陕西西安盛世方新项目营销整合的推广方案

陕西西安盛世方新项目营销整合的推广方案■公司简介陕西天地人和营销策划是一家专业从事房地产项目全程开发管理服务、项目全程策划销售代理服务的公司。公司以丰富的经验，全心的投入，专业的技术，一流的服务投身于房地产市场，为客户获得理想的社会效益和经济效益全力奉献。■公司优势人：公司拥有一支经验丰富、执行力强的房地产专业操盘团队。公司汇集了行业内的各路精英，现有投资分析、产品策划、建筑设计、项目管理、手续报建、营销策划、营销管理、品牌活动、平面设计、广告文案等项目全程服务的专业及管理人才。具备完善的专业知识、丰富的实战经验、强悍的执行能力及高尚的职业操守，已经形成了一个人才济济、经验丰富、思维创新、敬业务实的核心团队。经验：十年行业经历、操盘三十余个名盘、面积逾五百万平方米……房地产知名企业操盘手出身，熟悉项目全环节管理运作，成与败的得失经验……服务：不求多、但求远！一流的品牌来自一流的服务。我们为合作单位的资源整合、资本运营、品牌形象、综合效益、规避风险全身心地投入和服务，始终秉承共同甲方的理念，追求长期的共同发展和品牌效应。■公司理念我们是客户和市场之间的一座桥梁安全快捷稳妥满意地把客户送到目的地是我们唯一的目标■解析地产房地产的本质是一场资本运营资源整合的游戏房地产的实质是管理和协调一个漫长的产业链房地产的特点是专业化分工、合理分配使用资源房地产品牌来自于口碑、项目成败决定于性价比■自身定位

