鹤壁淇县市场调研的报告XXXX106

鹤壁淇县市场调研的报告XXXX106城市概况住宅市场调研商业市场调研朝歌大市场问卷调研报告框架城市环境概况城市区位和人口城市交通状况城市人文历史城市资源概况城市环境小结城市环境概况城市区位和人口淇县位于河南省北部，隶属鹤壁市；距离郑州120KM，距离北京500KM；面积567平方千米，辖9个乡镇（办），174个行政村，3个居委会；2012年全市总人口26.9万人，城区人口6.5万人；淇县位于河南北部，隶属鹤壁，于安阳、濮阳、新乡、鹤壁、焦作、开封、郑州等中原城市群的中心位置，区位条件优越。城市环境概况交通状况石武高铁鹤壁站已于12月份投入使用，缩短了城市的空间距离，高铁经济的带动作用，促进整个鹤壁对外经济的发展；鹤壁东站是一个综合性交通枢纽，其辐射较广，包括了距离较近的淇县、浚县等周边区域。鹤壁东站距离朝歌新区约16公里。淇县交通较为便利，京广铁路、石武高铁、京港澳高速公路、107国道纵贯全境南北，国家西气东输工程、南水北调中线工程西傍县城而过，在交通上给淇县带来了较大的发展机遇。城市环境概况人文历史淇县历史悠久，文化灿烂，是河南省首批历史文化名城。古称朝歌，曾为殷商末四代帝都和春秋时期卫国国都，两朝故都。因有北方漓江之称的淇河流经与此而闻名，具有3000多年的文明史，是华夏文明的主要发祥地之一；淇县人杰地灵，英才辈出。被孔子誉为“殷有三仁”的箕子、微子、国神比干，纵横家、军事家、教育家鬼谷子，刺秦义士荆轲等都出自这片古老的土地；中华人民共和国成立后，淇县因之。1954年淇县并入汤阴县，1962年恢复淇县建制，1986年由属安阳市辖改属鹤壁市辖至今。

淇县有一定的历史文化底蕴，但对于房地产业的发展没有较大的意义。城市环境概况城市资源土地资源：淇县土壤总面积72万亩，分褐土、潮土、水稻土3个土类、7个亚类、14个土属、32个土种。其中褐土类面积65万亩，潮土类面积7万亩，水稻土面积200余亩。矿产资源：受地质作用的影响，淇县矿产资源品种多、储量大、品位高。煤炭、石灰岩、白云岩、花岗岩、大理石、石英砂岩、脉石英、钾长石、石膏、玄武岩、变辉绿岩、重晶石和耐火粘土等资源储量丰富，具有很高的开发利用价值。水文水资源：淇县水资源比较丰富，水质较好，但空间地域分布不均，可利用部分不多。旅游资源：境内的云梦山景区和古灵山景区为国家4A级景区，摘星台景区为国家3A级景区，以及朝阳寺景区、纣王殿、淇园等数不胜数的殷商文化遗址。淇县城市资源较为丰富，其中旅游资源和矿产资源较为突出，给淇县的发展建设及经济建设带来了较大的推动作用。城市环境小结淇县处于河南北部，隶属鹤壁，于安阳、濮阳、新乡、鹤壁、焦作、开封、郑州等中原城市群的中心位置，区位条件优越淇县交通较为便利，京广铁路、石武高铁、京港澳高速公路、107国道纵贯全境南北，在交通上给淇县带来了较大的发展机遇淇县总人口26.9万人，城区人口6.5万人，城区人口相对较少淇县城市资源较为丰富，其中旅游资源和矿产资源较为突出，给淇县的发展建设及经济建设带来了较大的推动作用。经济环境概况整体经济概况居民收入状况固定资产投资报告框架经济环境总结产业结构分析整体经济概况城市GDP从2008-2011年，淇县的GDP一直保持11%以上的增长速度，经济发展比较快。近年来，淇县整体经济发展水平较为稳定，国民生产总值GDP从2008年的93亿元增加到2011年的132.8亿元，GDP增速一直保持在10%以上，显示出较好的发展势头。整体经济概况人均收入分析淇县人民人均收入逐年提高，保持10%左右的发展水平，农村居民收入发展相对较快，整体发展较为稳定。居民收入状况固定资产投资淇县的固定资产投资保持每年20%以上的增长速度，2009该县固定资产增速势头强劲，2011年，城市固定资产投资为71.8亿元，2011年投资较2010年有所下降，相反增速比2010年却有所增长，说明淇县固定资产投入呈健康发展态势。淇县目前正在大力建设中，城市建设整体稳步发展。2008—2011年农业和农村发展水平稳步提高。特别是2011年畜产品出口创汇进入全国同行业前10强，畜牧业综合实力居全省第一位，同时培育出大用、永达、永昌等一批国家级农业产业化龙头企业。“永达”商标被认定为“中国驰名商标”；2011年规模以上工业增加值完成94.5亿元，实现利润35亿元；旅游和物流等第三产业蓬勃发展。2011年接待游客260万人次，实现直接收入3460万元，物流等现代服务业进一步壮大，三产发展全面加速。经济环境分析产业结构分析淇县第一产业和第二产业发展较快也较为稳定，因其旅游业和物流业，第三产业也在快速发展中。经济环境分析鹤淇产业园鹤淇产业园区淇县工业经济基础较好，发展迅猛鹤淇产业集聚区位于鹤壁市新区与淇县县城之间，规划建设用地面积25平方公里，是河南省确定的首批省级产业集聚区、全省首批24个对外开放重点产业集聚区之一初步形成了以汽车及零部件、纺织服装、食品加工、光伏、物流等产业为主导的新型产业格局。鹤淇产业园的建设和投入使用，会给淇县带来较大的发展机遇，拉近与鹤壁的城市距离，推进鹤淇一体化的进程，促进淇县经济的发展，也给淇县的房地产业发展提供机会。城市经济环境小结淇县整体经济发展水平较为稳定，GDP增速一直保持在10%以上农村居民的人均收入增长速度高于城镇居民，整体保持在10%左右的增速，较为稳定淇县工业基础较好，正在规划建设中的鹤淇产业园和即将进驻的富士康等产业园区，将会推进鹤淇一体化的进程，促进淇县经济的发展，也给淇县的房地产业发展提供机会城市规划鹤壁新区建设淇县城市规划朝歌新区规划与定位淇县城市概况鹤壁新区建设居住聚集区居住聚集区政务办公区公共活动区商务办公区金山工业园区发展定位：豫北地区服务中心，市域经济中心，先进制造业基地。