房地产全程会计核算

房地产企业

会计核算与税务处理房地产会计核算的特点Ø1.开发产品的成本核算复杂。Ø2.经营收入及其相关税金核算特殊。Ø3.涉税环节多。Ø4.涉及的税种多、税目多、费用多。通常都有的费用建设用地有偿使用费、城市房屋拆建管理费城市基础设施配套费、建设工程施工图审查咨询费、绿化补偿费、绿化带开口费、环保检测费、土地交易手续费、施工污水排放费、白蚁防治费、工程报建手续费、水利建设基金、施工占道费、消防方案审核费、消防验收检测费、测绘费、散装水泥专项基金、墙体材料专用基金、建筑噪音超标费土地登记代理费、规划红线定位费、建筑碴土处置费人防异地建设费……“营改增”

对房地产企业财务的影响Ø适用的税种税目发生变化Ø企业的主管税务部门发生变化Ø纳税人身份发生变化Ø会计核算发生变化Ø收入和成本的计量发生变化Ø影响企业的财务信息和成果房地产开发企业常用的会计科目开发产品投资性房地产预收账款应交税费开发成本开发间接费用房地产开发企业常用的会计科目一、开发产品的账务处理开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格符合设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。房地产开发企业常用的会计科目二、投资性房地产的账务处理投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产“开发产品”“投资性房地产”

房地产开发企业常用的会计科目（一）投资性房地产成本模式计量账务处理取得时账务处理：1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产借：投资性房地产贷：银行存款或在建工程等2.将非投资性房地产转为投资性房地产借：投资性房地产贷：开发产品等一、投资性房地产成本模式计量持有期间账务处理：1、计提折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧(摊销)2、取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入

