年长春市某区域地产项目市场报告

****项目市场研究报告前言说明在这里首先要对对这份市场研研究报告作一一个简要的说说明，以利于于能够更好地地达到双方的的沟通，使报报告起到应有有的作用。在这份报告中，**公司的研发发部门不是按按照长春地产产界现有的模模式将各种情情况尤其是各各种外部经济济环境大势铺铺篇概述，将将各种数据进进行罗列堆砌砌；而是对具具体的数据进进行深入剖析析，分章逐节节，将每一个个物业形态部部分划分到单单独章节，尽尽量就项目所所涉及的氛围围内的情况加加以深入的研研究，所以这这一份报告并并不是调研报报告，而是一一份市场研究究报告。在这一份报告中中，每一个研研究的结论都都是其延续性性问题的依据据，都是形成成项目规划的的依据来源。形形成一个环环环相扣的缜密密思维体系。在在对项目的规规划上，根据据项目的地域域及自身特点点，将能够适适宜的物业形形态加以罗列列，并逐一加加以考量，选选择适宜的物物业形式以及及应当选取量量和质的界定定，作为项目目未来选取的的依据。首先，根据项目目的区位和自自身特点，物物业的选取的的类型是宽泛泛的，可以囊囊括住宅、商商业、写字间间、商住等众众多的形式。其次，要考量的的重点是物业业的质即选取取什么样的档档次和怎么的的规划。这一一点关系到项项目的整体定定位问题；另另一项考量是是每种物业选选取的最佳量量是多少，即即其在整个项项目中所占多多大的比例。这这一点关系到到项目是否能能够保证每一一个产品能够够在销售中按按比例去化，保保证整体销售售的顺利进行行。还有，就是要对对项目的远景景有一个合理理的把握，因因为项目还处处于规划阶段段，无论是从从运营上讲，还还是从工程自自身属性上讲讲（大体量的的高层），其其入市还将有有一个较长的的时间，所以以在考量上要要用前瞻性的的眼光，一定定程度地跳出出现有市场的的窠臼，将其其放在一个远远景上加以思思考，对整体体的市场有一一个把握。**行销研发发部第一章项目地地块调查与分分析一、项目基本情情况首先附位置图1、项目地现状状尚未拆迁2、项目地块调调查地块位置项目位于长春市市****以南，翔云云街以东、火火车道以西。3、地形地貌地块呈长方形，地地势平坦4、交通项目位置优越，区区域交通便利利，有多条公公交线路经过过，****为原迎宾路路，交通基础础设施及环境境上佳。5、配套设施设施类别项目名称可及性教育知名中小学大中专医疗医疗机构商业综合市场交通动线公交路线金融银行证券通讯邮政电信7、交通路线公交线路所经地点二、项目的区位位特点对于项目的区位位特点，可以以加以概括为为：项目在核核心商务区的的延伸线上。这里包含两层意意思，第一，核核心区域的商商务延伸线上上，意味着这这里具有很好好的商务、商商业潜力，有有很好地借势势条件，在这这一点上是众众所周知的，不不需要加以阐阐释。第二，现阶段是在延伸线上，而且是被铁道阻隔，对这一点，要有更高的重视，避免造成判断上的过高估计，影响决策。由于长春的商务务环境发展水水平较低，其其实并未形成成真正的、稳稳定的、能够够统摄全市甚甚至全省的CBD中心区。现现有****的商务辐射射能力还没有有达到CBD的标准，并并且实际范围围较小，在观观念上只能达达到人民广场场至建设街一一线，经过今今年领世新都都等几个商务务项目的相继继建成和发展展，最多只能能达到****与安达街交交汇处，由于于铁道线的阻阻隔，要将商商务跨越过去去需要更大的的内部推动力力，而这种推推动力现在尚尚不具备，至至少还需要几几年的时间。现现有****核心部分的的完善也同样样需要若干年年才可以实现现。项目正是在这个个时期入市，对对于商务部分分，存在着抗抗性和危险，资资金和利润的的回收也要受受到影响，对对这一点要有有充分的认识识。第二章长春春市房地产市市场整体情况况分析这一部分是从长长春市整体情情况的大背景景出发，通过过对2000---20066年以来，尤尤其是2007年1—4月份的统计计数据及分析析，对涉及房房地产市场的的供给、价格格、需求、客客户群情况以以及与一手市市场密切相关关的二手房市市场等诸多问问题进行论述述，对各个方方面加以深入入地阐释和前前景预测，希希望能给项目目的规划带来来总体上的参参考。（一）、20000—2006年长春房地地产市场总供供给量分析1、供给量分析析首先列举出20000—2006年长春房地地产市场开工工、交易、土土地出让的面面积统计数据据2000—20006年长春房地地产相关数据据统计表（数据来源：市市土地局、市市房地局、市市开发办）年份房屋开工面积(万㎡)房屋交易面积（万㎡）土地出让面积（万㎡）2000743.1147.82001666.8196.512002600314.978200352738325020046605003662005610398.64982006726559.1757.8由上图可以清晰晰地看出，2000年到2006年，长春房房地产市场发发展迅猛。2002年以来，房房屋交易量和和开发土地供供应量逐年上上升，且增幅幅适度稳定。2005、2006年，国家对对房地产市场场的调控力度度前所未有，土土地、税收、信信贷多管齐下下，长春也难难免受到影响响，但从2006年起，市场场仍保持了适适度的增幅，说说明市场需求求仍然是强劲劲的。不过，从从历年项目开开工量都大于于交易量的情情况看（除去去棚户改造导导致开工量增增加因素），长长春房地产市市场仍呈现出出整体供略大大于求的态势势。尤其是土地地出让面积的的大幅增加，预预示在未来2-3年长春房地地产市场的竞竞争将有可能能改变房地产产现有销售情情况，使房市市适当降温。2、预计现有供供给将给2007年长春房地地产市场带来来的影响供应量将大幅增增加，结构性性矛盾仍将存存在，市场热热度继续保持持。