房地产项目管理规划

第一节房地产开发项目管理概述一、房地产开发项目及特点二、房地产开发项目管理的概念三、房地产开发项目管理的任务四、房地产项目管理的程序五、房地产项目管理规划第六章房地产开发项目管理1一、房地产开发项目及特点

项目，简单地说，就是在既定的资源和要求的约束下，为实现某种目的而相互联系的一次性工作任务。其主要特征有：1、明确的目标2、独特的性质3、资源成本的约束性4、项目实施的一次性5、项目的不确定性6、特定的委托人7、结果的不可逆转性2

房地产开发项目就是指已经确定投资，按照规划设计条件进行施工，并实行统一核算、统一管理的具体房地产开发建设工程。

房地产开发项目有大有小，例如，包括宾馆、酒店、住宅区的一个组团可以被看做一个开发项目；一个住宅小区也可以被看做一个开发项目，而其中的一栋或几栋楼也可以算一个小的开发项目。

房地产开发项目又可以称之为建设工程项目，具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。一、房地产开发项目及特点3一是知识的密集性。现代房地产开发项目所采用的技术和所涉及的学科知识十分广泛，涉及人文、法律、工程技术、生态环保、新型材料与施工工艺等诸多方面的问题。各种学科和专业知识互相配合，开发项目才能顺利建成。二是组织的层次性。现代房地产开发项目的管理，应当是有层次地分级进行，需要把项目建设周期看成一个生命周期。三是系统性。现代房地产开发项目有系统的特性，其庞大的结构，各分支系统不同技能的有机组合、庞大的信息总量、严密的整体性与过程控制、对环境的适应和改造等等，都需要从系统工程的高度予以讨论和解决。现代房地产开发项目又具备了新的特点，主要包括以下几个方面：一、房地产开发项目及特点4

房地产开发项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程中的一项重要管理内容，它集中体现了项目建设过程中的各项实务操作。通过对房地产开发项目的管理工作，不仅可以实现项目的经济效益，而且可以实现其社会效益和环境效益。房地产开发项目管理主要包括：项目的投资管理、工程管理、质量管理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以及市政配套协调管理等内容。二、房地产开发项目管理的概念5房地产开发项目管理主要是在项目施工建设过程中对各项具体的工程所进行的计划、指挥、检查、调整和控制，以及在工程建设过程中与社会各相关部门的联络、协调等工作。房地产开发企业在项目开发建设过程中，内容繁杂、周期长，同时又具有很强的专业性、技术性管理工作，是把项目策划和工程设计图纸付诸实施，产生投资效益的重要管理阶段。二、房地产开发项目管理的概念6

房地产开发项目有它的系统性和层次性。项目涉及不同单位，对项目管理的要求也不一样。有房地产开发商的项目管理，有设计单位的项目管理，还有项目总承包单位的项目管理及分包施工单位的项目管理等。需要指出的是，同一个项目，由于各方立场不同，所侧重内容也各有不同。

对于房地产开发商来说，项目要求在保证质量的前提下，投资越少越好；而对于承包单位来说，则要研究投标策略，获取利润，以保护承包者的利益。

三、房地产开发项目管理的任务7

三、房地产融资的分类房地产开发项目管理与施工企业的工程项目施工管理是不同的概念。

施工企业的施工管理是对合同规定的标的内容进行工程建筑生产的管理，包括作业计划管理、劳动管理、安全管理、现场管理、质量管理、进度管理等，其目的是按时保质地完成承包的施工任务，获得承包利润。

房地产发展商对开发项目的管理，包含了对已发包建设工程整个施工过程的管理，包括对工程质量、工程进度的控制管理，工程施工队伍的组织管理，对施工过程中可能出现的各种问题的处理等，目的是确保工程项目按合同计划完成，保证项目开发的经济效益。

这两方面的管理，尽管有相同的地方，但各自的出发点不同。8四、房地产项目管理的程序房地产项目管理的程序依次为：编制项目管理规划大纲，选定项目经理，项目经理接受委托组建项目经理部并签订项目管理目标责任书，项目经理部编制项目管理实施规划、进行项目开工前的准备，施工期间按项目管理实施规划进行管理，在项目竣工验收阶段进行竣工结算，清理各种债权债务，移交资料和工程，进行经济分析，做出项目管理总结报告并送有关职能部门，房地产企业管理层组织考核委员会对项目管理工作进行考核评价和激励，项目经理部解体，在保修期满前根据工程质量保修书进行管理。