应交税费一、投资性房地产成本模式计量处置时账务处理：1、收到对价借：银行存款贷：其他业务收入

应交税费2、转销投资性房地产借：其他业务成本投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备（若有）贷：投资性房地产二、投资资性房地地产公允允模式计计量一、取得得时账务务处理1.企业外购购、自行行建造等等取得的的投资性性房地产产借：投资资性房地地产——成本贷：银行行存款或或在建工工程等2.将非投资资性房地地产转为为投资性性房地产产借：投资资性房地地产——成本等(公允价值值)公允价值值变动损损益(借方差额额)贷：开发发产品等等其他综合合收益(贷方差额额)二、投资资性房地地产公允允模式计计量二、持有有期间账账务处理理1、资产负负债表日日公允价价值变动动借：投资资性房地地产——公允价值值变动贷：公允允价值变变动损益益或相反分分录2、取得租租金收入入借：银行行存款贷：其他他业务收收入应交税费费二、投资资性房地地产公允允模式计计量1、收到对对价时借：银行行存款贷：其他他业务收收入应交税费费2、转销投投资性房房地产借：其他他业务成成本贷：投资资性房地地产——成本——公允价值值变动注：“投投资性房房地产——公允价值值变动””有可能能在借方方3、结转其其他综合合收益借：其他他综合收收益贷：其他他业务成成本4、结转公公允价值值变动损损益借：公允允价值变变动损益益贷：其他他业务成成本或相反分分录房地产开开发企业业常用的的会计科科目三、应交交税费的的账务处处理契税房房产产税税耕地占用用税城城镇土地地使用税税增值税（（重重点）土土地增值值税三、“增增值税””科目会会计核算算一般纳税税人的增增值税会会计处理理（财会会〔2016〕22号）1.在“应交交税费””下设置置11个二级科科目“应交增增值税””““未交增增值税””“增值税税留抵税税额”““增值税税检查调调整”“待抵扣扣进项税税额”““简易计计税”“预交增增值税””““待认认证进项项税额””“待转销销项税额额”““代扣代代交增值值税”“转让金金融商品品应交增增值税””三、“增增值税””科目会会计核算算三、“增增值税””科目会会计核算算1．销售业业务的账账务处理理。企业业销售货货物、加加工修理理修配劳劳务、服服务、无无形资产产或不动动产，应应当按应应收或已已收的金金额，借借记“应应收账款款”、““应收票票据”、、“银行行存款””等科目目，按取取得的收收入金额额，贷记记“主营营业务收收入”、、“其他他业务收收入”、、“固定定资产清清理”、、“工程程结算””等科目目，按现现行增值值税制度度规定计计算的销销项税额额（或采采用简易易计税方方法计算算的应纳纳增值税税额），，贷记““应交税税费——应交增值值税（销销项税额额)”或“应交交税费——简易计税税”科目目（小规规模纳税税人应贷贷记“应应交税费费——应交增值值税”科科目）。。发生销售售退回的的，应根根据按规规定开具具的红字字增值税税专用发发票做相相反的会会计分录录。按照国家家统一的的会计制制度确认认收入或或利得的的时点早早于按照照增值税税制度确确认增值值税纳税税义务发发生时点点的，应将相相关销项项税额计计入“应应交税费费——待转销项项税额””科目，，待实际际发生纳纳税义务务时再转转入“应应交税费费——应交增值值税（销销项税额额)”或“应交交税费——简易计税税”科目目。按照增值值税制度度确认增增值税纳纳税义务务发生时时点早于于按照国国家统一一的会计计制度确确认收入入或利得得的时点点的，应将应应纳增值值税额，，借记““应收账账款”科科目，贷贷记“应应交税费费——应交增值值税（销销项税额额）”或或“应应交税费费——简易计税税”科目目，按照照国家统统一的会会计制度度确认收收入或利利得时，，应按扣扣除增值值税销项项税额后后的金额额确认收收入。三、“增增值税””科目会会计核算算2．视同销销售的账账务处理理。企业发生生税法上上视同销销售的行行为，应应当按照照企业会会计准则则制度相相关规定定进行相相应的会会计处理理，并按按照现行行增值税税制度规规定计算算的销项项税额（（或采用用简易计计税方法法计算的的应纳增增值税额额），借借记“应应付职工工薪酬””、“利利润分配配”等科科目，贷贷记“应应交税费费——应交增值值税（销销项税额额）”或或“应应交税费费——简易计税税”科目目（小规规模纳税税人应计计入“应应交税费费——应交增值值税”科科目）。。三、“增增值税””科目会会计核算算差额征税税的账务务处理。。企业发生生相关成成本费用用允许扣扣减销售售额的账账务处理理。按现现行增值值税制度度规定企企业发生生相关成成本费用用允许扣扣减销售售额的，，发生成成本费用用时，按按应付或或实际支支付的金金额，借借记“主主营业务务成本””、““存货””、“工工程施工工”等科科目，贷贷记“应应付账款款”、““应付票票据”、、“银行行存款””等科目目。待取得合规增增值税扣税凭凭证且纳税义义务发生时，，按照允许抵抵扣的税额，，借记“应交交税费——应交增值税（（销项税额抵抵减）”或“应交税费费——简易计税”科科目（小规模模纳税人应借借记“应交税税费——应交增值税””科目），贷贷记“主营业业务成本”、、“存货”、、“工程施工工”等科目。。三、“增值税税”科目会计计核算月末转出多交交增值税和未未交增值税的的账务处理。。月度终了，企企业应当将当当月应交未交交或多交的增增值税自“应应交增值税””明细科目转转入“未交增增值税”明细细科目。对于当月应交交未交的增值值税，借记““应交税费——应交增值税（（转出未交增增值税）”科科目，贷记““应交税费——未交增值税””科目；对于当月多交交的增值税，，借记“应交交税费——未交增值税””科目，贷记记“应交税费费——应交增值税（（转出多交增增值税）”科科目。举例：房地产产企业增值税税账务处理一、不动产销销售-简易计税：1、预售阶段，，当月收到房房款105万借：银行存款款105贷：预收账款款105举例：房地产产企业增值税税账务处理一、不动产销销售-简易计税：2、预售阶段，，次月预缴增增值税借：应交税费费-简易计税3【【105/(1+5%)*3%=3】贷：银行存款款3举例：房地产产企业增值税税账务处理一、不动产销销售-简易计税：3、竣工交房，，当月结转收收入成本借：预收账款款105贷：主营业务务收入100应交税费-简易计税5【105/(1+5%)*5%=5】举例：房地产产企业增值税税账务处理一、不动产销销售-简易计税：4、竣工交房，，次月纳税申申报补交税款款借：应交税费费-简易计税2贷：银行存款款2举例：房地产产企业增值税税账务处理二、不动产销销售-一般计税：1、预售阶段，，当月收到房房款222万借：银行存款款222贷：预收账款款222举例：房地产产企业增值税税账务处理二、不动产销销售-一般计税：2、购进材料、、货物、办公公用品，按照照所取得增值值税专用发票票上注明的增增值税额确认认进项税额。。本月支付设设计费106万，进项税额额6万借：开发成本本-前期工程费-设计费100应交税费-应交增值税-进项税额6贷：银行存款款106举例：房地产产企业增值税税账务处理二、不动产销销售-一般计税：3、预售阶段，，次月预缴增增值税借：应交税费费-预交增值税6【222/(1+11%)*3%=6】贷：银行存款款6本月增值税形形成留抵税额额，不需要做做账务处理举例：房地产产企业增值税税账务处理二、不动产销销售-一般计税：4、竣工交房，，当月结转收收入借：预收账款款222贷：主营业务务收入200应交税费-应交增值税-销项税额22【222/(1+11%)*11%=22】举例：房地产产企业增值税税账务处理土地价款没有有进项税额，，能否差额计计税？国家税务总局局公告(2016年第18号)销售自行开发发的房地产项项目，适用一一般计税方法法计税，按照照取得的全部部价款和价外外费用，扣除除当期销售房房地产项目对对应的土地价价款后的余额额计算销售额额。销售额的的计算公式如如下：销售额=（全部价款和和价外费用-当期允许扣除除的土地价款款）÷（1+11%）举例：房地产产企业增值税税账务处理二、不动产销销售-一般计税：国家税务总局局公告(2016年第18号)第五条