2006年长春房地地产开工面积积达到了前所所未有的726万平方米，相相当一部分增增量商品房集集中在2007年春夏上市市；同时，2006年全市招拍拍挂共计出让让土地81宗，面积757.8万平方米，预预计一部分土土地也将于2007年内进行开开发并进入市市场，导致供供应量的增加加。因此，22007年的房地产产市场供应量量将有大规模模的增长，甚甚至达到历史史最高水平，以以此带来的供供求矛盾的加加深将导致市市场竞争白热热化，将给开开发商造成一一定的项目销销售和资金回回笼压力。（二）价格走势势1、长春近年房房地产价格走走势分析年份20002001200220032004200520062007.4均价元/平方米224023732146.721112224223126712809由图表可以看出出：2000年至2006年，虽有部部分波动，但但从整体看，长长春房价仍处处于一个相对对平稳的增幅幅区间。尤其其2005、2006年，国家宏宏观调控对长长春房价的影影响微乎其微微，价格增幅幅位居历年之之首，达到至至今年以4月份的均价2809元/平方米。这这表明长春房房地产需求仍仍比较旺盛。尽尽管如此，长长春目前的房房价水平和国国内其他城市市相比，仍然然偏低。因此，在未来的的一段时期内内，长春房价价仍有很大的的上升空间。2、预测20007年房地产产价格趋势2007年长春春房价仍将均均幅上升，但但受楼盘上市市量相对集中中的影响，预预计增幅不会会像2006年那样大。（1）20077年长春房地地产市场将供供略大于求，会会抑制房价格格的大幅上涨涨；预计20007年国家家对房地产市市场的宏观调调控仍将继续续，再加上建建材价格上涨涨等诸多不确确定因素，房房价格涨幅将将会放缓。（2）供求没有有失衡，仍然然在合理的正正常区间。各各方利好因素素仍在支持开开发企业的信信心，不会出出现抛盘现象象。20077年拆迁量的的进一步加大大对于稳定市市场将有一定定的作用。开开发企业不会会抛盘意味着着，市场的供供应会保持在在政府和开发发企业的控制制之内，也就就意味着房价价会保持并呈呈上扬态势。（3）开发商拿拿地成本以及及商品房品质质的提升将会会导致房地产产价格的提高高。因此，在20007年国家宏宏观调控政策策继续和长春春楼市供略大大于求的背景景下，虽然需需求仍比较强强劲，但价格格增幅不会出出现跨越式大大幅度提升。而而且，随着竞竞争楼盘的集集中上市，届届时可能会出出现一定程度度的价格盘整整。（三）长春房地地产市场综合合评述如前所述，长春春房地产市场场近年来呈现现“量增价升，涨涨幅适度”的相对平稳稳态势，长春春房地产市场场的主要特点点如下：1、供给量增大大，结构性矛矛盾仍然存在在近年的供应量有有大的增长，总总体供需矛盾盾得到进一步步缓解。供需需比仍将有一一定程度的增增大，商品住住宅销售也有有正常的销售售期，这是房房地产市场趋趋向成熟的标标志。区域结结构、价格结结构矛盾仍然然存在。城中中板块一直供供不应求，但但由于土地资资源稀缺，上上市量增长不不会太快。而而随着西城地地块的大幅出出让、市政府府的南迁、改改造大铁北的的启动、东部部工业区向居居住区转型，长长春房地产开开发继续呈现现东西南北四四面开花的扩扩张态势。22007年，西西部、北部板板块将成为新新的热点，将将有大量楼盘盘上市，这两两个板块的供供需和竞争态态势将会更加加复杂。这对对本案来说将将是一种挑战战和考验。2、需求保持旺旺盛势头房地产市场需求求稳步增长。随随着长春经济济的发展，收收入水平的提提高将刺激居居民改善居住住条件的欲望望和需求。而而且，棚改拆拆迁量的加大大，将会产生生大量的被动动需求；城市市化进程的推推进，城市规规模的扩张，也也会带来需求求的稳定增长长；投资性购购房需求也将将继续保持增增幅。综上所所述，维持需需求的因素均均有利于需求求的增长。3、价格增幅相相对稳定供求没有失衡，仍仍存在合理的的增长区间。商商品住宅的价价格水平平稳稳并有小幅上上升，没有出出现太大的波波动。市场总总体供略大于于求、政府的的宏观调控都都抑制了价格格的大幅上涨涨。因此，总总体商品住宅宅的价格仍将将保持相对的的稳定。仅有有少数板块由由于供需比例例过大，存在在一定的价格格波动风险。综述对于2007年年长春房地产产市场走势，应应当抱以乐观观态度。虽然然存在国家调调控政策打压压、原材料价价格上涨等外外部因素以及及土地供应量量加大、楼盘盘放量加大、开开发商拿地成成本渐趋走高高等内部因素素的多重制约约，但在强大大购房需求和和棚改因素的的刺激和拉动动下，仍处于于起步阶段、尚尚不成熟的长长春房地产市市场依然具有有强劲的发展展势头和较大大的发展空间间。不过，对对于各竞争楼楼盘，体现在在产品、服务务、信誉、品品牌、实力等等各个层面的的竞争都将日日趋激烈，这这也是长春市市房地产升级级换代的契机机。三、2007年年4月份交易分分析2007年4月月，长春楼市市延续着前3个月的火热热势头，商品品房交易旺盛盛，量、价指指标纷纷刷新新历史记录，二二手房交易也也十分活跃。刚刚刚创造的商商品住宅平均均成交价格2575..7元/平方米的记记录，也被4月份诞生的的均价2602元/平方米所刷刷新！商品房房的综合成交交均价（其中中含办公楼和和商铺等）虽虽然参考价值值不大，但也也由1-3月统计时的2710..7元/平方米越过过了2800元/平方米，达达到2809..4元/平方米。1、商品房放量量价格重心在在上移2007年4月月份，长春市市批准预售23.4万平方米，其其中:住宅16.9万平方米。2007年1-4月份，我市市商品房批准准预售面积为为99.2万平方米，同同比增长36.6%。按不同套型新建建商品住房供供应结构分析析:90平方米以下下中小户型占占总量的18%;990-1444平方米中户户型占总量的的54.9%%;而144平方米以上上的大户型占占总量的27.2%。统计数据据显示:长春市批准准预售的中、小小户型住房占占总量近三分分之二。