房地产涉税纳税筹划技巧

2010年最新税收政策下房地产企业的涉税疑难问题处理、土地增值税清算、税务稽查重点及纳税筹划技巧主讲人；xx博士1中国纳税筹划师——肖太寿博士目录第一讲、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解第二讲、房地产企业土地增值税的涉税处理及清算技巧第三讲、房地产企业的税务稽查重点第四讲、房地产开发企业的纳税筹划技巧2中国纳税筹划师——肖太寿博士

第一讲、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解3中国纳税筹划师——肖太寿博士一、拆迁还房的账务与税务处理

（一）房地产企业拆迁还房的账务处理房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

4中国纳税筹划师——肖太寿博士一、拆迁还房的账务与税务处理

以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。5中国纳税筹划师——肖太寿博士一、拆迁还房的账务与税务处理

1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本———拆迁补偿费贷：应付账款———拆迁补偿费借：应付账款———拆迁补偿费贷：主营业务收入6中国纳税筹划师——肖太寿博士一、拆迁还房的账务与税务处理

2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品7中国纳税筹划师——肖太寿博士一、拆迁还房的账务与税务处理

（二）房地产企业拆迁还房的税务处理1、营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。8中国纳税筹划师——肖太寿博士一、拆迁还房的账务与税务处理

（二）房地产企业拆迁还房的税务处理（1）纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。9中国纳税筹划师——肖太寿博士一、拆迁还房的账务与税务处理

（二）房地产企业拆迁还房的税务处理（1）计税依据①根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。10中国纳税筹划师——肖太寿博士一、拆拆迁还还房的的账务务与税税务处处理（二））房地地产企企业拆拆迁还还房的的税务务处理理（1）计税税依据据②对超超出拆拆迁建建筑面面积的的部分分，则应按按《营业税税暂行行条例例实施施细则则》第二十十条规规定的的顺序序确定定计税税营业业额，，一是可可以按按纳税税人最最近时时期发发生同同类应应税行行为的的平均均价格格核定定；二二是可可以按按其他他纳税税人最最近时时期发发生同同类应应税行行为的的平均均价格格核定定；三三是按按下列列公式式核定定：营营业额额=营业成成本或或者工工程成成本×（1＋成本本利润润率））÷（1－营业业税税税率））。11中国纳纳税筹筹划师师———肖太太寿博博士一、拆拆迁还还房的的账务务与税税务处处理2、土地地增值值税的的处理理国家税税务总总局《关于土土地增增值税税清算算管理理有关关问题题的通通知》（国税税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造造的本项目房地产产安置回迁户的，，安置用房视同销销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企企业土地增值税清清算管理有关问题题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款款规定确认收入。12中国纳税筹划师———肖太寿博士一、拆迁还房的账账务与税务处理2、土地增值税的处处理即房地产开发企业业将开发产品用于于抵偿债务、换取取其他单位和个人人的非货币性资产产等行为，发生所所有权转移时应视视同销售房地产，，其收入可以按本企企业在同一地区、、同一年度销售的的同类房地产的平平均价格确定，也也可以按由主管税税务机关参照当地地当年、同类房地地产的市场价格或或评估价值确定。。同时将此确认为为房地产开发项目目的拆迁补偿费。。房地产开发企业支支付给回迁户的补补差价款，计入拆拆迁补偿费；回迁迁户支付给房地产开发企业业的补差价款，应应抵减本项目拆迁迁补偿费。13中国纳税筹划师———肖太寿博士一、拆迁还房的账账务与税务处理3、企业所得税的处处理《企业所得税法实施施条例》第六十六条第三款款规定，通过捐赠、投资、、非货币性资产交交换、债务重组等等方式取得的无形形资产，以该资产产的公允价值和支支付的相关税费为为计税基础。《房地产开发经营业业务企业所得税处处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于于捐赠、赞助、职职工福利、奖励、、对外投资、分配配给股东或投资人人、抵偿债务、换换取其他企事业单单位和个人的非货货币性资产等行为为，应视同销售，，于开发产品所有有权或使用权转移移，或于实际取得得利益权利时确认认收入（或利润））的实现。14中国纳税筹划师———肖太寿博士一、拆迁还房的账账务与税务处理3、企业所得税的处处理确认收入（或利润润）的方法和顺序序为：（1）按本企业近期或或本年度最近月份份同类开发产品市市场销售价格确定定。（2）由主管税务机关关参照当地同类开开发产品市场公允允价值确定。（3）按开发产品的成成本利润率确定。。开发产品的成本利利润率不得低于15%，具体比例由主管管税务机关确定。。15中国纳税筹划师———肖太寿博士一、拆迁还房的账账务与税务处理关于计税成本的确确定，该房地产公公司用自建商品房房抵偿应付拆迁补补偿款的行为，根据《企业债务重组业务务所得税处理办法法》（国家税务总局令令第6号）第四条规定，该房地产开发公司司以非现金资产清清偿债务，应当分分解为按公允价值值转让非现金资产产，再以与非现金金资产公允价值相相当的金额偿还债债务两项经济业务务进行所得税处理理。