房地产工程成本管理

房地产工程成本管理陆爱平2008.4房地产工程成本管理第一部分工程成本控制要点

第二部分目标成本管理在当前宏观调控形势和竞争激烈的房地产市场中，如何求生存、求发展是摆在房地产企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求产品外，谁能在工程建设中既能确保工期质量，又能注重成本管理，控制和把握合理的工程造价，以最少的成本，获取最大的效益，谁就能在竞争中获取主动，走向成功。第一部分工程成本控制要点如何做好房地产企业的工程成本管理，达到降低成本多创效益为目的，就是要加强对工程项目全过程成本管理，即从工程设计、工程招投标、工程施工实施、工程结算审计等阶段的几个主要环节全方位、全过程进行管理，只有这样，才能使企业立足于竞争激烈的市场。第一部分工程成本控制要点主要分以下四个方面阐述:一、设计阶段的成本控制二、工程招投标阶段的成本控制三、施工阶段的成本控制四、工程结算阶段的成本控制第一部分工程成本控制要点一、设计阶段的成本控制设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点，在工程成本全过程控制中，必须抓住重点，这是有效控制建设项目投资的根本所在。1、实行限额设计。2、开展价值工程的应用。3、加强图纸会审工作。第一部分工程成本控制要点二、工程招投标阶段的成本控制建设工程招标，一般应按下列程序进行：1、提出招标申请书，由招标投标管理机构对招标人和招标工程的条件进行审核；2、发布招标公告或发出招标邀请书；3、编制招标文件；4、对投标人进行资格审查,并将审查结果通知各投标人；

5、向合格的投标人分发招标文件和有关资料；

6、组织投标人踏勘现场，并对有关问题作介绍和说明；

7、组建评标委员会；

8、组织开标、评标、定标；

9、发出中标通知书；

10、签订合同。第一部分工程成本控制要点招标工作的管理要点:1、制订科学合理的招标计划。2、成立招标领导小组。3、对当地建筑市场行情进行了解。4、对施工单位进行深入考察。5、合理确定招标方式和报价方式

