房地产物业常识

物业常识

广厦培训专场广厦地产物业管理的起源-物业管理起源于19世纪60年代的英国。-香港的物业管理源自英国，在本世纪60年代兴起。-我国大陆物业管理的产生与发展我国物业管理起较晚，本世纪80年代由沿海地区逐渐兴起（源自香港）。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳市物业管理公司正式成立。建成投入使用的各类建筑物及相关的设备、设施和场地。它可以是一个住宅小区、一栋公寓，或是一个写字楼、商场和宾馆等。物业的含义根据使用功能的不同可分为：居住物业：如住宅、公寓、别墅等；商业物业：如写字楼、商场、酒店；工业物业：如厂房、仓库等；其它：如车站、医院、学校等；物业的分类

物业管理是指对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理概念按服务性质和提供方式可分为：

1、常规性公共服务--最基本的、必须做好的工作

2、针对性专项服务

3、委托性特约服务物业管理概念一、常规性公共服务是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有顾客提供的最基本管理服务，其基本内容和要求通常在物业管理委托合同中明确规定。常规性公共服务有以下八项：

房屋建筑主体的管理房屋设备设施的管理环境卫生的管理绿化管理治安管理消防管理车辆道路管理公众代办性质的服务二、针对性专项服务是指物业管理企业为改善和提高顾客的工作、生活条件，面向广大顾客，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。日常生活类（如家政服务）商业服务类（如机票、订车，多见于办公物业）金融服务类（代缴水费、电费等）经纪代理中介服务（房屋托管、代租）三、委托性特约服务是指为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求、物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，物业管理企业在可能的情况下满足其需求，提供的特约服务。策划物业业管理方方案；参与物业业设计条条件的讨讨论和设设定，包包括房屋屋格局、、配套设设施、机电设备备选购安安装、建建筑材料料的选用用等；制订物业业“使用用管理维维修公约约”、各各项规章章制度，，制定各各项收费费标准等等。物业管理理阶段之之一：筹筹建期与政府各各行政管管理部门门建立良良好的关关系；对设备设设施、隐隐蔽管线线的安装装进行跟跟踪；配合销售售部作好好物业形形象展示示及物业业咨询工工作；筹备交付付使用工工作。物业管理理阶段之之二：建建设期接受物业业基本资资料；对物业整整体进行行接管验验收；办理入伙伙手续；；进行二次次装修管管理；物业管理理阶段之之三：：入伙阶阶段有计划地地维修保保养，使使物业日日久常新新、保值值、增值值；打造舒适适、整洁洁、安全全的居住住或经营营环境；；提供综合合性有求求必应的的服务，，方便客客户，增增加收益益；提供不间间断的优优质服务务，留住住客户，，吸引客客户。物业管理理阶段之之四：日日常管理理期物业管理理费构成成1、管理服服务人员员的工资资、社会会保险和和按规定定提取的的福利费费等；2、物业共共用部位位、共用用设施设设备的日日常运行行、维护护费用；；3、物业管管理区域域清洁卫卫生费用用；4、物业管管理区域域绿化养养护费用用；5、物业管管理区域域秩序维维护费用用；6、办公费费用；7、物业管管理企业业固定资资产折旧旧；8、物业共共用部位位、共用用设施设设备及公公众责任任保险费费用；9、经业主主同意的的其它费费用。物业公司司根据管管理成本本、税费费和合理理的利润润进行测测算；报物业行行政主管管部门备备案；报物价局局审核批批准，取取得收费费许可证证；物业管理理费收费费依据开发商物业公司司业主前期物业业服务合合同前期物业业服务协协议临时管理理规约（业主临临时公约约）开发商、、物业公公司和业业主之间间的关系系物业管理理常识趣趣味普及及我家被盗盗啦！！！！找物业公公司赔！！！！