可文化产业园营销体系的报告(8-8)

可文化产业园营销体系的报告(8-8)策略总纲目标体系和运作体系产品解读与价值体系产品与景观完善建议客户构成与客户描述主题形象和视觉表现传播手段和推广方式价格定位和价格策略销售目标和销售组织终级目标效益目标主要目标直接目标实现经济效益和社会效益双丰收推动别墅的推广和销售提升可一集团和产业园品牌影响力打造华东地区文化产业生产交流传播经纪基地效益目标

目标体系

目标体系解读PART1：打造华东地区文化产业生产交流传播经纪基地

十二五规划中提出将推动文化产业成为国民经济支柱性产业，东部地区进一步优化产业结构，培育科技型文化产业集群。南京作为华东地区重要的文化名城，聚集了大量从事文化产业的群体和机构，可一文化产业园将为他们提供从生产到流通的一条龙基地平台，促进文化产业规模化、多样化、信息化发展，并抢占先机，实现产业整合收益。PART2：提升可一集团和产业园品牌影响力

目前可一集团在业界已具有一定品牌知名度，通过可一文化产业园的打造，可一集团已不仅仅是个从事文化事业的企业，而成为具有集聚和孵化效应的产业平台，成为引领文化产业的航母，这将进一步提升可一集团的品牌影响力，而品牌力反过来又促进文化产业运作，获得可观的经济收益。

目标体系解读PART3：推动别墅的推广和销售

通过可一文化产业园这个平台创造的人气效应和可一集团具有强大号召力的品牌效应，形成“人传人、口传口”的口碑和圈层效应，推动别墅推广和销售，达成经济收益。PART4：实现社会效益和经济效益双丰收

可一文化产业园的文化产业经营将创造巨大的社会效益（尤其是前期的运作以扩大和提升项目知名度为主，后期将逐步产生经济收益），其洐生的商业地产将带来可观的经济效益。

如何达成目标？以运作的视角审视项目而非仅从销售的角度：建立项目运作体系可一文化艺术产业园的成功运作必将带给可一集团社会效益和经济效益双丰收！

运作体系运作层利用产业园平台和可一品牌，通过邀请社会名流名家，在项目地组织、举办各种商业非商业文化活动，邀请媒体进行传播炒作，同时向活动单位和个人展示和交流项目，解决项目品牌力和影响力问题。经营层项目运作中间层，负责整个项目和别墅的产品规划、景观环艺设计及建设、项目定位、形象包装、传播推广等，主要解决项目产品力和推广力问题。执行层项目运作基本层，包括销售团队组建、客户服务、价格策略、销售战役等，主要解决销售力问题。品牌力产品力销售力推广力+++1、可一品牌的业界和社会影响力；2、可一产业园平台作用发挥的影响力。1、产品符合目标客户全方位需求；2、产品创新带给目标客户的惊喜。1、项目精准定位、完美包装、选择合适媒体；2、以文化牌切入市场，竞争差异优势明显。1、强有力的营销班子和优秀置业顾问；2、高效紧凑的战役组织。项目营利力

运作模式资源整合人脉、政府、媒体、杂志、品牌专业执行项目定位、形象包装、传播推广、价格策略、团队组建、专业培训、销售组织平台运营展览、鉴赏、交流、会议、拍卖可一产业园可一集团元坤投资强强联手专业合作项目解读句容市政府重点招商引资项目，文化产业聚集和孵化基地紧临312国道，距南京城区半小时车程，未来城际地铁直达座落宝华山麓600亩山林坡地，风景秀美，环境优越以联排和独栋为主的高端物业，面向社会尖端人群项目以文化牌切入市场，差异化竞争优势明显项目价值体系一、地脉价值1、区位千年宝华山下别墅，望山临寺，风景如画地处南京一小时都市圈，受辐射发展机遇大与周边别墅形成高端居住群2、千年原生

