住房投资项目方案竞赛

住房投资项目方案竞赛上海市浦东新区唐镇新市镇D-03-05a地块目录一投资城市选择二上海市房地产市场分析三业务模式选择四投资方案第一部分投资城市选择一近期房地产市场的宏观情况二.对上市房地产公司的区域投资分析三上海市的优势一近期房地产市场的宏观情况1.住宅市场房地产市场呈现全面调整态势——年度土地购置面积负增长，地价涨幅回落——房地产开发完成投资增幅较快回落至历史低位——商品房新开工面积负增长，商品房竣工面积增幅有所增加，销售面积连续12个月负增长一近期房地产市场的宏观情况——住宅市场自去年5月份起，住宅价格连续8个月环比下降，70大中城市住房价格出现全面下降，全国房地产市场进入下行阶段。一近期房地产市场的宏观情况——住宅市场一二三四线城市基本上同步下行年末，经历了连续的环比下降后，在多项措施影响下，北上广深等一线城市二手住房价格出现了环比上涨一近期房地产市场的宏观情况——住宅市场最新政策中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。降准后，再次降息，减少了企业的财务成本，使得投资和产出扩大，将对房地产市场有非常大的影响；同时导致人们对于房价的预期的走高。从价格指数上看，央行降息，一二线城市楼市资金面将明显好转。房价再跌的可能性接近于零。一近期房地产市场的宏观情况——住宅市场结论三四线中小城市的住宅供给已经饱和，短期内房价难以回升投资需要聚焦在一二线城市北上广深等一线城市是最佳选择一近期房地产市场的宏观情况——其他类型的住宅物业在2014年商品住宅整体价格低迷的情况下，一线城市的办公楼及商业营业用房市场受到的影响明显小于商品住宅以上海市为例，2014年上海市对于办公楼的投资同比增长41.8%，远高于房地产市场的总体投资。而对于商品住宅市场，2014年上海市商业营业用房投资457.92亿元，增长23.8%，同样高于整体房地产市场水平二对上市房地产公司的区域投资分析

——万科集团2014年万科集团国内分区域的销售特点：大幅了压缩三四线城市的投资，集中资源拓展重点一二线城市万科集团2014年分区域年度销售收入（来源：万科2014年报）从单位面积的销售金额来看，上海区域以14058.32元/平方米居于首位，体现出长三角地区整体发展水平较高的区位优势

销售面积(平方米)比例销售金额(人民币亿元)比例单位面积的销售金额（元/平方米）广深区域4,837,96426.78%618.5728.75%12785.75上海区域4,911,32527.19%690.4532.10%14058.32北京区域4,343,55524.05%508.9623.66%11717.59成都区域3,971,21521.98%333.3115.49%8393.15合计18,064,059100.00%2,151.29100.00%

二对上市房地产公司的区域投资分析

——万科集团地区结算收入(元)比例(%)结算面积(平方米)比例(%)累计结算面积(平方米)比例(%)中国广东29,823,797,319.5428.252,045,642.4721.427,723,897.8419.52中国北京10,037,764,442.719.51446,277.874.681,953,446.244.94中国四川9,061,563,956.008.581,107,286.1011.594,219,817.5210.67中国上海8,380,406,646.527.94430,492.154.512,050,793.575.18中国湖北7,475,907,729.007.08890,736.349.333,944,657.999.97中国重庆5,753,269,279.375.45867,540.329.093,736,138.129.44中国天津5,652,009,045.115.35413,904.414.341,650,987.464.17中国江苏5,436,843,781.885.15527,603.625.531,133,198.432.86中国浙江5,082,255,596.834.81392,186.404.111,244,103.473.15中国辽宁4,813,967,687.974.56607,417.306.363,911,579.369.88中国青岛2,958,962,957.002.80318,688.403.341,168,661.802.95中国南昌2,218,289,624.172.10331,940.373.481,032,250.602.61中国湖南1,751,134,702.541.66174,413.471.831,836,551.114.64中国长春1,738,327,486.001.65213,481.102.241,568,434.263.96中国河北1,646,307,588.871.56234,643.192.46234,643.190.59中国合肥1,606,975,120.471.52217,844.622.28296,069.820.75中国郑州1,312,070,322.361.24179,398.941.88179,398.940.45中国包头837,345,849.000.79145,668.381.531,687,675.194.27合计105,587,199,135.34100.009,545,165.45100.0039,572,304.91100.00二对上市房地产公司的区域投资分析