不同价位新建商商品住房供应应结构分析:房价在2000元/平方米以下下的住宅占总总量的26%；2000--3000元/平方米的住住宅占总量的的45%；3000--5000元/平方米的住住宅占总量的的26.3%；而在5000元/平方米以上上的住宅占总总量的2.7%。中、高价价位住房比重重在增大，批批准预售商品品住房的平均均价格重心仍仍在上移。这里要有为注意意的是数据的的来源是房地地局，这里所显示示的统计数据据除了有其滞滞后性的一面面外，同时也也包含着大量量“打擦边球”式的集资建建房，所以在在数据上要甄甄别理解。截至2007年年4月末，长春春市累计可售售商品房513.1万平方米，同同比增长106.11%,其中:住宅335.1万平方米，同同比增长78.6%。在累计可可售商品住宅宅中:房价在2000元/平方米以下下的住宅占总总量的28.8%%;20000-30000元/平方米的住住宅占总量的的39.1%%;30000-50000元/平方米的住住宅占总量的的24.9%%;而在5000元/平方米以上上的住宅占总总量的7.2%。说明中、低低价位房源比比重逐渐降低低，高价位房房源比重略有有增高。在累累计可售商品品住宅中:期房占81.9%，现房占18.1%。2、商品房交易易大幅跃进经过了20077年1-3月份的一路路幅攀升，2007年4月份，商品品房交易有大大幅度跳跃。4月长春市商商品房合同备备案套数为3442套，合同备备案面积为37.47万平方米。2007年1-4月份，长春春市商品房合合同备案套数数为13182套；合同备备案面积为137.554万平方米，同同比增长84.1%。合同备案案金额为38.64亿元，同比比增长104.44%。平均成交交价格为2809..4元/平方米，同同比增长11.3%。其中:住宅合同备备案套数为11380套；合同备备案面积为117.885万平方米，同同比增长87.1%；合同备案案金额为30.67亿元，同比比增长104.55%。商品住宅宅平均成交价价格2602元/平方米，商商品房的综合合成交均价（其其中含办公楼楼和商铺等）达达到2809..4元/平方米。综观2007年年1-4月份，商品品房、商品住住房(合同备案)价格指数同同比、环比都都呈攀升之势势，长春的商商品房价格上上涨属品质提提升和需求拉拉动的自然上上涨，仍在房房地产市场理理性的上涨区区间范畴内，在在销售购买的的微观环境上上也印证了这这一点，从专专业销售的角角度来看，消消费者对于现现在的房价仍仍然保持足够够的承受能力力。3、关注二手房房市场二手房的交易是是整个房地产产市场的主要要组成部分，其其状况直接影影响着一手房房市场，从现现在情况来看看，二手房交交易十分活跃跃。2007年4月月份，二手房房成交套数为为2398套，成交面面积为24.36万平方米，成成交金额为3.92亿元。截至4月底，2007年长春二手手房成交套数数为5720套，同比增增长24%；成交面积积为66.86万平方米，同同比增长50.5%；成交金额额为10.42亿元，同比比增长62.3%。其中住宅宅成交套数为为5290套同比增长26.3%；成交面积积为42.4万平方米，同同比增长42.1%；成交金额额为5.6亿元，同比比增长47%。2007年1--4月份二手房房、二手住房房价格指数同同比也稳中有有升。二手房房成交价格为为1557..8元/平方米。同同比上升7.8个百分点，二二手住宅成交交价格为1318元/平方米，同同比上升3.5个百分点，与与上期环比下下降1.1个百分点。其其中有实际价价格被“做低”的因素在里里面。三、目标客户及及客户需求分分析（一）需求量分分析1、需求量论述述目前，推动长春春房地产开发发投资不断增增加的动力主主要是强烈的的市场需求，而而构成长春房房地产市场需需求的主体主主要包括了拆拆迁、改善居居住条件、投投资、结婚、以以及城市化进进程所带来的的购房意向。而而消费者的消消费渐渐趋于于理性化，对对物业品质需需求越来越高高，很少会再再出现跟风性性质的盲目消消费现象。2、需求量结构构分析市民购房需求因因素对比表由图表可以看出出：（1）20066年长春棚户户区拆迁力度度继续增大，拆拆迁居民购房房需求显著增增加，成为上上述购房需求求因素中所占占比例最大的的一项。（2）改善居住住条件购房需需求增长迅速速。近年来随随着长春经济济的发展和居居民可支配收收入的提高，城城市居民提高高生活质量的的需求越来越越强烈，因此此改善居住条条件的购房需需求也随之大大幅上升。（3）结婚购房房需求稳定。随随着城市化程程度提高，长长春市的人口口基数不断增增加，结婚的的人数也随之之而增加，结结婚购房需求求2005年来一直稳稳中有升，这这部分人群是是长春商品住住宅需求中较较为稳定的组组成部分。（4）20066年以“投资”为目的购房房的比例有小小幅提高，较较2005年上升2.6个百分点，“购房是一种种投资渠道”逐渐被认识识。随着长春春房地产业的的发展，消费费者对房地产产认识的深入入，投资意识识也越来越强强烈，表明消消费者正逐步步走向成熟。以以上人群中拆拆迁购房、改改善居住条件件和投资购房房的消费者将将成为本项目目主要目标客客户群。3、2007年年总需求量预预测需求仍将保持旺旺盛势头，22007年房房地产市场需需求在20006年基础上上，仍会继续续上升。（1）从主动需需求方面看，2006年长春城市居民人均可支配收入达到11353元，同期增长了12.8%。同时，城市居民家庭收入的快速提高，极大促进了居民消费水平特别是高档耐用品拥有量的增加。在改善住房条件方面，居民的支付能力也不断提高。（2）从被动需需求看，2006年起到2008年，长春市市将利用3年时间集中中改造108块棚户区，改改造房屋面积积713万平方米。棚棚改补偿的提提高推动大批批拆迁户进入入房地产消费费主流阵营，被被动需求将有有较快的增长长。