年南京某别墅项目可行性报告

别墅项目可行性报告一、南京别墅市市场综述从近十年的发展展来看，南京京别墅市场的的发展呈曲线线上升势头，经经历了高潮——低潮——升温——热潮四个阶阶段，目前正正处于别墅开开发的第二个个热潮，并随随着南京社会会经济环境的的进一步开放放，别墅必将将成为城市郊郊区化扩张的的市场主导产产品。目前南南京别墅市场场类型分为独独立别墅、双双拼别墅、联联排别墅及叠叠加式别墅等等几种。建筑筑形式上出现现最多的是联联排别墅，占占据市场份额额也是最大的的，联排别墅墅又称Townhhouse为目前南京京别墅市场的的主导产品类类型。1、别墅市场场划分目前南京别墅市市场可分为城城东、江宁二二大别墅相对对集中区域，在在这两大区域域中，城东由由于自然景观观优势、道路路优势及距主主城较近开发发较早，已形形成了规模。该该区域由地域域界限，又可可划分为紫金金山亚东板块块、麒麟汤山山板块。而江江宁板块由于于近年来政府府政策的倾斜斜，道路的改改善以及独特特的自然景观观优势，吸引引了大批开发发商前来开发发，近两年异异军突起，成成为新的别墅墅集中地，从从中可分为百百家湖岔路口口板块、翠屏屏山板块——银杏湖风景景区板块（本本案属于其中中）。城东：紫金山亚亚东板块该别墅板块是以以紫金山、月月牙湖为中心心，向周边辐辐射，月牙湖湖周边以其独独特的地理位位置加上政府府的大力开发发使得它已经经成为离城市市最近的都市市富人圈。由由于土地紧缺缺，极政府有有意识的保护护该区域的景景点。该板块块开发较早，有有月牙湖花园园、大邦花园园、金陵御景景园，现已无无在售别墅项项目。亚东近近年来，由于于仙林大学城城兴建使该地地区声名鹤起起，良好的人人文环境及清清新的郊区风风光，使部分分开发商将此此地视为兴建建高档别墅的的首选。这一一地区的亚东东花园城、听听泉山庄和金金陵家天下在在南京的别墅墅中均具有相相当知名度。该该区域的别墅墅物业类型双双拼占绝大比比重。城东：麒麟汤山山板块这一板块在行政政区划分上属属江宁，但从从区位上仍属属城东板块。与与江宁其他板板块相比，麒麒麟汤山板块块则显得与众众不同，它位位与南京的东东郊，周边自自然景观中等等，房价低廉廉。由于地处处一直被人们们认为风水较较好的南京东东郊，地出旅旅游景观区（阳阳山碑才、古古猿人遗址），拥拥有独特的景景观和地理优优势。目前该该区域土地储储备较大，土土地有一定升升值空间。但但该地区目前前缺少政策利利好的冲击，几几乎没有上规规模、上等级级的高品质楼楼盘。而汤山山的温泉是该该板块别墅的的主打“王牌”，像碧水华华庭、养龙山山庄、东湖丽丽岛皆在温泉泉上做足了文文章。但由于于温泉的不可可再生性，温温泉在房产开开发中被限制制开采，在加加上交通不便便，该板块将将失去其独特特的优势。该该区域别墅类类型以独立、双双拼为主，配配以少量联排排。江宁：百家湖岔岔路口板块江宁的人没有几几个不知道百百家湖的，其其自身的景观观资源和周边边的成熟配套套吸引了无数数置业者。从从各家楼盘的的宣传资料中中也能看出，该该地区100%的楼盘主要要卖点便是优优美的自然环环境、自然风风光。离南京京最近的地区区，地处主城城区与江宁交交界的咽喉要要道，距中华华门仅4公里，新街街口11公里，15分钟车程。区区位优势得天天独厚，交通通便捷。随着着江宁经济文文化等发展速速度的加快，其其与南京市区区的交流联系系日趋频繁。本本区域的地理理优势也将日日显突出，承承接着南京与与周边城市联联系的枢纽。该该板整体块规规划合理，且且依托百家湖湖的天然水景景，自然优势势突显，道路路的规整也是是此板块值得得一提之处。开开发商依托着着百家湖的自自然环境，在在以公寓为主主导产品的情情况下，也开开始试探性的的开始开发别别墅，这其中中以百家湖和和湖滨世纪花花园为先驱代代表，并取得得不错效果，湖湖滨世纪花园园及百家湖先先期别墅产品品均以销售完完毕，现阶段段并无新别墅墅项目面市。