物业管理理：是指业主主通过选选聘物业业管理企企业，由由业主和和物业管管理企业业按照物业服务务合同约定，对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护相关关区域内内的环境境卫生和和秩序的的活动。。——摘自《物业管理理条例》国务院令令[2003]379号物业服务务合同没没有约定定财务保保管服务务，但物物业管理理企业在在其职责责范围内内未尽到安全防范范义务或或未配置应应有的安全防范范设备，，对财物物丢失或或毁损有有过错的的，业主主可以要要求物业业管理企企业承担担与其过错错相适应应的赔偿责任任。——摘自《北京市高高级人民民法院关关于审理理物业管管理纠纷纷案件的的意见（（试行））》京高法发发[2003]389号XX公寓物业费：：3.7元/月/平方米这么贵？？对面小小区才2.0元呀！项目规模模——管理费用用分摊安防体系系——出入口数数量；物物防、技技防完善善性公共设施施——市政配套套、绿地地率、植植被种类类、水水系、景景观灯、、石材养护护人工成本本——收入、保保险高端服务务——大堂服务务、双语语服务。。。。。误区——与售价挂挂钩、与与周边对对比影响物业业费定价价因素——项目特点点、服务务标准物业服务务收费应应当遵循循合理、、公平以以及费用用与服务务水平相相适应的的原则。。——摘自《物业管理理条例》又交物业业费，我我就没见见物业给给我家做做什么。。1、管理服服务人员员的工资资、社会会保险和和按规定定提取的的福利费费等；2、物业共共用部位位、共用用设施设设备的日日常运行行、维护护费用；；3、物业管管理区域域清洁卫卫生费用用；4、物业管管理区域域绿化养养护费用用；5、物业管管理区域域秩序维维护费用用；6、办公费费用；7、物业管管理企业业固定资资产折旧旧；8、物业共共用部位位、共用用设施设设备及公公众责任任险保险险费用；；9、经业主主同意的的其它费费用。摘自《物业服务务收费管管理办法法》发改价格格[2003]1864号主要工作作职责物业服务务成本构构成物业服务务——物业管理理区域（（红线以以内、户户门以外外）配套服务务——会所、社社区巴士士特约服务务——入户维修修、家政政服务。。。。我出国了了一年，，没在小小区居住住，为什什么还要要交物业业费？纳入物业业管理费费范围的的已竣工工但尚未未出售，，或者因因开发建建设单位位原因未未按时交交给物业业买受人人的物业业，物业业服务费费用或者者物业服服务资金金由开发发建设单单位全额交纳纳。摘自《物业服务务收费管管理办法法》空置房物物业费的的缴纳一层业主主是否应交电梯梯费？请把你们们的账本本给我看看看摘自《物业服务务收费管管理办法法》物业服务务费用可可采用包干制或酬金制形式。包干制：：盈亏由由物业管管理企业业享有或或承担；；酬金制：：结余或或不足由由业主享享有或承承担。摘自《物业服务务收费管管理办法法》——物业管理理企业应应当向业业主大会会或者全全体业主主公布物物业服务务资金年年度预决决算并每年不少少于一次次公布物业业服务资资金的收收支情况况。——业主或者者业主大大会对公公布的物物业服务务资金年年度预决决算和物物业服务务资金的的收支情情况提出出质询时时，物业业管理企企业应当及时时答复。——物业收费费采取酬酬金制方方式，物物业管理理企业或或者业主主大会可以按照物业服务务合同约约定聘请专业业机构对对物业服服务资金金年度预预决算和和物业服服务资金金的收支支情况进进行审计计。我是业主主、我就就要封阳阳台！！！1遵从法规规及约定定1、国家或或地方法法规2、《商品房买买卖合同同》3、（临时时）业主主公约不得违规规搭建的的原因改变住宅宅外立面面装修人从从事住宅宅内部装装饰装修修活动，，未经批批准，不不得有下下列行为为：（一）改变住宅宅外立面面，在非承承重墙上上开门、、窗；摘自《住宅室内内装饰装装修管理理办法》建设部令令第110号增加建筑筑面积增加安全全隐患影响毗连连关系前期物业业招投标标1、招标形形式：公公开招标标（公布布时限不不少于20日）邀请招标标（邀标标企业5家以上））2、评标专专家：北北京市专专家库随随机抽取取“4+1””3、招标时时间：新建现售售商品房房物业应应当在现售前30日完成；预售商品品房物业业应当在在取得《商品房预预售许可可证》之前完成；摘自《北京市物物业管理理招投标标办法》京国土房房管[2003]848号物业管理理企业资资质摘自《物业管理理企业资资质管理理办法》建设部令令第125号三级资质质：可以以承接<20万平方米住住宅和5万平方米米以下的的非住宅宅项目；；二级资质质：可以以承接<30万平方米住住宅和8万平方米米以下的的非住宅宅项目；；一级资质质：可以以承接各各种物业业管理项项目。