也就是说，该房房地产公司“拆一还一”行为为要按公允价值对对所还原的商品房房视同销售确认收收入，同时以相同同金额确认作为房房地产开发计税成成本的拆迁补偿费费。16中国纳税筹划师———肖太寿博士案例分析江西省南昌市某房房地产开发公司2009年度采取拆迁安置置方式对某小区进进行住宅开发建设设，在安置方式上上，公司采取“拆拆一还一，就地安安置，差价核算，，自行过渡”的产产权调换方式对拆拆除被拆迁人房屋屋进行安置补偿。。2010年6月该公司用已完工工1000平方米的自建商品品房偿还被拆迁人人（其中等面积还还原部分800平方米），同类住宅房屋建造造成本2200元/平方米，销售价格格3500元/平方米。请进行有关的税务务处理分析。17中国纳税筹划师———肖太寿博士案例分析（一）营业税处理理该房地产开发公司司应就其还原面积积与拆迁面积相等等部分，按同类住住宅房屋的成本价价（即本例中的商商品房建安造价））缴纳销售不动产营营业税88000元（800×2200×5%）。而对超出部分则按同类类商品房市场价格格缴纳销售不动产产营业税35000元（200×3500×5%）。18中国纳税筹划师———肖太寿博士案例分析（二）土地增值税税的处理房地产企业用建造造的本项目房地产产安置回迁户的，，安置用房应视同同销售处理，上述述“拆一还一”行行为，在按市场价价格确认收入的同同时，还应将此收收入确认为房地产产开发项目的拆迁迁补偿费。“拆一还一”等等面积部分土地增增值税的计税收入入为2800000元（800×3500），同时，计入房房地产开发成本中中的土地征用及拆拆迁补偿费也是2800000元，假如江西省规定普普通住宅的土地增增值税预征率为2%，则应按规定预缴土土地增值税56000元（2800000元×2%）。19中国纳税筹划师———肖太寿博士案例分析（三）企业所得税税的处理该房地产公司“拆拆一还一”行为要要按公允价值对所还还原的商品房视同同销售确认收入，，同时以相同金额额确认作为房地产产开发计税成本的的拆迁补偿费。为简化计算，假设设本例中同类住宅宅房屋成本价等同同于开发产品的计计税成本。由此可可以看出，“拆一一还一”行为土地地增值税与企业所所得税处理原则是是一致的，视同销售收入及作作为开发产品计税税成本的拆迁补偿偿支出均为2800000元。但在企业所得得税预缴申报时，，应确认视同销售售所得1040000元〔（3500－2200）×800〕。20中国纳税筹划师———肖太寿博士案例分析A公司2008年5月开发某某项目（（属于城城中村改改造），，该项目目用地面面积21000平方米，，住宅建建筑面积积为31900平方米，，可供销销售面积积29000平方米，，其中用于于安置回回迁户村村民的住住宅面积积为7900平方米，，其余21100平方米的的住宅由由A公司自由由销售或或使用。。该项目于于2009年5月完工。。2009年9月开始与与被拆迁迁户办理理交接手手续的回回迁房面面积共7900平方米。。2010年1月正式对对外销售售，并于于当月全全部销售售完毕。。该公司同同期同类类房地产产的平均均价格为为7000元/平方米，，取得销销售收入入14770万元（21100平方米×7000元/平方米））。21中国纳税税筹划师师——肖肖太寿博博士案例分析析该项目工工程已竣竣工决算算，开发发成本为为6000万元。其其中，土土地征用用费及拆拆迁补偿偿费为零零，前期期工程费费700万元，建建筑安装装工程费费3200万元，基基础设施施建设费费1600万元，公公共配套套设施费费200万元，开开发间接接费300万元。向某公司司借款的的利息400万元（假假定不超超过金融融企业同同类同期期贷款利利率），，但没有有按照项项目进行行分配利利息依据据没有银银行的利利息票据据，请分析析有关““拆一还还一”的的账务和和税务处处理。22中国纳税税筹划师师——肖肖太寿博博士案例分析析（一）账账务处理理计算过程程如下：：1.开发成本本6000万元，利利息费用用400万元。2.拆迁补偿偿费支出出＝7900×0.7＝5530（万元））。需要注意意的是，，这里的的拆迁补补偿费不不能认为为只是拆迁户户7900平方米，，而是整整个楼盘盘的，需需要在总可售售面积29000平方米中中分摊。。视同销售售收入＝＝7900×0.7＝5530（万元））。23中国纳税税筹划师师——肖肖太寿博博士案例分析析（一）账账务处理理3.单位可售售面积计计税成本本＝（6400＋5530）÷29000＝4113.7931（元/平方米米）。。需要注注意的的是，这这里的的29000平方米米是作作为总总可售售面积积计算算的，不不能减减去拆拆迁户户的7900平方米米，即即不能能以21100平方米米作为为分母母，否否则就就会虚虚增成成本。。4.视同销销售成成本＝＝4113.7931×7900＝3249.8965（万元元）；；视同销销售所所得＝＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元）。。24中国纳纳税筹筹划师师———肖太太寿博博士案例分分析会计处处理如如下：：1.在开发发产品品完工工时，，根据据安置置时的的同期期同类价格格，视视同销销售的的会计计处理理（单单位：：万元，下下同））：借：开开发成成本————拆迁补补偿费费5530贷：应应付账账款————拆迁补补偿费费5530借：应应付账账款————拆迁补补偿费费5530贷：主主营业业务收收入553025中国纳纳税筹筹划师师———肖太太寿博博士案例分分析2.房地产产企业业开具具销售售不动动产发发票5530万元，，业主主向房房地产产企业业出具具拆迁迁补偿偿费收收据5530万元，，结转成成本的的会计计处理理：借：主主营业业务成成本——土地征征用费费及拆拆迁补补偿费费3249.8965贷：开开发产产品3249.896526中国纳纳税筹筹划师师———肖太太寿博博士案例分分析（二））税务务处理理如下下1.