河南旅游景点规划可行性文本

河南天略商业运营有限公司栾川重渡沟旅游主题地产项目可行性分析Documentnumber1栾川休闲旅游度假市场与国内其他大型风景区内房地产类似，均呈现外部客源为主的市场结构，其发展主要受于景点经营水准和大环境的影响，基本上呈现“只有成功的景区，才会有成功的项目”这一规律；另一方面，作为旅游地产，其固定的模式必须尊重开发的先后顺序，先有旅游，后有地产。Documentnumber2内容篇章. 认知篇——发展环境、存在问题、客群分析案例篇——案例介绍、经验借鉴产品篇——产品开发、产品主体与配套、产品价值销售篇——推销策略、营销策略、推广策略思考篇——启示附件篇——项目展示Documentnumber3Part

1认知篇Documentnumber4发展环境存在问题客群分析Documentnumber5重渡沟位于市洛阳市栾川县境内，因东汉光武帝刘秀二渡伊水至此，摆脱王莽追杀并成就帝业而得御赐之名。神秘的历史传说加上重渡沟的“水、竹、农家旅馆”景区三绝，是重渡沟由鲜为人知名不见经传而一举唱红北国，声震华夏，成为河南省目前最具活力的十大热点景区的最好诠释.景区位于栾川县潭头镇西南10公里的熊耳山，是国家AAAA级旅游景区，区内竹茂林密，野生动植物繁多，800亩竹林密密层层，可与蜀南竹海相比美。重渡沟被业界权威人士魏小安先生称为“中国农家宾馆第一村”。景区凭借“水清、竹多、落差大”这些自然优势和“茶文化、竹文化、水文化、农耕文化”的有机融合，让游客享受不尽乡村漂流的浪漫和情趣，领略到重渡沟生态旅游和乡村旅游的别样风光景区环境概况重渡沟凭借独一无二的水乡竹韵，独具匠心的开发风格，独辟蹊径的促销谋略，独树一帜的经营理念，短短几年时间，使千百年来“养在深闺人未识”的重渡沟一举唱红中原，声震北国，成为豫西南最具活力的金牌子景区。政府政策环境1:2005年栾川模式和宁波经验、焦作现象并称中国发展旅游的“三大模式”。

栾川模式是河南省国家级贫困县——栾川县21世纪初大力发展旅游探索出的经验总结。它是贫困地区发展旅游的经验。“栾川模式”究其经验内容上来讲，它是在科学发展观的指导下，开拓进取，不断创造和探索出的政府主导，市场运作，产业化发展的一个快速发展旅游的工作经验。2005年11月23日，在云南昆明中国国际旅游交易会期间，国家旅游局牵头举办了“宁波经验·焦作现象·栾川模式”总结推广峰会。2006年8月26日，在中国首届旅游精品推广峰会上，栾川县荣膺“中国优秀旅游名县”称号。2006年、2007年，栾川连续两年从此承办了全国县城旅游经济发展论坛，来自全国的17个中国旅游强县代表及国内旅游界专家学者、全国50多个旅游重点县（市）负责同志及中央、省、市20多家新闻媒体记者参加论坛，会上共同发表了《栾川宣言》，在国内旅游界引起强烈反响。Documentnumber6政府政策环境

2:栾川县旅游经济发展——未来发展之“全景栾川”理念全景栾川是栾川旅游发展的新理念，通过旅游业的引领发展，努力打造宜游、宜居、宜业的美丽栾川、幸福栾川。目标“十二五”末，把旅游业打造成为加快经济发展方式转变的引领产业，力争实现旅游业“千百亿”目标，即：年接待游客突破1000万人次（其中，过夜游客达400万人次），游客人均消费达到1000元，旅游业总收入达到100亿元，相当于全县GDP的30%左右。总体布局打造生态景观廊道。着力打造洛栾高速栾川段、县道潭卢线庙子至潭头段等八条生态廊道。打造精品度假区。依托重点精品景区，着力抓好老君山道家文化度假区、重渡沟休闲度假区等度假区建设。打造特色庄园（农庄）。鼓励支持各乡镇建设特色各异的生态庄园（农庄），发展特色农家大院。着力抓好庙子南沟玫瑰蓝莓庄园、重渡沟猕猴桃酒庄等建设。Documentnumber7政府政策环境4:河南省“十二五”旅游产业发展规划——格局根据《河南省“十二五”旅游产业发展规划》，河南旅游资源呈现“一区两带四板块”新格局河南省依托交通网络和中心城市,打破行政区划,整合景区资源,以建设旅游目的地和集聚区为重点,构建“一区两带四板块”新格局。一区———中原历史文化旅游区两带———黄河旅游带、南水北调中线旅游带四板块———文化旅游体验、都市观光休闲、山地休闲度假、乡村旅游Documentnumber8政府政策环境2015年，河南省接待海内外游客4亿人次，其中境外游客370万人次，省外境外游客占游客总人数的一半以上；旅游总收入4800亿元，相当于我省同期GDP的13%左右。“十二五”时期我省旅游发展指标体系表经济指标境内外游客接待量境外游客370万人次境内游客3.97亿人次旅游业总收入4800亿元产业指标旅游产业增加值

