房地产产品概念规划

房地产产品规划主要内容第一节房地产产品规划概述第二节住宅小区的规划设计第三节户型的设计

第四节房地产项目景观设计

第五节建筑风格的设计第六节小区会所的设计

第七节楼盘命名

第一节房地产产品规划概述一、房地产产品规划的构成二、房地产产品规划的策略

一、房地产产品规划的构成房地产的产品规划可以通过以下两个方面来理解：第一方面，简称“体”。它是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸至整个大楼或小区的面积（格局）配比，外观造型、社区环境和总体功能规划等。它是产品最基本的要素，也是开发商在市场检验中，判断其投资是否成功的最为关键的一环。

第二方面构成，简称“用”。它是指对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。它包括水、电、煤气、通讯、装潢、保安和保洁等各个方面的最基本功能配置，是对“体”的充实和补充。一、房地产产品规划的构成二、房地产产品规划的策略1.产品规划应该和目标顾客群定位（目标市场）相吻合2.产品规划还应该顺应和引导消费时尚产品规划要与目标顾客群相吻合，并不是简单地迁就客户，而是应该善于挖掘和满足客户的潜在需求。3.产品规划应该兼顾实际销售的需要产品规划的功能配置不尽是多多益善,具体规划时应该考虑到竞争对手的状况。第二节住宅小区的规划与设计

一、住区空间布局应合理化、科学化住宅功能由“有房可住”的生存功能问题，向今后的使用型、舒适型发展。住区以居住为主体，但各种配套功能区要合理布置。住宅楼的投影面积所占用地面积的比例（建筑密度）应控制在30%以下；绿化用地一般应超过35%，并尽可能扩大，如有的优秀住区已达到50%以上。

二、住区的建筑设计应内涵丰富，突出特色住区应根据其所在地段、城市大环境确定其主题定位，不宜千篇一律，更不宜大量照搬欧化、洋化风格。三、努力建设住区的生态环境系统对住区空间的布置必须首先考虑生态环境，保证住区有充足的日照，清新的空气，良好的通风，洁净的水面，尽可能扩大绿化面积。第二节

住宅小区的规划与设计

四、美化住区景观系统，建设“山水住区”“山水住区”不是简单的住宅群+山+水。它的内涵主要是科学地利用山水，适当地创建，使住区园林化、生态化、美观化，同时使自然环境设计继承、发扬中国文化传统。五、交通道路应合理分流，减少对居住区的影响住区道路系统应分级明显，又要避免城市公交道路穿越住区而过。

