标杆地产工程质量精细化管理

标杆地产工程管理破解之道——工程质量精细化管理第一部分、房地产企业工程管理出现的主要问题第二部分、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈第三部分、如何建立适合企业需求的工程管理体系第四部分、工程质量缺陷及技术措施的具体应用第一部分一、房地产企业工程管理出现问题的分类三、房地产企业工程管理存在的十大短板五、房地产企业工程质量问题为何屡禁不绝二、房地产企业工程质量问题产生的影响四、新形势下房地产企业对工程管理的要求房地产企业工程管理出现的问题1、项目工程质量管理问题4、工程合约规划管理问题2、项目工程进度管理问题3、项目工程成本管理问题■房地产企业工程管理出现问题的分类：5、项目业务运营流程问题房地产工程质量管理出现的问题1、安全性质量问题4、适用性质量问题2、功能性质量问题3、观感性质量问题■工程质量管理出现的主要问题分类：从业主投诉的角度看待工程质量管理问题安全性质量问题■

安全性质量问题的主要体现：1、桩基工程质量问题2、钢筋、混凝土工程质量问题3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题4、基坑、边坡支护工程质量问题6、……5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题功能性质量问题■

功能性质量问题的主要体现：1、铝合金门窗渗漏工程问题2、外墙渗漏工程质量问题3、屋面渗漏工程质量问题4、卫生间渗漏工程质量问题5、……观感性质量问题■

观感性质量问题的主要体现：1、内墙空鼓、开裂工程质量问题2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题5、……房地产工程进度管理出现的问题1、目标计划与实施计划脱节3、工程保障计划脱节问题4、工程施工计划组织问题■工程进度管理出现的主要问题分类：5、……从企业经营进度的角度看待工程进度管理问题2、工程总控计划管理问题房地产工程成本管理出现的问题1、目标成本体系缺陷问题2、设计变更责任成本问题3、施工措施成本管理问题■工程成本管理出现的主要问题分类：5、……4、工程动态成本协调问题从企业经营成本的角度看待工程成本管理问题房地产工程程合约管理理出现的问问题■工程合约管管理出现的的主要问题题：从企业风险险控制的角角度看待工工程合约问问题1、合约管理理体系缺陷陷问题2、合约规划划风险控制制问题3、合约范围围深度要求求问题5、……4、合约标准准明确问题题房地产项目目运营管理理出现的问问题■项目运营管管理出现的的主要问题题：从企业长期期发展的角角度看待流流程管理问问题1、目标管理理与业务流流程管理脱脱节2、业务流程程管理体系系不健全3、业务流程程衔接标准准缺失5、……4、业务流程程管理不完完善房地产工程程管理存在在的十大短短板■工程管管理短板一一：一些房地产产企业的工工程管理定定位存在误误区一些房地产产企业的工工程管理，，相当一部部分是充当当传统施工工管理的角角色，履行行施工计划划、组织、、协调、监监控等职能能。对于工工程质量，，要么采取取亲历亲为为的监督，，要么依赖赖于总承包包单位的管管理，没有有充分发挥挥房地产工工程管理“系统协调”的职能缺乏工程管管理标准和和施工技术术标准■房地产产企业真的的不需要施施工技术标标准吗？相当一部分分国家标准准图集或地地方标准图图集，在实实际施工过过程中不具具备可操作作性，往往往造成严重重的工程质质量隐患地下室外墙墙的后浇带带、施工缝缝处，按防防水要求需需要设置止止水钢板，，防止地下下室外墙渗渗漏。