房地产开发贷款

《房地产金融》房地产开发贷款2

本章目录

第一节房地产开发贷款概述第二节房地产开发贷款的操作流程第三节房地产开发贷款的风险及防范第四节房地产开发贷款中的冲突问题

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第一节房地产开发贷款概述

一、房地产开发贷款的概念

1.房地产开发贷款的定义房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。//2.房地产开发贷款的主体

(1)贷款人——商业银行

(2)借款人——房地产开发企业、土地储备机构、高校或者承建学生公寓建设的企业。//4

第一节房地产开发贷款概述

相关概念——商业银行商业银行是以存贷款为主要业务，并以获取利润为目的的货币经营企业。与专业银行(比如投资银行、政策性银行、住房储蓄银行)相比，商业银行的业务更综合，功能更全面，可以为客户提供几乎所有的金融服务。而专业银行只集中经营指定范围内的业务和提供专门服务。//5

第一节房地产开发贷款概述

相关概念——土地储备及其贷款土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。土地储备贷款的主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费等。土地储备贷款的借款人是政府土地储备机构。//6

第一节房地产开发贷款概述3.房地产开发贷款的特点

(1)贷款数额大、贷款周期长

(2)贷款主体及用途特定

(3)贷款风险比较大

(4)容易受国家政策的影响

(5)财务杠杆效应明显//7

第一节房地产开发贷款概述

二、房地产业开发贷款的分类

1.按照贷款对象划分房地产开发贷款分为房地产项目开发贷款和房地产企业贷款两种。前者以房地产项目为贷款对象，主要考察具体项目的盈利能力，以项目土地使用权或在建工程等固定资产为抵押的封闭贷款。后者以房地产企业为对象，注重房地产企业整体还债能力，贷款方式以综合授信和纯信用贷款为主，主要发放流动资金贷款。//8

第一节房地产开发贷款概述

相关概念——综合授信综合授信业务是指商业银行根据客户(法人)的书面申请，综合评价客户的全面情况及提供的担保状况，确定该客户在一定期限内可使用的信用额度。授信范围包括对客户的贷款、贴现(未到期汇票)、承兑(到期汇票)、担保及信用证等业务。//9

第一节房地产开发贷款概述2.按照有无担保划分房地产开发贷款可以分为信用贷款和担保贷款两类。由于房地产开发贷款的高风险性，商业银行以担保贷款(保证、抵押、质押)为常态，以信用贷款为例外。

仅《中国建设银行高等院校学生公寓建设贷款暂行办法》规定：学生公寓建设贷款方式分为担保贷款和信用贷款，但信用贷款的对象仅限于符合条件的高校。

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第一节房地产开发贷款概述3.按照贷款用途划分房地产开发贷款可以分为住宅项目储备贷款、住宅房地产开发贷款、商业房地产开发贷款、土地储备贷款、高校学生公寓建设贷款以及流动资金贷款等。