第二节

住宅小区的规划与设计

第三节户型的设计

户型是房地产实现其功能和价值的直接载体，房地产产品创新首先表现为户型的创新，能否设计出迎合购房者需求的户型，是决定房地产开发成败的关键之一。一、户型设计的的基本流程1.进行市场调查了了解市场需求2.确定户型大小3.配置户型类别4.户型类别分布5.进行功能分区一般有如下几个个分区：（1）公共活动区。。供起居、交谊谊用，如客厅、、餐厅、家庭厅厅、门厅等；（2）秘密休息区。。供处理私人事事务、睡眠休息息用，如卧室、、书房、保姆房房等；（3）辅助区。如厨厨房、卫生间、、贮藏间、阳台台等。户型的平面设计计中应注意的几几点：一是动静分开客厅、餐厅、厨厨房、音乐房、、麻将室需要人人来人往，活动动频繁，而主要要为休息睡觉之之用的卧室显然然需要最大程度度的静谧，因此此应将它们严格格分开，确保休休息的人能安心心休息，要走动动娱乐的人可以以放心活动。二是公私分开家庭生活的私密密性必须得到充充分的尊重和保保护，不能让访访客在进门后将将业主家庭生活活的方方面面一一览无余。这就就要求不仅需要要将卧室（主卧卧、父母房、儿儿童房）与客厅厅、餐厅、音乐乐房进行区位分分离，而且应注注意各房门的方方向。三是主次分开主人房不仅应朝朝向好（向南或或向景观）、宽宽敞、大气，而而且应单独设置置卫生间，应与与父母房略有距距离分隔。如设设有工人（保姆姆）房，则应与与主要家庭成员员的房间有所分分离。四是干湿、洁污污分开即厨房、卫生间间等带水、带脏脏的房间应与精精心装修怕水怕怕脏的卧室分开开。6.进行户型布局局从趋势上看，，厅的面积下下调，主卧面面积上调。（1）客户年轻化化（2）社区设置会会所7.确定户型构成成确定户型比例例应注意以下下原则：（1）户型不宜过过杂，战线不不宜拉长。（2）主力户型如如果差异过大大，定位亦不不准确。例如如某楼盘，将将三房二厅、、一房一厅作作为主力户型型，势必拉大大购房者层次次。（3）具体的户型型构成比例，，应以目标客客户群细分来来确定。二、好户型设设计的具体要要求1.户型之首——客厅（又称起起居室）客厅作为户型型之首，在设设计中应该得得到最高规格格的重视。大大厅小卧仍是是户型设计的的主要方向。。根据总面积积的不同，客客厅的开间应应在3.8-5米之间。而在在通常情况下下，进深与开开间之比不超超过1.5。客厅的设计要要遵循二个基基本原则：其其一，客厅的的独立性；其其二，客厅的的空间效率。。玄关原指佛教教的入道之门门，现在泛指指厅堂的外门门。设玄关的的目的有三：：一是为了保保持住宅的私私密性；二是是为了起装饰饰作用；三是是方便出入更更衣换鞋挂帽帽的功能空间间。阳台几乎是一一套房子里唯唯一可以与外外界自然环境境交流的空间间，最好与客客厅相连。2.主卧主卧设计的要要点如下：卫生间：主卧卧一定要有独独立卫生间。。主卧卫生间间面积还应比比公共卫生间间大，功能也也应更完备。。位置：独立性性、私密性是是主卧的主要要要求。面积：舒适型型的卧室一般般要在14平方米左右，，比较豪华的的主卧面积要要在18平方米左右。。窗户：其功能能有三：采光光、通风、眺眺望。辅助功能：如如在主卧中就就可考虑设置置独立的衣帽帽间、独立的的梳妆间。3.厨房南方气候炎热热，所以南方方的房子特别别强调通风顺顺畅，希望厅厅里“穿堂风风”；北方冬冬天漫长，所所以北方的房房子特别讲究究南北朝向。。南方的厨房房多位于客厅厅或餐厅的一一侧，而北方方的厨房多位位于厅的北端端。在规划设计厨厨房时应在以以下两个基本本原则中选取取其中之一：：①厨房是家居居生活中最主主要的污染源源，噪声、油油烟油污、残残渣剩饭、清清洗污水等集集中于此，因因此应远离卧卧室、客厅，，尽量避免拎拎着菜过客厅厅，也就是说说厨房应尽可可能靠近户门门；②厨房与卫生生间是住宅中中的水管集中中地，因此从从施工成本、、能源利用、、热水器安装装问题考虑，，厨房应与一一个卫生间贴贴邻而处。目前多数厨房房的面积在6-7平方米左右。。4.餐厅客厅与餐厅的的连接是个问问题。连通会会使整个厅显显得开阔一些些；错开或隔隔断使功能区区分更清楚细细致一些，但但通风性差一一些，面积利利用率也会降降低。所以，，对于大户型型应将客厅与与餐厅分开，，而对于小户户型而言，可可以采取“模模糊双厅”。。5.洗手间目前洗手间设设计中仍然存存在问题：（1）空间面积绝绝对不足（2）穿过厨房进进入洗手间或或洗手间门直直接开向厨房房（3）重面积不重重功能布局（4）重主卧洗手手间而不重公公共洗手间（5）重大户型洗洗手间的设计计而不重小户户型洗手间的的设计6.阳台双阳台，内阳阳台，观景阳阳台，生活阳阳台7.家居风水三、户型评鉴鉴图11.三房两厅两卫卫+阳光花园（建建筑面积128.39m2）优点：入户花花园的设计是是本案最大的的亮点，也是是目前三房设设计中比较前前卫和新颖的的设计理念。。