随着手工作坊时代向工业化大生产时代挺进纯粹只会炒作概念的“策划大师”们已经过时市场的残酷竞争使所有人越发清醒和理智我们给自己的定位是——不追求做最好的，但一定要做到最适合的为开发商、为项目量体裁衣、量身定做、贴心服务发现问题、提出建议、解决问题、总结反思全程策划、全程参与、全程服务、全力以赴！我们是全程一体化的开发服务、营销服务供应商！团队介绍■公司负责人周磊：陕西天地人和营销策划总经理简历：毕业于西安建筑科技大学建筑学专业西安高科集团新西部公司、紫薇地产广告策划部部长。作为主要操盘手负责电子工业园、长安科技产业园、紫薇品牌、西部电子品牌旗下十五个项目的前期项目论证、经济分析、市场调研、产品研发及定位、招商营销政策的拟定、全程广告策划及实施工作。其中紫薇城市花园、紫薇田园都市、紫薇山庄获得多项国家大奖。紫薇田园都市创造了开盘一个月销售7000余套住宅，销售额13亿的良好业绩。其中紫薇城市花园、紫薇田园都市、紫薇山庄获得多项国家大奖。紫薇田园都市创造了开盘一个月销售7000余套住宅，销售额13亿的良好业绩。项目公司总经理：紫薇馨苑项目（80万平方米），紫薇臻品项目（22万平方米，06年西安涨幅最高楼盘85%），紫薇希望城项目（30万平方米），紫薇尚层项目（16万平方米）。全程负责项目管理、开发、建设、销售全环节，在西安取得了一定的业绩和知名度。创办上海永泰田营销策划公司、陕西天地人和营销策划公司。在江苏昆山运作永泰田商业广场、新城印象项目在南京六合运作华欧舜都项目（3100亩）在广州花都运作白云机场云梯山庄项目在西安本地策划运作雅荷地产项目、曲江管委会土地拍卖■公司团队天地人和策划机构团队主要来源于原西安知名地产公司及房地产策划公司，其中一半以上为建筑专业出身，具备：完善的专业知识丰富的实战经验操作项目◎紫薇城市花园项目简介：紫薇城市花园位于西安市电子工业电子正街，总建筑面积17.25万平方米，为大型园林式高科技生态环保住宅小区。整个社区采用大围合布局，15栋版式小高程住宅沿中轴线错落有之排列，形成四大主题花园和罗马广场五大建筑组团。策划经典：国家康居示范工程买房增值保险承诺放心房销售无理由退房◎紫薇苑•欧洲世家项目简介：项目坐落于西安城北张家堡广场西侧，占地200亩，是西安最尊贵的富豪别墅。由一期花园洋房、二期独栋别墅、三期叠式别墅、四期多层洋房构成。魅丽的建筑分布在13个组团花园中，构成华彩建筑与乐章。◎紫薇田园都市项目简介：项目位于西安市高新技术产业开发区新型工业园内，总占地面积2200亩，规划总建筑面积达180万平方米，是迄今为止西北地区最大规模的大盘社区。项目规划总户数14000余户，可容纳5万余人入住。◎紫薇山庄项目简介：紫薇山庄背靠秦岭北麓，四季植被覆盖山庄，溪水纵贯山庄南北，使山庄得以天然亲近自然。项目总体占地1075亩，总建筑面积为15万平方米，容积率仅为0.22，整个别墅区由酒店、商务别墅、独栋别墅、联排别墅等组团构成。总体分两区域，一期酒店区和二期别墅区，酒店区以水沟通情致，10亩紫薇湖—流水瀑布—子在川—小蓬莱，形成两万平方米水域；二期为别墅区，规划有220套独立别墅、14套双联别墅及70联排别墅，建筑依山附势呈叶络状布局，分五个建筑风格迥异的组团，形成别墅博览园。◎华欧•舜都新城项目简介：华欧·舜都新城位于具有悠久历史的龙池湖畔、频临滁河。项目一期用地，占地1869亩；二期用地，占地996亩，共计占地面积1,925,823平方米。项目主要开发中高档住宅、别墅、商业、学校及公共设施。策划经典：舜都新城作为南京的一个超大型住宅项目，要充分将其消化，一定要将发展商潜能与市场隐性需求进行有机嫁接，以率先创造出全新的市场游戏规则，力求赶在市场觉醒之前，我们已经赢了！◎雅荷•春天项目简介：项目位于西安市经济技术开发区，占地180亩，建筑面积30万平方米。景观设计注重于优良生活环境的塑造，从园林、景观、规划、配套等多个角度满足高端客户在居住和精神上的双重享受，项目不仅满足了人们对居住的基本要求，更能满足人们“健康”、“享受”、“自我实现”的新人居价值指标。项目背景：时值雅荷地产十周年之际，企业发展面临二次腾飞；企业品牌影响力及品牌价值急需扩大与提升；北城项目品质及产品设计亟待提升与创新。◎永泰田广场项目简介：永泰田广场是江苏永泰田房地产开发投资兴建的一处集休闲、餐饮、娱乐、购物、酒店、商务于一体的大型综合商业项目。项目总占地面积11400平方米，总建筑面积48000多平方米。总体思路：土地拍卖暗拍成功是经济分析与市场经验结合的成功案例。引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。◎雅荷•白杨小镇项目简介：该项目位于大白杨区域，项目地南临大兴东路，东靠永全路，西接大白杨南路。项目规划占地面积63120平方米，总建筑面积139640平方米。策略定位：开发策略：统一规划，分期开发；心平气和，低开高走◎长安•盛世商都项目简介：长安盛世商都项目位于新长安核心区，南临城市经济发展轴长安大道，西接长安区政府及城市旅游景观轴子午大道，东靠长安区博物馆。项目建设用地4.735公顷（71亩），东西长约240米，南北长约209米，地势平坦。项目总建筑面积约16.5万平方米，容积率3.3。建成后将形成以购物、餐饮、休闲、娱乐、商务为一体的综合性商业中心。◎汉唐商都项目简介：该项目基地位于西安市西门外广场东北角，占地面积为28亩，总建筑面积为7万平方米。项目平面南北呈长方形，1-3层为商场，形成整个建筑的基座，4-7层或4-11层为写字间。该项目为西安市政府重点改造工程，将是西大街商业步行街的延续。◎京都银座项目简介：该项目位于西安市西解放路与东新街交汇处东北角，占地面积为17亩，总建筑面积为5万平方米。项目平面南北呈长方形，1-4层为商场和剧院部分宾馆，形成整个建筑的基座，东侧1-10层为宾馆，南侧5-7层为SOHU商务公寓，北侧1-10层局部为公寓。◎2005年曲江首批土地拍卖项目背景：2005年，西安曲江新区国土部门首次对区内大雁塔周边共计124.5亩的6宗黄金地块的土地使用权进行公开拍卖。执行策略：※拍案惊起！曲江吹响中国盛世文化特区的建设号角※“五个一”工程——西安曲江2005首批土地拍卖执行策略一本地书——“六宗帝”一支队伍——曲江首次土地拍卖会筹备工作组一场声势——“政策为先、文化为魂、价值为根、高潮迭起、以势夺人、以事引人”一片场地——宗地现场及接待现场的包装与布置一次拍卖——拍卖现场的包装与拍卖流程的设计◎“秦二世陵”、“丝路风情园”项目背景：2005年4月第九届中国东西部经济贸易洽谈会在西安召开，西安曲江新区在本次洽谈会上设立独立展团对区内项目进行招商引资。天地人和策划机构负责“秦二世陵”、“丝路风情园”项目的整体策划及城市运营馆的招商接待等工作。“秦二世陵”是中国首个秦文化体验式博览园！项目包括宜春苑和秦二世陵两部分。“丝路风情园”中“大唐爱情谷”是中国首个爱情主题体验式博览园。以曲江寒窑为载体。◎大唐商业广场项目简介：大唐商业广场由大雁塔北广场两侧三层商业仿唐建筑组成，总建筑面积2万多平米，单座面积5400平方米左右；提供娱乐、休闲、餐饮、文化旅游四大主题消费商业。大唐商业广场为四座三层商业建筑，A座娱乐商区、B座休闲商区、C座餐饮商区、D座旅游商区，各有主题，又相互依托。招商策略：综合定位、定向招商、动态营销、过程强化销售活动：老西安艺术品征集、老西安民俗风情展综合定位：老西安博物馆、西安旅游服务中心◎融侨·紫薇馨苑项目简介：由融侨集团投资开发兴建。规划占地430亩，建筑总面积80万平米，位于电子城，西望木塔寨，东至电子西街，南靠电子五路，北邻西部电子社区，和高新区CBD仅一路之隔。项目共51栋楼，以板式小高层为主，总户数近5500户，分三期开发。容积率2.7，绿化率40%以上，停车位3500个。◎紫薇·臻品项目简介：项目位于西安高新区科技路与团结南路交汇处，东邻中华世纪城，南面高科新花园。总占地面积为117.40亩，总建筑面积22万平米，容积率3.175，绿化率36.5%，总户数1845户。建筑形态以高层、小高层产品为主。社区推出首家“臻品藏书阁”文化会所使社区书屋成为业主的文化中心，多功能会所及双语幼儿园充分满足业主需求。紫薇·臻品以“写意现代中国”为主题精神，定位于建设成西安第一座“现代中国”院落社区。◎紫薇•希望城项目简介：紫薇·希望城位于北城凤城五路东段，占地180余亩，开发面积30余万平方米，由17栋现代时尚的板式小高层和高层组成。社区规划以现代时尚的板式小高层与高层为主，独有“创新获奖户型”的精美设计和完善的各项配套。◎紫薇•尚层项目简介：紫薇·尚层位于西安市太白南路与丈八东路交汇处东北角，北邻百米城市绿化带，未来高新行政办公中心区。项目总占地面积84.64亩，集住宅、商业、LOFT三种物业的综合建筑体，总建筑面积15万平方米左右，绿化率30%以上。在一个建筑综合体中共存、互补。在形式上，多种不同功能的单体有序的组织在一起，形成一个和谐、丰盛的生活场。服务项目服务机构项目名称执行时间◎华欧·舜都新城2003.08广州云梯山庄房地产开发有限公司◎云梯山庄2003.09◎雅荷·春天2003.01◎雅荷·白杨小镇2004.05◎雅荷·都市领地2004.09◎整体营销策划顾问2008.01◎永泰田广场2003.12◎永泰田·新城印象2003.12服务机构项目名称执行时间◎长安·盛世商都2004.01西安市城市建设综合开发中心◎汉唐商都——西门商业广场2004.12◎京都银座——东新街商业综合体2004.12◎白杨林居2005.06◎西北电网公司750项目2006.12服务机构项目名称执行时间临潼区唐文化旅游区管理委员会◎唐·华清宫遗址公园项目可行性研究报告2007.01◎西安市曲江新区2005年首批土地拍卖2005.01◎秦二世陵2005.03◎丝路风情园2005.03◎第九届中国东西部经济贸易洽谈会曲江展团城市运营馆2005.04◎大唐商业广场2005.05◎宜必思酒店项目2006.06中国通达建设有限公司◎西安市大明宫项目商业计划书2008.05西安市土地储备交易中心◎第十二届投资洽谈会城市土地展2008.08◎西安市土地局宗地招商宣传手册2008.08◎西安市城北郑西客运站周边土地招商宣传手册2008.11服务机构项目名称执行时间西安市城市改造建设有限责任公司◎西安火车北客站周围地区城市功能改造土地开发整理项目基础设施建设环境影响报告书2009.01西安市土地储备交易中心浐灞分中心◎长安银行选址研究报告2009.02◎西安浐灞生态区污水、污泥资源化示范项目可行性研究报告2009.06◎枫丹白露苑二期项目锦华园全程销售2009.02◎绿地世纪城商业销售2008.11服务机构项目名称执行时间◎拿铁城（荣华国际大厦）2009.06◎EE康城（明珠新家园）2009.06◎车城温泉花园2009.06天地人和资源卖点（一）自主经营的优房网体系（二）操盘经验（三）政府资源（四）客户资源自主经营的优房网天地人和公司自主创建的一手房交易网——优房优地网，其中主要涵盖内容有：房产咨询、品牌房源推荐、特别推荐、土地交易资讯、天地人和会员中心、各楼盘活动信息、广告中心以及优房网论坛。优房网与购房者零距离沟通，24小时在线销售咨询，并且第一时间公布各种有关于房产、土地信息。无论是购房者，还是业内同行都可对西安一手房市场了如指掌。操盘经验天地人和公司总经理周磊十年行业经历、三十余个名盘的操盘经验、面积逾五百万平方米……房地产知名企业操盘手出身，熟悉项目全环节管理运作，成与败的得失经验……成功操盘项目：等多个知名楼盘。在众多操盘项目中，积累了天地人和公司固有的客户资源，在代理销售过程中，无论从口碑传播的美誉度，还是客户群体的购买力，天地人和在业内成功塑造了自身的价值优势。紫薇•臻品紫薇•希望城紫薇•尚层紫薇苑•欧洲世家雅荷•白杨小镇融侨·紫薇馨苑雅荷•春天紫薇城市花园紫薇田园都市紫薇山庄绿地集团荣华集团汉唐商都大唐商业广场京都银座政府资源天地人和公司曾多次与政府部门合作，合作单位有：西安市土地储备交易中心、大明宫管委会、曲江管委会、临潼管委会、浐灞管委会、西安市城市建设综合开发中心、中建总公司、西安市城市改造建设等。合作过程中，积累了广泛的政府资源。做为营销代理公司在与开发商形成战略合作的同时，也为开发商排忧解难，利用公司的政府资源优势为开发商排除各方面的压力，从而达到销售利润最大化，回笼资金迅速化。客户资源简述：在以往操作项目的现场营销过程中，我们获得了十分丰富的客户资料，建立了客户资料管理体系，对客户资料进行规范的收集、管理、分析，为项目的公关营销提供信息支持。在现场销售以外，我们还实施主动销售。网络直销成为拥有良好客户资源的销售策略之一。利用客户丰富的社会关系资源，配合发展商的支持，我们建立了一个基于客户关系拓展的营销网络，通过该网络，使项目的销售走进社会，利用社会人际关系的网络，进行直效销售。全员泛销售是主动销售的一个重要组成部分。在公司内部发动全员进行社会宣传渗透销售，尤其运用公司的网站进行全方位铺盖式推广，也是公司有的放矢的实务推广手法之一，软公关与硬公关相结合。基于客户关系管理系统的帮助，我们针对不同的客户进行了不同的销售模式，其中，针对客户的需要以及跟踪难度开展层级或个性销售，使项目营销人员的能力、效率能达到最大化的发挥。关系链：在建立了充分全面的客户信息后，我们为客户提供一个根据其特征、习惯、爱好而建立的项目——客户界面。我们的客户被安排通过这个度身定做的界面去接触、了解项目，最终使其建立一个最适合他的印象。而这个客户界面是通过客户在与项目接触的各个关键时刻，由相应的人员提供针对性的服务而建立。第一部分市场形式解析（一）市场竞争环境评价（二）回顾2008西安楼市（三）区域供应量分析（四）区域最新动态市场竞争环境评价物业类别：住宅建筑类别：高层、小高层装修状况：毛坯所属商圈：大明宫居住圈物业地址：大明宫遗址公园西侧售楼地址：南广济街容民国际公寓总建面：420000平方米开发商：容民地产建筑单位：江苏中兴整合推广：金世纪传媒竞争项目1----明宫新城项目总建筑面积约7万平米，集合住宅、商业丰富建筑形态。围合式社区规划，营造安全独立空间。独特立体空中花园设计，突破传统平面构景，精心错落植被、花草、林木，百余平米景致平台。33㎡-118㎡灵动户型，通风采光俱佳，户户面积赠送，享受更多实用空间。项目由3栋楼组成，共720户。1＃18层，2梯8户；2＃3＃30层，3梯8户。竞争项目2----祯祥宝库物业类别：住宅建筑类别：高层所属商圈：龙首商圈物业地址：城北区未央路5号交通状况：地铁站,30余条公交开盘时间：2009-10绿化率：33%物业公司：顺城物业代理公司：美诚代理开发商：西安龙首置业有限责任公司售楼地址：龙首村十字西北角当前均价：4600元/平方米竞争项目3----中天雅苑项目地址:龙首北路西段龙兴路东居住圈:龙首居住圈开发商:倚天房地产开发施工单位:中天建设开盘时间:2007-10-20占地面积:25000平方米建筑面积:120000平方米总户数:1061容积率:4.9绿化率:30.0车位：地上地下共300余个宽带：宽带入户。竞争项目4——圣地亚哥

