房地产合约履行培训详解

房地产合同签订及履约21、理论知识和实际工作中常见问题相结合；2、通过讨论分析相关案例，切实指导今后的实际工作，提高执行力。地产业务管理研讨资料合同管理合同合同的管控能力是公司业务管理水平高低的综合体现。讨论原则3一、地产公司相关合同分类二、合同组成三、内控条款管理（合同专用条款）

地产业务管理研讨资料合同管理三大部分主要讨论内容4地产业务管理研讨资料合同管理代号类别包含内容ZX咨询服务类1、前期环评、交通评价、节能评估等报建过程中的委托合同2、勘察、方案设计、施工图设计、专项设计、工程监理合同3、造价咨询、招标代理、审计顾问等合同GC建安工程类1、总承包合同2、直接（指定）分包合同，包括：打井及降水，地基处理，门窗，园林，地暖等3、电梯、空调机组、高低压配电等安装PT市政配套类燃气、电力、电信、雨污，自来水等CG采购类1、总包合同中甲供材的采购2、项目配套的其他甲方直接采购如：垃圾箱、化粪池、庭院灯，交通标识、小区运动器材等YX营销推广类1、市场调研咨询、销售代理、物料制作、广告及推广活动等沙盘模型等其他售楼处必备物品的采购加工2、合同房屋租售、按揭等合同一、合同分类51、合同框架构成2、通用条款和专用条款的区别和联系3、补充条款的拟定原则：4、拟定专用条款时的注意事项5、合同形式地产业务管理研讨资料合同管理二、合同组成及形式6二、合同组成及形式地产业务管理知识研讨资料合同管理1、框架详见，范本合同（河北2008）一、总则二、合同主体三、担保、保险与风险四、工期五、质量与安全六、造价七、合同争议、解除与终止八、其他2、通用条款：3、专用条款（格式条款）：。。。。。略1、协议书4、附件附件1：承包人承揽项目一览表附件2：房屋建筑工程质量保修书7二、合同组成及形式地产业务管理知识研讨资料合同管理2、区别和联系2.1区别：专用条款，体现利益趋向；通用条款：合同主体是平等的，相关条款维护合同双方共同的权益；2.2联系：两者互为补充，共同组成比较完整的实际应用的合同文本；8地产业务管理研讨资料合同管理3、补充条款的拟定原则：3.1、可执行性；3.2、必须体现利益趋向；3.3、掌握有效、无效的尺度；3.4、提高合约履行关键点的管控能力，逐步实现精细化管理；--仲裁或起诉为对方单位所在地？-原则性问题。二、合同组成及形式9地产业务管理研讨资料合同管理专用条款控制线控制线利益趋向1利益趋向2必须体现利益趋向，同时兼顾有效无效尺度拟定原则10地产业务管理研讨资料合同管理第一，履行告知义务4拟定专用条款时的注意事项第二，掌握有效与无效的尺度第三，做好不利解释的预案准备第四，通用条款和专用条款并重四大注意事项补充条款三大特点：重复使用、预先拟定、未经协商。11地产业务管理研讨讨资料合合同管理理第一，履行告知义义务4拟定专用条款时的的注意事项《合同法》第三十九条要求标标准合同文本的提提供者要“提请对对方注意免除或限限制其责任的条款款，按照对方的要要求，对该条款予予以说明。”特别是合同的对方方当事人，不是特特定的广大消费者者的时候，这种告知义务要充充分、完整，而且且要做到深入浅出出，通俗易懂。12地产业务管理研讨讨资料合合同管理理第二，掌握有效与与无效的尺度4拟定专用条款时的的注意事项环境分析竞争性合法性注意：1、做到，严谨而不不苛刻；2、避免无效条款，，则一旦发生合同同纠纷==《合同法》第四十条规定，““提供专用条款一一方免除其责任，，加重对方责任、、排除对方主要权权利的，该条款无无效”。作为一个大企业，，在法律明文禁止止的情况下还在标标准文本中设置无无效的免责条款，不但不不能获得法律的保保护，反而有损大大公司的企业形象象。13地产业务管理研讨讨资料合合同管理理第三，做好不利解解释的预案准备4拟定专用条款时的的注意事项《合同法》第四十一条，“对对格式条款有两种种以上解释的，应应当做出不利于格格式条款提供一方方的解释”。或格式条款提供方方条款的遗漏或不不明确造成合同争争议的情况。《合同法》这样规定，是基于于标准合同文本提提供一方在存在利利用合同文本谋取取不公平利益的假假设。这就要求企企业在制定标准合合同文本的同时，，要准备好合同文文本和条款的合理理性的说明和解释释。案例条款材料或设备采购安安装合同中，关于于运输方式及费用用承担，票据提供供等条款。14地产业务管理研讨讨资料合合同管理理第四，通用条款和和专用条款并重4拟定专用条款时的的注意事项1、专用条款：对内内发挥作用。当企业处于弱势地地位的时候，则要要发挥“通用条款”的作用。2、通用条款：对外外发挥作用。当企业处于合同优优势地位的时候，，应尽量发挥“专用条款”的作用；15地产业务管理研讨讨资料合合同管理理5.1、书面形式的概念念：“可以有形地表现现所载内容的形式式”；包括电报、电传、、传真、电子数据据交换和电子邮件件5合同形式5.2、书面合同的构成成要素：“a合同条款，b经过当事人盖章、、签字确认”；书面合同又分为合合同书、信件和数数据电文三大类注意：不是所有的信件和和数据电文都能成成为合同，只有包包含了合同条款、、经过当事人签字字确认的信件、数数据电文才是合同同。