它不仅为户户主提供了一一块贴近自然然的闲适空间间，更为整个个户型附加了了一种生态的的居住环境。。室内布局十十分合理，功功能分区明显显，无论在采采光和通风的的处理上，还还是在室内通通道的安排上上，都有细致致之处。在主主卧内另设一一化装间别具具匠心。不足：北向左左侧次卧在采采光上有些不不足，如果厨厨房门开在花花园中更为理理想。图22.三房二厅二卫卫+工人房(建筑面积110.8m2)优点：1）房型方正有有序，功能分分区明确2）入户有有玄关，，有很好好的转折折过渡空空间3）厨房与与工人房房之间连连接一较较大工作作阳台不足：1）房型整整体朝北北，不适适合北方方生活2）公共卫卫生间过过于深入入图33.三房二厅厅二卫（（建筑面面积115m2）优点：1）双厅自自然分开开2）厨房配配弧形窗窗，通风风、采光光俱佳3）双阳台台通风好好4）独立的的储物间间不足：1）卫生间间是暗间间，不利利于通风风2）主卧室室正对客客厅，私私密性降降低3）入户门门离厨房房太远图44.三房二厅厅一卫（（建筑面面积105.48m2）优点：1）间隔方方正，南南北朝向向，采光光通风俱俱佳2）动静分分离3）厨房靠靠近户门门不足：1）书房受受到油烟烟的袭扰扰2）主卧没没有独立立的卫生生间3）餐厅位位置图55.三房二厅厅二卫（（建筑面面积125.8m2）优点：1）功能分分区简洁洁明确2）户型南南向，干干湿分离离3）全明户户型4）入户花花园是亮亮点不足：1）客卫过过于深入入2）是模糊糊双厅，，餐厅位位置3）对于温温饱住户户，入户户花园奢奢侈6.三房二厅厅二卫（（建筑面面积109.2m2）图6优点：1）功能分分区合理理，动静静分开2）三间卧卧室朝南南，客厅厅带阳台台，采光光通风俱俱佳，住住房使用用效率高高不足：1）客卫与与厨房门门相对2）客厅与与餐厅没没有明确确界限3）卫生间间为暗卫卫图77.四房二厅厅二卫（（建筑面面积133.17m2）优点：1）动静分分开，私私密性好好2）全明间间3）入户花花园4）家庭厅厅不足：1）客卫过过深，也也未实现现干湿分分离2）餐厅位位置尴尬尬图88.四房二厅厅二卫（（建筑面面积137.48m2）优点：1）户型方方正，分分区明确确2）卧室有有飘窗或或弧形窗窗3）全明间间4）厨房靠靠近门不足：1）私密性性低图99.四房二厅厅二卫+工人房（（建筑面面积120.98m2）优点：1）主卧有有两个飘飘窗2）工作阳阳台不足：1）动静分分区不明明显2）模糊双双厅3）客厅位位置4）卫生间间正对客客厅5）工人间间暗房图1010.四房二厅厅二卫（建筑面面积135.5m2）优点：1）客厅宽宽大气派派2）主卧带带有卫生生间和阳阳台不足：1）功能分分区2）餐厅位位置3）卫生间间是暗间间4）餐厅的的通风图1111..四房三厅厅二卫（（建筑面面积147.25m2）12.四房二厅厅二卫（（建筑面面积172.7m2）图12第四节房房地地产项目目景观设设计一、住区区园林化化应力求求创新各各具特色色二、住区区山水园园林景观观和植物物花草应应有层次次，丰富富多彩一是空间间层次。。二是植物物品种层层次。三、住区区园林应应与方便便人际交交往相吻吻合四、利用用改造自自然景观观与人造造山水景景观相结结合五、发展展立体绿绿化营造造空中景景观六、住区区绿化与与体育活活动场地地结合七、住区区园林应应力求美美、静、、净、洁洁八、住宅宅绿化应应合理控控制成本本减轻居居民负担担九、居住住环境的的优化必必须有丰丰富社区区文化支支撑第四节房地产项项目景观观设计第五节建建筑筑风格的的设计一、建筑筑风格的的类型建筑风格格的划分分从建筑筑理论上上来说是是十分复复杂的，，但按国国内市场场上的说说法，目目前在市市场上比比较流行行的别墅墅建筑风风格大致致有：中国传统统的园林林式风格格（中式式别墅））北美风情情风格（（美式风风格）欧陆传统统的贵族族风格（（欧式风风格）日式风格格（日式式别墅））法国风情情风格（（法式别别墅）其他多种种风格北京的四四合院与与苏州园园林宅院院是别墅墅中化的的两大融融合表征征。既很好的的保持了了传统建建筑的精精髓，又又有效的的融合了了现代建建筑元素素与现代代设计因因素，改改变了传传统建筑筑的功能能使用，，给予重重新定位位。新中式建建筑的集集体爆发发带给国国人很大大振奋，，不仅在在文化上上被广泛泛支持，，在被市市场认可可的程度度上，也也达了良良好的效效果。中国传统统的园林林式风格格（中式式别墅））观唐项目目：特色赏评评：引入入中式庭庭院生活活理念，，再现深深藏中国国人心中中的最高高生活境境界。院院落空间间回避了了户与户户干扰，，增加了了空间层层次感，，创造出出宜人小小环境。。紫庐项目◆项目概况：开开盘时间：2005年1月8日；项目占地面面积：200000平方米建筑面面积：121000平方米，均价11500元/平米，最高总价价620万元/套。

