物业管理概述

物业管理概述内容一、物业管理的产生和发展二、物业管理的基本概念

三、物业装修管理一、物业管理的产生与发展1、物业管理的起源与发展2、物业管理在中国的产生与发展3、物业管理是房地产的延续和完善4、物业管理企业的资质管理1、物业管理的起源与发展物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国。

奥克维娅-希尔女士。雏形

现代物业管理成形于十九世纪末的美国。经济发展，高楼增多．高层建筑物附属设备多，结构复杂，要求管理人员具有一定的专业性，技术性。建筑物由多个业主共有，选择有能力和讲究职业道德的管理企业及管理人员成为需要。

1908年，世界上第一个物业管理组织：芝加哥建筑物管理人员组织成立；推动成立了第一个全国性的业主组织：建筑物业主组织。成形2、物业管理在中国的产生与发展萌芽时期（19世纪中叶---1949年）休眠时期（1949年---改革开放）复苏时期（改革开放初期）蓬勃发展时期（改革开放后）萌芽时期（19世纪中叶---1949年）

19世纪中叶，上海，广州，天津等沿海城市逐步成为我国的经济中心，房地产作为经济发展的基础和动力，得到了有效需求并迅速发展起来。上海外滩，青岛八大关别墅区等，房地产市场上，出现了代理招租，清洁卫生，住宅维修，服务管理等性质的专业公司．这是我国物业管理的雏形。休眠时期（1949年＿改革开放）

新中国成立后，我国城市土地归国家所有，绝大部分房产转为公有制，中国的房屋采取的是“行政性”管理模式。所有公房统一由城市房管部门管理或单位自已管理，私房自主管理，房地产不再作为商品进入流通领域。复苏时期（改革开放初期）