16地产业务管理研讨讨资料合合同管理理三、内控条款管理（合合同专用条款）1、风险管理2、工期管理及违约约责任处理3、质量管理及违约约责任4、安全管理及违约约责任5、工程分判方案6、合同价款7、付款方式及财务务处理8、工程结算管理9、合同签订手续注注意事项10合同争议、解除及及终止内控条款提纲17地产业业务管管理研研讨资资料合合同同管理理三、内控条条款管管理（（合同同专用用条款款）1：主动动控制制；2：风险险共担担，体体现合合同主主体平平等；；3：避免免二次次风险险（次次生风风险））的发发生；；预先在在合同同中确确定风风险源源，并并通过过设计计合同同条款款来预预防风风险，，限制制风险险的范范围，，在当当事人人之间间进行行有利利于自自己的的风险险分配配，甚甚至转转移风风险。。1.1风险管管理原原则1、风险险管理理18地产业业务管管理知知识研研讨资资料合合同同管理理三、内控条条款管管理（（合同同专用用条款款）Ⅰ风险降降低；；Ⅱ风险消消除；；Ⅲ风险转转移；；Ⅳ风险保保留；；1.2风险处处理的的方式式概念：：请会会后查查阅相相关资资料。。。。。19业务管管理研研讨资资料合合同同管理理三、内控条条款管管理（（合同同专用用条款款）1.2风险处处理的的方式式Ⅰ风险降降低；；常用用的一一种形形式是是风险险分散散，即即通过过分散散的形形式来来降低低风险险。合同条条款-----材料价价格调调整：：1、调整整条件件：各栋号号施工工期的的信息息价格格未超超过基基期（（投标标期））信息息价格格的±5%（含±5%）时，，不予予调整整；超超过±5%时，仅仅调整整超过过±5%以外的的部分分；判定公公式为为：［［（B-A）÷A］>+5%；［（（B-A）÷A］<-5%；2、调整办法法为：约定调整金金额*约约定调整整材料数量量；可调材材料价差部部分只计取取税金不计计取其他任任何费用；；3、调整公式式：信息价约定调整金额判定条件基期施工期比例调整金额（元）AB（B-A）÷AA*[（B-A）÷A-5%](C-B)/B＞+5%AB（B-A）÷AA*[（B-A）÷A-5%](C-B)/B＜-5%AB（B-A）÷A05%≤(C-B)/B≤+5%？体现什么原原则？案例条款20地产业务管管理知识研研讨资料合合同同管理三、内控条款管管理（合同同专用条款款）1.2风险处理的的方式Ⅱ风险消除；；包括风险避避免、风险险化解、风风险排斥和和风险终止止。21地产业务管管理研讨资资料合合同管理理三、内控条款管管理（合同同专用条款款）1.2风险处理的的方式Ⅲ风险转移；；工程量清单单招投标：：招标人风险险：承担工工程量的风风险；风险投标人：承承担投标报报价的风险险；工程量清单单修正的原原则：投标人应依依据招标方方给定的工工程量清单单进行报价价，投标人人在投标阶阶段应依据据投标图纸纸对招标人人提供的工工程量清单单的准确性性、完整性性进行复核核，如发现现错漏项或或数量偏差差（正负3%以外）应在在招标规定定时间内提提出质疑，，招标人确确认后以补补遗书的方方式进行修修正；数量量偏差在正正负3%（含）以内内招标人不不予修正，，由投标人人在综合单单价中考虑虑。如投标人未未对招标人人提供的工工程量清单单的量或项项进行复核核或提出质质疑后未得得到招标人人的书面回回复，则投投标人在报报价时自行行考虑其因因素，投标标人中标后后，招标人人不予补偿偿，办理工工程结算时时也不予调调整。如何体现利利益趋向？？----讨论5分钟！1、工程量？？2、措施费包包干？3、图纸范围围内合同价价款包死4、避免不平平衡报价等等投标技巧巧？5、主要合同同条款的设设计？案例条款22地产业务管管理研讨资资料合合同管理理三、内控条款管管理（合同同专用条款款）1.2风险处理的的方式Ⅲ风险转移；；工程量清单单修正的原原则：投标人应依依据招标方方给定的工工程量清单单进行报价价，投标人人在投标阶阶段应依据据投标图纸纸对招标人人提供的工工程量清单单的准确性性、完整性性进行复核核，如发现现错漏项或或数量偏差差（正负3%以外）应在在招标规定定时间内提提出质疑，，招标人确确认后以补补遗书的方方式进行修修正；数量量偏差在正正负3%（含）以内内招标人不不予修正，，由投标人人在综合单单价中考虑虑。如投标人未未对招标人人提供的工工程量清单单的量或项项进行复核核或提出质质疑后未得得到招标人人的书面回回复，则投投标人在报报价时自行行考虑其因因素，投标标人中标后后，招标人人不予补偿偿，办理工工程结算时时也不予调调整。注：08清单规定：：投标人没没有为确保保工程量清清单准确性性，而进行行复核的权权利和义务务，但要进进行必要的的复核，复复核的目的的是：处于于投标报价价考虑，寻寻求适合于于投标的技技巧和埋伏伏。