自筹筹资金不足足28％，银行融融资占21.7％，建筑公公司的工程程垫款和购购房者的预预付款占38％（后者的的80％也源于银银行贷款）），在资本本市场的直直接融资仅仅占总量的的十分之一一。因此在在银行紧收收钱袋之际际，广大中中小开发商商必须积极极谋求在资资本市场一一搏。首先先是信托业业的发展。。其次是购购房者的预预付款，最最后是公司司上市。销售创新房地产行业业在经过去去年以及今今年的政府府宏观调节节，银行的的贷款要求求严格，利利息提高等等政策，面面临着越来来越艰难的的市场环境境。房地产产行业也依依据自己的的销售特色色，合理的的选择了适适合于自己己的销售方方法。2、内外部环环境及SWOT分析建筑技术应应用比例提提高2010年，对房地地产产品技技术含量就就提出了更更高要求。。而技术含含量所带来来的是产品品质量、人人性化、舒舒适度、节节能环保等等方面核心心居住品质质的提升，，这些才是是地产产品品正真立于于不败之地地的核心竞竞争力。精细化整合合产品设计计趋势。对于正在在全面建建设的中中国房地地产市场场，高精精度整合合设计、、标准化化模式将将是未来来产品开开发的必必然趋势势。房地地产产品品在进行行设计之之前，就就应考虑虑到客户户未来的的更多需需求，从从结构到到户型、、室内设设计、家家装配套套、营销销策划等等，都需需要有更更精准、、人性化化的考虑虑，可进进行灵活活的变更更和调整整，适应应不同的的居住习习惯和生生活群体体。2、内外部部环境及及SWOT分析2.2内部环境境分析(行业分分析)主要竞争争者分析：目前，万科地产产在行业业处于领领先地位位，从个股股财务评评估来看看，保利利的成长长力、现现金流量量和盈利利能力远远远滞后后于万科科，大体略胜胜金地一一筹，所以，，保利还存存在很大大的发展展空间。。主要替代代者分析：廉租房，，二手房房屋，对低收收入家庭庭吸引力力比较大大；经济适用用房，社社会保障障性质的的商品住住宅，具有价价格低的的特点；；潜在进入入者分析：跨国公司司到中国开开辟市场场：自改改革开放放以来，，外国公公司逐渐渐关注于于中国市市场，但但是壁垒垒较高，，不构成成太大威威胁；大陆潜在在竞争者者：民企迅迅速发展展，并逐逐渐成为为了房地地产投资资增长的的主要动动力；买方分析：购房者的的经济状状况：购购房者的的经济状状况在很很大程度度上决定定了楼价价的多少少；购买者的的心理预预期:对房价的的变动有有着一定定影响，，如当楼楼市低迷迷时消费费者对楼楼市的信信心下降降，导致致楼房售售出数量量减少；；国家政策策对购房房者的影影响，从从而使购购房者的的行为进进一步影影响到楼楼市；部分炒房房团对楼楼市的影影响。2、内外部部环境及及SWOT分析2、内外部部环境及及SWOT分析主要供应应商分析：水泥价格格走势：：2、内外部部环境及及SWOT分析主要供应应商分析：钢材价格格走势预预测：2、内外部部环境及及SWOT分析2.3SWOT分析优势：1.公司最大大的竞争争优势在在于其资资源优势势。由于公司司的控股股股东保保利集团团源于总总参装备备部，其其在全国国各主要要城市和和地区都都具有丰丰富的资资源，包包括土地、资资金和人人脉。这有利利于保利利地产在在全国各各地的扩扩张，而而且也非非常有利利于控制制公司的的扩张风风险。2.良好的执执行力将将保证公公司高速速发展。。强大的执执行力是是将战略略与决策策付诸现现实的保保证,保利地产产拥有一一支有着着很高的的专业能能力和职职业操守守,对工作兢兢兢业业业,对公司忠忠心耿耿耿的执行行团队；；同时公公司严谨谨、科学学的企业业管理制制度也为为各项工工作的执执行提供供了良好好的客观观环境。。专业的的团队与与雷厉风风行的军军旅作风风,形成为保保利地产产强大的的工作执执行力。。保利地产产一向以以“快””著称。。经过十十几年的的专业运运作,公司已经经具备了了很强的的开发实实力,一般住宅宅项目从从获得土土地到实实现销售售只需要要一年半半左右的的时间。。