年大连房地产投资机会

第一部分投资机会研究一、城市宏观投投资环境分析析（一）城市经济济发展水平研研究1、GDP连续续六年涨幅保保持10%以上2、第三产业产产值逐渐加大大,支柱产业仍以以工业为主3、基础设施建建设发展迅速速4、人口稳步小小幅增长，人人民生活水平平不断提高5、小结（二）城市发展展规划研究1、功能布局2、城市未来发发展方向2.1主城区“西拓北进”2.2城市“北北进”3、城市规划对对房地产发展展的影响（三）城市资源源条件研究（四）对内及对对外贸易研究究（五）房地产相相关政策及事事件研究（六）城市宏观观投资环境分分析小结二、城市住宅物物业市场总体体发展及市场场板块研究（一）房地产产产业发展状况况及走势1、大连市房地地产投资规模模情况2、开竣工面积积（二）住宅物业业价格走势、销销售空置面积积与供求关系系变化趋势1、量增价升，空空置面积下降降2、近一年市内内四区住宅销销售和价格走走势情（三）住宅物业业类型主要板板块分布及特特征、各板块块未来发展潜潜力分析1、东港区2、中心区3、星海湾区4、软件园区5、虎滩区6、西山水库区区7、机场新区8、周水前区9、中北区10、泉水区11、小平岛区区域12、开发区13、旅顺片区区14、金州区（四）市内四区区06年以来土地地成交信息整整理（五）大连房地地产市场特点点1、房地产市场场整体供需两两旺2、大连住房消消费是外向型型房地产市场场3、“中”户型型房屋供应相相对短缺4、房价增长迅迅速5、土地供应重重点区域紧跟跟城市规划，目目前偏向于甘甘井子等北部部区域6、区市县投资资、开发、销销售规模迅速速扩大第一部分投投资机会研究究大连市地处欧亚亚大陆东岸，中中国辽东半岛岛最南端，东东濒黄海，西西临渤海，南南与山东半岛岛隔海相望，与与日本、韩国国、朝鲜和俄俄罗斯远东地地区相邻，位位于东北亚经经济圈和环渤渤海经济圈的的交汇处，背背靠东北地区区和内蒙古东东部广阔的腹腹地，隔海与与日本、韩国国等国毗邻，在我国东北北及俄罗斯远远东地区与日日韩及东南亚亚地区之间资资源与资金、技技术的对流中中起到了枢纽纽作用。大连市现辖33个县级市(瓦房店市、普普兰店市、庄庄河市)、1个县(长海县)和6个区(中山区、西西岗区、沙河河口区、甘井井子区、旅顺顺口区、金州州区)。另外，还还有4个国家级对对外开放先导导区(开发区、保保税区、高新新技术产业园园区、金石滩滩国家旅游度度假区)。先导区先导区旅顺口区位于辽辽东半岛最南南端，东临黄黄海、西濒渤渤海，南与山山东半岛隔海海相望，北依依大连，距大大连市区45公里，是国家级风风景名胜区、国国家级自然保保护区、国家家级森林公园园。境内有举举世闻名的天天然不冻旅顺顺港，为京津津海上门户和和东北的天然然屏障。新开开辟的旅顺新新港是沟通辽辽东半岛和山山东半岛的“黄金水道”。一、城市宏观投投资环境分析析（一）城市经济济发展水平研研究1、GDP连续续六年涨幅保保持10%以上2001—20006年，大连市市连续六年全全市GDP涨幅保持在10%以上,平均涨幅17.88%。2006年大连全市市实现地区生生产总值2569..7亿元，比上上年增长16.55%。人均GDP以459美元/年的速度增增长，大连市市经济发展动动力强劲，已已经步入了成成熟、快速的的发展阶段。数据来源：大连连统计公报2、第三产业产产值逐渐加大大,支柱产业仍以以工业为主2006年大连连市实现地区区生产总值2569..7亿元，按可可比价格计算算比上年增长长16.5%，为1996年以来的最最快增幅。其其中，第一产产业增加值208.6亿元，增长10.9%；第二产业业增加值1229亿元，增长20.3%；第三产业业增加值1132亿元，增长13.6%。三次产业业构成比例为为8.1：47.8：44.1，对经济增增长的贡献率率分别为5.6%、57%和37.4%。2006年大连完成工工业投资535.9亿元，比上上年增长38.5%。“四个基地”实现工业增增加值566亿元，按可可比价格计算算比上年增长长26.3%。其中，石石化工业216.9亿元，增长22.5%；现代装备备制造业228.5亿元，增长27.9%；船舶制造造业50.9亿元，增长36.1%；电子信息息产品工业69.7亿元，增长25.7%。数据来源：大连连统计公报3、基础设施建建设发展迅速速2006年，全全市完成城建建重点项目131项，实现投投资额261.3亿元，比上上年增长30.3%。椒金山隧隧道、西部通通道和胜利桥桥、北岗桥、菜菜市桥改扩建建工程竣工通通车。完成西西北路等10条中心城区区交通干道的的拓宽改造，快快轨金州线、201路有轨电车车改扩建工程程、市区至开开发区应急路路建设快速推推进。