体现工程量量清单招标标：量价分分离，风险险各担的原原则。23地产业务管管理研讨资资料合合同管理理三、内控条款管管理（合同同专用条款款）1.2风险处理的的方式Ⅳ风险保留；；据实结算类类建筑工程程合同：1、工程量据据实计算2、材料价格格：2.1执行信息价价？2.2认价？--全部承担了了材料价格格变化的风风险注：信息价价中没有或或规格型号号、品牌不不明确的材材料3“秋后算账””有多少，算算多少；算算多少，是是多少；没有控制标标准，没有有控制目标标？建设单位变变为几乎所所有风险的的承担者！！下浮比例的的确定？1、直接费为为取费基数数的情况：：主要参考依依据：信息息价与实际际采购价的的差额；2、人工费及及机械费或或人工费为为取费基数数：主要参考依依据：定额额人工费及及机械费+取费之和与与实际劳务务、机械租租赁费用之之和的差值值与预期利利润或竞争争环境下最最低追求利利润的比较较；此条款的的意义？？讨论。。。。。。。5分钟！案例包括风险险接受、、风险吸吸收和风风险容忍忍。24地产业务务管理研研讨资料料合合同管理理三、内控条款款管理（（合同专专用条款款）2、工期管管理及违违约责任任处理2.1合同工期期的制定定原则：：合理、可可行与开发项项目总工工期相结结合与交房时时间相结结合2.2关键工期期节点管管理：开工日期期主体结构构完成时时间二次结构构、装修修完成时时间竣工验收收、竣工工资料提提交时间间-详见p28-33页25地产业务务管理研研讨资料料合合同管理理三、内控条款款管理（（合同专专用条款款）2、工期管管理及违违约责任任处理2.3承包人需需提供的的进度表表2.3.1工程进度度总计划划2.3.2节点工期期进度计计划2.4发包人应应该编制制的项目目进度计计划2.4.1编制依据据承包人编编制的进进度计划划销售中心心承诺的的交房日日期2.4.2编制的内内容地基处理理及土方方工程总包工程程甲方直接接分包项项目市政配套套工程景观绿化化工程满足交房房入住条条件，需需要所作作的楼内内及楼外外所有的的施工项项目。26地产业务务管理研研讨资料料合合同管理理三、内控条款款管理（（合同专专用条款款）2.5工期延误误因素分分析承包人自自身因素素分包劳务务组织不不利自身资金金实力不不足内部管理理混乱材料认价价工作滞滞后投资合伙伙人撤股股。。。。。。。发包人因因素设计图纸纸深度不不够方案调整整材料认价价工作滞滞后工程付款款不及时时工程进度度款不足足额。。。。。。。发包人认认价滞后后承包人上上报滞后后审算要引引起高度度视！给公司领领导提供供”准确、、及时”的付款款依据27地产业务务管理研研讨资料料合合同管理理三、内控条款款管理（（合同专专用条款款）2.6工期延误误的影响响发包人延期交房房----增加销售售人员给给业主的的解释难难度在后开发发项目销销售中，，存在潜潜在客户户流失的的问题延迟办理理按揭的的时间，，有可能能造成资资金压力力增加公司司的财务务费用和和管理费费用。。。。。。。承包人管理费用用增加机械租赁赁费用增增加周转材料料费用增增加预期利润润率降低低。。。。。。。28地产业务务管理研研讨资料料合合同管理理三、内控条款款管理（（合同专专用条款款）2.7工期延误误的违约约责任条条款2.3如因乙方方原因致致使工程程延期竣竣工超过过30天，甲方方有权另另行委托托第三方方进行施施工和整整改，因因此涉及及的直接接和间接接费用均均由乙方方承担并并在其工工程款中中扣除，，乙方不不得提出出任何异异议并无无条件移移交工作作面及相相关资料料，并承承诺放弃弃全部合合同履约约保证金金。2.4乙方每月月25日前向甲甲方上报报本月施施工总结结及下月月施工计计划。每每缺报一一次总结结或计划划，乙方方向甲方方支付违违约金1,000.00元。。。。。。。。2.1节点工期期按合同同约定每每滞后一一次，从从工程款款中扣除除5万元，作作为施工工进度违违约金；；2.2如乙方连连续3个节点不不能按时时完成且且达到质质量合格格标准，，乙方承承诺无条条件退场场并移交工作面面及工作作资料，，要求甲甲方支付付已完合合格工程程价款的的70%，余款不不再索要要。。。。。。。。。。案例条款款29地产业务务管理研研讨资料料合合同管理理三、内控条款款管理（（合同专专用条款款）3.质量管理理及相应应的违约约责任处处理包含3.2工程质量量3.1材料质量量30地产业务务管理研研讨资料料合合同管理理三、内控条款款管理（（合同专专用条款款）3.质量管理理及相应应的违约约责任处处理3.1.1供应方式式管理3.1.2价格管理理3.1.3甲供（购购）材结结算管理理3.1.4信息化管管理内容3.1材料管理理详见通用用条款p38、39、4031地产业务务管理研研讨资料料合合同管理理三、内控条款款管理（（合同专专用条款款）3.质量管理理及相应应的违约约责任处处理A甲购材料料（设备备）B乙购材料料（设备备）C甲指定品品牌材料料（设备备）3.1材料管理理3.1.1供应方式式管理常见供应应方式注：由由采购购合约部部，根据据工程特特性等因因素确定定材料设设备的供供应方式式。