企业所所得税税的处处理A公司2009年9月开始始与被被拆迁迁户办办理交交接手手续时，就就要确确认视同销销售所所得＝＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元元），，缴纳企企业所所得税税＝2280.1035×25%＝570.0259（万元元）。。需要注注意的的是，，这里里不能按按预计计毛利利率计计算缴缴税，而而是要要确认认视同同销售售所得得计算算缴款款。27中国纳纳税筹筹划师师———肖太太寿博博士案例分分析2.土地增增值税税的处处理与企业业所得得税不不同的的是，，在与与被拆拆迁户户办理理交接手手续时时，不不需要要立即即进行行土地地增值值税清清算，，只需要要预征征。假定预预征率率为2%，则A公司2009年9月开始始与被被拆迁迁户办办理交交接手手续时时，要要预缴缴土地地增值税税＝5530××2%＝110.6（万元元）。。回迁房房视同同销售售所得得最后后是否否作土土地增增值税税清算，要要看楼楼盘的的销售售情况况。由于该该项目目已经经全部部销售完完毕，，因此此土地地增值值税必必须清清算。。28中国纳纳税筹筹划师师———肖太太寿博博士案例分分析2.土地增增值税税的处处理该项目目土地地增值值税清清算计计算过过程如如下：：开发成成本＝＝5530＋6000＝11530（万元元）；；扣除项项目金金额＝＝11530×（1+20%）＋11530×10%+14770×5.5%＝15801.35（万元元）；；增值额额＝14770＋5530－15801.35＝4498.65（万元）；；增值率率＝4498.65÷÷15801.35＝28.47%，适用用税率率30%，速算算扣除除率为为0；应缴土土地增增值税税＝4498.65××30%－0＝1349.595（万元）；；已预征征土地地增值值税＝＝5530××2%＝110.6（万元元）；；应补缴缴土地地增值值税＝＝1349.595－110.6＝1238.995（万元元）。。29中国纳纳税筹筹划师师———肖太太寿博博士案例分分析3.营业税税的处处理。。（1）营业业税的的计算算回迁房房成本本价如如何确确定？？有的的地方方认为为，考考虑到被拆拆迁房房产原原占有有土地地，开开发商商不需需对该该土地地支付成成本，，补偿偿房产产的成成本价价不应应再计计算土土地成成本；有有的地地方则则认为为应包包括土土地成成本。。一般般的看看法是回回迁房房的成成本和和正常常销售售的商商品房房一样样，应应分为土土地成成本和和建筑筑成本本两个个方面面，只只不过过这里里土地成成本是是以房房换地地换回回来的的，成成本价价应该该包括括土地成成本。。A公司应应该在在2009年9月与被被拆迁迁户办办理交交接手续缴缴纳营营业税税＝4113.7931×7900××5%＝1624948.2745（万元元）。。30中国纳纳税筹筹划师师———肖太太寿博博士案例分分析3.营业税税的处处理。。（2）开具具销售售不动动产发发票问问题。。A公司如如果采采用企企业会会计准准则，，非货货币性性资产产交换要确确认主主营业业务收收入5530万元，，A公司应应按销销售价5530万元开开具销销售不不动产产发票票；A公司如如果采用企企业会会计制制度，，非货货币性性资产产交换换没有有确认主营营业务务收入入，则A公司应应该按按成本本价3249.8965万元开开具销销售不不动产产发票票，然然后视视同销售所所得＝＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元）。。31中国纳纳税筹筹划师师———肖太太寿博博士二、房房地产产开发发企业业代收收费用用的税税务处处理（一）房地产产开发企业代代收费用需要要缴纳营业税税按照营业税相相关法规规定定，房地产开开发企业代收收的价外费用用需要缴纳营营业税。《中华人民共和和国营业税暂暂行条例》（中华人民共共和国国务院院令第540号）第五条规规定：“纳税人的的营业额为纳纳税人提供应应税劳务、转转让无形资产产或者销售不不动产向对方方收取的全部部价款和价外外费用。《中华人民共和和国营业税暂暂行条例实施施细则》（财政部国国家税务总局局第52号令）第十三三条规定，条条例第五条所所称价外费用，包包括收取的手手续费、补贴贴、基金、集集资费、返还还利润、奖励励费、违约金金、滞纳金、、延期付款利利息、赔偿金金、代收款项项、代垫款项项、罚息及其其他各种性质质的价外收费费，但不包括同时时符合以下条条件代为收取取的政府性基基金或者行政政事业性收费费：32中国纳税筹划划师——肖太太寿博士二、房地产开开发企业代收收费用的税务务处理（一）房地产产开发企业代代收费用需要要缴纳营业税税1、由国务院或或者财政部批批准设立的政政府性基金，，由国务院或或者省级人民民政府及其财财政、价格主主管部门批准准设立的行政政事业性收费费；2、收取时开具具省级以上财财政部门印制制的财政票据据；3、所收款项全全额上缴财政政。凡价外费用，，无论会计制制度规定如何何核算，均应应并入营业额额计算应纳税税额。但是要注意的的一点是房地地产开发企业业代收的住房专项维修修基金是免征征营业税的。。33中国纳税筹划划师——肖太太寿博士二、房地产开开发企业代收收费用的税务务处理国税发[2004]69号文件规定：住住房专项维修修基金是属全全体业主共同同所有的一项项代管基金，，专项用于物物业保修期满满后物业共用用部位、共用用设施设备的的维修和更新新、改造。鉴鉴于住房专项项维修基金资资金所有权及及使用的特殊殊性，对房地产主管管部门或其指指定机构、公公积金管理中中心、开发企企业以及物业业管理单位代代收的住房专专项维修基金金，不计征营营业税。34中国纳税筹划划师——肖太太寿博士二、房地产开开发企业代收收费用的税务务处理因此，代收款款项中，除了了代收的住房房专项维修基基金外，其他他一切代收款款项应一并计计入收入额，，缴纳营业税税。并不用考虑谁谁出具票据及及会计如何处处理问题。例例如：某房地地产开发公司司，取得售房房收入1000万元；该县人人民政府要求求代收政府基基金50万元；代收住住房专项维修修基金50万元；代收取取暖费100万元。则代收款项的的营业额=1000+100+50=1150万元。