如果果此时出现现墙中设置置有框架柱柱的情况，，就会出现现规范执行行的冲突，，往往造成成地下室外外墙渗漏缺乏工程管管理标准和和施工技术术标准■房地产产企业真的的不需要施施工技术标标准吗？随着强制性性节能标准准的推广，，工程上很很多传统习习惯的工艺艺做法并不不与之匹配配，很多工工程质量问问题由此产产生外墙外保温温技术的应应用，增加加了铝合金金门窗框与与墙体至饰饰面层之间间的渗水通通道，节点点处理不当当，极易造造成铝合金金门窗渗漏漏房地产工程程管理存在在的十大短短板■工程管管理短板四四：相当一部分分房地产企企业及工程程师过渡依依赖施工单单位、监理理单位、设设计单位的的管理水平平和质保体体系，缺乏乏对施工单单位和监理理单位主动动输出质保保体系的有有效管理房地产工程程管理存在在的十大短短板■工程管管理短板五五：过度强调现现场工程师师的质量意意识和执行行力管理，，忽视加强强技术管理理的重要性性。通过采采取有效的的技术措施施和技术手手段，可以以预防绝大大多数工程程质量问题题的出现一些房地产产企业忽视视通过加强强技术管理理可以对工工程质量实实现有效的的保障房地产工程管理理存在的十大短短板■工程管理短短板六：工程质量管理过过程中如不了解解设计单位、施施工单位、监理理单位常见的管管理错误，对一一些关键的质量量细节进行重点点管控，往往一一个小的隐患，，就能产生重大大的工程质量隐隐患部分甲方工程管管理人员忽视关关键质量细节的的控制，对工程程质量细节需要要关注的重点不不清房地产工程管理理存在的十大短短板■工程管理短短板七：部分房地产企业业的质量文化和和质量行为准则则不清楚，实际际执行过程中当当质量与成本出出现矛盾时，往往牺牺牲质量，不能能正确看待质量量与成本的平衡衡关系，忽视质质量成本的构成成不能正确的看待待质量与成本的的平衡关系房地产工程管理理存在的十大短短板■工程管理短短板九：部分房地产企业业未建立统一协协调的计划管理理体系。忽视三三级工程计划管管理逐级分解、、逐级深化、有有效输出、动态态管控的计划管管理要求，往往往造成工程进度度延期对模板、脚手架架等周转料应如如何约定？对铝合金门窗甲甲供货进场应如如何要求？房地产工程管理理存在的十大短短板■工程管理短短板十：部分房地产企业业过于关注施工工阶段成本控制制，对过程成本本控制缺乏有效效的管理手段。。部分工程人员员对工程成本控控制要点认识不不足，往往造成成工程成本突破破成本管理体系不不完善新形势下企业对对工程质量管理理的要求■传统意义上上工程质量标准准的定义：强调按图施工，，符合施工质量量验收标准强调工序、工艺艺质量控制的实实体质量效果强调施工方案、、技术措施、施施工工法的管理理新形势下企业对对工程质量管理理的要求■传统意义上上甲方工程质量量管理的重点：：检查施工单位和和监理单位的质质保体系参与材料验收和和分部分项工程程验收施工工艺过程监监督及抽检传统的甲方工程程质量管理主要要是施工现场管管理新形势下企业对对工程质量管理理的要求■新形势下工工程质量管控的的重点发生变化化工程质量的管理理手段从常用的的事后检验转变变为事前控制（（预防）、事中中控制（过程检检查）和结果质质量控制（分项项工程验收、分分户验收）工程质量预防也也从传统的施工工措施预防转变变为设计预防、、材料预防、招招标采购预防及及合约预防等多多个方面新形势下企业对对工程质量管理理的要求■新形势下工工程质量管控的的重点发生变化化从传统的内部质质量目标管理转转变为向工程质质量供方内部延延伸，输出质量量管理标准和质质量管理体系要要求，形成管理理、生产、供应应一体化保障的的质量保证体系系管理深度不断向向精细化发展，，甲方工程管理理传统中不需要要甲方关注的交交底、工艺措施施、检验批验收收等逐步成为甲甲方关注的重点点新形势下企业对对工程进度管理理的要求■传统意义上上工程进度管理理的定义：强调施工现场的的施工组织、施施工工序、工艺艺进度控制的施施工进度管理强调总、分包专专项工程协作、、专项工序合理理穿插的施工组组织管理新形势下企业对对工程进度管理理的要求■新形势下工工程进度管控的的对象发生变化化施工单位大多采采取项目承包制制，对人、机、、料的投入、工工序穿插的组织织更多是从经济济上进行考虑。。