32地产业务务管理研研讨资料料合合同管理理三、内控条款款管理（（合同专专用条款款）3.质量管理理及相应应的违约约责任处处理3.1.1供应方式式管理A甲购材料料（设备备）2.2乙方应根根据总体体工期计计划及材材料的合合理供货货周期，，提前30天向甲方方上报甲甲供材料料的供应应计划及及进场时时间，因因乙方提提供的供供货计划划不及时时而导致致的工期期延误由由乙方承承担。2.3甲供材料料设备应应在到货货之前24小时通知知乙方，，货物运运到现场场后，乙乙方应安安排适当当卸货位位置，并并在到货货后的1小时内组组织甲、、乙方联联合验收收。逾时时未验收收，视为为乙方已已验收合合格。甲甲供材料料设备经经验收卸卸货交付付乙方后后相应的的保管及及二次倒倒运责任任由乙方方承担。。由于甲甲供材料料质量问问题及甲甲方供应应不及时时，导致致的关键键线路上上的工期期延误相相应顺延延。案例条款款甲购材数数量上报报、甲询询价、招招标程序序执行表表单：已已制定，，待执行行。33地产业务管理理研讨资料合合同管理三、内控条款管理理（合同专用用条款）3.质量管理及相相应的违约责责任处理3.1.1供应方式管理理A甲购材料（设设备）2.4甲供材料设备备的工程量统统计由乙方负负责，统计时时应基本准确确，原则上不不允许出现三三次补货。若因乙方原因因造成同一种种材料补货三三次以上，则则乙方须向甲甲方支付补货货货款的10%作为采购管理理费；若乙方方提供的工程程量超出实际际用量（含损损耗）时，超超出数量由乙乙方接受并按按约定计取单单价。2.5乙方要求补货货时，需咨询询甲方供货周周期并予以充充分考虑，否否则，由此引引起的直接及及间接损失及及工期问题由由乙方承担。。2.6甲供材料的采采购保管费在在综合单价中中投标单位已已作综合考虑虑，不再另外外计算。。。。。。案例条款34地产业务管理理研讨资料合合同管理三、内控条款管理理（合同专用用条款）3.质量管理及相相应的违约责责任处理3.1.1供应方式管理理B乙购材料（设设备）；3.5乙方用于本工工程的一切材材料、设备、、成品、半成成品、构配件件（以下简称称材料）必须须符合设计要要求和相关技技术规范要求求，同时乙方方保证上述材材料完全符合合合同文件、、设计规定的的质量、规格格和性能、等等级约定，并并保证上述材材料在正常使使用环境下皆皆是符合质量量标准规定的的。所有材料料进场前须由由甲方、监理理验货，若发发现乙方提供供的材料有质质量问题或没没按图纸及合合同的标准要要求提供，乙乙方须无条件件撤换，并承承担由此造成成的所有费用用或损失，同同时工期不能能顺延。。。。。。。案例条款35地产业务管理理研讨资料合合同管理三、内控条款管理理（合同专用用条款）3.质量管理及相相应的违约责责任处理3.1.1供应方式管理理B乙购材料（设设备）；3.7若乙方不能提提供让甲方和和设计满意的的材料样品或或所提供的材材料品质或质质量不能满足足甲方要求或或与封样不符符，甲方有权权勒令其材料料退场，已经经用于工程的的将无条件拆拆除，由此造造成的工期延延误及所用费费用由乙方负负责；且甲方方保留自行采采购的权利，，所发生的费费用及给甲方方造成的直接接经济损失、、其他相关损损失从合同总总价中扣减，，并收取乙方方该材料费的的10%作为采购管理理费用。。。。。。。。3.9乙方应提供材材料原产地证证明的文件和和制造厂商出出具的质量保保证书，若材材料产地与所所提供的封样样材料或合同同约定厂商/品牌/等级不符，甲甲方按第3.7款处理。案例条款36地产业务管理理研讨资料合合同管理三、内控条款管理理（合同专用用条款）3.质量管理及相相应的违约责责任处理3.1.1供应方式管理理B乙购材料（设设备）；3.13乙方按国家及及地方规范规规定进行材料料和构件的检检验试验，试试验不合格负负责更换材料料以及重新试试验，工期不不顺延。乙方方须自费执行行合同承包范范围内所有项项目的检验、、试验和检查查费用。若一一方对试验检检验结果有异异议，应进行行复试，若复复检复试合格格，复检复试试费用由提出出异议一方负负担；若复检检复试不合格格，复检复试试费用由另一一方承担。案例条款37地产业务管理理研讨资料合合同管理三、内控条款管理理（合同专用用条款）3.质量管理及相相应的违约责责任处理3.1.1供应方式管理理C甲指定品牌材材料（设备））3.2必要时甲方有有权将以上甲甲方指定和暂暂定价材料设设备转为甲方方供应材料，，如果转成甲甲供材料，结结算时材料单单价按照乙方方投标报价或或暂定价进行行扣减。3.3甲方指定的材材料、设备在在回标时由乙乙方提供不少少于三个厂家家（必须包含含甲方指定品品牌或厂家）），在施工过过程中，材料料进场前由甲甲方、乙方、、监理三方联联合考察，最最终确定一家家为本工程的的供货单位。。工程施工过过程中，用于于本工程所有有材料、产品品、设备必须须提供样品封封样并经甲方方书面确认后后，乙方方可可采购和安装装。