——保利集团二对上市房地产公司的区域投资分析

——绿地集团以上海为依托，集中在长三角地区，以及中西部地区一些省份的省会城市；2014年8月进驻北京的房地产市场二对上市房地产公司的区域投资分析

——绿地集团

物业名称及位置权益类型物业预定落成日期1康橋半島
上海市浦東新區秀沿路98.24%公寓、商業已落成已落成2香逸灣(康橋水都)上海市寶山區水產路100%公寓、商業已落成已落成3東方庭院(康橋水鄉)上海市青浦區復興路100%別墅第二期-上層建築施工中2015二零一五年4上海浦東盛高假日酒店

上海市浦東新區秀沿路100%酒店、服務式公寓、商業已落成已落成5綠地自由港
上海市浦東新區合慶鎮50%辦公室、商業設計規劃中2016二零一六年6綠地新都薈
上海市虹口區江灣鎮50%辦公室、商業地下施工中2017二零一七年7黃浦區五里橋項目

上海市黃浦區五里橋小區50%公寓、辦公室、商業設計規劃中2017二零一七年8綠地雲翔大廈

上海市嘉定區南翔鎮100%辦公室、商業地下施工中2017二零一七年截止2014年底，30个持作发展及待售的物业项目中，位于一线城市上海的项目有8个，占26.67%，位于长三角核心区域的物业有15个，占50%二对上市房地产公司的区域投资分析大型房地产企业仍然青睐北京、广州、上海等一线城市一线城市房价相对较高，房地产企业有较大的利润空间长三角地区发展均衡，经济增长水平最高，区域优势明显上海市商品房价格稳定，开发风险较小根据以上分析，我们也将投资城市选择为上海三上海市的优势——宏观需求上海市每年仍在以1%左右的速度加快城市化进程人口不断增加、GDP持续稳定上涨三上海市的优势——上海市近期楼市政策普通住宅标准调整，短期提振楼市成交2014年11月14日，上海市调整可以享受优惠政策的普通住房标准。与2012年的标准相比，内环线以内的价格，上升了120万元，内环线与外环线之间的上升了110万元，外环线以外的上升了70万元/套。上海土地规划调整，未来用地只减不增2014年5月6日，上海召开第六次土地工作会议，全面部署新一轮城市总体规划编制工作和国土资源管理工作。会议提出新的用地规划指标，到2020年建设用地规模3226平方公里，未来上述规模将被严格执行。根据“五量调控”，即“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的原则，未来上海新增建设用地年度计划将在2013年的基础上逐年递减。三上海市的优势——地价水平2014年长江三角洲地区地价上涨幅度最低若在上海市进行投资，开发商在土地取得费上能够获得一定的优势第二部分上海市房地产市场分析一住宅市场二土地市场（居住用地）三优势区位分析一住宅市场——市场综述内环以内包括静安、卢湾、徐汇、闸北、虹口、长宁、普陀、杨浦和浦东新区的部分，由于经济发展速度最快、配套设施完善、交通发达等有利因素，其房价持续攀高，居高不下，但中心城区土地资源稀缺，目前能够用于开发的地块相当少内中环间的中心城区的土地供应也比较紧张，发展相对完善，房价较高针对外环线周围的地区而言，浦东新区、嘉定、青浦、松江等近郊区域凭借轨道交通优势、较低的价格和相对完善的配套成为刚需购房者的首选区域2010年至今浦东新区、嘉定、青浦为代表的上海外环外区县的土地成交量6626万平方米，占上海市总成交量的92.70%以上2015年以后这些区域将继续成为上海的热点区域但由于较大的供应量作支撑，区域价格上涨空间有限一住宅市场——市场综述一住宅市场——供求关系2014年全年整体成交量比上年大幅减少，而新增供应较上年有所提高，导致销供比由2013年的1.1降到0.8，市场整体呈供大于求态势。但与2011年相比，供大于求态势并不严峻随着市中心区域土地供应越来越少，外郊环区域供应较为集中，新增供应项目外扩趋势越来越明显2014年，嘉定、松江、南汇、浦东、闵行、宝山的新批上市面积均超过100万平方米，6区累计新增供应量（798.72万平方米）占上海全市的65%以上。嘉定、松江等热点区域有较多近年拿地项目集中入市，局部热点区域竞争激烈一住宅市场——住宅供应分析一住宅市场——住宅成交分布从不同环线来看外郊环间是成交主体，近5年来成交占比始终保持在50%以上2014年，上海外郊环间住宅成交面积与套数分别为544.12万平方米和47513套，分别占总成交量的55.83%和57.87%郊环外成交占比与上年持平位于内环以内的销售面积和套数最少，分别占总销售面积的5.68%和4.44%。