35中国纳税筹划划师——肖太太寿博士二、房地产开开发企业代收收费用的税务务处理为了避免全额额纳税，开发发企业可以设设立或委托代代理机构收取取代收费用，，其营业税的的计税依据按按照实际收取取的报酬额纳纳税。国家税税务总局《关于营业税若若干问题的通通知》（国税发〔1995〕〕076号）第四条关于于代理业营业业额规定，代理业的营业业额为纳税人人从事代理业业务向委托方方实际收取的的报酬。36中国纳税筹划划师——肖太太寿博士二、房地产开开发企业代收收费用的税务务处理（二）房地产产开发企业代代收费用需要要缴纳企业所所得税国家税务总局局《关于印发〈房地产开发经经营业务企业业所得税处理理办法〉的通知》（国税发〔2009〕〕31号）第五条规定定：“开发产产品销售收入入的范围为销销售开发产品品过程中取得得的全部价款款，包括现金金等价物以及及其他经济利利益。企业代有关部部门和单位收收取的各种基基金、费用和和附加等，凡凡纳入开发产产品价内或由由企业开具发发票的，应按按规定全部确确认为销售收收入。未纳入入开发产品价价内并由企业业之外的其他他部门、单位位收取并开具具发票的，可可作为代收代代缴款项进行行管理。”37中国纳税筹划划师——肖太太寿博士二、房地产开开发企业代收收费用的税务务处理（二）房地产产开发企业代代收费用需要要缴纳企业所所得税国税发〔2009〕〕31号第十六条规定定：“企业将已计入入销售收入的的共用部位、、共用设施设设备维修基金金按规定移交交给有关部门门、单位的，，应于移交时时扣除。企业业对纳入开发发产品价内自自己收取的代代收费用，在在转付给委托托单位时，也也可以从收入入中扣除。””也就是说代收收代缴款项是是不做为收入入的，所述的确认为为销售收入的的“代收款项项”是开发产产品价内或由由开发企业开开具发票的。。而由开发产产品价内或由由开发企业开开具发票的代代收款，其实实并不是代收收款。只不过过是会计上不不做销售处理理罢了。38中国纳税筹划划师——肖太太寿博士二、房地产开开发企业代收收费用的税务务处理基于以上法律律依据，房地产开发企企业代收的各各项费用是否否需要缴纳企企业所得税，，主要取决于于代收费用是是以谁的名义义收取。如果不是由房房地产开发企企业开票收取取的，则不缴缴纳企业所得得税；如果由房地产产开发企业开开票收取的，，则缴纳企业业所得税，但在计算企业业所得税时，，对纳入开发发产品价内自自己收取的代代收费用，在在转付给委托托单位时，也也可以从收入入中扣除。39中国纳税筹划划师——肖太太寿博士案例分析某房地产开发发公司，取得得售房收入1000万元；该县人人民政府要求求代收政府基基金50万元；代收住住房专项维修修基金50万元；代收取取暖费100万元。假设代收款项项皆是“未纳纳入开发产品品价内并由开开发企业之外外的其他收取取部门、单位位开具发票的的，”则该房地产开开发公司企业业所得税的计计税收入=1000万元。40中国纳税筹划划师——肖太太寿博士案例分析（三）房地产产开发企业代代收费用不需需缴纳土地增增值税。《中华人民共和和国土地增值值税暂行条例例》第二条规定：：“纳税人转转让房地产所所取得的收入入，包括货币币收入、实物物收入和其他他收入：《中华人民共和和国土地增值值税暂行条例例实施细则》第五条规定：：“条例第二二条所称的收收入，包括转转让房地产的的全部价款及及有关的经济济收益。”这两条规定中中也没有明确确代收款项应应作为收入处处理。41中国纳税筹划划师——肖太太寿博士案例分析（三）房地产产开发企业代代收费用不需需缴纳土地增增值税。财政部、国家家税务总局《关于土地增值值税一些具体体问题规定的的通知》（财税字〔1995〕〕048号）第六条规定定，对于县级及县县级以上人民民政府要求房地产开开发企业在售售房时代收的的各项费用，，如果代收费用用是计入房价价中向购买方方一并收取的的，则可作为为转让房地产产所取得的收收入计税。如如果代收费用用未计入房价价中，而是在在房价之外单单独收取的，，可以不作为为转让房地产产的收入。对于代收费用用作为转让收收入计税的，，在计算扣除除项目金额时时，可予以扣扣除，但不允允许作为加计计20%扣除的基数。。如果代收费费用未作为转转让房地产的的收入计税的的，在计算增增值额时不允允许扣除代收收费用。42中国纳税筹划划师——肖太太寿博士案例分析国家税务总局局《关于印发〈土地增值税清算鉴鉴证业务准则〉的通知》（国税发〔2007〕132号）第二十五条进一一步明确，对纳税税人按县级以上人人民政府的规定在在售房时代收的各各项费用，应区分分不同情形分别处处理：1.代收费用计入房价价向购买方一并收收取的，应将代收收费用作为转让房房地产所取得的收收入计税。实际支支付的代收费用，，在计算扣除项目目金额时，可予以以扣除，但不允许许作为加计扣除的的基数；43中国纳税筹划师———肖太寿博士案例分析2.代收费用在房价之之外单独收取且未未计入房地产价格格的，不作为转让让房地产的收入，，在计算增值额时时不允许扣除代收收费用。据此分析，假如房地产开发企企业不是按照县级级以上人民政府的的规定要求代收的的费用，则也要作作为开发产品的销销售收入征税。只有及时将代收收费用按规定转付付给委托单位，才才可以从土地增值值税的应纳税收入入额中扣除。44中国纳税筹划师———肖太寿博士三、产权式酒店经经营方式的税务处处理（一）产权式酒店店的定义产权式酒店，是指投资者购买买了酒店某一间客客房的产权后，自自己并不居住，而而是委托给酒店管管理公司经营以获获取投资回报。该投资回报分为两部分：一是固定的租金收收入，二是浮动的的年终分红。45中国纳税筹划师———肖太寿博士三、产权式酒店经经营方式的税务处处理（二）产权式酒店店投资回报的税务务处理误区：在实际操作中，几乎所有酒店都将将平时发生的租金金费用计入成本费费用，将超额分红红纳入税后分配事事项。