这种高效效的项目目运作能能力是公公司的核核心竞争争优势之之一。2、内外部部环境及及SWOT分析3.卓越的战战略管理理能力2010年，公司司结合““十一五五”经营营成果，，编制了了“十二二五”发发展规划划，公司司十年战战略很清清晰，提提出“三三个为主主、三个个结合””的发展展战略，，确立了了销售超超千亿、、净利润润过百亿亿的发展展目标。。4.优秀的可可持续发发展能力力2010年，公公司大大力推推进区区域布布局深深化，，以一一线省省会城城市为为中心心向二二三线线城市市纵深深发展展，全全年新新进12个城市市。全全年新新增房房地产产项目目45个项目目，截截止报报告期期末公公司拥拥有可可结算算资源源4195万平方方米，，可持持续发发展能能力进进一步步增强强。5.行业领领导品品牌形形象深深入人人心优异的的经营营业绩绩和规规范的的企业业运作作不断断强化化公司司“和和者筑筑善””的品品牌形形象，，品牌牌价值值持续续提升升，影影响力力不断断增强强，连连续五五年蝉蝉联““国有有房地地产企企业品品牌价价值TOP10”榜首。。“亲亲情和和院””物业业服务务品牌牌在全全国106个社区区得到到广泛泛认可可。2、内外外部环环境及及SWOT分析劣势：：1.公司在在2009年购入入约1000万平方方米的的土地地储备备，土土地成成本较较高，，这使使其应应对市市场调调整时时的销销售价价格弹弹性较较小。。2.净负债债率较较年初初上升升39个百分分点至至162%：主要要源于于期内内借款款增加加和货货币资资金下下降。。考虑虑到期期末公公司尚尚有156亿元货货币资资金，，财务压压力有有增加加。2、内外外部环环境及及SWOT分析机会：：1、保利利地产产基本本完成成了全全国化化布局局，开开始进进入收收获期期，市市场占占有率率将迅迅速提提升。。2、中国国的城城市化化进程程仍要要继续续很长长时间间，二二三线线城市市成长长空间间巨大大,二、三三线城城市化化进程程提速速。3、国家家政策策重点发发展中中低价价位、、中小小户型型普通通商品品住房房,所以中小户户型普普通商商品住住房已经开开始进进入快快速增增长期期。2、内外外部环环境及及SWOT分析威胁：：1.保利集集团将将深圳圳等地地的地地产业业务注注入保保利香香港（（119，HK），与与保利利地产产产生生竞争争关系系对其其资源源获得得和市市场均均造成成威胁胁。2.市场变变化风风险2011年随着着紧缩缩货币币政策策、信信贷政政策、、“限限购令令”和和保障障房供供应等等房地地产调调控政政策的的实施施，调调控效效果将将逐步步显现现，房地产产市场场将出出现阶阶段性性波动动；3.深化区区域布布局带带来的的管控控风险险2011年全年年新进进城市市12个，同同时各各区域域均实实现了了多项项目运运作。。随着着公司司管理幅幅度的的加大大，管管理链链条的的延伸伸，公公司的的管理理难度度和管管控风风险在在增加加。3、战略略定位位通过以以上分分析，，我们们可以以看到到，国国家的的宏观观政治治、经经济政政策，，都是是“坚持房房地产产调控控政策策不动动摇，，促进进房价价合理理回归归”，，继续续从紧紧的调调控政政策，，以限限贷和和限购购为核核心的的房地地产调调控政政策，，加上上连续续数次次加息息，使使得地地价、、资金金成本本上升升。以前前房地地产市市场土土地低低成本本、资资金低低成本本运作作时代代和政政策宽宽松时时代、、房地地产企企业暴暴利时时代已已经过过去。。房地产产业将将进入入薄利利时代代。随着史史上最最为严严厉的的调控控，房房地产产业迎迎来了了从分分散到到集中中，从从良莠莠并存存到优优胜劣劣汰的的大洗洗牌。。由于于持续续的调调控以以及货货币政政策的的收紧紧，多多数开开发商商陷入入了困困境，，房地产产业的的竞争争将更更加激激烈。