从不同区县来看2014年全年浦东新区商品住宅成交面积最大，为191.59万平方米，占总成交数的17.21%静安区的销售面积最小，为2.55万平方米，仅占总售套数的0.23%其他郊区中，嘉定、宝山和青浦的成交面积较大，嘉定成交面积约160万平方米，宝山和青浦成交面积均超过100万平方米。（图）一住宅市场——住宅成交分布2014年全年商品住宅成交均价为27171元/平方米，环比上涨12.59%，均价涨幅明显在所有区县中，静安区的成交价格最高，为79358元/平米其次是黄浦区，成交价格也突破70000元/平米金山区的成交价格最低，为11453元/平方米在外环线以外的各区县中，青浦的商品住宅成交均价在43000元/平方米左右，为郊区中最高。（图）一住宅市场——住宅成交价格一住宅市场——热销项目2014年上海商品住宅成交面积TOP10项目中，有7个项目成交均价均在2万元/平方米以下，低价刚需盘热销此10个项目均位于外环以外的各个区县。2014年上海商品住宅成交面积TOP10排名项目名称区县成交面积（平方米）1绿地海域笙晖宝山1355092万科城VCITY闵行1276073金地自在城松江1101484绿城新城香溢澜庭嘉定1070425远洋香奈宝山999266中金海棠湾浦东新区930767绿城上海御园浦东新区910288中建溪岸澜庭嘉定856609万科梦想派松江8475410绿地新瑅香公馆青浦83080数据来源：中国指数研究院一住宅市场——热销项目2014年住宅成交金额TOP10项目以中高端改善型产品为主8个项目位于中外环间，2个项目位于外环之外就区位而言，浦东在此榜单上占据三席绿城上海御园2014年上海商品住宅成交金额TOP10排名项目名称区县成交金额（万元）1花木绿城锦绣兰庭浦东新区465418.002绿城上海御园浦东新区412723.283绿地海域笙晖宝山371968.894绿城盛世滨江卢湾316485.185尚汇豪庭徐汇306785.946大华锦绣华城浦东新区299040.437新江湾中凯城市之光杨浦292312.608万科城VCITY闵行273106.569中海紫御豪庭普陀区252320.1510绿城上海香溢花城普陀区249157.72数据来源：中国指数研究院二土地市场（居住用地）——市场综述2014年楼市成交低迷，开发商拿地积极性降低，住宅用地成交量为1310.78万平方米，同比下降近20%。随着土地成交量的下滑，土地平均溢价率走低至31.14%，但高于2012年水平。二土地市场（居住用地）——土地供应分布2014年浦东新区土地出让面积达187.4万平米，位列各区县之首浦东、松江及青浦三个区的土地出让总面积占全市总量的55%市中心各区的出让幅数和出让面积都非常有限二土地市场（居住用地）——土地供应分布从出让金额来看，浦东同样位列各区之首，达394亿元2014年黄浦区仅出让2幅住宅用地，但出让金额位列所有区县中的第二名2014年青浦区出让面积较上一年上涨12.5%，总出让金额却增长了60%。2014年上海住宅用地溢价TOP5中，黄浦区小东门街道616、735街坊地块”位居总价榜首，该地块于11月以248.50亿元的总价成交；有三幅地块在浦东新区临港板块，由于规划及配套升级，临港新城备受市场关注三优势区位分析由于上海城市建设的重心向郊区转移，外环外各区县的房地产市场发展迅速，越来越多的房企都已转战郊区开发项目外环以外的各区县中，浦东新区、嘉定、青浦、松江等区的区位优势较为明显而这些区内的某些热点区域（尤其是十二五规划中的七大新城）更加值得关注和投资，例如浦东临港新城、嘉定新城、青浦新城和松江新城；以及浦东的川沙、唐镇、三林板块第三部分业务模式选择一开发销售二开发出租经营三购置商品住宅出租经营一开发销售——商品住宅

财务分析1基本概况分析商品住宅开发销售项目普遍有着周期短，前期投资大，资金回收快的特点，资金流动性较弱的特点对于上海市区而言，内环土地供应几乎已经没有，中环土地价格极高，如果进行销售型商品住宅开发需要极高的成本，面临的风险也很高，获得的收益相比于中环、中外环并没有显著的优势，因此在进行商品住宅开发销售型项目分析时主要考虑中外环和靠近外环的外郊环区域购买力方面，传统刚性需求依旧占绝对主力，有着广阔市场，对于区位较好地块则可以考虑高端改善性住宅，在“松限购”、“解房贷“、“放基金”的松绑政策下，可以预见高端改善型住宅市场将会逐步回暖一开发销售——商品住宅