AAAA国家级森林公园

1500多年历史汤山温泉

1000多亩有机农产品生产基地——谷歌庄园千年古树近百株六棵“御道松”二、交通价值项目紧临312国道和仙林大道，距南京主城仅半小时车程，距镇江半小时车程，交通便捷，随着京沪高铁及沪宁城际铁路的开通，宝华区域价值将进一步提升。目前交通现状312国道，紧邻项目地，直达南京和镇江；沪宁城铁位于项目以北，设宝华山站，离项目地2公里左右；未来交通规划地铁15号线经项目区域，设宝华山站及龙潭站，规划2016年前建成，该站离项目地4公里轻轨----经宝华山区域，站点未确定交通优势及作用拉近项目与南京主城距离宝华镇逐渐融入南京主城半小时都市圈带动区域产业发展，促进中高端人群导入为提供城市5+2生活模式及度假体验发展契机

项目价值体系三、文化价值1、佛教名山、千年古寺、皇家御临、早期文明，文化底蕴深厚。

隆昌寺，千年古寺，律宗第一道场、最大的传戒道场，开山之祖南朝梁代高僧宝志登山结庵讲经传教。乾隆六下江南六上宝华山，发出由衷慨叹：“宝华深处秀，问路语吾曾。”距今7000年的金沙地遗址，出土大量石器、陶器、骨器，是宁镇地区早期文明遗址。2、文化产业园项目定位突显项目文化价值。3、国画村、油画村、美术馆、茶室等建筑设施赋予了项目浓厚的文化气息。4、可一集团的文化背景为项目蒙上了一层不多见的学术派面纱。项目价值体系项目价值体系四、环境价值1、国家4A级景区，森林覆盖率达92%，空气负离子达20000个/立方米，负离子含量是城区的500多倍，空气洁净，适合养生度假。2、具有“林麓之美、峰峦之秀、洞壑之深、烟霞之胜”四大奇景。五、产品价值1、句容市政府重点招商引资项目，文化产业聚集和孵化平台。2、09年开始国家禁批别墅用地，别墅物业逾显稀缺。3、宝华山下独栋、联排别墅，掩映在原山翠林中，远离尘嚣，与花鸟为伴，高端、生态、宜居、私密。4、5600平米美术馆、20000平米会所和总部大厦、8000平米茶室、跌落式山泉湖，大手笔配置，彰显尊贵身份。5、中式庭院景观，移步异景，美仑美奂。项目价值体系六、品牌价值1、可一集团深耕中国文化产业，作为一家即将上市的公司在业界享有相当声誉。2、可一文化产业园是句容重点招商引资项目，更易通过政府窗口塑造品牌公信力。3、宝华山久负盛名，助力项目品牌营造和传播。项目价值体系产品核心价值总结：千年宝华山麓文化园内的稀世人文别墅产品与景观完善建议产品定位和功能建议

产品定位：

文化会所式别墅

思考：

1、本项目以文化作为项目营销主基调，这是区别于其他同类物业的明显的竞争优势；

2、突出文化主题和功能，契合项目目标客群心理需求；

3、本案的目标客群不是功成名就后隐居归山的那类人，而是成为各领域领袖后的性情中人、喜欢坐而论道的文化人，所以别墅功能已不局限于居住和身份的象征，它应是社交、展示、居住、财富象征功能的集合。别墅定位诠释：每一栋别墅都是一个满载文化的私人会所产品定位和功能建议