煤气新新厂二期储柜柜、制气装置置已经完工。香香海热电厂二二期1号机组投入入运营。凌水水河污水处理理厂竣工投产产，马栏河等等3座污水处理理厂建设进展展顺利。梭鱼鱼湾、砬夏河河综合整治工工程全面完成成。中心城区区生活垃圾应应急处置工程程投入使用，城城市生活垃圾圾焚烧厂建设设加快。完成成煤气管网改改造21.3公里，新建煤气气主干线22.7公里；分别完成成供水管网、排排水管网改造造75公里和30公里；改造城市市二次加压泵泵站182处；改造城城市居民室内内旧管网5万户；解决决城市居民用用水困难8.7万户；新增增供热面积410万平方米。2006年，大大连国际航运运中心建设取取得重大进展展。大窑湾保保税港区申办办成功。港口口基础设施建建设全面推进进，全年实施施建设项目48项，完成投投资72亿元，新增增生产泊位23个、年吞吐吐能力5000万吨。我国国最大的汽车车物流码头——大连汽车码码头建成投产产。大连湾通通用杂货泊位位完工，航道道改扩建工程程竣工通航。大大窑湾二、三三期6个泊位建设设和北岸开发发进展顺利。长长兴岛公共港港区3个通用泊位位建设步伐加加快。金窑铁铁路复线竣工工通车，烟大大铁路轮渡试试运营，长兴兴岛铁路和铁铁路集装箱中中心站建设项项目启动，土土羊高速公路路、大窑湾疏疏港高速公路路、沈大与丹丹大高速公路路连接线、大大庄高速公路路西段等主体体工程基本完完工。大连机机场航线总数数达到119条，其中国国内航线76条，国际和和特别行政区区航线43条；与15个国家、90个国内外城城市通航，其其中国际、特特别行政区通通航城市36个。4、人口稳步小小幅增长，人人民生活水平平不断提高2001年～22006年大连户籍人人口总数分别别为554..6、557.993、560.116、561.66、565.33、572.11万人，人口稳稳步小幅增长长。2006年末末比年初净增增长6.8万人，增长1.19%；人口城镇镇化率为57.5%，同比增长1.3个百分点；；自然增长减减少0.04‰，人口增长长的主导因素素为机械人口口增长。2001年～22006年间间，大连居民民生活水平稳稳步提高。全全市年人均可可支配收入不不断增长，平平均年增长113.33%%，年人均消消费性支出逐逐年增大，平平均年增长110.29%%。2006年大大连人均可支支配收入为113350元元，涨幅111.31%，人均消费费性支出为110534元元，增长5..38%，城市居民民家庭恩格尔尔系数39..9%，农村村居民家庭恩恩格尔系数339.8%。可可支配收入和和消费性支出出的增加反映映了大连居民民有着较强的的消费能力。数据来源：大连连统计公报5、小结大连市GDP连连续六年涨幅幅保持10%以上，经济正正处于第二产产业向第三产产业加速转移移阶段，基础础设施发展迅迅速，人均可可支配收入不不断提高，整整体经济态势势良好。随着着“十一五”大连国际航航运中心建设设进程的加快快，临港产业业的发展，大大连市经济发发展动力强劲劲，已经步入入了成熟、快快速的发展阶阶段。（二）城市发展展规划研究1、功能布局按照“西拓北进进”的思路，把把大连城区西西拓至旅顺、北北扩到金州，构构筑“两城三星”组团式城市市空间布局。“两城”即大连主城城区与大连新新市区，“三星”即庄河市、瓦瓦房店市和普普兰店市三个个卫星城。主主城区由中山山区、西岗区区、沙河口区区、甘井子区区和旅顺口区区组成。把甘甘井子区的农农村部分和旅旅顺口区纳入入主城区，与与老市区融为为一体。新市市区由开发区区、金州区、保保税区、出口口加工区、金金石滩旅游度度假区、“双D港”、大窑湾港区区组成。主城城区与新市区区通过快速路路和快轨连接接，形成相互互连通的双城城格局。主城区功能定位位为行政文化中中心、中央商商务区和现代代产业区。旅旅顺口区纳入入主城区，其其功能定位是是旅游名胜区区、临港产业业区、高新技技术产业区和和大学城。新新市区功能定定位为技术先进的的工业基地、高高新技术产业业基地、现代代物流基地和和主要口岸。三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型的工业加工区、现代农业产业区和特色旅游区。2、城市未来发发展方向2.1主城区“西拓北进”（1）北进：甘甘井子区是主主城区“西拓北进”的重点开发发区域。甘井井子区将在统一规划划的指导下，加加快城市基础础设施建设，全全面提升城市市化水平。调调整优化产业业结构，大力力发展与主城城区相适应的的高新技术、现现代物流、软软件和信息服服务、教育培培训等现代产产业。加大生生态环境的修修复整治力度度，完成北部部工业区的搬搬迁改造，建建成西郊森林林公园，改善善城市中心区区的生态环境境。