空间拓展：南拓为主、北拓为辅、适度向东、控制向西。产业选择：重点发展科技含量高、附加值高、无污染的先进制造业、劳动密集型产业，商贸、物流等生产型服务业，医疗、教育等生活型服务业。城市规划——根据《鹤壁市城市总体规划（2007-2020）》，城市空间结构将形成“一主、一辅、一轴、一带”的发展模式，以新区（淇滨区）为核心，带动其他区域经济发展，分别向南北发展。淇滨区提出“南拓为主，北拓为辅，适度向东，控制向西”的发展战略，与淇县朝歌新区相互呼应。现在行政区（鹤壁新区）距离老城区20多公里区域配套趋于完善居住环境良好目前鹤壁市发展方向鹤壁十二五规划中淇县城镇体系规划：发展定位：省级历史文化名城，县域中心城市，工业强县。空间拓展：加快向北发展，适度向西发展。产业选择：食品加工、纺织、精密机械制造等轻工产业。光伏产业、金属镁深加工等新材料产业。近期建设规划：引导淇县向北发展，为鹤淇一体化提供前期支持。加大淇县老城历史文化名城的保护力度。尽快根据淇县主导产业发展铁西和城北工业园区。淇县城市概况城市规划淇县主县城在京广铁路西边，2011年5月在县城北边规划了朝歌新区，十二五规划中淇县被定为于县域中心城市，工业强县，发展方向是加速向北适度向西，为鹤淇一体化提供前期支持。按照规划，朝歌新区核心区的总体定位为鹤淇一体化区域的副中心、朝歌镇公共服务完善区域、鹤淇产业聚集区生产服务中心，形成以行政办公服务全县发展、以生产性服务业帮助产业升级、以特色功能补充主城需求的城市中心区。淇县朝歌新区规划新区规划与定位2011年5月，鹤壁市朝歌新区规划图完成。朝歌新区核心区位于淇县县城北与鹤淇产业集聚区交会处，鹤淇大道南北穿越，泰山路东西穿越。城市设计范围北起鹤淇一路，东至淇水路，西南至赵家渠。核心区占地2.16平方公里，规划为商业居住、行政办公、文化休闲为一体的综合功能服务区，该区域内汇集了“6+3”建筑群体（六个地标性建筑，一个商业综合体、一个市民文化中心、一个行政办公中心）。淇县朝歌新区规划新区规划示意图朝歌新区规划有政府综合大楼，朝歌生态公园，滨河广场，机关办公，市民中心，居住区，商务写字楼、商业综合体等，在淇县北部形成一座新城，满足居民各类需求，并且城市形象，居住环境都得到了改善。淇县朝歌新区规划新区效果图淇滨新区朝歌新区13公里鹤壁市淇滨区核心位置与淇县朝歌新区核心位置相距约13公里。二者通过京港澳快速公路以及G107相连，并且规划有鹤淇大道，能够将两个区域联动起来。鹤淇大道沿线是产业聚集区。鹤淇大道上规划了城际公交路，以及其他道路的公共交通，保证了两个新区的联系。淇县朝歌新区规划新区联动在鹤淇一体化的规划背景下，淇滨新区向南发展，朝歌新区向北发展，二者虽有约１３公里的距离，但是通过京港澳快速公路、Ｇ１０７、鹤淇大道联系起来，并且开通了的城际公交，加速了鹤壁大新区的建设。淇县主县城在京广铁路西边，2011年5月在县城北边规划了朝歌新区，十二五规划中淇县被定为于县域中心城市，工业强县，发展方向是加速向北适度向西，为鹤淇一体化提供前期支持。朝歌新区建成一座集政务、商业、居住、生态休闲于一体的新城，政府给于大力支持。在鹤淇一体化的规划背景下，淇滨新区向南发展，朝歌新区向北发展，将大大带动淇县新区的发展，给房地产业提供发展机遇。淇县整体规划小结住宅市场调研鹤壁新区住宅市场调研项目幸福里绿城花园东方世纪城欧洲风情阳光家天下项目位置湘江路与衡山路交汇处淇滨区衡山路与湘江路交叉口鹤壁市新区九州路与嵩山路交汇处淇滨大道与衡山路交汇处淇滨区黄河路与嵩山路交汇处占地面积126730㎡40000㎡191429㎡61118㎡90000㎡建筑面积18万㎡5.58万㎡35万9.6万20.2万㎡容积率1.41.391.831.52.22主力户型77-13383-12089-13390-12092-126均价4800元/㎡4300-4500元/㎡5400元/㎡小高层4400元/㎡洋房5600元/㎡/小高层4800元/㎡卖点提炼5000㎡中央公园、内部配套幼儿园、3大休闲广场地段，紧邻沃尔玛，生活配套完善内部配套、会所、幼儿园、新风系统、周界防范系统等户型设计、休闲会所、配套商业目前项目三期，电梯退台洋房、电梯观景小高层，首创鹤壁花园洋房社区，“院”、“错”、“退”、“露”的生活空间，92-126㎡的户型住宅调研鹤壁新区住宅市场概览住宅部分调研幸福里基本概况项目名称幸福里位置淇滨区嵩山路与湘江路交叉口开发商鹤壁市朝绿城房地产开发有限公司全案代理住友顾问占地面积190亩建筑面积18万㎡容积率1.396去化率18套/月建筑类型多层、小高层物业类别住宅总户数1600户得房率80%开盘时间三期2012年在售,4800元/㎡交房时间2014年优惠措施一次性1个点，按揭无优惠住宅调研幸福里规划分析项目总占地190亩，总建筑面积18万平方米，整体是园林风格景观，中央景观水系贯穿小区南北，小桥、流水、坡地、凉亭处处展示出清新自然。项目共有40栋楼，分两期出售，其中23栋多层，15栋小高层，其中一期32栋已售罄，目前二期8栋在售，32-104㎡，共约300套。一期项目分为两期，共40栋高层，以西班牙建筑风格为表现手法。