江宁：翠屏山板板块——银杏湖板块块翠屏山——银杏杏湖板块位于于江宁经济开开发区，是南南京近郊不可可多得的“高尚住宅区”。正德学院院、河海大学学分校、南航航江宁校区等等知名高等学学府毗邻周围围，其优美的的自然景观资资源和周边浓浓郁的学术氛氛围吸引大量量投资者和高高级白领。客客层大致可分分为三大类：：1、年轻的客客户群体，花花很少的钱享享受别墅的环环境；2、中青年客客户群体，购购置第二居所所、投资；3、中老年客客户群体，享享受生活、享享受自然，安安度晚年。该该区域楼市一一直处于稳步步上升的趋势势，特别是在在共青团路的的开通和机场场高速的开发发管理后，这这一片区受到到了业内外的的高度关注。目目前，该地区区已经形成了了一个高档住住宅区的雏形形。2、别墅产品形形式目前南京市场上上流型的各式式别墅，按组组合形式来分分有独立别墅墅，双拼别墅墅，错位双拼拼别墅，联排排别墅以及叠叠拼别墅等几几种。在建筑筑形式上，目目前出现得最最多的是联排排式，理论上上讲这种形式式的别墅是属属于一种经济济型别墅产品品，有一定的的私密性，但但在采光通风风等方面并不不能达到最优优化，由此演演变出的错位位双拚别墅的的形式解决了了这方面的问问题，是目前前的联排别墅墅发展的一个个趋势；另外外还有一种叠叠拼式别墅，这这种形式和联联排相比，其其立面造型可可以更加丰富富，能取得较较高的容积率率，但由于这这种形式仍属属于多层公寓寓的一个变化化形式，在私私密性和居住住性上仍然存存在一定缺陷陷；双拼别墅墅的形式克服服了联排别墅墅的采光通风风问题，以小小于单体别墅墅的面积灵活活地适应了市市场，以仅次次于独立别墅墅的高端产品品形象出现；；单体别墅拥拥有较大的面面积，优良的的建筑形式和和自然绿化配配套，一直是是提供给极少少数人的高端端产品。在建建筑形式上，九九十年代后期期，仿欧式别别墅开始风行行，同一时间间，仿港式、仿仿西班牙式别别墅也逐渐出出现。这其中中，金陵御花花园、明湖山山庄、百家湖湖花园等成为为其中的佼佼佼者。再往后后，南京别墅墅的发展逐渐渐趋向实用，风风格也更加多多样化，先是是联排别墅逐逐渐显山露水水，接着“中国人家”直接将中国国气派融入Townhhouse，使这种发发端于欧美的的经济型别墅墅与古风犹存存的金陵人家家贴得更近。而而位于百家湖湖别墅圈的武武夷花园别墅墅则是又一个个特例，它以以多达十几期期的规划将别别墅与公寓巧巧妙地糅合到到了一起，使使公寓享受到到了别墅区精精致的物业管管理，也为相相对冷清的别别墅区注入了了旺盛的人气气而显得更加加可亲、可靠靠。近来，一一些开发商又又相继引进美美国、加拿大大和北欧一些些成熟的实用用型别墅样式式，使南京别别墅的风格更更加趋于多样样化。近来一些新建别别墅在样式上上的选择已具具有了南京别别墅未来发展展方向的苗头头；从注重外外表的豪华到到注重内容的的实用，从空空壳房到简装装房再到精装装房，发展的的曲线较为健健康。此外，从从现有的别墅墅销售情况来来看，单套别别墅面积在250—350平方米的最最为好销。3、南京别墅购购买人群按照照目前南京市市场别墅消费费需求的角度度可将别墅归归纳为４类：：（１）．居家型，也也就是把别墅墅作为第一居居所的需求。（２２）．休闲型，也也就是业主拥拥有两套甚至至更多住房，日日常生活和工工作在市区范范围进行，在在周末或休息息时间到郊区区别墅。（３３）．投资型，很很多外企的高高级主管或员员工，由于制制度规定他们们不允许在境境外置业，因因此一般选择择承租，由于于享受公司高高额的住房补补贴，在经济济上他们并没没有太大的负负担。面对这这样的市场，很很多业主把购购房出租作为为一个很重要要的投资手段段。（４）．．办公型，一一般是一个大大公司把一栋栋别墅买来自自用，既有了了办公场所，又又有了高级管管理人员的寓寓所。权威部门的一份份分析资料表表明，目前南南京居民住房房消费形式已已由原先的“金字塔形”转变为“橄榄型”，即中高档档公寓与经济济型别墅开始始成为住房消消费的主要对对象。这种消消费方式已接接近欧美发达达国家的消费费模式。