（2）西拓：旅旅顺口区是主主城区"西拓"的延伸区，旅旅顺口区将按照"现代产业、历历史名城、旅旅游胜地"的定位，保保护好旅顺特特有的历史文文脉、城市景景观、滨海风风光和森林植植被。集中开开发建设旅顺顺开发区、双双岛湾、高新新园区和大学学城。区内的的农业将加快向工厂厂化、设施化化的都市型农农业、循环农农业转型。2.2城市“北北进”金州区是城市“北进”的重点区域域，也是新城城区的重要组组成部分，将将根据城市总总体规划要求求，调整经济济与人口布局局，推进功能能区开发，提提升产业结构构，加快基础础设施配套建建设。重点发发展以精品钢钢材、装备制制造、电子为为主体的临海海、临港工业业，成为跨国国公司产业转转移、城市企企业搬迁改造造和产业拓展展的主要承接接地。开发建建设好金州湾湾。尽快实现现生产方式和和生活方式的的转变，主动动与新城区发发展并轨，形形成有机整体体。3、城市规划对对房地产发展展的影响大连“西拓北进进”战略的实施施，促使甘井井子区、旅顺顺口区、先导导区、金州区区迎来快速发发展的机遇，土土地放量大增增，房地产投投资额大幅攀攀升，楼盘遍遍地开花。原原有成熟的居居住区、因规规划而带来新新的城市居住住区、规划交交通动线沿线线区域、具有有自然资源优优势的区域，纷纷纷成为房地地产开发的热热点区域。（三）城市资源源条件研究大连市地处欧亚亚大陆东岸，中中国东北辽东东半岛最南端端，东濒黄海海，西临渤海海，冬无严寒寒，夏无酷暑暑，四季分明明，作为全国国著名的旅游游城市，不仅仅气候宜人，而而且有着美丽丽的山海风情情。大连具有有良好的港口口资源优势，经经济发展迅速速，城市建设设、基础设施施建设日趋国国际化。大连连港是东北三三省和内蒙古古东部地区的的进出口门户户，也是联结结华北、华中中、华东等地地区水陆联运运的枢纽。大大连国际机场场是环渤海地地区重要的门门户枢纽机场场。大连先后获得联联合国环境“全球500佳”、中国“人居环境奖”、“环境保护模模范城市”等荣誉称号号。2004年，大连荣荣获CCTV中国最具经经济活力城市市；2005年，入选中中国特色魅力力城市200强，连续第第五年荣获全全国畅通工程程评比第一名名，城市绿化化覆盖率达到到42.3％，被喻为为最适合人类类居住的城市市之一。2003年，中央关关于实施东北北老工业基地地振兴战略中中，明确提出出把大连建设设成东北亚重重要的国际航航运中心，这这将促经大连连经济的进一一步发展。总的来说，大连连地理位置优优越，交通方方便，气候条条件优越，适适宜居住。（四）对内及对对外贸易研究究大连城市内需及及外资发展一一直保持强劲劲的增长势头头，2003年因为“非典”社会消费品品零售总额有有所调整，2005年因为统计计口径的变化化实际利用外外资额表面有有所下降，如如果按原口径径是30.004亿美元（根据国家统统计局统一要要求，统计公公报按经济普普查数据和新新的核算口径径计算，并作作为下一年度度的基数）。2001-20006大连社会消消费品零售总总额平均增长长幅度为11％，说明居居民有效的购购买力拉动了了内需的增长长。2006年前三季度度大连实际利利用外资为12.4亿美元，其其中房地产业业实际利用外外资2.9亿美元，同同比增长46.8倍。说说明外资看好好大连房地产产市场未来的的发展前景，同同时外资雄厚厚的资金实力力和资本运作作也会对大连连现有的房地地产市场产生生冲击。数据来源：大连连统计公报数据来源：大连连统计公报（五）房地产相相关政策及事事件研究2006年是房房地产政策调调控年，2007年也延续了了调控的趋势势，国家出台台的政策主要要从土地、规规划、房地产产交易、税收收、利率等几几个方面进行行调控，由于于政策是全国国统一执行的的就不再深入入的研究，下下面重点对大大连市相关的的房地产政策策进行一下梳梳理。大连提高了户口口迁入的门槛槛，主城区80万住宅方可可落户，旅顺顺30万落户；提提高了拆迁安安置的费用额额度；提高了了住房公积金金贷款的额度度；按照国家家要求，提高高了土地使用用税；对建筑筑工程的管理理提出了一些些规范意见。从从总体上说，以以上政策颁布布的目的是为为了是大连房房地产市场更更加健康有序序，抑制投机机，缓解房价价上涨过快带带来的社会影影响（政策具具体内容见附附件）。