根据中国人民银行2003年6月发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(“121号文件”)，禁止商业银行发放房地产流动资金贷款。//11第一节节房房地地产开开发贷贷款概概述三、房房地产产业开开发贷贷款的的合同同关系系1.贷(借)款合同同(1)贷款人人的义义务贷款人人应按按合同同约定定的日日期、、数额额向借借款人人提供供借款款，造造成借借款人人损失失的应应当赔赔偿损损失。。借款的的利息息不得得预先先在本本金中中扣除除，利息息预先先在本本金中中扣除除的，，按照照实际际借款款数额额返还还借款款并计计算利利息。//12第一节节房房地地产开开发贷贷款概概述(2)贷款人人的权权利①可以以要求求借款款人提提供担担保；；②可检检查、、监督督借款款使用用情况况；③借款款人未未按约约定用用途使使用借借款的的，可可停止止发放放、提提前收收回或或解除除合同同。//13第一节节房房地地产开开发贷贷款概概述(3)借款人人的义义务①按合合同约约定的的时间间和数数额收收取贷贷款；；②接受受贷款款人的的用款款检查查监督督；③按照照合同同约定定的用用途使使用借借款；；④按照照合同同约定定的还还款期期限和和方式式还本本付息息。//14第一节节房房地地产开开发贷贷款概概述(4)借款人人的权权利①请求求贷款款人按按合同同约定定的期期限、、数额额交付付贷款款；②依合合同约约定的的用途途使用用借款款；③可以以向贷贷款人人申请请贷款款延期期；④借款款人可可提前前还款款。//15第一节节房房地地产开开发贷贷款概概述2.担保合合同(2)担保合合同的的性质质担保合合同具具有附附属性性、选选择性性、保保障性性。//我国《担保法法》中的担担保是是指法法律为为确保保特定定的债债权人人实现现债权权，以以债务务人或或第三三人的的信用用或者者特定定财产产来督督促债债务人人履行行债务务的制制度。。(1)担保的的概念念16第一节节房房地地产开开发贷贷款概概述(3)担保及及担保保合同同的种种类法律规规定担担保有有保证、抵押、质押、留置、定金等五种种形式式。其其中保保证和和定金金产生生的权权利是是债权权，不不具有有优先先受偿偿性，，而抵抵押、、留置置、质质押取取得的的是担担保物物权，，对担担保物物及其其变现现所得得的价价款具具有优优先受受偿的的权利利。担保合合同包包括保证合合同、抵押合合同、质押合同、定金合同，行使留置权权无须签订合合同。担保合同可以以是单独订立立的书面合同同，也可以是是主合同的担担保条款(混合合同)。///17第一节房房地产开发贷贷款概述相关概念——保证、抵押、、质押、留置置、定金保证是债务人人以外的第三三人为债务人人履行债务而而向债权人所所提供的一种种担保，当债债务人不履行行债务时，保保证人按照约约定履行债务务或者承担连连带责任。抵押是指债务务人或第三人人不转移财产占占有，而将该财产产(通常是不动产产)抵押作为债权权的担保，当当债务人不履履行债务时，，债权人有权权依法以抵押押财产折价或或以拍卖、变变卖抵押财产产的价款优先先受偿。质押是债务人人或第三人将将其动产或权利移移交债权人占有，，将该动产作作为债权的担担保，当债务务人不履行债债务时，债权权人有权依法法就该动产卖卖得价金优先先受偿。//18第一节房房地产开发贷贷款概述相关概念——保证、抵押、、质押、留置置、定金留置是指债权权人按照合同同约定占有债债务人的动产产，债务人不不按照合同约约定的期限履履行债务的，，债权人有权权依照法律（（担保法）规规定留置该财财产，以留置置财产折价或或者以拍卖、、变卖该财产产的价款优先先受偿的权利利。定金是在合同同订立或在履履行之前支付付的一定数额额的金钱作为为担保的担保保方式。给付定金的一一方不履行约约定的债务的的,无权要求返还还定金；收受受定金的一方方不履行约定定的债务的,应当双倍返还还定金。//19第一节房房地产开发贷贷款的操作流流程相关知识——定金与预(收)付款区别定金是在合同同订立或履行行前支付的一一定数额的金金钱作为担保保的担保方式式，是一种押押金。预付款款是双方当事事人商定的在在合同履行前前所支付的一一部分价款。。