（3）长春市城城市化进程不不断推进，外外来人口的购购房需求继续续增长，城市市规模的扩张张，由此带来来的自动型需需求会稳定小小幅增长。综上所述，维持持长春市需求求增长的因素素有利于需求求的增长，2007年长春商品品住宅需求缺缺口仍比较大大。（二）购房习性性特点分析1、建筑形式：：多层为首选选，小高层其其次，高层抗抗性较大。（数据来源：《房房地产报》消消费者住房需需求调查报告告）调查数据显示，消消费者对建筑筑形式的选择择仍集中于多多层，该类型型占问卷总量量的70.1%。其次为小小高层，占调调研总量的22.3%。而愿意选选择高层楼房房的仅占总量量的4.5%。可见，多多层在今后一一段时期内将将是购房者主主要选择的建建筑形式，同同时可以附加加一部分小高高层住宅。与与2005年房交会消消费者市场调调研结果相对对比，小高层层、高层的需需求比例均呈呈现小幅下降降趋势，这在在一定程度上上说明了的被被访问者对小高层、高高层的抗性相相对较强。2、户型样式：：平层所占需需求市场份额额较高，错层层、复式、跃跃层需求有所所上升。（数据来源：《房房地产报》消消费者住房需需求调查报告告）调查数据显示，对对于户型样式式的选择消费费者更倾向于于平层，占被被访者的69%，选择错层层、复式以及及跃层的消费费者相对较少少，但也存在在少量需求，分分别占调查总总量的14.2%、8.6%、8.2%。与2005年相比，对对平层的需求求下降了9.72个百分点，而而对其它户型型样式的需求求比例均有所所上升，上升升的幅度在2%-5%之间。由于消费者在被被访时考虑自自身购买力因因素权重不一一，所以，在在单项统计分分析中无法确确定选择购买买跃层和错层层是否为有效效需求，但是是还是有绝大大多数消费者者钟爱平层的的，说明建筑筑形式为平层层的项目仍然然能得到市场场的认同。3、户型、面积积：60-1000m2的两房为需需求热点。（数据来源：《房房地产报》消消费者住房需需求调查报告告）调查数据显示，消消费者对于户户型的需求上上主要集中于于二室一厅和和二室二厅这这两种类型上上，占调查总总量的71.7%，其中二室室一厅所占比比重最大，达达45.8%，其次为二二室二厅，占占25.9%。这种需求求有一定的相相似点，就是是厅室功能比比较齐备，均均要求有客厅厅，同时在单单户面积允许许的范围内配配备餐厅。而而对于一室一一厅的小户型型产品，调查查中有8.1%的需求客群群，由此可见见，小户型产产品虽然功能能不全，但低低总价、低首首付的特点使使其仍占据一一定量的市场场地位，特别别是受到了普普通工薪阶层层以及中青年年的青睐。调调查结果还显显示，较大面面积（四室及及四室以上）户户型需求量则则十分有限。同时，认为600～80m2符合需求的的客群占总量量的38.1%，认为80～100m2的客群占总总量的31.2%，分列选题题比率的第一一位、第二位位，可以明显显地看出，面面积在60-1000㎡区间的房房源，已占需需求市场的绝绝对比例。结结合户型需求求来看，二室室一厅和二室室二厅为需求求市场的主流流，而从面积积的选择来看看，也比较符符合户型的需需求。此外，面面积在100-1120㎡的大面积积房源也占有有一定的比例例，占调查总总量的12.4%。4、区域选择：：购房者的区区域选择开始始转向城市边边缘地区。被访者购房区域域的选择图表表（数据来源：《房房地产报》消消费者住房需需求调查报告告）调查数据显示，06年消费者对对住房所在区区域的选择与与05年没有太大大的差异，但但我们仍然发发现了一些细细微的变化。朝朝阳区和南关关区毫无疑问问仍为首选的的居住区域，占占调查样本总总量的46%。除了这两两个中心区域域，二道、经经开、高新区区域的被选比比例较05年有小幅上上升，上升幅幅度为1-2%。可见，在在城市中心越越来越拥挤、房房价越来越高高的情况下，购购房群体的视视线开始转向向城市边缘的的区域。这些些区域正处一一个规划建设设的过程中，虽虽然市政配套套及生活配套套设施并不很很完善，但房房屋价格较市市中心区域便便宜，并具有有一定的升值值潜力，因此此，逐渐受到到购房人群的的认可。绿园园、宽城、净净月区的被选选比例有1%左右的下浮浮。小结：通过以上的权威威数据及分析析，可以作出出以下判断：：首先，长春房地地产整体大势势上升，处于于平稳的持续续发展状态。供供给、需求、价价格增长都保保持在合理的的空间之内。其次，由此可以以推断出，2007---20088年长春的房房地产市场不不会有大的波波动，这种总总体向上的态态势有足够的的推力，支撑撑起整个房价价的上扬和市市场的有序发发展。对于项目而言，可可以预测如果果能够及时进进行开发运作作，整个运营营过程会在一一个可期待的的良好大背景景下进行，这这对于项目的的成功是一个个总体的保证证。第三章住宅部部分区域内住宅的现现状及前景分分析（一）、居民状状况：项目地周边基本本为若干企事事业单位家属属区：铁路、电电信、银行、边边防部队、武武警部队、空空军飞行学院院、长春客车车厂等，相应应决定了居住住人群基本构构成为上述单单位的人员及及部分原有回回迁居民。职业上，这一区区域人群有着着稳定的工作作。从收入和和生活水平上上看，这一区区域的人群有有着较高的收收入和生活水水平。心理和生活习惯惯上，这一区区域的居民有有着相对平和和的心态，同同时又有相当当的优越感，这这在和居民的的访谈中有着着深刻的反映映。生活上，收入的的稳定和富足足使这一带居居民对生活的的要求是很高高的，但要注注意的是，这这种要求不是是对消费档次次的追求，而而重点是在对对消费品质和和便利性上，这这是很接近一一种平民阶层层和小资阶层层消费心理的的融合，即实实用性和舒适适感的要求为为主，同时对对品质提高有有着适当的期期望。这一点点是在对物业业品质进行考考量的重要依依据之一。居住区域的选择择上，在访谈谈上得到的信信息来看，这这一带的人群群都对本区域域有着比较坚坚定的坚持。