二期住宅调研幸福里小区内部会所、幼儿园、广场各种配套齐全内部配套小区中央是3个大型的休闲广场——健身广场、罗马广场、喷泉广场。5000㎡的中央公园，7万㎡的绿色公园小区内还规划了建筑面积约4000㎡的幼儿园和约4600㎡的社区会所，亲子、商务、健身、休闲等配套。健身广场罗马广场喷泉广场会所幼儿园户型的设计非常贴心和人性化，动静分隔、主次分明，活动区与休息区安排得当住宅调研幸福里户型分析户型方正，南北通透满足两卧、客厅南向采光客厅带有观景阳台，增加客厅面积厨房带有生活阳台，方便实用主卧设衣帽间设计主卧、客厅南向采光客厅带有观景阳台全明户型主卧、客厅南向采光客厅带有观景阳台卫生间干湿分离住宅调研绿城花园基本情况项目名称绿城花园位置淇滨区衡山路与湘江路交叉口开发商鹤壁天鹏煌朝置业有限公司均价4300-4500元/㎡占地面积4万㎡建筑面积5.58万㎡容积率1.39去化率20套/月建筑类型多层6层物业类别住宅总户数528户住宅调研绿城花园多阳台、飘窗设计、至少一卫干湿分离全明户型，动静分区两卧室朝南，增加生活舒适度卫生间干湿分离餐厅、客厅一体化设计全明户型，户型设计两卧室、客厅朝南，增加生活舒适度卫生间干湿分离主卧配有独立卫生间全明户型，户型设计两卧室、客厅朝南，增加生活舒适度卫生间干湿分离主卧配有独立卫生间厨房配有生活阳台住宅调研东方世纪城基本情况项目名称东方世纪城位置鹤壁市新区九州路与嵩山路交汇处开发商鹤壁东方置业有限公司均价5400元/㎡占地面积287亩建筑面积35万容积率1.83去化率15套/月建筑类型多层、小高层（11、17）物业类别住宅总户数2000多户优惠措施一次性1个点，按揭无优惠住宅调研东方世纪城项目规划总占地面积287亩，规划总建筑面积约35万，涵盖住宅、商业、酒店多种物业类型。项目共分四期开发，总共2000多户，有11栋高层、12栋小高层和24栋多层，户型面积从38-310㎡不等，目前为三期水景豪宅采用新古典主义建筑风格，法式园林景观规划有高层、小高层、多层不同物业类型，户型从38-310㎡多样，新古典建筑风格，法式园林住宅调研东方世纪城三期户型南北通透客厅配置180度弧形观景阳台主卧配有书房次卧、餐厅带有阳台南北通透、动静分区三卧朝南，采光好客厅配置观景阳台南北通透、动静分区，全明户型电梯入户，入户花园分隔室内外空间客厅配置宽景阳台卧室全南向设计全部采用全明南北通透、私家智能电梯入户，大面宽、短进深的设计；配有大尺度观水阳台，罕见的双主卧设计，独立阳光书房住宅调研东方世纪城内部配套会所：小区南北双会所、特色超市、购物中心、美容会所娱乐：台球室、棋牌室、书吧、咖啡厅、茶社、商务休闲室、氧吧、健身厅......

运动：户外篮球场、网球场、羽毛球场......

停车位：1900个专属停车位教育：北大附中双语幼儿园双气入户：市政天然气、暖气周界防范系统：红外线对射系统和固定式摄像头、暖气分户计量系统、停车智能管理系统、背景音乐系统、电子公共信息显示系统一站式教育配套——北大附中幼儿园河南分校全市顶级英式物业首家新风系统壁挂太阳能小区内部配套完善，会所、娱乐、教育、物业等一应俱全住宅调研欧洲风情基本概况项目名称欧洲风情位置淇滨大道与衡山路交汇处开发商河南省天华科贸有限公司均价4400元/㎡底商2.5万元/㎡租金1.2元/天/㎡占地面积61118㎡建筑面积96000万㎡（底商4000㎡）容积率1.57开盘时间2012.12.27建筑类型多层、小高层物业类别住宅、底商总户数1000户项目总占地54870㎡，总建筑面积93000平方米，整体是欧洲新古典主义建筑，超大面积中央花园，六大景观组团，欧洲风情商业街。通过喷泉、叠水、林阴坡地、雕塑亭台等硬质和自然景观的相互融合，形成了小区特有的室外文化项目共有19栋楼，户型面积35-140㎡，主力户型为90-120㎡目前为二期园林观景华宅住宅调研欧洲风情项目规划小区规划有多层、小高层，户型多样，景观采用组团方式住宅调研欧洲风情户型分析动静分区客厅、餐厅、客厅自然衔接超大阳光主卧，配有观景阳台全明户型户型方正，动静分区多阳台设计卫生间干湿分离103㎡三房两厅一卫66.98㎡两房两厅一卫南北通透，动静分区，全明设计主卧带有更衣室和卫生间、观景八角窗多阳台设计132.17㎡三房两厅一卫全部采用全明南北通透，大面宽、短进深设计，客厅配有观景阳台，卧室八角窗设计住宅调研阳光家天下基本概况项目名称阳光家天下位置淇滨区黄河路与嵩山路交汇处开发商鹤壁阳光置业有限公司均价洋房5600元/㎡/高层4800元/㎡占地面积90786㎡建筑面积202142㎡容积率2.2去化率三期尾盘4套/月建筑类型洋房、小高层、多层物业类别洋房、高层优惠措施一次性1个点，按揭无优惠住宅调研阳光家天下项目规划项目占地160亩，建筑面积20万㎡，有大部分4层、6层的花园洋房，少量17层小高层住宅组成，社区服务配套——会所、幼儿园总建筑面积20万㎡户型从经济两房到豪华复式目前项目处于三期，电梯退台洋房、电梯观景小高层，首创鹤壁花园洋房社区，“院”、“错”、“退”、“露”的生活空间，92-126㎡的户型项目规划有多层花园洋房和小高层，户型多样，内部配有会所、幼儿园住宅调研阳光家天下高层户型分析客厅主卧南向采光客厅、餐厅带有超大尺度观景阳台餐厅厨房自然衔接，方便实用126㎡三室两厅一卫92.81㎡两室两厅一卫客厅主卧南向采光客厅带有超大尺度观景阳台餐厅客厅功能分区，又自然衔接鹤壁新区的项目体量多在20万㎡以内，体量适中住宅容积率在住宅建设以12-18层小高层和