占服务业增加值15％社会指标城乡平均出游2次以上旅游消费占居民消费比重10％以上旅游从业人数200万人带动关联就业1000万人3:河南省“十二五”旅游产业发展规划——目标Documentnumber9政府政策环境5:河南省“十二五”旅游产业发展规划——摘要根据《河南省“十二五”旅游产业发展规划》，栾川是全省旅游产业重点培育区，依托良好的自然人文旅游资源将成为旅游示范县《河南省“十二五”旅游产业发展规划》与栾川有关的部分摘要工作目标：创建一批旅游示范县和特色旅游村镇。将登封、栾川、南召、舞钢、辉县、沁阳、修武、西峡、鄢陵、淮阳等培育成为全省旅游产业重点增长区域,培育10个国家旅游示范县。山地休闲度假板块：以伏牛山为中心,南太行、桐柏—大别山为两翼，将伏牛山、南太行打造成为我国著名的山地度假品牌。山水度假旅游目的地：重点建设黄河小浪底、尧山—大佛、鸡公山、南湾湖、老界岭、白云山、莲花温泉—五朵山、重渡沟等一批山水度假旅游区,打造集观光度假、户外运动、自助旅行、休闲养生等于一体的在国内外享有较高知名度的山水度假旅游目的地。伏牛山旅游度假区：整合以西峡、内乡、南召、嵩县、栾川为主体的伏牛山世界地质公园生态景观资源,以嵩县、栾川、卢氏为主体的伏牛山北麓,伏牛山北麓区域重点培育高山森林度假、道教休闲体验、山地运动、山乡农家休闲等产业。整合大伏牛山地区漂流资源,打造国内一流的山地漂流品牌。建设尧山—大佛、老界岭、白云山、莲花温泉—五朵山、重渡沟等旅游度假区。Documentnumber10交通地理环境1：洛栾高速简介洛栾高速公路是连连接古都洛阳和旅旅游名城栾川之间间的“高速经济通通道”。洛栾高速速全长129.239公里，其中洛嵩段段全长62.699公里，嵩栾段全长长66.54公里。洛栾高速与区域内内洛阳绕城高速公公路、连霍高速公公路、郑少洛高速速公路、二广高速速公路互联成网，，与多条省道、县县道相连接，有效效补充和完善了洛洛阳地区的高速公公路网络，拉动豫豫西南山区区域经经济快速发展，对对促进豫西南地区区旅游资源、矿产产资源等相关产业业的快速发展以及及对改善和提高沿沿线人民群众的生生产生活水平都具具有重要的意义。。洛栾高速沿途经过过的主要城市自北北至南有：洛阳市市、洛龙区、伊川川县、嵩县、栾川川县等。交通地理环境2：洛栾高速与旅游游经济发展一洛栾高速12年底通车之后，栾栾川旅游也将随之之进入“高速时代代”。先前栾川旅旅游的市场半径可可覆盖至周围近600公里，能覆盖太原原、西安、石家庄庄等省会城市，每每年的游客总人数数可达到790余万人次。高速公公路通车之后，市市场半径至少会达达到1000公里，就能覆盖南南京、武汉、合肥肥等地，省外游客客数量会大幅度上上涨。拉近与中心城市的的距离，也就拉近近了栾川与游客的的距离。每年栾川川的自驾游游客能能占到全部游客的的60%，“交通条件改善善后至少能达到70%。”人来了，栾川川的经济就发展起起来了。交通地理环境Documentnumber13洛栾高速有着指标标性的意义，洛栾栾高速将带动更多多的中远途游客进进入，自驾游客群群覆盖华中、华北北、华东地区。配合以洛阳机场，，客群覆盖范围延延伸至全国，港澳澳台，乃至海外。。2：洛栾高速与旅游游经济发展二交通环境设施3：本项目的地理交交通区位一本项目属于重渡沟风景区景观观带和必经之地本项目本项目地处洛栾高高速重渡沟站高速速出入口往西500米处，宗地南侧紧紧邻洛栾高速（西西至县城方向），，宗地往东区域有有一处小山岭，形形似鲤鱼，俗称““鱼岭”，宗地以以北一路之隔则是是几百户民居组成成的村落，往北至至重渡沟风景区（（距离重渡沟风景景区约10分钟车程程）。Documentnumber14交通环境境设施3：本项目目的地理理交通区区位二本项目辐射八大大省会城城市依托良好好的交通通，本项项目凭借借重渡沟沟丰富的的景观资资源，可可以辐射射八大省省会城市市，分别别是：郑郑州、西西安、太太原、北北京、济济南、南南京、合合肥、武武汉。Documentnumber15交通环境境设施3：本项目目的地理理交通区区位三洛栾高速速、连霍高速速及国省县县级公路路，形成成四通八八达的交交通网Documentnumber16旅游市场场经济环环境国内旅游游市场业业正在顺顺应这种种历史性性的转变变，具体体讲是从从观光旅旅游形态态向休闲闲度假旅旅游形态态转变特特点是旅旅游产品品的升级级观光旅游游→休闲闲旅游→→度假旅旅游背景资料料：国际惯例例表明，，一国人人均GDP达到1000美元时，，就进入入国内旅旅游的需需求增长长期，此此时的旅旅游形态态主要是是观光旅旅游；当当人均GDP达到2000—3000美元，旅旅游形态态开始向向休闲旅旅游转化化，进入入出国旅旅游的增增长期；；当人均均GDP达到3000—5000美元，旅旅游形态态开始向向度假旅旅游升级级；达到到5000美元以上上则开始始进入成成熟的度度假经济济时期。。1:国内旅游游地产的的发展——旅游渡假假地产，，下一个个增长期期Documentnumber17旅游市场场经济环环境2:河南省旅旅游经济济发展河南省经经济发展展和居民民收入的的增加，，促进了了旅游业业的大发发展发繁繁荣。河南省旅旅游业增增长迅速速，高于于全国水水平。2011年—2013年接待游游客以每每年0.5亿次增长长，旅游游收入以以每年500亿元增长长。2011—2013年河南省GDP与居民收入时间GDP（亿元）城镇居民收入（元）农村居民收入（元）2011年272321800065002012年298102044375252013年332502228382022011—2013年河南省接待游客与旅游收入时间接待游客（亿人次）旅游收入（亿元）2011年3.072802.062012年3.633283.552013年4.13863Documentnumber18旅游市场场经济环环境3:洛阳旅游游经济发发展洛阳经济济发展和和居民收收入的增增加，促促进了旅旅游业的的大发展展发繁荣荣。2011--2013年接待游客客以每年近近1000万人次增增长。2011--2013年的旅游收入入比2011年的旅游游收入增加了137.02亿元。