住房从福利分配到货币化分配转变。从1981年开始，深圳探索出一条经营型综合性物业管理的新路子。

1981年3月深圳市物业管理公司宣告成立，东湖丽苑小区率先实行了物业管理。蓬勃发展时期（改革开放后）

邓小平南巡后，涌现了大量的物业管理公司。

1993年6月28日，深圳市物业管理协会成立，这是深圳乃至中国第一个物业管理行业组织。

1994年6月18日，第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布；《物业管理条例》：2003年6月8日经国务院令第379号公布，2003年9月1日起施行的；二○○七年八月二十六日第504号国务院令公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自2007年10月1日起施行。《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号,已经2016年1月13日国务院第119次常务会议通过，现予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。3、物业管理是房地地产的延续和完善善物业管理是房地产产市场的一个消费环节，是为完善市场机机制而逐步建立起起来的一种综合性经营服务方方式。物业管理既是房地地产经营管理的重重要组成部分，又又是现代化城市管管理不可缺少的一一环。建设部125号令《物业管理企业资质质管理办法》于2004年3月实施；资质等级：分一级、二级、三级级等级资质；4、物业管理企业的的资质管理：二、物业管理的基基本概念概念一、物业概念二、物业管理理概念三、业主概念四、业主大会会概念五、业主委员员会概念六、业主管理理规约概念一、物业定义：物业是指已经建成成并投入使用的各各类建筑物和与之之相配套的设备、、设施及相关场地地。特征：位置的固定性和地地区性形式上的多样性使用上的长期性建设周期长、投资资量大容易受政策的限制制保值性和增值性物业的分类：按使用功能分为：：居住物业、工业业物业、商业物业业、办公物业、其其他物业按产权分为：公有有产权、私有产权权、单位产权按结构层次分为：：单层、多层、高高层、超高层概念二、物业管理理定义：物业管理是指业主主选聘物业管理企企业，由业主和物物业管理企业按照照物业服务合同约约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理理，同时维护相关区区域内的环境卫生和秩序的活动的总称。物业管理的作用：：1、确保物业功能的的正常发挥，并且且延长物业的使用用寿命；2、能够为业主和用用户提供优美、舒舒适、安全的环境境；3、使物业保值、升升值；4、促进政府部分职职能的转变。物业管理的范围1、红线以内2、分户以外公共部位物业管理的对象对物的管理对个体人的管理通过对物和违规个个体人的管理，达达到为群体服务的的目的。物业管理的内容1、对房屋及其配套的设设施设备和相关场场地进行维修、养护、管理理。2、维护相关区域域内的环境卫生和秩序，，包括清洁卫生、安安全防范、装饰装装修、绿化养护等等。3、接受业主和使用人的特特别委托，提供物业合同约定以外的服服务项目。通常我们概括为：：房屋主体管理、、设施设备管理、、环境卫生管理、、绿化管理、保安安管理、消防管理理、车辆道路管理理、公众代办性管管理。物业管理的类型居住物业的管理（（多层、小高层、、高层、别墅）工业物业的管理（（生产厂区、储存存、物流）商业物业的管理（（百货、超市、连连锁店）办公物业的管理（（写字楼、政府办办公）其他物业的管理（（医院、公园、地地铁、机场、码头头）概念三、业主业主：物业的所有权人。。非业主使用人：是指物业的承租人人和实际使用物业业的除业主以外的的其他人。对于物业管理服务务公司来讲，业主主就是物业管理服服务的对象。定义：业主大会：一个物物业管理区域内最高的权利机构，它由物业管理区区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议，并通过选举建立业主委员员会。成立条件：物业管理区域内，，已交付的专有部分面积超超过建筑物总面积50%时，或者首套住宅交付使用用满两年的，该物业所在地的的区房地产主管部部门会同街道办事事处、乡镇人民政政府组织业主成立立业主大会筹备组组，选举产生业主主委员会。概念四、业主大会会定义：业主委员会，是指指由物业管理区域域内业主代表组成，代代表业主的利益，向社会各方反映映业主意愿和要求求，并监督物业管管理公司管理运作作的一个民间性组组织。业主委员会由业主大会或业主代代表大会选举产生生，每届任期2-3年年，可连选连任。业业主委员会委员由由业主担任，业主主委员会主任、副副主任在业主委员员会委员中推选产产生。一般说来，，一个物业管理区区域成立一个业主主委员会，根据物物业管理区域规模模大小，由5-15人组成。概念五、业主委员员会概念五、管理规约约定义：开发建设单位或者业主共同制定的规范区分所有建建筑物或者建筑区区划内业主权利、义务、、责任的法律文件。管理规约有狭狭义和广义之分。。广义管理规约包包括临时管理规约约和管理规约。通通常将开发建设单单位制定的管理规规约成为临时管理理规约。首次业主主大会制定的业主主规约称为管理规规约，即狭义的管管理规约。内容：第十八条管理规规约应当对下列主主要事项作出规定定：（一）物业的使用用、维护、管理；；（二）专项维修资资金的筹集、管理理和使用；（三）物业共用部部分的经营与收益益分配；（四）业主共同利利益的维护；（五）业主共同管管理权的行使；（六）业主应尽的的义务；管理规约对全体业业主具有约束力。。三、物业装修管理理依据开工审批装修申请人应带齐齐各种证件（房产产证、身份证、装装修设计方案、装装修单位资质证明明）和相关费用（（垃圾清运费）到到物业公司办理装装修许可证。施工检查：装饰装修许可证及及装修工人出入证证办理后，业主即即可开工装修，但但必须遵守《物业管理装饰装修修协议》、《建设部110号令》，物业管理企业对对装修过程要进行行严格的检查与管管理。骏工验收：装饰装修结束后，，由物业管理企业业按《住宅室内装饰装修修管理办法》--建设部110号进行验收。对违违反《建设部110号令》及物业管理协议的的行为，应提出书书面整改意见，要要求业主限期整改改。若发生歧议、、无法统一意见或或业主拒绝整改的的，将情况上报城城市管理部门处理理。（一）装修管理流流程1、严禁改变房屋主主体结构。2、严禁拆改承重墙墙或在承重墙上打打洞，将窗改门等等行为。3、严禁未经原设计计单位或具有相应应资质等级的设计计单位出示证明的的情况下，拆改非非承重墙。4、严禁扩大承重墙墙上原有门窗的尺尺寸，拆除连接阳阳台的砖混凝土墙墙体。5、严禁损坏房屋原原有的节能设施，，降低节能效果。。6、严禁将没有防水水要求的房间或阳阳台改为卫生间、、厨房间。7、严禁未经电力力、水力或供暖，，供气部门的审批批私自改变室内的的各种管路网络。。8、严禁私自搭建建建筑物、构筑物物。9、严禁在外墙上随随意打洞，应按统统一标准实行。10、严禁将空调外机机肆意乱装，应按按统一标准安装。。（二）室内装修禁禁止的行为1、装修工必须办理理《装修工出入证》，凭证出入小区。。2、装修工首次进入入小区时，门卫要要做好装修工的信信息登记工作。3、装修作业：不得得影响、占用公共共部位、楼道，不不得损坏或污染建建筑物的外墙及公公共建筑物的内墙墙。4、装修人员不准在在社区内赤膊行走走、酗酒、大声喧喧哗，严禁随地大大小便。（三）装修管理规规定5、建筑材料必须在在规定的时间内移移至装修户内，不不得在道路及公共共部位搅拌泥沙，，凡因搬运材料弄弄脏、损坏公共部部位者照价赔偿。。装修材料不可直直接倒在路面上，，须在路面上铺上上篷布，然后将装装修材料倒在篷布布上。6、不得违反规定存存放易燃、易爆、、剧毒、放射性等等物品和排放有毒毒、有害、危险物物质。7、施工结束后，不不得把剩余水泥浆浆及油漆等杂物倒倒入排污管道、绿绿化带、其它公共共地带，造成后果果的将承担相应责责任。8、不得将装修及生生活垃圾乱扔乱放放，须采用袋装，，废弃木材应用绳绳扎成捆，放置于于指定的位置。9、不得做影响市容容观瞻的乱搭、乱乱贴、乱挂、设立立广告牌。10