4-6层的花园洋房为主，客户对小高层的抗性不大主力户型在77-90㎡的两房和100-130㎡的三房为主，高层均价在4300-5400元/㎡之间一些项目在核心卖点方面体现在新风系统、周界防范系统等内部配套方面，另外对生活配套等方面也日益重视，以完善休闲、教育、娱乐等为主，阳光家天下在产品及户型设计方面也有较大突破鹤壁新区住宅小结淇县住宅市场调研住宅调研淇县周边市场调研朝歌首府中山花园国际城华泰新城麒麟郡新城佳苑朝歌雅苑大河朝晖住宅调研麒麟郡楼盘名称麒麟郡建筑类型洋房、小高层、多层位置人民路与淇水路交汇处东南角均价2800元/㎡占地面积160亩建筑面积20万去化量10套/月户型130㎡左右三房产品描述7层电梯洋房，11层和17层的小高层优惠措施无优惠推广渠道短信、派单、电视广告描述一期小高层和高层共15栋，先推出23、24、32号楼，目前销售75%，客户多为周边村镇居民，县城客户较少住宅调研朝歌雅园楼盘名称朝歌雅园建筑类型小高层位置云梦大道东段朝歌肾院对面均价小高层团购2500元/㎡常规销售2800元/㎡占地面积49467㎡建筑面积12万㎡去化率8套/月容积率2.4推广渠道短信、电视广告、派单产品描述108-137㎡现房销售优惠活动单位和个人组织团购，个人至少6个人一组形成团队，一次性按揭均无优惠描述项目共有12栋，当前一期7栋11层的小高层在售，均为一梯两户住宅调研朝歌雅园108.09㎡三室两厅一卫137.82㎡三室两厅两卫130.62㎡三室两厅两卫119.65㎡三室两厅一卫整体户型采用多阳台设计，至少满足两卧南向采光，多飘窗设计客厅、主卧朝南，采光通风佳大生活阳台，生活便利客厅与景观阳台自然连接，景观尽收眼底住宅调研广厦国际城楼盘名称广厦国际城建筑类型位置朝歌新区鹤淇大道与与泰山路交汇处东北角均价小高层2900元/㎡多层3100元㎡团购价2300元/㎡产品描述119-159㎡三房占地面积119008㎡建筑面积20万㎡推广渠道电视广告、户外大牌、派单、短信去化量16套/月优惠措施一次性优惠两个点，按揭无优惠描述项目占地119008㎡，总建筑面积204090㎡，住宅194500㎡，商业面积7950㎡，2012.3月售楼部开始接受咨询，9月22日盛大开盘，现推出3栋小高层动静分区主卧设有独立卫生间并配有超大阳台客厅双重阳台设计入户花园设计洋房户型-1F地下庭院、影音室、储藏室、酒吧、家庭活动室下沉式庭院，地下室采光效果较好南北通透南北双花园设计主卧配有书房和独立卫生间高层户型2+1、3+1设计，增加空间感和使用性大阳台、空中花园设计，增加采光效果，方便实用，同时提升居住的品质感全明户型，南北通透，户型采用多阳台和空中花园设计住宅调研朝歌首府楼盘名称朝歌首府建筑类型多层、小高层、别墅位置红旗路与淇水路交汇处均价多层2800元/㎡、小高层2700元/㎡产品描述小高层87㎡两房、107-117㎡三房洋房120-168㎡三房、叠院别墅180-238㎡四房、五房销量10套/月推广渠道派单、短信、电视广告占地面积100亩建筑面积10万㎡优惠活动按揭优惠30元/㎡，一次性优惠80元/㎡描述项目共有25栋，8栋11层的小高层，17栋6层的电梯洋房，当前推售二期，4栋11层小高层，4栋6层带电梯的多层，多层销售60%，小高层销售70%，客户来源大多数周边乡镇居民，部分县城居民88.18㎡两室两厅一卫全明设计，明厨明卫，采光通风好功能分区，紧凑实用朝南客厅主卧，采光，采景。南北通透，动静分离入户庭院和下沉式庭院设计客厅餐厅一体化，自然衔接花园豪宅141.3㎡五室三庭三卫住宅调研户型分析全明户型，多阳台和飘窗设计住宅调研新城佳苑楼盘名称新城佳苑建筑类型花园洋房、小高层位置鹤壁市淇县新区淇园路与泰山路交叉口均价花园洋房3200元/㎡小高层3000元/㎡产品描述110-140㎡三房、140-157㎡四房、五房6层电梯/非电梯花园洋房、小高层（11层）占地面积71240㎡建筑面积14.8万㎡去化率15套/月推广渠道短信，电视广告、派单优惠活动一次性优惠40元/㎡，按揭无优惠描述总共26栋，小高层11层9栋，花园洋房带电梯6层17栋，二期在售，5栋11层，销售70%，其中一栋180㎡的平层大宅价格3100元/㎡，客户来源大多数是周边乡镇居民，少部分是淇县县城客户楼盘名称华泰新城建筑类型小高层、多层位置人民路与淇园路交汇处东100米（新县政府西侧）均价小高层2800元/㎡多层2200-2500元/㎡占地面积120亩建筑面积22万㎡产品描述131-136㎡的三房，143-170㎡的四房去化量5套/月优惠活动每周推出两套特价房，小高层（11层），只剩余顶层110㎡的两室两厅，2800元/㎡；多层（6层不带电梯）面积130-160㎡，价格2338元/㎡，五层价格在2600元/㎡描述清盘，多层剩余5、6层大面积房源，小高层剩余顶层房源，最后50套，131-136㎡的三房，143-170㎡的四房，客户来源大多数是淇县县城和周边乡镇居民住宅调研华泰新城143.5㎡四室两厅两卫139.63㎡两三室两厅两卫全明户型，南北通透主卧配备独立卫生间，方便实用超大观景阳台入户玄关设计，保护主人的私密性全明户型，南北通透卫生间干湿分离客厅、餐厅自然衔接客厅连接阳台，提高生活舒适度住宅调研户型分析超大观景阳台，入户玄关设计住宅调研户型分析103.92㎡三室两厅一卫127.35㎡三室两厅两卫全明户型，南北通透两卧和客厅朝南卫生间干湿分离客厅带有观景阳台全明户型，户型方正两卧和客