房地产开发经营经济评价指标与方法含实例

房地产开发经营经济评价指标与方法

房地产开发经营经济评价指标与方法4.1效益和费用的识别4.2经济评价指标及其计算方法4.3经济评价指标计算实例4.1效益和费用的识别4.1.1名义利率与实际利率4.1.2

资金等效值与复利计算4.1.3

投资与成本4.1.4房地产投资分析中的投资与成本4.1.5房地产项目经营收入、利润和税金4.1.6

房地产投资经济效果的表现形式4.1.1名义利率与实际利率名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。

实际利率，指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。

名义利率与实际利率的关系式：

i=(1+r/m)m-1r——名义利率为，m——年计息次数

r/m——每一计息周期的利率

i——实际利率

名义利率与实际利率的关系

名义利率与实际利率存在着下述关系：

1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；

2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；

3)当每年计息周期数m＝1时，名义利率与实际利率相等；

4)当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率；

5)当每年计息周期数m→∝时，名义利率r与实际利率i的关系为i＝er-1。

4.1.2

资金等效值与复利计算

资金等值的概念资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。等效值简称为等值。

各符号的具体含义P——现值；F——终值、将来值；A——年金、等额序列支付

1）发生在年末

2）连续

3）等额（并非等值）各符号的具体含义G——每一时间间隔收入或支出的等差变化值；s——每一时间间隔收入或支出的等比变化值；n——计息周期数；i——每个计息周期的利率。资金等值计算资金等值计算4.1.3投资与成成本投资的概概念广义的投投资——人们为获获取所期期望的报报酬一种种有目的的的经济济行为所投入的的资源可可以是资资金，也也可以是是土地、、人力、、技术、、管理经经验或其其他资源源。投资可分分为生产产性投资资和非生生产性投投资此处房地地产投资资分析中中所讨论论的投资资是狭义义的，是是指人们们在房地地产开发发或投资资活动中中，为实实现某种种预定的的开发、、经营目目标而预先垫支支的资金金。项目投资资分类固定资产产投资：：用于建建设或购购置固定定资产所所投入的的资金。。固定资产产是指使使用期限限超过一一年的房房屋、建建筑物、、机器机机械、运运输工具具以及其其他与生生产经营营有关的的设备、、工具、、器具等等。由土地费费用、工工程费用用、其他他费用、、预备费费用等组组成。流动资产产投资：：项目在在投产前前预先垫垫付、在在投产后后生产经经营过程程中周转转使用的的资金。。流动资产产是指可可以在一一年或者者超过一一年的一一个营业业周期内内变现或或者耗用用的资产产。由现金、、应收及及预付款款项、存存货等项项组成。。开发项目目总投资资项目总投投资开发建设设投资土地费用用前期工程程基础设施施建设费费公共配套套设施建建设费建筑安装装工程费费用开发间接接费用财务费用用管理费用用销售费用用开发期税税费其他费用用不可预见见费用房地产项项目总投投资是指在开开发期内内投入的的全部资资金以及及维持开开发企业业正常经经营活动动的周转转资金，，主要包包括开发建设设投资和经营资金金。经营资金金是指用于于开发企企业（项项目）日日常出租租经营、、自营所所需的周周转资金金：租赁费用用管理费用用维修费用用（预备备费）成本的概概念成本是指指人们为为达成一一事或取取得一物物所必须须付出或已已经付出出的代价价。