2011—2013年洛阳市GDP与居民收入时间GDP（亿元）城镇居民收入（元）农村居民收入（元）2011年27172016368222012年30012263677772013年33312490085552011—2013年洛阳市接待游客与旅游收入时间接待游客（万人次）入境游客（万人次）国内游客（万人次）旅游收入（亿元）2011年68705368173482012年776561.287703.72402.742013年8608.0570.058538485.02Documentnumber19旅游市场场经济环环境4:栾川县旅旅游经济济发展----2011至2013年旅游发发展情况况栾川经济济发展和和居民收收入的增增加，促促进了旅旅游业的的快速发发展。2011--2013年接待游游客数量量和收入入呈现双双增长趋趋势。2011--2013年接待游客客以每年近近100万人次增增长。2011--2013年旅游收入入以每年5亿元增加加。2010—2012年栾川县GDP与居民收入时间GDP（亿元）城镇居民收入（元）农村居民收入（元）2010年1421442547002011年1691676257382012年1591877567702011—2013年栾川县接待游客与旅游收入时间接待游客（万人次）旅游收入（亿元）2011年68125.92012年79030.72013年87837.15Documentnumber20Documentnumber212012年底洛栾栾高速全全线通车车以来，，栾川游游客人数数同比有有较大幅幅度的提提高。2013年一季度度游人数数同比增增长了26%，旅游人人数的增增加带动动了各项项业务收收入的快快速增长长，从而而使得营营业收入入达到了了2860万元，同同比增幅幅达到37.2%旅游市场场经济环环境5:交通的发发展与旅旅游经济济的相互互扶持Documentnumber22旅游市场场经济环环境6:国内旅游游地产的的发展----旅游地产产是未来发发展的热点在时下住住宅地产产被调控控，商业业地产仍仍处于““商住倒倒挂”的的泥潭之之际，旅游地产产或是调控控背景下下地产商商们另一一个可选之路路任志强曾曾直言：：“随着着中国旅旅游从观观光旅游游向度假旅游游发展，继继住宅、、商业地地产开发发热潮之之后，旅旅游地产产将会成成为市场场下一个个热点。”“中国目前已经经进入休闲闲旅游地地产时代代。”北京京大学旅旅游研究究与规划划中心主主任、教教授吴必必虎称，，根据专专家预测测，2015年人类将将会进入入到一个个休闲时时代。中国房地地产协会会副会长长朱中一一表示：：在一些些省市制制订的““十二五五”规划划中，已已经有27个省区市市把旅游游业作为为支柱产产业或者者第三产产业当中中的领头头产业，，这说明明各地对对这项工工作非常常重视。。本章总结结中国旅游游地产处处于起步步阶段，，河南省省旅游产产业发展展迅猛，，栾川旅游游产业发发展潜力力巨大经济的快快速发展展，为旅旅游业发发展提供供了动力力；旅游游业也促促进了经经济发展展。河南省旅旅游产业业发展迅迅猛，高高于全国国水平。。洛阳作作为旅游游大市，，是河南南省乃至至全国著著名旅游游胜地。。“栾川模模式”一一改传统统思维模模式，用用科学的的发展观观，重新新主导栾栾川经济济发展的的方向。。栾川拥有有丰富的的旅游资资源，““全景栾栾川”的的提出让让栾川旅旅游经济济未来发发展潜力力巨大。。《河南省““十二五五”旅游游产业发发展规划划》为全省旅旅游产业业发展提提供了政政策支持持，也为为栾川旅旅游业大大发展提提供了新新动力。。本项目作作为栾川川重渡沟沟景区，，依托国国内旅游游业良好好形势，，未来发发展潜力力不可限限量。Documentnumber23Part1认知篇发展环境境存在问题题客群分析析Documentnumber24项目存在在问题1：项目现现状：高低不平平、存在在林木、、民房、、耕地等等Documentnumber25项目存在在问题2:项目开发发难点一一难点1：区域荒荒凉，认认知度低低本项目距距离重渡渡沟景区区10分钟车程程，目前前该区域域较荒凉凉，短时时间内难难在消费费者心中中激起置置业热情情。难点2：不是净净地，拆拆迁麻烦烦地块上存存在建筑筑物、林林木等，，加上村村民受其其他富裕裕起来村村庄影响响及村民民素质高高低，拆拆迁存在在一定难难度。难点3：原始资资源，利利用困难难地块周边边存在庙庙宇、古古树等，，如何将将地块的的原始资资源、植植被、生生态等于于项目互互利共存存，并且且与重渡渡沟风景景区相协协调，从从而实现现可持续续发展难点4：淡季经经营，存存在难度度度假地产产（尤其其是远离离城市的的区域））的物业业是需要要经营的的，如何何保证经经营业绩绩是最大大的难题题，经营营的难度度最终都都表现在在淡季经经营上。。所以，，在项目目之初，，就必须须充分考考虑到淡淡季的经经营问题题，尤其其在旅游游设施的的规划上上，要有有足够的的设施和和投入，，让淡季季不淡。。Documentnumber26项目存在在问题3:项目周边边竞争对对手竞品：目目前栾川川已有九龙山温温泉、老老君山、、鸡冠洞洞等景区度度假地产产的开发发会影响响本项目目的销售售Documentnumber27项目存在在问题3:问题解决决之道一一本项目难难点开发发的实质质是：旅游区非非成熟景景观区项项目如何何开发？？开发难点点的解决决之道借势：借政府之之手，借借百姓之之力，借借重渡沟沟之景，，通过产产品规划划及景观观打造，，融于当当地，融融于景区区造景：利用古树树、古庙庙、鱼岭岭等制造造人文景景观，吸吸引关注注度，提提高知名名度。创新：解决淡季季经营的的主要方方式有：：大型活活动、会会议和培培训。Documentnumber28项目存在在问题3:问题解决决之道二二五大开发发策略实现本项项目的成成功开发发策略1：景区借借势项目属于于重渡沟沟景区边边缘，要要积极向向重渡沟沟景区““靠””，分享享其成熟熟区品牌牌价值策略2：资源嫁嫁接深入挖掘掘重渡沟沟农耕文文化、自自然景观观的价值值，将文文化价值值嫁接到到项目，，吸引游游客。策略3：巧用地地貌项目具有有山地景景观资源源，统筹筹规划合合理布局局，保护护资源和和项目创创新结合合，项目目易产生生层次感感。策略4：规划上上更多功功能赋予住宅宅的旅游游性、休休闲性，，使业主主的生活活更加丰丰富多彩彩，使住住宅成为为多功能能的生活活载体。。策略5：较高的附加加值创新产品、提提高附加值，，提供一站式式生态旅居功功能，强化产产品的私密性性、尊崇性。。Documentnumber29机会：河南省十二五旅游规划提出大力发展栾川和重渡沟。政策：栾川政府提出全景栾川理念，有利于重渡沟景区的发展产品：市场上缺乏合理的度假产品，存在市场空白点机遇Opportunity资金：旅游地产开发，前期需要大量资金竞品：九龙山、老君山、鸡冠洞等景区度假地产的开发会影响本项目的销售威胁Threat优势