◆特色赏赏评：坚持「居居者最大化享有有土地所有权」」的原则，汲取取传统院落文化化精粹，将土地地以庭院的形态态有效分割至每每一户，围合出出独门私院的隐隐逸空间。北美风情风格（（美式风格）北美风格实际上上是一种混合风风格,不象欧洲的建筑筑风格是一步步步逐渐发展演变变而来的，它在在同一时期接受受了许多种成熟熟的建筑风格，，相互之间又有有融合和影响。。具有注重建筑细细节、有古典情情怀、外观简洁洁大方，融合多多种风情于一体体的特点。美式风格与英式式别墅相比较，，美式别墅的建建筑体量普遍比比英式别墅大；；美式别墅多木木结构，而英式式别墅主要建筑筑结构墙体为混混凝土砌块；由由于气候的差别别，英式别墅的的坡屋顶较陡；；英式别墅空间间灵活适用、流流动自然。枫桥别墅项目◆项目概况：项项目均价：8000元/平方米；碧水蓝蓝天，草木茵茵茵。五颜六色的的美式别墅依水水而居，家家户户户享受国贸物物业五星级酒店店式的服务。◆◆特色赏评：：188户纯独栋北美风风情别墅现房开开盘，到处都是是“看得见风景景的房子”。西山美墅馆项目目◆项目概况：开开盘日期：二期期2004年7月，三期新品2005年4月推出；均价为为20000元/平方米，纯美式式进口木结构别别墅。

◆特色色赏评：北美预预制构件，直接接联运进京，现现场拼装，完全全保证了原汁原原味的北美高尚尚生活。原生态态植被资源、优优越的健康环境境、便捷的交通通优势使之成为为“城市山水别别墅”的最高居居住理想之所。。欧式风格在别墅市场起步步初期，欧式风风格是最多的，，但是在风格的的表现上手法显显得粗糙，而且且只能是整体表表现出风格为欧欧式，没有特别别地选择哪个国国家的风格或是是哪个具有鲜明明地方特征的建建筑风格。随着别墅市场日日趋成熟，欧式式别墅的风格设设计呈现多样化化，且在尽量避避开粗略的风格格轮廓，更加细细化到某一国家家和地区的风格格，而别墅建筑筑造型也更加生生动。红螺湖别墅项目目◆项目概况：开开盘日期：2003年9月；项目总占地地面积：9982.61平方米，总价价为430万元/套－980万/套。