。6、认真编制招标文件。7、评标、询标、决标。8、合同签订。第一部分工程成本控制要点合同管理应注意的几点：（1）应及时签订施工承包合同，否则会给后续工作造成不良影响。（2）要充分利用合同评审的机会，发挥每个专业人员的作用，从不同的角度对合同条款进行修改和完善。（3）备案合同的条款要完整，双方约定的内容应全部写入备案合同，避免日后产生纠纷。第一部分工程成本控制要点三、施工工阶段的的成本控控制施工阶段段成本控控制的关关键：一是控制制工程变变更；二是严格格审查承承包商的的索赔要要求;三是严格格执行签签证管理理制度。。第一部部分工工程程成本本控制制要点点一)、工程变变更控控制工程变变更控控制应应注意意的问问题:1）、变变更联联系单单签证证应及及时，，否则则会影影响费费用的的核算算,甚至会会引起起经济济纠纷纷，影影响结结算审审计工工作顺顺利进进行。。2）、签签证必必须达达到量量化要要求，，工程程签证证单上上的每每一个个字、、每一一个字字母都都必须须清晰晰。3)、签证证内容容必须须与实实际相相符。。4)、加强强预见见性，，尽量量减少少签证证发生生。第一部部分工工程程成本本控制制要点点二)、严格格审查查承包包商的的索赔赔要求求。施工单单位提提出的的索赔赔事件件主要要有以以下几几种：：1、合同同内工工作内内容的的增加加或减减少；；2、设计计变更更、设设计失失误和和设计计图纸纸延迟迟交付付；3、非施施工方方原因因造成成的工工期拖拖延。。第一部部分工工程程成本本控制制要点点反索赔赔主要要从以以下几几方面面考虑虑：1、文明明施工工、安安全生生产、、标化化工地地是否否符合合投标标书承承诺及及合同同要求求；2、人员员、机机械到到位率率是否否符合合投标标书承承诺及及合同同要求求；3、由于于乙方方原因因引起起工期期延误误，质质量达达不到到合同同要求求等。。三)严格执执行变变更联联系单单签证证管理理制度度。第一部部分工工程程成本本控制制要点点四、工工程结结算阶阶段的的成本本控制制工程竣竣工结结算是是整个个工程程造价价控制制的最最后一一道关关口，，它既既反映映了整整个工工程的的最终终实际际造价价，也也反映映了建建设单单位对对工程程造价价方面面的控控制能能力。。第一部部分工工程程成本本控制制要点点目标成成本管管理的的概念念及意意义：：目标成成本管管理就就是在在企业业预算算的基基础上上,根据企企业的的经营营目标标,在成本本预测测、成成本决决策、、测定定目标标成本本的基基础上上,进行目目标成成本的的分解解、控控制分分析、、考核核、评评价的的一系系列成成本管管理工工作。。它以管管理为为核心心,核算为为手段段,效益为为目的的对成成本进进行事事前测测定、、日常常控制制和事事后考考核核,第二部部分目目标标成本本管理理使产品品成本本由传传统的的事后后算账账发展展到事事前控控制,为各部部门控控制成成本提提出了了明确确的目目标,从而形形成一一个全全企业业、全全过程程、全全员的的多层层次、、多方方位的的成本本体系系,以达到到少投投入多多产出出获得得最佳佳经济济效益益的目目的。。因此此,它是企企业降降低成成本,增加盈盈利和和提高高企业业管理理水平平的有有效方方法。。第二部部分目目标标成本本管理理(一)实施目目标成成本管管理的的步骤骤目前公公司实实施目目标成成本管管理的的步骤骤可概概括为为：目标成成本的的确立立动动态跟跟踪和和分析析总总结第二部部分目目标标成本本管理理目标（（工程程）成成本的的确立立1）目标标成本本的概概念和和作用用：目目标成成本是是建设设项目目成本本控制制标准准，是是工程程成本本的控控制线线，作作用在在于心心中有有数，，它对对核算算项目目的预预期收收益情情况具具有重重要的的作用用。第二部部分目目标标成本本管理理2）编制制依据据：各各开发发项目目在确确定目目标成成本控控制标标准时时，应应根据据产品品定位位和档档次、、公司司已开开发类类似项项目的的成本本经验验数据据，结结合地地区差差异、、材料料价格格差异异、地地质差差异等等影响响成本本的要要素，，经测测算后后确立立拟开开发项项目的的工程程目标标成本本；目目标成成本的的具体体表现现形式式为《项目工工程预预算费费用表表》。第二部部分目目标标成本本管理理2、成本本动态态跟踪踪和分分析1）成本本动态态跟踪踪的概概念和和作用用：动动态成成本随随着工工程开开发项项目的的推进进，工工程成成本随随着设设计变变更、、价格格波动动等因因素呈呈现上上下波波动的的实际际成本本。反反映各各成本本项目目的动动态变变化情情况，，分析析原因因，提提出成成本控控制建建议。。第二部部分目目标标成本本管理理2）编制制依据据：以以目标标成本本----《《项目工工程预预算费费用表表》为标准准，根根据工工程形形象进进度计计算出出当月月发生生的工工程成成本，，根据据当月月设计计及工工程变变更、、材料料价格格变化化等变变动因因素计计算出出费用用变更更的增增减额额，与与目标标成本本进行行对比比，分分析成成本增增减的的原因因，并并进行行成本本动态态跟踪踪；成成本动动态跟跟踪的的表现现形式式为《工程成成本动动态跟跟踪表表》。第二部分目目标成本本管理3、总结1）总结的作作用：检验验项目开发发过程目标标成本控制制的有效性性，以便积积累经验，，吸取教训训，不断提提升成本管管理能力，，同时也为为集团同类类型项目成成本测算及及可行性研研究提供参参考依据。。第二部分目目标成本本管理2）编制依据据：根据每每月工程成成本动态跟跟踪情况，，对整个项项目各类增增减费用进进行汇总，，并对主要要费用增减减情况进行行分析和总总结；总结结本项目在在工程成本本控制过程程中的经验验和教训。。总结的具具体表现形形式为《工程成本控控制总结报报告（预））》，附《工程结算费费用表》。第二部分目目标成本本管理(二)成熟产品系系列工程成成本标准作用：1、为项目可可行性研究究估算成本本提供依据据；2、为施工图图设计提供供技术经济济指标；3、为制订同同类型项目目工程目标标成本提供供依据。第二部分目目标成本本管理四个系列的的工程成本本标准1）、春江花月系系列2）、桂花城（多多层、小高高层）系列列3）、别墅系列4）、深蓝系列第二部分目目标成本本管理结束语工程成本