财务分析2经济指标估算项目计算期总成本费用估算考虑建设高端改善型住宅需要地块区位较好，假定其地价楼面价格为15000元，则其总开发成本约为20000元/m2，普通住宅开发成本约为10000元/m2，对于更为边缘的地区将会进一步降低，甚至可以达到6000元/m2以下建设规模：考虑自有资金15亿并加入全部权益投资10亿元，并在开发项目时采用50%的自有资金比率进行融资，项目全投资可达50亿元税金计算：包括营业税：营业额的5%。城乡建设维护税，按营业额征收1%-7%、教育费附加，按实际缴纳税额的3%。土地增值税等，税种繁多2经济指标估算收益能力估计：因为项目周期较短，仅考虑静态投资指标进行估计高端改善型住宅市场价格以闵行区、浦东区新房均价作为参考，暂定为35000元/m2普通住宅以松江、青浦、金山、崇明新房均价作为参考，暂定为18000元/m2在扣除税金前，高端改善型住宅项目毛利润率为62.7%，扣除税金后利润率为40.15%，公司利用债务融资可使自身的收益率大幅提高，最终的收益率可达68.3%，如果开发期为5年，那么项目IRR为11%，如果开发期为两年项目的IRR为29.7%。其受开发时间影响极大，因此购置地块后应当尽快开发。普通刚需住宅项目毛利率为80%，收益率高于高端改善型住宅，考虑2年期开发IRR为34.1%一开发销售——商品住宅

财务分析一开发销售——商品住宅

风险分析政策风险：高端改善型住宅受政策影响较大，无论是限购政策还是未来可能出台的不动产税等都会给项目带来很大冲击社会风险：包括城市规划风险，区域发展风险，公众干预风险，住客干预风险，以及治安风险经济风险：高端改善型地产项目，其需求弹性较高，出现购买力下降而产生滞销的情况发生概率高；普通刚需型住宅项目购买力弹性低，这项风险相对较小技术风险：建筑施工阶段可能出现的风险，其影响力大，但出现概率小，需要严加防范一开发销售——商品住宅

个例分析万科住宅主要面向中高端群体，地理位置较好，住房质量高，且有着明显的品牌效应，因此定价较高因其地块购买时间时间较早，其成本较低，项目盈利能力较强位于松江的万科梦想派项目收益率最高，位于上海市中外环区域的城新花园和海上传奇项目次之，而位于外郊环的项目则收益率较低一开发销售——销售型政策住宅

财务分析1基本概况分析投资周期短，资金回收快政策住房本身严重稀缺，其需求极其强烈根据政策性住宅的价格和功能，其选址一般在地理位置较差经济发展水平不高的地区，主要为郊外环和外郊环距离市中心和卫星城总的来说，政策性住房建设开发是一种非常稳健的投资方式，其受市场、政策等各种因素的影响极小，项目整体的可变性小，售价和成本都可以得到很好的控制，是一种典型的低风险低利润投资模式其受到优惠的银行贷款政策，和税费减免，这可以进一步降低成本一开发销售——销售型政策住宅

财务分析2经济指标估算项目计算期：平均值在2年左右总成本费用估算：每平米土地价格平均不足100元，楼面价格甚至可以低于50元；楼面开发成本可控制在5000元以下甚至更低建设规模：考虑自有资金15亿并加入全部权益投资10亿元，并在开发项目时采用50%的自有资金比率进行融资，项目全投资可达50亿元税金计算：营业税无优惠为营业额的5%。如果项目土地获得方式为划拨的免征契税。增值税方面，经济适用房一般不预征增值税。城镇土地使用税：《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)规定在商品住房项目中配套建造经济适用住房，可按比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税，对列入省棚户区改造项目的开发用地免征土地使用税。按比例免征印花税等一开发销售——销售型政策住宅

财务分析2经济指标估算收益能力估计：因为项目周期较短，仅考虑静态投资指标进行估计，根据上海2013共有产权保障住房（经济适用房）信息可知，其平均价格在7000元左右，项目成本可以5000元进行估算，其毛利率在40%左右。扣除税金后利润率为27.16%，考虑其可引入低利率的银行贷款，假定贷款利润率为8%，则项目自由资金的利润率可以达到46.32%。一开发销售——销售型政策住宅

风险分析政策风险：政府将会继续扩大保障性住房建设的趋势是毋庸置疑的，其面临的政策风险较小社会风险：风险相对较高。政策性住宅一般开发水平较低，住房升值潜力较差，如果安排位置不够合理，可能会成为城市发展中的问题区域经济风险：政策性住宅主要面向刚性需求，购买力比较有保障，另外其开发中拿地成本极低，融资有优惠贷款，税收方面有减免，可以说经济风险很低技术风险：政策保障性住房技术难度小风险较低，但因为其有较大的压低建安成本的动力，可能导致因为过度压缩成本而导致的安全风险一开发销售——销售型政策住宅