Strength交通：紧邻洛栾高速重渡沟站出入口，交通便利地段：地处洛栾高速重渡沟站高速出入口往西500米处，是来往栾川县城和重渡沟风景区的必经之地，区域地理位置十分优越景区：距离重渡沟景区10分钟车程地块：地块只有百亩，面积不大拆迁：地块内部存在大量民房、菜地、树林，拆迁

不方便地差：地块有高低落差，平整土地成本增加区域：距离重渡沟风景区步行距离较远，客户存在认知抗性劣势

WeaknessDocumentnumber30项目SWOT分析Part1认知篇发展环境存在问题客群分析Documentnumber31项目客群分析买它，能代表表什么？身份和地位的的象征人生价值体现现少数的高富人人士所占有去那玩，能代代表什么？中高档消费场场所，富人行行为度假与养生结结合可以休闲,可以私有一谁会买本项目目的产品？Documentnumber32项目客群分析二客群来源源本项目的目标标客群主要来来自以栾川为中心的的周边县市。如栾川、卢卢氏、灵宝、、洛宁、嵩县县等县级市以以及三门峡、、南阳、平顶顶山、洛阳、、郑州等地级级市。Documentnumber33项目客群分析非体力劳动者者，主要是:大中型私营业业主，公司高高层管理者大学教授、艺艺术从业者、、律师、医生生等知识分子子政府机关的高高级领导三客群职业业Documentnumber34项目客群分析四客群消费费特征不讲究性价比比，讲究性能能比。区域中消费费者一般不很很关心价格，，但很关心心产品品质及及功能。需要绝对私密性。消费者非常常独立，所以以对产品的私私密性要求很很高，其较注注重产品的个个性，喜欢独独一无二、惟惟我独尊的感感觉。不一定都懂行行，但一定懂懂时尚；不一一定都有品位位，但一定都都追求品位。崇尚自然、原原生态，追求求静雅。追求健康，懂懂得享受生活活。Documentnumber35项目客群分析五客群心理理需求享受恬静、舒适、高尚的居住生活对独特、稀缺的自然财富的领先占有安逸性、私密性高度的私人家庭享受和社交需求对生理、心理健康、安全的注重与要求独特的价值观及生活哲学的高度契合客群心理Documentnumber36六客群置业业需求休闲度假型心心理：中产阶层的压压力越来越大大，传统的观观光旅游必然然被度假旅游游所取代。投资型心理：：旅游地产依赖赖优美的自然然环境和土地地，而这些自自然环境和土土地随着知名名度的升高会会升值。炫耀型心理：：通过入住这些些稀缺不可再再生的环境中中，获得一种种炫耀性的满满足感。未来养老型心心理：退休后居住在在风景优美的的小镇比大都都市更能保证证健康。商务交际型心心理：商务谈判如果果放在风景优优美的别墅更更能使谈判双双方放松，达达到增加成功功机遇的目的的。礼品型心理：：随着经济的发发展，旅游度度假成为一种种时尚，旅游游房产也将成成为一种礼品品。客群置业需求求主要用于投投资和自住项目客群分析Documentnumber37项目客群分析七客群度假假习惯5+2模式：5天工作在市区区，2天大休在郊区区。11+1模式：11个月在大城市市工作，1个月的长假（（元旦、春节节、“五一””、国庆这四四周加起来，，差不多一个个月）跑到另另外一个城市市休闲。Documentnumber38七客群定位位他们渴望回归自然的理理念健康的生活方方式放松心灵的属属地自由的居住体体验有钱、有闲的的上层消费者者项目客群分析Documentnumber39Part2案例篇Documentnumber40案例介绍经验借鉴【1】中国最美最奢奢华的休闲度度假酒店丽江悦榕庄以全球高端人人群为目标客客户，提供集集休闲、度假假、商务、体体验为一体的的中国最美最最奢华的休闲闲度假酒店案例介绍Documentnumber41案例介绍发展条件丽江悦榕庄丽江悦榕庄主主要发展条件件休闲产业快速速增长旅游形式从观观光型向休闲闲、度假、商商务型转变丽江高端客群群的增多中国成为世界界舞台的中心心，受到全球球关注，国外外游客对中国国越发感兴趣趣丰富的旅游、、人文资源项目周边香格格里拉、玉龙龙雪山的美景景和丽江风情情的为项目提提供了丰富的的文化内涵丽江旅游资源源基本能适应应客人来休闲闲、度假、商商务、旅游和和探险需求的的条件成功的度假品品牌悦榕庄作为悦悦榕集团顶级级度假酒店品品牌已得到世世界认可马尔代夫、普普吉岛等海滨滨度假胜地的的悦榕庄酒店店为丽江酒店店作了品质保保障悦榕庄客户会会为项目提供供了丰富的客客源政府的大力支支持丽江市政府全全力支持旅游游产业发展、、升级在政府的支持持发展下，丽丽江已成为中中国休闲旅游游度假的理想想之地，产业业基础雄厚，，城市发展需需要提升品位位Documentnumber42案例介绍规划理念以丽江古城的的建筑风格融融合五星级的的现代化酒店店设施，营造造优雅浪漫的的度假风格，，让客人沉浸浸在欢愉中，，离开的时候候确保得到““元气”的补补充。