厅南向采光主卧配备独立卫生间、超大阳台、衣帽间，方便实用餐厅厨房自然衔接方便实用全明户型，南北通透，客厅和至少一卧朝南，飘窗和观景阳台设计楼盘名称中山花园建筑类型小高层、高层位置云梦大道与下关路交汇处均价2700元/㎡占地面积200亩建筑面积40万㎡去化率12套/月推广渠道短信、派单、电视广告、户外广告产品描述94㎡两房，106-135㎡三房，142-182㎡的四房优惠活动截止到3月1日，凡是在中山花园购房交纳定金（2万），即可参与砸金蛋活动，一等奖液晶电视，二等奖电冰箱，三等奖微波炉，此外按揭无优惠，一次性每平方少50元描述中山花园是城中村改造项目，项目规划有11层，15层，18层的小高层，一期在12月1日开盘，推出3栋小高层，1栋18层，2栋11层，到目前为止已销售85%左右，客户全部都是淇县县城及周边村镇居民住宅调研中山花园全明户型，南北通透南向三卧室朝南主卧带有观景阳台和独立卫生间270度落地窗，增加景观视野南向两卧朝南，增加生活舒适度明厨明卫合理设计客厅餐厅自然衔接，实用方便户型方正，全明设计南向双卧采光主卧配备观景阳台，158.71㎡四室两厅两卫93.28㎡三室两厅两卫82.49㎡两室两厅两卫住宅调研户型分析户型采用多阳台和270度落地窗设计启示——

从淇县项目的物业形态配比来看，小高层产品是目前市场的发展趋势，多层仍占主导地位，同时产品同质化严重也要求本项目进行多方面创新。项目名称别墅/洋房多层小高层7-11中高层12-18高层>18朝歌雅园--★★----广厦国际城★★★----麒麟郡★★★★--朝歌首府★★----新城佳苑★★★----华泰新城★★★----大河朝晖----★★--中山花园------★★淇县县城建筑形态以5-6层的花园洋房和多层为主，11层的小高层在本县刚刚兴，对20多层的高层存在抗性项目价值分析区域房地产分析片区两房供应面积集中在80-120㎡；三房集中为110-140㎡面积段，整体凸显为刚需自住.房型面积范围（㎡）朝歌雅园广厦国际城麒麟郡朝歌首府新城佳苑华泰新城大河朝晖中山花园一房30以下----------------30-50----------------50-70----------------两房70以下----------------70-80----------------80-90------★--------90-100--★----------★100-120----★----------三房100以下----------------100-110★----★------★110-120★★--★★--★★120-140★★★--★★★★140-160--★------------160以上----------------四房150以下------★★★--★150-160----------★--★160-180--★★--------★180以上------★------★五房180以上------★--------复式

----------------项目价值分析区域房地产分析从内部环境发展角度来看，区域没有注重于区位卖点的提炼，部分项目注重内部环境的打造并提炼为卖点，总体呈现一种自住楼盘的对外展示。项目名称园林主题水系水景老人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场高尔夫球场游泳池休闲设施朝歌雅园------------------★广厦国际城★--★------------★麒麟郡★★★------------★朝歌首府★--★------------★新城佳苑★----------------★华泰新城--------------------大河朝晖--------------------中山花园★----------------★启示——大多数项目注重对水资源利用，内部配有休闲公园，一些新建项目开始注重园林景观的打造。项目价值分析区域房地产分析区域项目注重商业生活配套的打造，以商业街为主，车位配比无明显的概念，本项目应在完善社区配套的同时，打造特色化配套，以达到能有力促进项目销售的结果。项目名称会所商业街休闲广场体育场馆酒店羽毛球场幼儿园/学校游泳池图书/艺术馆车位配比朝歌雅园--------------------广厦国际城★★------------1:1麒麟郡★★★--------------朝歌首府★------------------新城佳苑--★--------★------华泰新城--------------------大河朝晖--★----------------中山花园--★★------★----——项目价值分析区域房地产分析市场竞争分析小结淇县房地产市场目前正处于初级阶段，在产品设计的细节化、多元化、人性化还不完善。淇县主要在售楼盘规模较大，其中超过百亩的楼盘5个，建筑面积从6-40万㎡，市场房源充足，竞争激烈。淇县县城住宅以5-6层的多层为主，11层的小高层近两年内刚被市场接受和认可，同时现在也出现了15-18层的小高层，但是市场接受程度不大，更倾向于普通多层住宅，对高层存在一定的抗性面积划分方面趋向于舒适性，户型选择上较为保守，户型偏好90-130平米，以舒适型两房和经济型三房为主。两房在80-120㎡左右，三房面积段在110-140㎡，还有少量的150以上的大户型设计，接受度比较大的是130左右的三房小高层的均价在2400-2600元/㎡，花园洋房在3000-3200元/㎡，月消化量在10-15套，在项目核心卖点方面，有些项较着重内部配套的打造（水系、幼儿园、地暖双气等）。