定金和预付款款在性质上是是完全不同的的：(1)定金具有担保保作用，而预预收款则没有有；(2)交付定金的协协议是从合同同，而收取预预收款的协议议一般是主合合同的一部分分；(3)定金具有惩罚罚性，而预收收款则没有。。///20第二节房房地产开发贷贷款的操作流流程一、贷款申请二、贷款调查、评评估与审批三、合同签订与贷贷款发放四、贷后管理与贷贷款回收//21第二节房房地产开发贷贷款的操作流流程一、贷款申申请房地产企业业申请房地地产开发贷贷款需要提提交的资料料有：《贷款申请表表》、贷款企业资资料、贷款项目资资料以及抵(质)押物或贷款担保人人资料等。贷款项目资资料有：项项目立项批批文、土地地使用权证证、建设用用地规划许许可证、建建设工程规规划许可证证、建筑工工程施工许许可证及预预售许可证证(“五证”齐全)等。//22第二节房房地产开开发贷款的的操作流程程二、贷款调调查、评估估与审批1.贷款调查(1)借款人(企业)是否符合要要求①贷款人基本本情况：营营业执照及及资质证书书，企业性性质、管理理机构、管管理制度、、开户银行行、开发经经验等；②借款人资资信情况：：信用状况况(还款情况、、有无拖欠欠工程款等等)、经审核的的财务报表表。//23第二节房房地产开开发贷款的的操作流程程(2)贷款项目是是否符合贷贷款条件①立项及审批批文件是否否齐全；②②项目是否否可行：审审查项目投投资分析报报告或可行行性研究报报告以及项项目概预算算、施工计计划、销售售方案；③③项目资本金金是否到位。。(3)抵(质)押物或保证证人的情况况①抵(质)押物的清单单、权属证证书、价值值评估报告告、鉴定书书，抵(质)押人同意(质)押的承诺书书；②担保保人的资信信情况以及及贷款担保保承诺书的的真实性和和有效性。。//24第二节房房地产开开发贷款的的操作流程程相关知识——房地产项目目资本金调调整情况1998年，《城市房地产产开发经营营管理条例例》规定房地产产开发项目目资本金占占项目总投投资的比例例不得低于于20％。2003年，中国人民银银行《关于进一步步加强房地地产信贷业业务管理的的通知》(“121号文件”)规定房地产产开发项目目申请银行行贷款的条条件之一是是资本金比比例不低于于30％。2004年9月，银监会会发布的《商业银行房房地产贷款款风险管理理指引》规定，房地地产开发项项目的资本本金比例不不低于35%。2009年5月，《国务院关于于调整固定定资产投资资项目资本本金比例的的通知》：保障性住住房和普通通商品房项项目的最低低资本金比比例为20%，其他项目目的最低资资本金比例例为30%。//25第二节房房地产开开发贷款的的操作流程程2.信用(资信)评估信用评估是是防范信用用风险的有有效措施。。对于房地地产企业，，以企业未未来盈利能能力和现金金流分析为为核心；对对房地产开开发项目，，主要评价价其财务效效益。国际通用的的资信评估估等级分为为4等10级制：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D。//26第二节房房地产开开发贷款的的操作流程程3.贷款审批银行根据贷贷款审批权权限，提出出贷与不贷贷、贷款额额度、贷款期限限、贷款利率率、担保方方式等意见见。//27第二节房房地产开开发贷款的的操作流程程三、合同签签订与贷款款发放1.合同签订按照《贷款通则》、《合同法》和《担保法》的规定签订订贷款合同同、保证合合同或抵押押或质押合合同，并办办理抵押登登记及保险险手续等。。2.贷款发放银行按照借借款合同约约定发放贷贷款(通常是分期期发放)，并将贷款款资金划入入借款人账账户。//28第二节房房地产开开发贷款的的操作流程程四、贷后管管理与贷款款回收1.贷后管理(1)检查贷款是是否按照合合同规定的的用途使用用(2)检查贷款项项目的开发发经营情况况(3)检查贷款抵抵(质)押物有无变变化(4)检查借款企企业的财务务状况和第第三方保证证人(企业)的偿债能力力变化情况况总之，要对对贷款的质质量和风险险程度进行行定期检查查。//29第二节房房地产开开发贷款的的操作流程程相关知识——贷款风险分分类管理2002年起，我国国银行业全全面推行贷款风险分分类管理制度。