加之操作工人人的技术水平下下降，施工进度度管理的难度远远远高于项目法法实施之前新形势下企业对对工程成本管理理的要求■传统意义上上工程成本控制制的定义：传统的工程成本本控制是施工阶阶段的合约成本控制传统工程成本控控制的责任主体体是工程管理领导下的成本管管理部门新形势下企业对对工程成本管理理的要求■新形势下工工程成本控制的的定义发生变化化：由传统的施工合合约成本控制转转为投资回报经经营成本控制由传统的施工阶阶段控制转为向向为投资分析、、产品定位、设计计研发、招标采采购、工程建造造运营维护的全全过程成本控制制施工成本与经营营成本不再是完完全对立关系，，资金成本、质质量成本需要综综合评定房地产工程质量量问题为何屡禁禁不止■外部资源、、内部架构和国国家现行规范的的影响：设计单位对工程程质量的影响监理单位对工程程质量的影响施工单位对工程程质量的影响国家现行规范对对工程质量的影影响工程管理架构对对工程质量的影影响国内现行规范不不完善的影响■为什么外墙墙渗漏、开裂会会成为愈演愈烈烈屡禁不止的工程程质量问题？■为什么五六六十年代的传统统建筑时至今日日也未发生外墙渗渗漏开裂？第二部分：万科科工程管理的破破解之道一、万科工程质质量管理的破解解之道二、万科工程进进度管理的破解解之道三、万科工程成成本管理的破解解之道四、国内房地产产企业如何看待待万科的标杆作作用万科工程质量管管理的破解之道道■回顾之前的的薄弱环节一：：对设计质量缺缺乏有效的控制■标杆企业的的破解之道：从源头抓起，优优秀的设计是工工程质量的保证证明确设计审查要要点，控制关键键易错环节优化施工图设计计审查程序，进进行设计审查分分工过程控制，通过过扩初方案审查查控制设计质量量万科工程质量管管理的破解之道道■事前控制二二，提出《防渗漏、防开裂裂设计专篇》的设计成果管理理要求针对设计院的大大部分设计人员员对房地产企业业关注的防渗漏漏、防开裂设计计的防控重点、、难点等重视不不足的现状。借借鉴《消防设计专篇》、《节能设计专篇》的管理，提出专专篇设计要求万科工程质量管管理的破解之道道■事中控制一一，通过扩初方方案设计审查保保证施工图设计质质量加强设计过程的的管理，通过扩扩初设计方案审审查确定设计质质量控制点和成成本控制点，避避免后续施工图图设计返工。要要求扩初设计审审查通过后方可可进行后续施工工图设计万科工程质量管管理的破解之道道■事后控制一一：优化《施工图设计审查查程序》根据各部门长处处及特点拆分设设计审查任务：：设计部：了解设设计规范、了解解企业客户标准准了解设计规范、、了解企业设计计标准，了解设设计审查要点重点审查：设计计完整性和设计计深度、与国家家、企业设计标标准的一致性、、多专业交圈一一致性万科工程质量管管理的破解之道道■回顾之前的的薄弱环节二：：缺乏工程管理理标准和施工技术术标准■标杆企业的的破解之道：制定万科的企业业《工程质量管理标标准》程序性、系统性性地解决工程质质量问题整合并明确内、、外部资源的管管理要求统一企业的工程程质量标准，便便于执行传承总总结万科工程质量管管理的破解之道道■回顾之前的的薄弱环节三：：对关键工序，，关键部位（细节））缺乏质量管理理手段。