日期名称2007062299大连市人民政府府关关于调整城城镇镇土地使用用税税有关政策策的的通知2007050088大连市个人住房房政政策性贷款款额额度上调2007050088大连市人民政府府关关于加强市市内内四区建筑筑围围挡广告管管理理的通告2007022266大连市建筑工程程安安全生产监监督督管理办法法2007022266大连市人民政府府关关于修改《大大大连市城市市房房屋拆迁管管理理办法》的的决决定2007013300大连市人民政府府关关于印发《大大大连市建筑筑工工程施工许许可可管理规定定》的的通知2006092277大连市人民政府府关关于印发《大大大连市建设设工工程合同担担保保实施办法法》的的通知2006060022大连市人民政府府关关于进一步步加加强房地产产市市场调控稳稳定定住房价格格的的通知2006063300大连市人民政府府印印发《大连连市市关于私人人投投资、购买买商商品房户口口迁迁入暂行办办法法》的通知知（六）城市宏观观投资环境分分析小结1、大连城市经经济发展态势势良好，工业业基础雄厚，人人民生活水平平不断提高；；2、随着经济的的发展大连城城市“西拓北进”有力的促进进了甘井子区区、旅顺口区区、金州区、先先导区的房地地产市场快速速发展；3、大连作为国国内著名的宜宜居城市，地地理位置优越越，气候、环环境得天独厚厚；4、近两年外地地大开发商和和外资房地产产企业纷纷进进入大连及旅旅顺市场，说说明大家看好好大连房地产产市场未来的的发展前景，但这些企业雄厚的资金实力和资本运作也会对大连现有的房地产市场产生冲击。5、2006－－2007年大连颁布了有关户户口、住房公公积金贷款、稳稳定房价、建建筑工程管理理等方面政策策，目的是为了了使大连房地产产市场更加健健康有序，抑抑制投机，缓缓解房价上涨涨过快带来的的社会影响。 二、城市住宅物物业市场总体体发展及市场场板块研究（一）房地产产产业发展状况况及走势1、大连市房地地产投资规模模情况在振兴东北老工工业基地政策策的推动下，大大连市房地产产开发投资逐逐年高速增长长。2000～2006年，大连房房地产开发投投资额平均每每年增长率达达21.588%，特别是近近三年，分别别以年增长38.2%、27.1%和27.1%的高速度运运行；房地产产投资额占固固定资产投资资比重日趋合合理，从39.8%下降到22.955%。2006年，大连房房地产开发投投资额为337.2亿元，比上上年增长27.1%；占固定资资产投资额的的22.955%。比上年下下降了0.95个百分点。数据来源：大连连统计公报2、开竣工面积积2001—20006年大连房地地产开发新开开工面积平均均每年为657万㎡，施工工面积为1517万㎡，竣工工面积为502万㎡；前三三年供应量比比较平稳，2004、2005年供应量锐锐减，造成市市场供不应求求，2006年供应量有有较大增加。2006年，房地产产开发情况整整体水平好于于2005年，新开工工面积为1126..3万㎡，比上上年增长76.6%；施工面积积为2196..1万㎡，比上上年增长39.9%；竣工面积积为537.8㎡，比上年年增长37.7%。数据来源：大连连统计公报（二）住宅物业业价格走势、销销售空置面积积与供求关系系变化趋势1、量增价升，空空置面积下降降销售量逐年增长长，从2004年的486..2万㎡增加加到2006年的628.8万㎡，增长长了29.33%；商品房销销售额同比也也大幅攀升，从2004年的151.5亿元增加至2006年的284.5亿元，增长了0.88倍。2006年，商品房销售面积为628.8万㎡，比上年增长了24.6%，销售额为284.5亿元，增长了51.8%，销售额涨幅远远高于销售面积增长涨幅，房价呈快速飙升的态势。同时商品房空置置面积逐年下下降，环比下下降17％、7％，住宅空置置面积环比逐逐年下降28％、6％。数据来源：大连连统计公报数据来源：大连连统计公报商品房房价逐年年增长，从2004年的3116元/㎡增加到2006年的4524元/㎡，增长了了45.2%；住宅销售价价格也大幅攀攀升，从2004年的2973元/㎡增加至2006年的4256元/㎡，增长了了0.43倍。数据来源：大连连统计公报从以上数据看，大大连房地产市市场属于供需需两旺，态势势良好，但价价格飙升过快快。2、近一年市内内四区住宅销销售和价格走走势情况住宅成交面积006年相对平稳稳07年波动较大大，成交均价价一年上涨了了近1100元。以下数数据说明消费费者对房地产产市场的态度度是有所波动动和调整的，均均价的大幅上上涨导致消费费者购房压力力增大，被迫迫转向市内三三区（中山、西西岗、沙河口口）以外的地地方，逐步出出现城区“空心化”趋势。2006年1月月至2007年6月住宅成交交面积情况数据来源：大连连地产典型指指数2006年6月月至2007年6月住宅成交交均价情况数据来源：大连连地产典型指指数（三）住宅物业业类型主要板板块分布及特特征、各板块未来来发展潜力分分析按照大连房地产产典型指数样样本的选择，大大连房地产分分为14个板块，分别别为东港区、中中心区、星海海湾区、软件件园区、虎滩滩区、西山水水库区、机场场新区、周水水前区、中北北区、小平岛岛区域、开发发区、旅顺片片区、金州区区。