从表象上看，这种种经营模式似乎兼兼具了房产租赁与投资两种性质，46中国纳税筹划师———肖太寿博士三、产权式酒店经经营方式的税务处处理（三）产权式酒店店投资回报的正确确税务处理：《国家税务总局关于于酒店产权式经营营业主税收问题的的批复》（国税函〔2006〕478号）规定：酒店产权式经营业业主（即产权方））在约定的时间内内提供房产使用权权与酒店进行合作作经营，如房产产产权并未归属新的的经济实体，经营业主按照约定定取得的固定收入入和分红收入均应应视为租金收入，，根据有关税收法律律、行政法规的规规定，应按照“服务业———租赁业”征收营业业税，按照财产租租赁所得项目征收收个人所得税。47中国纳税筹划师———肖太寿博士三、产权式酒店经经营方式的税务处处理（三）产权式酒店店投资回报的正确确税务处理：只要酒店方转变思思路，采取正确的的账务处理方法，，就可以把协议约定定的分红款转化为为正常的租金费用用(即浮动的租金费用用,在会计上计入“预预计负责”科目，，从而起到抵减当当期应纳所得税额额的作用。48中国纳税筹划师———肖太寿博士案例分析红色假日酒店（甲甲方）与所有产权权人（乙方）分别别签订了为期三年年的协议，由甲方方负责酒店日常的的经营管理，每年年按乙方购房价格格（经过统计，购房总价合计900万元）的8%支付租金，每月支支付一次。如果甲方实现的年年度税后净利润超超过了乙方购买价价格的5%，则超额部分由双双方平分。49中国纳税筹划师———肖太寿博士案例分析甲方2009年度营业收入总额额为500万元，成本费用352万元（包括支付租租金72万元，取得了正式式发票），年度利利润总额148万元（为简化分析析，假设无任何纳纳税调整事项，计计算结果不保留小小数），全年累计计缴纳企业所得税税49万元。那么，协议约定的超额净净利为148－49－900×5%＝54（万元），乙方累累计分得27万元。50中国纳税筹划师———肖太寿博士案例分析甲方扣缴乙方租赁赁业的营业税及附附加为：（27+72）×5.5%=5.445(万元)甲方扣缴乙方租赁赁业的房产税为:：（27+72）×12%=11.88(万元).甲方扣缴乙方租赁赁业的个人所得税税:（27+72）×10%=9.9(万元).51中国纳税筹划师———肖太寿博士案例分析假定其他条件不变变，红色假日酒店店年初经过测算，，估计年末分红额额在3%（即27万元）左右，财务上应将其作为为租金费用，按期期平均分摊计入““预计负债”科目目（只提不付）。。一般情况下，预提提的数额与最终支支付额会存在差异异，甲方应于会计计期末参照年度经经营成果计算出实实付额，并与“预预计负债”科目余余额进行比较，如如有差额则要据实实调整（未完成超超额净利就要全额额冲销）。本例中中甲方累计提取额额与实付额没有任任何出入，无需进进行调整。52中国纳税筹划师———肖太寿博士案例分析企业平时计提的租租金费用只能减少少会计利润，并不不会对预缴的所得得税额产生实质性性的影响。但是，，随着年度终了和和经营成果的确定定，这27万元也逐渐转化成成一项现时的义务务，即使未在预提提当年支付（支付付期在次年2月），由于符合确确定性和权责发生生制原则的要求，，完全可以归属为为2009年度的费用予以税税前扣除。53中国纳税筹划师———肖太寿博士案例分析经过这样处理，企企业年度利润以及及应纳税所得额比比改变会计核算方方法前减少了27万元，降至121万元，实际缴纳所所得税40万元，节约了9万元的税额支出54中国纳税筹划师———肖太寿博士四、土地闲置费扣除的的税务处理一、土地闲置费用用的定义《闲置土地处置办法法》（国土资源部令〔1999〕第5号）第二条规定，，闲置土地是指土地地使用者依法取得得土地使用权后，，未经原批准用地地的人民政府同意意，超过规定的期期限未动工开发建建设的建设用地。。具有下列情形之一一的，可以认定为为闲置土地：55中国纳税筹划师———肖太寿博士四、土地闲置费扣除的的税务处理（一）国有土地有有偿使用合同或者者建设用地批准书书未规定动工开发发建设日期，自国国有土地有偿使用用合同生效或者土土地行政主管部门门建设用地批准书书颁发之日起满1年未动工开发建建设的；（二）已动工开开发建设，但开开发建设的面积积占应动工开发建设设总面积不足1/3，或者已投资额额占总投资额不不足25%，且未经批准中中止开发建设连连续满1年的；（三）法律、、行政法规规定定的其他情形。。56中国纳税筹划师师——肖太寿博博士四、土地闲置费扣除除的税务处理二、土地闲置费费用的收费标准准《闲置土地处置办办法》规定：对于在城城市规划区范围围内，以出让等等有偿使用方式式取得土地使用用权进行房地产产开发的闲置土土地，超过出让合同约约定的动工开发发日期满1年未动工开发的的，可以征收相相当于土地使用用权出让金20%以下的土地闲置置费；满2年未动工开发时时，可以无偿收收回土地使用权权。目前，各地方政政府均制定了具具体的实施办法法。土地闲置费费根据土地性质质按照不同类别别比例收取，例例如某市规定，，逾期不开发的的住宅用地征收收土地闲置费为为合同地价或者者基准地价的8%，逾期不开发的的港口、码头、、陆路交通运输输站场、工业、、仓储等工业用用地按原合同地地价的20%征收土地闲置费费。57中国纳税筹划师师——肖太寿博博士四、土地闲置费扣除除的税务处理三、土地闲置费费用的税务处理理房地产企业如果果发生了土地闲闲置费用，在进进行企业所得税税和土地增值税税处理时，需要要注意两者的区区别。（一）土地增值值税的处理国家税务总局《关于土地增值税税清算有关问题题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业逾期期开发缴纳的土土地闲置费不得得扣除。58中国纳税筹划师师——肖太寿博博士四、土地闲置费扣除除的税务处理（二）企业所得得税的处理《房地产开发经营营业务企业所得得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十二条规规定，企业因国家无偿偿收回土地使用用权而形成的损损失，可作为财财产损失按有关关规定在税前扣扣除。第二十七条规定定，开发产品计税成成本支出———土地征用费及拆拆迁补偿费指为为取得土地开发发使用权（或开开发权）而发生生的各项费用，，主要包括土地地买价或出让金金、大市政配套套费、契税、耕耕地占用税、土土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和和超面积补交的的地价及相关税税费、拆迁补偿偿支出、安置及及动迁支出、回回迁房建造支出出、农作物补偿偿费、危房补偿偿费等。