房地产投资经验分享

房地产投资经验分享Realestateinvestmentcourseware2房地产投资基础写字楼投资房地产投资好处投资商业地产3什么是房地产投资？在目前众多个人投资项目中，房地产已成为一种日益受到重视的投资工具，逐渐被更多的家庭纳入理财计划中。房地产投资的概念房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资有哪些类型？4从房地产的投资形式角度：直接投资、间接投资。从房地产投资的用途角度：地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。从房地产投资经营方式角度：出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。房地产投资机会与风险5房地产属于实业的范畴，一般认为通货膨胀对实业的影响较小，所以一旦通货膨胀到来，房地产的价值可以随着物价上涨而“水涨船高”。房地产具有耐久性，所以房地产是投资（尤其是长线投资）很好的项目，是获利比较大的投资工具，它对抵抗通货膨胀、增加个人收益具有极大的作用和功效。房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素，因而也存在着风险。由于市场上各种不确定因素的作用，使投资可能会朝着与投资者愿望相反的方向发展。房地产投资的风险6流通性风险购买力风险市场风险交易风险自然风险受到社会经济发展趋势和国家相关政策影响资金流动性差，变现性也较差信息不对称所造成的风险资金压力大导致个人经济不济房地产投资的好处？71、安全：抗通胀、保值增值2、个人、家庭信誉增强3、融资杠杆房地产投资的八大顺序81、商铺2、小型公寓3、豪宅4、普通住宅5、写字楼6、别墅7、度假村8、旅游胜地房地产投资的八大标准91、地段、地段、还是地段2、实力的开发商3、商业租户的品质4、物业管理要好5、首付和期限6、买新房不买旧房7、投资就近原则8、套现率快、出租率高做好投资配置101、保险2、民间金融3、债券、基金4、股票5、房地产房地产投投资注意意事项11房地产投投资需要要大量的资资金垫付，如如果没有有雄厚的的资金实实力，或或者若没没有一定定的筹资资能力，，就不能能投资于于房地产产。其次在投投资前要要在对租赁市场场调查的基础上上，对租租赁市场场有一定定的把握握，避免免投资的的盲目性性。市场场价格主主要受供供求关系系影响，，所以，，投资房房地产最最根本的的还是要要看市场场的供求求状况如如何，尤尤其是租租赁市场场的需求求变动和和价格走走势，来来决定投投资时机机是否成成熟。1、个人资金金实力及及租赁市市场分析析房地产投投资注意意事项122、房地产产投资品品种的选选择目前供个个人投资资者选择择的投资种类类主要有住住宅、商商铺、、、公寓、、写字楼楼等；一般来说说，当一一个地区区的经济济出现繁繁荣和快快速增长长时，投投资商业业用房及及公寓都都会有较较好的回回报；与投资商商业用房房相比，，投资住住宅会比比较安全全；只要要区位不不是特别别偏远，，升值也也会比较较稳定。。房地产投投资注意意事项133、购置投资资型房产产时应考考虑全面面综合考虑虑该项目目开发商商的实力力、地点点、周边边环境、、房型以以及物业业管理等等方面的的问题。。房地产投投资注意意事项144、购置房产产后如何何进行投投资操作作即投资者者用现款款或分期期付款的的方式直直接向房房地产开开发商购购买住房房，并适适当装修修、装饰饰后出售售或出租租，以获获取投资资回报，，是一种种传统的的投资方方式，也也是迄今今为止住住房投资资者最常常用的一一种方式式。如何何将房产产出租出出去，寻寻求合适适的租户户，按时时收取房房租，就就成为投投资者关关心的问问题。随着房地地产中介介市场的的不断壮壮大和成成熟，客客观上也也为房地地产个人人投资带带来新的的机遇。。房地产投投资注意意事项155、个人投资资房产承承担的风风险问题题如果投资资者完全全用自有有资金买买房，若若房屋不不能及时时变现，，投入的的资金就就会被套套牢；如如果是通通过贷款款支付房房款，就就背上了了长期支支付利息息的包袱袱。因此在选选择房产产作为投投资工具具的同时时，要具具备对风风险的承承受力和和规避风风险的能能力。尤尤其是对对于部分分以借贷贷形式投投入房产产的投资资者，更更应本着着“稳健健”的原原则，有有关金融融专家表表示，用于房屋屋住房还还贷的比比例，不不宜超过过家庭收收入的40％。。