否则，乙乙方承担全部部责任和费用用。案例条款38地产业务管理理研讨资料合合同管理三、内控条款管理理（合同专用用条款）3.质量管理及相相应的违约责责任处理3.1.1供应方式管理理C甲指定品牌材材料（设备））3.4甲方有权根据据需要改变材材料的供应方方式（甲供或或甲指定），，乙方无条件件接受。甲方方做到提前通通知乙方，而而勿需向乙方方作出任何解解释工作。案例条款39地产业务管理理研讨资料合合同管理三、内控条款管理理（合同专用用条款）3.质量管理及相相应的违约责责任处理3.1.2价格管理价格组成：价格影响因素素：材料原价（供供应价）运杂费运输方式及损损耗采购和保管费费：采购费、仓储储费、工地保保管费、仓储储损耗品种品牌、规格、型号、、质量等级。工地仓库交货地点供应者仓库提提货点工地存放点运输方式及费费用承担者？？40地产业务管理理研讨资料合合同管理三、内控条款管理理（合同专用用条款）3.质量管理及相相应的违约责责任处理3.1.2价格管理损耗计入材料价格格计入材料消耗耗量运输损耗仓储损耗施工损耗总结---------41地产业务管理理研讨资料合合同管理三、内控条款管理理（合同专用用条款）3.质量管理及及相应的违违约责任处处理A甲购材料（（设备）B乙购材料（（设备）C甲指定品牌牌材料（设设备）3.1.2价格管理材料分类A甲购材料（（设备）招标，询价价、定价工工作。执行表单：：已制定，，待执行。。42地产业务管管理研讨资资料合合同管理理三、内控条款管管理（合同同专用条款款）3.质量管理及及相应的违违约责任处处理B乙购材料（（设备）执行表单：：已制定，，待执行。。认质认价此类材料中中合同约定定需要认价价时，承包包人要按照照发包人的的工作程序序及要求，，执行认价价程序。认质：主要要把关者，，项目部现现场管理人人员及项目目经理（总总工）认价：主要要执行部门门，采购合合约部控制程序：：承包人监理、发包包人上报“认质”确认认用于工程43地产业务管管理研讨资资料合合同管理理三、内控条款管管理（合同同专用条款款）3.质量管理及及相应的违违约责任处处理C甲指定品牌牌材料（设设备）招标时，按按暂定价处处理施工过程及及结算时，，执行认价价程序。3.3甲方指定的的材料、设设备在回标标时由乙方方提供不少少于三个厂厂家（必须须包含甲方方指定品牌牌或家），，在施工过过程中，材材料进场前前由甲方、、乙方、监监理三方联联合考察，，最终确定定一家为本本工程的供供货单位。。工程施工工过程中，，用于本工工程所有材材料、产品品、设备必必须提供样样品封样并并经甲方书书面确认认认可后，乙乙方方可采采购和安装装。否则，，乙方承担担全部责任任和费用。。案例条款44地产业务管管理研讨资资料合合同管理理三、内控条款管管理（合同同专用条款款）3.质量管理及及相应的违违约责任处处理C甲指定品牌牌材料（设设备）讨论：1、甲方指定定材料和设设备的招标标组织人及及负责人应应该是总包包单位还是是发包人？？为什么？？2、发包人在在其中起到到的作用是是什么？45地产业务管管理研讨资资料合合同管理理三、内控条款管管理（合同同专用条款款）3.质量管理及及相应的违违约责任处处理3.1.3甲供（购））材结算管管理案例条款8、发包人供应应材料，如如果承包人人领用量在在合理消耗耗量以内时时，按照实实际领用数数量*招标标文件暂定定价扣除，，如果实际际领用量超超过合理消消耗量，超超过部分按按照超领数数量*发包包人实际采采购价的1.2倍扣除；涉及问题数量：数量如何确确认？执行行的严格程程序是什么么？双方单单位法人授授权的材料管管理人员、、必须经过过签字确认认的出入库库单据？价格：单次供货价价格或分批批次供货的的加权平均均价格46地产业务管管理研讨资资料合合同管理理三、内控条款管管理（合同同专用条款款）3.质量管理及及相应的违违约责任处处理3.1.4信息化管理理价格信息管管理：采购购主管负责责供应商信息息管理：合合约主管负负责价格时间价格变化曲曲线通过材料价价格的变化化趋势分析析及其他信信息的掌握握，来预测测材料未来来的变化情情况！47地产业务管管理研讨资资料合合同管理理三、内控条款管管理（合同同专用条款款）3.2工程质量管管理3.2.1管理原则A发包人不得得要求承包包人违反法法律法规、、验收标准准，降低工程造造价B承包人必须须按照施工工图纸、标标准及规范范和有关技技术要求施施工，不得得偷工减料料。3.2.2违约处理原原则A承包人所施施工内容，，达不到约约定标准或或验收标准准的，且存存有安全隐患患或影响使使用功能的的，必须拆拆除重新施施工，直到到合格。B承包人所施施工内容，，达不到约约定标准或或验收标准准的，但不不造成安全全隐患，对对使用功能能无明显影影响的，发发包人做扣扣减费用处处理。48地产业务管管理研讨资资料合合同管理理三、内控条款管管理（合同同专用条款款）4安全生产、、文明施工工管理4.1安全生产文文明施工管管理标准（（执行文件件）---详见文件。。。。。