1、东港区从2005年底底政府对东港港区域进行搬搬迁起，东港港规划进入了了实质性阶段段。新东港将将以水景、花花园两大要素素作为景观规规划设计的主主题，吸纳30.82公顷中高档档住宅区、7.89公顷公园绿绿地、13.2公顷沿海休休闲绿带和10.42公顷文化娱娱乐用地，拥拥有扩展后长长度达３公里里的人民路，４４公里长滨海海亲水岸线，跨跨海大桥，游游艇港、景观观台、景观防防波堤坝和人人工海水浴场场岸线等。改改造后的东港港将成为一个个集商贸、旅旅游、居住、观观光为一体的的国际航运中中心的中心商商务区。代表表楼盘有名仕仕财富中心、运运达嘉洲阳光光、金广东海海岸、万隆托托斯卡纳、宏宏都嘉园、嘉嘉和花样年华华等。特征：为响应大大连市政府东东港改造的需需要和进度，东港区域项目都定位中高档，项目卖点主要是东港未来的发展潜力和得天独厚的地段和海景优势，房价日趋上扬，基本都突破10000元/㎡。发展潜力：东港港区域不可替替代的地段和和海景优势决决定了此区域域楼盘的持续续走高，为市市场所看好。2、中心区中心区的楼盘价价格一直处于于高位，该片区处于于大连市的市市中心区域，主主要包括人民民广场、中山广场、西西安路。该区域为大大连的市中心心区域，拥有有繁荣的商业业氛围，良好好的基础设施施和旺盛的物物流人气，价价格居高不下下，而且随着着市内土地供供应的日益紧紧缺，价格将将持续高涨。代表楼盘有尚品南山、海派优座、香榭里街区、裕景中心、颐和香榭、远洋风景、宝发金钻等。特征：中心区以以复合型建筑筑为主，业态态组合包含住住宅、写字楼楼、公寓、商商业、酒店等等，价格是居居高不下，基基本在8000元/㎡以上，并稳稳步上涨。发展潜力：中心心区基本无地地可供，不可可替代的地段段和成熟配套套，以及传统统的繁华商业业区，项目多多为综合体，看看涨不看跌。3、星海湾区以亚洲最大的公公共广场——大连星海广广场为核心的的星海湾区，凭凭借其优厚的的地理位置和和良好的自然然环境，该片片区能集中体体现“住在大连”所具备的宜宜居环境、气气候条件、建建筑品质等丰丰富内涵，拥拥有亚洲最大大的广场、两两座国际化的的会展中心以以及众多商务务金融机构，因因而该地段集集中着众多的的高档楼盘。作作为大连市政政府规划中的的集金融、商商务、商业、旅旅游、休闲娱娱乐于一身的的代表区域，目目前该区域旅旅游、餐饮娱娱乐业已非常常发达，而商商务氛围仍有有待发展，因因此该地段楼楼盘除了用于于居住的功用用以外，用于于商业、金融融等写字楼办办公用的楼盘盘升值前景也也十分看好。代代表楼盘有大大连明珠、壹壹品星海三期期、百年汇、裕裕景中心、大大华御庭、宏宏都筑景、沿沿海绿色家园园等。特征：高档房、高高价楼盘云集集，几乎囊括括了大连市高高价值、高价价位所有的楼楼盘，价位基基本在10000元/㎡以上，达12000元/㎡左右，楼楼盘销售情况况也不错。发展潜力：由于于其独特的地地理区位和高高质量的配套套设施和相当当一部分境内内外消费群体体，星海湾一一带的商品住住宅在未来几几年内仍将呈呈现十分旺盛盛的趋势，而而随着星海湾湾东侧的十座座专业大厦组组成的“CBD”的建成，其其房价还有升升高的空间和和潜力。4、软件园区软件园区域是近近几年成长起起来的高知人人群聚集的区区域，它是依依托大连建设设国际软件名名城的机遇和和发展高新技技术产业尤其其是软件产业业的利好政策策而迅速崛起起的大连人向向往的人文居居住高地。高高素质高品质质企业的聚集集带来的高知知人群密度、世世界知名企业业分布的单平平方公里高密密集量、突出出的国际化色色彩不仅给区区域市场提供供了更好的承承接，更赋予予了软件园与与市内其他区区域在人群、市市场容量方面面的多重竞争争优势。代表表楼盘有宅语语原、东方圣圣荷西、斯坦坦福院落、壹壹品漫谷、柏柏林水郡等。特征：高知人群群聚集的区域域，中高档楼楼盘扎堆，宅宅语原、东方方圣荷西价格格都在100000元/㎡左右。发展潜力：高新新产业聚集带带动了新经济济中心崛起，从从而牵动区域域价值不断跃跃升。该区域域土地储备丰丰富，同时就就业高收入人人口逐年增多多，该区域集集中了大连80％以上的软件件产业、产品品研发人才，所所居住、办公公人群绝大多多数为有着高高学历甚至海海外教育背景景的高知人群群。庞大的消消费人群支撑撑起该区域房房地产市场的的新发展。5、虎滩区该片区位于大连连南部海滨中中部，拥有风风光迷人的滨滨海路、虎滩乐园、鸟语林、水下世界。代表楼盘有有帝柏湾等。特征：房地产开开发也以旅游游投资型为主主、住宅主要要是低密度的的豪宅。发展潜力：低密密度豪宅属于于稀缺产品，长长期看涨。