9五、房地产项目管理规划房地产项目管理规划应分为项目管理规划大纲和项目管理实施规划。(一)房地产项目管理规划大纲项目概况项目实施条件分析项目管理目标项目组织结构质量目标和施工总进度计划质量目标和施工方案成本目标项目风险预测和安全目标项目现场管理和施工平面图文明施工及环境保护。10五、房地地产项目目管理规规划(二)房地产项项目管理理实施规规划房地产项项目管理理实施规规划必须须由项目目经理组组织项目目经理部部在工程程开工之之前编制制完成。。项目管管理实施施规划应应包括下下列内容容：工程概况况工程特点点、建设设地点及及环境特特征、施施工条件件、项目目管理特特点及总总体要求求等；施工部署署项目的质质量进度度成本及及安全，，目标，，拟投入入的最高高人数和和平均人人数，分分包计划划、劳动动力使用用计划、、材料供供应计划划、机械械设备供供应计划划，施工工程序，，项目管管理总体体安排等等；施工方案案施工流向向和施工工顺序，，施工阶阶段划分分，施工工方法和和施工机机械选择择，安全全施工设设计，环环境保护护内容及及方法等等；施工进度度计划施工总进进度计划划及单位位工程施施工进度度计划；；资源供应应计划包括劳动动力供求求计划，，主要材材料和周周转材料料供求计计划，机机械设备备供求计计划，预预制品订订货计划划，大型型工具、、器具供供求计划划等)；11五、房地地产项目目管理规规划施工准备备工作计计划施工准备备工作组组织及时时间安排排，技术术准备及及编制质质量计划划，施工工现场准准备，作作业队伍伍和管理理人员的的准备，，物资准准备，资资产准备备等；施工平面面图施工平面面图说明明，施工工平面图图，施工工平面图图管理计计划；技术组织织措施计计划保证进度度目标的的措施，，保证质质量目标标的措施施，保证证安全目目标的措措施，保保证成本本目标的的措施，，保证季季节施工工的措施施，保证证环境的的措施，，文明施施工措施施等；项目风险险管理风险因素素识别一一览表，，风险可可能出现现的概率率及损失失值估计计，风险险管理重重点，风风险防范范对策，，风险管管理责任任等；信息管理理与项目组组织相适适应的信信息流通通系统，，信息中中心的建建立规划划，项目目管理软软件的选选择与使使用规划划，信息息管理实实施规划划等；技术经济济指标分分析等。。12六、项目目经理责责任制房地产企企业在进进行施工工项目管管理时，，应实行行项目经理理责任制制。项目经经理应根根据授权权的范围围、时间间和内容容，对施施工项目目自开工工准备至至竣工验验收，实实施全过过程、全全面管理理。项目经理理必须取取得“建设工工程施工工项目经经理资格格证书””。项目经理理应具备备下列素素质：具有符合合施工项项目管理理要求的的能力；；具有相应应的施工工项目管管理经验验；具有承担担施工项项目管理理任务的的专业技技术，管管理、经经济和法法律、法法规知识识；具有良好好的道德德品质。。项目经理理应履行行相应的的职责、、承担相相应的义义务并享享有相应应的权利利。13