写字楼的的五个购购买原则则161、要分开开产证、、贷款时时可灵活活操作2、楼龄不不要太长长，最好好在5年内，不不然评估估价上不去3、要有频频繁的交交易流通通记录，，否则评评估时没没有价格对比比参照4、5A级写字楼楼只在一一线城市市购买：：租户品品质（集中金金融、外外贸、商商业发达达、有高高档客户户）5、不购买买面积单单位划分分过小的的楼盘如何进行行商业地地产投资资？171、品牌、、实力开开发商大牌、老老牌、名名牌为什么要要选择名名牌开发发商？原因是什什么？案例：万万达广场场吾吾悦广场场万万象城大大悦悦城首先考虑虑的是融融资，名名牌开发发商背后后有很强强的融资资能力，，流通价值值是关键键！如何进行行商业地地产投资资？182、管理公公司如何进行行商业地地产投资资？193、符合选选点标准准选点：位位置、位位置，好好位置如何进行行商业地地产投资资？204、市场场定位位1、消费费人群群的取取向清清晰，，功能能定位位明确确（业业态））2、针对对买主主，消消费者者3、根据据政府府的片片区规规划4、开发发商在在根据据政府府的规规划在在进一一步规规划我我这栋栋楼让让什么么样的的人群群来消消费，，这栋栋楼的的主体体是用用来干干什么么（功功能定定位））案例：：万达达广场场吾吾悦悦广场场世世贸贸财富富中心心如何进进行商商业地地产投投资？？215、商家家品质质和市市场对对应性性商家品品质：：意味味着充充足的的现金金流（（如：：租金金收入入等等等）意意味着着物业业评估估好未来的的商家家是否否对应应市场场定位位如何进进行商商业地地产投投资？？226、产证证、产产证性性质和和产权权分割割核心：：流通通产证越越多，，流通通率越越高，，风险险越小小产证越越多越越好，，好处处；购买环环节滚滚动操操作；；抓机会会，部部分操操作，，灵活活机动动；融资时时，在在不同同的银银行争争取政政策。。如何进进行商商业地地产投投资？？237、经营营范围围、经经营限限制、、独立立性（（独立立经营营）范围：：定位位限制制：比比如限限制影影响业业态规规划的的，如限制制餐饮饮、排排烟系系统等等。独立：：享受受商圈圈的利利好，，但不不受整整体商商圈负负面的的影响响，可可独成成一体体，由由自己己决定定。如何进进行商商业地地产投投资？？248、评估估价值值高银行心心目中中的价价值（银行行资源源库最最全面面、包包括开开发商商、业业态、、消费费群等等，好好决定定增值值预期期）评估价价是买买项目目时金金融方方案的的关键按按钮如何进进行商商业地地产投投资？？259、运营营团队队如何进进行商商业地地产投投资？？2610、有好好的现现金流流和增增值预预期投资中中规避避风险险、获获得收收益的的建议议271、审时时度势势、把把握机机会楼市的的发展展存在在周期期性，，加强强对市市场的的调查查研究究，正正确判判断楼楼市的的周期期，就就能正正确找找到楼楼市投投资的的准确商商机。在合合适的的时机机，以以相对对较低低的价价格介介入有有升值值潜力力的房房产。。投资中中规避避风险险、获获得收收益的的建议议282、考察察地段段、充充分了了解在落实实投资资前，，对目目标房房产所所在地地段进进行考考察非非常重重要，，考察察内容容包括括三个个方面面：第一、、了解解目标标房产产所在在地段段未来来的规规划；；第二、、了解解目标标房产产的升升值潜潜力；；第三、、了解解租客客的类类型和和需求求，掌掌握租租金波波动情情况，，核算算年回回报率率。投资中中规避避风险险、获获得收收益的的建议议293、收益益保障障、避避免空空置如写字字楼投投资者者均以以租金金回报报作为为获利利手段段，但但其较较容易易受市市场大大环境境影响响，如如金融融危机机、住住宅泡泡沫爆爆破、、股市市大幅幅波动动等。。这些些现象象容易易导致致写字字楼大大幅空空置、、租金金下滑滑、二二手卖卖盘激激增，，甚至至会引引发只只租不不售局局面的的逆转转。因因而具具有长长期持持有物物业的的强烈烈心态态，保保障收收益、、避免免空置置最为为关键键。投资中中规避避风险险、获获得收收益的的建议议304、谨慎慎选房房、咨咨询专专家投资楼楼市除除时机机和地地段外外，品品种的的选择择同样样重要要。除除商品品房外外还可可以尝尝试其其它房房产品品种，，例如如房改改房、、拍卖卖房，，不同同的品品种有有不同同的升升值空空间。。也可向向房地地产投投资方方面的的专家家咨询询，获获取专专业意意见，，可以以有效效地维维护投投资者者投资