归归结起来看，应应当有这样几几个因素决定定：1、文化中所固固有的重土轻轻迁心理是一一个不可忽视视的因素。2、区域位于长长春中心，优优越的区域位位置是本地居居民不愿放弃弃的重要原因因。3、区域居住环环境很好，设设施完善、交交通便利、生生活氛围好，适适于居住。4、居住人群的的职业是这一一选择的决定定性因素。其其一为工作便便利的需要；；其二，同事事居住的扎堆堆儿，也构成成大家购房的的必然选择。（二）、居住状状况：从居住的情况来来看，除了新新建的隶属于于空军的飞行行员小区之外外，这一带的的居住条件已已经落后，基基本为十年左左右的建筑，时时间上与1997年建立的星星宇小区大致致同期或更早早。主要表现现为这样几个个方面：1、面积偏小，比如客车厂的家属区和星宇东区的建筑，户型面积偏小，40—70为主要的区间。2、户型设计不不合理，由于于是十年前的的建筑，这一一区域的住宅宅在户型上的的设计落伍是是一个较为普普遍的问题。3、没有园区，现在近距离范围内的社区内部，基本没有可以称为园区的规划存在。4、质量不好，尽管项目周边的居住建筑只有十年左右，但是由于质量不佳，破旧感很强，项目旁边的星宇小区就是一个最为明显的例子。（三）、住宅需需求及依据：：通过对项目地居居住人群和居居住状况的分分析，可以很很直观的看到到，在居住方方面这里存在在一个明显的的矛盾，即居居民档次的中中高端和居住住条件的相对对过低。这与与在报告区域域分析中提到到的黄金区域域和居住环境境的低端化构构成了契合，从从理论层面和和现实层面来来看，这一个个由两个矛盾盾契合而成的的矛盾，构成成了区域住宅宅需求的合理理解释和空间间。住宅需求包括两两个方面区域域：一是区域域内人群对住住宅的需求；；二是区域外外对此区域住住宅的需求。首先研究区域内内人群对住宅宅的需求，这这一点的说明明上，结合已已经阐释过的的居住人群和和居住状况，从从居住人群的的分类说明较较为明晰。原有区域人群已已经居住十年年以上，相对对的新生代已已经成人，对对居住房源形形成要求。收入普遍追加及及积蓄日益增增长，稳定的的收入和社会会保障使当地地居民有能力力购买新的住住房，提高生生活品质；同同时也使他们们有能力，敢敢于去做，在在心理上催生生这方面的想想法。军队、电信、边边防等各个相相关单位新生生人员是不断断增加的，而而集资建房的的逐步实质上上的叫停，也也促使他们不不得不把解决决居住问题寻寻求市场解决决。在报告中中对居民的职职业因素上已已经阐释过，该该区域将是其其购买房产的的首选，这一一部分人群将将是未来客户户群中，中大大面积的一支支重要组成部部分。如果把区域划分分更大些，既既西至青年路路、普阳街、东东到安达街、南南到皓月大路路、北到青萌萌路的大区域域背景下（这这个是构成销销售中周边客客群来源范围围的核心区域域），就会看看到，在整个个区间内，基基本没有在售售的新居住房房源，而居民民的整体情况况和购买能力力相当高，并并且在居住环环境、人群构构成、居住需需求上看，存存在着吻合性性，可以这样样断言，这样样一个核心区区域的受众人人群就可以完完全消化掉项项目的住宅部部分销售，这这一点是没有有问题的。在整体房地产市市场的大发展展下，中心区区域的土地尤尤为珍贵，根根据现有长春春市的房地产产情况来看，在在这一区域房房源吸纳的客客源层将是全全市性质的，在在销售上没有有问题，并且且能够取得很很高的回报。第四章商务部部分由于现有长春市市商务楼市的的发展状况，无无论是区域上上还是从产品品上都无法将将写字间和商商住楼进行泾泾渭分明式的的划分，而且且在现实的销销售和使用中中也处于混淆淆。所以将其其同归商务部部分，也就是是先将商务部部分涵盖写字字间和商住两两个组成部分分，再依据其其特性和市场场状况对其进进行分别讲述述。一、长春商务楼楼情况简析从1997年长长春第一座纯纯写字楼“国际大厦”开始对外招招商，这标志志着长春商住住楼市场正式式启动的标志志。长春商业业物业不断涌涌现，逐渐兴兴起，并形成成了几大商业业圈。虽然在在其他区域也也有商务零散散分布，但大大多数商务楼楼皆坐落在这这几大商圈。1、人民广场及及****沿线：长春传统的中央央商务区，也也是写字间最最为集中、质质量最高的区区域。售价、租租金都远远高高于其它区域域。以中银大大厦、国际大大厦、吉发广广场为代表的的老牌写字间间及商住和卓卓展、中山大大厦、光明大大厦、润天国国际、亚泰鼎鼎盛国际为代代表的新潮写写字间及商住住以及正在发发售的新世纪纪鸿源、鸿基基名筑等共同同构筑了长春春中央商务区区的轮廓特征征。这一区域域价格最高，租租金最高。回回报利润最大大、升值潜力力最大。是长长春市场现今今最佳的投资资场所。但是是对烂尾楼项项目的改造也也存在原有规规划不够，停停车位不足等等问题，这些些问题的存在在制约着这一一区域商务楼楼盘品质的提提高。2、桂林路区域域：这是在商业圈内内产生的商务务楼集中的区区域，以威宝宝大厦（威宝宝大厦更接近近于商住）、火火炬大厦等一一批原有的写写字间为主，主主要以小户型型，小型成长长公司为主，办办公条件老化化，但依据其其发达的商业业氛围和便利利的交通，对对中小型公司司和企业依然然存在足够吸吸引力。3、红旗街区域域：以时代大厦为首首的红旗街区区域同样是依依据商业圈产产生的商务楼楼集中区域，这这一区域的特特点是，产生生和成长的时时间都比较短短、标志性建建筑少，聚集集性的商住楼楼为主规模小小、自用率高高。IT产业、第三三产业服务性性公司较为集集中，新近推推出的百脑汇汇正式这一形形式的衍生和和发展。4、环铁区域：：这一区域已经退退居长春商务务楼市场第三三大区域，这这一区域以吴吴太商务中心心、银座、春春铁大厦、昆昆仑、双龙等等为代表，主主要以医药、贸贸易等为主，基基本为商住两两用项目，销销售、租金都都较为稳定，但但档次水平不不高。