项目地址:文景路与纬28街交汇处居住圈:方新村居住圈开发商:博汇房地产开发施工单位:陕西华山建设开盘时间:2008-09-01占地面积:29348.平方米建筑面积:120000平方米总户数:1000容积率:4.0绿化率:38.5车位数量:200竞争项目5----新一代北城国际物业类型：住宅建筑类型：高层物业地址：未央区文景路8号开盘时间：2009-05-30交房时间：2011-03-31项目占地：18449.00㎡总建面积：109000.00㎡竞争项目6----华远君城物业类别：住宅、普通住宅建筑类别：点板结合占地面积：200000平方米总建面：820000平方米户型范围：65-146㎡开发周期：5期开盘时间：2008-11-29入住时间：2010-03容积率：3.19绿化率：42%停车位：共3800个，比例1:1.2一期项目：4栋板塔结合的高层以及3层的裙楼商业建设规模：21栋，18-32层,2梯3户物业地址：太元路中段路南开发商：万华房地产开发公司投资商：北京华远地产景观设计：英国阿特金斯物业费：1.30元/平方米/月物业公司：圣瑞物业售楼地址：新城区太元路中段路南当前价格：均价4300元/平方米最低价3600元/平方米售楼论：★市场竞争环境激烈，外埠开发商开发的大盘项目不少于20个。★重点放量区域集中在曲江、浐灞和城北区。★外埠开发商目前普遍大多已入市。2009年下半年，外埠大盘上市竞争加剧，但城北区供应尚未饱和。2008西安楼市四大热点区域分析曲江新区高端住宅带来品质升级交通：501、601、610、21、504、715等购物：通易坊、慈恩镇、秦汉唐商业广场、大唐芙蓉园·新天地等医疗：曲江医院、正和医院、323医院等学校：陕师大附中、财院、陕师大、政法曲江新区是开发商在西安的主要投资区域，吸引了中海、金地、天地源等众多地产巨头纷纷抢滩城南。如今，曲江及周边城南板块成为西安楼市寸土寸金之地，旅游地产和高端房地产开发也逐渐成为这一区域楼市的象征和主力。高新区西安的“曼哈顿”交通：608、210、400、34、503、206等购物：金花、易初莲花、海星、国美、苏宁学校：电子科技大学、高新一小、高新二小高新一中、高新二中等医疗：高新医院、天健医院等未来让西安人心动不已的是，西安不仅是沿高新路形成的繁华商业带和科技路为轴线衍生成的现代商务带，以唐延路为载体形成的创意产业带，还是以西安CBD为中心形成的全新商务开发带。城东区体验浐灞水生活交通：11、105、42、240及地铁1号线等购物：家乐、家世界、康复路、轻工等医疗：西京医院、北方医院、唐都二院等学校：黄河中学、28中、交大、理工大、空军工程大学等随着西安大水大绿工程的深入进行、城市建设的快速发展，城东的人居环境得到了前所未有的提升，特别是浐灞河道的综合治理以及区内生态的科学重建，让这里呈现出千亩水面、树绿花红、百鸟竞翔、水清鱼游的优美画面。城北区大明宫商圈魅力绽放古城西安交通：618、18、228、236、238、711、509、609、209、600及地铁2号线等购物：人人乐、华润万家、苏宁、国美电器等医疗：凤城医院、长安医院、惠仁医院等学校：西安中学、66中、交通学校、外院附中大明宫遗址改造后，空间形态上形成“一心两翼三圈六区”的基本格局，大明宫将成为继曲江后另一个高品质住宅集中区域。按西安市第四轮总体规划，大明宫周边将形成一个以高品质居住、商业、文化娱乐为主的城市新生代板块，为大明宫区域地产开发创造巨大的机遇，营造出良好的高品质居住环境。区域供应量分析名次项目名称开发商名称销售金额（元）销售面积（㎡）1白桦林居西安经发地产有限公司182080002445542奇星.御园西安经发地产有限公司125270158422043新界陕西三鼎实业有限公司114778898357854兴盛园西安建源房地产有限公司100677083260405天赐苑西安市城市建设综合开发中心74591960238966珠江新城西安珠江投资有限公司67766020228197中登家园西安中登房地产开发有限公司74403087210958风景御园西安名都置业有限公司82400650174169魏玛公馆上海绿地集团西安北城实业有限公司631452811407610金源.幸福源泉西安唐宫实业有限公司5495452313238一季度城北区普通住宅销售面积排行前10名的项目为：名次项目名称开发商名称销售面积（㎡）销售金额（元）1白桦林居西安经发地产有限公司445541820800022奇星.御园西安经发地产有限公司422041252701583新界陕西三鼎实业有限公司357851147788984兴盛园西安建源房地产有限公司260401006770835风景御园西安名都置业有限公司17416824006506天赐苑西安市城市建设综合开发中心23896745919607中登家园西安中登房地产开发有限公司21095744030878珠江新城西安珠江投资有限公司22819677660209魏玛公馆上海绿地集团西安北城实业有限公司140766314528110高山流水.幸福快车西安愿景房地产开发有限公司1253355530951一季度城北区普通住宅销售金额排行前10名的项目为：城北区商品房成交数据列表单位：平方米；元/平方米；元总结：2009年城北区共有在售项目85个，经开的快速发展以及未来地铁的便利交通吸引了一批家庭类置业群体的消费，城北区的住宅成为了这些刚性需求群体的消费焦点。城北区2009年一季度商品房施工面积为583076平方米，与去年同比大幅增长31.35%，占全市商品房总施工面积的25.89%；竣工面积为556799平方米，较去年同期增长28.44%，占全市商品房总竣工面积的27.34%；新开工面积为516717平方米，同比上年上升13.05%，占全市新开工面积总量的26.38%。销售面积较去年同比大增43.05%，占到全市销售面积的26.65%，商品房成交较去年同比增长2.5%。城北将成为未来西安发展的大动脉。区域最新动态沃尔玛深百货每年直接采购中国商品出口金额约为90亿美元，估计间接采购金额也超过90亿美元。其中，华润深信托持股35%。沃尔玛在中国开设146家分店，其中：沃尔玛购物广场138家，山姆会员商店3家，沃尔玛社区店2家，惠选店3家，在中国的员工超过7万人。沃尔玛在全球的业务类型主要有四种：沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛商店及沃尔玛社区店。目前，沃尔玛在中国主要有两种形式：沃尔玛购物广场和山姆会员商店。拟开设的沃尔玛未央路分店项目介绍：地理位置：未央路与凤城五路交汇处投资商：沃尔玛深百货投资金额：430万美元营业面积：约16000平方米停车场：专门的停车场经营业态：大型综合超市经营品种：日用百货、副食品、生鲜、熟食、烟酒饮料、家电、音响制品等2万余种生活用品沃尔玛未央路分店目前，沃尔玛已在西安开设三家分店，分别是：1、沃尔玛深百货西安骡马市分店地址：西安市碑林区骡马市商业步行街：029-87656890029-876568912、沃尔玛购物广场西安金花南路分店地址：西安市碑林区金花南路6号：029-82630100029-826301023、沃尔玛购物广场西安雁塔路分店地址：西安市碑林区雁塔路西安万达商业广场地下第一层11029-85563001/9总结：沃尔玛深百货在凤城五路投资430万美元，打造大型高端商超，与本案遥相呼应。固此，我们建议：本案采取中高端商业路线，与沃尔玛深相配合，截流城北客群。商业地产开发的重点，不是在建筑设计和项目的销售上。是在前期的市场调研和项目定位上(招商先行)