4.2安全生产文文明“施工措施费费”的核算依据据4.2.1工程量清单单招标：投投标报价时时，根据施施工组织设设计、工程程所在地主主管部门要要求等据实实核算；4.2.2执行工程所所在省、直直辖市地现现行的计价价定额及费费用定额；；注：按照安全生生产文明施施工管理标标准，此报报价应不低低于按照计计价定额及及费用定额额所计算费费用的90%。49地产业务管管理研讨资资料合合同管理理三、内控条款管管理（合同同专用条款款）4安全生产、、文明施工工管理4.3安全生产文文明施工涉涉及的违约约处理4.3.1原则：4.3.2办法如果施工现现场实际安安全生产、、文明施工工措施达不不到执行文文件要求，，则发包人人、监理理单位应应督促承包包人及时整整改；经发包人、、监理单位位督促整改改，但整改改不及时、、不到位、、不满足要要求及标准准时，则A、按合同约约定扣除合合同履约保保证金作为为违约罚款款；B、同时扣减减节省的安安全生产、、文明施工工措施费用用；工程量清单单招标时，，要求投标标人将此费费用单列，，以便按比比例扣减；；按照现行的的计价定额额及费用定定额编制预预结算时，，按照相应应的单项子子母核算并并扣减；50地产业务管管理研讨资资料合合同管理理三、内控条款管管理（合同同专用条款款）4安全生产、、文明施工工管理4.3安全生产文文明施工涉涉及的违约约处理4.3.3案例条款：：乙方保证在在本工程施施工过程中中达到安全全文明施工工标准要求求，在甲方方组织监理理单位参与与的每月项项目联查时时，若发现现乙方存在在达不到安安全文明生生产要求，，甲方有权权收取乙方方违约金1-5万元，并限限期7日内按照检检查意见进进行整改，，整改后仍仍达不到相相关规定要要求时，在在下月联查查时，当月月联查情况况除外，再再追加扣减减上月扣减减额的50-100%；乙方必须服从甲甲方/物业管理单位的的管理，否则甲甲方/物业管理单位有有权利按照相关关规定对乙方做做出每次￥1000.00经济处罚，严重重影响工程进度度、工程形象及及售楼工作的，，甲方有权利对对乙方做出每次次￥1000-10000.00的经济处罚；51地产业务务管理研研讨资料料合合同管理理三、内控条款款管理（（合同专专用条款款）5工程分判判方案5.1分判方案案确定的的原则：：A利于现场场管理；；B减少发包包人对各各单位间间协调度度工作量量及难度度；C便于界定定工程质质量问题题责任方方；D可以一定定程度上上降低造造价，节节约投资资；E总包、分分包工程程的界限限划分一一定要明明确，并并且详尽尽。5.2分判方案案的内容容：A总承包人人承包范范围及承承包方式式；B甲直接分分包项目目；C甲制定分分包项目目；D、甲供、、甲指定定材料设设备；52地产业务务管理研研讨资料料合合同管理理三、内控条款款管理（（合同专专用条款款）5工程分判判方案5.3分判方案案确定：：5.4承包范围围划分时时应注意意的问题题组织制定定部门：：采购合合约部参与部门门：项目目部、审审算部5.4.1土方工程程：一次次开挖，，桩泥挖挖运5.4.2桩基础工工程：桩桩施工，，截桩、、接桩等等桩处理理，桩基基础检测测，5.4.3电梯工程程：脚手手架问题题5.4.4幕墙工程程：埋件件53地产业务务管理研研讨资料料合合同管理理三、内控条款款管理（（合同专专用条款款）5工程分判判方案5.4.4幕墙工程程：埋件件、脚手手架1、埋件：：一般情况况下幕墙墙招标在在总包招招标之后后进行，，如果幕幕墙工作作能在结结构出地地面前确确定而由幕墙墙公司施施工，是是最好的的情况，，因此幕幕墙尽量量提早招招标。1.1：由土建建总包单单位报价价并施工工1.2：由土建建单位报报价，但但在合同同中约定定可以由由幕墙公公司实施施并从价价款中扣扣除幕墙合同同实施中中常遇到到问题：：总包单单位施工工后，幕幕墙设计计深化引引起部分分埋件浪浪费（可达到到30％）部分分埋件需需要幕墙墙公司后后埋，而而总包单单位不愿愿实施。。如果不不是因幕墙设计计深化引引起的埋埋件位置置不准确确，造成成浪费。。2、脚手架架：2.1：由总包包提供现现场有的的脚手架架，并提提供幕墙墙公司所所需的吊吊栏等――总包负全全部责任任。造价由总总包包死死。2.2：总包单单位只负负责现场场已有脚脚手架，，幕墙公公司所需需的脚手手由其自自行准备备并报价价。54地产业务务管理研研讨资料料合合同管理理三、内控条款款管理（（合同专专用条款款）5工程分判判方案5.5与配合费费相关的的“概念”问题提供“现现场便利利”：指总包单单位施工工现场现现有的脚脚手架、、龙门架架、施工工电梯等等，可以以提供分分包单位位使用。。提供“施施工条件件”：指由于通通常原因因，分包包单位难难以自己己或没有有必要需需要自身身为完成成自己承承担的项项目而必必须采取取的技术术措施，，而转由由总包来来实施的的情况，，称之为为提供“施工条件件”。例如：。。。。。。