产品定位和功能建议

功能建议：

1、增加灰度空间

增加不计面积的大露台、收藏室，使产品更实用、价值最大化，满足目标客户需求；

2、增加会客空间和社交空间，可以满足商务接待、展览展示、交流学习、坐而论道的功能；

3、室外加大前庭后院的面积，室内一楼和地下室以社交空间为主，一楼可设会客厅、展示厅（如画廊）、餐厅、厨房、卫生间等，地下室可作为主人的工作室或画室，二楼至三楼为主人私密空间，其中二楼为家庭区，三楼为主人卧寑区，增加露台面积一楼露台二楼露台主人工作室（画室）兼临时休息区私密空间（家庭区、休息区）大露台展示厅会客厅餐厅底下室功能布局庭院主人小憩区工作室交流室景观完善建议思考：所谓景观环艺绝不单单指苗木的栽植和绿化的效果，本项目是拥有宝华山自然山体和天然风貌的文化园区，它的景观应在自然、生态的基础上突显出项目的“人文”主题，或者说在景观表现的背后应有一个“灵魂”在支撑着，这就是易经中说的“负阴抱阳”，自然、景观是基础、是“阳”，文化是“阴”，是精神、是灵魂，所以景观打造背后应有一条“人文”线贯穿下来。景观完善建议总述：项目拥有宝华山自然山体和天然风貌，内部景观环艺可依托外部原生自然条件，通过坡地植被、山泉湖泊形成内外呼应的自然景观格局，并通过在公共景观区和内部景观区中构筑具有文化符号的构筑物或小品来体现和提升项目的文化内涵及景观品质。项目每个片区设定不同的主题，体现不同的人文特色，可通过景观打造来实现，如油画村打造西式园艺，国画村打造中式园林等等，以此实现“人文”主宰的景观灵魂，丰富园区文化层次，提高观赏性和可识别性。景观完善建议分述：

1、以自然朴实的景观特色为统一基调，舍洋求真，注重景观序列、景观差异的营造，尽量保留原来的树木和自然景观。

2、创造多层次的生态绿化系统：

（1）中心绿地：由大片的跌落式水面及沿湖绿化草坡构成。

（2）片区绿化：各个片区分别体现各自的主题，不同的植物群有助于增加片区的个性，提高园区居住环境的可识别性。

（3）庭院绿化：住宅庭院除道路、铺地之外，用草坪灌木等加以绿化，边界用矮墙、竹篱、绿篱围栏，甚至仅用高差划分边界不设围栏，使私家庭园绿地有开放的公共绿地景观效果。

景观完善建议分述：

2、创造多层次的生态绿化系统：

（4）立体绿化：尽量保持原山体，利用山体高低落差形成梯田式绿化，堆土筑挡土墙并种植杉树林、珊瑚树绿篱作防护林。

（5）道路绿化：行道树可采用不规则式栽植，间隔性开辟草坪花境，增加绿化空间层次。

3、建筑景观和小品

利用自然山体、通过构筑具有传统和现代文化符号的景观小品体现和提升项目的文化特色和内涵，如岩石刻字/画、石雕、水墨画围墙、柱灯、亭台、廊柱等等。景观参照----绿城桃花源客户描述和客户构成

同类物业别墅客户表述主要客户年龄40~55岁，50、60年代生人。来自何方不一定是南京人，来自中国各大城市，现居住地以南京为主，辐射长三角。经济实力年收入300万以上，物质丰厚，富甲一方。他们可以挥金如土，但却无法挥霍时间。人生阅历经历中国经济成长30年，并抓住期间几个关键性腾飞点的机遇，成功炼金。置业经历已多次置业，别墅也不是初体验了，因而选择别墅会更加挑剔。文化背景早年教育经历参差不齐，但功成名就之后普遍有进修行为，MBA、EMBA常见他们身影。

家庭结构三代同堂,中国式大宅门地，家庭观念重。购买别墅要全面考虑每个家庭成员的意愿。出行方式有两部以上私家车。——他们度量距离的单位不是公里，而是分钟（车程），同时对别墅的车位有要求。购买行为特征以自用为主，也会考虑投资、收藏价值。——购买别墅时除考虑别墅自身的客观条件，更会从宏观的市场、政策方面做长远规划。

Q3客户定位

目前宝华山在售高端项目客户圈层情况分析职业特征项目名称客群来源置业目的①事业单位人员和公务员②私营业主③高校教师④高级白领⑤企业高管大山地①60%为南京主城客户②30%为仙林板块客户③10%为外地客户④5%句容客户①基本为自住②再改型为主新湖仙林翠谷①事业单位人员和公务员②私营业主③高校教师④高级白领⑤企业高管①50%南京主城区②40%仙林区客户③10%周边城市①基本为自住②首改及再改为主周边别墅客户以公务员、私营企业主、企业高管、高校教师为主