第二节房房地地产开发发项目质质量管理理一、房地地产项目目工程质质量管理理概述二、质量量管理的的主要内内容三、项目目工程质质量管理理的主要要途径和和方法四、施工工阶段质质量监督督控制手手段五、房地地产开发发项目的的竣工验验收第六章房房地产开开发项目目管理14质量是反映满满足明确确和隐含含需要能能力的特特性总和和。工程项目目质量是国家现现行的法法律、法法规、技技术标准准、设计计文件及及工程合合同中对对工程的的安全、、使用、、经济、、美观等等特性的的综合要要求。质量管理理则是指确确定质量量方针、、目标和和职责并并在质量量体系中中通过诸诸如质量量策划、、质量控控制、质质量保证证和质量量改进使使其实施施的全部部管理职职能的所所有活动动。一、房地地产项目目工程质质量管理理概述15（一）房房地产项项目工程程质量管管理的含含义房地产项项目工程程质量管管理是房地产产企业(项目)围绕着使使工程质质量能满满足不断断更新的的质量要要求，而而开展的的策划、、组织、、计划、、实施、、检查、、监督、、审核等等所有管管理活动动的总和和。房地产开开发项目目的质量量管理，，是房地地产开发发企业在在工程项项目实施施过程中中最重要要的一项项管理。。管理人人员必须须是相关关专业技技术人员员，熟悉悉掌握施施工图纸纸、各类类技术标标准、各各种施工工及验收收的规范范及程序序，参加加施工图图纸的会会审、施施工组织织设计和和主要的的施工技技术措施施的讨论论与审定定，并在在施工现现场对施施工全过过程的技技术质量量进行严严格的检检查和监监督。一、房地地产项目目工程质质量管理理概述16一、房地地产项目目工程质质量管理理概述工程项目目质量的的特点是是由房地地产开发发项目的的特点所所决定的的。工程项目目的特点点除具有有单项性、、一次性性、寿命命的长期期性、生生产管理理方式的的特殊性性、项目目高投入入性和风风险性以外，还还具有工工程质量量本身的的特点，，如影响因素素多、质质量波动动大、质质量变异异大、质质量隐蔽蔽性、终终检局限限大等。1.影响因素素多决策、设设计、材材料、机机械、环环境、施施工工艺艺、施工工方案、、操作方方法、技技术措施施、管理理制度、、施工人人员素质质等均直直接或间间接地影影响工程程项目的的质量。。（二）工工程项目目质量管管理的特特点172.质量波动动大工程建设设因其具具有复杂杂性、单单一性，，不像一一般工业业产品，，有固定定的生产产流水线线，有规规范化的的生产工工艺和完完善的检检测技术术，有成成套的生生产设备备和稳定定的生产产环境，，有相同同系列规规格和相相同功能能的产品品，所以以其质量量波动性性大。3.质量变异异大由于影响响工程质质量的因因素较多多，任何何一种因因素出现现质量问问题，均均会引起起工程建建设系统统的质量量变异，，造成工工程质量量事故。。一、房地地产项目目工程质质量管理理概述184.质量隐蔽蔽性工程项目目在施工工过程中中，由于于工序交交接多，，中间产产品多，，隐藏工工程多，，若不及及时检查查并发现现其存在在的质量量问题，，容易产产生第二二判断错错误，即即将不合合格产品品误认为为是合格格产品。。5.终检局限限大工程项目目建成后后，不可可能像某某些工业业产品那那样，通通过拆卸卸或解体体来检查查内在质质量。所所以工程程项目终终检验收收时难以以发现工工程内在在的、隐隐蔽的质质量缺陷陷。一、房地产项目目工程质量管理理概述191.质量第一原则工程质量是房地地产商品使用价价值的集中体现现，用户最关心心的就是工程质质量的优劣，或或者说用户的最最大利益在于工工程质量。因此此，在项目施工工中必须树立““百年大计，质质量第一”的思思想。2．以人为管理核核心原则人是质量的创造造者，质量管理理必须“以人为为核心”，把人人作为质量管理理的动力，发挥挥人的积极性、、创造性。一、房地产项目目工程质量管理理概述(三)房地产项目工程程质量管理的原原则203．预防为主原则则预防为主的思想想，是指事先分分析影响产品质质量的各种因素素，找出主导因因素，采取措施施加以重点控制制，使质量问题题消灭在发生之之前或萌芽状态态，做到防患于于未然。