注：此种种情况下下涉及的的费用一一般不应应含在配配合费中中，而另另行计算算。55地产业务务管理研研讨资料料合合同管理理三、内控条款款管理（（合同专专用条款款）6合同价款款6.1通常情况况，合同同价款的的分类合同总价价合同单价价合同包死死价合同固定定总价+调整价款款合同暂定定总价---据实结算算项目合同同单价材料合同同单价设备合同同单价最常用的的一种形形式数量或工工程量据据实结算算56地产业务务管理研研讨资料料合合同管理理三、内控条款款管理（（合同专专用条款款）6合同价款款6.2工程量清清单招标标形式下下，合同同价款的的种类有几类形形式，------讨论5分钟？57地产业务务管理研研讨资料料合合同管理理三、内控条款款管理（（合同专专用条款款）6合同价款款6.2工程量清清单招标标形式下下，合同同价款的的种类固定总价价合同特特点：1、承包范范围内的的价款除除约定调调整因素素外，是是不可调调整的；；2、工程量量清单中中的工程程数量，，是不具具备约束束力的（（解释：：其准确确性与否否不影响总总价款的的变动））；此种合同同价款形形式，对对应的调调整价款款方式如如何约定定？讨论5分钟？58地产业务务管理研研讨资料料合合同管理理三、内控条款款管理（（合同专专用条款款）6合同价款款6.2工程量清清单招标标形式下下，合同同价款的的种类固定单价价合同特特点：1、最大的的特点：：体现工工程量清清单计价价规范的的实质性性精神；；2、工程量量清单中中的工程程数量，，变化幅幅度超过过合同约约定幅度度时，综综合单价价是可以以调整的的此种合同同价款形形式，对对应的调调整价款款方式如如何约定定？讨论5分钟？是什么？？59地产业务务管理研研讨资料料合合同管理理三、内控条款款管理（（合同专专用条款款）7付款方方式及及财务务处理理7.1工程预预付款款工程预预付款款占合合同价价的比比例，，------讨论2分钟？？7.2工程进进度款款工程预预付款款有无无，必必须在在合同同中明明确，，为什什么？？--讨论3分钟？？工程进进度款款的支支付比比例？？不低低于%，不高高于%？支付进进度款款时的的注意意事项项：按照合合同约约定、、补充充协议议等依依据在在每节节点付付款时时，要要扣除除应扣扣除款款项。。比如：：，，，，，，，，，，，，？注意！！60地产业业务管管理研研讨资资料合合同同管理理三、内控条条款管管理（（合同同专用用条款款）7付款方方式及及财务务处理理7.3涉及到到甲供供主材材时，，财务务付款款时，，税金金如何何处理理？------讨论5分钟？？61地产业业务管管理研研讨资资料合合同同管理理三、内控条条款管管理（（合同同专用用条款款）7付款方方式及及财务务处理理7.3涉及到到甲供供主材材时，，财务务付款款时，，税金金如何何处理理？由业主主直接接支付付给供供货商商（含含税费费）；；业主财财务开开两张张发票票，一一张材材料款款支付付给供供货商商;一张税税金款款支付付给总总包。。注：支支付方方式的的条款款要在在合同同中约约定，，这种种支付付方式式目前前是存存在的的，约定这这种支支付方方式的的合同同目前前还没没有通通过备备案的的实例例。62地产业业务管管理研研讨资资料合合同同管理理三、内控条条款管管理（（合同同专用用条款款）7付款方方式及及财务务处理理7.4工程保保修款款支付付合同条条款中中一般般规定定？目前，，国内内已经经开始始引进进的新新的保保修金金支付付模式式？由承包包人给给发包包人提提供工工程质质保金金保函函63地产业业务管管理研研讨资资料合合同同管理理三、内控条条款管管理（（合同同专用用条款款）7付款方方式及及财务务处理理7.5工程款款支付付注意意事项项每次付付款时时提供供的资资料？？我公司司财务务部门门，目目前的的要求求是什什么？？提出出相关关要求求的目目的是是什么么？财务部部门认认为我我公司司工程程款支支付环环节目目前是是否严严谨？？讨论5分钟？？案例现金支支票转账支支票？？法人委委托书书的作作用？？64地产业业务管管理研研讨资资料合合同同管理理三、内控条款管管理（合同同专用条款款）8工程结算8.1不同合同条条款下的结结算方式结算方式A根据省市预预算定额及及费用定额额据实结算算，。。。。。。；B总价包死C固定总价+调整价款D固定单价*双方确认认的工程数数量E成本价+利润或酬金金定额基价预算定定额费用定额讨论：各种种结算方式式的适用情情况及利弊弊？--10分钟65地产业务管理研研讨资料合合同管理理三、内控条款管理（（合同专用条款款）8.2结算时限的约定定8工程结算A合同约定：按照发包人的实实际情况确定，，主用条款p77B通用条款67.2—67.7条（p56、57)28+7天（河北2008版）C财建2004（369号）文件了解的情况？讨论：1、体现什么原则则？2、哪个部门来关关注此条款的拟拟定？