贷款款风险分类类管理又称称为贷款五五级分类，，是指银行行依据借款款人的还本本付息的能能力，确定定贷款遭受受损失的风风险程度，，将贷款质质量划分为为正常、关注、次级、可疑和损失五类(后三类被称称为不良贷贷款)。//30第二节房房地产开开发贷款的的操作流程程2.贷款回收借款人按照照合同规定定的期限和和数额还清清贷款后，，解除担保保合同，收收回相关担担保证明材材料。///31第三节房房地产开开发贷款的的风险及防防范一、宏观风险二、微观风险三、不同类型房房地产的风风险比较//32第三节房房地产开开发贷款的的风险及防防范一、宏观风风险1.相关数据据国家统计计局统计，，2004年房地产业业共筹集开开发资金17169亿元，其中中定金及预预收款占43.1%，企业自筹筹资金占30.3%，银行贷款款占18.4%，其他资金金来源占8.2%。中国人民银银行发布的的《2004年中国房地地产金融报报告》指出：“企业自筹资资金中有大大约70%来自于银行行贷款；定定金和预收收款也有30%的左右的资资金来自银银行贷款，，因此房地地产开发资资金中银行行贷款的比比重占55%以上。”2007年全国银行行信贷总量量为3.63万亿，房地地产开发投投资2.53万亿，按房房地产开发发投资的55%来源于银行行信贷计，，房地产贷贷款占银行行信贷总量量的38.33%。//332.房地产信贷贷资金比例例过大的后后果(1)过度依赖银银行信贷会造成房地地产业高负负债经营，，不利于房房地产业稳稳步健康发发展(案例)。(2)过度依赖银银行信贷会使房地产产投资的市市场风险和和融资信用用风险集中中于商业银银行。(3)房地产业占占用大量的的银行信贷贷资金，挤挤压了其他他实体产业业的发展空空间。//第三节房房地产开开发贷款的的风险及防防范34案例分析——顺驰地产神神话的终结结1998年，天津顺顺驰投资公公司成立；；2003年，顺驰开开始全国扩扩张；2004年，在全国国16个一线城市市拥有42个项目，销销售收入超超100亿元，为当当年的销售售冠军,成为了一家家全国性的的大型房地地产公司；；2005年，顺驰荣荣膺2005中国房地产产公司品牌牌价值TOP10。顺驰快速扩扩张的模式式：“现金—土地—现金”，其真正的的窍门就是是尽一切可可能缩短项项目运营时时间，加速速资金的流流转。该模模式带来了了三“高”：土地成本本高、财务务成本高、、人力成本本高。由于于上市计划划搁浅，到到2005年底，，顺驰驰已险险象环环生。。最终终顺驰驰的控控股权权拱手手让人人，其其所创创造的的中国国地产产界迄迄今最最绚烂烂的神神话也也告终终结。//第三节节房房地地产开开发贷贷款的的风险险及防防范353.防范房房地产产信贷贷资金金比例例过大大的措措施要降低低房地地产信信贷资资金的的比例例，金金融创创新是是必由由之路路，融融资多多元化化势在在必行行！中国人人民银银行在在其研研究报报告中中所建建议：：“大力发发展多多元化化的房房地产产金融融市场场，形形成具具有多多种金金融资资产和和金融融工具具的房房地产产二级级金融融市场场，以以分散散银行行信贷贷的风风险。。”//第三节节房房地地产开开发贷贷款的的风险险及防防范36第三节节房房地地产开开发贷贷款的的风险险及防防范二、微微观风风险1.贷款项项目不不能完完工的的风险险(1)主要原原因①销售售不畅畅影响响资金金来源源②选择择承包包商不不当③项目目合规规性问问题//37第三节节房房地地产开开发贷贷款的的风险险及防防范(2)防范措措施①严格格审查查销售售方案案的可可行性性②考察察承包包商的的资质质、实实力及及信誉誉③要求求“四证”或“五证”齐全④要求求开发发商投投保项项目完完工保保险//38第三节节房房地地产开开发贷贷款的的风险险及防防范2.