丽江悦榕庄Documentnumber43案例介绍运作模式顶级度假酒店品牌导入，占领中国顶级休闲度假酒店地位，形成品牌影响力，后期开发推出产权式酒店。世界顶级酒店店品牌导入打造中国顶级级休闲度假酒酒店地产项目开发发悦榕庄国际顶顶级度假酒店店品牌马尔代夫、普普吉岛等海滨滨度假胜地的的悦榕庄酒店店形象招牌中国国内顶级级度假酒店花园式别墅酒酒店室外温水按摩摩浴池、私人人泳池、护疗疗亭丽江悦榕Spa会所等二期产权式酒酒店别墅开发发（丽江悦榕庄庄二期将推出出产权式酒店店）丽江悦榕庄Documentnumber44案例介绍【2】长三角地区综综合性纯休闲闲度假社区项目区位温泉1858，位于苏州市市太湖国家旅旅游度假区，，处于太湖2006年新规划的核核心区域，紧紧邻太湖湖岸岸，是苏州乃乃至长三角地地区最理想的的休闲旅游的的区域之一。。温泉1858Documentnumber45案例介绍温泉1858整体规划项目整体建筑筑风格以中式式为主，规划划开发度假别别墅、酒店式式公寓、产权权式酒店、五五星级度假酒酒店以及水上上运动项目，，打造休闲度度假社区。项目经济指标标总占地：12万平方米总建筑面积：：约9.6万综合容积率：：0.8度假别墅酒店式公寓产权式酒店五星级度假酒酒店Documentnumber46案例介绍温泉1858建筑设计规划－文化与与建筑的结合合，是温泉1858的核心规划理理念。利用“合院””和“天井””空间形态，，将江南独特特的苏派建筑筑、院落文化化、传统村落落，都融入到到整个社区规规划中，让生生活回归本质质。Documentnumber47案例介绍功能设置度假村主要设设施周边配套设施施五星级度假酒酒店温泉水上运动度假居所五星级度假酒酒店温泉度假商业水街太湖国际高尔尔夫俱乐部水星游艇俱乐乐部太湖、新天地地生态公园吴宫校战纪念念园主题娱乐中心心中信文化论坛坛休闲度假健康度假娱乐运动居住体验休闲度假健康度假娱乐运动文化体验自然体验生态体验商务度假功能匹配纯休闲度假社社区休闲度假群独享尊贵分享太湖温泉1858Documentnumber48案例介绍【3】千岛湖内顶级级大型度假酒酒店公寓群总体定位以为消费者提提供“享受另另一种人生””为目标，在在目前国家最最大的森林公公园千岛湖内内，打造一个个真正顶级的的大型度假酒酒店公寓群绿城千岛湖度度假公寓Documentnumber49案例介绍项目区位绿城•千岛湖度假公公寓位于淳安安千岛湖镇东东北部，是千千岛湖景区内内极具稀缺性性的西、北、、南三面临湖湖的优质地块块。千岛湖位位于浙江省杭杭州西郊淳安安县境内，地地处长江三角角洲的腹地，，被称为是上上海和杭州的的“后花园””。绿城千岛湖度度假公寓Documentnumber50案例介绍整体规划项目占地13.8万平方米，总总建筑面积近近30万平方米，由由八座小高层层、高层建筑筑组成，建成成后将是华东东地区，乃至至全国首屈一一指的世界级级大型休闲度度假物业集合合体。与国际顶尖的的度假酒店管管理集团喜来来登联手打造造精装修度假假公寓；整个度假建筑筑群更包括了了超过30000平方米的度假假配套区以及及大面积的水水上运动区；；整合了游艇俱俱乐部等多项项顶级度假设设施。房型设置：一一房70-120平方米二房175-200平方米三房350-430平方米少量带私家游游泳池的豪华华别墅户型绿城千岛湖度度假公寓Documentnumber51案例介绍功能设置五星级度假酒酒店度假公寓游艇俱乐部水上娱乐区休闲娱乐中心心-健身中心、医医疗保健、乒乒乓球室、桌桌球室、棋牌牌室、室内游游泳池、水疗疗(SPA)、足疗等等设设施精品商业街千岛湖国家森森林公园项目主要设施施休闲度假健康度假娱乐运动文化体验自然体验生态体验商务度假居住体验功能匹配功能丰富、自自成体系的大大型休闲度假假综合体绿城千岛湖度度假公寓Documentnumber52Part2案例篇Documentnumber53案例介绍经验借鉴经验借鉴项目名称深圳华侨城产品特点主题公园、酒店、商业、休闲度假、高尚居住等配套设施.对于本项目的机会点1.主题公园带动人气.2.项目设置威尼斯水景主题酒店3.高尚居住区成为利润收益爆发点项目名称芙蓉古城产品特点以川西文化为灵魂，开发休闲度假旅游，进而开发高档旅游地产对于本项目的机会点1.特色休闲餐饮街、手工艺品街、商业购物街2.生态豪华会所、星级宾馆、博物馆3.打造中国各地民居风格形式高端物业项目名称李公堤产品特色依托国内最大城市内陆湖——金鸡湖、打造国际风情商业水街、滨湖休闲娱乐时尚特区、休闲商务领地等高尚休闲娱乐配套对于本项目的机会点1.开放式的商业休闲水街2..依托金鸡湖资源打造休闲度假区3.项目设置精英企业会所、商务会馆，精品酒店突出商务休闲功能4.针对青年白领的特色业态（如豪华KTV、迪厅）