项目推广渠道较为传统，多为电视广告、派单和短信淇县市场竞争分析小结鹤壁新区商业调研商业街燕莎商场核心商圈购物中心银兴时代广场商业部分调研鹤壁商圈布局现状新世纪广场步行街燕莎商场商业街西巷广场西路淇滨区核心商圈鹤壁新区又称淇滨区，本区域是淇滨区发展较早并且较为成熟的区域，有步行街和商场，人流量较大，商业氛围较好；但区域内整体属于中低档次，中高档品牌较少，消费水平不高，商业需要升级和改造。商业街西巷和广场西路均为临街商铺，单层或者两层，两条路内部为单层内铺，业态多为服装、鞋包、有部分餐饮，整体商业水平较差。新世纪广场步行街商业街西巷广场西路步行街为新区较早的商业，旁边紧邻新区最大的广场—世纪广场，定位为年轻人群休闲消费场所，商品较为时尚，但是档次较低，整体物业管理很不完善，各种业态混杂经营，主要是依托自身的地理优势通过休闲的人到此，带来商机，营业人员主要是个体经营商户。商业街西巷东西两侧均为规模较小的店铺，品牌店较少，经营业态多为服装、鞋包店，消费主力人群为年轻群体，档次为中低档，人流量相对较大，但商业环境较差，整体消费水平不高。商业街西侧商铺为一层，商铺产权独立；商业街东侧商铺为两层，产权独立，租户一般为两层连租。新世纪步行街商圈临街商业调研表格序号临街商铺位置经营业态主要店面经营面积㎡租金（元/天/㎡）1商业街西巷（路东）服装衫国演义601.82服装宝贝的衣柜601.83箱包世纪包行601.84服装夕阳红1201.85鞋业鞋柜1201.86化妆品欧莱雅名店1201.87商业街西巷（路西）鲜花花坊501.68皮具啄木鸟501.69服装韦氏251.610服装安徒生儿童世界1001.611餐饮麻辣烫40212服装鹤蓝内衣802新世纪步行街商业研究新世纪广场步行街商业街西巷广场西路广场西路紧邻世纪广场，整体环境较好，上下两层连租；多为品牌店，主要业态为服装、鞋包、烟酒超市等；较商业街西巷来说，店面规模较大，档次较高，但人流量相对较少。临街商业调研表格序号临街商铺位置经营业态主要店面经营面积㎡租金（元/天/㎡）1广场西路鞋业鞋柜1201.42烟酒名烟名酒601.43服务干洗店601.44家电小家电601.45摄影影楼1201.4新世纪步行街商业研究新世纪广场步行街商业街西巷广场西路临街商业调研表格序号临街商铺位置经营业态主要店面经营面积㎡租金（元/天/㎡）1商业内街鞋业锐足1201.62饰品银饰251.53服装炫e族251.54服装时尚生活馆301.55服装edbe601.5商业内街商铺规模较小，环境一般，业态多为服装、鞋业、化妆品等，较少的品牌店，人流量相对较少，商业氛围较弱新世纪步行街商业研究商业部分调研步行街商业调研总结业态：临街商业主要分布在商业街西巷和广场西路，商铺面积在25-120㎡之间，租金在1.5-2元/天/㎡之间，多以服饰、鞋类为主，商业氛围较好，但品牌档次较低；产品：销售的产品档次一般，品种较为类似或集中，主要针对年轻消费群体或者是妇幼群体；方向：整条商业街的档次为中低档，品牌杂乱没有规划分区分类经营。路边摆摊人员较多，多为小吃摊，使整个环境显得散乱。问题：作为一条发展较为成熟，市场认知度较高的商业街，缺乏中高档品牌，整体环境较差，不能与周边的集中式商业形成联动效应，缺乏整体有效的管理。名称燕莎购物广场位置/所属区域黄河路与云梦巷交叉口占地面积3000㎡总建筑面积12500㎡楼层数5F档次定位中高档目标客群本地中高端消费者开发商/运营商燕莎集团运营模式统一经营管理项目情况燕莎商场主要是品牌直营或是加盟店，经营业态丰富，多为中高档商品，市场的认知度和接受度较高，人流客流量较大商业部分调研燕莎商场楼层主要业态经营范围商家列举5F美食广场4F商务绅士、休闲户外管绅士正装、时尚休闲、上午休闲、户外装备李宁、安踏、增致牛仔、以纯3F名媛仕女馆精品少女、名媛仕女、时尚少淑、贵妇装爱慕、播、李红国际、曼娅奴2F大卖场生鲜冷藏、百货针织、蔬菜干调、洗涤化妆、图书音像NO.1mart1F精品百货黄金珠宝、化妆名品、高档名表、皮鞋皮具天王、美度、老凤祥、红蜻蜓、百丽、旁氏、美肤宝、NATURALLYJOJO名表商业部分调研燕沙商场商业部分调研

银兴国际广场名称银兴国际广场位置/所属区域淇滨区淇滨大道和鹤煤大道交汇处开业时间2012.11占地面积20000㎡总建筑面积50000㎡总投资2亿楼层数5层档次定位高档目标客群高档消费人群开发商/运营商鹤壁银兴置业有限公司售价/租金KTV和电影院电影院自持，其余外租；一楼租金均价8.3元/㎡/天；二楼三楼超市租金6.7元/㎡/天；四楼租金均价4.3元/㎡/天主力店肯德基入驻时间：2012.3面积：400㎡（上下两层）租金：11.7元/㎡/天银兴国际广场楼层主要业态经营范围5FKTV、电影院开畅商务KTV、银兴电影院4F儿童乐园凯迪沃快乐体验馆、美食城、淘气堡、儿童用品、电玩3F超市、服装沃尔玛、烟酒、户外运动、休闲2F超市、餐饮、服装沃尔玛、特色餐饮、配品/内衣1F精品百货化妆品、珠宝、男装、皮具、箱包、名表、单品商业部分调研

业态分布名称裕隆购物中心位置/所属区域淇滨区兴鹤大街与海棠巷交汇处开业时间尚未开业占地面积56亩总建筑面积6.9万㎡楼层数4F档次定位中高档目标客群中高收入人群开发商/运营商河南省裕隆时代百货有限公司售价/租金暂无经营模式暂无主力店德克士项目情况由北京聚源伟业有限公司和裕隆商贸有限公司共同投资建设，总投资2.5个亿，主要建设购物中心、休闲中心、地下停车场裕隆购物中心商业部分调研