◆特色赏赏评：人与自然然和谐共存的设设计理念，以生生态环境营造为为目标。自然山山景、湖景之外外，别墅区内栽栽植的水杉、法法国梧桐大道形形成区内的别致致林景。别墅风格欣赏（一）维多利亚亚式风格它沿袭了英国维维多利亚时期的的宫廷建筑风格格。以框架结构构搭建出长方形形或梯形的各个个斜面，顶部辅辅以夸张的装饰饰。维多利亚式式的造型，下方方上尖，古典而而庄重；多个棱棱面折射出不同同的日光，酷似似熠熠生辉的钻钻石，因而，又又有“钻石屋””的美称。特点：大气华贵贵、宫廷风范，，面积宜大不宜宜小。适适合区域域：有较大花园园面积的别墅建建筑、屋顶平台台等。（二）地中海式式风格神秘的地中海文文明总是令人浮浮想联翩。直立立的支撑框架与与斜平顶的配合合，无比简洁更更具有一份使天天、地、人浑为为一体的亲和力力。显显著著特点：造型简简洁、形式灵活活，面积无须太太大。（三）法式风格格特征：1、布局上突出轴轴线的对称，恢恢宏的气势，豪豪华舒适的居住住空间。2、效果贵族风格格，高贵典雅。。3、细节处理上运运用了法式廊柱柱、雕花、线条条，制作工艺精精细考究。（四）西班牙式式风格白色立面、手工工效果、金黄坡坡顶和情调阳台台（五）美国当代代风格二、建筑风格的的发展趋势窗户形式越来越越多样化，层数数由单层向多层层发展，提高了了窗户的保温及及隔音效果，形形式由平面向立立体化方向发展展，出现凸窗、、阳台连门窗、、落地窗、转角角窗、弧形窗等等多种形式的窗窗户。京、港、蓉三地地房地产特色文文化比较1.各有千秋的建筑筑风格北京：北京的现现代建筑（无论论是仿古建筑还还是欧式建筑））都显得高大雄雄伟，即使是住住宅建筑往往也也透露出一种庄庄重规则、色彩彩艳丽、气势宏宏伟的帝王之气气。香港：香港无疑疑是中国“西化化”程度最深的的地区，技术上上的现代化和风风格上的西洋化化，是其房地产产的显著特色之之一。成都：成都长期期远离北方统治治中心，居民建建筑受传统建筑筑方式的限制相相对较弱，故形形成了一种布局局开敞自由、造造型轻盈精巧、、色彩朴素淡雅雅的风格。加之之成都又是中国国道教的发源地地，所以，成都都的古建筑及许许多优秀的现代代建筑，都有朴朴实自然、豁达达飘逸的韵味。。京、港、蓉三地地房地产特色文文化比较2.迥然不同的环境境艺术北京楼宇的环境境营造，除了欧欧式建筑多引进进西方园林艺术术之外，反传统统园林大都受皇皇家园林的影响响，园区布局气气势恢弘，园林林建筑华贵庄重重，充分体现了了古都的集权意意识。加之，北北京楼宇的售价价高，建筑的投投入占总投资的的比例相对较低低，故多舍得投投入，选材用料料广泛，装饰富富丽堂皇，显然然有“天子富有有天下”的遗风风。京、港、蓉三地地房地产特色文文化比较香港气候温和，，植被丰富，楼楼宇环境建设在在大量引进西方方园林艺术的同同时，注重了景景观设计的因地地制宜、依势而而设，体现了岭岭南园林的自然然特质，园林建建筑造型简洁、、色彩明朗、通通透典雅。京、港、蓉三地地房地产特色文文化比较成都是巴蜀园林林的主要集中地地，中国盆景的的五大流派之一一的川派盆景也也发源于此。同同时，成都又是是历史悠久的文文化名城和著名名的“诗乡”。。