质量检验管理要求和和质量检验标准准不清晰■标杆企业的的破解之道：制定企业《工序检验要求》明确工程质量三三级质保体系的的管理要求设定关键的质量量控制点、停止止点，实行过程程管理万科工程质量管管理的破解之道道■回顾之前的的薄弱环节四：：缺乏前置技术术管理要求，缺乏对对监理单位质保保体系和施工企业质保体系的的管理■标杆企业的的破解之道：强调技术方案先先行强调动态质量管管理跟踪强调施工样板引引路合约招标文件标标准化万科工程质量管管理的破解之道道■回顾之前的的薄弱环节五：：缺乏全过程的的质量保证管理体系系，工程质量管管理缺乏预控■标杆企业的的破解之道：明确不同阶段工工程管理的任务务实行工程管理全全过程质量控制制评价万科工程质量管管理的破解之道道■回顾之前的的薄弱环节七：：过于依赖分户验验收或分户验收流流于形式。业主主投诉与工程质量考核脱节，，对外部资源缺乏有效的管理要求和奖惩措措施万科工程质量管管理的破解之道道■回顾之前的的薄弱环节八：：维修不及时、维维修质量不到位易易引发业主投诉升升级■标杆企业的的破解之道：提前明确施工单单位入住配合和和维修义务保修期内保留现现场应急维修队队伍万科工程质量管管理的破解之道道■回顾之前的的薄弱环节九：：房地产企业对对监理单位缺乏有有效的管理手段段■回顾之前的的薄弱环节十：：房地产企业对对施工单位缺乏有有效的管理手段段万科工程质量管管理的破解之道道■事前控制一一：针对监理人人员配备数量无无法满足甲方工程管管理需要的问题题提前约定监理检检验批标准，按按标准配备监理理人员根据工程不均衡衡建设的特点，，实行监理工程程期间分批次进进、退场制度明确监理检验方方式及检验要求求，对位记录管管理万科工程质量管管理的破解之道道■事前控制二二：针对监理人人员专业能力不不足责任心不强，现现场监理不认真真的问题：招标前应对总监监、总监代表及及土建专业责任任工程师进行考考试，甲方实行行资格认定改变传统监理招招标竞价模式，，由传统的统一一报价改为：成成本＋利润＋浮动酬酬金浮动酬金用于甲甲方向现场监理理人员发放绩效效考核奖金万科工程质量管管理的破解之道道■事中控制一一：加强对监理理体系的管理，，甲方重点工序抽检检比例不低于30%：甲方参与约定质质量见证点的检检验批验收，验验收比例不低于于监理实测检验验的30%定期组织工地互互查（月度）和和不定期检查（（集团或企业工工程管理的飞抽抽检）万科工程质量管管理的破解之道道■事中控制二二：保留甲方主主动调控手段：：合约中约定甲方方有权更换不合合格监理人员合约中约定当监监理公司不按甲甲方要求配置到到岗或配置不合合格监理人员时时，甲方有权代代聘监理人员，，其费用为总监监代表既定月薪薪＋30%甲方管理费万科工程质量管管理的破解之道道■房地产企业业对施工单位缺缺乏有效的管控控手段：施工单位质保体体系不健全，技技术人员、质检检人员配置的数数量、质量无法法满足工程管理理需要施工单位不按甲甲方要求进行重重点工艺、工序序质量控制，工工程质量完全依依靠甲方和监理理的检验施工单位不按甲甲方要求配合分分包工作，不履履行总包职责万科工程质量管管理的破解之道道■标杆企业的的破解之道：招标考察时重点点检查其质保体体系的执行情况况实行技术负责人人、质检负责人人资格认证考试试明确甲方质量标标准、技术标准准及管理标准保留甲方主动调调控手段优化招标文件及及合约文件万科工程进度管管理的破解之道道■房地产企业业计划管理常见见的问题：计划管理体系不不完善案例：经营目标标计划与业务实实施计划脱节，，未分解业务实施计划缺缺乏统一管理案例：业务实施施计划不完善，，存在疏漏或协协同矛盾业务实施计划缺缺乏过程管理案例：业务实施施计划过程缺乏乏跟踪、评估及及考核万科工程进度管管理的破解之道道■项目工程计计划分级编制的的要求：1、项目工程目标标计划：2、项目工程总控控计划：3、项目施工进度度