4.质量标准原则质量标准是评价价工程质量的尺尺度，数据是质质量控制的基础础。工程质量是是否符合质量要要求，必须通过过严格检查，以以数据为依据。。一、房地产项目目工程质量管理理概述215．全面管理原则则质量全面管理包包括全过程质量管理理和全员质量管理。全过程指的就是工程质质量产生、形成成和实现的过程程。建筑安装工工程质量，是勘勘察设计质量、、原材料与成品品半成品质量、、施工质量、使使用维护质量的的综合反映。为为了保证和提高高工程质量，质质量控制不能仅仅限于施工过程程，而必须贯穿穿于从勘察设计计直到使用维护护的全过程，要要把所有影响工工程质量的环节节和因素控制起起来。同时，工程质量量是项目各方面面、各部门、各各环节工作质量量的集中反映。。提高工程项目目质量依赖于上上自项目经理下下至一般员工的的共同努力。所所以，质量控制制必须把项目所所有人员的积极极性和创造性充充分调动起来，，做到人人关心心质量控制，人人人做好质量控控制工作。一、房地产项目目工程质量管理理概述22(1)确定项目质量目目标；(2)编制项目质量计计划；(3)实施项目质量计计划，进行施工工准备阶段质量量管理、施工阶阶段质量管理、、竣工验收阶段段质量管理。(四)房地产项目工程程质量管理程序序一、房地产项目目工程质量管理理概述23二、质量管理的的主要内容（一）施工前的的准备阶段1.对施工队伍及人人员质量的控制制。2.对工程所需要材材料、半成品、、构配件和永久久性设备、器材材等的质量控制制。如对施工所用的的主要材料如水水泥、钢材、砖砖、防水材料、、焊条等，在使使用前要对其质质量或试验报告告进行复核，对对施工所用的成成品、构件、配配件、设备等的的合格证进行复复核。3.对施工方案、方方法和工艺的控控制。4.对施工用机械、、设备的质量控控制。5.对施工环境与条条件方面的质量量控制。6.对测量基准点和和参考标高的确确认及工程测量量放线的质量控控制。在开工前前对建筑物的轴轴线、标高、方方位等经施工企企业测量放线后后，进行复校签签证。24（二）施工过程程中的质量管理理1．技术交底技术交底应符合合下列规定：单位工程、分部部工程和分项工工程开工前，项项目技术负责人人应向承担施工工的负责人或分分包人进行书面面技术交底；技术交底资料应应办理签字手续续并归档；在施工过程中，，项目技术负责责人对发包人或或监理工程师提提出的有关施工工方案、技术措措施及设计变更更的要求，应在在执行前向执行行人员进行书面面技术交底。二、质量管理的的主要内容252．测量控制工程测量控制应应符合下列规定定：在项目开工前应应编制测量控制制方案，经项目目技术负责人批批准后方可实施施，测量记录应应归档保存；在施工过程中应应对测量点线妥妥善保护，严禁禁擅自移动。二、质量管理的的主要内容263．材料控制材料的质量控制制应符合下列规规定：项目经理部应在在质量计划确定定的合格材料供供应商名录中按按计划招标采购购材料、半成品品和构配件；材料的搬运和储储存应按搬运储储存规定进行，，并应建立台账账；项目经理部部应对材料、半半成品、构配件件进行标识；未经检验和已经经检验为不合格格的材料、半成成品、构配件和和工程设备等，，不得投入使用用；对发包人提供的的材料、半成品品、构配件、工工程设备和检验验设备等，必须须按规定进行检检验和验收；监理工程师应对对承包人自行采采购的物资进行行验证。二、质量管理的的主要内容274．机械设备控制制机械设备的质量量控制应符合下下列规定：应按设备进场计计划进行施工设设备的调配；现场的施工机械械应满足施工需需要；应对机械设备操操作人员的资格格进行确认，无无证或资格不符符合者，严禁上上岗；计量人员应按规规定控制计量器器具的使用、保保管、维修和检检验，计量器具具应符合有关规规定。二、质量管理的的主要内容285．工序控制工序亦称“作业业”。工序是产产品制造过程的的基本环节，也也是组织生产过过程的基本单位位。一道工序，，是指一个(或一组)工人在一个工作作地对一个(或几个)劳动对象(工程、产品、构构配件)所完成的一切连连续活动的总和和。