没有准确的市场调研分析，不可能有正确的结果，

就不可能对项目进行科学的定位和规划，更不可能会有项目操作的成功！启示与借鉴商业地产开发的关键：第二部分项目定位（一）区域价值解读（二）SWOT分析（三）项目战略定位（四）客户价值观分析区域价值解读曾经，长安最伟大的宫殿群遗址，如今将成为西安的心脏。市政府北移、地铁二号线2010年通行，这里将有西安最大公园，这里将成为西安最美丽、人气最旺盛的地方。随着西安城市骨架的拉伸扩展，及城市行政文化中心的北移，这里，将成为西安的心脏！含元殿复原图解读大明宫大明宫遗址位于北郊，是唐长安城禁苑重要组成部分，始建贞观八年，是皇帝朝会的地方。公元663年唐高宗进行大规模营造，大明宫成为唐政治中心。大明宫周长7.6公里，有11座城门。城内主要街道丹凤门大街宽达176米。发现40多处遗址主要有含元殿、麟德殿、三清殿、清思殿、宣政殿和紫宸殿等。大明宫遗址公园的主体面积将达64.6公顷，包括46.5公顷的绿地和8公顷的水域；已完成含元殿遗址复原工程，窑址、展馆工程也已开工。重建大明宫遗址公园西安已成立大明宫遗址区保护改造领导小组，对遗址区保护改造重大问题进行决策指导，组长由省委常委、西安市委书记孙清云，西安市委副书记、市长陈宝根担任。由西安市委、市政府印发《大明宫遗址区保护改造实施方案》指出，大明宫遗址区规划范围为：北至环园中路－太华北路－北二环，南至环城北路－华清西路，西至未央路－红庙坡路－星火路，东至东二环北延伸段－东二环路。整个遗址区保护改造规划面积为19.16平方公里，跨未央、新城、莲湖三区。其中，大明宫国家遗址公园3.2平方公里，周边改造区域12.76平方公里，北二环以外集中安置区3.2平方公里。发展定位以大明宫遗址保护改造和展示盛唐文化为特色，建设集文化、旅游、商贸、居住、休闲服务为一体的，具有国际水准的城市新区。大明宫遗址区保护改造项目实施步骤为“五年周期，三步走战略”，其核心——大明宫国家遗址公园将在2010年建成开放。项目思路以文化大策划和超前规划为先导，以大明宫国家遗址公园的建设为带动，以大型城市运营商参与土地一级开发为主导，以“整体拆迁、整体开发”为保障，以改善区域人民生活水平、提升城市品质为宗旨，努力建设人文、活力、和谐西安的示范新区，探索大遗址带动城市发展的新模式，开辟大遗址保护和利用的新路，积累城市整体拆迁与开发建设的新经验。一心：大明宫国家遗址公园；两翼：以火车站北广场为轴心，沿陇海线形成东西两大城市改造板块；三圈：形成未央路、太华路、北二环三个商业圈；六区：规划建设文化旅游区、商贸服务区、商务核心区、改造示范区、中央居住区、集中安置区六个功能区。“一心◎两翼◎三圈◎六区”根据规划，大明宫遗址区保护改造项目在空间形态上将形成“一心两翼三圈六区”的基本格局。改造模式六个“一次性”一次性完成项目策划和地块规划；一次性投入大量资金；一次性实施集中征地、集中拆迁、集中安置；一次性完成城市配套；一次性储备、挂牌出让土地；一次性回笼资金。实施文化大策划和超前规划，实施大遗址、大项目带动战略，实施整体拆迁和整体开发，以大规模安置促进大动迁，实施政府主导、大型城市运营商参与开发的新模式。打造“国家级城市中央公园”五年三步走按照发展规划，大明宫遗址区保护改造计划总投资1400亿元以上，周期为五年，分三步实施。大明宫国家遗址公园将建设成为未来西安的“城市中央公园”。第一步（2007－2008年）启动建设大明宫国家遗址公园，基本完成大明宫国家遗址公园范围内的拆迁，全面启动建设大明宫遗址保护区改造规划范围内的城市基础设施；第二步（2009－2010年）大明宫国家遗址公园建成开园，周边区域开工建设，拆迁工作基本完成；第三步（2011－2012年）全面完成大明宫遗址区保护改造，初步建成一个功能完备、环境优美、历史文化特色鲜明的现代化城市示范新区。这里，“一锤定音”关键词：规划招标（一）大明宫区域整体城市规划已完成经专家审定，最终确定以中国城市规划设计院和上海同济城市规划设计院的方案为基础，以“宫坊市园，盛唐文化”为指导思想，元月已完成遗址区的城市规划设计工作。（二）大明宫国家遗址公园策划规划国际招标尾声在“大明宫国家遗址公园概念设计国际竞赛评审会”中，以色列的阿里·拉哈米莫夫建筑师事务所和意大利的DanielePini建筑师事务所获得了大明宫国家遗址公园最佳设计方案奖。以色列规划图意大利规划图这里，“投资热浪”关键词：融资引进大明宫遗址区的建设，静态估算约需1400亿元，已与国家开发银行、建设银行、中国银行、交通银行等数家金融机构积极商谈。2008年，计划融资33亿元人民币。目前，已经与包括金地集团、中铁置业、恒大地产、碧桂园等数家大型城市运营商签订战略合作协议（协议金额约为230亿元），他们将全面参与大明宫遗址保护改造和开发建设。陈保根市长视察大明宫遗址国家文物局单霁翔局长视察大明宫遗址省委书记赵乐际、市委书记孙清云视察大明宫遗址市委书记孙清云会见ICOMOS主席麦克·佩赛特先生什么是中央居住区？什么是国际大都会？SWOT分析【S－优势】