个例分析保障性住房三林基地4号地块建筑面积231034工程总投资141191销售价格8500成本楼面价6111.27自有资金利润率39.09%IRR39.09%可以看到项目因为开发期极短只有一年期，使其收益率很高二开发出租经营——概述

开发出租经营模式的特点房地产开发出租模式盈利能力差，但需求旺盛，有助于为项目带来人气，在某种程度上能够分散出售的风险对于服务式公寓，小户型更能得到需求者的青睐，主要的客源为白领、外籍人士及在上海短期暂住的办公人士。因此其对地理位置有较高的要求对于公租房，由于限购政策和众多的外来人口，公租房的需求面十分广阔，基本不需过于考虑营销等问题，但此类物业缺乏完善的盈利模式，其利润率低于市场平均水平，因此需要谨慎考虑二开发出租经营——概述

大型房地产公司的业务分析来源：绿地集团2014年年报2014年，物业租赁收入相对2013年的1.09%有所上升，但也仅占集团总收入的2.35%，反映了绿地集团快速销售的投资模式二开发出租经营——概述

大型房地产公司的业务分析来源：旭辉地产2014年年报其0.3%的租金收入中，90%以上都来自于旭辉嘉兴商业广场，这说明在住宅方面，开发出租经营模式的利润水平确实较低二开发出租经营——概述

开发出租经营的主要不确定因素在三种投资方案中，开发出租经营模式的不确定因素是最多的。开发期的土地费用、建安工程费用、贷款利率等不确定因素将会直接影响到开发商的现金流开发期与出租期、建筑容积率等有关设计参数以及资本化率、租金水平、空置率、运营成本等的变动也会影响到项目的收益水平二开发出租经营——服务式公寓

上海市服务式公寓市场行情1近期上海酒店式公寓市场走势上半年受整体市场低迷的影响，酒店式公寓市场活跃度不如2013年同期。但在下半年一系列利好因素刺激下，多个项目在四季度积极加推入市成交均价在5月因保利ONE56的集中高价位成交拉动了当月的成交均价上涨明显，其余各月成交均价维持在20000/平米左右二开发出租经营——服务式公寓

上海市服务式公寓市场行情2区位发展集中分布区域主要分布在CBD区域、市级商圈区域、传统高档居住区、产业园区附近，分布区域周边配套完善、交通便利。中心区域出行便利，而外围区域能迅速与市中心繁华区域对接二开发出租经营——服务式公寓

上海市服务式公寓市场行情2区位发展产品供应类型嘉定、松江静安、卢湾、黄浦长宁、静安、徐汇、卢湾、黄浦、陆家嘴金桥二开发出租经营——服务式公寓

上海市服务式公寓市场行情3产品需求酒店式公寓分类主要客源群体需求特征服务型酒店式公寓客户外资公司、跨国公司或机构驻沪的工作人员国内外知名企业驻沪的高级管理人员海归创业派人士

身份的需要和象征需要高档、方便的商务环境好细致入微的专业服务对厨房设施和使用情况要求不高

产权式酒店式公寓客户外籍人士国内外企业高管旅客前两类客户与服务型酒店式公寓客户雷同后类客户对便利环境和服务要求较高小户型酒店式公寓客户

产业园区青年白领创意工作者单身青年

居住功能相对较全，但要求不高需要较为便利的环境和服务对厨房设施和使用情况要求不高二开发出租经营——服务式公寓

财务分析区域主要分布地产品租金静安镇宁路、华山路、南京西路在2.1-3.7元/平/日区间，年租金回报率在1.9-6.4%区间徐汇徐家汇、衡山路在2.1-7.7元/平/日区间，租金回报率集中在2.0-3.0%区间卢湾新天地板块全市最高，一半以上楼盘都在4元/平/日以上，投资回报率集中在1.9-3.2%区间长宁虹桥、古北新华路、华山路在1.6-2.9元/平/日区间，年租金回报率在2.1-6.6区间黄浦人民广场租金在2.1-4.4元/平/日区间，租金年回报率在2.9-5.8%区间，回报率相对全市较高浦东小陆家嘴租金在1.9-6.5元/平/日区间，租金回报率在2.4%-5.9%区间金桥、高桥板块租金在1.0-1.5元/平/日区间，相对处于全市地位，租金回报率在1.9%-4.9%之间松江松江大学城项目租金在1.0-1.5之间，相对处于全市地位，年投资回报率在1.9-4.9之间二开发出租经营——服务式公寓