谁已经是我们的客户？南京画家村的画家目标客户思考：

细分市场是企业赢得市场的法宝，我们不断地在细分产品、细分渠道、细分客户，可别墅产品似乎就针对那么一些所谓有钱的公务员和企业家，僧多粥少。不如为我们的项目寻找最合适的买家----已落户的画家们给了我们最好的启示。

本项目客户描述：

年龄45—55岁，那个年代的象牙塔学子，高学历、高素质、高修养，改革开放后靠知识富裕起来的第一批人，深知“知识就是生产力”、“知识改变命运”的真理，是某专业领域内的佼佼者，崇尚文化，讲究生活品味，精神世界丰富，有信仰、有寄托，内敛、持重。他们圈子很广，但很讲究圈子质量。以上是主力客群，还有一小部分客户虽然和他们一样表面富裕光鲜，但却是偶然机会一夜暴富的幸运儿，本来这个世界并不属于他们，为了挤进这样的主流群体，他们必须通过附庸风雅来显示自己的品味，彰显自己的身份和地位，满足自己的虚荣心。

谁将成为我们的客户？书画家曲艺/文艺界人士收藏界人士医学界专家文化产业领军人物（媒体、建筑设计、服装设计、体育明星、演艺明星、自由撰稿人）大学教授、高校校长/院长企业家爆发户

50%10%30%10%客户地图本案南京市区企业家南京市区泛公务员阶层南京市书画家、艺术家、收藏家、体育界人士句容地区产业暴发户句容地区泛公务员阶层镇江市区泛公务员阶层镇江地区企业家主力争取偶得偶得产业园区管理阶层大学/学院教授、校长、院长主题形象和视觉表现推广名和定位语（一）：可一书院宝华山脚下的文化村落思考：用中国传统文化元素表达项目特性和内涵，定位语突显项目地段环境优势和项目特点，视觉表现以中国传统笔法为基调，充分彰显本国文化的特性和精髓。推广名和定位语（二）：可一文化博览中心文化瑰宝艺术殿堂思考：用西方直接的表达方式阐释项目定位，与项目原定位契合，也为后期项目运作和推广带来更大的空间。Logo方案1设计说明：

方案1创意来源于传统中式水墨晕染技法，将重山、水、日、月元素揉入logo，更显项目清雅高贵的文人格调与情怀。Logo方案2设计说明：

方案2创意来源于传统中式园林窗户，英文破开六边形状穿插其中增添灵动因素，红色窗户点睛其上，更符合现代审美潮流。Logo方案3设计说明：

方案3创意来源于书法笔墨，仅提供建议，贵方可自行选择名家亲笔题字。Logo方案4设计说明：

方案4创意来源于中西方文化的对比差异；六角内圆的螺帽代表的西方理性、冷静的工业文明与外圆内方、天圆地方的东方感性人文情怀的差异。办公用品广告牌-1道旗-1广告牌-2道旗-2传播手段和推广方式