住房房消费形式上上的这种转变变，与南京经经济的发展迅迅猛有直接的的关系。目前前，南京别墅墅的消费人群群已从最初的的外资企业经经理、私营企企业主向金融融业、IT业、商贸业业及文体界的的杰出人士汇汇集，在这其其中，中低档档别墅虽然有有被当作第一一、第二居所所之分，但绝绝大部分是用用来居住的。目前来看，南京京别墅这纪念念销售的别墅墅中，顶级别别墅钟山国际际高尔夫售价价在2000万/栋起，钟山美美庐售价在800万元/栋左右，招招商依云溪谷谷售价在14800元/平方米绿城城玫瑰园售价价为650万/栋。中高档别别墅山河水在在400万/栋起，玛斯兰兰德.上院售价在17000元/平米，世外外边城均价为为270万元/套，山水华华门售价为均均价17000元/平米。而与与本案邻近的的经济型别墅墅奥斯博恩售售价在10000万/平米左右。二、本案的可行行性结论1、项目概况：：项目位于江宁经经济开发区将将军路西南侧，北靠翠屏屏山、牛首山山、将军山，南南面银杏湖，处处于银杏湖自自然风景区内内，有得天独独厚的地理优优势，是江宁宁屈指可数的的风水宝地。主要经济指标项目占占地：150亩容积率率：？？？绿化率率：？？？2、项目可行性性项目周遍情况：：（1）、交通配配套：项目紧邻将军军大道路，交交通方便，距距新街口约330分钟车程。如如果以将军大大道作为交通通主干道通向向市区，进入入市区以前的的车流量小，车车行交通质量量较高。周边边交通路线有有１０５路公公交车路线到到达。（2）、生活配配套：项目周边生生活配套设施施缺乏，沿街街部分没有大大型的商业网网点。但以银银杏湖高尔夫夫俱乐部为主主题的休闲娱娱乐场所，可可以作为项目目的支撑和卖卖点。（3）、景观配配套：周边环境优优美，将军山山，翠屏山，韩韩府山等山景景，附近水景景有高湖，牛牛首山河。还还有郑和公园园（跑马场、中中华蝴蝶园），南南唐二陵，千千盛农庄。（4）、周边单单位：将军路沿线线南京东大科科技园，河海海大学分校，南南京航空航天天大学分校，私私立正德学院院，私立英华华学校，开发发区管委会等等，另外江宁宁经济开发区区还有大量有有效客户单位位。3、项目优势：：（1）、地理位置置：本案紧依依银杏湖，有较较好的天然景景观优势。另另有银杏湖高高尔夫俱乐部部，对项目的的产品定位和和市场形象有有良好的支撑撑作用，是项项目定位的基基础所在。（2）、周边环环境：附近整整体形象较高高，软环境优优美，无廉价价居民区，无无重型、污染染型企业，人人文环境较好好，如南京东东大科技园、河河海大学分校校、南京航空空航天大学分分校、私立正正德学院、私私立英华学校校、开发区管管委会等，校校区和政府机机关有序分布布，视线好，无无任何遮挡，附附近未来也会会有高大建筑筑物及吵杂的的企业。属南南京上风向地地区，空气清清新、无污染染。（3）、将军路路地块已经预预热并逐步成成型，以翠屏国际城城为中心的将将军路沿线及及辐射区项目目如：江南文文枢苑、瑞景景文华、美丽丽新世界、爱爱涛、江南雅雅苑、奥斯博博恩等通过各各自的定位、包包装、炒作，将将目标客户的的吸引力和关关注程度与日日俱增。项目目周边楼盘广广告投放量都都比较大，能能吸引人气，来来此路段的人人们素质普遍遍较高，对本本路段的交通通、环境、景景观、生态都都较为认同，购购房人群目标标性较强，容容易吸引项目的的有效客户群群体。（4）、银杏湖湖周遍暂时没没有其他别墅墅项目，本案案作为唯一在在开发的项目目，暂时没有有潜在的竞争争对手。（5）、项目内内部地势有起起伏，内部有有树林、池塘等可利用用的天然资源源，可以因势势利导地加以以应用。（6）、适合做做第一居所，经济生活圈圈大都在十五五分钟以内，并并且社区内配配备的会所功功能强大，包包括休闲、娱娱乐、餐饮为为一体的生活活设施。占南京别墅市场场６０％以上上份额的江宁宁别墅市场的的这一特征，造造成的一个直直接后果就是是促进了别墅墅市场的“平民化”，别墅产品品在江宁地区区比比皆是。这