☆地理位置优越，紧邻城大明宫遗址公园、大兴新区、北经济开发区三大板块区域，发展增值潜力无限，大环境优越；☆市场优势，西安同等地段无同等规模；☆市政公用配套设施完善；☆项目配备区域内独一无二规模的商业。【W－劣势】☆地块分散且地形不规则，不利于规划设计；☆周边不可变建筑影响项目规划；☆容积率高；☆该区域房地产市场发展滞后，整体水平较低；☆区域内居住环境较差，环境要靠自身营造；☆城中村改造使项目档次有所降低。【O－机会】☆周边居住环境差，项目容易脱颖而出形成亮点；☆本项目高标准定位可塑造政府和开发企业形象；☆作为西安老居住区，有深厚的文化底蕴，如成功挖掘将推动古城住宅历史文化的建设。【T－威胁】☆生活配套因素：周边配套等档次偏低；☆周边环境及项目内安置房对品质带来威胁；☆分散的地块，将对物业管理造成难度并加大治安管理难度。小结：本项目位于龙首村板块，属于地理位置成熟区域，具有经济圈优势，周边产业配套成熟，且本项目规模近70万平米，决定了本项目的开发建设已经超越了常规地产开发的范畴，具有城市综合体的特色。故此——本案调性定为豪布斯卡。HOPSCA项目战略定位之地块产品定位1、项目地理位置：未央大道、纬二十九街、方新村周边2、项目规模及经济技术指标分析：项目总建筑面积698212平米，近70余万平米的建筑面积，规模庞大。共分为8个地块：1号地块：总建筑面积249179平米；2号地块：总建筑面积161000平米；3号地块：总建筑面积107875平米；4号地块：总建筑面积65568平米；5号地块：无建面数据。6号地块：总建筑面积26690平米；7号地块：总建筑面积38000平米；8号地块：总建筑面积49900平米；总计：用地面积：101571.1平方米；建筑面积：698212平方米；容积率：6.87地块用地面积㎡建筑面积㎡容积率地块用地面积㎡建筑面积㎡容积率1#34075.42491797.313#15514.51078756.95商业

101000

商业

5014

安置

101625

住宅开发

102861

公寓

30825

4#16590655683.95酒店

14654

商业

2280

办公

1075

住宅开发

56496

2#25734.61610006.26学校

6792

商业

69000

5#5253待定

安置

69000

6#2197.62669012.15住宅开发

23000

7#3459.43800010.98

8#3999.64990012.481＃、2＃地块产品定位：▲1＃2＃地块可以做公寓、写字楼、酒店加裙楼底商；▲建筑类型为高层，因地块位置因素，建议此处规划的户型为投资型户型，对应客群以外区域投资客和过渡性居住转投资客户为主，以投资价值来提升产品价格；▲此部分的开发和销售安排在中后期，在价格较高时，且项目整体知名度和影响力较强时推出；▲地块地形整端在满足地下停车的前提下，尽量扩大地下车库面积为其它地块服务；▲主力户型为60㎡—85㎡二室、30㎡—55㎡一室、90㎡—115㎡三室；3＃、4＃地块产品定位：▲该地块东半部临近纬二十八街，西临规划路，地形方正，为本项目住宅规划核心地块；▲