保利地地产的的企业资资源、、能力力和财财务水水平的综合合分析析使得得企业业必须须做出出战略略调整整。3、战略略定位位保利地地产只只有保保持其其成本本领先先地位位的技技术变变革才才能为为企业业带来来持久久的成成本优优势。。当成成本领领先的的企业业的价所以通过以上分析，保利应该在近几年内将发展战略定位为成本领先战略。4.价值链链及成成本动动因分分析4.1房地产产企业业的价价值链链组成成部分分市场预测、投资机会寻找和筛选、细化投资方案等活动。投资开开发活活动的的关键键部分分：可可行性性研究究、谈谈判签签约、、工程程施工工建设招投投标、获获取贷款款和金融融服务支支持营销推广广、产品品定价、、广告策策划、销销售、租租约谈判判和租赁赁管理交房、客客户入住住及后期期的物业业管理、、设施管管理和资资产管理理等4.价值链及及成本动动因分析析4.价值链及及成本动动因分析析4.1企业内部部价值链链分析：：投资策划划能挣钱的的项目，，才是好好项目，，所以在在一个项项目的投投资策划划时，就就应建立立在认真真、客观观的调研研和分析析之上，，选择有有优势的的项目。。重点对对市场现现行售价价和预期期走势进进行准确确的调查查判断，，确定目目标售价价。土地获取取土地成本本优势是是项目成成功之本本。如何何获取一一个优惠惠的土地地价格，，这是保保利可以以考虑的的方向。。规划设计计事实证明明科学合合理的设设计可以以降低10%的工程造造价，所所以在考考虑设计计的可行行性基础础上，降降低造价价。4.价值链及及成本动动因分析析采购管理理不同的采采购标准准、供应应商的选选择方式式、供应应商的管管理等，，都对采采购管理理成本有有影响。。工程管理理工程实施施阶段的的现场管管理、拨拨款速度度、索赔赔风险等等会影响响施工管管理。营销管理理营销推广广计划的的制定、、营销路路线的选选择、销销售费的的制定都都会影响响营销效效果和成成本。物业管理理提供物业业管理的的范围、、标准、、服务水水平等都都会影响响你物业业管理成成本和客客户满意意度。品牌塑造造传播4.价值链及及成本动动因分析析经营操作作风险大大经营操作作风险小小4.价值链及及成本动动因分析析企业外部部价值链链分析：：4.价值链及及成本动动因分析析4.2企业外部部价值链链分析：：充分利用用招标优优势：保利地产产作为房房地产行行业的前前三强，，有着良好好的社会会声誉，，大多数数企业是愿意和和保利合合作的，，在招标标过程中，可以以适当增增加合格格承包方方的比例，从中中择优。。深化集团团采购，，加强招招投标管管理，完善成本本控制考考核体系系等方式式，有效降低成成本。4.价值链及及成本动动因分析析4.2企业外部部价值链链分析：：开发利用用供应商商的联系系:供应商不不仅生产产着企业业用于价价值链的的产品或或服务，，而且在在成本方方面也影影响着企企业。对合作过过的供应应商进行行绩效评评估，选选择优秀秀供应商商建立长长期合作作伙伴关关系，从从而降低低采购成成本和库库存成本本。4.价值链及及成本动动因分析析4.2企业外部部价值链链分析：：处理好与与建筑商商（施工工方）之之间的关关系由于设计计已完成成，施工工阶段工工程量已已完全具体化化，因而而影响工工程投资资的可能能性只有5%-10%，节约投投资的可可能性已已经很小，但工工程投资资都主要要发生在在这一阶阶段，浪费投投资的可可能性很很大。所所以在确确定施工方后后，要处处理好与与施工方方的关系系，尽可能地地不存在在拖欠款款之类的的消极现现象，以免影影响工人人情绪，，从而间间接的增增加成本。4.价值链及及成本动动因分析析4.2企业外部部价值链链分析：：处理好与与销售商商之间的的关系对顾客需需求的把把握,只有了解解了顾客客的需求,房地产企企业才能能真正进进入状态态,特别是在在竞争激激烈的今今天,人们对住住房的要求越越来越苛苛刻,房地产商商要尽可可能地和销售商合合作去挖掘顾顾客的需求，，共同提高顾顾客的满意度度。