59中国纳税筹划师师——肖太寿博博士五、商铺售后返返租的财税处理理所谓售后返租，，就是开发商在在销售商品房时时，约定以购房房合同的折让优优惠后的价款为为成交价，同时时与购房者签订订该房的租赁合合同，要求购房房者在一定期限限内必须将购买买的房屋无偿或低价交给给开发公司，由由开发公司统一一经营，经营收收益归开发商。60中国纳税筹划师师——肖太寿博博士案例分析A房地产开发公司司（以下简称A公司）是一家外外资商业地产公公司，采用售后返租方方式销售商铺。。开发商与购房者者同时签订房地地产买卖合同和和租赁合同，约定商铺按优惠惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，在未来来5年内，该商铺归归开发商出租，，收益归开发商商。开发商在销售时时，将价款和折折扣额在同一张张发票上注明，，并开具了销售售不动产统一发发票。开发商在在销售房产时，，对未来5年内转租房产能能收取多少收益益并不确定，并并假设当年A公司将商铺转租取得租租金5万元（不考虑城建税税、教育费附加加、土地使用税税）。61中国纳税筹划师师——肖太寿博博士五、商铺售后返返租的案例分析析（一）营业税的的处理《营业税暂行条例例实施细则》第十五条规定，，纳税人发生应应税行为，如果将价款与折折扣额在同一张张发票上注明的的，以折扣后的的价款为营业额额。如果将折扣额另另开发票的，不不论其在财务上上如何处理，均均不得从营业额额中扣除。《营业税暂行条例例》第五条规定，纳纳税人的营业额额为纳税人提供供应税劳务、转转让无形资产或或销售不动产收收取的全部价款款的价外费用。。显然，A公司无偿取得的出租租收益应作为价价外费用计入营营业税计税依据据。对此，各地税务务机关也分别出出台了相关具体体规定予以明确确。62中国纳税筹划师师——肖太寿博博士五、商铺售后返返租的案例分析析江苏省地税局《关于房地产开发发公司销售返租租有关营业税问问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产产开发公司销售售不动产，采取取优惠方式要求求购房者无偿或或低价将不动产产交给开发公司司使用若干年。。这一经营方式名名义上是开发公公司让利给购房房者，实质上是是优先取得了购购房者的不动产产的使用权，即即其他经济利益益。因此，对房地产产开发公司以此此方式销售不动动产的行为，应按照《营业税暂行条例例实施细则》第十五条和《税收征管法实施施细则》第四十七条规定核定其营业业额。63中国纳税筹划师师——肖太寿博博士五、商铺售后返返租的案例分析析浙江省地税局《关于营业税若干干政策业务问题题的通知》（浙地税函[2008]62号）第八条规定，房房地产开发公司司采用折让优惠惠等形式将商品品房销售给购房房者，在签订购购房合同的同时时，房地产开发发公司（或房地地产开发公司的的关联企业）与与购房者另行签签订商品房委托托管理合同，约约定购房合同以以折让后优惠价价款为成交价，，购房者自愿放放弃一定时期的的托管收益权和和其他费用。房地产开发公司司商品房折让优优惠额（或商品品房售价低于同同类商品房价格格部分）应并入入商品房销售价价款，一并按销销售不动产征收收营业税，购房者因放弃一一定时期的托管管收益权和其他他费用而享受的的折让优惠额属属取得经济利益益，应按“服务务业——租赁业”税目征征收营业税。64中国纳税筹划师师——肖太寿博博士五、商铺售后返返租的案例分析析因此，A公司销售房地产产应缴纳营业税税100×5%=5（万元）。购房者返租商铺铺应缴纳营业税税15×5%=0.75（万元），城市市维护建设税及及附加0.75×（7%+3%）=0.075A公司还需就当年年转租商铺取得得的租金收入按按“服务业——租赁业”税目缴缴纳营业税，即即5×5%=0.25（万元）。城市维护建设税税及附加0.25×（7%+3%）=0.025。3/6/202365中国纳纳税筹筹划师师———肖太太寿博博士五、商商铺售售后返返租的的案例例分析析（二））印花花税本例中中，A公司不不但销销售了了开发发产品品，还还租赁赁了该该开发发产品品后并并转租租（假假如转转租合合同每每年签签订一一次）），应分别别按““产权权转移移书据据”税税目缴缴纳印印花税税：85××0.05%=0.0425（万元元），，按““财产产租赁赁”税税目缴缴纳印印花税税：15××0.001+5××0.001=0.02（万元元）。。3/6/202366中国纳纳税筹筹划师师———肖太太寿博博士五、商商铺售售后返返租的的案例例分析析（三））个人人所得得税国家税税务总总局《关于个个人与与房地地产开开发企企业签签订有有条件件优惠惠价格格协议议购买买商店店征收收个人人所得得税问问题的的批复复》（国税函函[2008]576号）规定定，房房地产产开发发企业业与商商店购购房者者个人人签订订协议议规定定，房地产产开发发企业业按优优惠价价格出出售其其开发发的商商店给给购买买者个个人，，但购购买者者个人人在一一定期期限内内必须须将购购买的的商店店无偿偿提供供给房房地产产开发发企业业对外外出租租使用用，其实质质是购购买者者个人人以所所购商商店交交由房房地产产开发发企业业出租租而取取得的的房屋屋租赁赁收入入支付付了部部分购购房价价款。。3/6/202367中国纳纳税筹筹划师师———肖太太寿博博士五、商商铺售售后返返租的的案例例分析析（三））个人人所得得税根据《个人所所得税税法》的有关关精神神，对上述述情形形的购购买者者个人人少支支出的的购房房价款款，应应视同同个人人财产产租赁赁所得得，按按照““财产产租赁赁所得得”项项目征征收个个人所所得税税，每次财财产租租赁所所得的的收入入额，，按照照少支支出的的购房房价款款和协协议规规定的的租赁赁月份份数平平均计计算确确定。。