一般地说，，工序质量是指指工序的成果符符合设计、工艺艺(技术标准)要求的程序。工工序控制应符合合下列规定：施工作业人员应应按规定经考核核后持证上岗；；施工管理人员及及作业人员应按按操作规程、作作业指导书和技技术交底文件进进行施工；工序的检验和试试验应符合过程程检验和试验的的规定，对查出出的质量缺陷应应按不合格控制制程序及时处置置；施工管理人员应应记录工序施工工情况。二、质量管理的的主要内容296．特殊过程控制制特殊过程是指该该施工过程或工工序的施工质量量不易或不能通通过其后的检验验和试验而得到到充分的验证，，或者万一发生生质量事故则难难以挽救的施工工对象。特殊过程控制应应符合下列规定定：对在项目质量计计划中界定的特特殊过程，应设设置工序质量控控制点进行控制制；对特殊过程的控控制，除应执行行一般过程控制制的规定外，还还应由专业技术术人员编制专门门的作业指导书书，经项目技术术负责人审批后后执行。二、质量管理的的主要内容307．工程变更管理理工程项目任何形形式上的、质量量上的、数量上上的变动，都称称为工程变更，，它既包括了工工程具体项目的的某种形式上的的、质量上的、、数量上的改动动，也包括了合合同文件内容的的某种改动。工程变更可能导导致项目工期、、成本或质量的的改变。因此，，必须对工程变变更进行严格的的管理和控制。。工程变更应严严格执行工程变变更程序，经有有关单位批准后后方可实施。二、质量管理的的主要内容318．建筑产品或半半成品保护在工程项目施工工中，某些部位位已完成，而其其他部位还正在在施工，如果对对已完成部位或或成品，不采取取妥善的措施加加以保护，就会会造成损伤，影影响工程质量，，由此，会造成成人、财、物的的浪费和拖延工工期。更为严重重的是，有些损损伤难以恢复原原状，而成为永永久性的缺陷。。加强建筑产品或或半成品保护，，要从两个方面面着手：首先，应加强教教育，提高全体体员工的成品保保护意识；其次次，要合理安排排施工顺序，采采取有效的保护护措施。9．质量事故处理理施工中发生的质质量事故，必须须按《建设工程质量管管理条例》的有关规定处理理。二、质量管理的的主要内容32(三)工程竣工验收阶阶段的质量管理理工程竣工验收阶阶段的质量管理理内容主要包括括：建筑工程施工质质量应按要求进进行验收；单位工程竣工后后，必须进行最最终检验和试验验；项目技术负责人人应按编制竣工工资料的要求收收集、整理质量量记录；项目技术负责人人应组织有关专专业技术人员按按最终检验和试试验规定，根据据合同要求进行行全面验证；对查出的施工质质量缺陷，应按按不合格控制程程序进行处理；；项目经理部应组组织有关专业技技术人员按合同同要求编制工程程竣工文件，并并应做好工程移移交准备；在最终检验和试试验合格后，应应对建筑产品采采取防护措施；；工程交工后，项项目经理部应编编制符合文明施施工和环境保护护要求的撤场计计划。二、质量管理的的主要内容33房地产开发项目目施工过程中，，为了保证工程程施工质量，应应对工程建设对对象的施工生产产进行全过程、、全面的质量监监督、检查与控控制，包括事前前的各项施工准准备工作质量控控制，施工过程程中的控制，以以及各单项工程程及整个工程项项目完成后，对对建筑施工及安安装产品质量的的事后控制。对房地产开发项项目在施工阶段段进行质量监控控主要是通过审核有关文件、、表，以及进行现场检查及试验验这两方面的途径径和相应的方法法实现的。三、项目工程质质量管理的主要要途径和方法34（一）审核有关关技术文件、报报告或报表这是对工程质量量进行全面监督督、检查与控制制的重要途径。。其具体内容包包括以下几方面面:1.审查进入施工现现场的分包单位位的资质证明文文件，控制分包包单位的质量。。2.审批施工承包单单位的开工申请请书，检查、核核实与控制其施施工准备工作质质量3.审批施工单位提提交的施工方案案、施工组织设设计或施工计划划，控制工程施施工质量有可靠靠的技术措施保保障。4.审核施工承包单单位提交的有关关材料、半成品品和构配件质量量证明文件（出出厂合格证、质质量检验或试验验报告等），确确保工程质量有有可靠的物质基基础。