活动营销体验营销媒介传播以活动引人气以体验促成交以传播造名气三位一体，实效推广层层推进，成交为王

活动营销：利用可一文化产业园这一平台和可一集团资源，通过各种文化活动/事件的组织和举办，不仅提升可一在文化行业的影响力，打造可一品牌标签，更是对本项目最自然有效的传播方式，并可达到制造人气、集客目的。活动设想：1、本项目可邀请文化艺术界某名人作为形象代言人，参加出席重要活动，定位和提升项目形象，引起目标客群共鸣，如陈道明、余秋雨、舒童。2、活动以文化为主题，采取展示、品鉴、讲座、交流、拍卖多种形式，既展现发挥文化产业园的功能，又突出本项目贯穿始终的文化主脉络。3、通过冠名重要文化活动达到传播目的。4、活动要与营销节点相配合。形式：开放、新闻发布地点：可一文化产业园二号美术馆参与人员：著名书画家、书画收藏人士、业内专家、市民、媒体活动内容：公开鉴赏、学术交流、书画签售、园区休闲游园活动目的：通过名人效应吸引目标客户、推广本项目主题：名人书画签售活动示例：形式：展览、学术交流地点：可一产业园三号美术馆参加人员：艺术家、收藏家、拍卖公司、目标客户内容：世界顶级品牌豪车、消费品及热门艺术品目的：通过鉴赏活动提升产业园知名度和形象，吸引目标客户。主题：奢侈品/艺术品鉴赏形式：新闻发布地点：可一产业园总部大厦会议中心参加人员：可一集团领导、贫困学生代表、南京教育部门、教育届人士、媒体内容：向贫困山区学生赠书目的：树立企业社会形象，提升企业品牌美誉度主题：向贫困学生捐赠图书仪式会员招募启动仪式既项目产品发布会向贫困山区学生捐赠图书仪式私人理财计划答谢音乐酒会910111212354768南京书画家作品展中国风水讲座暨宝华山风水南京民间藏品鉴赏体验会馆开放暨中国茶文化演绎

媒介传播1、选择本项目目标客户经常接触的媒体；2、大众小众相结合，大众载体为形象传播媒体，小众载体是本项目的主要传播媒介；3、一期项目传播主要以活动为主，媒体的宣传亦以此为主题，不过多宣传别墅本身，通过活动吸引和引导目标受众到现场感受产生购买欲望；4、充分利用可一现有杂志平台，扩大发售面。投放通道信息通道高端杂志：第一财经，航空杂志、高尔夫杂志……户外：现场包装，户外T牌新闻主题，短信社交通道联合平台：五星级酒店（可一自身资源挖掘）、高端会所、高尔夫室内球会可一产业园平台：奢侈品牌推广、艺术品鉴赏等地博渠道

长三角等地高端物业投资客户（如南京苏商协会等）

媒体渠道1——报纸+杂志√整体策略围绕各阶段的推广节点进行集中投放。√具体投放大众媒体可选择南京最大的信息报纸载体以及楼盘释放信息的首选载体，具体如：《现代快报》、《扬子晚报》、《金陵晚报》选择目标客户经常阅读的专业媒体，如《苏商》、《老总共赢圈》《银燕》、《可一集团期刊》√形式内容以活动软文为主。媒体渠道2——网络广告伸缩广告顶部通栏√整体策略常驻短新。围绕各阶段的营销推广节点，在相关网站上的文字链采用频繁登场，主题常更新的方式吸引客户。√具体投放House365，新浪，搜房√形式内容软文新闻为辅主，项目动态实时更新。链接页面示意媒体渠道3——市区大牌及高炮引爆地点布局图户外广告承担着建立项目形象的首要任务，因此必须扩大户外广告的覆盖面。鉴于本案虽然位处句容，但主力客群却来自南京市，故建议在南京市区以及从南京市区前往项目现场的312国道沿线设置户外大牌，力争在最大范围内辐射到我们的目标客户群体，实现项目信息的有效传达。湖南路步行街新街口南京博物院G312沿线G312沿线南京市镇江市宝华山媒体渠道4——高端会所联合平台高档消费场所VIP客户南京如德基、金鹰、东方；镇江如八佰伴。通信运营商高端客户（如：移动全球通俱乐部）高档车4s店（如：宾利、奔驰、劳斯莱斯、宝马、凯迪拉克……）银行及证券公司高端客户（如：工行白金卡客户、招商银行黑卡及金葵花客户）高档会所及酒店（如钟山高尔夫、金陵饭店、喜来登、索菲特、维景）与南京的高档商场、高档会所及酒店、高尔夫俱乐部、高档车4S店、移动公司、银行及证券公司等形成联盟，共享会员资源，形成“房卡”联动；同时可以在其内刊或会员专刊上刊登广告，推荐项目。

体验营销

样板体验目的是在消费者内心建立明确产品形象，我们需在消费者内心建立起“本案形象”与“文化产品”的完全对等关系。这样做的好处是，样板体验会为我们留住客户，达成最终销售，并给我们带来更多的追随者，体验营销是我们进行品牌营销的基础，也是目的。