产品生产产经营活活动中的的成本包包括生产产成本和和销售费费用两部部分，前前者指发发生在产产品生产产过程中中的费用用，后者者指发生生在产品品销售过过程中的的费用。。产品的销销售成本本(亦称完全全成本)=生产成本本+销售费用用投资分析析中使用用的成本本概念与与企业财财务会计计中使用用的成本概念念不完全全相同投资分析析需要列列入的成成本概念念:机会成本本由于将有有限资源源使用于于某种特特定的用用途而放放弃的其其他各种种用途的的最高收收益。经济成本本除实际成成本一显显性成本本外，还还存在着着隐性成成本。它它是指企企业自有有的资源源，实际际上已经经投入，，但在形形式上没没有支付付报酬的的那部分分成本。。经济成成本是显显性成本本和隐性性成本之之和。沉没成本本过去巳经经支出而而现在已已无法得得到补偿偿的成本本。边际成本本企业多生生产一单单位产量量所产生生的总成成本增加加。变动成本本和固定定成本4.1.4房地产产投资资分析析中的的投资资与成成本房地产产生产产经营营活动动中的的投资资与成成本，，与一一般工工业生生产活活动有有较大大差异异。开发建建设投投资构构成1.土地费费用2.前期工工程费费用3.基础设设施建建设费费用4.建筑工工程安安装费费用5.公共配配套设设施建建设费费用6.财务费费用7.管理费费用8.销售费费用9.开发期期税费费10.其他费费用11.不可预预见费费用房地产产项目目开发发建设设完成成后，，可能能形成成一定定比例例的开开发企企业资资产，，主要要包括括固定资资产、、无形形资产产和递递延资资产。。一、固定资资产包括开开发企企业办办公用用房、、开发发企业业机器器设备备和运运输设设备，，以及及自营营的商商业和和服务务业用用房等等。二、无形资资产主要包包括土土地使使用权权等。。三、递延资资产主要包包括开开发企企业的的开办办费和和租入入固定定资产产的改改良支支出等等。2)开发产产品成成本按照国国家有有关财财务和和会计计制度度，通过开开发建建设投投资的的合理理分摊摊分别估估算每每种产产品的的产品品成本本3)经营成成本经营成成本是是指房房地产产产品品出售售、出出租时时，将将开发发产品品成本本按照照国家家有关关财务务和会会计制制度结结转的的成本本。主主要包包括：：商品房房销售售成本本配套设设施销销售成成本房地产产出租租、经经营成成本4)期间费费用开发项项目的的期间间费用用是指指企业业行政政管理理部门门为组组织和和管理理开发发经营营活动动而发发生的的经营营费用用、管管理费费用和和财务务费用用。房地产产开发发项目目用于于销售售时，，期间间费用用计入入开发发建设设投资资中的的管理理、财财务和和销售售费用用，不不另行行计算算；房地产产开发发项目目用于于出租租或自自营时时，开开发期期的期期间费费用计计人开开发建建设投投资，，经营营期的的期间间费用用计为为运营营费用用；房地产产置业业投资资项目目的期期间费费用计计为运运营费费用。。4.1.5房地产产项目目经营营收入入、利利润和和税金金（１））经经营收收入经营收收入是是指向向社会会出售售、出出租房房地产产商品品或自自营时时的货货币收收入。。包括括销售售收入入、出出租收收入和和自营营收入入。销销售收收入＝＝销售售房屋屋面积积×房屋销销售单单价，，出出租租收入入＝出出租房房屋建建筑面面积×房屋租租金单单价，，自自营营收入入＝营营业额额一营营业成成本一一自营营中的的商业业经营营风险险回报报。经营收收入经营收收入＝＝销售售收入入+出租收收入+自营收收入销售收收入＝＝土地地转让让收入入+商品房房销售售收入入+配套设设施销销售收收入出租收收入＝＝房屋屋出租租租金金收入入+土地出出租租租金收收入（２））利利润经营利利润＝＝经营营收入入－经营成成本－期间费费用－经营税税金及及附加加－土地增增值税税利润总总额＝＝经营营利润润＋营营业外外收支支净额额税后利利润＝＝利润润总额额－所得税税可供分分配利利润＝＝税后后利润润－(法定盈盈余公积金金＋法法定公公益金金＋未未分配配利润润)期间费费用＝＝管理理费用用＋销销售费费用＋财务务费用用税金：：经营营税金金及附附加经营税税金及及附加加：包包括营营业税税、城城市建建设维维护税税和教教育费费附加加，又又称““两税税一费费”。。