借鉴价值1、开放式的商商业休闲风情情街（包括特特色餐饮、商商业购物等））2、配套精英会会所、商务会会馆突出商务务休闲功能3、特色民俗文文化社区，农农家乐果园采采摘，鱼塘钓钓鱼等以积聚聚人气旅游休闲地产，产产品价值借鉴Documentnumber54经验借鉴项目名称绿城千岛湖度假公寓产品特色内部高尔夫果岭岛,三座主题会所,一对一英式管家服务.对于本项目的机会点1.大面积的水上休闲区；整合了游艇俱乐部等多项顶级度假设施2.喜来登酒店管理公司+精装修酒店公寓项目名称温泉1858(苏州环太湖)产品特点中式风格联排别墅,温泉入户,豪华酒店配套.大型水上运动等对于本项目的机会点1.项目设置国际豪华酒店,2.依托阳澄湖资源打造休闲度假区项目名称富春山居产品特色依托度假酒店、私人别墅、高尔夫球俱乐部、富春阁周边等高尚休闲娱乐配套对于本项目的机会点

1.与高尔夫球场联动形成高挡别墅区.2..专属设计师

Jean-

Michel

Gathy

规划重现中国南宋建筑风格3.项目设置国际豪华酒店,产品价值借鉴1、精品酒店公寓2、打造滨湖休闲区区3、打造高档别墅区区度假产品，价值借借鉴成功项目经验的一一致趋同都说明本本项目前期酒店公公寓及别墅的先行行是正确的选择，，但旅游地产其基基础依然在于当地地旅游业的发达与与认可Documentnumber55Part3产品篇Documentnumber56产品开发产品主体与配套价值提升产品开发【1】根据旅游地产的功能开发模式本项目属于旅游度假地产和旅旅游住宅地产类型概念描述特点典型案例是否适合本项目旅游景点地产在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、体闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间。增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。上海新天地、宋城集团的宋城主题公园等×旅游商务地产在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。海南博鏊等×旅游度假地产为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有旅游资源，投入休闲度假设施建设，大力营造旅游度假氛围。佘山高尔夫别墅、三亚碧海蓝天、千岛度假村√旅游住宅地产与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。提供“第二居所”为主要目的，依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。杭州宋城的山地别墅等√产品开发资源类型核心产品典型案例是否适合本项目滨湖类酒店、别墅、公寓、游艇千岛湖开元度假村、绿城千岛湖度假公寓√滨海类酒店、别墅、公寓、高尔夫、游艇半山半岛、雅居乐清水湾×温泉类酒店、别墅、公寓、休闲养生项目九华山庄温泉度假酒店、中山温泉宾馆×高尔夫高尔夫球场、酒店、别墅等深圳观澜湖高尔夫社区、南京中山国际高尔夫×【1】根据旅游地产的功能开发模式本项目属于旅游度假地产和旅旅游住宅地产产品开发【2】开发理念城市新休闲主义UrbanNewLeisureDoctrine当中国人均ＧＤＰＰ已超过了１００００美元时当一个城市的私人人汽车拥有量突破破２００万辆的时时候休闲早已经成为城市主主流人群的一种生活状态，一种方式，一个追求目标主张——旧生活倒塌，新主主义竣工风范——与休闲互动的优生生哲学气质——描摹生活的细节之之美高度——一座城市超越与升升华境界——其终结，是将不同同趋于一致Documentnumber59栾川重渡沟墅苑休休闲度假山庄六星级度假区内，，服务于峰层人群群的集居住·旅游·休闲·度假、疗养为一体体的高尚地产Documentnumber60产品开发【2】开发理念Part3产品篇Documentnumber61产品开发产品主体与配套建建议产品价值提升产品主体与配套建建议【1】建筑风格建议：与与自然相融，体现现休闲特色风格一：北美风格格北美地处温带，北北美森林瀑布雄伟伟壮丽，北美风格格也体现了北美风风格别墅色彩丰富富，线条流畅，简简单大方，处处体体现着美国文化追追求活力和力量的的自由性和开放性性，更加充分地表表现了对自然和人人性的尊重，风格二：托斯卡纳纳风格低错落的层面，凹凹凸有致的墙体，，以及用天然材料料，如石灰、木头头和灰泥勾勒出来来的外墙是这类建建筑的典型特征，，斑驳不匀的墙壁壁，深绿色的百叶叶窗，褐红色的陶陶瓦屋顶也是这类类建筑的标志。风格三：中式古典典风格制式门楼、带有传传统花窗的围墙、、传统民居屋顶、、略带弧度的屋脊脊、灰色为主的墙墙面等传统住宅的的经典符号，明确确体现着中式宅院院的风格。中中式古典风格主要要特征：【特征】1、北京四合院式的的灰色坡屋顶。2、筒子瓦及一定高高度的院墙围合方方式。3、院落式或园林式式布局。4、材质多选用地域域色彩浓厚的灰砖砖。。从资源特点出发，，演绎建筑风格从项目环境自然然资源为出发点，，强调风格与森林林、气候、景观相相融合，使项目建建筑风格与自然和和谐共生。本项目旅游度假、、山景坡地两大特特征，周边森林貌貌密、湖水清澈。。产品主体与配套建议【2】产品建议：度假物业与普通居居家物业的不同特特征体现度假物业和居家物物业的户型没有绝绝对严格意义上的的区分，度假物业业只是需要在一些些关键节点上强化化即可。区别于传统物业的的使用上的特异化化舒适性提升，与与外部景观的搭接接与可达性，是度度假物业追求的基基本性原则空间尺度感大松散空间，少隔断；强调灰空间的利用功能分区明显，空间区隔多；灰空间较少利用空间布局注重公共空间与卧室的区隔，强调多套间和私密性强调主卧的套间设计动线设计开放共享，动线丰富动静分区，互不干扰功能导向弱化部分生活功能，别墅尤其强调室外功能突出居家使用的空间趣点营造强调景观与采光：观景阳台，大面积窗户弱于度假物业要求度假物业居家物业Documentnumber63产品主体与配套建议【2】产品建议：四大原则产品建议原则1：丰富产品线，追求求产品多样化，满满足中上层人士多多元需求产品建议原则2：控制户型面积，保保持市场竞争力产品建议原则3：户型强调舒适休闲闲、突显个人空间间，追求高价值产品建议原则4：面积适中，不宜过过大，总价得到合合理控制，适当提提高单价，提升销销售利润。主体类产品度假别墅电梯洋房（小高层）酒店公寓产品建议配套类产品商业街商务会所旅游接待中心民俗特色农家乐乐Documentnumber64产品主体与配套建议产品构思产品形态单位面积（㎡）比例主体多层洋房电梯小高层80-12050%别墅独栋200-26010%联排180-20010%度假公寓高层酒店式公寓40-7030%总计40-260