财务分析目标地块经济指标估算项目建设期：2年建设规模：52194.3平方米，容积率1.4，建筑面积73072.02平方米成本费用估算：6644元/m2（估算指标）税金计算：收益能力分析：设入住率95%，年收入6785.34万元经计算，可得到酒店式公寓的年投资收益率约为2.07%，静态投资回收期约为50年二开发出租经营——服务式公寓

财务分析按照目前浦东新区租金最高的项目陆家嘴中粮海景壹号进行测算，则可得到以下结果经计算，可得到酒店式公寓的年投资收益率约为7.46%，静态投资回收期约为13.4年。二开发出租经营——服务式公寓

财务分析通过经济测算可以看出同样是70年的使用年限，酒店式公寓相对于普通商品房来说在拿地方面并无优势，且相对于高档酒店除了客源稳定、入住率高外，并不能像酒店一样享受商业用地的成本因此，住宅用地即使租金能够达到较高水平，年投资收益率也会低于普通的商品住宅开发二开发出租经营——服务式公寓

风险分析酒店服务式公寓的开发和投资主要面临4大风险一是随着酒店服务式公寓物业越分越细，导致投资客分流二是酒店服务式公寓的规划设计缺陷问题三是投资者的预期租金降低问题四是定价背离市场问题三购置商品住宅出租经营——服务式公寓

财务分析取比较有代表性的项目：互欣商务酒店以及万富汇soho的最小户型进行评判与比较互欣商务酒店投资利润率=年利润总额/项目总投资=685.883/（18174+450.434）=3.68%，静态回收期为27.2年。三购置商品住宅出租经营——服务式公寓

财务分析万富汇SOHO投资利润率=年利润总额/项目总投资=418.59/（27906+591.723）=1.47%，静态回收期为68年。三购置商品住宅出租经营——服务式公寓

财务分析由分析结果可知，总体而言购置服务式公寓的盈利利润是将开发出租的利润减掉开发销售利润所剩部分。大体上应该低于开发销售与开发出租经营第四部分投资方案一地块选择二经济效果评价一地块选择——项目概况

位置浦东新区唐镇新市镇D-03-05a地块项目地处上海市浦东新区唐镇，浦东核心区东南部、张江高科技园区东部东至:D-03-05b地块,南至:规划纬一路,西至:D-03-04地块,北至:D-03-04地块；为何选择该地块——浦东新区的区位优势经济发展优势金融中心、航运中心、贸易中心上海自由贸易试验区世博园区与迪斯尼乐园为何选择该地块——浦东新区的区位优势2014年浦东房价同比上涨19.5%世博板块2014年成交均价在46238元/平米，同比增长43%；成交面积同比涨80%为何选择该地块——张江高科中国国家级高新技术园区，中国高科技产业化的龙头区域TheSiliconandMedicineValleyinChina园区构筑了生物医药创新链，集成电路产业链和软件产业链的框架自2010年起，园区连续三年在“上海市开发区综合评价”中蝉联综合排名第一，单项指标创新发展和投资环境指标排名第一为何选择该地块——张江高科张江作为近几年浦东内中环一直被低估的板块，2014年爆发性的超越了浦西内环一地块选择——项目概况

规划指标地块名称浦东新区唐镇新市镇D-03-05a地块土地用途居住用地总占地面积(平方米)61248.5容积率1.7建筑密度/一地块选择——项目概况

交通条件通过龙东大道（距项目2分钟车程）和外环线A20高架（距项目5分钟车程），可方便到达城市各个区域驾车15分钟可到达迪斯尼乐园一地块选择——项目概况

交通条件地铁2号线唐镇站位于项目西南侧（距项目5分钟车程），地铁2号线创新中路站位于东南侧（5分钟车程）地铁2号线西起徐泾东，东至浦东国际机场，乘2号线可到达浦东国际机场、虹桥机场、虹桥火车站以及陆家嘴、人民广场、南京路等市中心地带一地块选择——项目概况

交通条件除了轨道和传统的公交车，目标区域周围还有有轨电车环线式的穿梭于唐镇和张江两地张江有轨电车时上海首条现代化有轨电车，起点与地铁2号线张江高科站“零换乘”，沿线覆盖了张江工业园区内主要产业基地、科研院所、医院和生活区域，为在唐镇生活、在张江工作的高端专业人士提供了极大的方便一地块选择——项目概况