营业税税税额额＝应应纳税税销售售(出租)收入×税率营业税税的税税率为为5％。城城市建建设维维护税税和教教育费费附加加，分分别为为营业业税税税额的的7％和3％。税金：：土地地增值值税土地增增值税税：土地地增值值税是是对有有偿转转让国国有土土地使使用权权及地地上建建筑物物和其其他附附着物物的单单位和和个人人征收收的一一种税税。土地增增值税税＝土地增增值额额×税率土地增增值额额＝转让房房地产产收人人－扣除项项目金额税金：：土地地增值值税土地增增值税税实行行四级级超额额累进进税率率：增值额额未超超过扣扣除项项目金金额50％、超超过50％，100％，200％税率率分别别为30％；40％；50％；60％。土土地增增值税税税额额=增值额额×适用的的税率率-扣除项项目金金额×速算扣扣除系系数。。速算扣扣除系系数的的数值值如下下；增值额额未超超过扣扣除项项目金金额50％时，，速算算扣除除系数数为0.增值额额超过过扣除除项目目金额额50％，未未超过过100％时，，速算算扣除除系数数为5％。增值额额超过过扣除除项目目金额额100％，未未超过过200％时，，速算算扣除除系数数为15％。增值额额超过过扣除除金额额200％时，，速算算扣除除系数数为35％。税金：：房产产税房产税税房产税税是以以房产产为课课税对对象，，向产产权所所有人人征收收的一一种税税。房产税税税额额＝房产余余值×1．2％；房产税税税额额＝房产租租金收收入×12％。城镇土土地使使用税税和房房产税税在企企业所所得税税前列列支。。税金：：企业业所得得税企业所所得税税：是对实实行独独立经经济核核算的的房地地产开开发投投资企企业，，按其其应纳纳税所所得额额征收收的一一种税税。所得税税税额额＝应应纳税税所得得额×税率。。应纳税税所得得额＝＝每个个纳税税年度度的收收入总总额一一准予予扣除除项目目的金金额房地产产开发发投资资企业业所得得税税税率为为25％。2008年1月起实实施。。税金：：契税税契税：：在土地地、房房屋权权属发发生转转移时时，对对产权权承受受人征征收的的一种种税。。转转移移土地地、房房屋权权属是是指下下列行行为：：1)国有土土地使使用权权出让让；2)土地使使用权权转让让，包包括出出售、、赠与与和交交换；；3)房屋买买卖；；4)房屋赠赠与；；5)房屋交交换。。契税税税额＝＝转移移不动动产价价值额额×税率契税的的税率率为1％～5％，各各地适适用税税率，，由省省、自自治区区、直直辖市市人民民政府府按照照本地地区的的实际际情况况，在在规定定的幅幅度内内确定定。4.1.6房地产投资资经济效果果的表现形形式置业投资房地产置业业投资经济济效果主要要表现为租租金、物业业增值、股股权增加等等方面。增值和股权权增加效果果则既可在在处置(转让)物业实现，，也可在以以针对物业业的再融资资行为中实实现(如申请二次次抵押贷款款)。开发投资房地产开发发投资经济济效果主要要表现为销销售、出租租、自营收收入经济效果的的大小则用用开发利润润、成本利利润率、投投资收益率率等指标来来衡量。4.2经济评价指指标及其计计算方法4.2.1投资回收与与投资回报报4.2.2经济评价指指标体系4.2.1投资回收与与投资回报报房地产投资资的收益=投资回收+投资回报投资回收是是指投资者者对其所投投入资本的的回收；投资回报是是指投资者者所投入资资本在使用用过程中所所获得的报报酬。居民储蓄（（无风险投投资）：还本=投资回收利利息=投资回报两者的关系系可以从资资金回收公公式中反映映投资回报率率为i前者就是投投资回报后者就是投投资回收财务分析指指标按是否考虑虑资金时间间价值因素素划分按指标性质质划分按财务分析析的目标划划分4.2.2经济评价指指标体系按财务分析目标划分盈利能力指标清偿能力指标按是否考虑资金时间价值因素划分静态指标动态指标按指标性质划分时间性指标比率性指标价值性指标房地产投资资项目经济济评价指标标体系