5、解放大路沿沿线：这里是最近三年年左右形成的的新的写字间间区域，尤其其以其东段更更为集中，以以长春国际商商务中心、财财富广场、通通钢国际大厦厦、金叶大厦厦、21世纪国际商商务总部为代代表的一批新新的写字间或或介于写字间间于商住之间间的项目与吉吉宇大厦、中中吉大厦为主主的一批原有有商务楼形成成了在数量和和质量上都不不亚于中央商商务区域的新新兴商务集中中区。从这一一区域商务客客户分析上看看，主要是中中小成长型公公司和部分国国内大公司的的长春分部。并并且这一趋势势发展的尤为为明显，甚至至在租金和发发展空间上都都有超过中央央商业区的态态势。6、商务楼盘的的零星分布和和新区域的发发展越来越成成为一种趋势势：高新、经开、人人民大街沿线线、新市政府府附近成为尤尤其是较高标标准写字间的的新宠之地，可可以预见，这这一趋势还将将继续发展。这这也是对老商商务中心区域域的挑战和分分流。二、长春商务楼楼价格走势分分析(本组统计数据据原始资料均均据长春房地地产管理局提提供)表1：20022—2006年长春市商商务楼均价走走势图（单位位元/平方米）表1：商务楼相相对住宅而言言，在各区变变化的偶然性性很大，整体体平均价位的的高低往往由由几个楼盘就就会加以左右右，2005年，伟峰国国际、权石中中心（现通钢钢国际大厦）、建建设大厦等一一批高端盘面面世，导致平平均价格偏高高。所以统计计商务楼的房房价时，图表表中显示2006年的商务楼楼均价不升反反降，实际上上不能真实反反映现状，对对此要有正确确的认识。表2：20022—2006年南关区商商务楼均价走走势图（单位位元/平方米）表2：南关区的的商务楼多集集中在解放大大路及全安广广场，从走势势图上来看，价价格变化特别别明显，到2005年达到一个个顶峰。主要要是21世纪国际商商务总部和通通钢大厦将总总价抬起。表3：20022—2006年朝阳区商商务楼均价走走势图（单位位元/平方米）表3：朝阳区是是长春的CBD，商务楼分分布较广，也也要多于其他他区域2004、2005年是价格的的分水岭。这这一年中，润润天国际、光光明大厦、世世纪鸿源等一一批高档次写写字间是整个个区域价格高高起的原因。表4：20022—2006年二道区商商务楼均价走走势图（单位位元/平方米）表4：二道区在在2002—2005年都没有商商务楼项目上上市，直到2006年才有鸿石石国际大厦上上市，所以统统计价格基本本为个案。表5：20022—2006年绿园区商商务楼均价走走势图（单位位元/平方米）表5：绿园区从从2002年起，政务务中心西移，一一汽的吸引，使使商务楼市场场从萌芽到壮壮大。本项目目行政区位上上地处绿园区区，但是从商商务区位来说说，却不能与与绿园区为参参考，也就是是不应当以此此为价格上的的指针。表6：20022—2006年宽城区商商务楼均价走走势图（单位位元/平方米）表6：商务办公公讲究集群效效应，所以商商务氛围相对对淡的宽城区区近两年来基基本没有商务务楼宇面市。二、透过数据，看看长春商务楼楼市场首先需要说明的的是，以上数数字是官方数数字，由于统统计条件所限限，并不能完完全反应长春春写字楼的发发展!比如，2006年商务楼整整体价格低于于2005年，并不代代表2006年商务楼市市场走向了低低迷，而是长长春商务楼宇宇正在朝一些些低级别地段段区域扩展，对对各区商务楼楼价有一个自自然的缓冲。相相对2005年，2006年这种趋势势愈加明显，甚甚至于一、二二级地段均没没有新增的商商务楼。当然，数字还是是折射出这样样的“楼市真相”：长春写字字楼市场尚处处在初期阶段段，经过一定定的盘整期后后，写字楼市市场的租价与与售价将会平平稳上升，并并形成优秀项项目与较差项项目在租赁价价格上较大的的差异。自去去年开始，长长春写字楼投投资市场逐渐渐升温，成为为继门市之后后的又一个房房地产物业投投资热点。从整整个市场看，长长春目前写字字楼并不多；；从投资角度度看，长春的的写字楼市场场尚处于发展展阶段，各个个方面都不成成熟，长春写写字楼从没有有作为一种投投资主流市场场存在，许多多大多数称谓谓上的写字楼楼并不是真正正意义上的写写字楼，住宅宅改造、烂尾尾楼改造等等等，尤其在2004—2005年形成了写写字间纷纷面面世，但是低低档次横行的的局面，这些些具有先天缺缺陷的写字间间，并不能为为客户提供完完善的商务空空间和服务。从长远情况来看看，随着长春春投资环境的的改善，外来来企业的不断断进入，对长长春这样一个个省会城市的的写字楼市场场，从规模、功功能、硬件设设施、管理水水平等方面提提出了更高、更更好的要求。特特别是那些有有实力的、国国内外知名的的企业，对办办公环境的要要求会更高，具具有高品质、高高档次物业管管理的专业甲甲级写字楼将将成为他们的的首选。从而而带动整个商商务楼品质的的提高。但是，也要注意意现实情况，从2004—2006年，长春的写字间市场在经历了三年相对较快的发展之后，面临着新的问题，这种问题对于写字间开发和营销层面是要尤其引起关注的。其一，写字间市市场渐趋饱和和。在报告正正文中阐述过过这样一个问问题，长春市市经济尤其是是第三产业的的落后直接导导致了长春商商务的缓慢发发展，制约着着商务楼量和和质的需求，也也就直接制约约着整个商务务楼市场的发发展。而经过过2004---20066年的商务楼楼市场的大放放量和大量的的老式办公楼楼改为商品办办公楼出售、出出租后，市场场已经处于饱饱和状态。现现阶段，空置置、销售缓慢慢等现象普遍遍存在。其二，投资热情情没有提升上上来。发展缓缓慢的商务环环境和饱和的的市场同时打打击着两方面面的投资者。一是短线投资者者，由于空置置的增加，销销售的迟缓，使使得市场呈现现有价无市的的场面，虽然然一手房市场场高起，但是是出手困难，比比如，鸿基名名筑在售底价价已达4800元/平方米。但但是现有买家家的好房源4200元/㎡都难于出出手，这种现现象时很普遍遍的，直接打打击了短线投投资者。