3＃地块主力户型为：60㎡—90㎡二室；100㎡—150㎡三室/四室；▲

4＃地块主力户型为：50㎡左右一室，70㎡—90㎡两室，100㎡—120㎡三室；项目战略定位之市场形象定位形象定位高于功能档次定位：

功能档次定位是开发企业对项目的客观理性认识，是购房者看不到的东西，而形象定位则是我们向市场表露出来的“容貌”和“性格”，它决定着我们的营销手段和推广策略；形象定位遵循在功能档次定位基础上领先一步的原则，让客户感觉物超所值。市场形象定位，是对项目核心竞争力的集中体现，而项目核心竞争力则来自对项目卖点的凝练。厦门裕景中心什么是HOPSCA？豪布斯卡的概念：豪布斯卡英文表述为“HOPSCA”，1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，是一个集酒店（HOTEL）、办公楼（OFFICE）、生态公园（PARK）、购物SHOPPINGMALL、会所CLUB、高尚住宅APARTMENT于一体的城市综合体。HOPSCA正是这六大业态英文单词的第一个字母的概括缩写。HOPSCA体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高地、新载体。HOPSCAHOPSCA的两种表现形式：（1）城市形态的表现：在城市核心区域为了降低商务成本形成HOPSCA；（2）经济形态的表现：随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的HOPSCA。HOPSCA的特征：HOPSCA通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。这些都与HOPSCA形成的特点密切相关。高可达性：HOPSCA通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。高密度，集约性：建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。整体统一性：建筑风格统一，HOPSCA中各个单体建筑相互配合、影响和联系；HOPSCA中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。功能复合性：HOPSCA自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多种功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成HOPSCA功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。土地使用均衡性：HOPSCA注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。空间连续性：1、平面的连续：鉴于HOPSCA各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：立面会影响HOPSCA的统一性，因此，要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：由于HOPSCA优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。内部、外部联系完整性：HOPSCA内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；HOPSCA对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。巨大的社会效应：因HOPSCA所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式，更成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海市的文化标签。巨大的升值潜力：一个成功的HOPSCA项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。例如位于广东东莞市中心区的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式；临街铺位及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期经营获利；公寓则通过成功销售获利。再例如上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目巨大的社会效应，产生良好的口碑和巨大品牌效应，创造开发商“拿好地”的新模式。主要参考楼盘——郑州曼哈顿广场“郑州曼哈顿广场”——住宅曼哈顿国际公寓，高层，小户型，一居室为主，30-70平米经典户型，省府大道繁华中心，80万平米大盘厚载，16万平米奢尚配套，360度享乐资源，商业曼哈顿第五大道商业项目商业160000平米，上风下水，聚财之地，金水路与未来大道交汇处，辐射老城区，坐望二七中心区，又能对郑东新区形成直接影响。这一带河南省委、省政府、省人大、省政协、河南省公安厅、黄委会等众多党政机关云集，金融商业机构繁多，商品交易所等其他一些大型商业机构也设置于此。中州皇冠假日酒店、索菲特国际饭店、兴亚建国饭店等星级酒店都位于金水路两侧。不可多得的投资旺地，升值前景近在眼前！曼哈顿广场基本信息物业类别：住宅、办公、公寓、商业项目特色：国际化社区建筑类别：高层、双气社区、商铺、写字楼规模：35栋高层物业地址：金水路和未来路及中州大道交汇处装修状况：毛坯开盘时间：2007-10-27入住时间：2008-12占地面积：800000平方米总建面：265736平方米开工时间：2006-12-08总户数：3087交通状况：2、916、58、77、26等多路公交内外销：外销绿化率：35%物业公司：万科物业开发商：河南升龙置业当前均价：6000元/平方米代理商：郑州同致行房地产顾问停车位：地下两层停车场均价：最低均价4800元/平方米，最高均价6300元/平方米“郑州曼哈顿广场”将以金水路为轴线分为南北两个区域，金水路北侧为金融、办公区，金水路南侧为高档住宅、商业配套区。整体规划设计为涵盖高档住宅、公寓、酒店、写字楼、商业等多种形态。这两大区域又被金水路、未来大道等多条道路分割为7大部分。金水路以北有C、D两部分，拟建6栋商务楼，下面3层裙房发展商业，上面作办公或酒店式公寓之用。金水路以南有A、B、E、F、G五部分，下面两层为商业用房，上面为高档住宅。位于万达广场东北侧的国际商务酒店区，它隔河与国际购物中心相望，总建筑面积超过9万平方米，包含了国际著名酒店、酒店式公寓、高档写字楼。国际商务酒店极具后现代风格的建筑造型，浓郁的商务化装饰风格，及高品质标准的配套，将成为宁波最具艺术与城市景观价值的地标性建筑之一，也是宁波城市发展的一大航标。国际购物中心位于万达广场西北部，总建筑面积近26万平方米，是迄今为止万达开发的最大规模的商业广场，包含了大型超级市场、建材超市、数码广场、娱乐广场、电影美食广场、家居广场、国际百货等多种商业形态，不久，宁波万达广场成为宁波乃至长江三角洲城市商业领域中又一商业巨擎。万达城市公寓是宁波万达广场建筑群落中的另一大亮点，它挺拔的气度、极具现代时尚的建筑立面，以及各具创新的技术研发与材料运用，使之成为宁波高档住宅中的精英旗舰。地标／旗舰式纯高层精英建筑万达城市公寓位于宁波万达广场正南面，直靠贸城中路，正对鄞州区政府，总建筑面积达12.7万平米。其由4栋点式与2栋板式32层高层南北依次分立，并由社区内的南北向河道分割成两大组团。万达城市公寓以其卓越挺拔的建筑高度，及其内部全方位的品质设计，将在宁波未来城市中心构筑一处旗舰式财智高层私享的稀有领地。环保／生态型休闲化自然境地生态布局，感受人生高处风光。万达城市公寓遵循人与自然的关系组织，最大程度利用自然资源，公寓底部1-2层全架空进行花园造景，增加社区低层空间与地下车库自然采光面，并实现建筑高低端交叉空气对流；此外万达城市公寓在两大组团内设立动态运动、静态休憩区域，同时完全实现人车分流及高数位停车率，让生活的面目变得更加清新自然！技术／高科技智能性时尚平台万达城市公寓特别配置国家示范级数字化智能平台，集合多种网络应用软件和专业服务器等硬件支撑，为新一代城市精英提供了数字信息网站、日常社区信息公告、电子商务、有线电视视频点播、社区宽频网络、家庭设备自动化系统等多种数字化信息服务，给予生活无限想象的空间。科技以人为本，万达城市公寓构架细节人性关怀的服务平台，让城市财智高层率先享受来自领先科技无比便利的自动化体验。上海万达广场新中式金科雅郡客户价值观分析我们的客户能够接受这些理念吗？商业客群解析经营者/经营企业背景分析：※以个体经营位主（占60%左右），企业经营（占40%左右）※以单店经营为主，40%左右是连锁、加盟、特许经营※经营时间都在2年以上※升值潜力是影响经营者选择商铺的首要因素；※购买商铺可承受价在7000—12000元/平米，总价在80万以内；※最关注开发的经营项目、商铺的档次和特色，配套的服务设施及充足的停车位。※经营者具有以下特征：年龄集中在30-40岁、三口之家、文化程度较高、有一定的经济实力、居住在西安。西安投资者组成概况：中小型投资者占了绝大部分，是消化商业的主力军，虽实力不强，但因数量庞大，所以占据了主流地位，是商业项目销售成败的关键。样本构成说明：90%是中小型投资者，虽不能全代表投资者市场现状，但对商铺划分及价格定位有一定的参考价值。本项目投资者构成预测：对于一个位于郊区，体量相对较大的商业地产项目，应面向全区域寻找适合的投资者/机构，不过西安本地的投资者还是本项目的主力。商圈区域的购买力和需求分析商圈内住户有了主观的购买需求，但还要有足够的购买力，这涉及到商圈内经济结构是否合理，区域的经济稳定性，在较长时间内居民收入的增长可能性等。需求是人口和购买力的函数，比较不同商圈的购买力指数，可为发现潜在的消费市场提供依据。购买力指数＝A×50%+B×30%+C×20%A是商圈内可支配收入总和；B是商圈内零售总额；C是具有购买力的人口数量

西安市商业整体的经营总面积规模，商业的经营面积与消费需求，早已处于饱和状态。从西安整体上看，几乎到处都能看空置的商铺与经营效果不佳的商业。西大街开街多年不旺、皇家公馆长期闲置，雁塔文化新天地惨淡经营，家乐福推出北大街，盛世商都无人问津，松江广场抓耳挠腮，京闽茶城三层无人，伊时达变成咿呀百货。还有多少的底商与裙楼，至从建成到今天一直无人问津……