3/6/202368中国纳税筹筹划师———肖太寿博博士五、商铺售售后返租的的案例分析析（三）个人人所得税根据《个人所得税税法》第八条规定定，个人所所得税以所所得人为纳纳税义务人人，以支付付所得的单单位和个人人为扣缴义义务人。所以A公司在以优优惠价销售售给购房者者时，需代代扣代缴购购房者应缴缴纳的个人人所得税：：[15÷（5×12）－0.08]×20%×60=2.04（万元）。。否则，税务务机关会根根据《税收征管法法》第六十九条条规定，由由税务机关关向购房者者追缴税款款，对A公司处应扣扣未扣、应应收未收税税款50%以上3倍以下的罚罚款。3/6/202369中国纳税筹筹划师———肖太寿博博士五、商铺售售后返租的的案例分析析（四）房产产税购房者将购购买的商铺铺返租给A公司，每月应按租租金收入（（少支出的的购房价款款和协议规规定的租赁赁月份数平平均计算确确定）的12%缴纳房产税税：15÷（5×12）×12%=0.03（万元）。。开发商再将将商铺转租租，按房产产税相关规规定，开发发商转租房房屋取得的的租赁收入入不再缴纳纳房产税。。这在实际际税务处理理中也是容容易被忽视视的。3/6/202370中国纳税筹筹划师———肖太寿博博士五、商铺售售后返租的的案例分析析（五）所得得税国家税务总总局《关于从事房房地产开发发的外商投投资企业售售后返租业业务所得税税处理问题题的批复》（国税函[2007]603号）规定，从事房地产产开发经营营的外商投投资企业以以销售方式式转让其生生产、开发发的房屋、、建筑物等等不动产，，又通过租租赁方式从从买受人回回租该资产产，企业无无论采取何何种租赁方方式，均应将售后后回租业务务分解为销销售和租赁赁两项业务务分别进行行税务处理理。企业销售或或转让有关关不动产所所有权的收收入与该被被转让的不不动产所有有权相关的的成本、费费用的差额额，应作为为业务发生生当期的损损益，计入入当期应纳纳税所得额额。3/6/202371中国纳税筹筹划师———肖太寿博博士五、商铺售售后返租的的案例分析析（五）所得得税对于售后返返租业务，，A公司需分别别作销售不不动产和租租赁两项业业务处理，，分别计算算相关成本本、费用和和损益。A公司的租租赁支出出就是，，一次性性让利给给购房者者的折让让优惠额额，按权权责发生生制原则则，A公司每年年的租赁赁支出为为15÷5=3（万元））。3/6/202372中国纳税税筹划师师——肖肖太寿博博士五、商铺铺售后返返租的案案例分析析（五）所所得税从国家税税务总局局对企业业所得税税应税收收入确定定条件来来分析，，根据国国家税务务总局《关于确认认企业所所得税收收入若干干问题的的通知》（国税函[2008]875号）第一条第第一款规规定，企企业销售售商品同同时满足足下列条条件的，，应确认认收入的的实现：：1、商品销销售合同同已经签签订，企企业已将将商品所所有权相相关的主主要风险险和报酬酬转移给给购货方方；2、企业对已售售出的商品既既没有保留通通常与所有权权相联系的继继续管理权，，也没有实施施有效控制；；3、收入的金额额能够可靠地地计量；4、已发生或将将发生的销售售方的成本能能够可靠地核核算。3/6/202373中国纳税筹划划师——肖太太寿博士五、商铺售后后返租的案例例分析（五）所得税税本例中，A公司在销售房房产时，以后商铺租租赁能收取的的租金收入是是不确定的。。因此，对于此此不确定的租租赁应税金额额不能并入企企业销售商铺铺的收入总额额中，企业应应以折扣后的的销售金额85万元作为所得得税应税金额额。转租收入5万元应在满足足收入确定条条件后，计入入当年度应纳纳税所得额。。则A公司当年应纳纳税所得额为为：85+5=90（万元），扣除租赁支出出3万元、开发产产品成本、税税金及费用后后，即可计算算出应纳企业业所得税额。。3/6/202374中国纳税筹划划师——肖太太寿博士五、商铺售后后返租的案例例分析（六）土地增增值税本例中，A公司销售不动动产计征营业业税的营业额额为100万元，所得税税计税收入为为85万元，在计算算土地增值税税时应以哪一一个作为纳税税人转移房产产取得的收入入呢？《土地增值税暂暂行条例》第五条规定，，纳税人转让房房地产取得的的收入，包括括货币收入、、实物收入和和其他收入。。根据国税函函[2008]875号文件规定，，确认应税收收入实现的条条件是“收入入的金额能够够可靠地计量量”。所以A公司销售商铺铺时不确定的的转租收益不不能作为其他他收入计入上上述第五条的的收入中，应应以85万元作为纳税税人转让房地地产取得的收收入额。3/6/202375中国纳税筹划划师——肖太太寿博士六、房企代垫首付和购房返税的营业税处处理（一）代垫垫首付针对二套房房按揭贷款款须首付50%以上的政策策，某房地地产开发企企业推出了了代业主垫付两成首首付款的补补贴办法。。比如，市民购买买一套价值100万元的房产，属属其第二套房，，该市民按照政政策规定至少首首付5成，即50万元。可不少人人拿不出如此多多的首付款，于于是房地产企业业仅收取3成首付款即30万元，然后自行行垫付20万元，帮助客户户成功贷款购房房。双方约定，对房房地产企业垫付付的钱，在1年后交房时由客客户归还并按银银行同期贷款利利率计算利息。。76中国纳税筹划师师——肖太寿博博士六、房企代垫首付和购房返税的营业税处理按照相关税收政政策规定，销售售不动产收取的的预收款要缴纳纳营业税、企业业所得税、印花花税、预征土地地增值税等。其其中《中华人民共和国国营业税暂行条条例实施细则》(财政部国家税税务总局第52号令)第二十五条纳税人转让土地地使用权或者销销售不动产，采采取预收款方式式的，其纳税义义务发生时间为为收到预收款的的当天。房地产企业为尽尽快回笼资金，，促使客户尽快快办理房贷按揭揭，自行垫付的的首付款需要与与业主缴纳的首首付款一起开具具收款收据，财务处理上相当当于企业取得了了房贷按揭合同同约定的全部首首付款预售收入入，应当全额计计入营业额，计计算缴纳营业税税及其他税金。。77中国纳税筹划师师——肖太寿博博士六、房企代垫首付和购房返税的营业税处理另外，房地产企企业代客户垫付付首付款的前提提是与客户签订订《资金垫付协议》，根据协议约定定，客户必须在在房地产企业规规定时限内（一一般在交房前））将首付款全额额补上，房地产产企业再向客户户正式交房。