项目类型盈利能力指标清偿能力指标

静态指标

动态指标房地产开发投资

成本利润率

财务内部收益率FIRR

借款偿还期

投资利润率

财务净现值FNPV

利息备付率

资本金利润率

动态投资回收期Pb偿债备付率

静态投资回收期Pb资产负债率房地产投资资项目经济济评价指标标体系

项目类型盈利能力指标清偿能力指标

静态指标

动态指标房地产置业投资

投资回报率

财务内部收益率FIRR

借款偿还期

现金回报率

财务净现值FNPV

偿债备付率

资本金利润率

动态投资回收期Pb资产负债率

静态投资回收期Pb

流动比率、速动比率

（1）静态指标标的方法与与计算静态盈利能能力指标是是指不考虑虑货币时间间价值因素素的影响而而计算的盈盈利能力指指标。（1）静态指标标的方法与与计算开发商成本本利润率：：是开发利润润占开发总总成本的比比例，是初初步判断开开发项目可可行性的静静态指标。（1）静态指标标的方法与与计算计算项目总总开发价值值，项目全部销销售，则等等于扣除销销售税金后后的净销售售收入；全部出租，，为项目在在整个持有有期内所有有净经营收收入的现值值累计之和和。总开发成本本一般包括括土地费用用、前期工工程费用、、建筑安装装费用、管管理费、财财务费用、、销售费用用和其他费费用。（1）静态指标标的方法与与计算投资利润率率是指项目在在计算期内内正常生产产年份的年年息税前利利润或运营营期平均年年息税前利利润与项目目总投资之之比，它是是考察单位位投资盈利利能力的静静态指标。。（1）静态指标标的方法与与计算资本金利润润率是指项目的的年净利润润或年均利利润总额与与项目资本本金之比。。计算出的资资本金净利利润率应高高于同行业业的资本金金净利润率率，表明用用项目资本本金净利润润率表示的的盈利能力力满足要求求。（1）静态指标标的方法与与计算静态投资回回收期：在不考虑虑资金时间间价值的基基础上，以以项目的静静收益抵偿偿全部投资资所需要的的时间。房地产投资资项目的静静态投资回回收期自投投资起始点点算起。项目静态投投资回收期期要与行业业的平均标标准对比，，低于或等等于行业平平均投资回回收期，则则项目可行行，否则认认为项目不不可行。静态投资回回收期=[累计净现金金流量开始始出现正值值期数-1]+[上期累计净净现金流量量的绝对值值/当期净现金金流量]（1）静态指标标的方法与与计算现金回报率率：房地产置业业投资过程程中，每年年所获得的的现金报酬酬与投资者者初始投入入的权益资资本的比率率。现金回报率率反映了初始始现金投资资或首付款款与年现金金收入之间间的关系。。它与资本本化率不同同——资本化率通通常不考虑虑还本付息息的影响；；现金回报率率分为：1）税前现金金回报率＝＝净经营收收入－还本本付息后的的/投资者初始始现金投资资；2）税后现金金回报率＝＝税后净现现金流量/投资者初始始现金投资资例题：某商业店铺铺的购买价价格为60万元，其中中40万元由金融融机构提供供抵押贷款款，余款20万元由投资资者用现金金支付。如如果该项投投资的经营营收入扣除除运营费用用和抵押贷贷款还本付付息后的年年净现金流流量为2．8万元，则该项投资资的税前现现金回报率率为：2．8／20×100％＝14％；如果该项投投资年税后后净现金流流量为2．2万元，则：：该项投资资的税后现现金回报率率为：2．2／20×100％＝11％。（1）静态指标标的方法与与计算投资回报率率：房地产置业业投资过程程中，每年年所获得的的净收益与与投资者初初始投入的的权益资本本的比率。。