雄、秀、险的的山川胜景与千千年的文化沉淀淀，使成都楼宇宇的环境建设有有着深厚的人文文基础。建筑融融于自然，布局局不拘一格、注注重诗情画意，，是成都住宅环环境的重要特色色。京、港、蓉三地地房地产特色文文化比较第六节小区会会所的设计一、会所的内涵涵简单地说，会所所就是以所在物物业业主为主要要服务对象的综综合性康体娱乐乐服务设施。会会所是住宅小区区配套内容的一一部分。一个完全意义上上的会所，应该该具备一定的软软硬件配置：康康体设施应该包包括泳池（最好好是室内）、网网球或羽毛球场场、桌球馆、保保龄球馆、健身身房等娱乐健身身场所；中西餐餐厅、酒吧、咖咖啡厅等餐饮与与待客的社交场场所；此外还应具有网网吧、阅览室、、儿童娱乐场等等其它服务设施施，以为业主提提供全面、细致致的日常服务为为主要宗旨。二、会所的发展展方向会所的发展应该该是朝着专业化化、实用化、平平民化、资源共共享和会员制为为宜；一方面，，这样可以为客客户提供更多地地自由选择，另另一方面，避免免资源和人力浪浪费，减少费用用。1.花园会所是一种开放式的的花园会所，将将山水文化融于于城市文明的同同时，又把园林林广泛地分布于于小区的各个层层面。2.儿童会所专为儿童提供全全面服务设施，，在功能设置上上应以提供益智智、游戏和学习习为主。儿童游游戏中心、电脑脑世界、玩具、、图书室等设施施是必不可少的的。3.健身休闲会所充分利用室外空空间，设置一些些简单大众化的的体育休闲设施施，如单杠、双双杠、秋千等。。4.文化会所为业主提供一个个相互探讨、争争论、学习的机机会。5.健康保健会所为业主提供优质质价廉的健康咨咨询医疗服务，，为老弱病残提提供应急服务。。6.女子会所提供女性提升内内在魅力的社交交平台，为女性性美容、休闲、、购物、娱乐、、交流的场所，，提倡现代女性性健康文明的生生活方式。第七节楼盘盘命名一、楼盘命名的的重要性二、楼盘命名的的原则三、楼盘案名趣趣谈一、楼盘命名的的重要性1.市场核心定位的的反映2.市场的第一驱动动力3.给置业者的心理理暗示4.开发商商给置置业者者的承承诺5.楼盘市市场品品牌的的昭示示二、楼楼盘命命名的的原则则1.对产品品定位位的暗暗示2.对地段段优势势的传传递3.对社区区规模模的传传达大项目目由““大名名”，，常用用的后后缀如如“城城”、、“镇镇”、、“花花园””、““中心心”、、“广广场””、““社区区”等等，小小项目目有““小名名”，，常用用的语语缀有有“阁阁”、、“轩轩”、、“大大厦””、““苑””等。。4.对物业业功能能属性性的传传达“写字字楼要要霸气气，别别墅要要雅气气，公公寓住住宅要要温馨馨”。。5.对目标标客户户价值值观的的迎合合比如说说对新新新人人类开开发的的“苹苹果社社区””。6.案名本本身就就是广广告如“非非常宿宿舍””，就就是针针对年年轻人人的小小户型型。7.要给人人深刻刻的第第一印印象8.要通俗俗上口口，音音节搭搭配和和谐三、楼楼盘案案名趣趣谈1.鸳鸯蝴蝴蝶派派这类案案名色色彩浓浓丽，，遣词词华美美，惹惹人遐遐想，，读来来不禁禁浮想想联翩翩。比比如““蝶翠翠华庭庭”、、“蝶蝶彩园园”