4.价值链及成本本动因分析成本动因分析析（1）结构性成本本动因分析(StructuralCostDriver)（2）执行性成本本动因分析（（ExecutionCostDriver)4.价值链及成本本动因分析(1)规模经济：所谓规模经经济是指在价价值链活动规规模较大时，，活动的效率率提高或活动动成本可分摊摊于较大规模模的业务量而而使单位成本本降低。(2)整合程度：整合是是指企业为了了使业务领域域更广泛，更更直接，在业业务流中向两两端延伸至直直接销售，零零部件内制和和原材料供应应等。(3)学习与溢出：企业价值链链活动可以通通过学习的过过程提高作业业效率从而使使成本下降。。(4)技术:技术在企业价价值链的各项项活动中的应应用水平是决决定其成本高高低的关键因因素之一。(5)多样性:指提供给客户户的产品、服服务的种类；；结构性成本动因的内容4.价值链及成本本动因分析（1）规模经济：：由于国家对房房地产行业的的宏观调控，，使得一些中中小房地产企企业面临破产产的风险，这这对保利来说说是一个机会会，可以借此此机会通过低低价收购资产产，实现低成成本扩张，从从而扩大企业业的规模，数数据显示：保保利地产进入入全国19个城市，辐射射中、东部经经济发达区域域，基本完成成全国布局。。因此，具具有全面市场场调研能力、、及时把握市市场变化情况况，熟悉各区区域地产市场场特色，形成成规模经济。。从城市平均均销售额来看看，保利与行行业领袖存在在较大差距，，说明通过精精耕目前已进进入市场，可可迅速在不增增加管理难度度的基础上扩扩大规模。4.价值链及成本本动因分析（2）整合程度保利地产作为为央企，背景景深厚，故可可以利用其在在融资渠道、、土地获取、、商誉等方面面的优势，着着力加强自己己的核心竞争争能力，对于于不擅长的业业务，可以分分包出去，但但同时要注意意分散自己的的经营风险。。（3）学习与溢出出保利地产作为为央企，人员员冗余的现象象是比较突出出的，保证人人员的精简和和提高人员的的学习能力、、激发员工的的共同愿望是是比较重要的的。保利在规规范化管理方方面为什么么一直停滞不不前，主要原4.价值链及成本本动因分析（4）技术保利地产可以以通过增加与与供应商的联联系，增加新新材料的推广广应用，开发发新品精品，，应用科技成成果等来实现现技术创新。。（5）多样性房地产是城市市建设的重要要组成部分，，所以保利地地产既要紧跟跟现在城市的的发展趋势，，又要满足细细分群体的多多元化需求，，产品的功能能设计既要体体现前瞻性，，又要保持后后续性。实现现产品的多样样性，不仅能能满足客户的的需求，还能能有效地降低低成本。保利集团投入入产品创新的的资源远不及及万科，大部部分产品以模模仿为主，没没有形成自己己的产品特色色。建议加大大对产品研发发部门的资金金和人员投入入。在营销活活动方面，主主要通过模仿仿和借鉴同行行企业的成功功经验，服务务营销和关系系营销不到位位。建议提高高营销执行能能力，改变营营销组织及绩绩效考核制度度，开辟新的的营销方式。。如嫁接营销销渠道：与装装修企业，家家电企业等联联盟，降低顾顾客装修购买买家具成本，，提高顾客满满意度。4.价值链及成本本动因分析4.价值链及成本本动因分析（1）生产能力运运用模式生产能力运用用模式主要通通过固定成本本影响企业的的成本水平。。对于房地地产行业来说说，固定成本本是相对稳定定的，为了应应对企业的持持续发展，企企业都保持着着一定的规模模，而维持这这个规模的沉沉没成本即固固定成本是十十分巨大的。。在后金融危危机时代，保保利地产可以以通过承担保保障性住房建建设来分担与与消化固定成成本，从而更更好地维持企企业的生存。。（2）联系保利地产可以以通过在房地地产市场中的的资源优势积积累，通过业业务整合和良良好的资金链链，逐步向复复合型房地产产企业发展。。以房地产开开发为核心，，业务范围逐逐渐向房地产产产业链的相相关