投资回报率率中的收益益包括1）还本付息息中投资者者所获得的的物业权益益增加的价价值2）物业升值值所带来的的收益投资回报率率＝(税后现金流流量十投资资者权益增增加值)／权益投资资数额；考虑物业增增值收益时时：投资回报率率＝(税后现金流流量+投资者权益益增加值+物业增值收收益)／权益投资资数额。（2）动态指标标的方法与与计算动态盈利能能力指标是是指考虑货货币时间价价值因素的的影响而计计算的盈利利能力指标标。（2）动态指标标的方法与与计算财务净现值值（FNPV）:项目按行业业的基准收收益率或设设定的目标标收益率，，将各年的的净现金流流量折算到到开发活动动起始点的的现值之和和。按分析内容容不同，财财务净现值值分为：全部投资财财务净现值值自有资金财财务净现值值投资各方的的财务净现现值。式中：CI—现金流入C0—现金流出CI-CO—净现金流量量ic—基准折现率率i*FNPV0i（2）动态指标标的方法与与计算FNPV≥0说明项目的的获利能力力达到或超超过了基准准收益率的的要求，在在财务上是是可行的。。财务净现值值小于零时时，项目不不可行。财务净现值值反映了资资金的时间间价值；并并且考虑了了项目在整整个寿命期期内的经济济状况。经经济意义明明确，直观观能够以货货币额表示示项目的净净效益。必须首先确确定一个基基准收益率率，这是很很困难的。。不能真正正反映项目目投资中单单位投资的的使用效率率。不能直直接说明在在项目运营营期间各年年的经营成成果（2）动态指标标的方法与与计算与FNPV相关的一个个评价指标标是财务净净年值(FNAV)，即将项目目净现值分分摊到投资资期各年的的等额年值值。财务净现值值率（NPVR）:（2）动态指标标的方法与与计算财务内部收收益率（FIRR）：在项目投资资有效期内内，各年净净现金流量量现值累计计等于零时时的折现率率。按分析内容容不同，财财务净现值值分为：全部投资财财务净现值值自有资金财财务净现值值投资各方的的财务净现现值。（2）动态指标标的方法与与计算r1:当项目净现现值为接近近于零的正正值时的折折现率；r2:当项目净现现值为接近近于零的负负值时的折折现率;NPV(r1):采用低折现现率时净现现值的正值值；NPV(r2):采用高折现现率时净现现值的负值值。r1与r2之间的差距距应在2％之内，否否则两者之之间不一定定呈线性关关系。（2）动态指标标的方法与与计算计算出财务务内部收益益率要与国国家规定的的基准收益益率或者投投资者的目目标收益率率进行对比比，项目的的内部收益益率高于国国家规定的的基准收益益率或者投投资者的目目标收益率率，则认为为项目可行行，否则认认为项目不不可行。即：FIRR≥ic，则认为项项目可行；；FIRR<ic，则认为项项目不可行行。（2）动态指标标的方法与与计算财务内部收收益率反映映了资金的的时间价值值；并且考考虑了项目目在整个寿寿命期内的的经济状况况。能够直接衡衡量项目的的真正的投投资收益率率。不须事先确确定一个基基准收益率率，而只要要知道大致致范围就可可以了。需要大量的的与投资项项目有关的的数据，计计算比较麻麻烦。对于非常规现金金流量的项目，，其内部收益率率可能是不唯一一的，或者不存存在。（2）动态指标的方方法与计算动态回收期（DPP）：在考虑了资金的的时间价值的基基础上，以项目目每年的净收益益回收项目全部部投资所需要要的时间。可以根据现金流流量表计算DPP。（2）动态指标的方方法与计算计算出的动态投投资回收期要与与行业的标准投投资回收期进行行对比，低于行行业平均标准，，则认为项目可可行，否则认为为项目不可行。。考虑资金的时间间价值。依然没有考虑投投资回收后的投投资效益情况。。（3）项目偿债能力力的指标投资项目的清偿偿能力指标，主主要是考察计算算期内项目各年年的财务状况及及偿还到期债务务的能力。