项目现场样板区体验（深入体验，深化感染力）重点体验区——全方位氛围营造策略市区接待展示中心（扩大客源，展示形象）

“市区接待展示中心”体验氛围营造建议“市区接待展示中心”体验氛围营造建议功能建议：以吸引客群和形象展示功能为主，淡化销售色彩，强调项目形象的展示功能；属性建议：专为目标客群打造成高档“私属会所”，为圈层营销提供硬件支持；地点建议：由于现场售楼处距离较远，为增强客户接待便利性，建议在市中心繁华地段（如新街口）设立项目接待展示中心；类型建议：打造成“文化体验馆”，契合项目定位，形式强化其高端会所形象，一方面接待意向客户，一方面对外开放；风格建议：接待区以中式古典主义、风格为基调，从硬件装饰，到软件配饰，强调其浓郁的中国元素风情，凸显雅致与自然轻松的氛围；文化体验区以简洁中式风格为主，渲染宁静休闲氛围。

市区接待中心核心体验策略：身份感营造+文化初体验

体验内容：管家迎宾预约接待书画鉴赏茶道欣赏看房车接送。。。

体验区域和内容：入口道路中心景观区美术馆会所体验会馆（接待中心）样板房项目现场核心体验策略：未来生活现在化+全方位体验

价格定位和价格策略1、分批推售

根据工程进度和片区优劣进行分批次推售，可控制销售速度和市场风险，实现利益最大化。2、保持价格稳步上扬

为保持项目高品质楼盘的形象，在保证价格前期高开低走的前提下，根据市场情况稳步提升价格。3、一房一价，均衡去化

根据每栋别墅的特点制定一房一价，充分体现每栋别墅价值，利用价格杠杆形成房源的均衡去化。4、片区价格与时间价格相呼应

分批推出的别墅不仅考虑其位置差异，同时参考时间价格。价格总体策略：前期高开低走、后期稳步上扬价格制定流程：单套价格整体价格片区价格价格调整实现项目整体收益根据片区特点和推出时机，制定符合该片区价值的价格及时间价格一房一价，体现每套别墅价值价格更客观、易记，数字吉祥价格定位----定价原则：

竞争导向定价整体均价：

独栋15000元平米联排13000元平米竞争项目：大山地、仙林翠谷片区价格根据项目各片区特点，制定影响片区价格的影响因素，并衡量每个因素的权重，加权平均得出片区价格。片区价格主要以景观、区位、交通、地势和私密性为主要影响因素。因项目体量大，楼栋分布分散，在得出片区价格后，对每个区域再进行细分，即小片区定价，小片区的定价主要参考因素有：环境、区位、道路、地势、朝向、私密性、户型、面积以及配套。制定出小片区价格后，再根据每栋楼具体特点制定单体别墅价格。最后对单体别墅价格进行修正。

片区定价影响因素权重系数A区B区C区D区E区F区G区景观30%0.800.2400.950.2850.900.2701.100.3301.450.4351.150.3451.300.390区位20%0.900.1801.000.2000.850.1701.000.2001.350.2700.900.1801.250.250交通25%1.000.2501.000.2500.950.2381.000.2501.000.2501.000.2500.900.225地势15%0.800.1200.800.1200.850.1280.800.1201.300.1950.850.1281.350.203私密性10%0.800.0800.800.0800.850.0851.000.1001.100.1101.000.1001.050.105总计100%

0.870

0.935

0.890

1.000

1.260

1.003

1.173基价15000

13050

14025

13350

15000

18900

15038

17588小片区价格--细分定价A区影响因素权重系数A1区A2区环境25%0.950.2381.000.250区位15%1.000.1501.100.165道路10%0.900.0901.100.110地势10%1.000.1001.050.105朝向10%1.100.1100.850.085私密性15%1.050.1580.950.143户型5%1.000.0501.000.050面积5%1.000.0501.000.050配套5%1.000.0501.100.055总计100%