6、西山水库区区随着“大大连”概念的提出出，“两城三星”和“西拓北进”的空间发展展模式令大连连宜居空间不不断拓展。西西山水库周边边区域，随着着西郊生态森森林公园则成成为城市的新新宜居住宅聚聚集带。位于于大连市西部部，有大连市市后花园之称称的西部山系系则拥有山、水水、林、自然然与人文、教教育优势，交交通和配套的的升级也令选选择该区域的的居民不断享享受新兴住区区升值的实惠惠。代表楼盘盘有万科假日日风景、西山山阳光水岸、长长鹭晶品缘林林、观山满庭庭芳等。特征：开发量大大，2005年万科与其其余六家开发发商联合拿下下占地37.29万平方米的的土地，同时时还有至少6.75万平方米土土地被摘牌，巨巨大的潜在供供应量预示着着该地段将成成为具有景观观优势的成熟熟型黄金开发发热土；销售售情况良好，大体量的入市并未影响到产品的销售速度；产品多样化，整体区域居住品质抬升；客源的高端化，西山区域的客户群大多为高知人士，属于社会中坚，对品牌、产品品质及居住品质的要求较高。发展潜力：自然然资资源优越，西西西山水库是是大大连市区内内最最大的水系系，西西侧连接素素有有“大连城市后花花园”之称的西部部山系，生生态态住宅规划划提提升区域居居住住品质，该该区区域具有良良好好的发展潜潜质质。目前西山山区域的住住宅宅均价为7500元/平方米，随着“西部快速路”的开通，该该区域交通通将将不断改善善，其其他配套也也将将同步升级级，后后续价格预预计计还将持续续上上涨。7、机场新区机场新区约十平平方方公里的启启动动区以商务务、居居住、产业业为为三大主体体，其其中居住区区拟拟建设成中中高高档次、环环境境幽雅、配配套套齐全的现现代代化新型生生态态社区。代表表楼盘有第五五郡、新星星绿绿城等。特征：房价涨势势惊惊人，一年内内涨幅在2000—3000之间，区域域最低均价价（已已定价）是是姚姚家的祥和和花花园4350元/㎡，最高均价价唯美品格8000—9000元/㎡，区域内均均价在6000元以上；基基本为大规规模模成片开发发，但但生活和社社会会配套的完完善善还需要一一段段时间。发展潜力：伴随随着着机场新区区的的大手笔、高高高起点规划划、多多功能布局局、高高规格的设设计计实施，机机场场新区一带带的的楼市房价价还还将继续保保持持强劲、稳稳步步上扬的发发展展势头；特特别别是张前路路周周边“四大功能区”的实施，“第五郡”、“沁合苑”等大型住宅宅小区的开开发发、区政府府的的进入、沃沃尔尔玛带入一一批批商业大家家的的加入，其其房房价走势将将呈呈现强势上上扬扬趋势的发发展展态势。但但这这种强劲上上扬扬的走势，一一一般不会长长时时期的维持持，会会随着机场场新新区城市副副中中心各种项项目目的建成，商商商品住宅的的不不断放量、上上上市、消化化，而而会逐步走走向向稳中有升升日日趋平缓态态势势。8、周水前区随着大连楼市的的节节节高涨，在在在居住热门门地地段开发商商适适时推出经经济济实用的高高效效户型，以以相相对较低的的总总价倍受青青睐睐。周水前前区区作为成熟熟的的商业居住住区区，周边公公交交线路密布布，是是连接国际际空空港与市中中心心的通道。代代代表楼盘有有鼎鼎新鼎云都都等等特征：延续了浓浓郁郁的住宅氛氛围围和无限的的发发展空间——西安路、刘刘家桥、周周水水前，汇聚聚了了大连老都都市市的居住传传统统和新城市市的的生活要素素，几几代人居住住的的历史造就就了了成熟的氛氛围围和厚重的的文文化，新与与旧旧的交融之之处处，形成一一片片大连独有有的的新主流住住宅宅区发展潜力：随着着华华北路的改改造造，这里已已经经逐步成为为新新城市的中中心心地带，带带动动更旺盛的的人人流与商机机。9、中北区近年来，大连房房地地产市场的的快快速发展，不不不断伴随着着旧旧城改造与与企企业搬迁。而而而作为大连连市市区中北部部的的传统工业业区区———甘井子区中中南部，也不不断焕发生生机机与活力。大大大连中北部部近近年来屡屡屡有有新盘上市市，取取的都是该该地地段出行便便利利、闹中取取静静之势。代代表表楼盘有林林语语家话等。特征：属于成熟熟的的居住区，楼楼楼盘一般为为中中档，因为为林林语家话的的带带动周边房房价价也节节高高升升，林语家家话话2006年底已经清清盘，均价6500元/㎡。发展潜力：成熟熟生生活区域，目目目前基本没没有有土地供应应，现现有楼盘长长期期看涨。10、泉水区泉水区位于大连连的的北部地区区，虽虽然在交通通便便利性上相相对对大连市区区还还有较大差差距距，目前价格格相对较低低，但空气清新新，环境宁宁静静，适合中中老老年购房者者等等。代表楼盘盘有龙畔金金泉泉等。特征：主要是中中低低档楼盘，有有有很多经济济适适用房，但但价价格上涨很很快快，2006年泉水地区区楼盘平均均增增长1000---200000元之间。