（3）项目偿债能力力的指标借款偿还期：在国家财政规定定及项目具体财财务条件下，项项目开发经营期期内使用可用作作还款的利润、、折旧、摊销及及其它还款资金金偿还项目借款款本息所需要的的时间。式中，Id——项目借款还本付付息数额(不包括已用资本本金支付的建设设期利息)，Pd——借款偿还期(从借款开始期计计算)Rt——第t期可用于还款的的资金(包括：利润、折折旧、摊消及其其他还款资金)。（3）项目偿债能力力的指标借款偿还期可用用资金来源与运运用表或借款还还本付息计算表表直接计算，其其详细计算公式式为：（3）项目偿债能力力的指标（3）项目偿债能力力的指标利息备付率，指项目在借款偿偿还期内各年用用于支付利息的的税息前利润，，与当期应付利利息费用的比率率。其计算公式为：：（3）项目偿债能力力的指标利息备付率可以以按年计算，也也可以按整个借借款期计算。利息备付率表示示使用项目利润润偿付利息的保保障倍数。对于一般房地产产投资项目，该该指标值应该大大于2。否则，表示项项目付息能力保保障程度不足。。（3）项目偿债能力力的指标偿债备付率——项目在借款偿还还期内各年用于于还本付息的资资金与当期应还还本付息金额的的比率。（3）项目偿债能力力的指标可用于还本付息息资金，包括可可用于还款的折折旧和摊消，在在成本中列支的的利息费用，可可用于还款的利利润等等。当期期应还本付息金金额包括当期应应还贷款本金及及计人成本的利利息。偿债备付率可以以按年计算，也也可以按整个借借款期计算。偿债备付率表示示可用于还本付付息的资金偿还还借款本息的保保障倍数。对于一般房地产产投资项目，该该指标值应该大大于1．15~1,25。当指标小小于1．2时，表示当期资资金来源不足以以偿付当期债务务，需要通过短短期借款来偿还还已到期的债务务。（3）项目偿债能力力的指标资产负债率：：资产负债率是是反映项目各年年所面临的财务务风险程度及偿偿债能力的指标标，属长期偿债债能力指标，反反映债权人所提提供的资金占全全部资产的比例例，即总资产中中有多大比例是是通过借债来筹筹集的，它可以以用来衡量客户户在清算时保护护债权人利益的的程度。其表达式为：资资产负债率＝负负债合计/资产合计×100％资产负债率高，，则企业的资本本金不足，对负负债的依赖性强强，在经济萎缩缩或信贷政策有有所改变时，应应变能力较差；；资产负债率低低则企业的资本本金充裕，企业业应变能力强。。（3）项目偿债能力力的指标流动比率CR：反映项目偿付流流动负债能力的的指，为流动资资产总额和流动动负债总额之比比。流动比率=流动资产合计/流动负债合计*100%流动比率是用来来表示资金流动动性的，即企业业（项目）短期期债务偿还能力力的数值，基准值是2。注意：流动比率率高的企业并不不一定偿还短期期债务的能力就就很强，因为流流动资产之中虽虽然现金、有价价证券、应收账账款变现能力很很强，但是存货货、待摊费用等等也属于流动资资产的项目则变变现时间较长，，特别是存货很很可能发生积压压、滞销、残次次、冷背等情况况，流动性较差差。（3）项目偿债能力力的指标速动比率：是指速动资产产对流动负债的的比率。它是衡衡量企业流动资资产中可以立即即变现用于偿还还流动负债的能能力。速动比率是企业业速动资产与流流动负债的比率率。速动资产包括货货币资金、短期期投资、应收票票据、应收账款款、其他应收款款项等。而流动资产中中存货、预付账账款、待摊费用用等则不应计入入。（3）项目偿债能力力的指标速动比率=（流动资产-存货-预付账款-待摊费用）/流动负债总额×100%速动比率是用来来表示资金流动动性的，即企业业（项目）短期期债务偿还能力力的数值，基准值是1。房地产开发项目目的存货占流动动资产的的大部部分，速动比率率较低，低于100%4.3经济评价指标计计算实例【例4—1】某投资者以10