此垫付协议也属属于企业经营的的一部分，财务务处理上应当计计入其他应收款款核算。将来实实际收款时直接接冲减其他应收收款，与预售收收入无关，不需需要另作纳税处处理。但是，房地产企业收取取的垫付资金利利息和客户不按按期还款的违约约金，按照营业业税相关法规规规定，将资金贷贷于他人使用同同样要缴纳营业业税。78中国纳税筹划师师——肖太寿博博士六、房企代垫首付和购房返税的营业税处理（二）购房返税税某市规定，购买买90平方米以下普通通住房可以减按按1%征收契税。某房房地产企业开发发的住宅项目虽虽不符合要求，，但同样打出了了购房返税的口口号：购买该企企业开发的140平方米以上户型型，只需缴纳1%的契税，额外契契税由企业代客客户支付。仍以一套价值100万元的商品房为为例，客户应缴缴契税4万元，办理房产产证时客户仅支支付1万元，另外3万元由房地产企企业承担。该销销售方式下，企企业实际收入仅仅97万元，但申报营营业税还应当按按100万元计算缴纳。。79中国纳税筹划师师——肖太寿博博士七、合作建房的的税务处理（一）企业所得得税的处理国税法[2009]31号第三十六条规规定：“企业以以本企业为主体体联合其他企业业、单位、个人人合作或合资开开发房地产项目目，且该项目未成立独独立法人公司的的，按下列规定进行行处理：1、凡开发合同或或协议中约定向向投资各方（即即合作、合资方方，下同）分配配开发产品的，，企业在首次分配配开发产品时，，如该项目已经结结算计税成本，，其应分配给投资资方开发产品的的计税成本与其其投资额之间的的差额计入当期期应纳税所得额额；如未结算计税成成本，则将投资方的投投资额视同销售售收入进行相关关的税务处理。。80中国纳税筹划师师——肖太寿博博士七、合作建房的的税务处理（一）企业所得得税的处理2、凡开发合同或或协议中约定分分配项目利润的的，应按以下规规定进行处理：：（1）企业业应将将该项项目形形成的的营业业利润润额并并入当当期应应纳税税所得得额统统一申申报缴缴纳企企业所所得税税，不不得在在税前前分配配该项项目的的利润润。同时不不能因因接受受投资资方投投资额额而在在成本本中摊摊销或或在税税前扣扣除相相关的的利息息支出出。81中国纳纳税筹筹划师师———肖太太寿博博士七、合合作建建房的的税务务处理理（一））企业业所得得税的的处理理（2）投资资方取取得该该项目目的营营业利利润应应视同同股息息、红红利进进行相相关的的税务务处理理。””国税法法[2009]31号第三三十七七条规规定：“企企业以以换取取开发发产品品为目目的，，将土土地使使用权权投资资其他他企业业房地地产开开发项项目的的，按按以下下规定定进行行处理理：企业应应在首首次取取得开开发产产品时时，将其其分解解为转转让土土地使使用权权和购购入开开发产产品两两项经经济业业务进进行所所得税税处理理，并按应应从该该项目目取得得的开开发产产品（（包括括首次次取得得的和和以后后应取取得的的）的的市场公公允价价值计计算确确认土土地使使用权权转让让所得得或损损失。。”82中国纳纳税筹筹划师师———肖太太寿博博士案例分分析1、案情情介绍绍乙单位位准备备以2000万元人民币币投资资甲房房地产产公司司的某某住宅宅开发发项目目，双双方约约定不不成立立独立立法人人项目目公司司，由由甲房房地产产公司司独立立开发发，投投资方方案拟拟定如如下：：方案一一：项项目实实现利利润按按各自自投资资资金金比例例分红红，项项目利利润为为1500万元，，乙单单位享享有1000万元。方案二二：乙乙单位位按照照投资资比例例分配配开发发产品品，假假定该该投资资项目目单位位住宅宅计税税成本本45万元，，单位位住宅宅销售售价格格75万元，，乙单单位享享有40套单位位住宅宅。请针对对每一一种方方案进进行税税务处处理分分析。。83中国纳纳税筹筹划师师———肖太太寿博博士案例分分析2、税务务处理理分析析（1）方案案一的的涉税税分析析根据《企业所所得税税法》及《企业所所得税税法实实施条条例》的规定定，居居民企企业直直接投投资于于其他他居民民企业业取得得的股股息、、红利利等权权益性性投资资收益益为免免税收收入。。由于股股息、、红利利是从从被投投资企企业税税后利利润中中分配配的，，所以以投资资方取取得该该项目目的营营业利利润视视同股股息、、红利利，一一般也也应该该是免免税收收入。。84中国纳纳税筹筹划师师———肖太太寿博博士案例分分析基于以以上政政策规规定，，乙单单位所所享有有的1000万元利利润分分成只只能是是甲房房地产产公司司开发发该项项目的的税后后利润润，乙乙单位位不需需要按按照““利息息、股股息、、红利利所得得”计计算缴缴纳企企业所所得税税，乙乙单位位净利利润为为1000万元。。甲公公司不不允许许税前前列支支此1000万元的的利润润分成成，相相当于于在企业所所得税税前支支付乙乙单位位1000÷÷(1-25%)=1333.33(万元)。甲公司司可实实现净净利润润1500××(1-25%)-1000=125(万元)。85中国纳纳税筹筹划师师———肖太太寿博博士案例分分析（2）方案案二的的涉税税分析析：乙单位位所享享有的的40套住宅宅计税税成本本为1800万元，，正常常销售售价格格为3000万元。。根据据以上上规定定，乙乙单位位相当当于以以2000万元购购入了了40套成本本价值值为1800万元的的房产产，销销售了了价值值为3000万元的的商品品住宅宅。假设乙乙单位位已将将40套房产产销售售完毕毕，不考虑虑其他他因素素，其净利利润为为(3000-2000)×(1-25%)=750(万元)。86中国纳纳税筹筹划师师———肖太太寿博博士案例分分析对甲公公司来来说，，正常常项目目利润润为1500万元，，除去去乙单单位分分成部部分，，可保保留利利润为为1500-(3000-1800)=300(万元)，但是需需要将将乙单单位开开发产产品分分成部部分调调整增增加应应纳税税所得得额，，分配给给乙单单位开开发产产品的的计税税成本本与其其投资资额之之间的的差额额为2000-1800=200(万元)，调整增增加应应纳税税所得得