三、项目工程质质量管理的主要要途径和方法355.审核施工单位提提交的反映工序序施工质量的动动态统计资料或或管理图表。6.审核施工单位提提交的有关工序序产品质量的证证明文件（检验验记录及试验报报告）、工序交交接检查（@检）、隐蔽工程程检查、分部分分项工程质量检检查报告等文件件、资料，以确确保和控制施工工过程的质量。。7.审批有关设计变变更、修改设计计图纸等，确保保设计及施工图图纸的质量。8.审核有关应用新新技术、新工艺艺、新材料、新新结构等的技术术鉴定书，审批批其应用申请报报告，确保新技技术应用的质量量。9.审批有关工程质质量缺陷或质量量事故的处理报报告，确保质量量缺陷或事故处处理的质量。10.审核与签署现场场有关质量技术术鉴证、文件等等。三、项目工程质质量管理的主要要途径和方法36（二）现场质量量监督与检查1.现场监督检查的的内容。（1）开工前的检查查。检查开工准备工工作质量，以确确保开工及正常常施工质量。（2）工序施工中的的质量跟踪控制制。主要是监督、检检查在工序施工工过程中，人员员、施工机械、、材料、施工工工艺及环境条件件是否符合保证证工程质量的要要求。（3）对于对工程质质量有重大影响响的工序，还应应在现场监督与与控制施工过程程，确保使用材料及及工艺过程质量量。（4）工序产品、交交接检查及隐蔽蔽工程检查。在施工单位自检检与互检的基础础上，开发商还还应进行工序交交接检查。隐蔽蔽工程须经检查查确认其质量后后，才允许覆盖盖。（5）复工前的检查查。当工程因质量问问题或其他原因因停工后，在复复工前应经检查查许可后，才可可以复工。（6）分项、分部工工程检查。分项、分部工程程完工后，经检检查认可后，签签署中间交工证证书。（7）个别检查。对于施工难度大大的工程结构或或容易产生质量量通病的施工对对象，还应进行行现场跟踪检查查。三、项目工程质质量管理的主要要途径和方法372.现场质量检验（1）质量检验工作作质量检验就是根据一定的的质量标准，借借助一定的检测测手段来估测工工程产品、材料料或设备等的性性能特征或质量量状况的工作。。一般包括以下工工作：明确某种质量特特性的标准，量量度工程产品或或材料的质量特特征数值或状况况，记录与整理理有关的检验数数据，将量度的的结果与标准进进行比较，对质质量进行判断与与估价，对符合合质量要求的做做出安排，对不不符合质量要求求的进行处理。。三、项目工程质质量管理的主要要途径和方法38（2）质量检验的方方法。对于现场所用原原材料、半成品品、工序过程或或工程产品质量量进行检验的方方法，一般可分分为三类，即目测法、检测工工具量测法以及试验法。目测法是用感官进行检检查，也可以叫叫做感觉性检验。量测法是利用量测工具具或计量仪表，，通过实际量测测结果与规定的的质量标准或规规范的要求相对对照，从而判断断质量是否符合合要求。试验法是通过进行现场场试验或试验室室试验等理化试试验手段，取得得数据，分析判判断质量情况，，包括理化试验验及无损测试或或检验。进行现场质量检检查时，如对质质量文件发生疑疑问，应要求施施工单位予以澄澄清；若发现工工程质量缺陷和和质量事故，应应指令施工单位位进行处理。三、项目工程质质量管理的主要要途径和方法39进行施工质量监监督，一般可采采用以下几种手手段进行监督控控制。（一）旁站监督督2002年7月17日建设部印发《房屋建筑工程施施工旁站监理管管理办法（试行行）》房屋建筑工程施施工旁站监理，，是指监理人员员在房屋建筑工工程施工阶段监监理中，对关键键部位、关键工工序的施工质量量实施全过程现现场跟班的监督督活动。旁站监督是房地地产开发商经常常采用的一种现现场检查形式，，即在施工过程程中派工程技术术人员到现场观观察、监督与检检查施工过程，，注意并及时发发现质量事故的的苗头、影响质质量的不利因素素、潜在的质量量隐患以及出现现的质量问题等等，以便及时进进行控制。对于于隐蔽工程的施施工，旁站监督督尤为重要。