裕隆购物中心名称正阳爱家家居广场位置/所属区域鹤壁新区华夏南路与鹤煤大道交汇处开业时间2011.10占地面积1.5万总建筑面积4万㎡楼层数4档次定位中高档总投资1.5亿目标客群中高档客户开发商/运营商成都兰邦和正阳商业广场经营模式联营扣点项目情况主要经营知名品牌的中高档客厅、餐厅、书房家具，同时设有家庭装饰配件中心，满足不同客户的不同需求，力求成为全市规模最大、经营品种最全、档次多元化的家具旗舰基地商业部分调研正阳爱家家居广场业态：经营业态较为丰富，每个商场都有主力店进驻，租金价格相对较高产品：满足各个阶层的不同需求，新兴商业产品类型较多问题：缺乏高档商品和知名品牌商业部分调研集中式商业调研总结淇县商业调研红旗路商圈淇园路商业街龙凤缘商圈商业部分调研淇县商圈分布裕隆购物广场红旗路段淇园路步行街红旗路（淇河路朝歌路段）是淇县老城区商业较为集中的区域，红旗路县人民医院至红旗路淇园路段为高端商圈，租金价格相对较高，依次向东西方向递减；多为一层或者两层的临街商铺或者底商，商铺多为房龄较长，店铺面积多为30-40㎡；除裕隆购物广场外，路段没有大型商业，品牌店较少；淇县人民医院朝歌路商业部分调研核心商圈——红旗路（淇河路朝歌路段）临街商业调研表格序号临街商铺位置经营业态主要店面经营面积㎡租金（元/天/㎡）1红旗路（县人民医院淇河路段）两侧化妆品玉兰油301.62电子中兴科技301.63家居维纳斯时尚家瓷301.64副食批发天健副食批发部601.55服务女子美容301.56红旗路（县人民医院淇园路段）空铺——1001.67电动车爱德森电动广场601.88家电海信专卖店301.89服装劲霸男装2402.310服装翰迪尔西服501.611红旗路（淇园路朝歌路段）手机维修251.5黑马自行车501.612永久自行车专卖401.413副食副食超市251.4141商业部分调研核心商圈——红旗路（朝歌路淇河路段）临街商业调研表格序号临街商铺位置经营业态主要店面经营面积㎡租金（元/天/㎡）1淇园路步行街书店授益书世界902.32服装安踏1601.43化妆品涵美301.94化妆品颜如玉601.95化妆品美雅明妆301.96家居杭州蚕丝被601.97服装劳斯丹顿601.88服装壮壮体育401.39首饰老凤祥银楼1001商业部分调研核心商圈——淇园路（红旗路上街路段）业态：临街商业主要分布在红旗路两侧，临街两层或者一层的街铺或底商，商铺面积在25-240㎡之间，多为25-60㎡的店面，租金在元/天/㎡之间，业态种类较多。化妆品、服饰、通讯、家电、副食等为主，商业氛围较好产品：以满足人们的日常生活需求为主，档次相对较高，品牌店较少问题：作为老城区中心地段的商业街，发展较为成熟，市场认知度较高的商业街，缺乏中高档品牌，集中式商业较少商业部分调研核心商圈商业调研总结裕隆朝歌购物广场名称裕隆朝歌购物广场位置/所属区域红旗路中段开业时间2012.9占地面积10000㎡单层面积1900㎡楼层数3档次定位中档总投资9000万目标客群中高档收入人群开发商/运营商河南省裕隆时代百货有限公司售价/租金二楼三楼自持，一楼平均租金10元/㎡/天经营模式联营扣点+部分出租主力店阿迪达斯、雅鹿项目情况裕隆朝歌生活广场是一家大型综合性现代化购物场所，经营面积近一万平方米。经营商品种类齐全，是一个现代、时尚、功能齐全的购物广场。3F服装鞋业2F超市1F黄金皮具酒类饰品项目解析：目前淇县经营环境最好，档次最高的商场，但是商场的经营环境和商品档次属于中端水平，品牌产品较少；商场人流量较大龙凤缘商圈朝歌大道与云梦大道交汇处，主要由龙凤缘商场和朝歌大市场组成，是淇县较早形成的商圈，分布业态主要为服装，档次较低，主要服务于县城低收入人群和周边村镇居民。龙凤缘商圈商业部分调研龙凤缘商圈3F女装商场自持2F男装商场自持1F鞋包、小商品鞋包自持

小商品外租小商品区租金6.8元/㎡/天商业档次较低，基本为商场自持，属于低端百货商场，人流量一般，经营环境较差。商业部分调研龙凤缘商场低端专业市场，发展较早，经营环境较差，主要业态有服装、鞋包，面向各年龄段消费人群多为周边村镇居民，县城低收入人群以间为单位，经营面积多为16—50㎡左右，每间商铺租金根据其产权所有者不同或者租赁方式不同而有差别，租金在0.4—1.8万元/年之间商业部分调研朝歌大市场业态：经营业态较为单一，多为服装和鞋业，其它业态数量较少产品：低档产品，满足县城低收入人群和周边乡镇居民的基本生活需求问题：档次太低，业态较为单一，不能满足人们日益增长的购物需求商业部分调研龙凤缘商圈调研总结91商业路段经营业态主力经营面积(㎡)铺位来源租赁方式租金（元/天/㎡）消费人群商业档次鹤壁新区商业街西巷服装、鞋包25-60租赁临街一层/两层连租1.6-2.0中青年群体中低广场西路服装、小百货、鞋包60-120租赁两层连租1.4各类人群中低商业街内铺服装、鞋包25-60租赁一层1.5-1.6年轻群体低档淇县红旗路（淇河路朝歌路段）化妆品、服装30-120租赁临街一层/两层连租1.4-2.3各类人群中低淇园路（红旗路上街路段）服装、化妆品、饰品30-100租赁临街一层/两层连租1.3-2.3中青年群体中档朝歌大市场服装、鞋包16-50租赁+购买产权临街一层0.4-2.0各类人群低档商业环境小