发展潜力：随着着交交通和配套套的的不断发展展，该该区价格有有较较大增长潜潜力力。11、小平岛区区域小平岛位于旅顺顺南南路大连城城市市轻轨的终终点点站，距市市中中心17公里，距机机场场18公里，距旅旅顺顺28公里，是大大连连市政府规规划划的信息产产业业带的龙头头地地段。特征：小平岛环环山山临海，空空气气质量极佳佳，经经过填海改改造造后，拥有有地地势微缓、线线线条优美的的人人工海岸线线，成成为大连西西部部和西南海海岸岸线上房地地产产和旅游开开发发的又一个个重重镇。2004年安达圣岛岛集团以二二十十二亿元地地价价摘牌小平平岛岛开发项目目，这这个大型复复合合地产项目目备备受期待。项项项目规划多多种种物业形式式，按按区域划分分分分别为：中中央央居住区（CLD）、中央别别墅区（CVD）、中央旅旅游休闲区区（CED）。其中央央居住区包包含含多层住宅宅组组团和高层层住住宅组团；；中中央别墅区区包包含独立别别墅墅、花园洋洋房房、联排别别墅墅等；中央央旅旅游休闲区区包包含小平岛岛中中心商业广广场场、小平岛岛海海鲜餐饮广广场场、五星级级酒酒店等。趋势：规划中将将要要兴建的中中国国北方最大大的的游艇港，填填填补大连市市旅旅游与商业业格格局的空白白，给给予项目极极强强的国际化化色色彩；高科科技技、高节能能、高高品质的建建筑筑产品，与与深深度开掘、科科科学规划、精精精心设计的的滨滨海环境，使使使小平岛项项目目具有极强强的的人口吸纳纳力力和极高的的商商业辐射力力，成成为前沿的的品品质生活领领航航标志。12、开发区开发区地处辽东东半半岛东南端端，北北依大黑山山（大大和尚山），与与金州区接壤壤；南濒黄海海，与长山列列岛隔海相望望；东与金州州区登沙河镇镇相连；西接接金州，与甘甘井子区大连连湾镇毗邻。目目前开发区已已发展成为大大连市新市区区的主体和新新增工业企业业布局的主要要空间。开发发区房地产市市场同样蓬勃勃发展，成为为市内需求向向周边区域“外溢”的主要地点点。特征：该片区经经过过数年的城城市市发展，房房地地产市场已已经经进入了有有质质量的增长长阶阶段，优美美自自然环境和和高高速发展的的步步伐吸引着着开开发商和消消费费者的目光光。随随着外地人人口口的大量涌涌入入、投资额额的的持续升高高、就就业机会的的增增加以及交交通通等基础配配套套的健全，作作作为旅游区区、双D港、保税区区、众多日韩韩企业的开发发区楼盘不断断热销。随着着土地放量、房房源上市、开开发商们也在在项目的规划划设计、配套套设施、小区区环境以及房房屋内在质量量上进行了改改造，使得品品质有了更高高层次的提升升。而在品质质提升的同时时，价格也在在逐渐攀升，4000元/平方米以下下的楼盘很难难找到，大多多数楼盘起价价都在5000元/平方米左右右。高档公寓寓、写字楼的的价位更是突突破了8000元/平方米趋势：根据大连连开开发区城区区规规划，预计计到到规划期末末开开发区整体体建建设用地将将达达到94.6平方公里，其其其中包括3.0平方公里的的已填海区区和和13.3平方公里的的拟填海区区，已已建成区面面积积53万平方公里里。目前在在传传统的热点点区区域开发区区滨滨海路沿线线、金金马路沿线线的的基础上，增增增加了乾豪豪1160万平方方米的红星星村村改造项目目、鲁鲁能金石滩300平方米的优优山美地项项目目，华润、金金金广、中粮粮集集团联合打打造造的338万平方米的的填海工程程以以及小孤山山一一带以水御御兰兰庭等9个项目居住住用地明显显放放量增大外外，开开发区的居居住住空间开发发建建设正向外外延延伸。加上上英英特尔等大大型型跨国企业业的的进驻将对对开开发区的房房地地产企业有有深深远的影响响。从从今年上半半年年开始，开开发发区将有大大量量房源集中中上上市，目前前正正在销售的的楼楼盘有乾豪·东城天下、生生生辉第一城城、宏宏城·金棕榈等30多个普通住住宅、公寓寓、写写字楼项目目，有有的开始推推出出二期、三三期期项目。13、旅顺片区区旅顺片区拥有良良好好的产业环环境境和交通体体系系，以及优优秀秀的自然环环境境，在住宅宅均均价上，又又相相对较低廉廉。特征：旅顺目前前商商品住宅均均价价仍处于相相对对较低的潜潜力力发展区，然然然而随着旅旅顺顺居民的收收入入水平和消消费费水平将得得到到提高，以以及及大量就业业人人口的新增增，区区域房价发发展展潜力较大大。趋势：南部旅顺顺开开发建设加加速速，烟大火火车车轮渡、土土羊羊高速、轻轻轨轨的修建、诸诸诸多大学的的迁迁移，特别别是是大大低于于市市内四区的的房房价和宜居居舒舒适的生态态区区，吸引了了二二十多家境境内内外开发商商前前往开发，也也也带来了该该区区域房价的的逐逐步上涨。