环境项目西侧为邻棕榈泉、金爵别墅、白金瀚宫三个别墅项目及上海东方世纪学校；著名的绿城玉兰花园、保利御樽苑、绿波城等高档公寓项目均位于项目的西南侧一地块选择——项目概况

项目处于唐镇新城核心区，紧邻高档别墅居住区，交通十分便利，随着张江高科技园区高级人才的生活东扩、以及南部“迪斯尼”主题公园2016年正式开园，给本地块带来了更多的升值因素总体来看，地块发展潜力极大一地块选择——区域房地产市场环境

市场综述唐镇的商品房开发较晚随着棕榈泉花园别墅、金爵别墅、白金瀚宫、圣玛丽诺别墅等别墅区陆续建成，在板块内营造了高尚的居住氛围公寓住宅随着保利、绿城等品牌开发商的进驻，唐镇的而房地产业正式步入快速发展阶段借助轨道交通2号线东延伸段穿越板块，唐镇近些年来正在逐步成为张江高科技园区的后花园一地块选择——区域房地产市场环境

市场综述受地理位置影响，唐镇西面是张江高科，南面是川沙新城，北面是银行卡产业集聚区，与金桥经济技术开发区相距不远这几大产业区包括了国家级的经济技术开发区和高科技园区，以高科技研发与制造业为核心，是高级技术人才、管理人才、高级商务人士荟萃之地高端人群聚集为唐镇的后续发展和建设高端房地产提供了有力保障一地块选择——区域房地产市场环境

区域竞争项目考察本区域及周边地域产品主要以洋房别墅为主，部分项目为高层和小高层，大部分项目位于本项目的西侧和西南侧产品的绿化率均达到30%以上，别墅产品均达到50%以上，棕榈泉花园的绿化率达到了70%。大多数项目比较注重景观塑造，建筑风格以欧式风格为主，其次是现代风格项目名称建筑类别楼层状况建筑风格装修状况占地面积（万平米）建筑面积容积率绿化率物业费社区配套主力面积均价总套数毕加索小镇小高层、双拼、联排19栋8层公寓、97套联体别墅西班牙毛坯10281.535%2%300001800绿城玉兰花园多层、平层墅12-13层公寓、4-5层平层墅欧洲皇室风格精装修5.88.721.565%5133-189，别墅328-39850000390保利金色唐城多层6层新古典主义毛坯2.7173326081.235%1.233000980保集澜湾多层、联排别墅7层洋房英伦风格毛坯10.41722.00881.240%3125-161平米水景花园洋房、163-177平英伦叠加别墅225-260平联排别墅33000808保利御樽苑高层、联排别墅12层、17层公寓新古典主义毛坯2.5121519081.635%2.3174-193，别墅280-285350001107项目名称建筑类别建筑风格占地面积（万平米）建筑面积容积率绿化率物业费社区配套主力面积均价总套数白金瀚宫别墅新古典主义12.8063.84180.352%4.8210-49147000112金爵别墅别墅欧式古典184.70.2960%6.9400-50042000147棕榈泉花园别墅地中海风格206.1560.2370%4.8400-8005000041圣玛丽诺桥别墅别墅美国南加州1171823.72990.360%4270-39041000105一地块选择——区域房地产市场环境

区域竞争项目考察从户型面积区间分析来看，本区域的公寓项目以大户型三居为主，面积集中在125-190平米；联排别墅的主要面积段为200-280平米，独栋产品面积在400-800平米之间大面积的改善型住宅项目名称建筑类别楼层状况建筑风格装修状况占地面积（万平米）建筑面积容积率绿化率物业费社区配套主力面积均价总套数毕加索小镇小高层、双拼、联排19栋8层公寓、97套联体别墅西班牙毛坯10281.535%2%300001800绿城玉兰花园多层、平层墅12-13层公寓、4-5层平层墅欧洲皇室风格精装修5.88.721.565%5133-189，别墅328-39850000390保利金色唐城多层6层新古典主义毛坯2.7173326081.235%1.233000980保集澜湾多层、联排别墅7层洋房英伦风格毛坯10.41722.00881.240%3125-161平米水景花园洋房、163-177平英伦叠加别墅225-260平联排别墅33000808保利御樽苑高层、联排别墅12层、17层公寓新古典主义毛坯2.5121519081.635%2.3174-193，别墅280-285350001107项目名称建筑类别建筑风格占地面积（万平米）建筑面积容积率绿化率物业费社区配套主力面积均价总套数白金瀚宫别墅新古典主义12.8063.84180.352%4.8210-49147000112金爵别墅别墅欧式古典184.70.2960%6.9400-50042000147棕榈泉花园别墅地中海风格206.1560.2370%4.8400-8005000041圣玛丽诺桥别墅别墅美国南加州1171823.72990.360%4270-39041000105一地块选择——区域房地产市场环境