如此等等，铺天盖地，我们的机会在哪里？——项目区域内缺少大型商业，急需大型百货——现有商业已经不能满足日益增长的需求——许多商业需要升级、整合、提升、改版本案的启示——本案可将商业规划为商业街区、购物中心及商业广场相结合的方式。本案具有良好的升值潜力，如何提高客户对项目升值潜力的预期是项目操作的关键。可突出地理位置及人气，采用个别商铺低开高走的策略，增强投资者对于商铺升值的信心。在进行商铺定价及划分时，考虑到销售周期及销售难度等问题，建议多规划一些小面积商铺。还可考虑部分采用带租约的形式进行推广销售。对宣传媒介的选择，重点放在报刊杂志、电视广告和户外大牌方面。对郅辉商业部分的分析——郅辉此次项目商业及住宅部分属于同时开发，而先推向市场的是住宅部分，之后在考虑1、2地块的社区配套底商在进行销售，这说明大家已经意识到了现阶段其商业价值不能完全体现的问题。根据惯例，住宅开发应先于商业开发。但本项目的住宅开发受着商业配套不齐的制约，虽有部分社区配套底商，但只能在社区配套齐全后才能体现其价值。本案进行规划考虑之前，先来看看郅辉之前的一些商业规划：郅辉未来将建造一个70多万平方米集商业、住宅为一体的综合性商业建筑，它将以一个城市建设所需配套为标准，使郅辉的购房者“足不出户”就能满足所有的生活需求。住宅、商业、教育、医疗、娱乐、运动，都针对城市的功能需求作了系统安排；超市、菜市、银行、酒楼、餐吧、健身、娱乐……国际大都会就在身边。昭示性：项目整体形象与外立面，要突出厚实、久远、大气、现代、活泼文化性：汉风唐韵为区域历史的特征，以风格与情调的元素提升项目价值层次性：从都市商业中心，到时尚潮流街区，再到超市便利模块层次分明站点性：公交站点设计，确保15分钟范围内的居民出行与商业消费的便捷便利性：交通、停车、客流、物流等设计，消费者的便利与安全周密考虑系统性：在品类结构与布局规划上进行衔接与互补，形成一个有机的系统透视性：功能区域的平面与立体划分，要给视觉留够逐步引导前往的空间平展性：商品归类与经营展示的场地设置要坚持平层与平面的平展规模化在商业规划设计上遵循八大原则商业业态定位大型卖场红星美凯龙盛世方新购物中心（与百盛接轨）民生百货大型购物超市大型家电连锁餐饮类主题火锅西式快餐中式私房菜闽粤酒楼西餐厅休闲类高档茶世室格调咖啡厅知名连锁美容美体机构美格菲/蓝积木健身汉唐文化陶艺室娱乐类大型量贩KTV特色酒吧高档洗浴、足浴奥斯卡影城会所/俱乐部商业整合建议集中商业部分对于集中商业，可用挑空中庭、挑空连廊的手法，这样的作用是提升档次，形成透气的交流聚集空间，体现商业特色，增加空间层次感与整体融合性，增强主题的视觉共享性。建筑空间应该根据心理感受模式，形成一个合围的、具有向心力、聚合力的“金色空间”，从而达到吸引消费者能购物、休息、停留和观赏的目的。在各个不同的空间段内，通过标志物的设定和天然的标志识别，标志出商业街区的起和终，避免了消费者常有的混乱与迷失感。商业建筑风格气势恢弘

符合整体项目气质塑造城北第一地标性建筑根据商务部最新发布的《关于加快商业街建设与发展指导意见》中指出的：关于“综合型商业街要整合要素，发挥集聚作用；专业型特色商业街转向特色化、专营化、规模化；新建商业街则需要进行个性化设计，以错位发展集聚特色品牌”的要求，本项目需从以下四个方面入手：※市场定位清晰、准确；※设计个性化；※注重把规模、经营、文化、特色、功能等要素进行整合；※充分发挥购物、娱乐、旅游、商务、文化、休闲等多项功能为一体的商业街集聚作用。商业街的优势：