000元／㎡的价格购购买了一栋建筑筑面积为27000㎡的写字楼用于出出租经营，该投投资者在购买该该写字楼的过程程中，又支付了了相当于购买价价格4％的契税、0．5％的手续费、0．5％的律师费用和和0．3％的其他费用。。其中，相当于于楼价30％的购买投资和和各种税费均由由投资者的资本本金(股本金)支付，相当于楼楼价70％的购买投资来来自期限为15年、固定利率为为7．5％、按年等额还还款的商业抵押押贷款。假设在在该写字楼的出出租经营期内，，其月租金水平平始终保持160元／㎡，前三年年的出租率分别别为65％、75％、和85％，从第4年开始出租率达达到95％且在此后的出出租经营期内始始终保持该出租租率。

出租租经营期间的运运营成本为毛租租金收入的28％。如果购买投投资发生在第1年的年初，每年年的净经营收入入和抵押贷款还还本付息支出均均发生在年末，，整个出租经营营期为48年，投资者全投投资和资本金的的目标收益率为为分别为10％和14％。试计算该投投资项目全部投投资和资本金的的财务净现值和和财务内部收益益率，并判断该该项目的可行性性。[解](1)写字楼购买总价价：27000㎡××l0000元/㎡＝27000万元(2)写字楼购买过程程中的税费：27000万元×(4％+0.5％+0.5％+0.3％)＝143l万元(3)投资者投入的资资本金：27

000万元×30％+1431万元＝9531万元(4)抵押贷款金额：：27

000万元×70％＝18900万元(5)抵押贷款年还本本付息额：A＝P×i／[l-(1+i)-n]＝18

900××7.5％/[1-(1+7．5％)-15]＝2

141.13万元

年

份

01234～1516～48年净经营收入(万元)2426.12799.43172.63545.93545.9全部投资(万元)28431.0资本金投入(万元)-9531.0抵押贷款还本付息(万元)-2141.1-2141.1-2141.1-2141.1全部投资净现金流量

(万元)-28431.02426.12799.43172.63545.93545.9资本金净现金流量(万元)

-9531.0

285.0

658.2

1031.5

1404.7

3545.9

还本付息收益(万元)

723.6

777.9

836.2

899.0(7)全部投资财务内内部收益率和财财务净现值1)求FNPV因为ic＝10％，故FNPV=4747.1(万元)2)求FIRR。a)因为i1=11％时，NPV1＝l701．6万元b)设i2＝12％，则可算出NPV2＝一870．7万元c)所以FIRR＝14％+1％×l701.6／(1

701.6+870.7)＝11.66％(8)资本金财务内部部收益率和财务务净现值1)求FNPVE。因为icE=14％，故FNPVE=789.8(万元)2)求FIRREa)因为iE1＝14％时，NFVE1＝789.8万元b)设iE2＝15％，则可算出NPVE2＝一224．3万元c)所以FIRRE＝14％+1％×789．8／(789．8+224．3)＝14．78％(9)因为FNPV＝4

747.1万元>0，FIRR＝11．66％>10％，故该项目从从全投资的角度度看可行。因因为为FNPVE＝789．8万元>0，FIRRE＝14．78％>14％，故该项目从从资本金投资的的角度看，可行行。还本付息的计算算:第1年还本付息收益益=2141-18900×7.5%=723.6第2年还本付息收益益=2141-(18900-723.6)×7.5%=777.9第3年还本付息收益益=2141--(18900-723.6-777.9)×7.5%=836.2.......由次可推导出,第t年的还本付息收收益=723.6××(1+7.5%)t-1第t年的还本付息收收益=第t年还本付息额-（贷款总额-累计还本收益））×贷款利率[例4—2]某房地产开发商商以5

000万元的价格获得得了一宗占地面面积为4

000平方米的土地50年的使用权，建建筑容积率为5.5，建筑覆