二是长线投资者者，在商住楼楼投资市场，这这一类人群占占有绝对的主主力，但是出出租困难，租租金一降再降降同样是普遍遍的情况，比比如世纪鸿源源，6800元/㎡的一号公公寓，租金成成交价格仅有有1.1—1.3元/㎡，而其包包含费用，远远远超出了租租售比例值。大大量的空置待待租现象普遍遍存在，而且且商务中心区区域由于价位位高等原因，出出租情况发而而不如其他区区域。由于原有的投资资者没有得到到相应的收益益，不愿再进进入，也影响响到新投资者者的加入，商商住楼的投资资热情没有提提升上来。三、区域内现有有写字间与商商住项目的现现状及前景分分析（一）区域内写写字间的现状状及前景分析析区域现有写字间间的状况：区域仍然是长春春市写字间市市场最密集，知知名度最高的的地方，在商商品楼市场上上卓展、中银银大厦、光明明大厦、国际际大厦、鸿基基名筑、财源源大厦、润天天国际，延伸伸至青浦立交交桥的晨光国国际还有新建建的新润天国国际以及非商商品楼的建行行大楼、北药药集团、民族族大厦共同构构成了****的写字楼主主体。区域写字间的特特点是：正如在前所提到到，****依然是长春春市写字间市市场最密集，知知名度最高的的地方。长春市尤其是朝朝阳区重点打打造的未来城城市CBD中心区。半径较短，现阶阶段集中在人人民广场到建建设街一线，辐辐射范围较小小，尚不构成成统摄全市性性的商务中心心。对区域写字间发发展远景的分分析：对****区域域写字间发展展远景我们可可以从这样几几个方面来阐阐释。还将长期领跑，但但发展不会很很快。这主要是由由以下几个方方面决定的首先是*****商务区域的的形成是由历历史积淀，区区位优势、环环境支持几个个方面共同作作用的结果。长长期以来形成成的中心商务务氛围、长春春市中央区域域、各大党政政机关和金融融、通信的有有力支持，都都支撑着这一一区域的写字字间市场长期期处于长春市市的领先地位位。但是，另一个方方面，其发展展不会太快，这这是由长春市市的经济条件件、商务发展展水平决定的的。从长春市市的现有经济济情况来看，虽虽然整体经济济持续发展，但但是直接作用用于写字间市市场的第三产产业发展滞后后，商务水平平低下。而且且从另一角度度看，春城的的商务人士，尤尤其是大量存存在的中小公公司更乐于使使用价位低、可可以满足生活活功能的商住住或是民居，这这就更阻碍了了写字间的发发展，作用于于中心区域，处处于领跑地位位的****区域也难以以幸免。其次是由写字间间自身特点决决定，写字间间有着需求少少、周期长、要要求高等特点点，其发展不不可能像住宅宅区与那样迅迅速，所以一一个商务中心心、尤其是CBD的形成和发发展是一个缓缓慢的过程。受到来自南关区区域的挑战与与分流和新兴兴区域零星高高档商务物业业的分流。首先，由于机场场的搬迁，迎迎宾路的迁移移，飞机场要要道已经从****转移到了吉吉林大路及与与其衔接的解解放大路，这这就促使了商商务动线的转转移。南关区区域商务在基基础设施和环环境上有着良良好的支撑，加加之几年来商商务楼的迅速速崛起，成为为仅次于****的商务中心心区域。从近近两年的表现现上看，势头头强劲，业已已形成对****商务中心的的挑战；从销销售上看，也也越来越表现现出对其客源源尤其是投资资客源的分流流。这一点要要有为注意的的。其次，观察长春春市近两年的的商务房地产产市场就会发发现，写字间间的建设，尤尤其是中高档档写字间的开开发越来越脱脱离原有的商商圈性，很多多写字间如伟伟峰国际等商商务楼盘的零零星分布和新新区域的发展展越来越成为为一种趋势，高高新、经开、人人民大街沿线线、新市政府府附近成为写写字间尤其是是较高标准写写字间的新宠宠之地，可以以预见，这一一趋势还将继继续发展。这这也是对老商商务中心区域域的挑战和分分流。将对中中央商务区产产生很强的分分流作用，影影响到它的发发展。地块范围内写字字间的需求及及依据：相对于项目地块块而言，可以以对其写字间间的需求归结结为以下两点点1、从实用角度度讲，有需求求，但是数量量很小，档次次要求不高。依据有：1、长长春市绿园区区的商务氛围围主要集中在在绿园区中部部依托于政法法系统的景阳阳广场和依托托于汽车厂产产业的创业广广场。在这一一区域主要是是由****延伸带来的的商务氛围，分分析客源层的的来源就会发发现，其数量量很小；而且且由于是零散散的商务需求求，需求者的的档次并不高高，这就直接接决定了其更更注重价格的的因素，对高高档次、高价价位的商品不不像****东段高档次次消费群体那那样买账，所所以对需求产产品的要求并并不高，从晨晨光国际的销销售上可以很很明晰的看到到这一点。2、从价值角度度讲，投资比比例将很大，这一点是现在商商务、商业用用房销售上的的普遍现象，在在中小面积的的写字间产品品上表现尤为为明显。依据有：虽然在在报告中提到到火车道的阻阻隔作用和发发展前景的滞滞缓性，但是是对于投资者者整体而言，其其思维不会是是专业的，而而是一种表象象下的浅层逻逻辑，所以虽虽然项目的地地块位置造成成抗性会难于于吸引部分投投资者，但是是对于整体投投资群而言，****还是一块商商务的金字招招牌，对投资资部分有着相相对强性的吸吸引。区域内商住楼的的现状及前景景分析在对项目地块进进行考察后，推推测到项目将将有商住的物物业类型，并并且体量会很很大。所以在在这里，将区区域的商住情情况和需求情情况加以分析析、预判，以以期对规划有有参考帮助。“商住楼”多指指“可居住又可可用于办公”的商住两用用楼。但又分分两种情况，一一种是由于住住宅位置临街街或交通便利利，被用作办办公，出现聚聚堆效应而形形成的楼宇：：另一种是定定位纯粹、有有统一经营管管理的商务公公寓、酒店公公寓类物业或或办公与居住住分区，环境境及定位仿照照着纯写字间间，在办公功功能上相对薄薄弱，但是拥拥有了居住和和日常生活的的功能。