四、施工阶段质质量监督控制手手段40（二）测量施工前甲方技术术人员应对施工工放线及高程控控制进行检查控控制，不合格者者不得施工；发发现偏差及时纠纠正；中间验收收时，对于几何何尺寸等不合要要求者，应指令令施工单位处理理。（三）试验试验数据是判断断和确认各种材材料和工程部位位内在品质的主主要依据。如材料性能、拌和和料配合比、成成品强度等物理理力学性能以及及打桩的承载能能力等，通常需通过过试验手段取得得试验数据来判判断质量优劣。。四、施工阶段质质量监督控制手手段41（四）指令文件件指令文文件是运用用甲方方指令令控制制权的的具体体形式式，是是表达达开发发商对对施工工承包包单位位提出出指示示和要要求的的书面面文件件，用用以向向施工工单位位指出出施工工中存存在的的问题题，提提请施施工单单位注注意，，以及及向施施工单单位提提出要要求或或指示示其做做什么么或不不做什什么等等。开开发商商的各各项指指令都都应是是书面面的或或有文文件记记载的的方为为有效效。如如因时时间紧紧迫，，来不不及做做出正正式书书面指指令，，也可可以通通过口口头指指令方方式下下达给给施工工单位位，但但随即即应按按合同同规定定，及及时补补充书书面文文件对对口头头指令令予以以确认认。四、施施工阶阶段质质量监监督控控制手手段42竣工验验收是建筑筑产品品生产产的最最后一一个环环节。。所谓建建筑工工程项项目的的竣工，是指指一个个建筑筑工程程项目目经过过建筑筑施工工和设设备安安装之之后，，达到到了该该工程程项目目设计计文件件所规规定的的要求求，具具备了了使用用或投投产的的条件件，则则称之之为竣竣工。。工程项项目竣竣工之之后，，施工工单位位需要要向建建设单单位办办理交交付手手续。。在办办理交交付手手续时时，需需要经经过建建设单单位或或专门门组织织的验验收委委员会会(有的也也叫验验收小小组)对竣工工项目目进行行查验验，在在认为为工程程合格格后办办理工工程验验收手手续，，把物物业移移交给给建设设单位位，这这一交交接过过程称称之为为验收。五、房房地产产开发发项目目的竣竣工验验收43（一））竣工工验收收的范范围及及依据据1.验收范范围凡房地地产开开发项项目必必须按按批准准的设设计文文件和和合同同规定定的内内容建建成，，还应应验收收土地地使用用情况况，以以及单单项工工程、、市政政、绿绿化及及公用用设施施等配配套设设施项项目等等。2.验收依依据竣工验验收的的依据据是开开发项项目建建设过过程中中所涉涉及到到的一一系列列技术术经济济资料料，包包括：：经过审审批的的项目目建议议书、、年度度开工工计划划、施施工图图纸和和说明明文件件、施施工过过程中中的设设计变变更文文件、、现行行施工工技术术规程程、施施工验验收规规范、、质量量检验验评定定标准准、合合同中中有关关竣工工验收收的条条款。验收时时，注注意工工程建建设规规模、、工程程建筑筑面积积、结结构形形式、、建筑筑装饰饰、设设备安安装等等应与与各种种批准准文件件、施施工图图纸、、标准准保持持一致致。五、房房地产产开发发项目目的竣竣工验验收44（二））竣工工验收收的要要求1.基本要要求（1）所有有建设设项目目按批批准的的小区区规划划和有有关专专业管管理及及设计计要求求全部部建成成，并并满足足使用用要求求。（2）住宅及公共配套套设施、市政公用用基础设施等单项项工程全部验收合合格，并保证验收收资料齐全。（3）各类建筑物的平平面位置、立面造造型、装饰色调等等符合批准的规划划设计要求。（4）施工机具、临时时工程、建筑余土土、剩余构件全部部拆除运走，达到到场清地平；有绿绿化要求的项目，，要按绿化设计要要求，做到树活草草青。2.遗留问题处理在工程项目建设过过程中，由于各方方面原因，仍有一一些零星项目不能能按时完成，开发发商与建筑承包商商应进行协商并妥妥善处理。五、房地产开发项项目的竣工验收45（三）竣工验收程程序1.承包商提出申请2.开发商收到工程竣竣工报告后，制定定验收方案3.书面通知质量监督督机构4.组织验收工作并实实施验收5.签署竣工验收意见见五、房地产开发项项目的竣工验收461.承包商提出申请工程完工后，承包包商(或施工单位)向开发商(或建设单位)及时提交工程竣工工报告，申请工