控制计划：4、项目工程保障障计划：5、项目工程专项项计划：万科工程成本管管理的破解之道道■房地产企业业成本管理的重重要性：现代房地产企业业的竞争策略：：产品差异化策略略产品品质策略成本竞争策略重点集中策略……万科工程成本管管理的破解之道道■房地产企业业成本管理的重重要性：成本管理的目的的不仅在于降低低成本，更重要要的是为了建立立和保持企业的的长期竞争优势势房地产企业必须须探求提高（或或不损坏）其竞竞争地位的成本本降低途径万科工程成本管管理的破解之道道■房地产企业业成本管理的模模式：构建以目标成本和责任成本管理为核心的现现代企业成本管管理体系如何正确看待万万科的标杆作用用■万科能不能能学得到：◆企业架构及及管理理念：万科作为公众上上市型的企业，，其最大股东持股比例较低，，其管理层管理理股份比例微乎其微。加上上企业创始人对对规范化管理的坚持，在制度度与利润面前，，万科往往选择坚守制度第三部分：建立立企业工程管理理体系一、相比比万科的的工程管管理体系系我们缺缺什么二、确定定企业工工程管理理体系的的发展方方向三、确定定企业工工程质量量重点管管控的突突破点四、解决决执行力力瓶颈的的工程管管理工具具设计第四部分分：工程程质量缺缺陷技术术措施一、地基基与基础础工程二、主体体结构工工程三、屋面面工程四、外檐檐装饰工工程五、内檐檐装饰工工程地基与基基础工程程■地下下室防水水技术措措施控制制要点：：Ⅰ．设计问问题对地地下室防防水工程程质量的的影响Ⅱ．设计阶阶段及设设计审查查对地下下室防水水工程质量缺陷陷的技术术措施控控制要点点Ⅲ．施工阶阶段对地地下室防防水工程程质量缺陷陷的技术措施施控制要要点Ⅳ．首层防防开裂技技术措施施控制要要点主体结构构工程■主体体结构防防开裂技技术措施施控制要要点：Ⅰ．楼板的的常见裂裂缝及设设计解决决方案Ⅱ．施工中中应注意意的技术术措施控控制要点点■空间间尺寸偏偏差技术术措施控控制要点点：Ⅰ．空间尺尺寸偏差差产生的的技术原原因分析析Ⅱ．施工中中应注意意的技术术措施控控制要点点屋面工程程■地下下室防水水技术措措施控制制要点：：Ⅰ．设计问问题对屋屋面防水水工程质质量的影影响Ⅱ．设计阶阶段及设设计审查查对屋面面防水工工程质量缺陷陷的技术术措施控控制要点点Ⅲ．施工阶阶段对屋屋面防水水工程质量缺陷陷的技术措施施控制要要点外檐装饰饰工程Ⅰ、外墙防防渗漏、、防开裂裂技术措措施控制制要点Ⅲ、外墙抹抹灰施工工技术措措施控制制要点Ⅳ、外墙门门窗施工工技术措措施控制制要点Ⅱ、外墙砌砌筑施工工技术措措施控制制要点外檐装饰饰工程Ⅴ、外墙外外保温技技术措施施控制要要点Ⅶ、外墙涂涂料技术术措施控控制要点点Ⅵ、外墙面面砖技术术措施控控制要点点设计阶段段及设计计审查技技术措施施控制要要点外窗渗漏漏似乎是是一些地地产企业业无法治治愈的顽顽症，包包括一些些非常知知名的房房地产公公司，都都面临这这些工程程质量问问题的困困扰外窗渗漏漏的解决决之道应应该如何何考虑外墙保温温施工技技术措施施控制要要点■施工工阶段对对外墙贴贴面砖防防渗漏、、防脱落落工程质量量缺陷的的技术措措施控制制要点：：■外墙墙保温施施工防渗渗漏、防防脱落、、防开裂裂容易忽视视的细部部构造节节点：内檐装饰饰工程Ⅰ、厕浴间间防渗漏漏技术措措施控制制要点Ⅱ、内隔墙墙防空鼓鼓、开裂裂技术措措施控制制要点厕浴间防防渗漏技技术措施施控制要要点■设计计问题对对厕浴间间防水工工程质量量的影响响：■设计计阶段及及设计审审查对厕厕浴间防防水工程程质量缺陷陷的技术术措施控控制要点点：■施工工阶段对对厕浴间间防水工工程质量量缺陷的的技术措施施控制要要点：谢谢大家家！hx0016@5、世上最最美好的的事是：：我已经经长大，，父母还还未老;我有能力力报答，，父母仍仍然健康康。