DTZ戴戴德梁行行1993年成成立上海海分公司司，是最最早进入入中国大大陆市场场的国际际物业顾顾问公司司。拥有丰富富的国际际经验及及专业的的知识，，为客户户提供符符合国际际标准全全方位的的物业管管理服务务.服务务范围包包括：前前期物业业管理顾顾问服务务、实质质物业管管理服务务、专业业及全面面的培训训服务、、资产管管理服务务、工程程设备维维护保养养服务、、后期物物业管理理顾问服服务。国内外优秀物业管理公司戴德梁行（英国国）第一太平戴维斯斯是一家在伦伦敦股票交易所所上市的全球领领先房地产服务务提供商。公司司于1855年创立，具具有悠久的历史史传统与超群的的增长态势。20世纪80年年代后期进入中中国市场，第一一太平戴维斯通通过为客户提供供创新的解决方方案迅速成为房房地产行业中的的领先者。郑州参与项目：：郑州蓝码大厦厦、金印现代城城、紫荆尚都第一太平戴维斯斯（英国）万科物业在万科科房地产开发业业务中应运而生生，伴随万科集集团的成长，如如今万科物业已已迈向第20个个年头。万科物物业相继布局全全国31个大中中城市，业已发发展成为国内规规模最大、兼具具优质服务形象象及客户口碑的的物业服务领航航企业。服务项目覆盖高高层大厦、多层层住宅、别墅、、写字楼及政府府公共物业等多多种类型，业务务范围涵盖小区区前期规划评估估、交通规划、、安保服务、清清洁服务、园艺艺绿化养护、设设施设备集约化化维护、会所经经营、办公楼内内部服务，房产产中介代理、楼楼宇智能化设计计研发、绿化工工程等诸多领域域，并已形成紧紧贴顾客需求，，层次丰富、特特色鲜明的服务务模式和体系。。河南参与案例例：郑州曼哈顿顿广场万科物业是河南省第一家家注册成立的专专业物业管理企企业。是河南省第一家家国家级的一级级资质物业管理理企业。是河南省第一家家导入ISO9001质量管管理体系的物业业管理企业，并通过过了ISO14000环境管管理体系认证。。是河南省第一家家中国物业管理理协会常务理事事单位。是河南省第一家家入围由世界级级专业机构评定定的“中国物业管理公司100强”的企企业。建业物业美国上市企业鑫鑫苑（中国）置置业全资子公司司。国家一级资质物物业管理企业。。ISO9001国际质量管理理体系认证企业业。胡锦涛总书记到到访并给予褒扬扬的“和谐社区区”。十年历史、千名名员工、物业服服务遍及全国十十六个城市。服务项目四十余余个，服务面积积六百余万平米米。客户满意度95%。服务物业：大型型社区、别墅、、写字楼、会所所、公寓、商业业卖场……鑫苑物业“以人为本”是是物业服务的根根本理念。“以以人为本”的物物业管理，其实实就是要做到充充分为业主解忧忧，以广大业主主的利益性、便便利性为出发点点去进行小区的的物业服务。好的物业公司服服务充分尊重以以人为本原则，，体现微笑服务务，温馨服务。。优秀物业管理服务以人为本增值服务是在贴心服服务基础上的一一种增值表现。。在房价高企的的今天，购房者者多是以改善生生活条件、追求求生活享受的多多次置业者，因因此，他们对物物业管理的质量量和服务种类都都极为看重。在目前的市场情情况下，众多开开发商都意识到到，小区的物业业管理水平如何何，将直接影响响到业主是否住住得舒心。因此此，他们纷纷在在保持原有优质质服务的基础上上，或构思新的的服务点子、或或引入高水平的的国际机构做顾顾问，以进一步步提升物业服务务的水平，增加加服务的种类。。增值服务包括生生活的方方面面面，房屋保洁服服务、代购服务务、托管服务等等。有的物业公公司甚至有宠物物托管服务。提供增值服务安全是人的首要要需求，没有了了安全感，业主主就无法正常生生活。作为一个个社区的“管家家”，物业公司司应高度重视社社区的安全保障障工作，对小区区的规范化管理理保持责任心，，以减少隐患。。安防设置是否到到位，安保人员员是否尽责，多多事衡量物业公公司安保工作的的重点。社区安全物业管理涉及治治安、绿化、保保洁、家政、房房屋及机电维修修保养等，这些些项目都是专业业性很强