0.995

1.013基价13050

12985

13213影响因素权重系数B区环境25%1.000.250区位15%1.150.173道路10%1.150.115地势10%0.900.090朝向10%0.900.090私密性15%0.850.128户型5%1.000.050面积5%1.000.050配套5%1.100.055总计100%

1.000基价14025

14025小片区价格--细分定价B区影响因素权重系数C1区C2区环境25%1.100.2750.900.225区位15%1.000.1500.900.135道路10%1.100.1101.000.100地势10%1.000.1001.050.105朝向10%0.950.0951.100.110私密性15%0.900.1351.100.165户型5%1.000.0501.000.050面积5%1.000.0501.000.050配套5%1.100.0550.900.045总计100%

1.020

0.985基价13350

13617

13150小片区价格--细分定价C区影响因素权重系数D1区D2区D3区环境25%0.950.2381.000.2501.000.250区位15%0.950.1431.100.1651.000.150道路10%0.900.0901.000.1001.000.100地势10%1.000.1001.000.1000.900.090朝向10%1.000.1001.200.1201.100.110私密性15%1.150.1730.900.1351.000.150户型5%1.000.0501.000.0501.000.050面积5%1.000.0501.000.0501.000.050配套5%1.000.0501.100.0551.100.055总计100%

0.993

1.025

1.005基价15000

14888

15375

15075小片区价格--细分定价D区影响因素权重系数E1区E2区E3区E4区E5区环境25%1.200.3001.150.2880.950.2380.900.2250.950.238区位15%1.200.1801.100.1650.850.1280.900.1351.000.150道路10%0.900.0900.950.0950.950.0951.050.1051.100.110地势10%1.100.1101.050.1051.000.1000.950.0951.000.100朝向10%1.200.1201.100.1101.000.1000.800.0801.100.110私密性15%0.900.1351.000.1501.000.1500.850.1280.800.120户型5%1.000.0501.000.0501.000.0501.000.0501.000.050面积5%1.000.0501.000.0501.000.0501.000.0501.000.050配套5%0.900.0450.900.0450.900.0450.900.0451.000.050总计100%

1.080

1.058

0.955

0.913

0.978基价18900

20412

19987

18050

17246

18475小片区价格--细分定价E区影响因素权重系数F1区F2区F3区环境25%1.100.2751.000.2501.100.275区位15%1.050.1581.000.1500.900.135道路10%1.000.1001.050.1051.100.110地势10%0.900.0901.000.1001.100.110朝向10%1.050.1050.900.0901.000.100私密性15%1.150.1731.000.1500.900.135户型5%1.000.0501.000.0501.000.050面积5%1.000.0501.000.0501.000.050配套5%1.000.0500.950.0481.000.050总计100%

1.050

0.993

1.015基价15038

15790

14925

15264小片区价格--细分定价F区影响因素权重系数G1区G2区G3区G4区G5区环境25%1.100.2750.900.2250.900.2251.000.2501.100.275区位15%1.100.1651.100.1650.900.1350.900.1351.100.165道路10%1.150.1150.900.0900.900.0900.900.0901.050.105地势10%1.000.1001.100.1101.100.1101.100.1101.050.105朝向10%1.100.1101.200.1200.800.0800.950.0951.000.100私密性15%1.000.1501.100.1651.100.1651.100.1651.000.150户型5%1.000.0501.000.0501.000.0501.000.0501.000.050面积5%1.000.0501.000.0501.000.0501.000.0501.000.050配套5%1.000.0500.900.0450.900.0450.900.0450.900.045总计100%

0.965

1.020

0.950

0.990

1.045基价17588

16972

17940

16709

17412

18379小片区价格--细分定价G区价格调整A区：13000元/平米B区：14000元/平米A1：12900元/平米A2：13100元/平米C区：油画村D区：15000元/平米

D1：14800元/平米

D2：15300元/平米

D3：15000元/平米价格调整E区：18900元/平米F区：15000元/平米E1：20800元/平米F1:15800元/平米E2：19800元/平米F2:14800元/平米E3:18800元/平米