※集聚效应显著、文化底蕴深厚、建筑风格鲜明、基础设施完备、街区管理完善、拉动消费作用明显的商业街，是促进中小商贸企业发展、弘扬商业文明、构建和谐社会的重要载体。※拉动城北区域市场的日趋成熟；※增加未央区政府的财政收入；※带动整个城北区域的经济发展。本项目至纬二十八街的商业街贯通具有这么多好处，政府何乐而不为呢？商业步行街总项目总体经济收益的角度分析，本项目的商业部分是项目总体利润实现的根本，而就目前市场状况来看，在商业旺场成功之前，整体出售的可能性极低，而项目商业部分的规模直接影响到现金利润率的高低。所以，建议将步行商业规划为两层，局部三层，以控制商业比重，保证未来的出租率，降低空置风险。此外，在相关规划政策允许的范围内，尽可能实现较高的建筑密度，以提高单层商业覆盖率，提升既有商业面积的单位价值。商业步行街在规划的过程中，一定要综合考虑多种因素，从实际出发，合理规划，保证商业步行街达到经济、文化、社会效益的最优化。1、合理选址，准确定位。街道空间设计是商业步行街成败的关键。2、规模适度。长度在300米至600米，宽度在20至25米。建筑物不超过三层。3、营造购物氛围。以明亮、暖性颜色为基调，易使人兴奋，激发购物欲望。4、道场空间合理安排。通过特定建筑或树木引导行人向前，街两旁设立开敞的小品类休闲广场，给人以愿意“滞留”的感觉。5、以人为本，充分考虑不同层次顾客的需要，如：增设盲道、无障碍通道、设立饮水机等等。商业步行街的落成，可带动整个区域的消费行为，提升区域消费群体的购买力，从而形成新的城北商圈。仿古步行街——打造风情的休闲文化街区仿古步行街以明清风格建筑为主，2~3层的青砖、片瓦装饰的双排楼房，届时在楼角挂上灯笼，路边种上柳树、槐树，街边开设酒肆茶楼、挂上随风飘荡的招牌小旗，市民踏着青石板路漫步其中。开建仿古步行街，就是要吸引周边甚至主城区的市民前来观光，周边还需规划休闲、餐饮、娱乐等设施。在步行街上还可规划文化广场等群众聚集地。步行街开街后，不但利于提升城北的城市品味，也是最佳生态宜居的标志性工程，将成为新北城的城市中心。商铺规划定位：高端、时尚、丰富一站式享乐大型城市综合体组团式商业布局地铁经济的巨大效益商铺规划：◎商业由五层底商组成◎负二层为地下停车场◎负一楼为大型商超◎一层至三层以大型家装建材、百货、家电连锁、特色餐饮为主。集中商业步行街、时尚百货主题卖场、大型连锁超市、奥斯卡影城、甲级写字楼、四星级酒店、娱乐不夜城等丰富的业态。◎四层为休闲娱乐、美容美体、时尚水疗◎五层为数码影院※商铺兼具购物与休闲娱乐，讲究景观设计，成为视觉亮点。第四部分项目整体规划思路（一）项目开发节奏（二）规划思路及价值挖掘（三）实现创新价值方式项目开发节奏开发节奏建议一：※先行开发1＃、3＃、4＃地块。※1＃地块作为本案地标性地块，所承担物业类型有公寓、商业裙楼、步行街。※3＃、4＃地块住宅社区作为主开发方向。以求迅速回笼资金，缓解平衡开发商安置资金。开发节奏建议二：※1＃、2＃、3＃、4＃地块同时进行开发。显示出开发商雄厚的资金实力。※1＃地块作为本案地标性地块，所承担物业类型有公寓、商业裙楼、步行街。※2＃地块较其他3个地块应该是最好的地块，土地价值高的情况下，相对应的物业价值会更高，所承担的物业类型为公寓、写字间、酒店、商业裙楼。※3＃、4＃地块住宅社区作为主开发方向。以求迅速回笼资金，缓解平衡开发商安置资金。项目规划思路及价值挖掘商业版块的规划思路：思路一：申请报建将1＃地块北临纬二十九街与东临未央路的整块地全部开发，这样可以形成整体的贯通性，更可以将整个项目1＃、2＃地块塑造成北城的商业巨头。思路二：报建商业步行街延伸至文景路，以及文景路边所有商铺。将纬二十八街贯通成商业步行街，打造西安最大的商业步行街。思路三：将商铺分割成3万左右的体量，小块分割，以便迅速回笼资金。思路四：将红星美凯龙的商业部分面积划分出2万平方米，自主经营。建筑规划思路：建筑规划是艺术和实用，自然与心灵的对话。住宅富有现代气息和人文氛围和是我们设计的出发点，从宏观上使小区各功能科学合理布局，使整个小区体现出新颖、古典、大方的建筑风格的特点。商业是中国古典建筑特色的建筑外体和具有现代商业功能内部设计的有机结合体。小区内精心打造绿化社区，楼宇间各大绿地组团通过植物自然过度，巧妙的融合地形，阳光、水体，将园艺技巧，树木花草、休闲座椅等融为一体，或静获动、时断时续，千姿百态，营造出优美的社区环境，无论是园艺内闲步，还是倚窗远眺，一步一景，一窗一精彩。主干路简捷而不呆板，配有较多景点，将成为小区内的一道美丽风景线。各组团的空间开放式布局，不同的形态，不同的尺度空间，形成强烈的对比，提供了丰富的居住层次，带来收放有致的园景空间，穿插变幻的空间和场景令人玩味不尽，不禁陶醉于法国式的浪漫情调之中。各个景点是小区内的亮点，不但提供了优美的人居环境，而且将各个组团有机的联为一体，体现了小区空间上的整体性。同时它们还将小区内的居民联系在一起，形成良好的居住氛围。实现创新价值方式※以高品质、卓越出众的规划建筑设计实现产品创新价值。※借助高档、科技创新含量的建材、设施设备，力求创新产品价值。※国内、国际高标准的社区配套设施提升项目价值。项目创新价值高品质高科技高标准第五部分产品核心卖点（一）住宅及公寓产品卖点（二）会所及售楼部选址建议（三）园林景观设计建议（四）科技环保技术运用建议住宅及公寓产品卖点小区居住品质初判需求因子说明支持或不支持因素结论区域品质富人区？周边高端物业稀少×自然环境优美的自然景观？大明宫景观带√小区景观景观营造较好？小区组团明显√硬件设施会所、幼教等？幼教/小学/会所√静态交通泊位、人行方便？人车分流，可以营造√生活配套市场、餐饮等？目标周围一片荒芜√市政配套是否齐备？未来改善√居家氛围高尚氛围？可以改善√住宅配比建议户型面积（㎡）占比一室一室一厅一卫50-6020.00%二室二室一厅一卫60-8025.00%二室二厅一卫80-9030.00%三室三室一厅一卫90-10015.00%三室二厅二卫100-12010.00%公寓配比建议户型面积（㎡）占比一室一室一厅一卫30-5525.00%二室二室一厅一卫60-8030.00%二室二厅一卫80-10025.00%三室三室二厅二卫100-11020.00%户型建议LOFT概述：LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”，这个含义诞生于纽约SOHO区。LOFT的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征！在二十世纪九十年代以后，LOFT成为一种席卷全球的艺术时尚。如果说，LOFT的诞生是源于贫困潦倒的艺术家们变废为宝，那么今天作为一种生活方式或者时尚潮流的LOFT已经完全演变成一种炫耀性消费。户型面积：94.58平方米（A户型）户型结构：三室两厅两卫＋书房层高：5米户型介绍：这是一个西北朝向户型。房内通风及采光都较充分，4.2米大落地窗，视野舒展，射进来阳光兼顾主卧。一层有一室两厅一厨一卫，二层有两室一卫加书房，明厨明卫。对空间利用率很高。不足之处：二楼的卧室偏多，略显杂乱，导致主卧无法安排独立的卫生间。东尚（一期）户型面积：60.84平方米（B户型）户型结构：一室两厅两卫＋功能房层高：5米户型介绍：4.2米落地玻璃窗胜收无限阳光美景，使房间内的通风和采光都比较好，上下双层卫浴配置领享高尚生活情趣，双层功能设计充分体现空间的最大自由度，使空间的使用面积魔术般的增加一半，高高在上的卧室，家的一切尽收眼底。东尚（一期）户型面积：44.88平方米（C户型）户型结构：一室两厅两卫＋书房层高：5米户型介绍：这是一个方正西向户型。下层有两厅一卫和厨房，上层是一室一卫加书房。其中卧室和书房是连体的敞开空间。此户型虽然只有一面采光，但挑空的客厅落地窗让这个房子并不缺乏阳光的关照。不足之处：没有阳台是这个房子最大的缺点。东尚（一期）户型面积：67.61平方米（D户型）户型结构：两室两厅两卫层高：5米户型介绍：这是一个南向户型。客厅位于户型的南门，采光充足，日照时间也较长，房间的通风和采光都比较好。从大落地窗射进来阳光可以照顾到楼上的主卧。厨房、餐厅以及两个卧室都有较好的采光。不足之处：两个卫生间都是暗卫。东尚（一期）户型面积：68.71平方米（E户型）户型结构：两室两厅两卫层高：5米户型介绍：UP·DOWN双层空间，上下之间动感跃然浮现，4.2米大落地玻璃窗，使阳光生活全天照耀。双卧室南向，通风及采光都较充分，时尚爱侣舒适温巢。淡雅的书房，素味馨品柔和生活。阳光厨房，双层卫浴，空间利用率很好。便捷中卓见人性化独到呵护。东尚（一期）户型面积：45平方米（实际90平方米）户型结构：两室两厅两卫层高：4.95米户型介绍：这是一个南北通透的户型，全明空间且采光性良好。套内楼梯连通。过门便是精致的厨房，超大的会客客厅让人找回到了平常畅快的感觉。不足之处：一层的卫生间隔断了厨房与餐厅相连，二层的卫生间兼顾了两室，但降低了居室的私密性。上城（UPTOWN）户型面积：61.83平方米户型结构：两室两厅两卫建筑类型：纯板式LOFT层高：5.4米销售价格：7500元/平方米户型介绍：南北通盘，空间灵动多变，可设计成两室两厅两卫。客厅及主卧配宽大面积阳台，阳光通透，空气流畅，布局大气合理。楼上可用于休息或学习，楼下可用作起居室，身居期间，心情自然愉悦；干湿自然分离，动静功能分区明确。紫薇尚层LOFT生活空间·自由个性的完美解构“将心理学渗透到建筑学领域，LOFT极大地满足了对于空间个性化及居住功能多元化