贷款资资金被被挪用用的风风险(1)挪用资资金的的类型型①将流流动资资金用用于购购买土土地②将开开发贷贷款用用于购购买土土地③将某某个项项目的的贷款款资金金用于于其他他项目目④中途途改变变项目目性质质//39第三节节房房地地产开开发贷贷款的的风险险及防防范(2)防范信信贷资资金挪挪用的的措施施①严格格贷款款审查查(自有资资金、、贷款款期限限等)②通过过贷款款合同同进行行控制制(规定贷贷款用用途；；设立立贷款款和还还款专专门账账户以以便监监控等等)③加强强贷后后管理理(每笔用用款需需要证证据；；根据据进度度分批批投入入贷款款；付付款不不经过过开发发商账账户；；发现现开发发商违违规可可停止止放贷贷或提提前收收回等等)//40第三节节房房地地产开开发贷贷款的的风险险及防防范3.假按揭揭骗贷贷的风险(1)主要表表现①利用用假价价格进进行骗骗贷开发商商在购购房合合同上上为购购房者者提高高成交交金额额(假价格格)，购房房者实实际无无需支支付首首付款款(开发商商开给给购房房者一一份虚虚假的的首付付款发发票)，从而而使开开发商商等获获得相相当于于房产产全款款的贷贷款。。//41第三节节房房地地产开开发贷贷款的的风险险及防防范②利用假假身份份进行行骗贷贷开发商商为尽尽快回回笼资资金，，利用用假身身份证证(或利用用甚至至盗取取别人人真实实的身身份证证)与开发发商签签订购购房合合同，，开发发商垫垫资首首付款款并还还本付付息，，然后后向银银行套套取房房贷(实质是是开发发贷款款)。//42第三节节房房地地产开开发贷贷款的的风险险及防防范(2)防范措措施①加强强对贷贷款申申请人人资格格审查查②要求求提供供安全全的担担保措措施③加强强信用用档案案体系系的建建设④加强强银行行内部部管理理//43第三节节房房地地产开开发贷贷款的的风险险及防防范三、不不同类类型房房地产产的风风险比比较1.商品房房项目目贷款款由于商商品房房项目目开发发的政政策性性强、、市场场不确确定性性大，，因此此其贷贷款风风险也也较大大。实践中中应当当注意意集团团客户户内部部关联联方之之间相相互担担保的的风险险，严严格审审核其其资信信情况况。//44第三节节房房地地产开开发贷贷款的的风险险及防防范2.经济适适用房房项目目贷款款由于经经济适适用房房基本本没有有销售售风险险，其其开发发贷款款属于于房地地产开开发贷贷款中中的优优良贷贷款。。什么是是经济济适用用房？//45相关知知识——经济适适用房房经济适适用住住房是是指政政府提提供政政策优优惠，，限定定面积积和价价格，，按照照合理理标准准建设设，面面向城城市中中低收收入家家庭的的保障障性、、政策策性住住房。。经济适适用房房在土土地供供应方方式、、税费费优惠惠、开开发利利润、、建设设标准准、销销售对对象、、上市市交易易等方方面与与商品品房具具有很很大的的不同同。//第三节节房房地地产开开发贷贷款的的风险险及防防范46第三节节房房地地产开开发贷贷款的的风险险及防防范3.高校学学生公公寓项项目贷贷款高校学学生公公寓虽虽具有有稳定定的租租金收收入，，但因因由其其是公公益性性财产产，若若到期期不能能还贷贷，银银行不不能请请求法法院强强制执执行，，因此此存在在一定定的风风险。。银行可可以要要求政政府部部门提提供书书面承承诺，，这类类承诺诺虽然然只能能提供供道义义上的的支持持，但但政府府的承承诺函函一定定程度度上能能增加加还款款的确确定性性。//47第三节节房房地地产开开发贷贷款的的风险险及防防范4.土地储储备项项目贷贷款由于土土地储储备中中心负负债率率较高高、银银行监监管难难度大大、土土地出出让市市场存存在风风险以以及存存在担担保无无效等等原因因，造造成土土地储储备贷贷款风风险较较大。。///48第四节节房房地地产开开发贷贷款中中的冲冲突问问题一、在在建工工程抵抵押权权和建建设工工程价价款优优先权权的冲冲突1.相关规规定建设部颁发的《城市房地产抵押管管理办法》(1997年)规定：“房地产开发在建工工程抵押是指抵押押人为取得在建工工程继续建造资金金的贷款，以其合合法方式取得的土土地使用权连同在在建工程的投入资资产，以不转移占占有的方式抵押给给银行作为偿还贷贷款履行担保的行行为”。//49第四节房地产产开发贷款中的冲冲突问题《物权法》(2007年)第179条规定：抵押权是指为担保保债务的履行，债债务人或者第三人人不转移财产的占占有，将该财产抵抵押给债权人的，，债务人不履行到到期债务或者发生生当事人约定的实实现抵