结——商业街92商业名称占地面积（㎡）总建面（㎡）档次定位运营模式经营业态鹤壁新区燕莎商场300012500中高档统一经营管理百货、超市、品牌服装银兴国际广场2000050000中高档自持+外租百货、超市、电影院、KTV裕隆购物中心3735269000中高档暂无暂无正阳爱家家居广场1500040000中高档联营扣点淇县裕隆朝歌购物广场100005700中高档联营扣点+部分出租百货、超市龙凤缘商场低档自持+外租服装、鞋包商业环境小结——集中式商业93商业环境小结——市场商业项目项目名称商业面积商业形式商铺面积销售情况销售价格销售方式麒麟郡4.8万商业街底商--未推售----广厦国际城7950底商--未推售----大河朝晖7000底商137-173销售一半8800元/㎡一二层连卖华泰新城--底商--售完8600元/㎡一、二单卖新城佳苑14581底商--销售一半5500元/㎡一二层连卖朝歌首府1000底商--未推售----目前淇县市场上商业多为底商，销售模式多为1、2层连卖，价格依据位置和路段不等，体量相对较小；麒麟郡、朝歌首府等项目有商业，但未推售朝歌大市场问卷调研朝歌大市场调研时间：2013.2.26—3.1调研地点：朝歌大市场调研对象：市场商户调研目的：了解目前朝歌大市场的经营业态、租金状况、经营情况等，了解商户对新区的认识和搬迁意向，以此作为我们判断是否有必要对朝歌大市场进行整体搬迁的依据调研方式：问卷调研调研样本数量：共计商户约320户，其中未营业40户，在装修6户，未接受问卷者92户（拒不接受访问或问卷结果无实质性意义），其余调研问卷针对市场正在营业的商户，真实反映商户意愿，为有效问卷，共182份客户调研问卷分析朝歌市场概况：朝歌大市场始建于1993年5月，位于城市的西北方向，紧挨107国道和淇县汽车站，交通位置较好。朝歌大市场总占地面积24000平方米，营业商户320余户，市场由淇县供销社工业品公司，三海村委会及44户个人出租户共同组成，经营品种涵盖服装、鞋帽、化妆品、箱包等，96年开始正式营业，至今已17年，在淇县影响力较强，但随着人们生活水平的提高和城市商业的发展，朝歌大市场越来越不能满足人们的消费需求，经营环境和市场档次有待提升。客户调研问卷分析朝歌大市场概况朝歌大市场商户调研问卷分析市场商户基本情况分析目前市场经营环境分析商户搬迁意愿及需求分析朝歌大市场商户调研问卷分析市场商户基本情况分析目前市场经营环境分析商户搬迁意愿及需求分析99客户调研问卷分析经营年限分析目前市场的经营商户中，有67%的商户在此经营了五年以上，其中经营时间10年以上的商户较多，11%的商户经营时间在一年以内，这部分商户多为转租他人商铺。较多商户在此经营时间较长，对市场认可度较高，情感上依赖性较强。客户调研问卷分析经营类型分析市场整体以零售为主，极少数批发类的商铺。整个市场以零售为主，经营档次较为低端，消费群体多为周边村镇的居民。目前商户经营的业态中，服装店铺较多，占到了57%，鞋业经营占到27%，箱包、床上用品和饰品化妆品经营较少。客户调研问卷分析经营业态分析市场经营业态多为服装、鞋帽，同种业态分布较为集中，整体来说市场业态种类较为单一，不能满足不同需求的人群。客户调研问卷分析目前租金水平分析从产权拥有者手中直接租赁的价格相对较低，转租他人的租金较高，目前市场转让费约为1-2万不等，每间铺子（16㎡左右）售价10万元左右。目前市场上租金在10-30元/㎡/月的占52%，30-60元/㎡/月的占37%，60-100元/㎡/月的占11%。目前市场商铺面积相对较小，49%的面积段在10-20㎡之间，27%的面积段在20-30㎡之间，12%的面积段在30-50㎡之间，10㎡以下和50㎡以上的商铺较少。客户调研问卷分析铺位面积大小分析市场经营时间较长，业态较为单一，铺位面积也相对较小。据了解，本市场产权属于淇县供销社工业品公司和三海大队，商户是从产权拥有者手中租赁客户调研问卷分析铺位来源途径分析商户多为从产权拥有者手中租赁，也有部分商户属于二次租赁，整个市场中有44户为个人产权商铺。客户调研问卷分析商户基本情况小结朝歌大市场商户经营时间较长，基本都是以零售为主，业态多为服装、鞋业，其他业态存在数量较少，租金依据租赁方式不同而差距较大，每个商铺面积差距不大，多为10-20㎡、20-30㎡面积段之间；市场经营时间较长，紧挨107国道和汽车站，交通较为便利，多服务于周边村镇的居民，市场整体档次较低。朝歌大市场商户调研问卷分析市场商户基本情况分析目前市场经营环境分析商户搬迁意愿及需求分析71%的商户认为目前的市场经营环境一般，18%的商户对市场经营环境满意，11%的商户对市场经营环境不满意。客户调研问卷分析市场经营环境满意度分析由于市场建成使用时间较长，物业管理水平较低，商户对市场整体经营环境满意度较低，多数商户为已适应现在的市场环境，并认为在目前的情况下没有改善的必要和可能。客户调研问卷分析市场不满意原因分析44%的商户对市场的环境卫生条件不满意，26%的客户认为市场物业的管理服务水平较差，15%的商户认为市场档次较低，有升级的必要性，3%的商户对市场内部的交通环境不满意，15%的商户认为在这里时间较长，对现状没有较大不满。多数商户对市场的环境卫生条件和物业管理服务不满意，会影响到消费者的购物水平；市场档次较低，不能提升产品质量和价格；内部道路较窄，且被商户的货物、车辆占用，影响其便利性。客户调研问卷分析市场目前经营面积分析54%的商户认