一一一种是旅顺顺南南路的软件件园园、龙王塘塘、塔塔河湾直至至大大学城；一一种种是旅顺中中北北路的辛寨寨子子、革镇堡堡、营营城子三镇镇周周边，因其其高高科技、大大学学经济和工工业业园区、生生态态园区，特特别别是紧邻市市内内四区的辐辐射射影响以及及市市政机构、交交交通设施的的完完善，这一一带带的房价还还有有较大的上上升升空间。而而除除此以外的的其其他区域和和楼楼盘，对象象大大多以退休休养养老、休闲闲需需求为主，其其其涨幅空间间和和潜力有限限，房房价基本维维持持现有水平平或或少量波动动。但但旅顺短短短几几年超过12200公顷的土地地集集中放量，加加加上大量的“军产房”、“地产房”的冲击，将将在一定时时期期内，面临临较较大的消化化压压力。14、金州区金州位于规划中中的的大连新市市区区中心位置置，作作为大连主主城城区的功能能延延伸地，是是大大连市农业业现现代化先行行区区和东北地地区区区域性物物流流集散地。特征：从政策性性引引导来说，金金金州是处于于城城市“西拓北进”规划中“北进”的枢纽和结结点上；其其次次，素有“百年大连，千千千年金州”之称的金州州区文化底底蕴蕴深厚，在在教教育、文化、体体育等很多多方方面都有极极强强的优势；；同同时，金州州区区的经济发发展展具备了城城市市发展的基基础础。趋势：金州区随随着着新型集团团百百万平方米米的的金润花园园开开发，300多万平方米米的商业、住住住宅项目以以及及占地31.4平方公里的的滨海旅游游新新区，大公公司司总部经济济区区等超大项项目目将在未来来几几年诞生。土土土地的集中中放放量、大楼楼盘盘的集中上上市市，市场在在未未来三、四四年年内将达到到一一种饱和状状态态。（四）市内四区区006年以来土地地成交信息息整整理土地供应面积中中甘甘井子区放放量量最大，沙沙河河口区其次次，中中山区和西西岗岗区基本上上放放量很小，2006年由于拆迁迁改造有大大幅幅增加。从从各各区所占比比例例来看，甘甘井井子份额最最大大，随着大连“西拓北进”战略的实施施，可以预见见，未来甘甘井井子区土地地放放量仍然最最大大，从2007年上半年土土地放量就就可可以看出，未来甘井子子楼盘数量量将将最多，这将改变目前前大连居住住的的格局(土地成交具具体明细见见附附件)。按照大连土地供供应应计划，土地地供应面积积、建建筑面积绝绝对对数逐年上涨，2006年按照中央央政策要求求控控制了土地地供供应面积上上涨涨幅度；土地地出让平均价格节节走高高（由于大大连连目前土地地资资料中商业业和和住宅用途途的的土地没有有分分列及单独独计计价，平均均地地价可能会会受受土地用途途性性质的影响响而而有所偏差差）；；楼面地价价也也是水涨船高高；容积率逐逐年增大，土土土地利用率率也也在提高。数据来源：大连连土土地储备交交易易中心年度用途区域面积(㎡)建面(㎡)地价(元/㎡))楼面价格(元//㎡㎡)2006住宅及公建商业及办公市内四区349743775916133330071777中山区22978075812392032789沙河口区4576601205564472632757西岗区34554850302842582925甘井子区2464449934494188146310452007上半年年（7月底）住宅及公建商业业及及办公市内四区225427773010697729122180中山区沙河口区24151049128854762692西岗区149504003068822570甘井子区199781772479379925722072（五）大连房地地产市场特特点1、房地产市场场整体体供需两旺旺近年，大连市房房地地产市场整整体体呈现供需需两两旺态势。近近近两年随着着经经济的发展展，居居民消费能能力力和购房能能力力的增强以以及及外来购房房人人员的突增增，大大连房地产产市市场呈供需需两两旺态势甚甚至至供不应求求。从从下表可知知：：近五年，商商商品房市场场整整体吸纳率率达达97.3%%,市场供需基基本平衡。而而而近两年，商商商品房市场场吸吸纳率高达129.22%和116.992%，市场场要依靠一一定定的存量市市场场才能满足足日日益增长的的需需求量。2001-200006大连房地产产市场吸纳纳率率统计年份竣工面积（万㎡㎡）交易面积（万㎡㎡）年度市场吸纳率率累计竣工面积（万万㎡）累计交易面积（万万㎡）累计市场吸纳率率2001537.9392.473.0%537.9392.473.0%2002546.2419.976.9%1084.1812.374.9%2003579.249886.0%1663.31310.378.8%2004421486.2115.5%2