66地产业务管理研研讨资料合合同管理理三、内控条款管理（（合同专用条款款）8.2结算时限的约定定8工程结算财建2004（369号）文件500万以下20天500-2000万30天2000-5000万45天5000万以上60天建设项目竣工总总结算在最后一一个单项工程竣竣工结算审查确确认后15天内汇总，总发发包人后30日内审查完成。。67地产业务管理研研讨资料合合同管理理三、内控条款管理（（合同专用条款款）8.3该条款拟定时的的注意事项8工程结算A办理竣工结算的的前提条件：-《工程结算申请表表》，已制定，待执执行！B办理竣工结算时时须提供的资料料清单及要求；；C工程经济技术资资料“有效性””审核（合同有约定按按约定，无约定定按相关法规执执行），无效资资料直接审掉！！D扣款项目：例如如，甲供材、水水电费、代缴代代扣费用项目、、扣罚款、工期期质量奖励等；；E工程经济结算资资料封口管理。。不允许后补；；讨论5分钟？68地产业务管理研研讨资料合合同管理理三、内控条款管理（（合同专用条款款）8.3该条款拟定时的的注意事项8工程结算案例条款由于乙方提供资资料不符合竣工工资料的验收和和归档要求，甲甲方有权停止工工程付款及一切切费用结算工作作，直到乙方能能提供达到符合合验收和归档要要求竣工资料为为止。由于乙方原因提提交结算资料不不完整或无效或或不及时等因素素造成结算时间间顺延及相关经经济损失的责任任由乙方自负。。甲方签收结算资资料后，乙方追追加的结算资料料为无效资料，，甲方不予认可可，乙方承担相相应的责任及损损失。69地产业务管理研研讨资料合合同管理理三、内控条款管理（（合同专用条款款）9合同签订手续注注意事项单位合同章法定代表人章委托代理人签字字（法人委托书书）合同签订的时间间、地点合约部相关负责责人注意！70地产业务管理研研讨资料合合同管理理三、内控条款管理（（合同专用条款款）10合同争议、解除除及终止合同争议解决方方式：。。。。。。。略合同终止：。。。。。。略重点讨论合同的的中止解除10.1总承包单位施工工过程中途退场场或被甲方清场场。71地产业务管理研研讨资料合合同管理理三、内控条款管理（（合同专用条款款）10合同争议、解除除及终止10.2中途退场原因分分析承包人由于各种种因素确实没有有能力继续施工工，主动提出退退场或发包人劝其退退场承包人主观意愿愿并有计划的在在完成至某个节节点后，提出退退场10.3相关对策研究施工队伍“考察察与选定”是关关键；加强资源建设，，形成竞争环境境，利于择优选选定强化必要的合同同措施意识，做做到防患于未然然；72地产业务管理研研讨资料合合同管理理三、内控条款管理（（合同专用条款款）10合同争议、解除除及终止10.3.1施工队伍“考察察与选定”的基基本原则对公司负责；对拟定合约单位位负责；对自己负责；不坚持基本原则则，过程中出现现问题，是必然然的！73地产业务管理研研讨资料合合同管理理三、内控条款管理（（合同专用条款款）10合同争议、解除除及终止10.3.2加强资源建设，，形成竞争环境境，利于择优选选定解决办法之一：：本着上述基本原原则的情况下，，公司各个部门门、项目部，管管理人员及集团团范围内的其他人员都有责责任和义务也有有权利为了加强强资源建设，荐荐举较好的施工工队伍及供应商商。有资源，才有竞竞争！74地产业务管理研研讨资料合合同管理理三、内控条款管理（（合同专用条款款）10合同争议、解除除及终止讨论：10分钟以华府三期为实实际案例，由于原总包队伍伍的退场给我公公司造成的损失失是什么？通过什么办法，，来解决或弥补补给我公司造成成的经济损失和和信誉损失？10.3.3强化必要的“合同措施”意识，做到防患患于未然；75地产业务管理研研讨资料合合同管理理三、内控条款管理（（合同专用条款款）10合同争议、解除除及终止计价条款的优惠惠损失，是否应应该让原总包单单位承担？不下下浮。政策性文件给我我公司造成的经经济损失是否让让原总包承担？？2011年1月人工费调整。。材料的市场涨价价造成的经济损损失是否让原总包承承担？延期交房，致使使我公司在今后后的销售中，损损失一部分潜在在客户，此类间间接损失如何计计取？。。。。。。等？？？10.4相关措施讨论及及案例条款分析析76地产业务管理研研讨资料合合同管理理三、内控条款管理（（合同专用条款款）10合同争议、解除除及终止由于乙方违约造造成终止合同，，乙方须支付由由于终止合同而而发生的额外费费用，委托其他承包商商完成剩余工程程而导致的额外外费用（乙方未实施内内容报价与甲方方另行发包合同同价格差额及相相关完善修复乙乙方不已实施但但不合格部分而而发生的费用等等）；乙方须承担因此此给甲方造成的的全部直接经济济损失、工期引引起的经济损失失（其中包含由于于交房时间延期期而发生的业主主索赔）和其它间接经济济损失；承诺放弃全部合合同履约保证金金。案例条款77地产业务管理研研讨资料合合同管理理1项目进度计划横横道图编制编制目的：编制部门：编制要求：四、关键工作及及基础管理根据预定的交房房时间，采用倒倒推法，确定项项目开发过程中的各各项工作的时间间节点