当期期允许扣除的的土地价款按按照以下公式式计算：当期允许扣除除的土地价款款=（当期销售房房地产项目建建筑面积÷房地产项目可可供销售建筑筑面积）×支付的土地价价款当期销售房地地产项目建筑筑面积，是指指当期进行纳纳税申报的增增值税销售额额对应的建筑筑面积。房地产项目可可供销售建筑筑面积，是指指房地产项目目可以出售的的总建筑面积积，不包括销销售房地产项项目时未单独作价结结算的配套公共设设施的建筑面面积。支付的土地价价款，是指向向政府、土地地管理部门或或受政府委托托收取土地价价款的单位直直接支付的土土地价款。举例：房地产产企业增值税税账务处理国家税务总局局公告2016年第86号国家税务总总局关于土地地价款扣除时时间等增值税税征管问题的的公告“当期销售房房地产项目建建筑面积”““房地产项目目可供销售建建筑面积”，，是指计容积积率地上建筑筑面积，不包包括地下车位位建筑面积。。举例：房地产产企业增值税税账务处理《财政部、国家家税务总局关关于明确金融融、房地产开开发、教育辅辅助服务等增增值税政策的的通知》（财税〔2016〕〕140号）第七条规规定，《营业税改征增增值税试点有有关事项的规规定》（财税〔2016〕〕36号）第一条第第（三）项第第10点中“向政府府部门支付的的土地价款””，包括土地受让让人向政府部部门支付的征征地和拆迁补补偿费用、土土地前期开发发费用和土地地出让收益等等。房地产开发发企业中的一一般纳税人销销售其开发的的房地产项目目（选择简易易计税方法的的房地产老项项目除外），，在取得土地地时向其他单位或或个人支付的的拆迁补偿费费用也允许在在计算销售额额时扣除。举例：房地产产企业增值税税账务处理扣除土地价款款提供的证据据国家税务总局局公告(2016年第18号)第六条在计计算销售额时时从全部价款款和价外费用用中扣除土地地价款，应当取得省级级以上（含省省级）财政部部门监（印）