100.00%Documentnumber65【2】产品建议：主体类别因此在各类产品品的面积段控制制上，其实也可可以是多样化的的灵活组合满足足不同需求产品主体与配套建议【2】产品建议：度假别墅度假别墅建议尺度舒适感私密性观景性灰空间的利用交错排布分区设置赠送庭院、露台台大面积落地窗挑空处理大尺度开放空间间豪华主卫系统大横厅设计多套间设计Documentnumber66项目定位置身大自然中享享受空气、阳光光、流水、乡村村、原野所带来来气息单位面积：180－260平方米/套建筑立面：欧式式或中式风格定位位：奢华享享受，融于自然然Documentnumber67【2】产品建议：度假假别墅产品主体与配套建议【2】产品建议度假别别墅:A尺度舒适感尽量不用隔墙，，部分室内功能能空间融合或简简化，增强空间间尺度感局部采用挑空处处理增强了空间间尺度的变化感感，强化的采光光性能，增添了了情趣性Documentnumber68产品主体与配套建议【2】产品建议度假别别墅:A尺度舒适感起居厅、餐厅及及厨房并排布置置，两层通高，，空间恢宏Documentnumber69产品主体与配套建议【2】产品建议度假别别墅:B私密性多套间设计和豪豪华舒适的主卧卧共同组成的生生活空间，极大大的体现度假生生活舒适享受麓山国际别墅二二层三层步入三层下至花园次卧1次卧3次卧3主卧观澜高尔夫别墅墅二层生活空间多套件件设计，保证了了生活的私密和和便利；每个套间均有步步入式露台或阳阳台，增添舒适适度和情趣性；；放大主卧的卫浴浴空间，景观浴浴室和卫生间是是对度假生活舒舒适度的提升。。Documentnumber70产品主体与配套建议【2】产品建议度假别别墅:B私密性建筑主体采用分分离式设计，相相互之间通过连连廊或泳池相互互连接，保证主主、客、佣人活活动空间相互不不干扰，实现完完全的主客分区区、动静分区主人活动区客人活动区公共活动区保姆活动区一层二层一层二层Documentnumber71产品主体与配套建议【2】产品建议度假别别墅:C观景性赠送大露台，整整合户外景观资资源增加度假情情趣，同时增加加采光、通风性性大面积的观景露露台，满足景观观观赏的要求，，放大产品优势势大露台可以增加加情趣的观景活活动空间露台、阳台实现现观景的同时，，也是赠送面积积的常用手段，，有助于提升项项目性价比Documentnumber72产品主体与配套建议【2】产品建议度假别别墅:C观景性以大面积的落地地窗，强调景观观视野开放，满满足采光与空间间通透的要求充分利用落地窗窗的开放式空间间营造感、同时时增加采光与通通透利用大面积落地地窗，增大景观观面，最大化实实现与景观连接接Documentnumber73产品主体与配套建议【2】产品建议度假别别墅:D亮点设计1、无界限，越奢奢华越简单——大开间、大尺度度、大面宽、大大赠送空间2、通透留白，超超大阳台创造““空间之肺”3、围合环视，空空中花园，屋顶顶泳池，户户不不同的观景角度度Documentnumber74项目定位面向大众的快速速去化物业——墅景度假酒店公公寓单位面积：40－70平方米/套建筑立面：简洁洁明快定位位：便捷，，舒适Documentnumber75【2】产品建议酒店公公寓:A格局产品主体与配套建议【2】产品建议酒店公公寓:A格局户型以精装修为为主，设计酒店店化，弱化功能能的齐备，强化化空间的舒适，，增加景观的视视野购房者以投资为为主，一般不会会在公寓中长期期居住，所以一一般开发商都会会选择以精装的的形式把房子交交给购房者，做做到拎包入住，，并便于后期经经营出租。酒店公寓是给人人们在度假旅游游时提供居住服服务的项目，则则舒适度是产品品首先要考虑到到的。所以一般般的酒店公寓在在户型设计上采采用酒店化的设设计，弱化厨房房、储藏空间，，强调卧室客厅厅的舒适度和增增加景观视野Documentnumber76产品主体与配套建议【2】产品建议酒店公公寓:B宽景观景观视野最佳的的位置可设少量量观景套房户型型，强化舒适度度，弧形设计，，彰显度假氛围围设计上尽量增大大景观面，减小小进深，此外，，尽量减少空间间的分割，74平米的一方一厅厅两卫，充分体体现度假产品的的舒适要求大面积的观景露露台，主卧与客客厅直接与观景景台连通，采光光很好开放式西厨结合合餐厅干湿分离的洗手手间强化卧房的舒适适与奢侈，强化化主卧卫生间的的景观大浴室观景台观景台Documentnumber77产品主体与配套建议【3】产品建议酒店公公寓:C便利于私密两房产品双入口口、全套间设计计保证了各自生生活的便利性与与私密性卧室套间设计，，既方便度假生生活，也保证卧卧室的私密性主卧次卧主卧次卧双锁设计卧室1卧室2连廊主/次卧双入口设计计、卧室间用连连廊连接，保持持各自私密性Documentnumber78产品主体与配套建议【2】产品建议酒店公公寓:D度假性卫生间可与洗浴浴分开，使浴室室、阳台全部观观海或酒店园林林，增强度假氛氛围露台浴室卫生间Documentnumber79产品主体与配套建议【2】产品建议酒店公公寓:E公寓返租销售模模式酒店公寓采用公公寓返租销售模模式针对小户型不长长期居住的客群群特性，在客户户自愿的条件下下，可以引入酒酒店式公寓的销销售模式，将公公寓返租给酒店店，每年可享受受30天免费入住外，，还可拥有每年年超高的经营红红利目的----给到更多丰厚条条件，吸引投资资客好处----可以大幅增提升升开发商利润。。可以达成快速速销售，大大缩缩短销售周期，，降低开发成本本，是目前旅游游地产营销的黄黄金模式。举例：以户型面面积为50平米的公寓为例例，售价为3000元/㎡，总投入为15万元，每年返返租总房款款的10-12%%作为固定回报，，则8-10年时间就可收回回全部投资后坐坐享收益。Documentnumber80产品主体与配套建议【2】产品建议酒店公公寓:E公寓返租销售模模式公寓面积在40-70平米，低总价，，超高利用率，，每套公寓售出出后，若不长期期居住，则可交交回度假酒店管管理，用作客房房，业主每年还还可享受部分分分红收益。Documentnumber81产品主体与配套建议【2】产品建议多层电电梯洋房:格局Documentnumber82单位面积：80－120平方米/套建筑立面：欧式式风格定位位：低密度度，高品质产品主体与配套建议【2】产品建议多层电电梯洋房Documentnumber83内部的格局分布布，及投资理念念与酒店公寓相相同产品主体与配套建议会馆主要功能：：企业家总部同事员工聚会、、同乡会、商业业联盟聚会、名名校校友、名流流聚会场所商务合作交流场场所会议召开Documentnumber84【3】配套建议：A商务会馆产品主体与配套建议总体规划面积在在2000M2;分布项目入口;人工湖边每个单位面积控控制在800-1000M2;可临时出租，亦亦可长期包租Documentnumber85【3】配套建议：A商务会馆产品主体与配套建议会馆外围民俗文文化主题景观；；内部庭院，突出出中式水景营造造特色；会馆内部设置温温泉泳池，桑拿拿区等，满足商商务，会谈，休休闲功能；Documentnumber86【3】配套建议：A商务会馆产品主体与配套建议重渡沟民俗文化化商业街区；从洛栾高速下来来至项目500米,商业街呈两端布布局.局部建筑拔高,突出建筑的标志志性；参照豫西民俗风风情建筑为主题题,商业与景观相结结合,设置各类民俗商商品、旅游纪念念品、餐饮等。。