6、没什么么可怕的的，大家家都一样样，在试试探中不不断前行行。7、时间就就像一张张网，你你撒在哪哪里，你你的收获获就在哪哪里。纽纽扣第一一颗就扣扣错了，，可你扣扣到最后后一颗才才发现。。有些事事一开始始就是错错的，可可只有到到最后才才不得不不承认。。8、世上的的事，只只要肯用用心去学学，没有有一件是是太晚的的。要始始终保持持敬畏之之心，对对阳光，，对美，，对痛楚楚。9、别再去去抱怨身身边人善善变，多多懂一些些道理，，明白一一些事理理，毕竟竟每个人人都是越越活越现现实。10、山有封封顶，还还有彼岸岸，慢慢慢长途，，终有回回转，余余味苦涩涩，终有有回甘。。11、人生就就像是一一个马尔尔可夫链链，你的的未来取取决于你你当下正正在做的的事，而而无关于于过去做做完的事事。12、女人，，要么有有美貌，，要么有有智慧，，如果两两者你都都不占绝绝对优势势，那你你就选择择善良。。13、时间，，抓住了了就是黄黄金，虚虚度了就就是流水水。理想想，努力力了才叫叫梦想，，放弃了了那只是是妄想。。努力，，虽然未未必会收收获，但但放弃，，就一定定一无所所获。14、一个人人的知识识，通过过学习可可以得到到;一个人的的成长，，就必须须通过磨磨练。若若是自己己没有尽尽力，就就没有资资格批评评别人不不用心。。开口抱抱怨很容容易，但但是闭嘴嘴努力的的人更加加值得尊尊敬。15、如果没没有人为为你遮风风挡雨，，那就学学会自己己披荆斩斩棘，面面对一切切，用倔倔强的骄骄傲，活活出无人人能及的的精彩。。5、人生生每天天都要要笑，，生活活的下下一秒秒发生生什么么，我我们谁谁也不不知道道。所所以，，放下下心里里的纠纠结，，放下下脑中中的烦烦恼，，放下下生活活的不不愉快快，活活在当当下。。人生生喜怒怒哀乐乐，百百般形形态，，不如如在心心里全全部淡淡然处处之，，轻轻轻一笑笑，让让心更更自在在，生生命更更恒久久。积积极者者相信信只有有推动动自己己才能能推动动世界界，只只要推推动自自己就就能推推动世世界。。6、人性性本善善，纯纯如清清溪流流水凝凝露莹莹烁。。欲望望与情情绪如如风沙沙袭扰扰，把把原本本如天天空旷旷蔚蓝蓝的心心蒙蔽蔽。但但我知知道，，每个个人的的心灵灵深处处，不不管乌乌云密密布还还是阴阴淤苍苍茫，，但依依然有有一道道彩虹虹，亮亮丽于于心中中某处处。7、每个个人的的心里里，都都藏着着一个个了不不起的的自己己，只只要你你不颓颓废，，不消消极，，一直直悄悄悄酝酿酿着乐乐观，，培养养着豁豁达，，坚持持着善善良，，只要要在路路上，，就没没有到到达不不了的的远方方！8、不要要活在在别人人眼中中，更更不要要活在在别人人嘴中中。世世界不不会因因为你你的抱抱怨不不满而而为你你改变变，你你能做做到的的只有有改变变你自自己！！9、欲戴戴王冠冠，必必承其其重。。哪有有什么么好命命天赐赐，不不都是是一路路披荆荆斩棘棘才换换来的的。10、放手手如拔拔牙。。牙被被拔掉掉的那那一刻刻，你你会觉觉得解解脱。。但舌舌头总总会不不由自自主地地往那那个空空空的的牙洞洞里舔舔，一一天数数次。。不痛痛了不不代表表你能能完全全无视视，留留下的的那个个空缺缺永远远都在在，偶偶尔甚甚至会会异常常挂念念。适适应是是需要要时间间的，，但牙牙总是是要拔拔，因因为太太痛，，所以以终归归还是是要放放手，，随它它去。。11、这个个世界界其实实很公公平，，你想想要比比别人人强，，你就就必须须去做做别人人不想想做的的事，，你想想要过过更好好的生生活，，你就就必须须去承承受更更多的的困难难，承承受别别人不不能承承受的的压力力。12、逆境境给人人宝贵贵的磨磨炼机机会。。只有有经得得起环环境考考验的的人，，才能能算是是真正正的强强者。。自古古以来来的伟伟人，，大多多是抱抱着不不屈不不