区域竞争项目考察从销售价格来看别墅价格：别墅项目的二手房成交价格基本达到50000元/平米，体现出唐镇板块价格相对周边区域较高公寓价格：高档公寓项目中最有代表性的绿城玉兰花园均价达到55000元/平米，其中部分项目成交价达80000元/平米一地块选择——项目定位

市场定位本项目定位于唐镇板块中最具品质感、舒适度的高档项目在产品打造方面走品质、特色化路线，从产品的形象包装，文化精神的赋予、附加值打造、景观打造，物业服务等多个方面打造项目的品质与特色一地块选择——项目定位

产品定位该区域的中高端公寓产品深受市场追捧，具有很大的升值潜力和发展空间。结合本产品的规划指标考虑（较高的容积率不适合开发别墅产品），产品形态以高层公寓产品为主内部景观是本项目的重要价值点，要加大成本投入，保证宜居、舒适的氛围；项目的配套设施应包括会所等运动、娱乐场所。为保证社区的整体品质，区内需彻底实现人车分流，所有车车位全部设置于低下，同时也保证了区内景观的完整性公寓部分采用精装交房，装修标准3000元/平米，以进一步提升项目的整体品质价值感一地块选择——项目定位

价格定位根据市场分析，预计本项目开盘销售时点高层产品精装平均售价为65144元/平米二

经济效果评价——市场法估计目标项目销售价格

对象

项目可比实例A可比实例B可比实例C估价对象交

易

情

况名称仁恒河滨城浦东星河湾金桥瑞仕花园

单价593617820056502

地址浦东丁香路1599弄浦东锦绣路2580弄浦东枣庄路399弄浦东新区唐镇新市镇D-03-05a地块个

别

因

素面积188314.24120.88

户型4室2厅5室2厅4卫1厨2室2厅

建筑年代2005201520102018绿化率43%48.3%60%

容积率2.31.721.451.7装修状况精装修精装修精装修精装修建筑类别板楼、高层板楼、小高层板楼、多层、小高层板楼、高层内部配套小区内部有停车位星河湾酒店内配备千人国际宴会厅、室外泳池及室内恒温泳池、三大特色餐厅、顶级SPA、康体健身中心等。精品商业街计划引进多个国际奢侈品牌及众多高端休闲、餐饮品牌，在家门口就能享受到VIP级的购物环境菜市场、停车场、便利店

区

域

因

素交通仁恒河滨城附近公交：987路、455路、江园线、181路仁恒河滨城附近地铁：6号线、7号线、9号线轨交：2号线龙阳路站、7号线龙阳路站、芳华路站和锦绣路站，磁悬浮；交通干道：锦绣路、内环线、世纪大道；交通：龙阳路交通枢纽；浦东星河湾附近的公交:771路（锦绣路成山路站）金桥瑞仕花园附近公交：638路、723路、787路、791路、沪祝线、787路、大桥三线、772路金桥瑞仕花园附近地铁：6号线公交：611路、618路、622路、989路、777路、991路地铁：2号线商场家乐福大卖场、大拇指购物广场、易初莲花、杨高中路店、联洋广场南新商场、天创电器商场金桥家乐福、碧云体育休闲中心、百安居、易买得商场、农工商超市、苏宁电器、国美电器、家得利超市、金桥国际商业广场麦德龙、家乐福医院联洋地段医院、东方医院、仁济医院、瑞东医院安达医院、浦南医院北艾门诊部华山医院分院、哈佛医学院附属医院、麻省医院、陈守平硕士口腔诊所、妇幼保健医院、沪东地段医院、金杨地段医院曙光医院，731医院邮局张杨路邮政支局(浦东区局)、浦东市民中心邮政服务处(浦东区局)、碧云路邮政所(浦东区局)南新邮政所金杨路邮局中国邮政合庆邮政支局(浦东新区唐镇分局)银行中国建设银行、中国招商银行、中国工商银行、渣打银行、上海银行、中国民生银行上海农商银行、上海银行、中国工商银行上海浦东发展银行、上海银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、招商银行、中国光大银行浦发银行、深发银行、中国农业银行，工商银行餐饮娱乐成熟商街、运动会所、儿童天地、大型绿地、主题广场、世纪公园绿川菜市场、钱荘酒店、上海浦东图书馆KFC、唐朝大酒店、华美达大酒店、金桥大酒店、小南国、上海歌城、未来菜场、高点娱乐城高尔夫球场、湿地公园幼儿园