Documentnumber87【3】配套建议：B重渡沟民俗文化化商业街产品主体与配套建议“栾川豫西”窗口口——民俗文化商业总建筑面积：5000平方米商业单体面积50－200平方米不定氛围营造：栾川川重渡沟新天地地，热闹的氛围围凸现业态建议：小型精品零售：：当地土特产店店、古玩店、书书画店等生活服务类：私私房菜馆、小吃吃等Documentnumber88【3】配套建议：B重渡沟民俗文化化商业街产品主体与配套套建议产品主体与配套建议【3】配套建议：C渡沟休闲度假山山庄接待中心（（销售中心）接待中心为游客客提供信息、咨咨询、游程安排排、讲解、教育育、休息等旅游游设施和服务功功能的专门场所所。向游客提供供有关旅游和风风景名胜区的信信息，同时提供供必要的服务和和帮助，有些甚甚至包括住宿及及娱乐设施。同同时也是本项目目投资销售接待待中心。Documentnumber89产品主体与配套套建议产品主体与配套建议【3】配套建议：C渡沟休闲度假山山庄接待中心（（销售中心）总体规划面积在在1000M2;分布项目入口处处;高速公路入口处处Documentnumber90产品主体与配套套建议产品主体与配套建议【4】配套建议：D果园采摘、垂钓钓形式的农家乐乐利用附近鱼岭梯梯田果树采摘及及人工湖鱼塘垂垂钓的方式的农农家乐服务提供的一种回归归自然从而获得得身心放松、愉愉悦精神的休闲闲旅游方式。Documentnumber91产品主体与配套套建议产品主体与配套建议Documentnumber92【5】主体及配套设施施分布Part3产品篇Documentnumber93产品开发产品主体与配套套建议产品价值提升产品价值提升产品价值二次提提升竞争策略核心：：提高产品竞争争力给消费者一个心心动的理由！Documentnumber94产品价值提升价值提升1:美化社区出入口口美化社区入口：：项目入口虽然临临路，但是面宽宽较窄，不容易易引起注意，建建议用巧妙设计计、灯光或大规规模景观美化入入口，更好地展展示项目高端社社区形象。Documentnumber95产品价值提升价值提升2:引入“全方位养养生”理念引入专业医疗机机构+国际养生机构，，定期为业主进进行养身保健服服务，倡导本项项目的九大养生生理念：【山林养生】+【饮食养生】+【文化养生】+【医疗养生】+【气候养生】+【空气养生】+【日光养生】+【山泉养生】+【翠竹养生】Documentnumber96产品价值提升价值提升3：嫁接古树、古古庙，鱼岭，制造文化景观利用项目周围的的古树、古庙、、鱼岭，制造人人文景观，吸引引游客，提升项项目知名度和价价值Documentnumber97总结：游客旅游游路线图（合理理的安排游览路路线，通过塑造造更多的人文与与自然景观、休休闲项目，让让旅客停留，，进一步的提升升项目价值。Documentnumber98下洛栾高速→旅旅游接待销售中中心→商业风情情街→公寓酒店店（项目本体））→古树、古古庙游览→农家家乐（人工湖垂垂钓、果园采摘摘）→公寓酒酒店→重渡沟总结：产业链定定位一个核心体、四四大产业系统、、三项价值提升升互动Documentnumber99景区旅游接待中心别墅，洋房，公公寓农家乐果园、鱼塘民俗商业风情街高档商务会所美化社区入口理疗设施养生服务文化景观Part4销售篇Documentnumber100推售策略推广方案营销策略推售策略进行多次少少量认筹和和开盘盘，持持续制制造市市场声声音吸吸引各各方关关注，，营造造一房难难求之势，，揽尽尽市场场客户户。采取小步快快跑策略，，以小小涨幅幅多频频次实实现价价格逐逐步抬抬升。。推售策策略1：长拳短短打一一房难难求Documentnumber101推售策策略利用度度假别别墅把把项目目形象象与品品质做做高，，塑造造高端端生活活方式式与品品位；；价格格上以以低开开高走走，成成为区区域内内价格格引领领者。。推售策策略2：高预期期低实实现塑塑造高高品质质好价价格Documentnumber102Part4销售篇篇Documentnumber103推售策策略推广方方案营销策策略营销策策略营销策策略1【坐销+行销】旅游地地产，，守株株待兔兔、等等客上上门注注定要要失败败主动出出击，，开辟辟战场场向栾川川县出出发，，向洛洛阳进进军，，向项项目周周边县县市冲冲锋，，向郑郑州迈迈进（（建立立起郑郑州、、洛阳阳销售售咨询询点并并逐步步向周周边地地市拓拓展））走进项项目周周边3小时车车程的的各个个角落落，深深耕各各个行行业各各个领领域中中高端端客群群资源源……守株待待兔注注定失失败Documentnumber104营销策策略营销策策略2【事件营营销】策划、、组织织新闻闻事件件，名名人效效应，，争议议热点点利用事事件、、新闻闻热点点，吸吸引眼眼球，，炒热热景区区和项项目炒作项项目，，提高高项目目知名名度吸引目目标客客群聚聚集项项目，，最终终促成成销售售营造有有利于于销售售的新新闻事事件如项目目新闻闻发布布会、、高峰峰论坛坛、举举办旅旅游节节活动动、成成立青青少年年教育育基地地等等等重磅炸炸弹例如：：500岁古树树经考考证是是明太太祖亲亲手栽栽植、、东汉汉光武武帝字字碑等等Documentnumber105营销策策略营销策策略3【体验式式营销销】时尚大大气的的营销销中心心、五五星级级的服服务标标准可口的的饮料料、优优雅的的笑容容、甜甜美的的声音音、靓靓丽的的顾问问……精美的的家具具、多多彩灯灯饰、、翠绿绿的植植物……利用营营销中中心、、导视视系统统、样样板间间、置置业顾顾问、、景观观示范范区等等让客客户眼眼见为为实组织潜潜在客客户体体验这这里的的美景景、飞飞瀑、、翠竹竹、民民俗、、养生生等休休闲度度假体体验打造视视觉、、味觉觉、嗅嗅觉、、触觉觉、听听觉组组成的的五味味体验验营销销身临其其境亲亲身体体验眼眼见为为实Documentnumber106营销策策略营销策策略4【圈层营营销】高端人人群的的影响响永远远圈内内大于于圈外外，本本案必必须进进入金金字塔塔尖人人群小小圈子子通过成成熟渠渠道（（商会会、豪豪车俱俱乐部部、高高档会会所、、星级级酒店店客户户资源源等））以独独特品品牌形形象、、意趣趣活动动、高高素质质sales的直接接接触触客户户走进他他们的的圈子子，融融入他他们的的圈子子与他们们做朋朋友，，与他他们把把酒论论道，，与他他们谈谈文化化，让让圈层层营销销发挥挥到极极致前期通通过一一对一一的圈层营营销，，组团团销售售，树立立项目目的阶阶层性性、高高端性性为项目目建立立稳定定的资资金链链和良良好形形象和和知名名度打打好坚坚实基基础高端场场所的的交际际花Documentnumber107营销策策略营销策策略5【政策营营销】利用全全景栾栾川、、重渡渡沟风风景区区等资资源利用白白皮书书、专专题DM、影视视片等等各种种途径径和方方法向向客户户传播播把政府府的利利好政政策，，变成成项目目的销销售道道具，，促进进项目目的顺顺利销销售积极参参加政政府组组织的的各种种对外外推介介活动动拿来主主义借借力打打力四四两拨拨千斤斤Documentnumber108Part4销售篇篇Documentnumber109推售策策略推广方方案营销策策略推广方方案本项目目面对对客户分分散，，客层层面窄窄，但是客户层层次高高，所以以我们们的的推广广不宜走走大众众传播播的路线线，而而要走小众众渗透透的方式式。重点：：窄众渗渗透----提升传传播的的有效效性，，实效效促进进项目目销售售的迅迅速完完成辅助：：大众传传播----建立项项目品品牌形形象，，完成成品牌牌知名名度的的迅速速爆炸炸和活活动信信息告告知推广总总策略略Documentnumber110推广方方案推广总总纲“树形象象、精精推广广、拓拓渠道道、重重展示示”精推广广拓渠道道重展示示树形象象突出的的项目目形象象建立项项目认认知项目造造势项目价价值传传递建立市市场地地位创新营营销推推广线上渠渠道线下渠渠道物料、、广告告景区体体验体验式式营销销中心心景观示示范/样板间间3、推广广策略略Documentnumber111推广方方案推广渠渠道