但作作为介于住宅宅和办公之间间的过渡型产产品，随着不不少商住楼的的投入使用，商商住的形式在在长春被广泛泛关注，有很很大的影响力力，冲击着中中低端甚至部部分高端的写写字间市场。究究其原因是商商住楼的特点点决定了它在在现阶段仍有有广大消费群群体；在长春春这样一个处处在发展阶段段的城市中，中中小企业、成成长型企业、个个体经营者、自自由职业等对对商住楼青睐睐有加，同时时网络、传媒媒、IT、广告、公公关等新兴行行业有着的巨巨大商住需求求。这些企业业对面积需求求不大，寻求求工作与居住住合而为一，而而商住楼刚好好可以满足这这种需求。所所以虽然商住住楼从办公角角度讲有着种种种缺陷，但但是对于长春春的市场，它它依然备受欢欢迎。区域现有商住楼楼的状况：从从严格意义上上来讲，****沿线没有真真正意义上的的商住商品，世世纪鸿源、吉吉发广场、在在建的领世新新都和尚未动动工的上海盛盛世广场都有有部分商套的的规划产品，但但整体上都不不是以商住为为主，只有金金色华尔兹在在实际情况上上属于商住类类型，在市场场反馈的效果果上，对商住住的认可度较较高。对区域域商住楼发展展远景的分析析：通过对区域的定定位可以得出出这样两个对对区域商务楼楼远景发展的的预判。****沿线上上，在铁道以以东不会有单单纯商住的出出现，最多只只会有小型商商套，以西现现阶段则有广广阔的空间。依依据主要有，其其一，商住楼楼作为过渡性性质的产物，如如果设置在铁铁道东段，在在规划上是无无法通过审批批的。高起的的低价也是商商住项目没有有能力回收成成本的，所以以这一地段上上不会再有商商住项目的出出现。其二，随随着机场达到到的转移，****的绿园区部部分，商务氛氛围受到制约约，空间缩小小，高档的写写字楼难于寻寻觅到足够的的商务需求，而而商住项目由由于其成本低低，实用功能能广的优点和和长春广泛的的接受度，便便于吸纳中小小商务群体，依依托良好的基基础设施和环环境以及长期期积累的商业业氛围，能够够吸引到相当当规模的商务务群体，随着着绿园区的进进一步发展，仍仍然有着上升升的空间，所所以在铁道以以西的部分仍仍然有着广阔阔的发展空间间，这是项目目在规划的时时候应当注意意的。商住项目将长期期存在。根据据长春商务市市场的现状，在在现有商务环环境和硬件设设施上看，要要完全排斥商商住项目是不不可能的，要要经过一个相相当长的时期期，才能具备备可行条件。而且即使如此，也会采取随着自然淘汰软性解决，因为已经不存在刚性规定的必要。对于****这样的商务传统地带，更是如此。商住楼会依据其良好的实用性，受众中普遍地接受程度和现阶段可行的投资性，长期存在。区域商住楼的需需求及依据：：商住楼的面积适适中及偏小。依据是：其一、对于商务务而言，无论论是投资和自自用，这里都都有着借势和和依托条件以以及可以预期期的前景。其二、对于区域域而言，存在在和相当量的的依托于客车车厂、军队、政政府机关等企企事业单位的的小型商务公公司，这是区区域商住楼客客源的重要组组成部分。2、商务套房性性质的小型公公寓。依据是：其一、商套在区区域是空白，依依托于整个****的商务氛围围和商务需求求，这一区域域是有相当的的商套需求空空间的。其二、商套套是现阶段投投资的新宠，对对于在这样一一个区域，不不但存在着相相当量的需求求，而且也具具有优良的投投资空间。附：对于商住部部分这里还要要研究一个问问题即未来关关于“住宅禁商”政策对本项项目的影响对于商住项目目，现阶段要要对“住宅禁商”问题引起一一定的认识。“住宅禁商”核心内容就就是商业营业业场所、办公公场所不得设设在住宅内部部，原有住宅宅内的商业营营此办公场所所将逐步退出出。在北京、广广州、南京、厦厦门等4个城市实行行了”住宅禁商”政策后。对对全国的房地地产市场是一一个不小的震震动。由于项项目是一个远远景工程，又又应当会有相相当体量的商商住产品，所所以对这一规规定的预判就就会有重要的的意义。“商住楼”多指指“可居住又可可用于办公”的商住两用用楼。但作为为介于住宅和和办公之间的的过渡型产品品，现有分为为两种情况，一一种是由于住住宅位置临街街或交通便利利，被用作办办公，出现聚聚堆效应，形形成商务楼：：另一种是定定位纯粹、有有统一经营管管理的商务公公寓、酒店公公寓类物业或或办公与居住住分区，环境境及定位不次次于纯写字间间，长春现阶阶段所谓的写写字间中大多多是这一种。商住楼有着种种种缺陷：干扰扰居家生活，损损害居住者权权益，分摊、管管理和维护费费用都较住宅宅为高；存在在安全及消防防隐患。建筑筑装修材料、用用电量都与住住宅不同；同同时流动人员员较多，住户户安全得不到到保障；住与与商混杂，影影响商务形象象、公司形象象和信誉大打打折扣。同时时也是商务不不规范的表现现。还要注意的是，“住宅禁商”也是国家对对房地产宏观观调控的政策策之一。将原原来在住宅里里办公的企业业逐步迁出，也也是增加住宅宅有效供给的的一个途径。通通过增加供应应来调节市场场需求，同时时也遏制了一一部分人将住住宅改为办公公场所进行出出租的投资行行为。在对这一问题进进行深入的研研究后，**公司认为：：长春在一个相当当长的时期内内不会实行“住宅禁商”政策依据如下：1、长春市建建委目前还没没有专门的"民宅禁商"文件的出台台。相关部门门的信息显示示，除非未来来住宅用于商商务的情况表表现得比较尖尖锐，否则不不会出台相应应的政策。2、从这一政策策的历史来看看，“‘住宅禁商’实际上并不不是一项新的的政策，有关关建筑方面的的法律法规都都明确指出，不不能擅自改变变建筑物原有有的使用功能能。”，国家也有有相关规定，但但是在执行层层面来说，由由于第三产业业、商业的落落后，小型公公司众多，所所以出于对经经济的支持，各各地都为进行行真正的执行行。3、这一政策在在北京反复出出台、取消，也也现显出住宅宅商用存在着着深层次的社社会根源和政政府的投鼠忌忌器，至少可可以说明其决决心不强。4、长春现有的的经济形势更更难以“一刀切”地实行这